EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE. Kristian B. Lassen. Partner, statsautoriseret revisor PwCs ejendomsgruppe

Transkript

1 EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE Kristian B. Lassen Partner, statsautoriseret revisor s ejendomsgruppe 1

2 Program Investors syn på langsigtede ejendomsinvesteringer v/ Henrik Steenstrup Vicedirektør, Nordea Ejendomme Struktur og optimering ift. fremtidigt generationsskifte v/ Jørgen Rønning Pedersen Pause Præsentation af "Emerging Trends in Real Estate Europe" Fremtidens ejendomme - Et kig i krystalkuglen Vinsmagning og let buffet v/ Kristian B. Lassen v/ Jesper Bo Jensen Direktør for Fremforsk, Center for fremtidsforskning v/ Anders Svejstrup Rasmussen Bichel Vine Emerging Trends in Real Estate Europe februar Nordea Ejendomme - langsigtede ejendomsinvesteringer Februar

3 Nordea Ejendomme - Hvem er vi? Hvordan skaber vi afkast? Hvad evaluerer vi nye investeringer på? Hvad så med Baggrund Nordea Ejendomsinvestering A/S er en af de største ejendomsforvaltere i Danmark Etableret i 2002 på baggrund af en række fusioner i den finansielle sektor 100% ejet datterselskab af Nordea Bank AB Velrenommeret på markedet med en kundebase bestående af danske institutionelle kunder Organisation med omkring 60 medarbejdere H Historie 1994 Tryg Ejendomme 1995 Køb af Baltica 1997 Køb af Klippen 1997 Etablering af Århus-kontoret Tryg-Baltica Ejendomme 2000 Køb af Danbyg 2000 Fusion med Uniejendom Tryg Ejendomme som en del af Unibank/Nordea 2002 Nordea EjendomsinvesteringA/S stiftes Nordea Ejendomme i Ballerup 2007 Nordea Ejendomme i Glostrup 6 3

4 Nøgletal Erhvervslejemål: ca Boliglejemål: ca Samlet areal: ca. 1,5 mio. m² Samlet porteføljeværdi: ca. 20 mia. kr. Kontorer i både København og Århus Medarbejdere: ca Nordea Ejendomme er en af de største investorer på det danske ejendomsmarked Ejendomsaktiver under forvaltning for danske ejendomsinvestorer, ultimo 2014 (mia. kr.) Danica 22,8 NEI Jeudan ATP Dades A/S 19,9 18,7 17,9 17,1 NLP PFA 13,5 13,3 AP Pension Topdanmark PenSam EPS DEF MP Pension 4,3 3,8 3,2 3,1 2,2 1,5 Kilde: Nordea Ejendomme, Årsregnskaber (porteføljeværdier) 8 4

5 NEI varetager alle dele af værdikæden Investering Udlejning Økonomi Administration & drift Byggeteknik Projekt udvikling Køb / salg Portefølje pleje Kontrakt forhandlinger Investor relationer Selskabsberetninger Juridiske spørgsmål Proaktivt arbejde Lejekontrakter Markedsførings materiale Annoncering Indretningsforslag Budgetter Regnskaber Kvartals rapporter Skatte regnskaber Ejendoms regnskaber Administration af lejekontrakter Løbende servicering og dialog med lejerne Overvågning af varme, el og vand Projektudvikling Ombygning Indretning Teknisk gennemgang Tilsyn med byggerier / renoveringer Vedligehold Investorer Lejere / kunder Entreprenører / Underleverandører 9 Vores mission er helt enkelt år efter år at skabe solide, stabile afkast på basis af ejendomsinvesteringer 10 5

6 Historiske direkte afkast NEs samlede portefølje Verdens kedeligste graf bps Nordea Ejendomme - Hvem er vi? Hvordan skaber vi afkast? Hvad evaluerer vi nye investeringer på? Hvad så med 6

7 Drivere for det langsigtede afkast Diversifikation Hands on Add on 13 Diversifikation - porteføljesammensætning Geografisk arealfordeling Arealfordeling efter anvendelse ( 000 m 2, %) 15% 1% % 16% 68% 95 6% 136 9% % Storkøbenhavn Jylland Øvrig Sjælland Fyn Kontor/erhverv mv. Butik Bolig Lager/produktion mv. Bred portefølje, spredt geografisk, med forskellig anvendelse og flere tusinde lejere Præsenterede tal er per december

