ÅRSRAPPORT 2011/12. Rosengårdcentret

Transkript

1 ÅRSRAPPORT 2011/12 Rosengårdcentret

2 ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

3 INDHOLDSFORTEGNELSE 3 4 Selskabsoplysninger 6 Ledelsespåtegning 7 Den uafhængige revisors erklæringer 9 Hoved- og nøgletalsoversigt 11 Ledelsesberetning 16 Anvendt regnskabspraksis 19 Resultatopgørelse for 2011/12 20 Balance pr Pengestrømsopgørelse 24 Noter 34 Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv i danske aktie- og anpartsselskaber 35 Repræsentantskab i I/S Rosengårdcentret 37 Hovedtal pr. andel Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Indhold

4 4 SELSKABSOPLYSNINGER I/S Rosengårdcentret Aktieselskabet Rosengårdcentret OPSA 35 A/S RGC Management A/S Selskab I/S Rosengårdcentret Ørbækvej Odense SØ CVR-nr Hjemstedskommune: Odense 30. regnskabsår: Datterselskaber Aktieselskabet Rosengårdcentret (100% ejet) OPSA 35 A/S (100% ejet) RGC Management A/S (100% ejet) Selskabets administrator Kodif XXXV ApS Administrators bestyrelse Direktør Ove Jensen, formand Professor, dr. med. Karsten Buschard Direktør Helle Ghodt Kronholm Direktør Hasse Larsen Direktør Jesper Larsen Administrators direktion Direktør Carsten Lindblad Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Godkendt på interessentskabets generalforsamling, den 7. december 2012 Dirigent Jesper Larsen Selskabsoplysninger ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

5 5

6 6 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober september 2012 for I/S Rosengårdcentret. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og interessentskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2012 samt af resultatet af koncernens og interessentskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober september Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Odense, den 15. november 2012 Direktion Carsten Lindblad Bestyrelse Hasse Larsen Bestyrelse Ove Jensen, formand Jesper Larsen Som administrator Kodif XXXV (35) ApS Karsten Buschard Helle Ghodt Kronholm Ledelsespåtegning ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

7 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER 7 Til interessenterne i I/S Rosengårdcentret Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for I/S Rosengårdcentret for regnskabsåret 1. oktober september 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter for såvel koncernen som interessentskabet samt pengestrømsopgørelse for koncernen. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fej l - information, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yder ligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisions bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og interessentskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2012 samt af resultatet af koncernens og interessentskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober september 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet. Aarhus, den 15. november 2012 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Erling Brødbæk statsautoriseret revisor Jens Lauridsen statsautoriseret revisor Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Den uafhængige revisors påtegning

8 ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

9 HOVED- OG NØGLETAL Set over en 5-årig periode kan selskabets udvikling beskrives ved følgende hoved- og nøgletal: KONCERN Beløb i kr. ( ) = negative beløb 2011/ / / / /08 9 Nettoleje Administrationsomkostninger (11.091) (10.225) (8.547) (9.799) (9.280) Resultat før værdiregulering og finansiering Værdiregulering af investeringsejendomme, netto Afskrivninger (4.073) (3.351) (2.999) (2.132) (1.364) Resultat før finansiering Finansielle poster, netto (18.450) (19.003) (26.714) (40.513) (37.082) Årets resultat før skat Skat af årets resultat, datterselskab (8.072) (258) (1.558) (7.060) Årets resultat Balance pr Investeringsejendomme/driftsmidler Andre aktiver Likvide beholdninger Aktiver i alt Egenkapital Udskudt skat, datterselskab Langfristet gæld Kortfristet gæld Passiver i alt Nøgletal Antal andele Egne andele (1.767) (1.628) (1.628) (1.628) (1.628) Faktisk antal andele Resultat pr. faktisk andel (kr.) Egenkapital pr. faktisk andel (kr.) (efter udlodning) Handelspris pr. andel (kr.) (før udlodning) Udlodning pr. andel (kr.) Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Hoved- og nøgletalsoversigt

