Forslag til Lokalplan nr for et område til boligformål ved Grøftebjergvej i Vissenbjerg

Transkript

1 Forslag til Lokalplan nr for et område til boligformål ved Grøftebjergvej i Vissenbjerg

2 Indholdsfortegnelse Redegørelse for planen Lokalplanens baggrund og formål... 6 Beskrivelse af lokalplanområdet... 6 Lokalplanområdets omgivelser... 7 Lokalplanens indhold... 8 Forhold til anden planlægning og lovgivning Kommuneplan Anden lovgivning Midlertidige retsvirkninger Retsvirkninger Bestemmelser for lokalplan nr Formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Veje, stier og parkeringsforhold Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagning Ophævelse af lokalplan Servitutter mv Vedtagelsespåtegning

3 Indholdsfortegnelse Kortbilag til lokalplanen L1: Matrikelkort L2: Lokalplanområdets omgivelser og arealbindinger L3: Principiel dispositionsplan L4: Principskitse for nedsivningsgrøft (LAR) Bilag Bilag A: Miljøscreening Lokalplanområdet set fra nordvest. Bemærk områdets placering på en bakke. 3

4 Forslag til lokalplan Forslag til Lokalplan nr er fremlagt fra den 3. januar 2014 til den 28. februar Du er velkommen til at indsende ændringsforslag, indsigelser eller bemærkninger i øvrigt til planforslagene i offentlighedsperioden. Disse skal senest den 28. februar 2014 være fremsendt til: eller Assens Kommune Rådhus Allé Assens assens@assens.dk Har du spørgsmål til lokalplanforslaget, er du velkommen til at kontakte Planafdelingen på tlf Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse, udstykning, placering og udformning af bebyggelse, materialer, beplantning, vejog stiforhold m.v. Ifølge Lov om planlægning har byrådet pligt til at udarbejde lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller nedrivning kan sættes i gang. Herudover også, når det er nødvendig for at sikre kommunplanens virkeliggørelse, eller når arealer skal overføres fra landzone til byzone. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng med den øvrige planlægning. Byrådet har ret til, på ethvert tidspunkt, at træffe beslutning om at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanen består af 2 dele: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt noter skrevet i højre spalte, har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. For at sikre planlovens intentioner om at offentligheden inddrages i lokalplanlægningen, skal et forslag til lokalplan offentliggøres i mindst 8 uger, før kommunalbestyrelsen træffer endelig beslutning om lokalplanen. I de 8 uger kan borgere og myndigheder komme med ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Lokalplanen er juridisk bindende for den enkelte grundejer forstået på den måde, at den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil, men ændringer i de eksisterende forhold, fx ved ny- eller ombygning, skal være i overensstemmelse med lokalplanen, medmindre der er opnået dispensation efter reglerne i planlovens 19. 4

5 Oversigtskort Baggrundskort: opyright DDOland2012 Oversigtskort - lokalplanområdets placering i Vissenbjerg 5

6 Redegørelse LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Assens Kommune oplever en efterspørgsel på store og attraktive byggegrunde, der ligger i tilknytning til de større byer, hvor der er en god beliggenhed i forhold til skole, infrastruktur og grønne områder. For Assens Kommune er det et væsentligt mål at fastholde og styrke den positive udvikling i kommunen ved at skabe attraktive bosætningsmuligheder. Assens Kommune har derfor, på opfordring af ejerne, besluttet at lade denne lokalplan udarbejde, da den i sin karakter og placering adskiller sig markant fra udstykningen mod øst, Duedalen, samt naboudstykningen mod nord. Området ønskes udformet som et nyt boligområde, med store attraktive byggegrunde til brug for åben-lav bebyggelse. Nærværende lokalplan udarbejdes, da området er omfattet af 2 ældre lokalplaner fra hhv og 1988, som ikke muliggør etablering af et boligområde til åben-lav bebyggelse. Lokalplanområdet set fra Middelfartvej mod nord. Bemærk områdets placering på en bakke. Copyright 2013 Google. Lokalplanudarbejdelsen er igangsat idet lokalplanområdet omfattet af lokalplan nr endnu ikke er udmøntet i en udstykning. Lokalplan nr udlægger området nord for nærværende lokalplanområde til 8 parceller til åben-lav boligbebyggelse. Grundene i nærværende lokalplanområde er af en anden karakter end grundene indenfor lokal-plan 2.2-2, idet de er beliggende i et særdeles naturskønt parkområde. Området har ikke karakter af egentlig udstykning i det åbne land, idet området i mange år har været anvendt intensivt til planteskole og ydermere grænser mod et allerede udbygget område mod øst. Terrænforholdene indenfor lokalplanområdet indbyder til kreative planløsninger i bebyggelsen, og det er Assens Kommunes forventning, at lokalplanområdet vil tiltrække bygherrer, med ønske om at udnytte de spændende muligheder i terrænet til boligbebyggelse af høj kvalitet. BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdets afgrænsning. Udstykningsplan visende arealdisponering i lokalplanområdet. Lokalplanområdet har en særdeles god beliggenhed med kort afstand til kommunecenteret Vissenbjerg mod syd og landbrugsområder mod syd og vest. Den korte afstand til Odense og motorvejsnettet gør, at der dels er rige muligheder for arbejde i en relativ kort afstand til boligen, dels er nem adgang til større trafikårer for folk der er villige til at pendle over længere afstande. Lokalplanområdet er beliggende indenfor rammeområde 2.2.B.10 der udlægger området til boligformål. Området har i de seneste mange år været anvendt til staudeplanteskole og besøgshave. Nærværende lokalplan ændrer den mulige anvendelse af 6