8 Hands on egen udlejning, egne projektkompetencer Udlejningsprocenter pr % 99% Gens. 10 år 98% NEI total 97% 96% 95% 94% 93% 92% 91% 90% 89% 88% 87% NEI Total Hele landet (kontor, m2) 15 Hands on aktivitetslog 2015 Aktiv porteføljeforvaltning er centralt Alene i løbet af 2015 lavede vi: Ny- og genudlejninger for omkring kvm plus 30+ større indretnings- og ombygningsprojekter Eksempler: Ombygning for 200 mio. kr. til Nordea Bank i Taastrup Ombygning for 65 mio. kr. til Skov- og Naturstyrelsen på Østerbro Ombygning for 100 mio. kr. til COWI i Lyngby Konvertering af kontor til 100+ lejligheder og ungdomsboliger i en række ejendomme etc 16 8

9 Add on - Nyt Nordea Domicil i Ørestad FAKTA Projektsum DKK mio. Antal medarbejdere ca Antal m (kld.) Færdigbygget Forår 2017 Totalentreprenør MT. Højgaard Arkitekt Ingeniør Henning Larsen Architects COWI 17 Add on - Frederiks Brygge, Sydhavnen FAKTA Projektsum ca. DKK mio. Antal boliger ca Antal m2 i alt Gns. m2 pr. bolig 85 Andre faciliteter Italiensk supermarked 69 ungdomsboliger og en daginstitution Færdigudbygget Forventet 2019/

10 19 Add on - OPP-projekt Hovedpolitistation i Holstebro FAKTA Projektsum DKK 215 mio. Antal m2 i alt Uopsigelighed 25 år Færdigudbygget Primo 2016 Totalentreprenør Driftsleverandør A. Enggaard A/S Caverion 20 10

11 Add on - OPP-projekt Kalvebod Brygge FAKTA Projektsum ca. DKK mio. Antal m2 i alt Uopsigelighed (inkl. kælder) 20 år Færdigudbygget Forventet 2018 Totalentreprenør Driftsleverandør Arkitekt A. Enggaard A/S Caverion Arkitema 21 Add on - OPP-projekt Ny Vestre Landsret i Viborg FAKTA Projektsum DKK 170 mio. Antal m2 i alt Uopsigelighed Færdigudbygget 25 år Ibrugtaget Totalentreprenør Driftsleverandør A. Enggaard A/S Caverion 22 11

12 Add on - Nyt Novo Nordisk Domicil på Vandtårnsvej, Søborg FAKTA Projektsum DKK 200 mio. Antal m2 i alt (kld.) Uopsigelighed 10 år Færdigudbygget Ibrugtaget Totalentreprenør Gentofte Erhvervsinv. 23 Nordea Ejendomme - Hvem er vi? Hvordan skaber vi afkast? Hvordan evaluerer vi nye investeringer? Hvad så med 12

13 Væsentligste parametre i evaluering af nye investeringer Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed Fleksibilitet Multibrugerhuse Ændrede anvendelsesformer Markedskonforme lejeniveauer Kvalitet for brugerne Fornuftigt risikojusteret løbende afkast Ugearet direkte afkast som udgangspunkt Langsigtede udviklingsmuligheder 25 Nordea Ejendomme - Hvem er vi? Hvordan skaber vi afkast? Hvad evaluerer vi nye investeringer på? Hvad så med 13

14 Hvad så med Bæredygtighed? Cyklusser? Strukturelle ændringer? Digitalisering? Vores ambition er at agere som ansvarlig investor uanset hvad Osv 27 Hvad mener vi med at være ansvarlig? Miljøet Medarbejdere Samarbejdspartnere Lejere Ansvar Pensionskunder Samfundet 28 14

15 EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE Struktur og optimering i forhold til fremtidigt generationsskifte Jørgen Rønning Pedersen Partner, statsautoriseret revisor s skatteafdeling Hvorfor planlægning af generationsskifte? Skatter og afgifter Med succession Uden succession Værdi af selskab 100,0 100,0 Anskaffelsessum 0,0 0,0 Aktieavance 100,0 100,0 Aktieavanceskat, 42 % 0,0 42,0 Gaveafgift efter evt. passivpost, 15 % * 11,7 15,0 Samlet (privat finansiering) 11,7 57,0 Samlet (finansiering med udbytte) 16,8 49,6 * Aftale om nedsættelse Gaveafgift af erhvervsvirksomhed (succession?) 13% 13% 7% 6% 5% Struktur og optimeringi forhold til fremtidigtgenerationsskifte februar

