Opførelse af P-hus med 400 pladser i Danmarksgade 62, kvalificering af muligheder og finansiering

Transkript

1 Torvegade Esbjerg Dato 20. marts 2015 Journal nr. 14/27530 Journal nr. Notat Sagsbehandler Peter Raben Nebeling Telefon direkte Opførelse af P-hus med 400 pladser i Danmarksgade 62, kvalificering af muligheder og finansiering Baggrund Teknik & Byggeudvalget og Plan & Miljøudvalget har, henholdsvis den 14. og 18. november 2014, anmodet Teknik & Miljø om at arbejde videre med et Parkeringshus-projekt i Danmarksgade 62. I Danmarksgade 62 er der i dag parkering. I det følgende er der nærmere gjort rede for: 1. Lokalplan 2. Adgangsforhold 3. Økonomi a. Salg af dele af Parkeringshuset til privat parkering b. Salg af P-fondspladser c. Betalingsparkering i. Årskort ii. Traditionel betalingsparkering d. Samlet økonomi for opførelse og drift af P-hus e. Økonomisk risikoanalyse 4. Byggeprogram 5. Midlertidig parkeringssituation indtil P-huset er opført 6. Konklusion og forslag til videre proces. 1. Lokalplan Der skal udarbejdes lokalplan for Danmarksgade 62, så der skabes mulighed for opførelse af P-hus. Lokalplanen vil fastlægge de overordnede rammer for bl.a., hvor meget der må bygges på den ca m2 store grund. Udgangspunktet vil være, at der skal kunne opføres et parkeringshus i matriklens længderetning mod Danmarksgade (jævnfør efterfølgende skitse). Det skal fastsættes, i hvor mange etager P-huset kan opføres. Såfremt den øverste etage bliver åben, regnes denne ikke med som en Telefon Telefax

2 etage. I dette notat er der taget udgangspunkt i et P-hus med 400 pladser i 5 etager (kommuneplanen åbner mulighed herfor). Derudover skal lokalplanen fastsætte de overordnede rammer for facaderne, og konsekvenserne i forhold til omkringliggende byggeri skal beskrives nærmere. Det anbefales, at lokalplanen fastsætter rammerne således, at der bliver mulighed for at udvide P-huset mod syd, såfremt det fremadrettet måtte vise sig hensigtsmæssigt. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen skal der gennemføres en VVM-screening, der klarlægger om opførelse af et P-hus, på den pågældende lokalitet, er VVM-pligtigt. 2. Adgangsforhold Der er i alt 5 ejendomme, der har tinglyst deklaration om vejadgang over den nuværende parkeringsplads til Danmarksgade. For deklarationerne gælder, at der er mulighed for at ændre på det nuværende forløb, hvis minimumskrav om bredder opfyldes. For ejendommen Borgergade 68 er der en særlig problemstilling, idet ejendommen har nedkørsel til parkeringskælder fra parkeringspladsen og vinduer i østlig gavl. Der skal derfor sikres færdselsadgang frem til rampen til parkeringskælderen