10 ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

11 LEDELSESBERETNING 11 Forretningsområde Rosengårdcentret, der åbnede i 1971, blev i 1983 købt af I/S Difko XXXV (35) nu I/S Rosengårdcentret. I/S Rosengårdcentrets formål er at eje og udleje Rosengårdcentret i Odense samt at opkøbe, besidde og sælge selskabsandele i selskabet. Dette sker enten direkte i I/S Rosengårdcentret eller ved ejerskab af selskaber (p.t. Aktieselskabet Rosengårdcentret og OPSA 35 A/S). Rosengårdcentret, der er på i alt ca m 2, er blandt Danmarks største butikscentre med 158 butikker inklusive en CinemaxX biograf, Fitness DK og legeland samt et antal kontorlejemål med liberale erhverv. Aktivitet I slutningen af 2011 blev salgsprocessen af Rosengårdcentret igangsat. Første skridt var indgåelse af en aftale med Cushman & Wakefield om at vurdere salgsmulighederne og efterfølgende bistå med salgsprocessen. Bestyrelsen blev på en generalforsamling den 2. maj 2012 bemyndiget til at igangsætte salgsprocessen. Der blev herefter udarbejdet et salgsprospekt og kontaktet mere end 300 potentielle investorer både nationalt og internationalt. Ved regnskabsårets afslutning var der modtaget en række indikative tilbud på køb af Rosengårdcentret. Bestyrelsen arbejder videre med disse ud fra en forventning om, at et salg kan ske ultimo 2012/primo Der henvises til den løbende orientering, der er udsendt til investorerne, og som kan findes på Den 30. marts 2012 blev der afsagt dom i sagerne om tilpasning af lejen i Rosengårdcentret til markedsniveauet. Rosengårdcentret fik i al væsentlighed medhold i sagerne, og de lejere, som var omfattet af sagen, har accepteret dommen. Det igangsatte projekt med en udvidelse af centret mellem blå og rød indgang blev afsluttet i august Byggeriet rummer ud over en Føtex 106 nye parkeringspladser i kælderen og 5 nye butikker. Åbningen har været en succes, og der kan konstateres en betydelig fremgang i kundestrømmen. Ud over dette store projekt er der sket ombygning og opdatering af en række andre butikker. Med henblik på at sikre en fair afregningspris for de investorer, der skal sælge deres andele under den igangværende salgsproces, har selskabet løbende opkøbt egne andele til den bogførte egenkapital. I alt har selskabet erhvervet 139 andele, og sammen med andelene fra OPSA 35 A/S ejes i alt andele pr. 30. september Organisation I forbindelse med det igangværende salgsarbejde er der foretaget nogle tilpasninger af vedtægterne for I/S Rosengårdcentret, ligesom organisationen i Rosengårdcentret pr. 1. juli 2012 er flyttet til et 100% ejet datterselskab, RGC Management A/S. I praksis er der ikke ændringer i forhold til sidste år, og Carsten Lindblad har fortsat det fulde ansvar for selskabets drift. Bestyrelsesmedlem Jesper Larsen fungerer som konsulent, specielt i relation til den igangværende salgsproces og finansieringsforhold. Den administrative del af driften (bogføring, huslejeopkrævning m.m.) er outsourcet til Difko Administration A/S. Endvidere varetager Rosengårdcentret opgaverne med drift, administration og markedsføring for Centerforeningen. Det gennemsnitlige antal heltidsansatte medarbejdere udgjorde 13 i 2011/12. Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Ledelsesberetning