16 Personligt Næringsskattepligtig Løbende køb/salg af fast ejendom. Professionel tilknytning til ejendomsmarkedet (uddannelse mv.). Succession af næringsejendomme fra forældre. Enkelstående salg medfører sædvanligvis ikke næring. Afklaring af næringsforhold eventuelt via bindende svar. Succession KSL 33 C. Børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn, samlever, nære medarbejdere. Er der konstateret næring med køb/salg eller udlejning, kan der succederes!! Intet krav vedrørende aktivernes sammensætning. Struktur og optimeringi forhold til fremtidigtgenerationsskifte februar Selskab Næringsskattepligtig Selskabets aktivitet (hvert selskab i en koncern). Vedtægtsmæssige formål. Udlejning. Køb/salg af fast ejendom. Professionel tilknytning til ejendomsmarkedet (uddannelse mv.) Projektudvikling. Succession ABL 34 og 35. Børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn, samlever, nære medarbejdere. Ej passiv kapitalanbringelse? Ej tilstrækkeligt, at selskabet er næringsskattepligtig. Mindre end 50 % af aktiverne består af udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende (overdragelsestidspunkt samt gennemsnit af de 3 seneste regnskabsår). Ejendomme under udvikling (solgte/egne projekter). Grundstykker (udvikling ej igangsat). Mindre end 50 % af afkast består af afkast fra udlejning af fast ejendom, værdipapirer eller lignende (gennemsnit af de seneste 3 regnskabsår). Struktur og optimeringi forhold til fremtidigtgenerationsskifte februar

17 Generationsskifte eksempel 1 Senior Senior Holding ApS Ejendomsselskab ApS Diverse ejendomsselskaber Diverse Barn 1 Barn 2 Forudsætninger Senior ønsker at inddrage sine børn i ejerskabet. Senior Holding ApS har ingen driftsaktiviteter. Ejendomsselskab ApS og datterselskaber driver udlejning af fast ejendom og har ingen projektudvikling. Senior Holding ApS anses for et passivt selskab, hvorfor der ikke kan succederes. Børnene kan ikke overtage Seniors skatteforpligtelse. Visse ejendomme indeholder lejepotentiale. Anskaffelsessum forudsat til DKK 0. Struktur og optimeringi forhold til fremtidigtgenerationsskifte februar Generationsskifte eksempel 1 Mulig løsning Senior Barn 1 Barn 2 Opsplitning af ejendomsportefølje (spaltning mv.), således at ejendomme med særligt potentiale kan overdrages og værditilvækst herved tilgår børnene. Senior Holding ApS Ejendomsselskab ApS Senior II Holding ApS Ejendomme Potentiale ApS Særlige forhold Finansiering. Tilbudspligt. Diverse ejendomsselskaber Diverse Struktur og optimeringi forhold til fremtidigtgenerationsskifte februar

18 Generationsskifte eksempel 1 Generationsskifte Senior Holding ApS Ejendomsselskab ApS 10 % * Senior Senior II Holding ApS Ejendomme Potentiale ApS * Forlods ret til udbytte og alle stemmer. Barn 1 Barn 2 45 % 45 % Struktur og optimeringi forhold til fremtidigtgenerationsskifte Børnene kan inddrages i ejerskabet til koncernen med særlige ejendomme og få andel i fremtidig værditilvækst. Særlige forhold Finansiering. Tilbudspligt. A-/B-model til finansiering (eksempel) Nuværende værdi DKK Forlods ret til udbytte på DKK (indekseres årligt med 2,5-4 % p.a.) A-anparter til Senior (Nom. DKK , værdi DKK ) B-anparter til børn (Nom. DKK , værdi DKK ) Skat, 42 % af DKK => DKK Afgift på 15 % af DKK => DKK NB! Allerede optjent formue skal successionsmodnes for at overdrage uden skat. februar Generationsskifte eksempel 2 Senior Senior Holding ApS Diverse ejendomsselskaber Diverse Ejendomsselskab ApS Diverse ejendomsselskaber Diverse Barn 1 Barn 2 Forudsætninger Senior ønsker at inddrage sine børn i ejerskabet. Ejendomsselskab ApS og datterselskaber driver både udlejning af fast ejendom og projektudvikling af ejendomme. Alle igangværende projektudviklede ejendomme er solgt til tredjemand. Senior Holding ApS anses for et passivt selskab, hvorfor der ikke kan succederes. Børnene kan ikke overtage Seniors skatteforpligtelse. Visse ejendomme under projektudvikling kan overdrages med succession. Anskaffelsessum forudsat til DKK 0. Struktur og optimeringi forhold til fremtidigtgenerationsskifte februar

