Halvårsrapport 2008/09 TK Development A/S

Transkript

1 Shoppingcenter, Hyvinkää, Finland Shoppingcenter, Nowy Sącz, Polen Halvårsrapport 2008/09 TK Development A/S Fondsbørsmeddelelse nr. 12/2008 CVR Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen Kolin Shopping Centre, Tjekkiet

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Resume 3 Selskabsoplysninger 4 Hoved- og nøgletal for koncernen 5 Første halvår 2008/09 6 Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb 7 Markedsforhold 7 Forventninger 2008/09 7 Projektnyt 8 Projektporteføljen i koncernen 8 TK Development, moderselskabet 10 TKD Nordeuropa 11 Euro Mall Holding 16 Investeringsejendomme 20 Regnskabsberetning 21 Ledelsespåtegning 24 Koncernregnskab 25 2/32 TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 Indholdsfortegnelse

3 Resume TK Development realiserede i første halvår 2008/09 et resultat efter skat på DKK 50,9 mio. Med baggrund i en forværret markedssituation ændrer koncernen forventningen til resultat efter skat for 2008/09 til i niveauet DKK 200 mio. mod tidligere forventet i niveauet DKK 300 mio. TK Development realiserede i første halvår 2008/09 et resultat efter skat på DKK 50,9 mio. mod DKK 57,9 mio. i første halvår 2007/08. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. juli 2008 DKK 1.521,7 mio. svarende til en soliditet på 38,9 %. TK Development har i juni 2008 solgt sin andel af shoppingcentrene Futurum Ostrava i Ostrava og Haná Shopping Centre i Olomouc, Tjekkiet til investeringsfonden Pradera AM PLC. Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. juli m² hvilket er på niveau med 30. april TK Development har i juni 2008 udnyttet sin option til at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S således at TK Development nu ejer de centraleuropæiske aktiviteter 100 %. De aktuelle markedsforhold har betydet en tidsmæssig forskydning på enkelte af koncernens projekter, herunder grundsalg i Polen og Danmark. For regnskabsåret 2008/09 forventes nu et resultat efter skat i niveauet DKK 200 mio. mod tidligere forventet i niveauet DKK 300 mio. Markedsforhold På lejersiden oplever koncernen fortsat god interesse hvilket bidrager til at koncernens projekter for langt størstedelens vedkommende er forløbet planmæssigt. TK Development har i juni 2008 solgt sin andel af shoppingcentrene Futurum Ostrava og Haná Shopping Centre, begge Tjekkiet, til investeringsfonden Pradera AM PLC. Salget har medført en merværdi udover tidligere foretagne værdireguleringer på DKK 42,3 mio og betydelig frigørelse af likviditet. Siden koncernens periodemeddelelse for første kvartal 2008/09 er den markedsmæssige situation forværret. Dette gælder særligt finansieringssiden hvor markedet er præget af usikkerhed, og investorsiden hvor investorerne udviser tilbageholdenhed. Med baggrund i de ændrede markedsforhold har koncernen udskudt igangsættelsen af enkelte projekter der var forventet færdiggjorte i regnskabsåret 2008/09. Det drejer sig om projekterne DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen og Ulmana Retail Park i Riga, Letland. Den ændrede markedssituation betyder desuden at koncernen ikke længere forventer at effektuere to grundsalg i henholdsvis Polen og Danmark i 2008/09. På trods af denne udvikling har TK Development fortsat en god projektportefølje som i de næste 3-4 år vil sikre en god indtjening hvorfor fokus på kort sigt er rettet mod konsolidering og gennemførelse af denne. Afleverede projekter Der er i første halvår af 2008/09 afleveret projekter på knap m². Projekterne omfatter blandt andet retailparker og grunde på koncernens nordeuropæiske markeder. Koncernens projektportefølje De væsentligste elementer i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor: Projektportefølje (mio. DKK): Projektportefølje, brutto Heraf forward funding Bogført værdi af projektportefølje Udviklingspotentiale i 000 m²: Solgte projekter Øvrige projekter Total projektportefølje Antal projekter Forventningen til 2008/09 nedjusteres Med baggrund i ovenstående ændres forventningen til resultat efter skat for 2008/09 fra i niveauet DKK 300 mio. til i niveauet DKK 200 mio. Nærværende halvårsrapport er tilgængelig på TK Developments hjemmeside Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til adm. direktør Frede Clausen på telefon Resume TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 3/32

