l<arnov ØHjælp FAVORITTER UOKLIPSHOLDER

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "l<arnov ØHjælp FAVORITTER UOKLIPSHOLDER"

Transkript

1 ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Henrik Edlund: Andelsboligfor... Side 1 af 10 l<arnov ØHjælp FAVORITTER UOKLIPSHOLDER LES Abel & Skovg:hd Larsen Advokatfirma -ti Favoritter Udklipsholder :li faterialesamlinger Aftaler [J. Overvågning il SkatteGuiden Sager... Spørgsmål og svar O Min profil Licenser c+ 1,og ud ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Henrik Edlund: Andelsboligforeningslovens 4 og vilkår i leieforhold, der stiftes i medfør af bestemmelsen TBB Andelsboligforeningslovens 4 og vilkår i lejeforhold, der stiftes i medfør af bestemmelsen Af advokatfuldmægtig Kristian Graven Nielsen, Abel og Skovgård Larsen, Århus, og professor, lic.jur. Hans Henrik Edlund, Juridisk Institut, Aarhus Universitet Sælges en andelsboligforenings ejendom. har de hidtidige andelslwvere efler a11de/sboligfnre11ingsloi e11s f 4, stk I, ret 1ilfortsar brugsret som lejere. I artiklen redegøres for det nærmere indhold af den retsstilling, som bestemmelsen i,mdelsbolig{ure11ingslm e11 hjemle, herunder især med hensyn til den besl.yftede personkreds, lejefastsætte/sen inklusive eventuelle tillæg for forbed r inger, opkrævning af depositum ogfor11dbetalt leje samt fordeling af vedligeholdelsespligter mellem parreme. Der erfo1fa1tt1mes opfattelse, at de lejeaftaler, der opstår, i enhver henseende skal ud.fyldes med lejelovgivningens præceptive og deklaratoriske regler, medmindre den ny ejer kan opnå lejerens accept af andre vilkår. 1. Andelsboligforeningslovens I+, dens baggrund og dens fortolkning 1.1 Baggrund for andelsboligforeningslovens 4 Andelsboligforeningerne blev første gang genstand for egentlig lovregulering med vedtagelsen af lov nr. 239 af 8. juni 1979 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (ABL), som trådte i kraft den l. januar Denne lov regulerede imidlertid ikke andelshavernes rctsstilling ved overdragelsen af andelsboligforeningens ejendom. Før = kristian+graven+nielsen&hi

2 ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Henrik Edlund: Andelsboligfor... Side 2 af 10 indførelsen af den nuværende 4 var retsstillingen for andelshaverne ved ejendommens salg derfor uklar. Det var eksempelvis ikke afklaret, om en panthaver, der overtog ejendommen på tvangsauktion, var berettiget til at sætte andelshaverne ud af deres boliger. På baggrund af denne usikkerhed foreslog en arbejdsgruppe nedsat af boligministeren i en redegørelse afgivet i juli 1980, at andelshaverne i ophørssituationen skulle beskyttes ved, at de blev tillagt ret til at forblive i ejendommen som lejere. Det fremgår ikke af 1980-redegørelsen, hvorfor andelshaverne burde beskyttes. Man kan dog argumentere for, at der er et særligt beskyttelseshensyn at tage til andelshaverne, fordi de kan miste deres bolig uden selv at være»skyld«i det. En andelshaver kan således ikke gardere sig imod, at et flertal på generalforsamlingen træffer uhensigtsmæssige beslutninger, f.eks. om optagelse af risikobetonede lån, som i værste fald kan medføre, at andelsboligforeningen bliver nødlidende. Uden 4 havde andelshaveren i denne situation ikke krav på at blive boende, medmindre den kommende ejer indvilligede i at indgå en forhåndsaftale med andelshaveren. Arbejdsgruppens forslag til 4 blev i uændret form medtaget i det lovforslag, som Folketinget vedtog ved lov nr. 486 af 5. november Denne trådte i kraft den 1. januar 1981, og bestemmelsen er ikke ændret siden. 1.2 Fortolkning ABL f 4 giver ingen særlig vejledning, når det skal afgøres, på hvilke vilkår de tidligere andelshavere bliver lejere. Det fremgår af forarbejderne 1il bestemmelsen i 4, al 1heninge11 har været, at andelshaverne skal have!!ret til at blive boende som lejere i 01 erensstemmelse med reglerne i den til enhver lid værende lejelovgivning«, mens det andet steds i forarbejderne er udtalt, at andelshaverne skulle have!!krav på at forblive lejere i ejendommen på normale vilkår.<< Spørgsmålet er derfor, om de tidligere andelshavere bliver lejere på lejelovgivningens vilkår, jf. lejelovens (LL) 4, stk. 3, eller om den nye ejer af ejendommen i et vist omfang ensidigt kan fastsætte vilkårene i lejeforholdet og dermed fravige de deklaratoriske regler i lejelovgivningen. Først skal det bemærkes, at en henvisning til reglerne i en lov eller til de almindelige regler på et retsområde som udgangspunkt må forstås som en henvisning til hele loven og ikke blot dennes præceptive bestemmelser. Såfremt arbejdsgruppen og lovgiver alene har ment lovens præcepttive regler, når de henviste til»lejelovgivningen«, havde det således været nærliggende at nævne dette. Endvidere forekommer det i 1980-redegørelsen at være arbejdsgruppens hensigt at kodificere deres opfattelse af gældende ret, hvorefter»det er lejelovgivningens regler, der i mangel af modsat aftale må regulere rets forholdet mellem den tidligere andelshaver og den nye ejer i.øvrigt.«denne henvisning til lejelovgivningens regler må omfatte de deklaratoriske regler, idet. de præceptive regler jo netop ikke kan fraviges ved parternes aftale. At lejelovgivningens deklaratoriske regler finder anvendelse i mangel af anden aftale er desuden i overensstemmelse med det helt grundlæggende princip i den almindelige obligationsret, at vilkårene i en aftale mellem to pa11er ikke kan fastsættes eller ændre ensidigt af den ene part. Havde arbejdsgruppen og Folketinget ønsket en fravigelse af dette princip -endda på et område hvor der er taget højde for den situation, at intet er aftalt, jf. LL 4, stk. -ville det have været oplagt at omtale eller i det mindste at antyde dette i forarbejderne. Arbejdsgruppen anvendte formuleringen»normale vilkår«, hvilket alene må anses for at være udtryk for en sproglig variation af»almindelige«. Der kan ikke henvises til empiriske undersøgelser på området, men det er vores klare indtryk, at der for de fleste af landets boliglejere, bl.a. på grund af eksistensen af de hyppigt anvendte typeformularer udarbejdet af ressortministeriet, gælder andre og mere byrdefulde aftalevilkår end dem der følger af lovgivningens almindelige regler. Det må derfor siges at være >rnormalt«, al lejere har større forpligtelser og færre rettigheder set i forhold til, hvad der ville gælde, såfremt deres l jeaftale alene var reguleret af den deklaratoriske baggrundsret, der kan udledes af loven. Det lader sig imidlertid ikke - da der netop ikke findes studier heraf - gøre med blot nogenlunde præcision at slå fast hvad der er»normale«vilkår, herunder f.eks. om det er normalt at lejere betaler depositum, og om de overtager den indvendige vedligeholdelsespligt. En regel, hvorefter man tor hvert vilkårs vedkommende skulle vurdere, hvad der er det almindelige på markedet, er ikke praktisabel. Derfor må der lægges størst vægt på udtalelserne i bemærkningerne til lovforslaget, således at lejerne har krav på at bo på de vịlkå. r der følger af lejelovgivningens alm inde I ige regler. Det må således antages, at de tidligere andelshavere bliver lejere på lejelovgivningens vilkår, hvorfor en fravigelse af de deklaratoriske regler kræver en aftale med den nye ejer af ejendommen, jf. LL 4, stk Hvilke beboere gælder ABL 4 for? https ://pro.karnovgroup. dk/ document/ / 1?frt = kristian+gra ven+nielsen&hi