19 Generationsskifte eksempel 2 Senior Senior Holding ApS Ejendomsselskab ApS Diverse ejendomsselskaber Diverse Barn 1 Barn 2 Senior II Holding ApS Projektudviklig ApS Mulig løsning Udspaltning af god aktivitet (projektudvikling) sammen med nogle af de øvrige ejendomme (50 % kravet skal opfyldes) til særskilt koncern, som børnene kan succedere i. Visse betingelser skal iagttages, jf. tidligere. Særlige forhold Finansiering. Tilbudspligt. Struktur og optimeringi forhold til fremtidigtgenerationsskifte februar Generationsskifte eksempel 2 Senior Senior Holding ApS Øvrige udlejningsejendomme Ejendomsselskab ApS 10 % * Diverse ejendomsselskaber Diverse Barn 1 Barn 2 45 % 45 % Senior II Holding ApS Projektudviklig ApS Øvrige udlejningsejendomme Generationsskifte Børnene inddrages med succession i en del af seniors virksomhed. Minimimering af skatter og afgifter. Finansiering (eksempel) Værdi DKK A-anparter til Senior (Nom. DKK , værdi DKK ) B-anparter til børn (Nom. DKK , værdi DKK ) Skat, 42 % af DKK 0 => DKK 0 Afgift på 15 % af DKK (fradrag af passivpost, 22 %) => DKK * Alle stemmer. Struktur og optimeringi forhold til fremtidigtgenerationsskifte februar

20 EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE Pause EMERGING TRENDS IN REAL ESTATE Kristian B. Lassen Partner, statsautoriseret revisor s ejendomsgruppe 20

21 Stor interesse for logistik og development Fokus på alternative sektorer Tilpasning til lejers krav 2007 If 12 o clock is the top of the cycle, we are at five or ten minutes to Fear is back 2009 The going gets tough 2010 Expect a long, slow haul 2011 Adapt or die 2012 Prepare for the Big Freeze 2013 The Second Act: Optimism Returns 2014 Real estate returns 2015 A balancing act 2016 Beyond the capital 41 Business Environment 42 21

22 Business Environment 43 Business Environment With prices so high you have to look at where you can develop to find adequate returns. The markets for incomeproducing real estate are pretty fully priced so you want to be creating assets that you can sell into that market. ETRE 2016 Interviewee 44 22

23 Business Environment 45 % forventer mere end 10 % 45 Sector investment prospects 2016 Logistics: The guy who is not earning money in this sector now must be a little bit stupid. ETRE 2016 Interviewee 46 23

24 Kapitalmarkederne Udsigter for ejendomsinvesteringer

25 Udsigter for ejendomsinvesteringer rapporten Udsigter for ejendomsinvesteringer 50 25

26 Fremtidsudsigterne - København 51 Business Environment Twenty years ago we had tenants, now we have customers. In 20 years' time we'll have guests. ETRE 2016 Interviewee 52 26

27 Business Environment We are not an innovator of technology as this is too risky. We are happy to be just behind the cutting edge of technology. ETRE 2016 Interviewee 53 Download rapporten på 27

28 Fremtiden venter der ude hvad kan vi forvente på langt sigt i i Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker Privat forbrug (Gennemsnitlig stigning 2,6% p.a.) Mængdeindeks Kilde: Danmarks Statistik 28

29 Befolkningsudviklingen Danmark % 0% 50% 100% 150% 200% 250% Kilde: Danmarks Statistik, 2016 Demografi Danmark Absolutte tal Ændring 2040 Ændring I alt Kilde: Danmarks Statistik,

30 30

31 Samfundet i 2040 En fordobling af privatforbruget og i BNP Måske lidt langsommere, hvis vi ikke satser på produktiviteten flere danskere eller hvor mange der nu får lov til at komme hertil derudover Mange teenagere, mange i 30erne & 40erne og mange over 60 år Et arbejdsliv, der går op til omkring 75 år og er langt mere fleksibelt end i dag Solen som energikilde Den daglige mængde solenergi, som rammer Jorden, svarer til den mængde energi, som Jordens 6 milliarder mennesker forbruger i løbet af 27 år Jorden på bare én time modtager mere energi end alle lande i verden bruger på et år! Vi bruges 1 promille af Solens indstråling i samlet energiforbrug på jorden, Landbrug opsamler endnu en promille Der er ikke mangel på energi! Vi har al den energi, vi vil have men prisen betyder noget i nogle år endnu men i 2050 er det billigt! 31