4 Selskabsoplysninger TK Development A/S CVR % Euro Mall Holding A/S CVR % TKD Nordeuropa A/S CVR Stockholm Gamla Brogatan S Stockholm T: (+46) Helsinki Korkeavuorenkatu 34 FIN Helsinki T: (+358) Aalborg Vestre Havnepromenade 7 DK-9000 Aalborg T: (+45) Riga Duntes str. 6 LV-1013 Riga T: (+371) København Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v. DK-2300 København S T: (+45) Vilnius Gynėjų str. 16 LT Vilnius T: (+370) Berlin Ahornstraße 16 D Berlin T: (+49) Warszawa ul. Mszczonowska 2 PL Warszawa T: (+48) Prag Karolinská 650/1 CZ Prag 8 T: (+420) Sofia Sterling Office 2a Saborna Street, 7 th fl. BG-1000 Sofia T: (+359) Fondskode: Hjemstedskommune: Aalborg Hjemmeside: tk@tk.dk Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen Bestyrelse: Poul Lauritsen, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Niels Roth 4/32 TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 Selskabsoplysninger

5 Hoved- og nøgletal for koncernen (DKK mio.) 1. halvår 2007/08 Hele året 2007/08 1. halvår 2008/09 Hovedtal: Nettoomsætning 427, ,8 288,7 Værdiregulering investeringsejendomme, netto 10,8 44,5 59,9 Bruttoresultat 204,5 553,8 159,8 Ordinært resultat før finansiering 121,1 386,8 73,7 Finansiering m.v. -26,2-41,7-19,9 Resultat før skat 94,9 345,4 53,9 Periodens resultat 61,9 271,9 50,9 Aktionærernes andel af periodens resultat 57,9 249,5 50,9 Samlet balance 4.104, , ,9 Materielle anlægsaktiver 560,2 598,8 382,7 heraf investeringsejendomme 543,2 584,6 368,9 Projektportefølje 2.165, , ,4 heraf projektbeholdning 2.236, , ,7 heraf modtagne forudbetalinger fra kunder -70,9-52,8-47,3 Egenkapital ekskl. minoritetsandele 1.213, , ,7 Egenkapital 1.285, , ,7 Pengestrøm fra driften -360,2 142,6-238,0 Netto rentebærende gæld, ultimo 1.562, , ,7 Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) * 9,8 % 19,2 % 6,9 % Overskudsgrad (EBIT margin) 28,3 % 15,0 % 25,5 % Soliditetsgrad (egenkapital) 31,3 % 37,7 % 38,9 % Indre værdi (nom. DKK 20) 43,3 51,3 54,3 Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 2,1 8,9 1,8 Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 0,0 Børskurs (nom. DKK 20) ,0 Nøgletal korrigeret for warrants: Egenkapitalforrentning (ROE) * 9,4 % 19,2 % 6,9 % Soliditetsgrad (egenkapital) 32,2 % 37,7 % 38,9 % Indre værdi (nom. DKK 20) 44,0 51,3 54,3 Resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 2,0 8,8 1,8 Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / passiver ultimo. *) Omregnet til helårsbasis. Hoved- og nøgletal for koncernen TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 5/32