3 ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Henrik Edlund: Andelsboligfor... Side 3 af 10 ABL 4 omfatter de personer, der er andelshavere på det tidspunkt, hvor andelsboligforeningens ejendom overdrages, jf. herom nærmere nedenfor i afsnit 3, men herudover må det overvejes, hvad der gælder for ejendommens eventuelle øvrige beboere ved andelsboligforeningens ophør. Det følger af LL 7, at lejere, der har lejet en lejlighed af andelsboligforeningen, forsætter som lejere på samme vilkår som hidtil. Derimod er det usikkert, hvad der gælder for de personer, som på ophørstidspunktet var lejere af en lejlighed i kraft af en aftale med en andelshaver, som nu har ret til at blive lejer. Forud for andelsboligforeningens ophør afledte lejeren sin brugsret af den eksklusive brugsret, som andelshaveren havde i kraft af medlemskabet af andelsboligforeningen. Det forhold, at den tidligere andelshavers brugsret nu støttes på lejelovgivningen, jf. ABL 1, kan formentligt ikke medføre, at lejerens brugsret ophører, idet den tidligere andelshavers brugsret ikke på noget tidspunkt har været bragt til ophør, men blot har skiftet hjemmel. Lejeren må således have ret til at forblive i lejemålet som fremlejetager. Der kan imidlertid herved opstå den situation, at lejeren/fremlejetageren i forhold til den tidligere andelshaver har brugsret til lejemålet, mens den nye ejer kan modsætte sig fremlejeforholdet på grund af manglende ret til at fremleje, jf. LL 70, stk. 2. Lejeforholdet vil således kunne ophæves, såfremt den tidligere andelshaver ikke efter den nye ejers indsigelse bringer fremlejeforholdet til ophør, jf. LL 93, stk. 1, litra f. Endvidere vil den noget specielle situation kunne opstå, at den tidligere andelshaver i princippet kan rette det samme vedligeholdelseskrav mod den nye ejer (i kraft af LL 19, jf. nedenfor i afsnit 3.5) og fremlejetageren (i kraft af eventuelle bestemmelser herom i lejekontrakten). Undlader den tidligere andelshaver helt at benytte sig af sin ret i henhold til ABL 4, stk. 1, må lejeren straks fraflytte lejemålet, idet den tidligere andelshaver ikke længere har nogen brugsret til lejligheden, som han kan disponere over, herunder i forhold til sin lejer, der ikke får bedre ret end sin udlejer, den tidligere andelshaver. I disse to tilfælde vil lejerens brugsret således bortfalde, og lejeren vil på den baggrund efter omstændighederne kunne kræve erstatning af den tidligere andelshaver. 3. Fastlæggelse af indholdet af de Lejeaftaler, der stiftes i medfør af Indledning om lejelovens 4, stk. 3 De andelshavere, som udnytter deres ret efter andelsboligforeningslovens 4 til at fortsætte som lejere, ændrer status til lejere på nøjagtigt det tidspunkt, hvor ejendommen»erhverves«af en ny ejer. Ved erhvervelsestidspunktet må i denne sammenhæng forstås den aftalte overtagelsesdag. Dette har sin begrundelse i, at andelsboligforeningens forpligtelser ikke ophører på det tidspunkt, hvor den har indgået salgsaftale med erhververen. Foreningen er ansvarlig for ejendommens drift og fortsætter med at eksistere, indtil den ny ejer tager over og hæfter for udgifterne i relation til ejendommen. Den ny ejer opnår også først fra denne dag ret til at opkræve leje hos beboerne, og de nybagte lejere kan først fra dette tidspunkt rette krav mod erhververen om dennes pligt til at opfylde sine forpligtelser i forhold til lejerne i ejendommen, herunder til at foretage vedligeholdelsesarbejder m.v. Indgås der mellem den ny ejer og de enkelte andelshavere lejekontrakter i forbindelse med erhververens overtagelse, er det naturligvis vilkårene i disse aftaler, der gælder mellem parterne, medmindre de er i strid med præceptive bestemmelser i lejelovgivningen. Hvad der gælder i de tilfælde, hvor der ikke kan indgås aftaler med de tidligere andelshavere om de vilkår, der skal være gældende for deres lejeforhold, er emnet i det følgende. Af LL 4, stk. 3, som er aktuel i denne situation, jf. ovenfor i afsnit 1.2, fremgår følgende:»en lejeaftale skal anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.«endvidere følger afbrl 4. stk. I, at»[r]eglerne i kapitel II-IV [og kan det tilføjes IV A] gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvist anvendes til beboelse... «Såvel lejelovens som boligreguleringslovens (BRL's) regler må derfor anvendes til udfyldning af den»aftale«, der kommer i stand ved, at beboernes retlige status fra det ene øjeblik til det andet ændres fra at være andelshavere til at være lejere. En af konsekvenserne af dette statusskift er, at de personer, der nu er lejere, allerede har en ikke skriftlig lejeaftale (på lovens vilkår). Såfremt udlejer påberåber sig LL 4, stk. l, hvorefter hver af lejeaftalens parter kan kræve, at aftalen nedfældes på skrift, må lejer naturligvis acceptere noget sådant, men bestemmelsen medfører ikke, at lejeren har pligt til at skulle acceptere vilkår, der indebærer en fravigelse af lovens regler til skade for ham. Bliver lejer således præsenteret for en lejekontrakt udfærdiget på en typeformular, som indeholder behørigt kursiverede fravigelser fra loven, er lejer ikke forpligtet af disse mere byrdefulde vilkår, medmindre han underskriver uden at = kristian+graven+nielsen&hi

4 ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Henrik Edlund: Andelsboligfor... Side 4 af 10 tage passende forbehold, og selv i denne situation vil han muligvis efter omstændighederne kunne påberåbe sig aftaleretlige ugyldighedsregler. 3.2 Lejen ved lejemålets begyndelse Et af de allervigtigste lejevilkår er naturligvis lejens størrelse. Hvor parterne ikke har kunnet aftale denne på forhånd, gælder i god overensstemmelse med almindelige obligationsretlige principper reglen i LL 4, stk. 4, der har følgende indhold:»er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi,jf. 47, stk «Indtil den dag, hvor andelshaveren overgår til at være lejer, har han betalt en boligafgift fastsat af andelsboligforeningen. Principperne for fastsættelse heraf afviger i væsentlig grad fra de regler, der gælder for lejefastsættelse. Der er dog ikke umiddelbart noget til hinder for, at den ny ejer giver meddelelse til lejerne om, at de fremover skal betale det samme beløb til ham i leje, som de hidtil har betalt i boligafgift til andelsboligforeningen. Hvis lejer anser dette beløb for at overstige en lovlig leje, må der føres sag herom ved huslejenævn og eventuelt tillige ved indbringelse af nævnsafgørelser for domstolene, der i så fald vil skulle anvende de lejefastsættelsesregler, der er nærmere beskrevet nedenfor. Den ny ejer - udlejer - kan dog også vælge at fastsætte en anden leje, der kan være både højere og lavere end den boligafgift, der hidtil har været betalt til gengæld for retten til at benytte de pågældende lejligheder. I så fald har udlejer ikke pligt til at foretage en varsling af en eventuel forhøjelse, da det jo drejer sig om udlejers bud på en korrekt begyndelsesleje for lejeaftalen. Denne kan udlejer afgive påkrav om betaling af efter almindelige obligationsretlige principper. Endvidere gælder som deklaratorisk regel, at udlejer kan kræve lejen betalt månedsvist forud, jf. LL 33, stk. 1. Er lejer af den opfattelse, at den krævede leje er ulovligt høj, må han også i disse tilfælde indlede sag herom ved huslejenævnet Fastlæggelse af hvilke lejereguleringsregler der finder anvendelse Inden udlejer informerer lejerne om, hvilken leje han mener, der skal være gældende, er det selvfølgelig en god ide at få fastlagt præcis, hvilke lejefastsættelsesregler de pågældende lejemål er reguleret af. Som absolut hovedregel vil boligreguleringslovens regler være gældende i kommunen, og disse vil som lex specialis fortrænge lejelovens lejefastsættelsesregler, som der ellers er henvist til i LL 4, stk. 4, citeret i forrige afsnit. Finder boligreguleringslovens regler ikke anvendelse, sker lejefastsættelsen udelukkende efter reglerne i lejeloven, dvs. dennes kapitel VIII, herunder især reglerne i 47 og 49,jf. herom nærmere i det følgende afsnit. Gælder boligreguleringsloven, vil det være påkrævet at tage stilling til, hvilken af denne lovs lejefastsættelsesregler der finder anvendelse for de konkrete lejemål, da loven foreskriver brug af flere forskellige principper. Hvilke regler, der regulerer fastsættelse af lejens størrelse, afhænger således bl.a. af ejendommens status pr. I.januar 1980 mht. fordeling af arealet mellem bolig og erhverv (BRL 4, stk. 3), ejendommens status pr. I.januar 1995 mht. antallet af beboelseslejligheder i ejendommen (BRL 4, stk. 4 og 29 b), om lejemålet er af en sådan art, at de særlige bestemmelser om fri lejefastsættelse i BRL 15 a kan finde anvendelse. Anvendtes mere end 80 % af ejendommens bruttoetageareal pr. 1. januar 1980 til andet end beboelse, gælder boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler (kapitlerne Il-IV A) ikke overhovedet, selv om lejemålene er beliggende i en reguleret kommune. I stedet fastsættes lejen efter reglerne i lejelovens kapitel VIII. Det er i den henseende uden betydning, hvorledes fordelingen mellem erhverv og bolig er på tidspunktet for lejefastsættelsen. Antallet af beboelseslejligheder i ejendommen pr. 1. januar 1995 er afgørende for, om lejefastsættelsen skal ske efter boligreguleringslovens kapitler!i-iv eller efter kapitel IV A, jf. også herom nærmere nedenfor. Var der flere end 6 beboelseslejligheder i ejendommen pr. denne dato, skal der beregnes en omkostningsbestemt leje. Var der derimod på det samme tidspunkt 6 eller færre beboelseslejligheder, er ejendommen omfattet af de såkaldte småhusregler. Dette gælder også, uanset om antallet af beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor andelsboligforeningen overdrager ejendommen, er ændret set i forhold til tilstanden pr. 1. januar Særligt for andelsboligforeninger gælder reglen i BRL 29 b, 2. pkt. Hele bestemmelsen er sålydende:»reglerne i dette kapitel [IV A] gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre = kristian+graven+nielsen&hi