3 3. Økonomi Finansieringen af huset kan ske ved en kombination af salg af dele af P- huset, salg af P-fondspladser og gennem flere former for betalingsparkering. A. Salg af dele af Parkeringshuset til privat parkering Finansieringsmodellen for P-huset er baseret på, at dele af parkeringshuset sælges til private. Ved at tilbyde P-pladser i parkeringshuset til private, kan private bygherrer, der står overfor et parkeringskrav i forbindelse med opførelse af nybyggeri (hotel, kontor mv.), opfylde dette, ved at købe et antal pladser i P-huset. Som offentlig bygherre af parkeringshuset skal Esbjerg Kommune sikre, at der ved salget af pladserne sker ligebehandling, dvs., at alle skal have mulighed for at købe de pladser, der sættes til salg. Salget skal ske gennem udbud, hvor der kan fastsættes en mindstepris svarende til opførelsesprisen. Udbuddet kan være på et bestemt antal pladser. De dele af P-huset (P-pladserne), der bliver solgt til private, skal indrettes, så de tydeligt er adskilt fra de offentligt tilgængelige pladser (ejerlejlighedskonstruktion). Det kan ske ved at opsætte skillevægge (trådnet), der indrammer de pågældende pladser. Tilsvarende er udført i Region Syddanmarks P-hus på Remisen, hvor Esbjerg Kommunes P-fond har købt 100 P-pladser. I beregningsforudsætningerne for dette notat er der taget udgangspunkt i en konkret henvendelse om et hotelbyggeri. Det forudsættes ud fra størrelsen af det konkrete projekt, at det vil udløse et parkeringskrav på 50 P-pladser. Parkeringskravet vil i givet fald kunne opfyldes gennem køb af 50 P-pladser i parkeringshuset. De 50 pladser er beregnet ud fra det parkeringskrav, der blev stillet i lokalplan 431 fra 2002 for Hotel Britannia. Her blev der stillet følgende krav til parkeringspladser: 1 parkeringsbås for hver: 33 1/3 m2 etageareal til restaurations- og kongreslokaler 75 m2 etageareal til liberale erhverv 100 m2 etageareal til hoteldrift, værelser og tilknyttede arealer som gange, depoter ol. Et hotel på ca m2, med restaurations- og kongreslokaler, vil udløse et krav om P-pladser (hvis ca. 15 % udlægges til restauration/konferencelokaler). Heraf forudsættes 5-10 P-pladser at kunne anlægges på egen grund. B. Salg af P-fondspladser I et nyt parkeringshus vil der blive tilført et antal nye offentligt tilgængelige P-pladser. Antallet af nye offentligt tilgængelige P-pladser, er kapaciteten i P-huset fratrukket de P-pladser, der sælges til private og de offentligt tilgængelige P-pladser, der nedlægges i forbindelse med opførelsen af P-huset

4 Ved opførelse af et parkeringshus med 400 pladser vil der blive 250 nye pladser, der kan sælges i P-fonden til 50 % af opførelsesprisen (400 pladser 50 pladser der sælges de 100 eksisterende pladser, der forsvinder fra Danmarksgade 62). Der er ikke noget til hinder for, at der kan opkræves betalingsparkering på P-fondspladserne. C. Betalingsparkering I den offentligt tilgængelige del af P-huset kan indtægter tilvejebringes ved at indføre betalingsparkering. Det kan enten ske i form af salg af årskort eller ved opkrævning af traditionelle P-afgifter. i. Årskort Der forudsættes, at der i P-huset bliver tidsbegrænset parkering på 2 timer, som det er tilfældet på parkeringspladsen i Danmarksgade 62 i dag. Salg af årskort (eller månedskort) er en form for betalingsparkering, som kendes fra andre byer. Med årskortet køber man i princippet en P-billet med meget lang løbetid. Fordelen ved årskortet er, at det ikke kræver indkøb af billetautomater og service heraf. Salget af kortet vil kunne foregå på samme måde, som salget af P-licenser i Ribe og ved Sydvestjysk Sygehus. I finansieringsregnestykket er anvendt en pris på 4000 kr. pr. år. (nettoindtægt). Prisen er fastsat ud fra, hvad der betales for årskort til parkering i Vejle (4200 kr.) og på, hvad der betales for parkering på private pladser i Esbjerg centrum (ca kr.). Køb af årskort skal tilbydes alle interesserede, hvorved ligebehandling sikres. Tilbuddet vil formentlig navnlig være attraktivt for personer, der arbejder i centrum, og som har et ønske om for at stille bilen tæt ved deres arbejdsplads. Ved køb af et årskort er man ikke garanteret en plads i P-huset, der kan være fuldt optaget. Det vurderes dog, at der kun meget sjældent vil opstå en situation, hvor huset vil være helt fyldt, særligt på tider, hvor bilister med årskort ønsker at parkere i P-huset (typisk formiddag). I og med bilisten med et årskort ikke disponerer over en fast plads, kan P-huset udnyttes bedre. På dage/tidspunkter, hvor bilisten med årskort ikke benytter P-huset, kan den ledige kapacitet udnyttes af andre. Det vurderes, ud fra forespørgsel i Cityforeningen, at der vil kunne sælges 150 årskort forudsat, at prisen ligger på samme niveau, som parkering på de private pladser i Esbjerg centrum. ii. Traditionel betalingsparkering Derudover kan der indføres traditionel betaling for parkering i P-huset, med opstilling af parkeringsautomater. Den form for betalingsparkering kan enten gennemføres alene i selve P- huset eller i et større område af Esbjerg Centrum