6 Ledelsesberetning Første halvår 2008/09 Resultat efter skat for første halvår 2008/09 udgør DKK 50,9 mio. mod DKK 57,9 mio. for tilsvarende periode året før. Balancen udgør pr. 31. juli 2008 DKK 3.914,9 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2008 er et fald på DKK 156,0 mio. svarende til knap 4 %. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. juli 2008 DKK 1.521,7 mio., og soliditeten udgør 38,9 %. Afleverede projekter Der er i første halvår 2008/09 afleveret projekter på knap m². Projekterne er nærmere omtalt under de respektive forretningsenheder. De afleverede projekter omfatter blandt andet retailparker og grunde på koncernens nordeuropæiske markeder. Salg af andel af to investeringsejendomme i Tjekkiet TK Development ejer gennem Euro Mall Holding 20 % af joint venturet Euro Mall Ventures S.à.r.l., Luxembourg. Dette selskab har solgt shoppingcentrene Futurum Ostrava og Haná Shopping Centre, beliggende i henholdsvis Ostrava og Olomouc i Tjekkiet. Salgsprisen for de to shoppingcentre udgør samlet EUR 104 mio., og centrene er afleveret til køber i juni Køber er den engelskbaserede investeringsfond Pradera AM PLC. Salget medfører en merværdi i forhold til bogført værdi på DKK 42,3 mio. og betydelig frigørelse af likviditet. Merværdien indgår i værdireguleringer under bruttoresultatet. Den forventede værdistigning som følge af lejereguleringer og driftsoverskud var indeholdt i forventningerne til 2008/09 hvilket betyder at salget medfører en nettoeffekt i niveauet DKK 20 mio. Der henvises i øvrigt til fondsbørsmeddelelse nr. 7/2008 hvori salget er nærmere omtalt. Fremdrift i koncernens projekter Den markedsmæssige situation er generelt forværret siden koncernens periodemeddelelse for første kvartal 2008/09, specielt på finansieringssiden hvor markedet er præget af usikkerhed, og på investorsiden hvor markedet er præget af tilbageholdenhed hos investorerne. Der henvises i øvrigt til afsnittet Forventninger 2008/09 på side 7. på konsolidering og sikring af gennemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen da disse vil sikre god indtjening over de næste tre til fire år. På lejersiden oplever koncernen fortsat god interesse hvilket bidrager til at koncernens projekter for langt størstedelens vedkommende er forløbet planmæssigt. Markedssituationen har dog medført at enkelte af koncernens projekter er udskudt til senere igangsættelse. Bl.a. er koncernens projekter DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen på m², og Ulmana Retail Park i Riga, Letland på m² begge udskudt. Byggeriet af begge projekter forventes nu igangsat i efteråret 2008 med åbning i efteråret Salget af to grunde i Polen og Danmark forventes ikke længere effektueret i 2008/09, jf. omtale i afsnittet Forventninger 2008/09. Der arbejdes fortsat på et salg af grundene, men det vurderes ikke realistisk at handlerne effektueres i 2008/09. I koncernens shoppingcenterprojekt i Frederikssund, Danmark udgør den aktuelle udlejningsgrad 60 %, og byggeriet er nu igangsat. I Polen er koncernens shoppingcenterprojekter i både Nowy Sącz og Tarnów i kraft af stor lejerinteresse hver udvidet med knap m². Den aktuelle udlejningsgrad udgør 82 % i Nowy Sącz, og byggeriet er igangsat medio I Tarnów er den aktuelle udlejningsgrad 78 %, og byggeriet er netop igangsat. På koncernens projekt i Kuopio, Finland er der indgået lejeaftale med den finske byggemarkedsoperatør K-Rauta om ca m 2. Liberec Retail Park, etape 1, Tjekkiet der er solgt til GE Real Estate Central Europe, åbnede den 17. september For omtale af nye projekter henvises til afsnittet Projektnyt. Ejerandel af Euro Mall Holding A/S forøget til 100 % TK Development har i juni 2008 udnyttet sin option til at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S således at TK Development nu ejer de centraleuropæiske aktiviteter 100 %. Der henvises i øvrigt til fondsbørsmeddelelse nr. 9/2008. Dette har medført at TK Development på kort sigt fokuserer 6/32 TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 Ledelsesberetning