5 ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Henrik Edlund: Andelsboligfor... Side 5 af 10 beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i andelsboligforeningen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.«denne bestemmelse er i en årrække blevet fortolket således, at det afgørende for ejendommens status var, om den pr. I. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, der udlejede 6 eller færre lejligheder til andre end andelshavere, og at efterfølgende ændringer i ejerskabet til ejendommen ikke medførte ændringer med hensyn til, om ejendommen var et småhus eller ej. Praksis er nu ændret med dommene T:BB og U V. Begge sager vedrørte ejendomme, der pr. l. januar 1995 ejedes af andelsboligforeninger, og som indeholdt hhv. 21 og 10 beboelseslejligheder. Ved årsskiftet i 1995 var det i begge tilfælde færre end 7 af lejlighederne, der var udlejet. Andelsboligforeningerne blev opløst, og ejendommene solgtes til private investorer. Landsretterne fandt, at bestemmelsen i 29 b, 2. pkt., skal fortolkes ud fra en modsætningsslutning, således at antal let af lejemål udlejet af foreningerne i 1995 bliver uden betydning, når ejeren ikke længere er en andelsboligforening. Afgørende i disse særlige ejendomme er herefter alene antallet af beboelseslejligheder pr. I. januar Dommene efterlader det åbne spørgsmål, hvorledes der skal forholdes med lejemål, der udlejes til ikke-andelshavere, såfremt ejendommen senere erhverves af en ny andelsboligforening Fastsættelse af lejens størrelse Som allerede omtalt er det normalt ikke muligt for køberen af ejendommen at fastsætte lejen for ejendommens lejemål med særlig præcision. Man bliver derfor nødt til at anlægge et skøn over, hvilket lejeniveau der kan forventes at ville blive godkendt, såfremt lejens lovlighed anfægtes af lejerne. I det følgende gennemgås kort, hvilke regler der inden for de forskellige lejefastsættelsesområder styrer lejefastsættelsen. a. Lejeværdileje efter lejelovens regler: Her vil lejerne i medfør af LL 49 kunne kræve nedsættelse af lejen, såfremt den væsentligt overstiger det lejedes værdi. Størrelsen heraf findes ved at sammenligne med den leje, der er gældende for tilsvarende lejemål i kvarteret eller området med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand,jf. LL 47, stk. 2. b. Omkostningsbestemt leje: Efter BRL 5, stk. 1, gælder, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke må fastsættes en leje,»der overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. 9. For lejemål, der er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse... «Efter 8 omfatter de nødvendige driftsudgifter især udgifter til ejendomsskatter og -afgifter, renholdelse, administration, forsikring samt beløb, der efter BRL 18 og 18 b skal hensættes til udvendig vedligeholdelse m.v. Hertil må udlejer efter 9 lægge et afkast, der som udgangspunkt beregnes som 7 % af den 15. almindelige offentlige ejendomsvurdering foretaget pr. 1. april Er ejendommen taget i brug efter 1963, kan afkastet i medfør af reglen i BRL 9. stk. 2, normalt beregnes anderledes, nemlig som et beløb, der ikke overstiger ydelserne på sædvanlige realkreditlån optaget til finansiering af byggeriet med tillæg af en i lovteksten angivet (høj) forrentning af den resterende del af anskaffelsessummen. Et afkast beregnet efter denne bestemmelse er typisk markant højere end afkastet beregnet efter 9, stk. I, således at udlejer er nødsaget til at nedsætte afkastet for at undgå de udlejningsvanskel igheder, der opstår, når lejen overstiger det lejedes værdi væsentligt Det er imidlertid højst tvivlsomt, om den alternative afkastberegning kan bruges, hvor lejeaftaler stiftes med hjemmel i ABL 4. Dette skyldes reglen i l..l 4, stk. 5, hvorefter det, hvis udlejer ønsker at opkræve en leje, hvor afkastet er beregnet efter 9, stk 2, skal fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er reguleret efter BRL 7. stk. 2. Betingelsen kan ikke opfyldes, hvor lejeren ikke ønsker at indgå en lejeaftale på andre vilkår end dem, der følger af loven. Gode grunde kunne dog tale for at tillade alternativ afkastberegning her, hvor lejen ikke er aftalt, men fastsat i medfør af lovgivningens udfyldende regler, samt i de situationer, hvor bygningerne er opført på et sådant tidspunkt, at de ikke er medtaget ved den 15. almindelige vurdering. Når der skal fastsættes en begyndelsesleje i medfør af BRL 5, stk. l, hvor afkastet fastsættes efter 9, stk 2, gælder imidlertid ikke en regel om, at lejen ikke må overstige det lejedes værdi. Udlejer er derfor- i hvert fald teoretisk - ikke bundet til at give rabat på afkastet, som han er i den normale udlejningssituation, hvor lejer har mulighed for at forhandle om lejens størrelse inden aftalens indgåelse. En pragmatisk, men næppe juridisk stringent løsning på problemet, kunne være at tillade udlejer al opkræve en leje udregnet med afkast efter 9, stk. 2, men med det lejedes værdi som overgrænse. I så fald bør udlejer senere tillige kunne varsle forhøjelse af driftsomkostningerne og måske - på trods af reglen i BRL 7, stk. 5 - også varsle forhøjelse af»afkastrabatten«i overensstemmelse med 7, stk. 4. De nødvendige driftsudgifter og afkastet kaldes tilsammen den omkostningsbestemte leje. Hertil kan tillægges afkast af de investeringer, der er foretaget med henblik på at forøge brugsværdien af det lejede i form af forbedringer i = kristian+graven+nielsen&hi

6 ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Henrik Edlund: Andelsboligfor... Side 6 af 10 lejemålene såvel som forbedringer udført på ejendommen generelt. De særlige problemer i relation til forbedringstillæg er behandlet nedenfor i afsnit 3.3. c. Småhusleje: Em.L 29 c foreskriver for denne type af lejemål, at»[l]ejen... kan dog ikke væsentlig overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af reglerne i kapitel Il-IV, og hvor lejen er reguleret efter 7.«Dette betyder, at selv om lejen som udgangspunkt skal fastsættes efter lejelovens lejeværdiregler, skal man ved sammenligning med tilsvarende lejemål alene tage sådanne i betragtning, hvor der er varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse i medfør af reglen i BRL 7, altså en omkostningsbestemt leje beregnet efter de principper, der er skitseret i forrige afsnit. Dog kan lejen ikke kræves nedsat, hvis den ikke væsentligt- jf. note 16 - overstiger den lovlige leje. d. Fri lejefastsættelse: Efter BRL 15 a (og med pendanter i LL 53, stk. 3-6, til brug for lejemål, der ikke er omfattet af boligreguleringsloven) er det muligt at fravige de almindelige lejefastsættelsesregler, herunder ikke mindst de overgrænser, der gælder for lejefastsættelsen i medfør af den i øvrigt præceptive lovgivning på området. Reglerne gælder for følgende typer af lejemål: beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991 ( 15 a, stk. 1), beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål eller var indrettet udelukkende til erhvervsformål( 15 a, stk. 2), og nyindrettede beboelseslejligheder eller enkeltværelser i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse, samt lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 ( 15 a, stk. 3). For så vidt angår lejemål omfattet af 15, a, stk. 2 og 3, skal det efter bestemmelserne være aftalt at fravige boligreguleringsloven, og der skal i lejeaftalerne være henvist til de bestemmelser, hvori hjemlen til fri lejefastsættelse findes. Der skal med andre ord være indgået en aftale, og det er jo netop ikke tilfældet for de særlige lejeforhold, der er emnet for denne artikel. Uanset om lejemålene opfylder kriterierne i bestemmelserne, kan der altså ikke opkræves fri leje, da dette kræver forudgående aftale. Dette samme gør sig gældende for lejligheder, der er beliggende i ejendomme taget i brug efter 31. december Der skal ikke her udtrykkeligt være henvist til bestemmelsen i BRL 15 a, stk. 1, men der skal være aftalt en fravigelse af lovens kapitler II-IV. e. Forbrugsudgifter: Ud over lejen vil den ny ejer af ejendommen kunne kræve, at lejerne betaler a conto for deres forbrug. Når sådan betaling ikke er aftalt, kan udlejer i medfør af reglerne i LL 38, stk. 1 (varme), 46 k, stk. I (vand) og 45, stk. 1 (el til andet end opvarmning) kræve acontobetaling. Noget sådan skal dog varsles med 6 uger til en betalingstermin, hvilket indebærer, at de tidligere andelshavere ikke mod deres protest kan pålægges at betale acontoydelser i de to første måneder af deres lejeperiode. 3.3 Forbedringstillæg I regulerede lejemål (lejemål, hvor BRL kap. Il-V finder anvendelse) kan udlejer beregne sig et forbedringstillæg, for så vidt angår alle de forbedringer på ejendommen og i lejemålet, der er taget i brug efter 1. april Det følger afll 58, at lejeforhøjelsen skal»modsvare forøgelsen af det lejdes værdi«, og at forhøjelsen som udgangspunkt skal give en»passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.«det er ikke en betingelse, at udlejer ved indgåelsen af lejeaftalen kan fremlægge dokumentation for udgiften til forbedringerne. Såfremt lejens størrelse indbringes for huslejenævnet, vil nævnet i mangel af dokumentation for udgiften til forbedringerne foretage et skøn over det tillæg, udlejer kan opkræve. Boligrettens medlemmer kan under en boligretssag om lejens størrelse udøve et tilsvarende skøn, ligesom det under en boligretssag er muligt at få udmeldt syn og skøn til belysning af såvel forbedringsudgiften som tidspunktet for udførelsen. Udlejer af lejemål i småejendomme vil ligeledes kunne indregne forbedringer i lejen, idet forbedringen vil indgå i vurderingen af det lejedes værdi, jf. LL 4 7, stk. 2, ligesom der vil skulle tages højde for forbedringerne ved sammenligningen med omkostningsbestemte lejemål,jf. BRL 29 c. https ://pro.kamovgroup.dk/ document/ / 1?frt=kristian+graven+nielsen&hi