7 Redegørelse området til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. Afstand til skole og fritidsaktiviteter ca km. Afstand til Fynske Motorvej E20 ca. 2.5 km. N LOKALPLANOMRÅDETS OMGIVELSER. Omfang og afgrænsning Området omfatter matr. nr. 3e og 3o Grøftebjerg Gde., Vissenbjerg og er ca m 2. Området ligger i den nordlige del af Vissenbjerg, vest for Grøftebjergvej. Området er i forbindelse med tidligere lokalplaner delvist blevet overført til byzone. Den resterende del af området, der er beliggende i landzone, vil ved vedtagelsen af nærværende lokalplan blive overført til byzone. Området grænser mod syd og vest op til åbne landbrugsarealer, mens det mod nord afgrænses af et område udlagt til boligbebyggelse. Mod øst afgrænses området af Grøftebjergvej, der forbinder området med Middelfartvej og det øvrige Vissenbjerg. Øst for Grøftebjergvej ligger et eksisterende boligområde, der hænger sammen med udviklingsområdet Duedal. Lokalplanområdet har tidligere været anvendt til staudeplanteskole og besøgshave. Området består af et meget velanlagt haveanlæg, indrettet med forskellige haverum og havetyper. Den eksisterende bebyggelse er samlet i områdets sydøstlige hjørne. Fra området er der udsigt i flere retninger. Lokalplanområdet er delvis omfattet af skovbyggelinjen. Umiddelbart syd for lokalplanområdet findes en mose der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3. Anvendelse Matr. nr. 3e er noteret som en landbrugsejendom, mens matr. nr. 3o er noteret som en almindelig ejendom. De to ejendomme har sammenhængende været indrettet og anvendt til planteskole. Landskabelige forhold Området ligger omkring en mindre bakke, i et landskabeligt spændende og kuperet terræn, der fra den centrale del falder ca. 10 m mod nord, syd og vest, mens det mod øst falder ca. 5 m. Det er et landskab præget af landbrug med store åbne dyrkede marker, som visse steder er afgrænset af gamle levende hegn. Lokalplanområdet er beliggende i et af områdets mindre landskabsrum, og er omkranset af bevoksning. Lokalplanområdet set fra nord. Bakken i området giver gode muligheder for udsigt. Adgangen til lokalplanområdet sker ad Grøftebjergvej, der her ses fra hhv. syd og nord. Lokalplanområdet er beliggende hhv. til venstre og højre på billederne. 7

8 Redegørelse Ny vejforbindelse mellem Duedal Huse og Grøftebjergvej Ved yderligere udbygning af området er det Assens Kommunes intention at etablere en ny vejforbindelse mellem Duedal Huse og Grøftebjergvej. Denne vejforbindelse vil evt. kunne videreføres til Koelbjergvej mod vest afhængig af udviklingen i området. Lokalplan Nr. B16-6 for et boligområde nord for Duedalen fastlægger den kommende vejforbindelses tracé. En fremtidig virkeliggørelse af den nævnte vejforbindelse, kan eventuelt medføre en lukning af Grøftebjergvej mod Middelfartvej. LOKALPLANENS INDHOLD Eksisterende bebyggelse i lokalplanområdets sydøstlige del mod Grøftebjergvej. Intentioner Lokalplanen skal muliggøre etablering af et mindre boligområde bestående af 8 attraktive parceller til helårsbeboelse. Lokalplanen skal samtidig sikre at der opnås god sammenhæng til de omkringliggende bebyggelser. Anvendelse og udstykning Grunde til parcelhusbebyggelse skal udstykkes som store attraktive grunde med et areal på mellem ca m 2 da det har vist sig, at der traditionelt set er god efterspørgsel efter større grunde, med god beliggenhed og spændende udsigtsforhold. Grunde må kun udstykkes i overensstemmelse med princippet vist på kortbilag L3, idet der tages hensyn til naturlige skel imellem den nuværende haves elementer. Den japanske havesø, der er anlagt i områdets vestlige del. Vejbetjening Området skal vejbetjenes af ny boligvej med overkørsel til Grøftebjergvej. Et af de mange udsigtskig der er fra lokalplanområdet. Billedet er taget fra områdets højeste punkt i retning mod syd. 8