5 Ved kun at indføre parkometer-betalingsparkering i selve P-huset er der risiko for, at bilister fravælger at parkere i P-huset og i stedet parkerer andre steder. Prisen for parkering er derfor afgørende for, hvor mange der ønsker at benytte P-huset. Sættes timebetalingen højt, eksempelvis til kr. pr. time, vil rigtig mange fravælge P-huset. Omvendt vil en lavere timepris (fx 5-6 kr. pr. time) give flere betalende i P-huset, men færre indtægter pr. P-plads til dækning at omkostningerne ved indførelse/drift af betalingsautomater i P-huset. Udgiften til etablering og drift af parkeringsautomater, vurderes ud fra henvendelse hos leverandør, at være på ca kr. årligt (ved en levetid for automaterne på 5 år). Dette er baseret på et system uden bomme, der udelukkende opererer med kortbetaling. Derudover kommer udgifter til transaktionsomkostninger for betaling med kort på ca. 0,50 kr. pr. betaling (kan dog pålægges de parkerende). Opnås en indtægt på 5 kr. pr. time, vil hver parkeringsplads, hvis den benyttes 2½ time om dagen, genere en årlig indtægt på ca kr. 200 pladser vil være disponible til betalingsparkering med betalingsautomater (P-husets 400 pladser 50 solgte private pladser pladser til årskort). De 200 pladser vil dermed generere en årlig indtægt på 0,9 mio. kr., dvs. en nettoindtægt på ca. 0,75 mio. kr. årligt. Det understreges, at der er stor usikkerhed i forhold til viljen til at betale for at parkere i P-huset, når der ikke betales andre steder. Såfremt det vælges at gøre det gratis at parkere de første 2 timer i parkeringshuset, påvirker det indtægterne. Når de, der parkerer længere end 2 timer, ikke skal betale for de første 2 timer vil indtjeningen alt andet lige blive mindre. For en bil der parkeres i 8 timer i P-huset, vil det reducere indtjeningen med 25 %. Den økonomiske virkning af de 2 timers gratis parkering kan dog reduceres, hvis timeprisen for de efterfølgende timer øges tilsvarende. Det øger dog risikoen for at P-huset fravælges. Gratis parkering i 2 timer i P-huset vil endvidere bevirke, at en betydelig del af huset vil blive fyldt op af korttidsparkering og dermed begrænse muligheden for langtidsparkering. Det vil dog være nemt at ændre på disse forhold, fx ved at fjerne gratisparkeringen eller ved at lave en differentieret sats, hvor det koster lidt mindre at parkere de første to timer. Vælges det som alternativ, generelt at indføre betalingsparkering i hele Esbjerg Centrum, vil der kunne genereres væsentlig højere indtægter fra højere belægning og en højere pris. D. Samlet økonomi for P-huset For et P-hus med 400 P-pladser ser økonomien på baggrund af ovenstående ud som følger: - 5 -

6 Anlæg af Parkeringshuset P-hus i Danmarksgade 62 med 400 pladser Anslået samlet pris for P-hus, inklusiv forundersøgelser og udbud Udgifter [mio. kr.] 38 Indtægter [mio. kr.] Indtægt fra salg 50 P-pladser i lejlighedskonstruktion* 5,7 Salgsindtægt fra salg af 250 pladser i P- fonden 13,8 Sum 38 19,5 Behovet for yderligere økonomi 18,5 *Grundprisen for Danmarksgade 62 (7,8 mio. kr.) indgår i beregningsgrundlaget til fastsættelse af den samlede opførelsesudgift for P- huset (45,8 mio. kr.). Herudfra er prisen pr. P-plads fastsat ( kr.). Anlægsbudgettet for P-huset viser, at der i forbindelse med opførelse af P-huset er en manglende finansiering på 18,5 mio. kr. Denne udgift vil i første omgang skulle afholdes af likvide midler, da der ikke kan lånefinansieres til formålet. Tilsvarende skal udlæg for 250 P-fondspladser (13,8 mio. kr.) afholdes af likvide midler. Det samlede træk på likvide midler bliver dermed 32,3 mio. kr. I takt med, at P-fondspladserne sælges vil beløbet blive tilbageført til kommunekassen. Der forventes at ske over en periode på 25 år. Den manglende finansiering til opførelse af P-huset kan tilvejebringes gennem opkrævning af betalingsparkering i P-huset. Indtægter fra betalingsparkering og Drift/Vedligehold Driftsregnskabet for parkeringshuset med de opstillede forudsætninger for betalingsparkering ser således ud: P-hus i Danmarksgade 62 med 400 pladser Årlige Udgifter [mio. kr.] Årlige Indtægter [mio. kr.] Drift og vedligehold (Esbjergs Kommunes andel (1000 kr. pr. plads/år) 0,35 Nettoindtægt fra betalingsparkering, ved salg af 150 årskort Nettoindtægt fra traditionel betalingsparkering på 200 pladser 0,60 0,75 Sum 0,35 1,35 Årligt overskud 1,00-6 -

