Den 22. november Sagens faktum kort:

Transkript

1 GRUBBE & ANDERSKOUV A D V O K A T F 1 R M A A O M 1 N I S T R AT I O N Den 22. november 2006 Vedrerende: Kendelse 0stre Landsret den 4. august Andelsboligforenlmgems salg af ejendom ti! et af anielsbollgforeningen ejede aipartsselskab son opdelte i ejerlejllgheder og solgte videre/ tlibage til andelshavere. Ogsa GD 2006/610 Sagens faktum kort: Andelsboligforeningen ejer en ejerlejlighed med 58 andelsboliglejligheder. Andelsboligforeningen besiutter at sselge ejendommen til et ApS, som ejes af andelsboligforeningen. ApS'et opdeler ejendommen i ejerlejligheder og (tilbage)saslger disse til alle andelshavere. Ud af de 56 havde meddelt at ville k0be deres eksisterende andelsbolig som ejerbolig, mens 2 andelshavere ville blive boende som lejere. Rettens kendelse: Retten i K.0benhavn afviser at lyse sk0det, fordi det kebende selskab er ejet af andelsboligforeningen, og at ejeriejlighedsteberen er identisk med den andelshaver, der bebor og bar brugsret til den selv samme lejlighed, og at overtagelsesdagene for de to handler er sammenfaldne, hvorfor anpartsselskabet reel! ikke far radighed over ejendommen. Alt dette g0r, at det "findes sandsynliggjort", at stiftelsen af anpartsselskabet og salget af ejendommen til anpartsselskabet er sket med det formal at omga reglen i lov om ejerlejligheder 10, stk. 1, nr. 2. 0stre Landsret stadfester afgerelsen med en supplerende bemaerkning om, at overdragelsens omstaendigheder g0r, at der er identitet mellem andelsboligforeningen og anpartsselskabet. Rasmus Juvik, Advokat ABENRA 31 BOX K0BENHAVN K TLF FAX GRUBBE@GRUB8E-ADV0.DK GIRO ADVOKATER: NINA ANDERSKOUV BIRGITTE GRUBBE RASMUS JUVIK GENTE SKOVGAARD KYED - THOMAS RASMUSSEN NICHOLAS WANTZIM KIM KRARUP GRUBBE EJENDOMSADMINISTRATI0N APS CVR-NR S 76

2 Side: *** *** Retten i Kiabenhavn Tinglysningsafdelingen Pategning pa Betinget skode. Dkk Vedrorende matr.nr. ' Dagbogsdato: ^^^^2006 Dagbogsnr. : t, Kebeniavn Afvist fra tingbogen de: da dokumentet efter sin natur ikke'kan tinglyses, jf. tinglysnincslovens 15, stk. 2, idet den patsnkte opdeling af ejendommen i " ejerle^ligheder ma anses for stridende mod lov om ejerforeninger 10 stk. 7, nr. 2. Txaglysningsafdelingen har herved lagt veegt pa - at adkomsthav^de andelsboligforening ved utinglyst betinget kabsattale af ^ggg^ 2006 har solgt ejendotnmen til et anpartsselskab - at samtlige anparter i anpartsselskabet efter det oplyste ejes af ' andelsboligforeningen, - at toberne efter det oplyste er andelshavere i foreningen, - at det til tinglysning fremsendte ske>de ma forraodes at vedrere overdragelse af den lejlighed, som kabeme har brugsret til som andelshaver {k0bemes adresse er identisk med adressen pa den leiliqhed 3 som k0bes), ' - at overtagelsesdagen for anpartsselskabet er identisk med overtaqelsesdagen for teberne ifelge det til tinglysning fremsendte sk0de saledes at anpartsselskabet reelt ikke far radighed over ejendotmen J og - at det herefter findes sandsynliggjort, at stiftelsen af anpartsselskabet o S salget af ejendommen til anpartsselskabet er sket med det formal at oraga reglen i lov om ejerlejligheder 10, stk. 7, nr. Retten i KJabenhavn den 006