9 Redegørelse Fra Grøftebjergvej er der kort afstand til Midddelfartvej syd for området. Boligvejen udlægges i en bredde af 10 m, med 5 m kørebanebredde. Vejen anlægges med fast belægning. Boligvejen udlægges som privat fællesvej. Det forudsættes at parkering sker på egen grund, og at der etableres mindst 2 parkeringspladser pr. grund. Bebyggelse Bebyggelsen må opføres i op til 2 etager og med en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter. Tage må ikke udføres med glaserede tegl. Byggelinjer Der er i 1949 tinglyst vejbyggelinje mod Grøftebjergvej på 10 m excl. højde- og passagetillæg, målt fra vejmidten. Et udsigtskig fra lokalplanområdet, her set mod vest. Landskab Der optages en byggelinje på 35 m regnet fra lokalplanområdets vestlige skel, jf. kortbilag L3. Formålet med byggelinjen er at sikre udsigt fra flest mulige af de udstykkede grunde, samt at kunne friholde de mest markante elementer i den nuværende haves lavere beliggende områder for bebyggelse. Klima og Miljø Det kan tillades at der opsættes solceller på tagene og på terræn. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING Kommuneplan Området er i kommuneplanen omfattet af kommuneplanramme 2.2.B.10 der udlægger området til boligformål. Lokalplan / Byplanvedtægt Lokalplanområdet er omfattet af to ældre lokalplaner fra hhv og Alpehaven der er anlagt i områdets nordvestlige del. Det drejer sig om lokalplan nr og lokalplan nr. B16-2. De dele af lokalplanområderne der omfattes af nærværende lokalplan erstattes, da de ikke muliggør realisering af et boligområde til åben-lav boligbebyggelse. De to lokalplaner ophæves for lokalplanområdet og erstattes af nærværende lokalplan. Jordforurening Der er ikke registreret kendt forurening i lokalplanområdet. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet er defineret som Område med særlige drikkevandsinteresser. I dette område nedsiver regnvandet og danner grundvand, der bruges til vandforsyning af regional betydning, eller som kan få regional betydning i fremtiden, og for vandindvindingen til mindre værker. Udpegningen er ikke forbundet med generelle begrænsninger for 9

10 Redegørelse arealanvendelsen, men med en interesse i at beskytte grundvandet mod forurening. Af hensyn til den regionale grundvandsbeskyttelse er det derfor uhensigtsmæssigt at sprøjte med pesticider eller anvende andre former for kemikalier udendørs i lokalplanområdet. Støj Lokalplanområdet udlægges til boligformål, som er en støjfølsom anvendelse. Området ligger imellem Middelfartvej og den kommende Forbindelsesvej nord om Duedal. Det vurderes dog at støjen herfra vil være begrænset. Kulturmiljø, fredning og naturbeskyttelse Den sydlige del af lokalplanområdet er omfattet af 300 m skovbyggelinje i medfør af Naturbeskyttelsesloven 17. Lokalplanområdet grænser mod syd op til en mindre mose, der er beskyttet i medfør af Naturbeskyttelsesloven 3. Umiddelbart nord for lokalplanområdet findes et sten- og jorddige, der er beskyttet i medfør af Museumsloven 29a. En del af de mange stauder der findes i haven. Forsyningsforhold Regn- og spildevand I følge Spildevandsplan for Assens Kommune er området beliggende i planlagt separatkloakeret opland. Det er imidlertid aftalt med Assens Kommune og Assens Forsyning A/S, at regnvand fra tage og befæstede arealer skal nedsives lokalt. Dvs. at regnvand skal nedsives på egen grund, og vejvand skal nedsives til en nedsivningsgrøft i siden af vejen. Nedsivningsløsningen for vejvand er skitseret på kortbilag L4, og skal i princippet etableres med en placering som vist på kortbilag L3, med mulighed for reduktion af længden og bredden af grøften på baggrund af en konkret beregning af grøftens nødvendige rummelighed. Regnvand fra veje og private befæstede arealer skal således ikke udledes til spildevandsforsyningens afløbssystem. Spildevandsledninger, som ønskes overtaget af Assens Spildevand A/S, skal udføres i henhold til spildevandsforsyningsselskabets anvisninger. Ved næste revision af spildevandsplanen ændres status for lokalplanområdet fra planlagt separatkloakeret opland til spildevandskloakeret opland. Nogle af havens mange rhododendron. Varmeforsyning Ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal forsynes med individuel varmeforsyning med vedvarende energi, såsom jordvarme, luft-til-vand varmepumpe, træpillefyr eller lignende. Vandforsyning Lokalplanområdet skal vandforsynes fra Vissenbjerg Vandværk. Elforsyning I Danmark er der frit elmarked. Dette betyder, at man som forbruger, har mulighed for selv at vælge leverandør. Et udsigtskig mod markerne vest for området Antenneforhold Opsætning af udvendige antenner kan kun tillades i form af paraboler 10

