Bilag 1, Generalforsamlingen 28. april 2014

Transkript

1

2

3 Bilag 1, Generalforsamlingen 28. april 2014 Andelsboligforeningen Nivå Bypark I Koppen & Løberen DK-2990 Nivå Bestyrelsens beretning for formand@nivaabypark.dk cvr Indledning Generelt har det været et aktivt og begivenhedsrigt år med mange opgaver, hvor specielt én har fyldt rigtig meget for alle andelshavere og for bestyrelsen i særdeleshed. Alle nye andelshavere ønskes hermed velkommen i andelsboligforeningen. Vinduer/døre Året 2012 blev brugt til planlægning og 2013 til implementering af foreningens vindues- og dørudskiftning. Alle boliger og fælleshuset står nu med nye vinduer med 3 lags glas - såkaldte klasse A vinduer, som p.t. er den højeste klassificering og den fremtidige standard ved nybyggerier. Boligerne er blevet forbedret, men det holdt hårdt at komme dertil. Alle andelshavere har været ramt af byggerod, støv og snavs, kulde og mange håndværkerbesøg både i forbindelse med selve udskiftningen og ved den efterfølgende vinduesfugning. Måske har vi ikke været hårdere ramt end forventeligt, men det føles sådan. Fugningen gav i øvrigt anledning til, at bestyrelsen måtte slås for at få forbedret håndværkerkvaliteten. Omkostningerne har været lave, byggeregnskabet lyder på kr ,- inkl. vores andel til fælleshuset. Foreningen har finansieret udgiften både ved optagelse af lån (2.4 mill.) og anvendelse af foreningens likviditet. Selvom byggeregnskabet foreligger er projektet ikke helt i mål, idet bestyrelsen sammen med VELFAC arbejder på en løsning til eftermontering af bremsefunktion på de vendbare vinduer på 1. sal. Projektet er gået ind i garantiperioden med 1. års gennemgang i løbet af januar Tyveri Hele Nordsjælland har været plaget af tyveri i løbet af efteråret 2013, og desværre blev foreningen også ramt. Foreningen har ellers kun være minimalt udsat for indbrud siden dens start i Ved det seneste indbrudsforsøg lykkedes det ikke tyvene at trænge ind i boligen, dels fordi terrassedøren var låst og dels pga. af den aktive nabohjælp. Politiet har anholdt personer relateret til tyverierne og fundet enkelte tyvekoster. I forbindelse med tyveriforsøgene overvejede bestyrelsen flere tiltag for at øge sikkerheden i bebyggelsen. Konkret blev der etableret en såkaldt rundgang, hvor beboere efter en plan gik aftentur for at se, om der var uvedkommende i området. Nabohjælp anbefales bredt som en af de bedste værn mod indbrud. Foreningen er forsikret for skader på døre og vinduer. Andelshaverne skal selv sørge for indboforsikring. Bodega Foreningens sydøstligste hjørne har periodevist været ramt af støj fra en gruppe personer, der har taget ophold på den tilstødende gang- og cykelsti for socialt samvær og drikkeri.