7 ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Hemik Edlund: Andelsboligfor... Side 7 af 10 Spørgsmålet er herefter, i hvilke tilfælde den nye ejer af andelsboligforeningens ejendom kan indregne forbedringerne i den leje, der opkræves hos de tidligere andelshavere. For så vidt angår de (individuelle) forbedringer, som andelshaverne selv har udført i deres lejligheder, mens de var andelshavere, eller som de har betalt for ved erhvervelsen af andelen, henvises der i det hele til Kristian Graven Nielsens artikel i T:BB Heri konkluderes, at den nye ejer af andelsboligforeningens ejendom alene kan indregne værdien af de individuelle forbedringer i lejen, såfremt ejendomsretten til forbedringerne er overgået til den nye ejer,jf. princippet i LL 47, stk. 1, litra g, hvilket må formodes sjældent at ville være tilfældet. De forbedringer, som andelsboligforeningen har udført og bekostet på ejendommen, eller som andelsboligforeningen har overtaget fra den tidligere ejer af ejendommen, vil med salget af andelsboligforeningens ejendom overgå til den nye ejer. Disse forbedringer kan således begrunde et forbedringstillæg i forhold til de tidligere andelshavere i overensstemmelse med de almindelige regler i lejelovgivningen. Som anført i afsnit 2 ændrer andelsboligforeningens ophør ikke lejevilkårene for de personer, der har lejet en lejlighed af andelsboligforeningen. Lejerne skal derfor heller ikke i forhold til den nye ejer betale leje for de forbedringer, som de selv har udført, jf. LL 4 7, stk. 1, litra g, samt, for så vidt angår regulerede lejemål, princippet i BRL 10. stk Fastsættelsen af lejen i gennemgribende moderniserede lejemål Efter BRL 5, stk. 2, kan udlejer i gennemgribende moderniserede lejemål fastsætte lejen til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Reglen blev oprindeligt indført ved lov nr. 461 af 12. juni 1996, der trådte i kraft den 1. juli 1996, og fik sin nuværende udformning ved lov nr. 406 af 3 l. maj 2000, som trådte i kraft den I. januar Hensigten med indførelsen af bestemmelsen i 1996 var bl.a. at sikre incitament til at gennemføre forbedringer i boligmassen. Et lejemål anses for gennemgribende moderniseret, når der inden for en 2-årig periode er afholdt udgifter til forbedringer, der enten overstiger kr pr. m2 eller et samlet beløb på kr (begge 2013-tal),jf. BRL 5, stk. 2. I det følgende skal den nye ejers mulighed for at fastsætte lejen for de tidligere andelshavere efter BRL 5, stk. 2, behandles. Såfremt moderniseringen af en tidligere andelshavers lejlighed opfylder de tids- og udgiftsmæssige betingelser for at være gennemgribende moderniseret, og såfremt den nye ejer har overtaget ejendomsretten til forbedringerne - hvilket forudsættes i det følgende - er spørgsmålet, om lejen kan fastsættes efter BRL 5, stk. 2, dvs. til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, frem for at skulle fastsættes efter BRL 5, stk. 1. Det fremgår af ordlyden af BRL 5. stk. 2, at bestemmelsen vedrører den leje, der aftales ved lejeaftalens indgåelse. Det er endvidere flere steder i bemærkningerne til lovforslaget til 1996-loven forudsat, at bestemmelsen alene finder anvendelse ved genudlejning, og det må således overvejes, om de tidligere andelshaveres statusskifte fra andelshavere til lejere kan karakteriseres som genudlejning. Det er oplagt, at der ikke er tale om genudlejning i sædvanlig forstand, ligesom det er ganske usandsynligt, at lovgiver ved indførelsen afbrl 5, stk. 2, har overvejet denne situation. Lejelovgivningen finder som den altovervejende hovedregel ikke anvendelse i forholdet mellem andelshaveren og andelsboligforeningen, og der er således ikke noget eksisterende lejeforhold, som de tidligere andelshavere kan fortsætte eller indtræde i. På den baggrund må lejeforholdet formentlig anses for nyetableret og dermed også i relation til BRL 5, stk. 2, have karakter af genudlejning. Det er således ikke en betingelse for anvendelsen af BRL 5, stk. 2, at lejemålet har været ledigt eller udlejet til andre forud for genudlejningen. Med ændringen af bestemmelsen i 2000 blev der indført et krav i stk. 3 om, at udlejer forinden første genudlejning efter BRL 5, stk. 2, skal orientere de øvrige lejere i ejendommen om, at udlejer påtænker at udleje et lejemål efter denne bestemmelse samt om indholdet af stk. 3. Formålet med reglen er at hindre, at BRL 5, stk. 2, kan anvendes i nedslidte ejendomme med vedligeholdelsesmangler. Efter modtagelsen af orienteringen kan lejerne inden 14 dage indbringe en sag om manglende vedligeholdelse af ejendommen for huslejenævnet, og afgiver nævnet påbud om udbedring af sådanne vedligeholdelsesmangler, kan udlejer ikke fastsætte lejen i henhold til BRL 5, stk. 2, før manglerne er udbedret. Orienterer udlejer ikke lejerne,jf. stk. 3, inden der indgås endelig lejeaftale ved genudlejning, kan BRL 5, stk. 2, ikke anvendes, og lejen må i stedet fastsættes efter 5, stk. l. = kristian+graven+nielsen&hi

8 ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Henrik Edlund: Andelsboligfor... Side 8 af 10 De tidligere andelshaveres lejeforhold anses for påbegyndt allerede ved den nye ejers erhvervelse af ejendommen, jf. afsnit 3.1, og den nye ejer af ejendommen kan ikke forinden dette tidspunkt orientere de øvrige lejere eller tidligere andelshavere om, at der påtænkes udlejning efter stk. 2. På den baggrund må det antages, at den nye ejer af andelsboligforeningens ejendom som udgangspunkt ikke kan fastsætte lejen i henhold til BRL 5, stk. 2, selvom de beløbs- og tidsmæssige betingelser i bestemmelsen er opfyldte, idet det således ikke er muligt at opfylde orienteringspligten i BRL 5, stk. 3. Dette gælder dog ikke, såfremt lejemålet inden den 1. januar 2001 har været udlejet i henhold til BRL 5, stk. 2, idet BRL 5. stk. 3, ikke finder anvendelse i dette tilfælde. Har lejemålet tidligere, men først efter 1. januar 2001, været udlejet efter BRL 5. stk. 2, må den nye ejer af andelsboligforeningens ejendom ligeledes kunne fastsætte lejen efter BRL 5, stk. 2, såfremt orienteringspligten efter 5, stk. 3, var iagttaget på daværende tidspunkt. De to nævnte undtagelser må gælde, uanset om den tidligere udlejning efter BRL 5, stk. 2, er forestået af andelsboligforeningen eller en tidligere ejer af ejendommen Kan den nye ejer foretage en gennemgribende modernisering af lejemålene? For så vidt angår lejemål, der ikke opfylder de materielle betingelser for genudlejning efter BRL 5, stk. 2, er spørgsmålet, om den nye ejer kan foretage en gennemgribende modernisering, mens de tidligere andelshavere bebor lejemålene, og herefter forhøje lejen til et niveau, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. 5, stk. 2. Det er som nævnt forudsat, at BRL 5, stk. 2, alene kan finde anvendelse ved genudlejning, hvorfor den gennemgribende modernisering skal være foretaget, før brugsretten er overgået til lejer. Dette er også forudsat i BRL 5, stk. 3, idet orienteringspligten netop skal være opfyldt forinden lejeaftalens indgåelse. De tidligere andelshavere opnår brugsret som lejere, når andelsboligforeningens ejendom erhverves af en ny ejer. De tidligere andelshavere fraflytter således ikke lejlighederne i forbindelse med den nye ejers overtagelse, og den nye ejer vil derfor hverken kunne foretage en gennemgribende modernisering forinden genudlejning eller opfylde betingelsen i BRL 5, stk. 3. Den nye ejer kan således ikke i forhold til de tidligere andelshavere modernisere lejemålene og herefter fastsætte lejen i henhold til BRL 5, stk. 2. Dette ville også kunne stride imod det beskyttelseshensyn, der ligger til grund for indførelsen af ABL 4, stk. I, idet den nye ejer herved i nogle tilfælde ville kunne opnå meget store lejeforhøjelser, hvorefter nogle af andelshaverne ville være tvunget til at fraflytte. Den nye ejer må derfor nøjes med at udføre forbedringer samt opkræve tillæg herfor i henhold til de almindelige regler om forbedringer i LL og BRL. Det bemærkes i den forbindelse, at det ikke længere er muligt for udlejer at opsige lejer som følge af ombygninger i det lejede, medmindre der er tale om en ombygning af ejendommen, der medfører,»... at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation«, jf. LL 83, stk. 1, litra b. 3.4 Depositum og forudbetalt leje Da ABL 4 giver de tidligere andelshavere ret til at forblive i ejendommen som lejere på lejelovgivningens vilkår, er spørgsmålet, om den nye ejer har ret til opkræve depositum og forudbetalt leje svarende til op til i alt 6 måneders leje, jf. LL 34, stk. 1, og BRL 6. Den sparsomme praksis på området har besvaret spørgsmålet bekræftende. I GD 1989/20 Ø tilsluttede Østre Landsret i sin tilkendegivelse sig boligrettens afgørelse om, at udlejer, der på tvangsauktion havde erhvervet en andelsboligforenings ejendom, kunne opkræve depositum uden aftale med de tidligere andelshavere herom. På baggrund af bestemmelsernes ordlyd (»udlejer kan«) kunne man da også forledes til at tro, at udlejer har en ret til opkræve depositum og forudbetalt leje uden aftale med lejeren herom, og at bestemmelserne således er såkaldte»beføjelsesregler«. Som redegjort for af Krag Jespersen skal LL 34, stk. 1, imidlertid i overensstemmelse med dens formål, dens forgængere og forarbejderne forstås som en begrænsningsregel, som alene udgør en ramme for, hvad udlejer og lejer kan aftale. Dette følger endvidere af, at bestemmelserne efter ordlyden alene giver udlejer mulighed for at kræve depositum og forudbetalt leje ved lejeaftalens indgåelse og ikke efter dette tidspunkt. Udlejer = kristian+graven+nielsen&hi