12 12 LEDELSESBERETNING Finansielle forhold Alle selskabets lån er fortsat variabelt forrentede lån med afdragsfrihed de næste 1-10 år. Af de variabelt forrentede lån er 29,80% fortsat optaget som lån i euro. Den samlede gældsbyrde på koncernens ejendomme er særdeles komfortabel. I forhold til den samlede regnskabsmæssige værdi af ejendommene udgør prioritetsog bankgælden kun cirka 40%. De samlede lån i selskabet er ydet på såkaldt nonrecourse vilkår. Det betyder, at långiver (Nykredit) alene kan gøre krav gældende i selskabets ejendomme og ikke i hæftelsen over for den enkelte investor. For de kommende år forventes en stigende rente. Selskabets ledelse har imidlertid vurderet, at den igangværende salgsproces skal afsluttes, før der tages stilling til en eventuel ændring af fordelingen mellem variabel og fast rente. I forbindelse med salgsarbejdet er selskabet, OPSA 35 A/S solgt fra datterselskabet, Aktieselskabet Rosengårdcentret til I/S Rosengårdcentret. Der er endvidere den 22. juni 2012 foretaget en udbyttebetaling på 45,4 mio.kr. fra Aktieselskabet Rosengårdcentret til I/S Rosengårdcentret. Informationspolitik FFor fortsat at sikre den bedst mulige information om værdierne i I/S Rosengårdcentret er årsrapporten de senere år aflagt som en klasse B-virksomhed, selv om der ikke er pligt til dette som interessentskab. Herudover er der tilvalgt regler fra klasse C-virksomhed, jf. omtalen under anvendt regnskabspraksis. Kvartalsregnskabet, årsrapporten og investorskrivelser er tilgængelige via internettet. Oplysninger om ejerforhold, regnskaber mv. er altid tilgængelige på mens oplysninger om Rosengårdcentret er tilgængelige på Kommentarer til årsrapporten Årets resultat er dels påvirket af afslutningen af lejesagerne, omkostninger i forbindelse med salgsprocessen og den positive værdiregulering af Rosengårdcentret. Værdiansættelsen tager udgangspunkt i samme metode som tidligere beskrevet nærmere under regnskabspraksis på side 16. Påvirkning af værdien af centret ved forskellig startforrentning kan illustreres således: Startforrentning Værdi af centret (t.kr.) Egenkapital pr. andel (kr.)* 4,0% ,5% ,0% ,5% ,0% * Egenkapital pr. andel opgjort efter udlodning af kr. Koncernens resultat udgør 163,5 mio.kr., hvori indgår værdiregulering af investeringsejendomme netto med 63,9 mio.kr. Der foreslås en udlodning på kr. pr. andel. Koncernens egenkapital efter fradrag af udlodning udgør pr. 30. september 2012, mio.kr. og svarer til kr. pr. faktisk andel. Ledelsesberetning ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

13 13 Valuta- og renterisici Koncernen har p.t. 100% variabelt forrentede realkreditlån med årlig rentetilpasning. En ændring i renten på 1% p.a. på de variabelt forrentede lån vil påvirke regnskabet med ca. 10,5 mio.kr. før skat. Af selskabets gæld er modværdien af 313 mio.kr. optaget i euro. En ændring af kursen på euro over for DKK på 1% vil påvirke regnskabet med 3,1 mio.kr. før skat. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, der forrykker vurderingen af årsrapporten. Fremtiden Det er hensigten at afslutte salgsprocessen i det kommende år. Såfremt der som forventet sker et salg, vil bestyrelsen efterfølgende planlægge, hvorledes selskabet bedst muligt lukkes ned. Skulle salget ikke blive gennemført, vil bestyrelsen genoptage og revidere den nuværende strategi 2020 og herefter udmelde forventninger til fremtiden. Som følge af den igangværende salgsproces har bestyrelsen valgt ikke at udmelde forventninger til resultatet for året 2012/13. Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Ledelsesberetning