7 Der kan således, med de opstillede forudsætninger, genereres et årligt overskud på 1 mio. kr. ved at indføre de to former for betalingsparkering. Restfinansiering af P-huset gennem betalingsparkering Det årlige overskud på 1 mio. kr. ved betalingsparkering vil kunne finansiere forrentning og afskrivning af en investering på 18,5 mio. kr. over 28 år. Efter 28 år vil P-huset således være afskrevet. P-huset vil dog med løbende vedligehold beholde sin funktionalitet og dermed værdien. Der vil formentlig være behov for større facaderenovering mm. efter 28 år. Disse udgifter vil kunne finansieres af P-indtægter efter år 28. E. Økonomisk risikoanalyse For de enkelte forudsætninger i afsnit D, Samlet økonomi for P-huset er der foretaget en risikovurdering. Risiko = sandsynlighed x konsekvens. Dvs. der er foretaget en vurdering af sandsynligheden for, at de faktiske forhold vil afvige negativt fra de opstillede forudsætninger i dette notat og hvilke økonomiske konsekvenser, der er ved afvigelserne. Anslået pris for P-hus Der er indhentet erfaringer fra tilsvarende P-hus byggeri. Derfor vurderes sandsynligheden for, at opførelsen bliver markant dyrere end forventet, som lille. Konsekvensen af en beskeden fordyrelse af P-huset er lille. Ved en stor fordyrelse, i forbindelse med udbudsfasen, vil projektet i et vist omfang kunne tilpasses. Konsekvensen vurderes derfor samlet set som moderat. Samlet set vurderes risikoen som lille. Salgsindtægt fra 50 pladser i lejlighedskonstruktion Økonomien i P-hus projektet er baseret på, at 50 af husets 400 pladser sælges til private i en lejlighedskonstruktion. Inden igangsætning af byggeriet vil pladserne være solgt gennem et offentligt udbud. Sandsynligheden for at P-huset opføres uden, at der ligger en aftale om køb af P- pladser er derfor 0. Konsekvensen af et manglende salg er stor. Som følge af, at sandsynligheden er 0 er der således ingen risiko i forhold til salgsindtægten. Salgsindtægt fra 250 P-fondspladser I forbindelse med, at P-huset står færdigt, køber P-fonden samtlige 250 pladser til 50 % af opførelsesprisen. I forhold til P-fonden er der en risiko for, at pladserne ikke sælges. Salg af pladserne afhænger af aktivitetsniveauet i byggeriet og fremadrettede krav til etablering af parkeringspladser for bygherren. Sandsynligheden for, at pladserne ikke kan sælges over en lang tidshorisont, vurderes at være moderat. Manglende salg af en del pladser vil have en moderat effekt på Esbjerg Kommunes økonomi. I og med at salget alene vedrører P-fonden, påvirker det ikke projektets økonomi