11 Redegørelse og små digitale antenner anbragt maksimalt 1.5 m over terræn. Affaldsbortskaffelse Lokalplanområdet er omfattet af kommunens affaldsregulativ, og affald skal bortskaffes i henhold hertil. Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler inderettes efter det gældende regulativ for husholdningsaffald i Assens Kommune. ANDEN LOVGIVNING Museumsloven Hvis der ved anlægsarbejdet findes fortidsminder, skal arbejdes straks standses, og der skal rettes henvendelse til Odense Bys Museer. I det omfang fortidsmindet berøres af anlægsarbejde, kan Kulturarvsstyrelsen kræve arbejdet standset, indtil en arkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan situation, kan der foretages en forundersøgelse på arealet med henblik på at vurdere udstrækning og bevaringsgrad af eventuelle jordfaste fortidsminder. Landbrugsloven Matr. nr. 3e er noteret som en landbrugsejendom. Inden projektets virkeliggørelse skal landbrugspligten være ophævet i lokalplanområdet. Ophævelse af landbrugspligten sker ifm. udstykning af området. Landbrugspligten kan dog ophæves umiddelbart, da ejendommen er mindre end 2 ha. Planteskolen, hvorfra der var salg af planter og stenvarer til haveanlæg. Servitutter Der henledes opmærksomhed mod, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om el-, telefon-, tele- og tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Der kan tillige forekomme drænledninger jf. områdets tidligere landbrugsstatus. Indenfor lokalplanområdet er der tinglyst følgende servitutter: : Dok om byggelinjer mv : Lokalplan nr (Aflyses) : Lokalplan nr. B16-2. (Aflyses) : Dok om vej mv. Haveanlæg i den sydvestlige del af området. Miljøvurderingsloven Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal der ske en screening af planers sandsynlige indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, og flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser, samt arkitektonisk og arkæologisk arv, og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Planer der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, og som myndigheden, i dette tilfælde kommunen, vurderer at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, skal miljøvurderes. Screeningen af nærværende lokalplan viser, at den nye lokalplan ikke har en væsentlig indflydelse på miljøet i forhold til den anvendelse, der gives mulighed for ved lokalplanens endelige vedtagelse. 11

12 Redegørelse Klagevejledning i forhold til beslutning om ikke at udarbejde miljøvurdering Du kan inden 4 uger klage over kommunens afgørelse til Natur- og Miljøklagenævnet, som vil opkræve et gebyr på 500 kr for privatpersoner og 3000 kr. for andre klagere, herunder erhvervsdrivende, organisationer og offentlige myndigheder. Klager indsendes til: Natur- og Miljøklagenævnet,Rentemestervej 8, 2400 København NV eller nmkn@nkn.dk Klagefristen er den 31. januar Enhver med retlig interesse i sagen er berettiget til at klage. Midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme og områder, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige lokalplan. Der gælder efter planlovens 17 stk.1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger, gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget den 3. januar 2014, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentligtgjort, dog højst indtil den 3. januar Retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanens bestemmelser, eller det, der søges skabt(eller fastholdt) i planen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. 12

13 Lokalplanens bestemmelser LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til planloven ( lov nr. 388 af 6. juni 1991 om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013, samt efterfølgende ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL Formålet med lokalplanen er: 1.1 at fastlægge områdets anvendelse til boligformål i form af åben lav bebyggelse, med mulighed for at bygge i 2 etager. 1.2 at sikre at der skabes et harmonisk boligområde, med 8 store og attraktive grunde. 1.3 at bebyggelse tilpasses eksisterende terræn og naturværdier i området. 1.4 at overføre den del af området der i dag er landzone til byzone. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag L1 og omfatter matr. nr. 3e og 3o Gl. Grøftebjerg Gde., Vissenbjerg. 2.2 Den del af området, som i dag er landzone, overføres med vedtagelse af nærværende lokalplan til byzone. Den resterende del, som i dag er byzone, forbliver byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Områdets anvendelse fastlægges til åben-lav boligbebyggelse. 3.2 Der må kun opføres én bolig pr. udstykket grund. 3.3 Der må på den enkelte ejendom i tilknytning til boligen drives en sådan type virksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder (liberale erhverv, serviceerhverv o. lign.). Dog under forudsætning af: - Virksomheden skal drives af den, der bebor den pågældende bolig, - ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning o. lign.), - virksomheden ikke må fremkalde behov for parkeringsmuligheder, som ikke er til stede på den pågældende ejendom (svarende til 2 personbiler). Ad. 3.3: Eksempler på liberale erhverv: Frisør, advokat-, revisor, eller arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv, samt dagpleje og lignende. 13

14 Lokalplanens bestemmelser 4 VEJE, STIER OG PARKERINGSFORHOLD. 4.1 Vejadgang til områdets skal ske fra Grøftebjergvej som vist på kortbilag L Boligvejen udlægges med en principiel placering som vist på kortbilag L Boligvejen udlægges i en bredde af 10 m, med en befæstet kørebanebredde på min 5 m, og udføres med fast belægning, der kan bære en 20 ton lastbil. Der stilles ikke krav om etablering af fortov. 4.4 Vejarealer skal udformes i henhold til de gældende vejregler, og skal dimensioneres til at kunne betjene en 7,5 m distributionsvogn med bakning. 4.5 Boligvejen udlægges som privat fællesvej. 4.6 Der skal etableres plads for 2 parkerede biler på egen grund. 4.7 Indkørsler kan etableres med fast belægning som fliser eller belægningssten (herunder også græsarmeringssten) eller med stabil belægning i form af skærver o.l. Belægningen skal være ensartet og føres helt frem til kørebanekanten på boligvejen. Indkørsler skal placeres minimum 1.5 m fra naboskel. 4.8 Der må kun etableres en indkørsel pr. udstykket grund, med en maksimal bredde på 6 m.. Ad. 4.5: Bestemmelsen kan ikke forventes overtaget af Assens Kommune. Ad. 4.7: Bestemmelsen skal sikre at hver boligs indkørsel ikke fremstår visuelt sammenhængende med naboparcellen. Dette kan virke visuelt dominerende i et gadeforløb, da de vil fremstå som én sammenhængende indkørsel, og herved kan få karakter af p-plads. 4.9 Opstilling af campingvogne, joller og lign. på egen grund må kun finde sted på følgende betingelser: - Campingvognen skal være indregistreret. - Joller og lign. skal være opstillet på en indregistreret bådtrailer. - Der må ikke opstilles kølbåde. - Campingvogne, joller og lign. skal placeres minimum 6 m bag vejskel på egen grund og 2,5 m fra naboskel Der skal etableres belysning på boligvejen. Belysningsstandere skal have en lyspunkthøjde mellem 3,5-4,0 m Regnvand fra veje skal nedsives til en nedsivningsgrøft i siden af boligvejen. Nedsivningsløsningen er skitseret i kortbilag L4, og skal i princippet etableres med en placering som vist på kortbilag L3, med mulighed for reduktion af længden og bredden af grøften, på baggrund af en konkret beregning af grøftens nødvendige rummelighed. Ad. 4.11: Udføres som en LAR-løsning (Lokal Afleding af Regnvand) der har til formål at forsinke og nedsive regn- og overfladevand fra boligvejen, uden at belaste det offenlige system. 5 UDSTYKNING. 5.1 Området må kun udstykkes i overensstemmelse med principperne som fremgår af kortbilag L3. 14