9 ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Henrik Edlund: Andelsboligfor... Side 9 af 10 kan naturligvis inden for rammerne af den præceptive lejelovgivning kræve hvad som helst ved lejeaftalens indgåelse, men sådanne krav er lejer jo i sin gode ret til at afslå eller søge lempet via forhandlinger. I almindelige lejeforhold gælder det altså, at har udlejer og lejer ikke ved lejeaftalens indgåelse aftalt, at lejer skal erlægge depositum og/eller forudbetalt leje, er udlejer afskåret fra efterfølgende at opkræve dette. Med andre ord er det lejelovens og boligreguleringslovens deklaratoriske udgangspunkt, at lejer hverken skal betale depositum eller forudbetalt leje. Da den nye ejer af ejendommen ikke ensidigt kan fravige de deklaratoriske regler i lejelovgivningen, og da de tidligere andelshavere har en ubetinget ret til at blive boende som lejere, følger det naturligt heraf, at de tidligere andelshavere mod deres vilje hverken kan afkræves depositum eller forudbetalt leje. Dette kan muligvis forekomme urimeligt for udlejere i områder, hvor det i forhold til den pågældende type lejemål er helt almindeligt, at lejere ved lejeaftalens indgåelse betaler et beløb svarende til 6 måneders leje i depositum og forudbetalt leje. På den anden side er der også områder i Danmark, hvor udlejerne har vanskeligt ved at genudleje deres lejemål og derfor sjældent betinger sig lovens maksimum i depositum og forudbetalt leje. Under alle omstændigheder er der tale om forhold, som en erhverver af ejendommen kan tage højde for i forbindelse med fastsættelse af prisen for andelsboligforeningens ejendom. Uanset disse betragtninger må det fastholdes, at der ikke i ABL 4 eller dennes forarbejder er belæg for at antage, at den nye ejer på dette ene punkt har mulighed for ensidigt at fastsætte lejevilkårene. 3.5 Vedligeholdelsespligter Fordelingen af vedligeholdelsespligter følger i mangel af aftaler om andet lovens deklaratoriske regler. Det vil sige, at lejerne alene er forpligtede til at vedligeholde og forny låse og nøgler, jf. LL 20, mens udlejer skal vedligeholde alt andet i overensstemmelse med LL 19. Tidligere gældende vedtægtsbestemmelser om vedligeholdelse bortfalder ved den ny ejers overtagelse af ejendommen, og der vil dermed i mange tilfælde ske en væsentlig indskrænkning af lejernes pligt til at vedligeholde og forny indvendigt i lejlighederne. En yderligere konsekvens af de udfyldende regler i lejelovens kapitel IV er, at lejerne heller ikke fremover har pligt til at udføre den indvendige vedligeholdelse, der består i maling, hvidtning og tapetsering. I stedet skal der føres en vedligeholdelseskonto for lejemålet, og saldoen på denne»papirkonto«udgør maksimum for udlejers forpligtelse til at lade vedligeholdelsesarbejder af den anførte art udføre, jf. LL 21. Når udlejer har pligten til at foretage indvendig vedligeholdelse, kan der i tillæg til lejen for 2013 årligt kræves betaling af et beløb på 43 kr. pr. m2. For alle lejemål vil kontoen naturligvis starte med en saldo på O kr. I.. Opsummering og afslutning Den ret til fortsat brugsret, der følger af ABL 4, tilkommer alene andelshaverne, men herudover har de personer, der på tidspunktet for ejendommens salg havde lejet en lejlighed af andelsboligforeningen, ret til at blive boende på de hidtil gældende vilkår, idet deres lejeforhold fortsætter uændret,jf. LL 7. Endvidere har de personer, der har indgået en lejeaftale med en andelshaver, formentlig ligeledes fortsat brugsret til lejemålet under forudsætning af, at deres udlejer (den tidligere andelshaver) ønsker at gøre sin ret i henhold til ABL U gældende, og af at den ny ejer ikke berettiget modsætter sig fremlejen med henvisning til LL 70, stk. 2. I forhold til de tidligere andelshavere kan det på baggrund af bl.a. forarbejderne til ABL 4 konkluderes, at disse ved ejendommens tvangssalg opnår en ret til at blive boende i deres lejligheder på lejelovgivningens vilkår. Den nye ejer kan således alene fravige de deklaratoriske regler i lejelovgivningen, såfremt de tidligere andelshavere frivilligt indvilliger i dette, jf. LL 4. stk. 3. Det betyder bl.a., at den nye ejer - i mangel af anden aftale - ikke kan opkræve depositum og forudbetalt leje eller ændre den fordeling af vedligeholdelsespligten, der følger af LL 19 og 20. I forhold til lejeniveauet ved lejemålets begyndelse kan den nye ejer frit fastsætte lejens størrelse inden for rammerne af de lejefastsættelsesregler, der gælder for det pågældende lejemål, jf. LL 4. stk. 4. Den nye ejer er imidlertid afskåret fra at anvende særlige lejefastsættelsesregler, i det omfang dette kræver en aftale,jf. f.eks. BRL 15a,stk = kristian+graven+nielsen&hi

10 ART TBB Kristian Graven Nielsen, Hans Henrik Edlund: Andelsboligf... Side 10 af 10 Ved lejefastsættelsen skal der som udgangspunkt bortses fra de tidligere andelshaveres individuelle forbedringer, mens den nye ejer derimod kan indregne værdien af de generelle forbedringer, som andelsboligforeningen har udført eller købt af en tidligere ejer. Da BRL 5. stk. 2, alene finder anvendelse ved genudlejning, har den nye ejer ikke mulighed for at foretage en gennemgribende modernisering og herefter fastsætte lejen for de tidligere andelshavere i henhold til BRL 5. stk. 2. Er lejemålet derimod allerede gennemgribende moderniseret, jf. BRL 5, stk. 2, ved den nye ejers overtagelse, vil lejen principielt kunne fastsættes til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, såfremt den nye ejer har overtaget ejendomsretten til forbedringerne. I praksis vil adgangen hertil dog være begrænset, idet den nye ejer sjældent vil overtage ejendomsretten, og idet han ikke kan opfylde orienteringspligten i henhold til BRL 5. stk. 3, forinden»genudlejning«(til de tidligere andelshavere). Indholdsfortegnelse I. Andelsboligforeningslovens 4. dens baggrund O!!. dens lbrtolkning 1.1 Baggrund for andelsboligforeningslovens Fortolkning 2. Hvilke beboere gælder ABL 4 for? 3. Fastlæl!gel. e af intlh idet ni' de I jeal'tnler, der stiftes i medfør af' Indledning om lejelovens 4. stk Lejen ved lejemålets begyndelse 3.2. l Fastlæggelse af hvilke lejereguleringsregler der finder anvendelse Fastsættelse af lejens størrelse 3.3 Forbedringstillæg Fastsættelsen af lejen i [!ennemgribe.nde moderniserede lejemål Kan den nvc eier forec-agc en gennemgribende modernisering irf lcjem111ene. 3.4 Depositum og forudbetalt leje 3.5 Vedligeholdelsespligter 4. Opsummering og a f slutning = kristian+graven+nielsen&hi

16.00 16.05 Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben. 16.05 16.20 Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten

16.00 16.05 Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben. 16.05 16.20 Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten 16.00 16.05 Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben 16.05 16.20 Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten 16.20 17.00 Huslejefastsættelse del 1 v. Louise Kaczor 17.00 17.20 Pause og netværk 17.20 17.55

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Emner Lejefastsættelse og lejeregulering Lejefastsættelse - Omkostningsbestemt

Læs mere

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens Andelshavernes retsstilling efter tvangssalg af andelsboligforeningens ejendom Om mig Cand.jur. fra Aarhus Universitet, februar 2012 Speciale: Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens

Læs mere

Lejeaftalens indgåelse

Lejeaftalens indgåelse Eksamensspørgsmålet: Lejeaftalens indgåelse Introduktion Aftaleretlige problemstillinger Betalinger ud over lejen Husorden Intertemporale regler Lejeaftalens indgåelse Erhvervslejeret Lejeretten er indenfor

Læs mere

Privat udlejning. For høj husleje? Lejens størrelse

Privat udlejning. For høj husleje? Lejens størrelse Privat udlejning For høj husleje? Lejens størrelse For høj husleje? 1 Huslejens størrelse afhænger af om: lejemålet er moderniseret og hvornår, der er/har været erhverv i ejendommen, antallet af lejemål

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

Svar: Indledning. Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt. Talepapir til brug for samråd i Boligudvalget den 29.

