Nyt musik- og teaterhus i Odense Opdateret bilag vedrørende økonomi

Transkript

1 Nyt musik- og teaterhus i Odense Opdateret bilag vedrørende økonomi 26. Oktober 2011

2 Baggrund Odense Kommune arbejder på at realisere planerne om etablering af et privatdrevet musik- og teaterhus i byen. Nærværende bilag er en præsentation af de foreløbige forudsætninger vedrørende de økonomiske forhold i forbindelse med etablering at projektet. Alle tal er opgjort i 2010-priser. Bilaget er opdelt i følgende afsnit: Samlede anlægsomkostninger og arealfordeling Finansiering af projektet Anlægssummer, tilskud og nettoinvestering SMKS lejemål OT s lejemål Butik/café/restaurant Store sal, foyer og gangarealer Parkering Ungdomsboliger/andre aktiviteter Oversigt over første års afkast Talopstillingerne på de følgende sider vises i to alternative scenarier, henholdsvis et scenario hvor der etableres ungdomsboliger, og et scenario hvor der etableres andre aktiviteter (eks.vis i tilknytning til Store Sal eller til kontorformål). Erfaringsmæssigt kan der skabes indtægter fra sponsorater. Der er imidlertid ikke budgetteret med sådanne indtægter i nærværende, og en investor kan således at kunne skabe yderligere indtægter i huset De i nærværende præsentation indeholdte data og beregninger er foreløbige og overordnede, og skal udelukkende tjene det formål, at potentielle tilbudsgivere kan danne sig et overordnet billede af de økonomiske perspektiver i projektet. De viste tal vil således være genstand for en drøftelse i forbindelse med den forestående dialogproces. Odense Kommune har ikke noget ansvar overfor tredjemand som følge af aftaler som indgås eller beslutninger som træffes på baggrund af denne præsentation. Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 2

3 Samlede anlægsomkostninger og arealfordeling ved etablering af ungdomsboliger Note: Allokeret anlægsudgift er fastlagt på baggrund af areal og brugsret for de enkelte lejemål. Andel af grundkøb er opgjort på baggrund af individuelle byggeretspriser for de enkelte lejemål. Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 3

4 Samlede anlægsomkostninger og arealfordeling ved etablering af andre aktiviteter Note: Allokeret anlægsudgift er fastlagt på baggrund af areal og brugsret for de enkelte lejemål. Andel af grundkøb er opgjort på baggrund af individuelle byggeretspriser for de enkelte lejemål. Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 4

5 Finansiering af projektet Det forventes, at den samlede anlægssum for byggeriet udgør 504,3 mio. kr. Såfremt der opføres ungdomsboliger reduceres anlægssummen til 474,2 mio. kr. idet ungdomsboliger udføres for/af tredjemand, hvorfor anlægsomkostningen ikke indgår i økonomien for musik- og teaterhuset, men vil i givet fald være en særskilt entreprise. Investor modtager fra Odense Kommune en kontant medfinansiering på 90 mio. kr. samt grunden som har en skønnet markedsværdi på 32,0 mio. kr. Udover diverse sponsorater (som ikke er indregnet her) forventes private fonde at støtte projektet med mio. kr. Det er i det følgende antaget at der støttes med 60 mio. kr. Der foreligger pt. bindende tilsagn for de første 20 mio. kr. Etablering af ungdomsboliger betyder at der modtages en grundgodtgørelse på ca. 5,0 mio. kr. Den samlede anlægssum der skal forrentes udgør således 287,2 eller 322,3 mio. kr. afhængig af om der etableres ungdomsboliger Det forventes, at ejendommen kan skabe en årlig nettoindtjening før skat på 25,4 eller 23,5 mio. kr. hvilket svarer til en forrentning på henholdsvis 7,9% og 8,2% såfremt der modtages medfinansiering fra fonde med 60 mio. kr. Forrentningen reduceres til mellem 7,0% og 7,2% såfremt man alene medtager det aktuelle medfinansieringstilsagn fra fonde. Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 5

6 Anlægssummer, tilskud og nettoinvestering Etablering af ungdomsboliger (alle tal i mio. kr.) Ungdomsboliger er ikke medtaget i oversigten da denne del af byggeriet udføres for tredjemand. Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 6

7 Anlægssummer, tilskud og nettoinvestering Etablering af andre aktiviteter(alle tal i mio. kr.) Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 7

8 Syddansk Musikkonservatorium og Skuespillerskole (SMKS) SMKS lejer i alt m2, heraf 450 m2 i kælder niveau -1 Den direkte anlægssum udgør i alt 86,7 mio. kr. mens SMKS andel af teknik/fællesarealer samt grundudgift udgør 23,9 mio. kr. Den samlede anlægssum er således 110,6 mio. kr. Der indgås en 25-årig uopsigelig lejeaftale med SMKS Den årlige leje udgør 6,2 mio. kr. Driftsomkostninger (forsyning, rengøring, indvendig vedligeholdelse samt fællesomkostninger) afholdes af lejer. Andel af udvendig vedligeholdelse som ikke påhviler lejer udgør 0,2 mio. kr. Den årlige nettoindtjening før skat udgør i 2010 priser 6,0 mio.kr. svarende til en forrentning på 5,4% Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 10

9 Odense Teater (OT) OT lejer i alt 740 m2 Den direkte anlægssum udgør i alt 10,4 mio. kr., mens OT s andel af teknik/fællesarealer samt grundudgift udgør 2,2 mio. kr. Den samlede anlægssum er således 12,6 mio. kr. Der indgås en 25-årig uopsigelig lejeaftale med OT Den årlige leje udgør 0,8 mio. kr. hvilket svarer til niveauet opgjort i 2010 priser Driftsomkostninger (forsyning, rengøring, indvendig vedligeholdelse samt fællesomkostninger) afholdes af lejer. Andel af udvendig vedligeholdelse som ikke påhviler lejer udgør 0,1 mio. kr. Den årlige nettoindtjening før skat udgør i 2010 priser 0,7 mio.kr. svarende til en forrentning på 5,6% Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 11