14

15

16 16 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B, dog afviger egenkapitalkonti fra årsregnskabslovens bestemmelser. Fra regnskabsklasse C er tilvalgt anvendelse af reglerne om hoved- og nøgletalsoversigt for de seneste fem år, beskrivelse af den forventede udvikling i ledelsesberetningen samt udarbejdelse af pengestrømsopgørelse. Den anvendte regnskabspraksis er uændret fra sidste år og er som følger: Generelt Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Koncernregnskab Koncernregnskabet omfatter I/S Rosengårdcentret (moderselskab) samt de 100%-ejede datterselskaber, Aktieselskabet Rosengårdcentret, OPSA 35 A/S og RGC Management A/S. Udarbejdelse af koncernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. Ved konsolidering foretages eliminering af interne indtægter og udgifter samt interne mellemværender. I koncernregnskabet indgår resultat og egenkapital for OPSA 35 A/S eksklusiv resultat og værdi af egne koncernandele. Investeringsejendom og den tilhørende finansiering Ejendom og finansiering måles til dagsværdi, og værdireguleringer medtages i resultatopgørelsen under posten Værdiregulering af investeringsejendomme, netto. Ved disponering af årets resultat henføres beløbet til reserve for dagsværdi af investeringsejendomme under egenkapitalen. Opgørelsen af dagsværdien foretages af ledelsen. Ejendommen måles på baggrund af en afkastbaseret dagsværdi. Princippet i måling til dagsværdi indebærer, at ejendommens nettoindtægt (mulige lejeindtægter fratrukket drifts- og administrationsomkostninger) for det kommende år kapitaliseres med et til ejendommen fastsat afkastkrav. Afkastkravet til ejendommen fremgår af noten til ejendommen. I ejendommene er indeholdt bygningsbestanddele som lejerne refunderer inkl. en forrentning via fællesomkostningsregnskabet. Disse aktiver afskrives liniært over 5 20 år. Driftsmidler Driftsmidler måles til kostpris og afskrives lineært over 5 20 år. Aktier i datterselskaber Aktier i datterselskaber indregnes og måles efter equitymetoden, hvilket indebærer, at de i balancen måles til deres indre værdi korrigeret for egne andele i I/S Rosengårdcentret, og at datterselskabernes resultat korrigeret for egne andele indregnes i resultatopgørelsen. Ved disponering af årets resultat henføres datterselskabernes resultat til opskrivningskonto under egenkapitalen. Anvendt regnskabspraksis ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

17 17 Tilgodehavender Tilgodehavender er målt individuelt med fradrag af hensættelser til imødegåelse af tab. Prioritetsgæld Prioritetsgæld måles til dagsværdi, og ændringer i værdiansættelsen indregnes i resultatopgørelsen under posten Værdiregulering af investeringsejendomme, netto. Ved disponering af årets resultat henføres beløbet til reserve for dagsværdi af investeringsejendomme under egenkapitalen. Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af materielle og finansielle anlægsaktiver. Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter optagelse af lån, afdrag på rentebærende gæld og betaling af udlodning til interessenterne. Likvider omfatter likvide beholdninger med fradrag af kortfristet bankgæld. Forslag til udlodning for regnskabsåret Forslag til udlodning for regnskabsåret indregnes som en gældsforpligtelse. Skat Der afsættes ikke skat i årsrapporten for moderselskabet, idet selskabet ikke er selvstændigt skattepligtigt. Skat i datterselskabet udgiftsføres i resultatopgørelsen med 25% af årets resultat før skat, korrigeret for ikkeskattepligtige indtægter og omkostninger. Udskudt skat hensættes i datterselskabet med 25% af alle tidsmæssige forskelle mellem det regnskabsmæssige og det skattemæssige resultat samt med 25% af opskrivningen på ejendommen. Pengestrømsopgørelse Koncernen Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt selskabets likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet reguleret for ikkekontante driftsposter, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat. Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Anvendt regnskabspraksis

18 ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

19 RESULTATOPGØRELSE FOR 2011/12 MODERSELSKAB KONCERN Beløb i kr. ( ) = negative beløb NOTE 2011/ / / /11 19 Lejeindtægter Refunderede afskrivninger, lejere Driftsomkostninger 2 (2.714) (3.773) (6.928) (7.409) Nettoleje Administrationsomkostninger 3 (10.358) (9.752) (11.091) (10.225) Resultat før værdiregulering og finansiering Værdiregulering af investeringsejendomme, netto Af- og nedskrivninger 5 (3.214) (2.829) (4.073) (3.351) Resultat før finansiering Finansielle poster, netto 6 (16.274) (18.039) (18.450) (19.003) Resultatandele i datterselskaber 110 (17.403) - - Årets resultat før skat Skat af årets resultat, datterselskaber (8.072) ÅRETS RESULTAT Forslag til resultatdisponering Reserve for dagsværdi af investeringsejendomme Opskrivningskonto, aktier i datterselskaber 110 Overskudskonto Til interessenterne foreslås udloddet: andele a kr Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Resultatopgørelse for 2011/12