Svar: Indledning. Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt. Talepapir til brug for samråd i Boligudvalget den 29. Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Talepapir til brug for samråd i Boligudvalget den 29. november 2006 DET TALTE ORD GÆLDER Spørgsmål: Der ønskes en generel drøftelse af de lejeretlige

Læs mere

Standard lejekontrakt

Standard lejekontrakt Dato: [ ] Ledelsesnr.: [ ] Standard lejekontrakt Storemosevej 7, 9510 Arden mellem Naturstyrelsen Møldrupvej 26 9520 Skørping (herefter Udlejer) og [ ] [ ] [ ] (herefter Lejer) Indholdsfortegnelse 1. DET

Læs mere

Omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Syv eller flere lejemål. Privat udlejning

Omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Syv eller flere lejemål. Privat udlejning Omkostningsbestemt lejeforhøjelse Syv eller flere lejemål Privat udlejning Den omkostningsbestemte leje er sammensat af: 1 Driftsudgifter + udvendig vedligeholdelse + forbedringer. Forbedringerne/moderniseringen

Læs mere

Frit valg af tv-distributør

Frit valg af tv-distributør Danske Lejere Nørre Alle 22 8000 Aarhus C 71 99 44 14 info@danskelejere.dk Frit valg af tv-distributør Notat om ændringer i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed, lov om leje og lov om almene boliger Indhold

Læs mere

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN KRUSÅGADE 13-27

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN KRUSÅGADE 13-27 VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN KRUSÅGADE 13-27 1. Navn Foreningens navn er andelsboligforeningen "Krusågade 13-27". 2. Formål Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matrikel

Læs mere

Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens 4

Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens 4 Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens 4 (The terms of the tenancies for former members of housing cooperatives, cf. the Danish Housing Cooperative law section 4) af

Læs mere

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Nyt fra lejeret Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Den 24. marts 2015 vedtog Folketinget Lovforslag om forenkling og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven. Loven trådte

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 12. juni 2014 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater Udvalgte emner: 1. Blanketter regler og nye Højesteretsdomme

Læs mere

Den nye lejelov Lov nr. 310 af 30/3 2015. Ikrafttrædelse 1.7.2015

Den nye lejelov Lov nr. 310 af 30/3 2015. Ikrafttrædelse 1.7.2015 Den nye lejelov Lov nr. 310 af 30/3 2015 Ikrafttrædelse 1.7.2015 Advokater Amagertorv 11 1160 København K Tlf. (+45) 33 15 01 02 Fax (+45) 33 14 19 33 www.homannlaw.dk Loven har medført ændringer af; Lejeloven

Læs mere

News & Updates Commercial Real Estate

News & Updates Commercial Real Estate 1 Tidsbegrænsede lejeaftaler 2 Fraflyttede lejeres krav på tilbagebetaling af depositum m.v. 1 Tidsbegrænsede lejeaftaler - i forlængelse af Østre Landsrets dom af 30. november 2011 i sag B-1079-11 refereret

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene

Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene LBK nr 962 af 11/08/2010 (Historisk) Udskriftsdato: 22. juni 2016 Ministerium: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Journalnummer: Socialmin. j.nr. 2006-71 Senere ændringer til forskriften LOV nr

Læs mere

DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET

DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET 18. NOVEMBER 2014 DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET LEJENIVEAUER I AARHUS præsen TATION 1 OMKOSTNINGSBESTEMTE LEJEMÅL BRL 5, STK. 1 BRL 5, stk. 1: 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. 1-15926-XX LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Offentlig uddannelsesdag lejelovsændringer 1.7.2015. Ved Jesper Bøge Pedersen og Kim Nielsen

Offentlig uddannelsesdag lejelovsændringer 1.7.2015. Ved Jesper Bøge Pedersen og Kim Nielsen Offentlig uddannelsesdag lejelovsændringer 1.7.2015 Ved Jesper Bøge Pedersen og Kim Nielsen 2 Lejelovsændringer 1. juli 2015 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Vedligeholdelsesfordeling og påkrævet

Læs mere

- 2. Offentliggjort d. 18. juli 2015

- 2. Offentliggjort d. 18. juli 2015 - 1 Forældrekøb II. del. Fastsættelsen af lejen for boligen, der udlejes fra forældre til børn Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) I sidste uge blev omtalt de grundlæggende skattemæssige forhold

Læs mere

Forslag. Til lovforslag nr. L 97 Folketinget 2014-15. Vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 24. marts 2015. til

Forslag. Til lovforslag nr. L 97 Folketinget 2014-15. Vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 24. marts 2015. til Til lovforslag nr. L 97 Folketinget 2014-15 Vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 24. marts 2015 Forslag til Lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 21. september 2017

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 21. september 2017 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 21. september 2017 Sag 26/2017 (1. afdeling) Rokkevænget Middelfart ApS (advokat Bjarne Aarup) mod Elly Mortensen og Aage Mortensen (advokat Steen Jørgensen, beskikket

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 17. marts 2011

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 17. marts 2011 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 17. marts 2011 Sag 3/2010 (1. afdeling) Jørgen Nørgaard (advokat Janus Fürst) mod Alm. Brand Ejendom II A/S (advokat Carl Henrik Petersen) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 19. september 2017

HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 19. september 2017 UDSKRIFT AF HØJESTERETS DOMBOG HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 19. september 2017 Sag 270/2016 (1. afdeling) Jette Sebbelov og Lars Erik Sebbelov (advokat Kasper Meedom Westberg for begge) mod Andelsboligforeningen

Læs mere

VEJLEDNING. Bilag. for beboelse. Vejledning nr. 1 af 3. september 2001. typeformular A, 8. udgave, af 3. september

VEJLEDNING. Bilag. for beboelse. Vejledning nr. 1 af 3. september 2001. typeformular A, 8. udgave, af 3. september Bilag Vejledning nr. 1 af 3. september 2001 til typeformular A, 8. udgave, af 3. september 2001. VEJLEDNING for beboelse Vejledning vedrørende lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 26. september 2011

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 26. september 2011 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 26. september 2011 Sag 204/2010 Ejendomsselskabet Kirsten Bang ApS (advokat Kristian Mølgaard) mod Isenkræmmer Lars Bjørn Hansen (advokat Lars Langkjær) I tidligere instanser

Læs mere

D O M. Afsagt den 24. juni 2015 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne B. Tegldal, Kåre Mønsted og Anders Raagaard (kst.)).

D O M. Afsagt den 24. juni 2015 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne B. Tegldal, Kåre Mønsted og Anders Raagaard (kst.)). D O M Afsagt den 24. juni 2015 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne B. Tegldal, Kåre Mønsted og Anders Raagaard (kst.)). 20. afd. nr. B-1994-14: A (advokat Jesper Bang) mod B (advokat Henrik

Læs mere

Orientering om ny lejelov (vedtaget)

Orientering om ny lejelov (vedtaget) Orientering om ny lejelov (vedtaget) Der skal fremover både afholdes indflytningssyn og fraflytningssyn. Lejer skal indkaldes, og der skal udarbejdes en rapport. Der kan ikke aftales nyistandsættelse af

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T L E J E K O N T R A K T 1. Parterne 1.1. Mellem Halsnæs Kommune Cvr.nr 29188416 Rådhuset 3300 Frederiksværk (i det følgende kaldet udlejer) og Frivillighedscenteret Cvr.nr xxxxx xxx (i det følgende kaldet

Læs mere

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? Når en andelsboligforening stiftes, kan der være

Læs mere

Rettevejledning. Administration af boligudlejningsejendomme 1. del Efterår Opgavesæt I

Rettevejledning. Administration af boligudlejningsejendomme 1. del Efterår Opgavesæt I Rettevejledning Administration af boligudlejningsejendomme 1. del Efterår 2016 Opgavesæt I Opgavesæt nr. 1 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 a) Hvordan klassificeres ejendommen? Du skal vurdere, hvilke regler for

Læs mere

Lejeaftale. Aftalens Parter

Lejeaftale. Aftalens Parter j.nr. 1.2.16 / hfs Lejeaftale 1 Aftalens Parter Mellem Museum Sønderjylland, Aastrupvej 48 A, 6100 Haderslev som udlejer og Højeregnens Lokalhistoriske Arkiv, Møllegade 12, 6280 Højer som lejer indgås

Læs mere

ERHVERVSLEJEKONTRAKT

ERHVERVSLEJEKONTRAKT ERHVERVSLEJEKONTRAKT PARTERNE Mellem og medundertegnede Tønder Kommune Kongevej 57 6270 Tønder Cvr. 29189781 (i det følgende kaldet udlejer) Udlændingestyrelsen Ryesgade 53 2100 København Cvr. 77940413

Læs mere

Forslag til lejekontrakt

Forslag til lejekontrakt Forslag til lejekontrakt Parterne Denne lejekontrakt indgås mellem: Udlejer: Navn: Adresse: CVR.nr.: Herefter kaldet udlejer. og Lejer: Navn: Adresse: Evt. CVR.nr.: Herefter kaldet lejer. 1 Det lejede

Læs mere

HVEM SKAL VEDLIGEHOLDE?

HVEM SKAL VEDLIGEHOLDE? HVEM SKAL VEDLIGEHOLDE? - privat udlejning Vedligeholdelse Hvem skal vedligeholde? Det fremgår af lejekontrakten, hvem der har pligt til at vedligeholde. Reglerne om vedligeholdelse kan nemlig aftales

Læs mere

Foredrag. den 24. november 2014

Foredrag. den 24. november 2014 Foredrag den 24. november 2014 Jakob Juul-Sandberg Lektor, ph.d., Syddansk Universitet jju@sam.sdu.dk Lidt statistik mm. www.domstol.dk antal boligretssager 2013: i DK 2.103 (+ småsager) Odense 81; Svendborg

Læs mere

Depositum - Undgå at spilde dine penge

Depositum - Undgå at spilde dine penge Depositum - Undgå at spilde dine penge Mange lejere må vinke farvel til titusindvis af kroner, når udlejeren i forbindelse med udflytning render med hele depositumbeløbet. Berlingske hjælper dig med at

Læs mere

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard BoligPortal.dk Netværksarrangement 9/9 2014 Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2 Advokat Henrik Roslev Østergaard Ret&Råd Scheibel I/S Slide nr. 1 Tidsplan Før pausen Generelle

Læs mere

UDVALGTE PROBLEMSTILLINGER IFM. OVERDRAGELSE AF ANDELSBOLIGER

UDVALGTE PROBLEMSTILLINGER IFM. OVERDRAGELSE AF ANDELSBOLIGER UDVALGTE PROBLEMSTILLINGER IFM. OVERDRAGELSE AF ANDELSBOLIGER DISPOSITION FOR OPLÆG Kort præsentation af mig selv Kort præsentation af mit phd-projekt Baggrunden for maksimalprisreglerne i ABL Udvalgte

Læs mere

Vedtægter for Andelsboligforeningen Keplersgade 4-6

Vedtægter for Andelsboligforeningen Keplersgade 4-6 Vedtægter for Andelsboligforeningen Keplersgade 4-6 (Vedtaget ved ekstra ordinær generalforsamling den 1/3 2001, erstatter vedtægter af den 20/2 1979) Navn, hjemsted og formål 1. Foreningens formål er

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1.