10 Butik/café/restaurant Der etableres lejemål på 980 m2, der kan anvendes til butik, café eller restaurant Den direkte anlægssum udgør i alt 15,3 mio. kr., mens lejemålets andel af fællesarealer /teknik samt grundudgifter udgør 4,9 mio. kr. Den samlede anlægssum er således 20,2 mio. kr. Den årlige leje forventes at udgøre 2,0 mio. kr. svarende til kr. pr. m2. Driftsomkostninger (forsyning, rengøring, indvendig vedligeholdelse samt fællesomkostninger) afholdes af lejer. Andel af udvendig vedligeholdelse som ikke påhviler lejer udgør 0,1 mio. kr. Den årlige nettoindtjening før skat udgør i 2010 priser 1,9 mio.kr. svarende til en forrentning på 9,4% Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 12

11 Store sal, foyer og gangareal Store, foyer og gangareal har et samlet areal på m2 Den direkte anlægssum udgør i alt 237,0 mio. kr., mens andelen af fællesarealer /teknik samt grundudgifter udgør 23,4 mio. kr. Den samlede anlægssum (brutto) er således 260,4 mio. kr. Der modtages medfinansiering fra Odense Kommune med 90 mio. kr. samt grundstykke med en markedsværdi på 32 mio. kr. Private fonde forventes at støtte projektet med mio. kr. Der er pt. givet tilsagn om medfiansiering på 20 mio. kr. Den samlede nettoanlægssum forventes at udgøre 78,4 mio. kr. Den årlige leje forventes at udgøre 7,4 mio. kr. svarende til kr. pr. m2. Driftsomkostninger (forsyning, rengøring, indvendig vedligeholdelse samt fællesomkostninger) afholdes af lejer. Andel af udvendig vedligeholdelse som ikke påhviler lejer udgør 0,5 mio. kr. Den årlige nettoindtjening før skat udgør i 2010 priser 6,9 mio.kr. svarende til en forrentning på 8,8%. Såfremt man alene medregner medfinansiering fra fonde med 20 mio. kr. svarende til det aktuelle tilsagn bliver første års forrentning før skat på 5,8%. Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 13

12 Parkering Der etableres 75 p-pladser i kælder niveau -1 og 210 pladser i kælder niveau -2, ialt 285 pladser Det samlede kælderareal til p-pladser udgør henholdsvis og m2, i alt m2 Den direkte anlægssum udgør i alt 61,7 mio. kr., mens parkeringsarealets andel af fællesarealer /teknik udgør 1,7 mio. kr. Den samlede anlægssum udgør således 63,4 mio. kr. Det forventes, at parkeringsafgiften pr. time udgør 12 kr. (excl. moms) Der forventes en gennemsnitlig kapacitetsudnyttelse på 35% over hele året Den samlede parkeringsindtægt kan således estimeres til kr. pr. p-plads svarende til ca. 10,5 mio. kr. for 285 p- pladser Drift og vedligeholdelse (forsyning, rengøring, indvendig vedligeholdelse, personale samt andel af udvendig vedligeholdelse) forventes at udgøre 2,5 mio.kr. pr. år. Den årlige nettoindtjening før skat udgør i 2010 priser 8,0 mio.kr. svarende til en forrentning på 12,6% Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 16

13 Ungdomsboliger (alternativt andre aktiviteter) Ungdomsboliger Der etableres 35 ungdomsboliger med et nettoareal på m 2 Den direkte anlægssum udgør i alt 22,0 mio. kr., mens ungdomsboligernes andel af fællesarealer /teknik udgør 6,5 mio. kr. Den samlede anlægsomkostning udgør således 28,5 mio. kr. Ungdomsboligerne opføres for tredjemand, men ejeren af projektet vil ved etablering af ungdomsboliger modtage godtgørelse svarende til ungdomsboligernes andel af det samlede grundareal. Det anslås at godtgørelsen udgør 5,0 mio. kr. Det bemærkes, at en forholdsmæssig andel af byggemodningsomkostningerne ikke er indregnet Andre aktiviteter Som alternativ til etablering af ungdomsboliger kan der etableres andre aktiviteter, eks.vis. kontor eller arealer i tilknytning til Store Sal De samlede anlægsomkostninger forventes at udgøre 26,4 mio. kr. plus andel af anlægsomkostninger og grundudgift på 3,7 mio. kr., i alt 30,1 mio. kr. Det anslås, at der ved etablering af et areal på m 2 kan opnås en årlig nettolejeindtægt i størrelsesordnen 1,9 mio. kr. svarende til en forrentning på 6,3% før skat Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 17

14 Første års afkast før skat Det antages på baggrund af ovenstående forudsætninger, at investor kan opnå et samlet afkast før skat på 8,2% eller 7,9% afhængig af om der etableres ungdomsboliger. Parkering antages at give et afkast på 12,6% Butik (Café) antages at give et afkast på 9,4% Andre aktiviteter (alternativ) antages at give et afkast på 6,3% Lejemålet til Odense Teater antages at give et afkast på 5,6% Lejemålet til SMKS antages at give et afkast på 5,4% Store sal, foyer og gangareal antages at give et afkast på 8,8% Da ungdomsboliger udføres for tredjemand er der ikke beregnet afkastprocent for denne del Nyt musik- og teaterhus i Odense Bilag vedrørende økonomi 18

15