3 sntref ^B^OAPH -ezj 9003 isnfine -\ JH niii>[ss9ooid 60 9QQ3 TTn!-.^ JB Aajqsasiepussuiaaj suajeuiuiop '"^^^^^^ss^s ll^^fcisii -ju-a^bui Bd ap0>rs q.a6uxq.eq JH ua6oq5ux^ BJJ BUXUSTA -IH uio 9002 Tint -9 JH as T 9^063^ s^ag suabu[uaq0>i aajs>[ Jeq ^5{OApp PBAJOAH '9003 TT^C "31 J^ ^JXJ^BJ^ sapfibiuis^j ^sa q.p0ui Jans "45-esi-n ^^A usbui ^aaaa suabqusq0^: x usaauimopseuxusaxbux,! pom (^sarji snu^r 3H>[OApB),..,«,S36o^3IOI ISO -pueuiaoj sro:ns;t uios a^uaseti^sa0j C^S3[) JcapuBi^oxH PIHJBH 60 xq^pq^a TO '^{=>^ia auasuimopspu-ei apajabungf a^emmop uios UABquaq0^ '6S ap^bpaaa 'ua6 -uxubaqsrtaj: x ap0iu ^aaspueq aa;^s0 ^pioq 9002 ^snbrib t uaa MiHHsaa 3rH -0QQIQ 29

4 -oqsrepus aibajjd 2B20mj2 jap 'awuiopuaca ed awe UBAOJ sapuaaue 'z '*u J i '^s 'Qi SUBAOTSPBUBTTC3123CB BBJ0JI apxs s23pjauiub Bug: /ybes^ -9A02d // 22B ua 29 ape^s eipubsu&xj BUTUSAJBUT2 jri? S P 3 B '23 2o'i2aq uapun^bbeq ie 'zapowaog: uabujiapjesbutusajbujx 5UTUSA T 5UT2 IT5 3PU9SPUT 3^T (nupu3) 2B 23T^JBSq0^{ dssra -9ieq.2esq0}{ us ^pf2^jrq. apaeq jsp / e2aabqsj3pue $g ^al-pn, gg 2BA, : s^undspjm- apu9j:&aep ed 2sp?e Bo J jepeq -BxjiBi B^JB^UB ap je q0>[ SB2Bp 202 2aje32esq0}{ IBJBABJJV ' BpAZVt B23AVTJSJBPW2 BJT^ ^ UBBuTuisespn2O2?P '2fBuiB22 900Z feur -p uap / J B A UBWMOpUB CB JE BjeS 2OI UBBUJUB2OJBXT -OqSJBpUB J BuTlWT3S2OJje2BU3B JB -1BXBJB2 IB q.sp q.b 'SB% -2seuiBq 3sj3pujq2O2 uap 1 -aisajdo u3sj3at2}[ss3stapu3sma2i T gap 3BTTTTI p3a23-q -jc / 32aAeqsjBpu'B uios jjq. q.32sbnaq 2su 3U23q0^ uios 'paqbtjcbj uap je BSJ3BB2P23AO 2BBUB ap0^s aipuaswaaj BujusAjBurq. rrq; gap ie - paubjifat apar -puequio 23p0%s j uap ed uass32pe paw ^sj^uapr 23 assa2pe sau2bq0i{ 2B ijq. IBSUBU - 2apoui2Oj uabujjbpjbsburusajbujx u3butub2ojbjjoqsjbpue j B2BA -BUSJBpUB 23 3U23q0>[ UIOSaBjJ ' 23qBi[Sl3SS-J2Bdue J 2322Bdiie 3Bjjq,uiBS 23CB Buju32ojBj.ToqswpuB>3puaBT^ U3p 2B 'q.saj.do,<>-. U3pnS3p 2BU 23PJ3UIUY ' 2ap3XlBjJ Caj2Bf3 J (U3pBqBTlCBJ2aCB) ubiwiopuaca Bjapdo32apTA JTA apuabj0i2a2j3 aaqeysjassajed -US 1& / U3ST3AT21{SSaSl3pU3SUI32J JE> 32BPJAPU3 2f5w322 23Q,,'6661 T 5-x^Jcfo 23 ueuiuiopuelz B23C3J UIOS 3pU3Oq 23ATjq 323ABTJSjapUB Z ' 23p3UBjJ CBJ -23C3 mos Bjjoq UBBB aq0^ q.e 23%su0 323ABi[STapuB^^"U3ui -uiopuacs abjses ge uaburub2ojbtjoqsj3pub Bo2V3A (2BWUIB2S ^ 0 23UIW32S 3BJJ2UIBS P&H "23&TJOqSJBpU^ ^ p3w pbxjbjj -C3J23C3 U3 U3BujU32O2BjTOqST3pue 23fa BBS apub2&a2a?u I,, :apuabi02 q.sajdo BujusAjBuja jrg 2ap0%S IB U3SjapuaSUIB22 pbui 3SjapUjq202 J 2Bt[ 29PT3WUY "900Z 23qO2y L O T USp 3SJ3BB223AO Jlmsmgm^^^l^^Mm^^^^^^S& 'ubwuiopuaca 2Bjos 2eu 900Z TunC - Z J-e 3jB22Bsq0->[ 2aBuj2aq 2sAjBuj2n paa '^^^M^ g/y / BujU32OjBjTOqSJ3pUB apu3abu2swo3{pi5 2 'S3}[232UI3q 23Q t/ uap xxq. Bxs q.pxoqueq asxapuasuiaaj suebns paa zbq uejauiuioa 3p0>[S 3pafiuxq.3q ^ap 312 6UTUSAI6UT^ UIO pub^spd q.5pxpsu ;req apuaj: H Z -