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1. Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Forbrugerombudsmandens gebyrvejledning juli 2008

Forbrugerombudsmandens gebyrvejledning juli 2008 Forbrugerombudsmandens gebyrvejledning juli 2008 Indhold 1. Indledning 2. Generelt om anvendelsesområdet for 15 3. Definition af et gebyr 4. 15, stk. 1 5. 15, stk. 2 6. 15, stk. 3 7. Retsvirkninger af

Læs mere

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1 Lejeregulering og betalinger ud

Læs mere

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne?

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 80 Offentligt Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? EJENDOMSFORENINGEN DANMARK 1 Indholdsfortegnelse Hvilke ændringer

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Varme og vand. 30. September 2014 Aarhus Juridisk konsulent Pernille Lind Husen. www.ejendomsforeningen.

Ejendomsforeningen Danmark. Varme og vand. 30. September 2014 Aarhus Juridisk konsulent Pernille Lind Husen. www.ejendomsforeningen. Ejendomsforeningen Danmark Varme og vand 30. September 2014 Aarhus Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Forsyning og måling af forbrug Forsyning med varme og vand Udlejer leverer Lejer sørger selv for

Læs mere

GENERALFORSAMLINGSPROTOKOLLAT. Andelsboligforeningen Østbanehus

GENERALFORSAMLINGSPROTOKOLLAT. Andelsboligforeningen Østbanehus Bech-Bruun Dragsted Advokatfirma Langelinie Allé 35 2100 København Ø Tlf. +45 72 27 00 00 Fax +45 72 27 00 27 J.nr. 025145-0018 jcn/idj GENERALFORSAMLINGSPROTOKOLLAT. Andelsboligforeningen Østbanehus År

Læs mere

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende

Læs mere

LEJELOVENS TILBUDSPLIGT UDVALGTE EMNER. Advokat, partner Jesper Bøge Pedersen, Bech-Bruun 28. maj 2013

LEJELOVENS TILBUDSPLIGT UDVALGTE EMNER. Advokat, partner Jesper Bøge Pedersen, Bech-Bruun 28. maj 2013 LEJELOVENS TILBUDSPLIGT UDVALGTE EMNER Advokat, partner Jesper Bøge Pedersen, Bech-Bruun 28. maj 2013 Disposition 1. Selskabsoverdragelse hvilke vilkår skal tilbydes lejerne? 2. Fredningsreglen i 103,

Læs mere

11 Vilkår Vedrørende lejemålet xxxxxxxxxxxxxxxx, 8000 Aarhus C Mellem

11 Vilkår Vedrørende lejemålet xxxxxxxxxxxxxxxx, 8000 Aarhus C Mellem 11 Vilkår Vedrørende lejemålet xxxxxxxxxxxxxxxx, 8000 Aarhus C Mellem Løvbjerg Ejendomsinvest A/S CVR-nr. 35 53 38 18 Strandkærvej 5 8700 Horsens som udlejer og [Navn] [CPR-nr.] [Nuværende adresse] [Mailadresse]

Læs mere

Navn, hjemsted og formål. 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen Ingolf. Foreningens hjemsted er i Københavns kommune.

Navn, hjemsted og formål. 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen Ingolf. Foreningens hjemsted er i Københavns kommune. Rev. 2013-04-18 Navn, hjemsted og formål 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen Ingolf. Foreningens hjemsted er i Københavns kommune. 2 Foreningens formål er at erhverve, eje og drive ejendommen matr.nr.

Læs mere

Indflytning & vedligeholdelse

Indflytning & vedligeholdelse Kære lejer. Velkommen til din nye bolig. Forholdet mellem udlejer og lejer er reguleret af lejelovgivningen og af de forhold, der er aftalt i din lejekontrakt. Lovgivningen på området er imidlertid indviklet,

Læs mere

ARBEJDERHJEM" ANDELSBOLIGFORENINGEN "BOLIGFORENINGEN FREDERIKSBERG. Navn eq f6fmål. Medlemmer. VEDTÆGTER FOR

ARBEJDERHJEM ANDELSBOLIGFORENINGEN BOLIGFORENINGEN FREDERIKSBERG. Navn eq f6fmål. Medlemmer. VEDTÆGTER FOR Frederiksberg, Frederiksberg, VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN "BOLIGFORENINGEN FREDERIKSBERG ARBEJDERHJEM" Navn eq f6fmål Andelsboligforeningensnavn er "Boligforeningen Frederiksberg Arbejderhjem".

Læs mere

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN SØLVGADE 93.

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN SØLVGADE 93. VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN SØLVGADE 93. 1 NAVN, HJEMSTED OG FORMÅL. 1. Foreningens navn er Andelsboligforeningen Sølvgade 93. Foreningens hjemsted er Københavns kommune. 2. Foreningens formål

Læs mere

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2.A // Grundlejekontrakt 2

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2.A // Grundlejekontrakt 2 OPP Kalvebod Brygge Bilag 2.A // Grundlejekontrakt 2 Indholdsfortegnelse 1 Parterne 2 2 Baggrund 2 3 Det lejedes omfang og beliggenhed 3 4 Anvendelse 3 5 Ikrafttræden, opsigelse og købsret 4 6 Lejemålets

Læs mere

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads.

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads. ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 DK-8000 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Erik

Læs mere

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Vedligeholdelse i lejeperioden Istandsættelse ved fraflytning Obligatoriske

Læs mere

Lejen m.v. Leje kr. udgør: A conto varmebidrag. A conto vandbidrag

Lejen m.v. Leje kr. udgør: A conto varmebidrag. A conto vandbidrag Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Vedr. Spørgsmål om overtagelsespligt for bevaringsværdig ejendom

Vedr. Spørgsmål om overtagelsespligt for bevaringsværdig ejendom Notat Sagsansvarlig Jens Flensborg Advokat (H) Sagsbehandler Jens Flensborg Advokat (H) Åboulevarden 49, 4. sal 8000 Aarhus C Telefon: 86 18 00 60 Mobil: 25 29 08 48 J.nr. 11974 jfl@energiogmiljo.dk www.energiogmiljo.dk

Læs mere

Forslag. Fremsat den 12. december 2012 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen) til

Forslag. Fremsat den 12. december 2012 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen) til 2012/1 LSF 99 (Gældende) Udskriftsdato: 1. juli 2016 Ministerium: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Journalnummer: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, j.nr. 2012-2417 Fremsat den 12.

Læs mere

Privat udlejning. Fraflytning. Hovedregler

Privat udlejning. Fraflytning. Hovedregler Privat udlejning Fraflytning Hovedregler 1 Denne folder handler om hovedreglerne ved fraflytning. Hvordan dit lejemål kan kræves afleveret afhænger af din lejekontrakt. Lejer Forening Fyn Skibhusvej 34,

Læs mere

Forslag. Lovforslag nr. L 99 Folketinget 2012-13. Fremsat den 12. december 2012 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen) til

Forslag. Lovforslag nr. L 99 Folketinget 2012-13. Fremsat den 12. december 2012 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen) til Lovforslag nr. L 99 Folketinget 2012-13 Fremsat den 12. december 2012 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen) Forslag til Lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering

Læs mere

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand:

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand: Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S Sagsøgers påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje

Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Emner for gennemgang Omkostningsbestemt leje Lejefastsættelse og regulering - Omkostningsbestemt

Læs mere

1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme

1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme Indhold 1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme 2 Moms på salg af byggegrunde 1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme Af advokat Jette

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 9. udgave Lejemåls nr.: LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Lejekontrakt Typeformular B 1998

Lejekontrakt Typeformular B 1998 Lejekontrakt Typeformular B 1998 Autoriseret af Bolig- og Byministeriet den 1. juli 1998 i henhold til 6 i lov om leje af almene boliger som typeformular B 6. udgave, til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,

Læs mere

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre Udkast Lejeaftale mellem Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre (I det følgende udlejer ) og Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre (I det følgende lejer ) vedrørende Sprøjtehuset,

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. LBK nr 148 af 15/02/2013 (Historisk) Udskriftsdato: 28. maj 2016 Ministerium: Justitsministeriet Journalnummer: Justitsmin., j.nr. 2012-7005-0028 Senere ændringer til forskriften LOV nr 401 af 28/04/2014

Læs mere

UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M

UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M B1702002 - JJ UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M Afsagt den 28. september 2015 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne B. Tegldal, Tine Vuust og Anders Raagaard (kst.)). 20. afd. nr. B-1702-14:

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 1 af 10 27-02-2013 23:28 LBK nr 1716 af 16/12/2010 Gældende Offentliggørelsesdato: 04-01-2011 Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Oversigt (indholdsfortegnelse) Kapitel I Lovens område Kapitel

Læs mere

Rettevejledning. Administration af boligudlejningsejendomme I Efterår 2014. EA01F - Århus