4 Bilag 1, Generalforsamlingen 28. april 2014 Bestyrelsen har derfor skrevet til og efterfølgende holdt møde med kommunen for i fællesskab at finde en løsning på støjproblemet og generne. Selvom kommunen udviste stor forståelse for foreningens udfordring, og som en direkte konsekvens af besøget har fjernet cykelstativet (der blev anvendt af de støjende personer), så er det blevet derved. Ingen af kommunens øvrige planer er gennemført. Bestyrelsen har ligeledes skrevet til politidirektøren for at henlede politiets opmærksomhed på udfordringen. Også politiet har udvist stor forståelse og har direkte anmodet foreningen om at henvende sig telefonisk, hver gang at vi generes. Politiet kan dog ikke love at komme umiddelbart, men har lovet at kigge forbi med jævne mellemrum. Andelshavere opfordres til at kontakte politiet (tlf. 114) ved denne chikane. Bygninger Vinduesudskiftningen ligger i tråd med bestyrelsens strategi for nedbringelse af det generelle bygningsvedligehold. I lighed med gavlene skal vinduerne ikke males (på det punkt vedligeholdelsesfri). Foreningens malerarbejde er derfor reduceret til udbygninger og skure. Vedrørende boligernes varmeunit, så er planen at udskifte enhederne løbende, dvs., når det sammen med VVS leverandøren skønnes, at en reparation er urentabel. I år er der udskiftet 3 enheder. Der er samlet udskiftet ca. en halv snes enheder. Husk at det er andelshaverens ansvar at tilse varmeunitten og massere ventiler, samt at sørge for let tilgængelighed omkring enheden. Vi har haft et par bygningsskader (fugtskader), der er blevet håndteret, som en del af det generelle bygningsvedligehold, og som ikke kan henføres til forsikringssager. Baldakiner er blevet sat op ved alle gavlentreerne og vi forbereder inddækning af vores trapper og altaner (sikring mod vand). Grønne omr. De 4 store asketræer (skovtræer) er blevet fældet. Arealet nord for Løberen 17 er dernæst tilplantet med bunddække og der er sat 3 paradisæbletræer. Legepladserne i hhv. Koppen og Løberen er blevet udbygget med nye legeredskaber, legehuset udskiftet og sandkasserne er repareret. Legepladserne fremstår nu indbydende og velplejede. Grusstykket i kanalen ud til det nordlige fællesareal ved Løberen er blevet flisebelagt, og der er lavet en trappe som forbinder fællesarealet med skurområdet. Der mangler stadig ny randbeplantning mod nord. Vi har i år anvendt to gartnere, så TopTree har stået for beskæring af træer og buske, og Jørgen W. har stået for græsslåning, ukrudstbrænding og øvrige vedligeholdelsesopgaver. Fremadrettet forventer vi at anvende denne specialisering. Selvom vi ikke nåede alle opgaverne, så er der i år investeret en del ressourcer på at bringe vores udenomsarealer i pæn stand.

5 Bilag 1, Generalforsamlingen 28. april 2014 Salg Salgsproceduren er blevet ændret, således at den er tidssvarende og dermed også følger den udvikling, som vi har set de senere år, at flere af vores boliger sælges via ejendomsmægler. Salgsprocedure er specielt ændret på følgende områder (set i forhold til tidligere): - Vurdering af forbedringer og mangler for boligen er ikke længere en bestyrelsesopgave. Der skal nu foreligge en professionel vurderingsrapport inden endelig fastlæggelse af den maksimale salgspris. - Andelsbeviset udfases og vil fremadrettet blive erstattet af overdragelses- eller købsaftalen. Den nye salgsprocedure har affødt tilpasning af foreningens generelle vedtægter især omkring 17 som omhandler fremgangsmåden ved overdragelse. De seneste boligsalg er foretaget efter den nye salgsprocedure. Antallet af boliger til salg er det laveset siden boligkrisen. Hjemmeside Foreningens hjemmeside er opdateret med to niveauer for hhv. andelshavere og offentligheden. Fælleshuset bookes elektronisk via hjemmesiden. Summering Det har ikke været muligt at bringe alle aktiviteterne helt til dørs, så i næste bestyrelsesperiode er der både igangværende udfordringer: - Færdiggørelse af vinduesprojektet og byggeskader - Opdatering af vores plan for bygningsvedligehold - Opfølgning på bodegaen, så vi kan få støj og gener reduceret - Plan for træerne i foreningen specielt området mod øst. - Forbedring af forsikringssagsgangen - Inddækning af trapper og altaner og nye udfordringer: - Parkeringsudfordringer i Løberen - Bygningsisolering (mure og gulve) Afslutning Tak til hele bestyrelsen for en stor arbejdsindsats, som har været en forudsætning for at gøre det umulige muligt.