8 Drift og vedligehold af P-huset Drift og vedligehold er baseret på erfaringstal fra P-huset på Remisen. Det vurderes, at sandsynligheden for at udgifterne til drift og vedligehold bliver væsentlig dyrere end estimeret, er lille. Konsekvensen af en væsentlig fordyrelse (>25 %) er moderat. Samlet set vurderes risikoen som lille. Betalingsparkering, salg af 150 måneds-/årskort Forudsætningerne om, at der kan sælges i alt 150 pladser som årskort til den fastsatte pris, er baseret på oplysninger fra Cityforeningen, og hvad der betales for parkering på private pladser. Sandsynligheden for, at der sælges betydeligt færre årskort, vurderes som lille. Konsekvensen af, at der ikke kan sælges så mange årskort er stor. Samlet ses vurderes risikoen derfor som moderat. Traditionel betalingsparkering på 200 pladser Forudsætningerne er baseret på skøn over bilisternes villighed til at betale for parkering i P-huset, når det i øvrigt er gratis, andre steder. Sandsynligheden for at de ikke vil betale herfor vurderes som moderat til stor. Konsekvensen af, at mange vælger P-huset fra, og at der dermed ikke opnås de estimerede indtægter, er stor. Samlet set vurderes risikoen som stor. I skemaform ser risikoen for de enkelte dele ud som følger: Risikoanalyse P-hus i Danmarksgade 62 med 400 pladser Anslået samlet pris for P- hus, inklusiv forundersøgelser og udbud Indtægt fra salg 50 P- pladser i lejlighedskonstruktion Salgsindtægt fra salg af 250 pladser i P-fonden Drift og vedligehold (Esbjergs Kommunes andel, 1000 kr. pr. plads/år) Nettoindtægt fra betalingsparkering, ved salg af 150 årskort Nettoindtægt fra traditionel betalingsparkering på 200 pladser Sandsynlighed Konsekvens Risiko (Sand. x Kons.) lille moderat lille 0 stor 0 moderat moderat moderat lille moderat lille lille stor moderat moderat-stor stor stor - 8 -

9 Risikotabellen viser, at den økonomiske risiko er størst i forhold til indtægter fra betalingsparkering. Særligt risikoen i forhold til indtægterne fra traditionel betalingsparkering er betydelig. Der er et stort ønske fra virksomheder, der afholder møder og konferencer i Esbjerg Centrum om, at der etableres flere P-pladser i centrum, uden tidsbegrænsning. Med mange nye konferencegæster, der kommer i egen bil og som er villige til at betale for parkering, vil risikoen ved indførelse af betalingsparkering blive reduceret. Derudover er der en vis risiko i forhold til salg af pladser i P-fonden (vedrører ikke direkte projektet). 4. Byggeprogram Der anbefales følgende model for et byggeprogram: 1. Der tilknyttes bygherrerådgiver 2. Der annonceres efter interesserede firmaer, der ønsker at stå for opførelse af et parkeringshus 3. Max 5 firmaer prækvalificeres, ud fra referencer, til at give bud på opgaven 4. Byggeherrerådgiver udarbejder udbudsmateriale med tildelingskriterium økonomisk mest fordelagtige bud 5. På baggrund af de indkomne bud optages evt. forhandling med den/de, der har givet det/de mest fordelagtige bud, med henblik på eventuelt justeringer af projektets facader eller lignende 6. Der indgås kontrakt om opførelse af P-hus. Ved at vælge ovennævnte model får de enkelte deltagende virksomheder, ud fra de udstukne rammer/krav, mulighed for at levere deres bud på, hvorledes formgivningen, herunder facaderne, præcis kan udformes. 5. Midlertidig parkeringssituation indtil P-huset er opført Oprørelse af et P-hus i Danmarksgade 62 vil under byggeperioden medføre omfattende indskrænkning af parkeringsmulighederne i Esbjerg Centrum. Alle pladserne (ca. 120) vil midlertidigt forsvinde. Derudover vil opførelsen af et nyt hotel i Skolegade øge presset på parkeringen i centrum, indtil P-huset står færdigt. Der bør derfor ses på muligheden for at anlægge midlertidige P-pladser i Esbjerg Centrum for at afbøde de værste gener, for bl.a. de handlende. 6. Konklusion og forslag til videre proces Det anbefales ud fra beregningerne af økonomien for et parkeringshus i Danmarksgade 62, at der arbejdes videre med projektet. Det bør omfatte: a. Udarbejdelse af lokalplan for Danmarksgade 62 inklusiv VVMscreening - 9 -

10 b. Udviklingsforslag for finansiering af parkeringshus, der tages med til budget Udarbejdelsen af lokalplanen bør igangsættes hurtigst muligt, så planarbejdet i videst muligt omfang følger lokalplanarbejdet for hotelbyggeriet. Når der foreligger lokalplan og der er tilvejebragt finansiering, kan opførelsen af et P-hus igangsættes, som beskrevet i afsnit 4, Byggeprogram