20 20 BALANCE PR AKTIVER MODERSELSKAB KONCERN Beløb i kr. ( ) = negative beløb NOTE Investeringsejendomme Driftsmidler Materielle anlægsaktiver Aktier i datterselskaber Finansielle anlægsaktiver ANLÆGSAKTIVER Tilgodehavender i øvrigt Selskabsskat, datterselskaber Tilgodehavender Likvide beholdninger Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER AKTIVER Balance pr ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

21 BALANCE PR PASSIVER MODERSELSKAB KONCERN Beløb i kr. ( ) = negative beløb NOTE Kontant andel af selskabskapitalen Reserve for dagsværdi af investeringsejendomme Opskrivningskonto, aktier i datterselskaber Overskudskonto Udlodningskonto 16 ( ) ( ) ( ) ( ) EGENKAPITAL Udskudte skatteforpligtelser, datterselskaber HENSÆTTELSER Prioritetsgæld Lejedeposita Langfristede gældsforpligtelser Prioritetsgæld Bankgæld Selskabsskat, datterselskaber Anden gæld Foreslået udlodning til interessenter Kortfristede gældsforpligtelser GÆLDSFORPLIGTELSER PASSIVER Pantsætninger og eventualforpligtelser, se note 20 Personaleoplysninger, se note 21 Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Balance pr

22 22 ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

23 PENGESTRØMS OPGØRELSE FOR KONCERNEN FOR 2011/12 KONCERN Beløb i kr. ( ) = negative beløb 2011/ /11 23 Resultat før værdiregulering og finansiering Ændring i driftskapital (11.288) Finansiering (18.450) (19.003) Betalt selskabsskat (2.152) (2.437) Pengestrømme vedrørende drift Køb og salg af materielle anlægsaktiver ( ) (91.410) Pengestrømme vedrørende investeringer ( ) (91.410) Udlodning til interessenter (33.127) (25.646) Afregnet udbytteskat, ekstraordinært udbytte i datterselskab (11.387) - Køb af egne I/S-andele (9.088) - Låneoptagelse på langfristede gældsforpligtelser, netto Pengestrømme vedrørende finansiering (31.784) (25.646) Ændring i likvider (67.747) (3.848) Likvide midler primo Likvide midler ultimo (60.934) Fordeles således: Likvide beholdninger Bankgæld (63.778) - (60.934) Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Pengestrøms opgørelse for koncernen

24 24 NOTER 1. Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger Målingen af ejendommens dagsværdi pr. 30. september 2012 er fastlagt af selskabets ledelse ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Princippet i måling til dagsværdi indebærer, at ejendommens nettoindtægt (mulige lejeindtægter fratrukket drifts- og administrationsomkostninger) for det kommende år kapitaliseres med et til ejendommen fastsat afkastkrav. Afkastkravet er fastsat til 5,0% og fastsættes årligt på baggrund udviklingen i markedsforhold m.v. Afkastkravet er uændret i forhold til sidste år. Påvirkning af værdien af centret ved forskellig afkastkrav kan illustreres således: * Egenkapital pr. andel opgjort efter udlodning af kr. Startforrentning Værdi af centret (t.kr.) Egenkapital pr. andel (kr.)* 4,0% ,5% ,0% ,5% ,0% De anvendte principper er baseret på oplysninger og forudsætninger, som vurderes forsvarlige, men som i sagen natur er usikre og vanskelige at forudsige. Det er ledelsens skøn, at den fastsatte dagsværdi er et udtryk for det gældende markedsniveau. Valuta- og renterisici Koncernen har p.t. 100% variabelt forrentede realkreditlån med årlig rentetilpasning. En ændring i renten på 1% p.a. på de variabelt forrentede lån vil påvirke regnskabet med ca. 10,5 mio. kr. før skat. Af selskabets gæld er modværdien af 313 mio. kr. optaget i Euro. En ændring af kursen på Euro over for DKK på 1% vil påvirke regnskabet med 3,1 mio. kr. før skat. MODERSELSKAB KONCERN Beløb i kr. ( ) = negative beløb 2011/ / / /11 2. Driftsomkostninger Personaleomkostninger Vedligeholdelsesomkostninger m.v Ejendomsadministration Udlejers andel af driftsomkostninger Andel overført til datterselskaber (4.800) (3.624) Noter ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