7 Incentiveprogram Bestyrelsen i TK Development blev på den ordinære generalforsamling den 27. maj 2008 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom. DKK ( stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Bestyrelsen har den 5. juni 2008 besluttet at udnytte denne bemyndigelse til iværksættelse af incentiveprogram hvor direktionen tildeles stk. warrants, og stk. tildeles øvrige ledende medarbejdere således at der i alt tildeles stk. warrants, svarende til 2,5 % af aktiekapitalen. Der henvises i øvrigt til fondsbørsmeddelelser nr. 8 og 10/2008 hvori incentiveprogrammet er nærmere omtalt. Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb Der er ikke indtrådt andre, væsentlige selskabsaktuelle begivenheder efter regnskabsperiodens udløb end de i ledelsesberetningen nævnte. Markedsforhold Væsentlige makroøkonomiske nøgletal i form af BNP, privatforbrug og arbejdsløshed fremgår af figuren nedenfor. Nøgletallene viser i forhold til tidligere en forventning om lavere vækst på de enkelte markeder, dog med betydelig variation. Tallene giver forventning om lav vækst i de nordeuropæiske markeder og god, men afdæmpet vækst på de centraleuropæiske markeder e 2009e 2010e BNP Danmark 3,9 1,7 0,9 0,6 1,0 Sverige 4,1 2,7 1,5 1,0 1,9 Finland 4,9 4,5 2,3 1,3 2,0 Letland 12,2 10,3-0,4-0,7 1,1 Litauen 7,7 8,8 3,8 1,9 2,9 Polen 6,2 6,6 5,1 4,5 5,0 Tjekkiet 6,8 6,6 3,8 4,1 5,0 Slovakiet* 8,5 10,4 7,5 6,4 6,3 Bulgarien* 6,3 6,2 6,3 4,8 4,1 Privatforbrug Danmark 3,8 2,3 1,5 1,3 1,2 Sverige 2,5 3,0 1,9 1,3 1,6 Finland 4,1 3,2 2,6 1,7 2,2 Letland 21,2 14,2-1,6-1,2 0,5 Litauen 11,9 11,6 6,5 2,9 4,1 Polen 5,0 5,0 4,8 4,1 4,5 Tjekkiet 5,5 5,9 3,9 3,9 4,5 Slovakiet* 5,9 7,1 7,1 6,1 6,0 Bulgarien* 8,5 5,1 5,8 5,0 4,3 Arbejdsløshed Danmark 3,8 2,7 1,8 2,2 3,0 Sverige 7,0 6,1 6,0 6,5 7,1 Finland 7,7 6,9 6,2 6,3 6,2 Letland 7,0 5,7 5,3 7,4 8,5 Litauen 5,6 4,3 5,4 5,7 6,0 Polen 16,2 12,7 9,2 9,0 9,1 Tjekkiet 8,1 6,6 5,2 5,5 5,4 Slovakiet* 12,0 10,3 9,7 9,0 8,2 Bulgarien* 9,1 6,9 6,6 6,8 7,0 Kilde: Nordea Bank, Økonomisk perspektiv, september 2008 * Kilde: ING Directional Economics, juli 2008 Forventninger 2008/09 Nedenfor er beskrevet de forhold der ligger til grund for ledelsens resultatforventninger for 2008/09. Udlejningsmarkedet inden for butikssegmentet er fortsat godt med god efterspørgsel efter lejemål fra retaillejere hvilket giver forventning om et uforandret lejeniveau den nærmeste periode, med mindre geografiske udsving. Investorsiden har ændret sig en del de seneste måneder. Den internationale kreditkrise med stigende finansieringsomkostninger til følge har øget investorernes krav til afkast og medført faldende priser på fast ejendom. Derudover har kreditmarkedernes krav om yderligere egenkapital i projekterne betydet et lavere antal investorer i markedet. Alt i alt har dette medført en afventende holdning hos flere investorer hvor der dog fortsat er interesse for køb af fast ejendom. Som følge af den dæmpede vækst og afventende markedssituation er det ledelsens vurdering at det vil give faldende priser på jord og entrepriseomkostninger. Dette er allerede sket på flere markeder, og forventes med nogen variation generelt at være tendensen den nærmeste tid. I kraft af den aktuelle markedssituation er der et stort udbud af grunde til salg. Det er ledelsens vurdering at det derfor ikke er realistisk at effektuere to grundsalg i henholdsvis Polen og Danmark i 2008/09. Disse salg indgår dermed ikke længere i forventningerne for 2008/09. Alt i alt har markedssituationen medført at enkelte af koncernens projekter er udskudt til senere igangsættelse. På trods af denne udvikling har TK Development fortsat en god projektportefølje som i de næste 3-4 år vil sikre en god indtjening hvorfor fokus på kort sigt er rettet mod konsolidering og gennemførelse af denne. Baseret på de økonomiske forventninger og de beskrevne markedsforhold udgør forventningen til resultat efter skat for regnskabsåret 2008/09 i niveauet DKK 200 mio. mod tidligere forventet i niveauet DKK 300 mio. De forventninger til fremtiden der er omtalt i nærværende rapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes af faktorer som f.eks. globale økonomiske forhold og øvrige væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- og valutakursudviklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet risikoforhold i koncernens årsrapport for 2007/08. Ledelsesberetning TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 7/32