15 Lokalplanens bestemmelser 5.2 Området må ikke udstykkes i grunde mindre end 1200 m 2. Der kan ikke ske yderligere udstykning end de 8 grunde som fremgår af kortbilag L Der kan ikke ske udstykning før boligvejen er etableret, eller før der er stillet en garanti for finansieringen heraf. 5.4 Der kan kun ske udstykning til boligformål. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING. 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30 %. 6.2 Bebyggelse må opføres med max. 2 etager. 6.3 Ingen bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m målt over den enkelte grunds niveauplan. Ad. 6.4: Principskitse for beregning af niveauplan 6.4 Beregning af niveauplan fremgår af den viste principskitse. Der skal ved byggeansøgning foreligge opmåling af eksisterende terræn. Der kan fastsættes flere niveauplaner for en bygning. 6.5 Enhver form for bebyggelse skal holdes minimum 4,5 m fra vejskel mod boligvejen (målt til facade), som vist på kortbilag L3, og der må ikke bygges tættere på vestskel end 35 m. 6.6 Et oversigtsareal fastlægges ved boligvejens udmunding i Grøftebjergvej. Indenfor arealet må der hverken midlertidigt eller varigt anbringes genstande af større højde end 0,8 m over skæringspunktet af de 2 vejes midtelinjer. Oversigtsarealet er angivet på kortbilag L Den af tinglyste vejbyggelinje mod Grøftebjergvej skal respekteres. Vebyggelinjen er på 10 m, målt fra vejmidten, excl. højde- og passagetillæg på 1,5 x højdeforskellen + 1 m. (Vejbyggelinjen er illustreret på kortbilag L2 og L3.) Ad. 6.6: Oversigtsarealerne fastlægges som et trekantet areal på 5 x 15 m langs med vejskellet mod hhv. boligvejen og Grøftebjergvej. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN. 7.1 Der må ikke anvendes reflekterende tagmaterialer, med et glanstal over Ovenstående bestemmelse hindrer ikke etablering af energibesparende anlæg som solcelle-/solfangerpaneler. Sådanne anlæg skal placeres på tage eller terræn. Ved placering på terræn må anlæggets højde ikke overstige 1,5 m målt over eksisterende terræn. Ad. 7.1: Glansgraden vurderes ud fra Teknologisk Instituts metode, og beskrives således: Helmat: 0-5 Mat: 5-10 Halvmat: Halvblank: Blank: Højglans: Der må ikke opføres bjælkehuse i lokalplanområdet. 15

16 Lokalplanens bestemmelser 7.4 Skiltning og reklamering må ikke finde sted. Skiltning i forbindelse med erhverv og kontor kan dog tillades hvis: - Der ikke opstilles mere end ét skilt pr. ejendom, som har et areal på max 0,25 m 2 - Skiltning sker på egen grund - Skiltning placeres vinkelret på vejskel - Skilte har en højde på max 1 m over terræn - Skilte ikke placeres på bygninger 8 UBEBYGGEDE AREALER. Ad. 7.2: Der skelnes ikke ml. solcelleanlæg, solpaneler og solfangere mv. Bestemmelsen vedr. 1.5 m max højde over terræn, skal forhindre opstillng af store tracker-anlæg o.l., der drejer efter solen. Solcelle- og solfangerpaneler kan have et glanstal der overstiger 30, uanset disse er reflekti-onsdæmpede med film. Da det er Assens kommunes hensigt at støtte brugen af vedvarende energiformer kan solcelle og solfangerpaneler placeres indenfor området under forudsætning af at disse er reflektionsdæmpede med film eller lign. 8.1 Terrænet må ikke reguleres med mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn. 8.2 Der kan i særlige tilfælde tillades terrænregulering på op til +/- 1 m i forhold til det eksisterende terræn, i en afstand af max. 5 m omkring den enkelte grunds beboelsesbygning. 8.3 Terrænregulering skal holdes på egen grund, og må ikke foretages nærmere naboskel end 1 m. Ad. 8.2: Bestemmelsen skal sikre at der ved særligt kuperet terræn kan tillades ekstraorinær terrænregulering omkring boligen, på baggrund af en individuel vurdering. 8.4 Af hensyn til adgangen fra boligvejen til boligbebyggelsen må nødvendig terrænregulering foretages i indkørsler. 8.5 Hegn skal etableres som levende hegn. 8.6 Mod boligvejen placeres hegn på egen grund i en afstand af 0,5 m fra vejskel og mod Grøftebjergvej, placers hegn på egen grund i en afstand af 1,5 m fra vejskel. 8.7 Regnvand fra tage og private befæstede arealer skal nedsives på egen grund. Regnvand på egen grund kan genanvendes som vandforsyning. 8.8 På grund af kuperet terræn i lokalplanområdet kan det blive nødvendigt at etablere offentligt afløbssystem på nye byggegrunde. Afløbsanlæg tinglyses af Assens Forsyning. 9 TEKNISKE ANLÆG. 9.1 Paraboler må kun opstilles såfremt det sker på egen grund, i umiddelbar tilknytning til boligen. Paraboler må ikke have en diameter større end 1 m, og placering må ikke ske i en højde større end 1,5 m målt fra terrænet til parabolens overkant. 9.2 Alle ledninger og kabler skal udføres som jordkabler. I veje placeres kabelanlæg efter principperne som vist på kortbilag L4 9.3 Vejbelysning skal udføres som lavenergianlæg. 16