25 MODERSELSKAB KONCERN Beløb i kr. ( ) = negative beløb 2011/ / / /11 3. Administrationsomkostninger Personaleomkostninger Bestyrelses- og repræsentantskabsvederlag Selskabsadministration Revision og skattemæssig og anden assistance Advokat Konsulenthonorar Øvrige administrationsomkostninger Værdiregulering af investeringsejendomme, netto Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering prioritetsgæld, obligationskursreg. (6.358) (4.015) (6.781) (4.592) Låneomkostninger ved optagelse af prioritetsgæld (150) - (653) - Realiseret kurstab/gevist, ved optagelse af prioritetsgæld Værdiregulering prioritetsgæld, valutakursregulering (552) 552 (576) Af- og nedskrivninger Driftsmidler Bygningsbestanddele Finansielle poster, netto Prioritetsgæld (16.384) (18.310) (17.538) (19.240) Banker (766) (1) (977) (1) Diverse renter og gebyrer (17) (73) (22) (75) Renteudgifter i alt (17.167) (18.384) (18.537) (19.316) Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Noter

26 26 NOTER MODERSELSKAB KONCERN Beløb i kr. ( ) = negative beløb 2011/ / / /11 6. Finansielle poster, netto, fortsat Banker Diverse Renteindtægter i alt (16.274) (18.039) (18.450) (19.003) 7. Skat af årets resultat, datterselskaber Aktuel skat - - (389) (2.116) Regulering af skat tidligere år m.v (9) Ændring af udskudt skat - - (8.580) (8.072) Beløb i kr. ( ) = negative beløb Investeringsejendomme Kontor- og forretningsejendom Rosengårdcentret, inkl. bygningsbestanddele, som lejerne refunderer inkl. en forretning via fællesomkostningsregnskabet, samt ejendommen Børstenbindervej 5 Kostpris Til- og ombygninger Kostpris Værdiregulering Årets værdiregulering Værdiregulering Af- og nedskrivninger (15.108) (12.495) (15.108) (12.495) Årets afskrivninger (2.985) (2.613) (2.985) (2.613) Af- og nedskrivninger (18.093) (15.108) (18.093) (15.108) Regnskabsmæssig værdi Anvendt afkastprocent ved værdiberegning 5,00 5,00 5,00 5,00 Noter ÅRSRAPPORT 11/12 Rosengårdcentret

27 MODERSELSKAB KONCERN Beløb i kr. ( ) = negative beløb Driftsmidler Kostpris Tilgang Kostpris Af- og nedskrivninger (2.529) (2.313) (3.984) (3.246) Årets afskrivninger (229) (216) (1.088) (738) Af- og nedskrivninger (2.758) (2.529) (5.072) (3.984) Regnskabsmæssig værdi Aktier i datterselskaber Kostpris Tilgang Afgang Opskrivningshenlæggelser Saldo Årets henlæggelse, jf. resultatdisponering (15.916) (37.077) Akkumuleret resultat Resultat Udloddet udbytte fra tidligere år (45.400) Årets andel af foreslået udlodning Årets resultat, jf. resultatdisponering Regnskabsmæssig værdi Omfatter: Nom t.kr. aktier (100%) i Aktieselskabet Rosengårdcentret, Odense. Nom t.kr. aktier (100%) i OPSA 35 A/S, Odense Nom. 500 t.kr. aktier (100%) i RGC Management A/S, Odense Rosengårdcentret ÅRSRAPPORT 11/12 Noter