SKØNSERKLÆRING. Skønsmandens erklæring

Transkript

1 SKØNSERKLÆRING J.nr Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: Ad. 1. K.K. klager over at kælderen er meget fugtig, samt at gulvet gynger kraftigt i det ene af ejendommens kælderrum. Ad. 2. K.K. klager over at kældervægge er kraftig opfugtet og at K.K.'s egen håndværker havde målt fugtighed på over 90 %. Klagers påstand: Ad Umiddelbart efter overtagelsen af ejendommen konstaterede K.K., at trægulvet i kælderen gyngede kraftigt nogle steder. I henhold til den udarbejdede tilstandsrapport for ejendommen (Huseftersyn) fremgår følgende: Side 8, pkt. 2.1 gulvkonstruktionen, der er noteret som en K1: "Der er udlagt gulvbelægning på kældergulv i værelser mod vest under tæppebelægning. Note: Der kan ikke måles fugt i belægningen på grund af væg til væg tæpper, men konstruktionen er uhensigtsmæssig, da det ikke kan udelukkes, at der kan ske fugtopstigning fra undergulvets konstruktion". For så vidt angår indvendig beklædning, side 8, pkt. 2.4, der er noteret som en K1, fremgår følgende: "Der er plade- / træbeklædning på kælderydervægge mod vest. Note: Der er ikke konstateret fugt i beklædningen, men konstruktionen er

2 2 uhensigtsmæssig, da det ikke kan udelukkes, at der kan ske fugtophobning mellem beklædningen og væggen". Umiddelbart efter overtagelsen af ejendommen konstaterede K.K. en kraftig fugtophobning i kælderen, idet der foreligger en luftfugtighed på % på et almindeligt hygrometer. Under hensyn hertil anmeldte K.K. skaden til ejerskifteforsikringen. Af skadekonsulentrapport fremgår: "Ved besigtigelsen kunne det konstateres, at trægulv i et af kælderlokalerne gyngede kraftigt nogle steder, ved belastning knækkede et par gulvbrædder. Det kunne konstateres, at der var kraftig opfugtning af vægge og underliggende betongulv, samt forhøjet fugtniveau i trægulvet. Gulvareal i dette lokale, hvor gulvet gynger er ca. 30 m 2 ". Endvidere er konstateret, at der i den indvendige beklædning, der henvises til i tilstandsrapportens side 8, pkt. 2.4, er kraftig opfugtet. Det er således positivt forkert, som anført i tilstandsrapporten, at der ikke kan måles fugt i beklædningen i henholdsvis den indvendige træbeklædning, samt gulvkonstruktionen. Det er K.K.'s opfattelse, at den byggesagkyndige er ansvarlig for udarbejdelsen af tilstandsrapporten for ejendommen er erstatningsansvarlig for ovennævnte fejl, der efter K.K.'s opfattelse burde være omtalt i rapporten". Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad Gulvet: Det kunne ikke konstateres, at gulvet er unormalt eftergivende. Da gulvet var belagt med tæpper og fugten

3 3 Vejret på besigtigelsestidspunktet: Sol, 28 o C. er lavest mod ydervæggen, hvor det er mest naturligt at kontrollere for fugt, er det min vurdering, at forholdet ikke burde være opdaget ved den visuelle besigtigelse, som et huseftersyn bygger på. Hovedskillerummet. Det er i forhold til dette punkt diskutabelt om hvorvidt den bygningssagkyndige, på baggrund af den visuelle besigtigelse, burde have anført yderligere end skaden på opstigende fugt. Det er dog begrænset, hvad omkostningen til reparation af pudsede vægoverflader udgør, hvorfor punktet afvises. Øvrige forhold: Ingen.