8 Projektnyt Af nye projekter i koncernen kan bl.a. nævnes følgende: Projekt Segment Antal m² Vasevej, Birkerød, Danmark Mix Junttan, Kuopio, Finland Detail Kaarina Retail Park, Finland Detail Futurum Hradec Králové, udvidelse, Tjekkiet Detail Retailpark, Prešov, Slovakiet Detail Retailpark, Teplice, Tjekkiet Detail Projekterne er nærmere omtalt i afsnittet vedrørende projektporteføljen under de respektive forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Projektporteføljen i koncernen Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. juli m² hvilket er på niveau med 30. april 2008 på m². Projektporteføljen udgjorde pr. 31. januar 2008 på m². Af koncernens projektportefølje pr. 31. juli 2008 vedrører m² solgte projekter og m² øvrige projekter. Udviklingen i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor: (mio. DKK) Solgte Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total Øvrige Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total Projektportefølje, netto Forward funding Projektportefølje, brutto Forward funding i % af bogført værdi af solgte projekter, brutto 51,0 % 49,5 % 91,1 % 98,9 % Tabel 1 ( 000) m² Solgte Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total Øvrige Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total Projektportefølje Antal projekter Tabel 2 Bogført værdi af øvrige projekter under opførelse er forøget i forhold til 31. januar 2008, og øvrige ikke påbegyndte projekter er faldet. En væsentlig del af forklaringen herpå er at bl.a. byggeriet af koncernens shoppingcenterprojekter i Frederikssund, Danmark og Nowy Sącz, Polen er igangsat. I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regnskabsmæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. juli 2008 opdelt på de to forretningsenheder og en mindre del i moderselskabet. Projekterne er opdelt i solgte og øvrige pr. 31. juli 2008 og underopdelt i færdigopførte, under opførelse og ikke påbegyndte. Projekter pr. 31. juli 2008 (mio. DKK) TKD Nordeuropa *) EMH TKD moder *) Koncern i alt Procent af Solgte total Færdigopførte ,0 % Under opførelse ,1 % Ikke påbegyndte ,8 % Total ,7 % Øvrige Færdigopførte ,0 % Under opførelse ,3 % Ikke påbegyndte ,0 % Total ,3 % Total projektportefølje ,0 % *) Korrigeret for koncerninterne elimineringer. Tabel 3 8/32 TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 Ledelsesberetning

9 I efterfølgende tabel fremgår projektporteføljens kvadratmeter opdelt mellem de to forretningsenheder og en mindre del i moderselskabet. Projekter pr. 31. juli 2008 ( 000) m² TKD Nordeuropa EMH TKD moder Koncern i alt Solgte Procent af total Færdigopførte ,0 % Under opførelse ,0 % Ikke påbegyndte ,4 % Total ,4 % Øvrige Færdigopførte ,9 % Under opførelse ,0 % Ikke påbegyndte ,7 % Total ,6 % Projektportefølje ,0 % Tabel 4 En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af afsnittet vedrørende projektporteføljen under hver af de respektive forretningsenheder. Ledelsesberetning TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 9/32

10 TK Development, moderselskabet TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding samt de bulgarske aktiviteter. Endvidere er projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen. Periodens resultat i denne del af koncernen udgør DKK -14,0 mio. efter skat mod DKK 9,6 mio. for første halvår 2007/08. Grundsalg, Tyskland Koncernen har i første kvartal 2008/09 solgt og afleveret en af koncernens tyske grunde til en dagligvarekæde. Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme Den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme i Tyskland udgør pr. 31. juli 2008 DKK 228,5 mio. baseret på en uændret afkastgrad. Periodens værdiregulering udgør DKK 0,0 mio. Omsætningsaktiver Projektporteføljen består af tre grundarealer i Tyskland, udlejningsejendomme i Rusland og enkelte øvrige aktiver. Der er ikke sket væsentlige ændringer hertil i forhold til årsrapporten 2007/08. Koncernens tyske investeringsejendomme er beskrevet i det efterfølgende afsnit om investeringsejendomme. 10/32 TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 Ledelsesberetning