5 apuapaxfs sapfibsjb 6uxo:sq.OA jaq.g:3 ape^s ijq- IEA 6 e n q sufieq-poui sa q.&tt3punui sajptibqaq T-^2 ueaaex 312 'suiuis^ssq ^e J T ^ Buxupaiup ^apung a>p[t jeq uaq.q.9h /y -5es auirap je uabujzapzna zoj sueaajaz je azsa ig sas a;pft qgi suaaojbjjoquawje Bo i subaojpunzb jjq.?aproi[jroj wo aq.j:0jue zapjawue je?ap?e> J S3C0JJT^. ^BQ 3SJ3J05JT3 aujnjq. U9p IF? &T m ^pjo-quaii xojisp uejf Bar 'Z JtJ ^ '^3 S ' J 0T sueaojspaqbrjcejjece r uasjawwdisaq je asjaebuio UB uio aje? JCS> BBS aisjyuox uep r jap is 'asja^vjdo urui pr^jajpruit q.ap J ZOJUBAO q.ap in BurusjAuaq pan 'Z Jru 'L ' y L^s '01 suaaojgpaijbtjcatjaca JB lapgjwo JOJ uapn ^apjoqzoj abujzq ie q.jawjoj ed ^xjquaq paw japaqbtjcajjaca jrq. uasjauuepwo ajasjjebaj q.e pafmaj -jam ystpjjne wos zaaopn jfuuoj?a.ij&q AJBS BTS T ai^j apuap-eiauasjji. laqeysiassijedue je uasja^jj^s zeq sapajfs '900Z Jaqoiyo T U3 P BepsasjaBe^jaAO paw le^rs 'tiapaqbji -CajaaCa je anjaq0^ JTI apuabj0jja^ja Bo leqexsjdssized -in? TTi apeq uasjabezpzaao lapj 'ibrssaewsptq. pjeiuawwes zap za gapajabjy -uapaqbxjcajzaca i& auzaq0^ Bo BUZBA -eqs^zedue uianaui pjejuawwesuoszad iw&s q.aqb^sj3ss^zbd -ue j zaq.zedue je uazafa Bo BujuazojBjjoqsiapue apuab -jses uap wajjaw iaq.rq.uapj je pjejuawwes sapajss za zaa 'Tji qazsbnzq apleq " zaawq'sjapu&ridsap 'wos 'zapaqbjieaj ap z4q_0^ Bo zapaqbjteaf'z fa j uawwopuaca zajapdo - qe^sjassq.zsd -us q.aq.ijqs map je q.a BJA BO joziuoy pjnj zapun - aiizaasq -sjapue qe J wo ajeq uaqaqjreaz j za zaa "payzew JZJ q.ap j Bjes IT? qpnqpn qaz&a a^-yi Jey auzapaqbjicajzaca Bo 'zoqs -3AUJ BjBu&qien ua a^r qaqeysjassqzedue za pjqzaipjwi qabvqqbej za apuapeiauasjjq J z ' J:u J L "^s ''01 suaaoj -spaqbjjcajzafa j uasjawwaqsaq paazoaq 'auzapaqbrjcajzafa ze BjEsezj Bo j uabujjapdo zabeqazoj qas qjawzoj zap 'q.aq -eysjassqzedue qap za BBS apuaz&az3?u j zapaqbjj Cajza Ca j sajapdo uey a%>[j zabujuazojbjjoqsjapue aqeajzd apuaz -0qTT2 awwopuaca?p 'zajzeqapur <z ' JU 'L '%2 S '01 T UBS -jawwaqsag -Bss apuaz&az&u r asjapuaaue axyj zapurj asjaw -waqsaq aqu/ia?uqspjs 'Z ~y.l s '01 5o P 'if 'zabujuazojbjj -