17 Lokalplanens bestemmelser 10 GRUNDEJERFORENING Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere indenfor området Grundejerforeningen skal være oprettet, når halvdelen af grundene er solgt, eller når byrådet kræver det Grundejerforeningen forestår drift og vedligehold af den private fællesvej og øvrige fælles anliggender Det påhviler grundejerforeningen selv at udfærdige sine vedtægter, som skal godkendes af byrådet. Vedtægterne skal senest 2 måneder efter afholdelse af stiftende generalforsamling indsendes til byrådets godkendelse. 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING Inden projektet virkeliggøres, skal landbrugspligten på arealerne indenfor lokalplanområdet være ophævet Ny bebyggelse må ikke tages i brug før boligvejen samt nødvendige overkørsler til de enkelte parceller samt parkering er etableret Ny bebyggelse må ikke tages i brug før kloak-, el- og vandforsyning er tilsluttet. 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN Lokalplanområdet er omfattet af to ældre lokalplaner fra hhv og Det drejer sig om lokalplan nr og lokalplan nr. B De dele af lokalplanområderne der omfattes af nærværende lokalplan ophæves med godkendelsen af nærværende lokalplan. 13 SERVITUTTER MV Indenfor lokalplanområdet er der tinglyst følgende servitutter: : Dok om byggelinjer mv : Lokalplan nr (Aflyses) : Lokalplan nr. B16-2. (Aflyses) : Dok om vej mv Tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanens virkeliggørelse tilsidesættes af denne. 17

18 Lokalplanens bestemmelser 13.3 En del af lokalplanområdet ligger jf. kortbilag L2 inden for skovbyggelinjen. Skovbyggelinjen medfører i udgangspunktet forbud mod byggeri, hvorfor det kræver dispensation fra naturbeskyttelseslovens 17, stk. 1 hvis der ønskes byggeri inden for skovbyggelinjen. Ad. 13.3: Skovbyggelinjem på 300 meter fra fredskov, har hjemmel i naturbeskyttelsesloven 17, stk VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til Lov nr. 388 af 6 juni 1991 om planlægning, jfr. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013, har Assens Byråd den xx. december 2013 vedtaget at fremlægge forslag til lokalplan for et område til boligformål ved Grøftebjergvej i Vissenbjerg i offentlig høring i 8 uger fra den 3. januar 2014 til den 28. februar Forslag til lokalplan nr er vedtaget af Assens byråd, den xx. måned På byrådets vegne Finn Brunse Borgmester Henning Qvick Kommunaldirektør 18

19 Lokalplanens bestemmelser KORTBILAG L1: Matrikelkort L2: Lokalplanområdets omgivelser og arealbindinger L3: Principiel dispositionsplan L4: Principskitse for nedsivningsgrøft (LAR) BILAG A: Miljøscreening 19

20 Kortbilag L1 Kortbilag L1 - Matrikelkort - et område til boligformål ved Grøftebjergvej Assens Kommune November

21 Kortbilag L2 Kortbilag L2 - Lokalplanområdets omgivelser og arealbindinger. - et område til boligformål ved Grøftebjergvej Assens Kommune November

22 Kortbilag L3 Kortbilag L3 - principiel dispositionsplan - et område til boligformål ved Grøftebjergvej Assens Kommune November

23 Kortbilag L4 Kortbilag L4 - Principskitse for nedsivningsgrøft til lokal afledning af regnvand (LAR). - et område til boligformål ved Grøftebjergvej Assens Kommune November