Rettevejledning. Administration af boligudlejningsejendomme I Efterår 2014. EA01F - Århus Rettevejledning Administration af boligudlejningsejendomme I Efterår 2014 EA01F - Århus Opgavesæt nr. 1 OPGAVE 1 Spørgsmål a) Besvarelsen af spørgsmål 1 skal gå ud på, at udlejer alene er berettiget til

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 12. marts 2014

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 12. marts 2014 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 12. marts 2014 Sag 16/2013 (1. afdeling) Forenede Danske Motorejere som mandatar for A (advokat Lennart Fogh) mod City Parkeringsservice A/S (tidligere City Parkeringsservice

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber Andelsboligloven Andelsboligloven - Læs hele andelsboligloven her Kapitel I - Lovens område Kapitel II - Andelsboligforeninger Kapitel III - Boligaktieselskaber o.lign. Kapitel IV - Boligsamejer Kapitel

Læs mere

Ny lejelov. For lægdommere og huslejenævnsmedlemmer 9. December 2015. Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark

Ny lejelov. For lægdommere og huslejenævnsmedlemmer 9. December 2015. Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Ny lejelov For lægdommere og huslejenævnsmedlemmer 9. December 2015 Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Emner Ikrafttræden og hjemmel v/ejendomsforeningen Danmark, juridisk

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 9 udgave Lejemåls nr.: LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Vedligeholdelsesreglement for Dalum Bygge - og Boligforening

Vedligeholdelsesreglement for Dalum Bygge - og Boligforening Standard-vedligeholdelsesreglement udarbejdet af Boligselskabernes Landsforening, november 1998, efter reglerne i lov om leje af almene boliger - lov nr. 968 af 17. december 1997, og bekendtgørelse om

Læs mere

Kommenteret vedtægtsgennemgang, A/B Ved Engen

Kommenteret vedtægtsgennemgang, A/B Ved Engen 11. februar 2016 Kommenteret vedtægtsgennemgang, A/B Ved Engen Nedenfor anføres ABF s kommentarer til foreningens nuværende vedtægter. Først anføres generelle kommentarer og dernæst specifikke kommentarer

Læs mere

Forslag til folketingsbeslutning om forbedring af lejeres tryghed og retsstilling ved fraflytning af private udlejningsboliger

Forslag til folketingsbeslutning om forbedring af lejeres tryghed og retsstilling ved fraflytning af private udlejningsboliger 2010/1 BSF 115 (Gældende) Udskriftsdato: 24. juni 2016 Ministerium: Folketinget Journalnummer: Fremsat den 1. april 2011 af Thomas Jensen (S), Yildiz Akdogan (S), Sophie Hæstorp Andersen (S), René Skau

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Standard lejekontrakt

Standard lejekontrakt Dato: [ ] Ledelsesnr.: [ ] Standard lejekontrakt (Beboelse) mellem Naturstyrelsen [ ] [ ] (herefter Udlejer) og [ ] [ ] [ ] (herefter Lejer) Indholdsfortegnelse 1. DET LEJEDE... 3 2. DET LEJEDES STAND...

Læs mere

Boligforening Side 1 af 5 01-01-2012

Boligforening Side 1 af 5 01-01-2012 Boligforening Side 1 af 5 01-01-2012 Politik Boliger udlejes efter venteliste i henhold til lovgivning herom: Lov om almene boliger af 10/12-2009 Lov om leje af almene boliger af 21/10-2009 Bekendtgørelse

Læs mere

xx xx 2600 Glostrup Dato Sagsnr. Beboelsesejendom på adressen

xx xx 2600 Glostrup Dato Sagsnr. Beboelsesejendom på adressen xx xx 2600 Glostrup Center for HR og Politik Rådhusparken 2 2600 Glostrup HR.Politik@glostrup.dk www.glostrup.dk Tlf: 4323 61 00 Beboelsesejendom på adressen Dato Sagsnr. Da vi ikke har modtaget svar på

Læs mere

Lejeret. Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013. Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged

Lejeret. Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013. Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged Lejeret Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013 Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged Boliglejeret Ved specialistadvokat Frederik Foged 3 Er der (gyldigt) aftalt fri

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 Sag 9/2009 (2. afdeling) E-Bolig A/S (advokat John Bjerre Andersen) mod Knud Erik Mathiasen (advokat Lars Helms, beskikket) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 21. september 2016

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 21. september 2016 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 21. september 2016 Sag 278/2015 (1. afdeling) Pensionskassen for Sygeplejersker (advokat Anne Louise Husen) mod Merete Lelund (advokat Stig Lynghøj Nielsen) I tidligere

Læs mere

Boligreguleringsloven, 8

Boligreguleringsloven, 8 8 - LBKG 2010-08-11 nr 962 Boligreguleringsloven Page 1 of 20 Boligreguleringsloven, 8 Kap. VI. Huslejenævn 334_ 35 SJ^ 335) I alle kommuner nedsættes et eller flere huslejenævn til afgørelse af tvister

Læs mere

2013-5. Overgang til efterløn ophør af det personlige arbejde mere end midlertidigt. 12. marts 2013

2013-5. Overgang til efterløn ophør af det personlige arbejde mere end midlertidigt. 12. marts 2013 2013-5 Overgang til efterløn ophør af det personlige arbejde mere end midlertidigt En mand ansøgte om at gå på efterløn pr. 16. januar 2009, hvilket var to år efter, at manden fyldte 60 år og havde modtaget

Læs mere

Boligministeriet. nye regler om ERSTATNINGS. boliger. ved byfornyelse N Y E L Y F O R S E. vejledning

Boligministeriet. nye regler om ERSTATNINGS. boliger. ved byfornyelse N Y E L Y F O R S E. vejledning Boligministeriet nye regler om RSTATNINGS ved byfornyelse boliger B Y F O R N Y L S vejledning Nye regler om erstatningsboliger ved byfornyelse vejledning er udgivet af Boligministeriet, Slotsholmsgade

Læs mere

Værelsesudlejning. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk

Værelsesudlejning. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk - 1 Værelsesudlejning Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Mangel på studieboliger trækker næsten altid overskrifter ved studiestart. Mange studerende skal i løbet af få uger mobilisere en bolig

Læs mere

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013 Titel Lov om midlertidig regulering af boligforholdene Status Gældende Ikrafttrådt 01-01-1980 Type Lov Nummer 238 Publiceret 08-06-1979 Udgiver By- og Boligministeriet Udskrevet af Bjørn Søeborg Dato 11-12-2013

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt onsdag den 30. marts 2016

HØJESTERETS KENDELSE afsagt onsdag den 30. marts 2016 HØJESTERETS KENDELSE afsagt onsdag den 30. marts 2016 Sag 1/2016 A (advokat Gert Drews) mod X Holding ApS (advokat Christian Riewe) I tidligere instanser er afsagt kendelse af Skifteretten i Sønderborg

Læs mere

For de resterende klagere stadfæstes Energitilsynets afgørelse af 12. maj 2015, dog med en ændret begrundelse.

For de resterende klagere stadfæstes Energitilsynets afgørelse af 12. maj 2015, dog med en ændret begrundelse. (Varmeforsyning) Frederiksborggade 15 1360 København K Besøgsadresse: Linnésgade 18, 3. sal 1361 København K Tlf 3395 5785 Fax 3395 5799 www.ekn.dk ekn@ekn.dk KLAGE FRA En række lejere repræsenteret ved

Læs mere

Sanktioner mod overtrædelser af husordenen i forskellige boligtyper

Sanktioner mod overtrædelser af husordenen i forskellige boligtyper Sanktioner mod overtrædelser af husordenen i forskellige boligtyper Dansk Selskab for Boligret 8. november 2011 præsen TATION Oversigt Hvori består husordenen? Håndhævelse af husordenen i forskellige boligtyper

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 Sag 356/2012 Ejendomsselskabet X-gade ApS (advokat Carsten Led-Jensen) mod A (advokat Jesper Bang) og B (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instanser

Læs mere

Mellem.xx... som lejer og Naturstyrelsen, Trekantsområdet som udlejer, oprettes nedenstående L E J E K O N T R A K T

Mellem.xx... som lejer og Naturstyrelsen, Trekantsområdet som udlejer, oprettes nedenstående L E J E K O N T R A K T Mellem.xx... som lejer og Naturstyrelsen, Trekantsområdet som udlejer, oprettes nedenstående L E J E K O N T R A K T Lejemålet omfatter stuehus, samt garage /staldbygning og have som vist på det vedhæftede

Læs mere

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN FREDERIKSBORGGADE 33/NANSENSGADE 71.

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN FREDERIKSBORGGADE 33/NANSENSGADE 71. VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN FREDERIKSBORGGADE 33/NANSENSGADE 71. 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen Frederiksborggade 33/Nansensgade 71. Foreningens hjemsted er Københavns Kommune. Foreningens

Læs mere

Sagen som viser sig at være ført på forkert fundament

Sagen som viser sig at være ført på forkert fundament Palle Flebo-Hansen Gennemgang af sagen i have 56 Kapitel 1 Sagen som viser sig at være ført på forkert fundament Palle Flebo-Hansen 1 Palle Flebo-Hansen Gennemgang af sagen i have 56 Kapitel 1 En retssag

Læs mere

Udskrift af dombogen. Den 12. juni 2002 blev i sag nr. BS 1-2125/2001: mod. Andelsselskabet Karlslunde Strands Vandværk.

Udskrift af dombogen. Den 12. juni 2002 blev i sag nr. BS 1-2125/2001: mod. Andelsselskabet Karlslunde Strands Vandværk. Udskrift af dombogen Den 12. juni 2002 blev i sag nr. BS 1-2125/2001: S mod Andelsselskabet Karlslunde Strands Vandværk afsagt DOM Denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgte var berettiget til at afbryde

Læs mere