6 4 Kendelse: Under de af tinglysningsdommeren i pategningen og fremsendelsesskrivelsen beskrevne omstasndigheder finder landsretten, at : 5iii "flpmttbfe- ^tkt^ /tttkh^k$sk ma identif iceres med A/L cjffb ved vurderingen af, hvorvidt ejendommen er omfattet af ejerlejlighedslovens 10, stk. 1, nr. 2. Derfor tiltrades det, at'det betingede sk0de er afvist fra tingbogen, idet det bernsrkes, at grundlovens 73 og reglerne i almenboliglovens kapitel 5 a ikke kan f0re t i l et andet resultat. Thi bestemmes: Tinglysningsdommerens afgarelse stadf«stes. Retten ha=vet. (Sign.) Udskriftens rlgtighed bekraftes. 0stre Laadsrets kontor, den ^/ 7 p c 4 P.j.v. / ^Linaa ChrptensenJ! \/ overas^stent

7 Dokument Side ] af 2 AndelsiioIIiforenings (AB) saig af ejendom til egne mediemmer via mellemrrsand med henbilk pi opdeling i ejeriejligheder anset som omgseise af forbad i E3L mod, at AB kan opdeies i ejerlejligheder GD 2006/610 Status: Uden status Tinglysningsdommer nssgtede tinglysning afsk0de, hvorefter en andelsboligforenlng solgte sin ejendom til et af andelshaverne oprettet anpartsselskab med henblik p, at dette selskab kunne foretage en opdeling af ejendommen i ejerlejligheder med efterf@lgende saig afdisse ejerlejligheder til de tidligere andelshavere. Konstruktion biev som f0lge af sammenfaldet afidentitet mellem de tre involverede patter (AB, ApS og den persongruppe, som skulle k0be ejerlejiighederne) anset som omgselse afejl 10, stk, 7, nr. 2, hvoraf det fremgsr, at EJL ikke finder anvendelse p ejendomme ejet af andeisboligforeninger (note_i + 2 ). 0stre Landsret stadfasstede kendelsen. Sagsf re instilling: En AB fremsendte betinget skgde til tinglysning i forbindelse med, at AB solgte sin ejendom til et ApS. Dette ApS skulle efterf0lgende foretage en opdeling af den pagaeldende ejendom i ejerlejligheder. Ejendommen var fra Nar ejendommen var opdelt i ejerlejligheder, skulle disse sselges til de personer, som tidiigere var andelshavere, Tinglysningsdommeren i K0benhavns Byret afviste det betingede sk0de fra tinglysning, og i forbindelse med, at AB keerede denne afg0relse til Landsretten, anf0rte Tinglysningsdommeren f0lgende i sin frernsendeisesskriveise: "Det bernjerkes, at adkomsthavende andelsboligforening, A/B {.,.), ved utinglyst betinget k0bsaftale af 23.juni 2006 har solgt ejendommen (...), til (...) ApS med overtagelse den l.oktober Anmelder har i forbindelse med fremsendelsen af sk0det til tinglysning oplyst f0lgende: 'I nservaerende sag ejer andelsboligforeningen en ejerlejtighed med X andeisboliger. Med samtlige stemmer vedtog andelsboligforeningen at saalge ejendommen. X andelshavere 0nsker at k0be egen bolig som ejerlejiigheder. 2 andelshavere bliver boende som lejere. Ejendommen er opf0rt i 1999.' Det fremgir endvidere af fremsendelsesskriveisen, at anpartsselskabet efterf0lgende vil videreopdele ejendommen (ejertejligheden) i ejerlejligheder. Anmelder har desuden oplyst, at den saelgende andelsboligforening ejer samtlige anparter i anpartsselskabet, ligesom k0berne er andelshavere i andelsboligforeningen. Tinglysningsafdelingen formoder - henset til at k0bernes adresse er identisk med adressen pa den i sk0det omhandlede lejlighed - at det til tinglysning fremsendte sk0de angar overdragelsen af den lejlighed, som k0berne har brugsret til som andelshavere, jf. nerved tillige det i fremsendelsesskriveisen oplyste. I den forbindelse bemasrkes, at det af referatet af generalforsamling i andelsboligforeningen den 4. maj 2006 fremgar, at forudsaetningen for saig af ejendommen var, at alle andelshavere havde afleveret k0bsaftaler for deres k0b af de enkelte lejiigheder, og at der pi davaarende tidspunkt var 55 ud af 58 andelshavere, der havde tiltradt en k0bsaftale. Disse k0bsafta!er er (endnu) ikke indsendttil tinglysning. Tinglysningsafdelingen formoder, at baggrunden herfor er, at det til tinglysning fremsendte sk0de er en art "prevesag" fra anmelders side. If0lge EJL 10, stk.7, nr. 2, anvendes loven ikke pa ejendomme, der ti!h0rer private andeisboligforeninger, jf. dog 10, stk. 2. Sidstnsevnte bestemmelse finder ikke anvendelse i nservaerende sag. Bestemmelsen i 10, stk. 7, nr. 2, indebaerer, at ejendomme tiilwende private andeisboligforeninger ikke kan opdeies i ejerlejligheder. I naervaerende sag er det anpartsselskabet, der formelt set foretager opdelingen i og frasalg af ejerlejiighederne, hvorved bestemmelsen i EJL 10, stk, 7, nr. 2, tilsyneladende er iagttaget. Imidiertid er anpartsselskabet ikke en uafhaengig investor, og ejerlejiighederne har ikke vaeret udbudt til saig i det fri marked Der er i realiteten tale ora, at andelshaverne - under fuld kontrol og via et af dem stiftet anpartsselskab - opdeler ejendommen i ejerlejligheder og k0ber de lejiigheder, som de som andelshavere havde brugsret til. Der er saledes samrnenfald af identitet mellem den saslgende andelsboligforening og ejeren af anparter i anpartsselskabet samt personsammenfald mellem anpartshaverne og k0berne af ejerlejligheden, Ligeledes er der sammenfald tidsmsessigt, idet overdragelsen bade til andelsselskabet og efterf0lgende til k0berne af ejerlejligheden sker med overtagelsesdag den 1. oktober Saledes har stiftelsen af anpartsselskabet tilsyneladende ikke i sig selv haft et formal udover som juridisk meliemled at legalisere omdannelsen til ejerlejligheder med henblik pa formelt at bringe forholdet uden for omradet af EJL 10, stk. 7, nr P oitaler.dk/showdoc.aspx?docid=ud-gd-gd fuli&treenav=true&