24 Bilag A - miljøscreening SCREENING AF Lokalplan nr for et område til boligformål ved Grøftebjergvej i Vissenbjerg Indledning Loven om miljøvurdering af planer og programmer bevirker, at den myndighed, der udarbejder en plan, skal foretage en screening af planen og derudfra afgøre, hvorvidt planen skal miljøvurderes. Lokalplan nr for et område til boligformål ved Grøftebjergvej i Vissenbjerg er omfattet af lovgivningens 3, stk. 1, pkt. 3: Andre planer og programmer, som i øvrigt fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som myndigheder vurderer, kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Screening af Lokalplan nr for et område til boligformål ved Grøftebjergvej i Vissenbjerg skal bidrage til, at Assens Kommune efter at have foretaget en indledende høring hos berørte myndigheder afgør, om planen kan få en væsentlig indvirkning på miljøet - og som følge heraf skal miljøvurderes. Screeningen er foretaget ud fra lovens bilag 2 og ud fra Lokalplan nr for et område til boligformål ved Grøftebjergvej i Vissenbjerg, en besigtigelse samt informationer i Regionplan 2005 samt kortinfo på Grundkort Fyn A/S. Resultatet af screeningen er tilvejebragt ved inddragelse af det brede miljøbegreb, som det er defineret i lovgivningen - og med hensyntagen til kriterierne i lovgivningens bilag 2. Resultatet af screeningen af den samlede plan er begrundet i nedenstående forhold. Konklusion Screeningen viser, at Lokalplan nr for et område til boligformål ved Grøftebjergvej i Vissenbjerg antages ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet. Kort beskrivelse af planen Lokalplanen vedrører omdannelse af en nedlagt planteskole i byzone til et boligområde med 8 nye parceler til åbenlav boligbebyggelse. Titel: Lokalplan Miljøparametre: Ikke relevant Væsentlig miljøpåvirkning af negativ karakter Neutral påvirkning Væsentlig miljøpåvirkning af positiv karakter Bemærkninger: Ansvarlig enhed * (BY)LANDSKAB OG GEOLOGI Landskabelig helhed X Det forventes at en del af beplantningen i området bevares, idet der er indlagt en byggelinje mod vest, hvilket medvirker til en god overgang mellem by og land. Beplantningen i anlægget er de fleste steder af en sådan kvalitet, at bygherre forventes at ville bevare en del af denne - dog under hensyn til byggemulighederne og udsigten på de enkelte grunde. Bylandskab X Udstykningen forventes at tilføre Vissenbjerg nogle nye grunde beliggende på et areal med høj landskabelig kvalitet. Arkitektonisk værdi X Terrænforholdene på grundene vil indbyde til at der tænkes i nye tilpassede boligtyper, hvilket indebærer at bebyggelsen på arealet forventeligt vil tilføre området en højere arkitektonisk værdi Beplantningsværdi X Det forhold, at der er tale om en tidligere planteskole, der udstykkes, vil naturligvis medføre at større dele af beplantningen fjernes for at skabe plads til nyt byggeri. Byggelinjen mod vest vil dog i et vist omfang P P P P * P: Plan. N: Natur. M: Miljø. VT: Vej og Trafik. B: Beredskab. OBM: Odense Bys Museer. 24

25 Bilag A - miljøscreening sikre, at beplantningen fra den tidligere staudehave bevares og tilfører en høj beplantningsværdi til området. Forholdet mellem by og land X Overgangen mod det åbne land mod vest vil i et vist omfang blive bevaret pga. byggelinjen., hvilket medfører at overgangen mellem by og land forventeligt bliver mindre skarp eller bevares i den form den har i dag. P Kystlandskab X Ikke relevant P Terræn X Der kan ske terrænregulering indenfor området, men store dele af terrænet ønskes bevaret. P Geologiske værdier X Forventes ikke at give væsentlig påvirkning P BIOLOGISK MANGFOLDIGHED, FLORA OG FAUNA Natura 2000 (Habitat-, fuglebeskyttelses- og Ramsarområder) X Området er ikke omfattet af sådanne N Habitatdirektivets bilag I, II og V. X Området er ikke omfattet af sådanne N 3-områder X Umiddelbart syd for lokalplanområdet findes to 3 beskyttet naturtyper: Mose og sø. Udmøntningen af lokalplanen forventes ikke at påvirke disse. Spredningskorridorer X Da en del af beplantningen i området forventes bevaret forventes spredningskorridorer ikke at blive påvirket i væsentligt omfang N N Fredning X Området er ikke omfattet af sådanne N Skovrejsning X Området er ikke omfattet af sådanne N Dyreliv X Områdets dyreliv forventes ikke påvirket væsentligt da størstedelen af arealet fortsat anvendes til have. Planteliv X Områdets planteliv forventes ikke påvirket væsentligt da størstedelen af arealet fortsat anvendes til have. N N JORDBUND OG VAND Kendskab til jordforurening X Intet kendskab M Forureningsrisiko X Forventes ikke at blive påvirket. Området er ikke registeret forurenet Overfladevand (søer, åer, vådområder mv.) X Der findes en mindre have-sø i lokalplanområdet, søen ønskes så vidt mulig bevaret. Grundvand X Lokalplanområdet er beliggende indenfor nitratfølsomt indvindingsområde med særlige drikkevandsinteresser. Okkerforurening X Der er ikke registreret okkerforurening i området Spildevandsforhold X Området spildevandskloakeres, mens tag- og overfladevand nedsives lokalt. M N N N NM BEFOLKNING OG MENNESKERS SUNDHED Levevilkår X Området forventes at bidrage til kvaliteten af bosætningsmulighederne i området. * P: Plan. N: Natur. M: Miljø. VT: Vej og Trafik. B: Beredskab. OBM: Odense Bys Museer. 25