4 4 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Der kunne konstateres følgende: Ad 1. Fugt i kælderen. Ad. 1. Der kunne konstateres følgende: Bygningen er opført i 1911, jfr. BBRejermeddelelsen og kælderen fremstår generelt i ældre stand. I de 2 kælderrum mod vest er udlagt ældre trægulve, hvor tidligere væg til væg tæppe var fjernet i det 1. og slået lidt til siden i det 2. Se billede Ved B.B.'s besigtigelse den xx.xx.2008 var der væg til væg tæpper i begge, samt en vis form for møblering, syns- og skønsmanden kan dog ikke udtale sig om denne. I det 1. kælderrum fremstår trægulvet generelt rimelig fast og stabilt ved normal færden, der ses dog skåret op ved ydervæggen, fugtigheden i træet måltes til %. Se billede 3. I det 2. rum bemærkedes et par områder på 2 3 m 2, hvor der dels var skadet gulvbrædder, dels en del bevægelse ved normal færden. I den midterste del af rummet var gulvet mere normalt for et trægulv under væg til væg tæppet, men det i de sidste % ikke kunne vurderes på grund af mange opmagasinerede effekter. Se billede 4. Ved fugtmåling i træværket måltes 16 22

5 5 % og ved væg til væg tæppe ca. 20 %. Se billede Konklusion. Årsagen til opfugtningerne i gulvkonstruktionen skønnes at være normal grundfugt, der trænger op gennem gulvet og fundamenterne, idet en kælder fra den tid ikke er sikret mod grundfugt. Den længerevarende fugt har nedbrudt træ i områder, så der nu er risiko for gennemtrædning. Trægulvet er af ældre dato, eventuelt fra husets opførelse og forholdet skønnes at have stået på gennem årene, dog med varierende hastighed, afhængig af brugen af kælderen, (bl.a. varme / ikke varme). Trægulvet i det 2. kælderrum bør repareres / udskiftes, men det skønnes at forholdet vil fortsætte, såfremt konstruktionen ikke ændres. Fejl og forsømmelser. Gulvene var dækket af væg til væg tæpper, hvilket fremgår af tilstandsrapportens side 6, punkt 2, ved B.B.'s besigtigelse, hvorfor den underliggende konstruktion ikke kunne besigtiges og eventuelle skader på denne skal henhøre under ejerskifteforsikringen, jfr. Huseftersynsordningen. Trægulve i en kælder er dog forhold en bygningssagkyndig skal have øget opmærksom på og i nærværende rapport har B.B. beskrevet forholdet under punkt 2.1 og givet det karakteren K1, med en god og forklarende tekst. Forholdet er korrekt beskrevet vedrørende trægulvet i det 1. rum, men hvis B.B. havde konstateret det skadet område i det 2. rum ved sin færden i kælderen, burde karakteren være K2 - skadet / defekt trægulv i det 2. rum eller eventuelt UN, såfremt forholdet skulle omfangsbestemmes. Syns- og skønsmanden kan ikke vurdere hvor "tydeligt" det skadet område var ved B.B.'s besigtigelse, bl.a. med hensyn til møblering af rum, færdselsmulighed i

6 6 ganglinjer m.m., idet det som bekendt er møbleret bygninger, der gennemgås på baggrund af en visuel og stikprøvevis besigtigelse, jfr. Huseftersynsordningen. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms. Det skønnes at ½-delen af trægulvet i det 2. rum skal skiftes. Omkostningerne skønnes til. Kr ,-. Det skønnes dog at skader vil komme igen, hvorfor konstruktionen generelt bør ændres, jfr. dagens byggeskik. Forbedringer. Eventuelle forligsdrøftelser. Idet der trods alt er tale om et ældre trægulv i en kælder, sættes forbedringsværdien til 50 %. Ingen. Ad 2. Fugt i vægge m.m. Ad. 2. Der kunne konstateres følgende: Ved besigtigelse i kælderen bemærkedes partielle pudsafskalninger og fugtudslag i flere rum, dels "rå" kælderrum (viktualierum og lignende), dels i rummene mod vest. Se billede 7. I det 2. disponible rum bemærkedes udblomstringer og mindre pudsafskalninger på midter-hovedskillevæggen og i det ene hjørne. Se billede Der måltes fugtighed fra % i konstruktionen, højst nederst. På flere ydervægge var opsat ældre pladebeklædning. Se billede 10. Her måltes fugtighed fra %, lidt mere spredt og tilfældigt, dog generelt højst nederst. Årsagen til pudsafskalninger m.m. skønnes