8 Dokument Side 2 af 2 Med henvisning til det ovenfor anf0rte er det innidlertid min opfattelse, at der i den konkrete sag er tale om en omgaetse af bestemmelsen i EJL 10, stk. 7, nr. 2. Jeg kan derfor henholde mig til den trufne afg0relse. Rettens begrundelse og konkiusion: Landsretten: Landsretten stadfestede Tinglysningsdommerens afgorelse med f0igende begrundelse: "Under de af tingtysningsdommeren i pategningen og fremsendelsesskrtveisen beskrevne omstaendigheder finder landsretten, at (...) ApS ma identificeres med A/B (...) ved vurderingen af, hvorvidt ejendommen er omfattet af EJL 10, stk. 7, nr. 2. Derfor tiltraedes det, at det betingede sk0de er afvlst fra tingbogen..." Kendelse afsagt den 6. juli 2006 af K0benhavns Byrets tinglysning (sagsnummer ej angivet) Kendelse afsagt den 4, august 2006 af0stre Landsret (7. afd. kasre nr. B ) References: AndMsbflliaJfivfin_ _2 EjMgilMilMsjo^eiiJ.Jil^slt 2 i _Qr^2 Rent skatteretfig er en iignende konstruktion blevet godkendt i blandt andet afg0relsen SKH2OO6.334.SR (sagsnummer Skatteradets bindende svar). SKAT forudsatte dog i forbindelse med afgivelsen af det bindende svar i sagen, at transaktionerne "... ikke er i strid med den boiigretiige lovgivning". Note 2: Erhvervs- og Byggestyretsen har i brev af 30. juni 2006 (Sag B /mms) via Domstoisstyrefsen gjort landets tinglysningskontorer opmsrksomme pi, at styrelsens holdning ti! konstruktioner af den i sagen omhandlede, ma arises som fors0g pi omgselse. EO-Lovportalen, 20. November, 2006 J. H. Schultz information A/S