32 Fremtidens energi i huset: Fra passivhuset til aktivhus Decentral forsyning: Mit hus passer sig selv Eget vand via husets overflader, solenergi og rensning Eget afløb rensning og nedsivning Egen varme og el Vi vil se bygningskomplekser, boligfreninger og parcelhuse, der er selvforsynende Det bliver meget relevant for virksomheder Fidusen er at undgå de grønne afgifter i den periode, det kommer til at vare for os at udfase dem på den grønne energi 32

33 Energi i 2040 til 2050 Det er solcelleteknologien, der sejrer på langt sigt Vindmøller vil nå en max størrelse om ca. 10 år Solceller har kun to dimensioner Energi bliver igen billig, ja efterhånden næsten gratis El-priserne vil være lave og vi vil opvarme og forsyne mange ejendomme lokalt uden det store bidrag fra nettet der er lige rimtåge i januar. Vi vil bygge med ideelt lysindfald og tage hensyn til anvendelse af bygningen frem for sparehensyn og energiforbrug i konstruktionsteknikker Energi vil stille og roligt blive et rent teknisk anliggende Cradle to Cradle i bygninger Det skal kunne genbruges og bringes tilbage til sin oprindelige tilstand Skal være input til endnu en produktcyklus Der er meget langt til dette i både gammeldags byggeri og især i moderne byggeri Hvis vi skal udvikle vugge-til-vugge princippet på byggeri, har vi mange år foran os Beton udgør et særligt problem 33

34 Fast Company s analyse af bygninger og arkitektur Fra fokus på artefakts (den faktiske fysiske form) til fokus på muligheder, når mennesker samles Strategisk partnerskab med bygherren/driftsherren om at skabe tilfældige møder og synergier i bygninger og landskaber Et mere holistisk perspektiv på arkitekter med antropologer, miljøfolk, policy-makers og lign sammen med arkitekter Vi er på vej fra mursten til egenskaber hvad kan den her ting, vi kalder en bygning egentligt? Disruptive technology 34

35 Teknologien i fremtiden Stadig hurtigere computere Moore s lov virker stadig og faktisk lidt hurtige Teknologien bliver moden det betyder, at den forsvinder som noget synligt Vi vil som en selvfølge tale eller skrive ud i luften, på folie eller på anden måde Alle de nye medieformer e-book, 3D, sammenfoldet folieskærm Det holder ikke op de næste år Boligen bliver ligeså digitaliseret og andre teknologier kommer også til 35

36 3D facade printet i Holland 3D Print af bygninger 36

37 En bygning i Kina, der er 3D printet 3D print China Sparer 37

38 Der er faktisk et genbrugs aspekt i 3D print af bygninger Droner til pakker 38

39 Delivery Robot 39

40 En bygning skabes i 2045 Selvkørende forsyning af byggepladsen 3D print at besværlige bygningsdele eller alle flader i huset Humane robotter til montage af bygningsdele i den overordnede konstruktion Genbrug af materialer fra nedbrudt betonbyggeri mv. Bygningen optimeret efter anvendelse fra begyndelsen, den er energiproducerende og genbrugsvenlig 40

41 PRISEN PÅ PENGE Thomas Pikkety Capital in the 2100 century Kapital- afkastet større end indkomstafkastet Formuerne vil vokse i forhold til indkomsterne Derfor bliver det vanskeligere at få et godt afkast 41

42 Realkreditrenten 30 årig i DK i 200 år 42

43 Inflationen i Danmark Rente og kreditgivning En lav rente i mange år (men ikke død-lav!) Kreditgivningen vil blive mere lempelig Crowdsourcing er den nye modetendens på finansiering Prisstigninger på fast ejendom Finansiering af boliger og bygninger billig i mange år fremad Byggeriet bliver på et højere niveau end vi har set igennem tider med højere renter 43

44 Værdikæden og byggeriets plads i denne Underleverandør Underunder leverandør Bygherrer Driftsherre Slutbruger Underleverandør Underleverandør Underleverandør Værdien af Jeres arbejde bestemmes af værdien for slutbrugeren, som bestemmer leje til driftsherre, som bestemmer pris for bygningen Værditilvækst Instagram og twitter: Facebook: Fremforsk LinkedIn: Fremforsk Jesper Bo Jensen Fremforsk Balticagade Århus C E jbj@fremforsk.dk T M