11 TKD Nordeuropa Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 % ejede delkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektsegmenterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme og projekter med segmentmix. TKD Nordeuropa har i første halvår 2008/09 realiseret et resultat efter skat på DKK 13,1 mio. mod DKK 12,4 mio. for den tilsvarende periode året før. Af væsentlige projekter som bidrager til periodens resultat, kan nævnes følgende: Spinderiet, Valby, Danmark De resterende knap m² af boligerne er afleveret i første kvartal 2008/09. Det samlede multifunktionelle shopping- og bydelscenter bestående af butikker, restauranter, kontorer, leisure og boliger, i alt ca m², åbnede den 15. november Projektet ekskl. boliger blev i regnskabsåret 2007/08 afleveret til ejendomsinvesteringsselskabet Dades. Boligdelen bestående af m² lejeboliger og m² ejerboliger blev ligeledes i regnskabsåret 2007/08 afleveret til henholdsvis Boligselskabet DVB og en privat investor. Vandtårnsvej, København, Danmark TK Development har i første kvartal 2008/09 solgt sin 50 % ejerandel af ca m² byggeret på Vandtårnsvej i København. Hadsundvej, Aalborg, Danmark Koncernen har pr. 1. april 2008 solgt og afleveret knap m² af ejendommen Hadsundvej, Aalborg til Region Nordjylland. Tagtækkervej, Odense, Danmark Der er i maj 2008 sket aflevering af en retailpark på Tagtækkervej i Odense, Danmark til en privat investor. Projektet omfatter ca m² udlejet til IDEmøbler. Projektet er gennemført i samarbejde med Marselisberg A/S. Retailpark, Seinäjoki, Finland I den finske by Seinäjoki har TKD Nordeuropa udviklet en retailpark på m². Projektet er solgt til en privat investor baseret på forward funding. Byggeriet er igangsat i august 2007 og afleveret til investor i juli Projektportefølje Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. juli m² fordelt med m² vedrørende solgte projekter og m² vedrørende øvrige projekter. Pr. 31. januar 2008 udgjorde det samlede udviklingspotentiale m². Projekter Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark Projektet er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med Miller Developments der har erfaring med udvikling af factory outlets. Projektet omfatter et factory outlet center og tilhørende restaurationsfaciliteter, i alt m² samt ca p-pladser. Der er tale om det første, betydende factory outlet center i Danmark. Centret åbnede den 6. marts 2008, og udlejningsgraden udgør aktuelt 52 %. Der forhandles med flere potentielle, danske og internationale lejere. Efter indkøring og modning forventes centret solgt. Østre Teglgade, København, Danmark Der er tale om et m² projektareal med en attraktiv beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til enten et bolig- eller kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis i takt med udlejning og/eller salg. Lokalplan for området er under udarbejdelse, men tidsplanen herfor er netop udskudt, og lokalplanen forventes nu at foreligge medio Amerika Plads, København, Danmark Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: Felt A, felt C og en parkeringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca m² kontorer, og på felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca m² erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen, og der pågår forhandlinger med flere potentielle lejere. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området er delvist opført og drives af Europark. Efter færdiggørelse af det samlede parkeringsanlæg forventes dette solgt. Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark TKD Nordeuropa ejer flere ejendomme i Frederikssund hvor der opføres et projekt på i alt ca m². Projektet vil bestå af ca m² shoppingcenter hvoraf ca m² er udlejet til dagligvareoperatører, og ca m² udlejes til specialbutikker og restauranter. Herudover omfatter pro- Ledelsesberetning TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 11/32