6 Bilag 2, Generalforsamlingen 28. april 2014 Andelsboligforeningen Nivå Bypark I Koppen & Løberen DK-2990 Nivå formand@nivaabypark.dk cvr A/B Nivå Bypark, Budget for 2014 ALLE beløb i 1000 kr. Forslag til Foreslået boligafgiftsstigning 0% Budget Budget Regnskab Regnskab Boligafgift Ventelistegebyrer INDTÆGTER I ALT Ejendomsskatter Forsikringer Hybridnet, netto Containere og snerydning Elektricitet Administration, rådgivende ingeniør mv Revision Foreningsomkostninger incl kontingent Vedligeholdelse og reparationer Fællesarealer, espalier - vedligehold Haveprojekter - forandringer Nye vinduer Projekter (legeplads/baldakiner/xx) Fælleshuslauget incl anlæg UDGIFTER I ALT RESULTAT FØR RENTER M.V Renter bankindeståender Låneomkostninger og kurstab Rente 10,6 mio lån fra Ydelsestøtte til indekslån 1 Rente 2,4 mio lån fra 1. maj ÅRETS RESULTAT, OVERSKUD Afdrag på indekslån Afdrag 10,6 mio lån fra Afdrag 2,4 mio lån fra 1. maj Optagelse af 2,4 mio lån Årets likviditet Uden vinduesprojektet 130

7 Andelsboligforeningen Nivå Bypark I Bilag 3, Generalforsamlingen april 2014 Vedtægtsændringer Koppen & Løberen DK-2990 Nivå formand@nivaabypark.dk cvr Ændringer som følge af ny salgsprocedure Nedenstående vedtægtsændringer er begrundet ved den praksis foreningen (ved administrator) allerede anvender i forbindelse med overdragelse af andele. Endvidere er ændringerne begrundet ved den nye salgsprocedure, der forskriver anvendelse af ekstern rådgiver i forbindelse med vurdering boligen. 1.1 Ny 7.3 ( 7.3 ) For andelen udstedes og underskrives en købs- eller overdragelsesaftale. For andele, der ikke er handlet siden foreningens stiftelse, er der udstedt et andelsbevis. Andelsbeviset udfases ved salg. Den eksisterende 7.3 lyder: ( 7.3 ) For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis. 1.2 Justering af 17.3 (17.3) Overdragelsessummen skal senest 2 uger før overtagelsesdagen indbetales kontant til foreningen, som - efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendigt beløb til indfrielse af et eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien afregner provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver/sælger. Den eksisterende 17.3 (17.3) Overdragelsessummen skal senest en måned før overtagelsesdagen indbetales kontant til foreningen, som - efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendigt beløb til indfrielse af et eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien afregner provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver/sælger. 1.3 Justering af 17.5 (17.5) Inden14 dage efter købers overtagelse af boligen skal denne gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen. Såfremt køberen finder skjulte fejl eller mangler i forhold til vurderingsrapporten, skal køber gøre indsigelse overfor administrator inden 14 dages fristen. De 10%, der er tilbageholdt i forbindelse med afregning til sælger, skal således først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer.

8 Bilag 3, Generalforsamlingen april 2014 Den eksisterende 17.5 (17.5) Snarest muligt efter købers overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen. Såfremt køberen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til sælger, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. 2. Øvrige vedtægtsændringer Begrundelse: Foreningen har ikke oprettet boligaftaler med andelshaverne, hvorfor vedtægterne justeres efter denne praksis. Det betyder at de opblødes så forening kan oprette en boligaftale. Denne formulering anvendes i øvrigt i ABF's standard vedtægter. 2.1 Justeret 8.1 ( 8.1 ) Mellem foreningen og det enkelte medlem kan oprettes en skriftlig boligaftale, i hvilken boligafgiften og de øvrige vilkår angives. Den eksisterende 8.1 lyder: ( 8.1 ) Mellem foreningen og det enkelte medlem oprettes en skriftlig boligaftale, i hvilken boligafgiften og de øvrige vilkår angives.