26 Bilag A - miljøscreening Ressourcesvage grupper X Udmøntningen af lokalplanen medfører ikke væsentlige ændringer i forhold til ressourcesvage grupper Sundhed X Udmøntningen af lokalplanen medfører ikke væsentlige ændringer i forhold til befolkningens sundhed. Friluftsliv/ rekreative interesser X Da planteskolen er nedlagt ændrer udmøntningen af lokalplanen ikke på de rekreative interesser i området. P/N Tilgængelighed/ fremkommelighed X Ingen ændringer Råderum X Ingen ændringer TRAFIK Trafikal belastning X Udstykning af 8 grunde indenfor området forventes ikke at medføre en væsentlig øget trafikal belastning af det offentlige vejnet. Området har tidligere været anvendt til planteskole med 5000 årlige besøgende. Trafikafvikling X Udstykning af 8 grunde indenfor området forventes ikke at medføre problemer med trafikal afvikling. Området har tidligere været anvendt til planteskole med 5000 årlige besøgende. Trafiksikkerhed X Den eksisterende overkørsel mod Grøftebjergvej benyttes. Overkørslen har tidligere været overkørsel til en planteskole med 5000 besøgende årligt, og forventes derfor ikke at medføre problemer i forhold til trafiksikkerhed VT VT VT Barriereeffekt X Ikke relevant N STØJ Virksomhedsstøj X Anvendelsen medfører ingen væsentlig støjbelastning. Trafikstøj X Området forventes ikke at blive støjbelastet af en eventuel omfartsvej nord om Duedalen M M VIBRATIONER Vibrationer fra trafik X Området forventes ikke at blive belastet af vibrationer fra trafik som følge af en eventuel omfartsvej nord om Duedalen M Vibrationer fra jernbane X Ikke relevant M LUFTEMMISSION Lugt X Udmøntningen af lokalplanen medfører Ingen væsentlige ændringer. Støv X Udmøntningen af lokalplanen medfører Ingen væsentlige ændringer. Trafikal luftforurening X Udmøntningen af lokalplanen medfører Ingen væsentlige ændringer. M M M LYS Direkte lysgener for omgivelserne X Området forventes hverken at blive belastet af lysgener udefra eller at belaste M * P: Plan. N: Natur. M: Miljø. VT: Vej og Trafik. B: Beredskab. OBM: Odense Bys Museer. 26

27 Bilag A - miljøscreening omkringliggende områder med gener fra lys. Refleksioner X Der er i lokalplanen fastsat bestemmelser vedr. glanstal fra tage. Eventuel refleksion fra solceller og solpaneler forventes ikke at give problemer, idet det forudsættes at disse beklædes med refleksionsdæmpende film. M Sky-glow X Ikke relevant M KLIMATISKE FAKTORER CO2-udledning X Lokalplanen tillader opsætning af solpaneler og solceller, hvilket medfører at CO2 udledningen som følge af udmøntningen af lokalplanen begrænses. M RESSOURCER OG AFFALD Energiforbrug X Da der er tale om ny bebyggelse der skal opføres efter BR10 forventes ikke et væsentlig øget energiforbrug ved udmøntningen af lokalplanen Vandforbrug X Omdannelse fra planteskole til boligområde vil medføre en neutral påvirkning af vandforbruget, idet planteskolen har brugt vand til vanding af planterne i denne. Råstoffer X Området er så begrænset at udmøntningen af lokalplanen ingen væsentlige ændringer vil medføre. Affald X Området er så begrænset at udmøntningen af lokalplanen ingen væsentlige ændringer vil medføre. M M N/ M M KULTURARV Kulturhistoriske værdier X Der vil ikke gå kultuhistoriske værdier tabt ved udmøntning af lokalplanen. Arkæologiske værdier X Museumsloven bestemmelser vedr. forundersøgelser sikrer at arkæologiske værdier ikke går tabt. Kirker X Ikke relevant N N/ OBM Arkitektonisk arv X Ikke relevant P/ OBM MATERIELLE GODER Stigning i forbrugsgoder X Ingen væsentlig ændring. Øget handel X Udmøntningen af lokalplanen vil medføre en begrænset øget handel i området. Øget købekraft X Udmøntningen af lokalplanen vil medføre en begrænset øget købekraft i området. Udbud af ressourcer/ goder X Udbuddet af byggegrunde vil forøges i området. SIKKERHED Kriminalitet X Anvendelsen vurderes ikke at medføre en øget kriminalitet. Brand X Anvendelsen vurderes ikke at medføre en øget risiko for brand. OBM B * P: Plan. N: Natur. M: Miljø. VT: Vej og Trafik. B: Beredskab. OBM: Odense Bys Museer. 27

28 Bilag A - miljøscreening SOCIOØKONOMISKE EFFEKTER Sociale forhold X Ingen væsentlig ændring. Økonomiske forhold X Ingen væsentlig ændring. Erhvervsliv X Byggeriet forventes at give beskæftigelse i lokalområdet. MILJØVURDERING JA NEJ BEMÆRKNINGER: Konklusion X * P: Plan. N: Natur. M: Miljø. VT: Vej og Trafik. B: Beredskab. OBM: Odense Bys Museer. 28

29 By. Land og Kultur Rådhus Allé Assens 29