12 Projektoverblik Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af nedenstående projekter udgør mere end 95 % af den samlede, bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. juli 2008 i TKD Nordeuropa. Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter en bogført værdi på i alt DKK 579,6 mio. pr. 31. juli Projektnavn By Segment Areal (m²) TKD s ejerandel Byggestart/ Forventet byggestart Åbning/ Forventet åbning Danmark Premier Outlets Center Ringsted Detail % Efterår 2006 Marts 2008 Østre Teglgade København Kontor/bolig ) 100 % Løbende Løbende Amerika Plads, felt C København Mix % 2009 Ultimo 2010/Primo 2011 Amerika Plads, felt A København Kontor % 2009 Ultimo 2010/Primo 2011 Amerika Plads, p-kælder København P-kælder % 2004 Løbende Shoppingcenter, Frederikssund Frederikssund Detail/Bolig % Medio 2008 Primo 2010 Århus Syd, etape II Århus Detail % Medio 2009 Primo 2010 Ejby Industrivej København Kontor % Medio 2009 Primo 2010 Hadsundvej Aalborg Mix % Løbende Løbende Østre Havn/Stuhrs Brygge Aalborg Mix ) 50 % Løbende Løbende Neptunvej Randers Mix % Medio 2009 Medio 2010 Retailpark, Anelystparken, etape IV Århus Detail % Primo 2008 Medio 2008 Retailpark, Aabenraa Aabenraa Detail % Efterår 2008 Medio 2009/Primo 2010 Retailpark, Brønderslev Brønderslev Detail % Efterår 2008 Medio 2009 Kontorprojekt, Vejle Vejle Kontor % Medio 2009 Løbende Vasevej Birkerød Mix % Ultimo 2008 Medio 2010 Sverige Entré, multifunktionelt center Malmø Mix % Medio 2006 Forår 2009 Bazaar, Gøteborg Gøteborg Mix % Primo Retailpark, Karlstad Karlstad Detail % Ultimo 2010 Ultimo 2011 Retailpark, Barkarby, etape IV Barkarby Detail % Ultimo 2007 Efterår 2008 Retailpark, Marieberg, etape II Örebro Detail % Medio 2008 Januar 2009 Retailpark, Söderhamn Söderhamn Detail % Primo 2009 Ultimo 2009 Retailpark, Nyköping Nyköping Detail % Efterår 2007 Efterår 2008/Januar 2009 Retailpark, Kofoten, Kristianstad Kristianstad Detail % Medio 2008 Primo 2010 Retailpark, Enebyängen, Danderyd Danderyd Detail % Efterår 2008 Efterår 2009 Finland Pirkkala Retail Park, etape II Tammerfors Detail % Ultimo 2008 Ultimo 2009 Shoppingcenter, Hyvinkää Hyvinkää Mix % Ultimo Junttan, Kuopio Kuopio Detail % Kaarina Retail Park Turku Detail % Medio 2009 Medio 2010 Baltikum DomusPro Retail Park Vilnius Detail % Efterår 2008 Efterår 2009 Milgravja Street Riga Bolig/Detail % - Efterår 2008 Ulmana Retail Park Riga Detail % Efterår 2008 Efterår 2009 Maskavas Retail Park Riga Detail % Forår 2009 Ultimo 2009 TKD Nordeuropa totalt areal ca ) TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70 %. 12/32 TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 Ledelsesberetning

13 Udvalgte projekter i TKD Nordeuropa Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark Kontorprojekt, Vejle, Danmark Entré, Multifunktionelt center, Malmø, Sverige Amerika Plads, København, Danmark Bazaar, Gøteborg, Sverige Ledelsesberetning TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 13/32