7 7 at være normal grundfugt, der trænger ind op i konstruktionen, idet en kælder fra den tid ikke er fugtsikret. Eventuelt kan nogle steder være indmuret en oprindelig tjærepap, men den vil næppe være funktionsdygtig efter nu 100 år. Konklusion. Arealerne i rummene er registreret i BBRejermeddelelsen som kælderareal og den normale vedligeholdelse af ældre kælderrum vil være løbende partiel oppudsning, afhængig af ens egne krav / brug. Det anbefales derfor altid at ventilere en kælder godt og eventuelt opvarme denne for at reducere vedligeholdelsen. Hvor der bliver opsat beklædninger / organisk materialer, skal man være opmærksom på den øget fugtrisiko, der vil være, hvilket kan reducere levetiden og give øget vedligeholdelse. Med hensyn til fugtforholdene i en kælder, vil disse være højst om sommeren og lavest om vinteren. Såfremt man ikke kan bruge kælderen som den er, vurderer syns- og skønsmanden at fugtforholdene kun kan reduceres ved, dels mere permanent varme (også om sommeren), dels eventuel etablering af dræn omkring bygningen. (Det fremgår dog af tilstandsrapporten, at der er etableret en form for omfangsdræn, eventuelt kun på nordsiden, jfr. sælgerspørgsmål 2.5, men dette forhold har syns- og skønsmanden ikke kendskab til). Endelig kan anbefales etablering af ny gulvkonstruktion med gulvvarme, eventuelt med fugtsikring i vægge. Fejl og forsømmelser. Det er syns- og skønsmandens opfattelse, at B.B. ved sine bemærkninger i tilstandsrapporten, både beskriver at der er pudsafskalninger flere steder, samt fugtopstuvning i kældervægge.

8 8 2.1 gulvkonstruktion K1. "Der er udlagt gulvbelægning på kældergulv i værelser mod vest under tæppebelægning. Note: Der kan ikke måles fugt i belægningen på grund af væg til væg tæpper, men konstruktionen er uhensigtsmæssig, da det ikke kan udelukkes, at der kan ske fugtopstigning fra undergulvets konstruktion". 2.1 vægge K1. "Der er fugtopstigning i kældervægge, samt løst og afskallet puds flere steder. Note: Det er almindeligt forekommende i bygninger af denne alder, fordi konstruktionen ikke er sikret mod grundfugt". 2.4 indvendig beklædning K1. "Der er plade- / træbeklædning på kælderydervægge mod vest. Note: Der er ikke konstateret fugt i beklædningen, men konstruktionen er uhensigtsmæssig, da det ikke kan udelukkes, at der kan ske fugtophobning mellem beklædningen og væggen". En tilstandsrapport er en skadesrapport og skaden er beskrevet. Fugtforholdene vil variere, dels over årstiden, dels afhængig af brug (varme ikke varme på) og da B.B. har besigtiget ejendommen i december, skønnes værdierne generelt lavere end på nuværende tidspunkt. Hvorvidt forholdet med gulvet skulle have haft karakteren K2, beror på om B.B. havde gået de samme steder, hvor skaden nu er konstateret. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms. Partielle pudsreparationer af pudsede vægge, inkl. fjernelse af beklædningerne, skønnes til. Kr ,-.

9 9 Omkostningerne til etablering af omfangsdræn og nye gulve i 2 kælderrum, inkl. gulvvarme, skønnes til. Kr ,-. (Det vides dog ikke hvor meget dræn, der eventuelt er etableret, men det fungerer åbenbart ikke ved de 2 kælderrum). Forbedringer. Oppudsning af vægge 0 %. Almindelig vedligeholdelse. Dræn / nye gulve med gulvvarme 100 %. Eventuelle forligsdrøftelser. Ingen. Ad 1. Eventuelt: Ingen.