14 jektet ca m² kontorer og boliger. Udlejningsgraden udgør aktuelt 60 %, og ankerlejerne er bl.a. Kvickly, Fakta, Hennes & Mauritz, Synoptik og Skoringen. Der er indgået entreprisekontrakt, og byggeriet er påbegyndt. Åbning af centret forventes primo I tilknytning til centret etableres et parkeringshus med ca. 800 parkeringspladser. Århus Syd, etape II, Danmark I Århus udvikler koncernen et projekt på ca m² butikker. Projektet omfatter to etaper hvor første etape på ca m² er færdigopført og i november 2007 afleveret til investorerne, et ejendomsselskab og en bruger. Anden etape er solgt til et ejendomsselskab baseret på forward funding. Byggeriet igangsættes når udlejning og myndighedsforhold er på plads. Hadsundvej, Aalborg, Danmark En væsentlig del af det resterende areal er i første kvartal 2008/09 solgt og afleveret til Region Nordjylland. Det tilbageværende projektareal udgør m². Der er i 2007/08 indgået aftale med en privat investor om dennes køb af en boligbyggeret på ca m² hvor der vil ske løbende overdragelse af arealerne. Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark På de tidligere Aalborg Værftarealer på Stuhrs Brygge udvikler TKD Nordeuropa en business- og boligpark på ca m² hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver jordarealer til udvikling af nye projekter. Der arbejdes aktuelt med en ændring af lokalplanen hvorved ca m² konverteres fra kontorer til boliger. Planarbejdet forventes afsluttet i efteråret Retailpark, Anelystparken, etape IV, Århus, Danmark Projektet omfatter en retailpark på ca m² hvoraf ca m² p.t. er udlejet. Byggeriet af første etape er færdigt og afleveret til lejerne. Byggeriet af anden etape forventes færdigt ultimo Retailpark, Brønderslev I Brønderslev udvikler koncernen et projekt på ca m² butikker. Der er indgået aftale med Dansk Supermarked om etablering af en Føtex på ca m² og med OK Benzin om etablering af en benzinstation. Det resterende areal er lejet ud til Punkt 1 og en spillehal. Byggetilladelse til projektet foreligger, og det samlede projektet forventes færdigopført medio Føtex-delen er solgt til Dansk Supermarked baseret på forward funding. I forbindelse med aflevering af projektet overtager koncernen Føtex eksisterende ejendom i Brønderslev på ca m 2. Kontorprojekt, Vejle, Danmark I Vejle har TKD Nordeuropa option på et areal til brug for opførelse af kontorfaciliteter på ca m². Lokalplanen for området forventes vedtaget ultimo Der er mulighed for etapeopdeling af projektet der forventes igangsat medio Vasevej, Birkerød, Danmark TKD Nordeuropa har i første kvartal 2008/09 erhvervet en eksisterende ejendom på knap m² på Vasevej i Birkerød med SuperBest som lejer. Der er mulighed for nybyggeri på ca m² således at det samlede projekt udgør ca m². Projektet vil omfatte en kombination af butikker, kontorer og boliger. Byggestart forventes ultimo 2008 med åbning medio Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige TKD Nordeuropa har i tidligere år solgt det multifunktionelle center, Entré i Malmø til CGI Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbh. Salgsprisen er fastsat på baggrund af et afkastkrav på 6 %, og salgsaftalen er baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt medio 2006, og udlejningsgraden udgør ca. 75 %. Ankerlejerne er bl.a. Hennes & Mauritz, Lindex, Hemköp, Intersport, SF Bio (Svensk Film) og fitnesskæden Sats. Centret forventes at åbne i foråret Centret udvikles som et multifunktionelt projekt på m² hvoraf m² er butikker, m² er restauranter, biograf, fitness og bowling, 300 m² er kontorer, og m² er boliger. Hertil kommer fællesarealer samt p-kælder med 900 pladser. Bazaar, shoppingcenter og service/erhverv, Gøteborg, Sverige TKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligudvikler JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvikling af SKF s fabriksområde i Gamla Staden i Gøteborg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca m² fordelt med m² shoppingcenter, m² service/erhverv samt m² boliger. TK Development skal stå for de m² shoppingcenter og service/erhverv, og JM AB for de resterende m² boliger. Det endelige køb af arealet til projektet finder sted når der foreligger en godkendt lokalplan hvilket forventes i løbet af efteråret Retailpark, Barkarby, Stockholm, Sverige Der er tale om en retailpark der fuldt udbygget bliver på m² fordelt på syv butikker. De første tre etaper der omfatter i alt m², er færdigopført og afleveret til investor i tidligere regnskabsår. Fjerde og sidste etape der udgør m², er udlejet til elektronikkæden Media Markt. Byggeriet pågår, og aflevering af sidste etape forventes i efteråret Det samlede projekt er solgt til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbh på basis af forward funding. Retailpark, Marieberg, Sverige Retailparkprojektet i Örebro, Sverige på m² opføres i to etaper. Første etape der omfatter ca m², er fuldt udlejet og afleveret til Oppenheim Immobilien Kapitalanlagege- 14/32 TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 Ledelsesberetning

15 sellschaft mbh i oktober Anden etape på m² er fuldt udlejet og i første halvår 2008/09 ligeledes solgt til denne investor baseret på forward funding. Projektet forventes afleveret til investor i januar Retailpark, Söderhamn, Sverige På koncernens areal i Söderhamn i Sverige udvikles en retailpark på m². Udlejningen pågår, og byggetilladelse forventes i efteråret Åbning af retailparken forventes ultimo Der er indgået letter of intent med en privat investor. Retailpark, Nyköping, Sverige Projektet omfatter i alt m² retailpark. Ca m² er udlejet og i første kvartal 2008/09 solgt til en privat investor baseret på forward funding, og ca m² er i andet kvartal 2008/09 solgt til en dagligvareenhed, ligeledes baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt ultimo 2007 med løbende åbning af de enkelte lejemål. Retailparken forventes afleveret i efteråret 2008, og dagligvareenheden forventes afleveret i januar Kofoten, Kristianstad, Sverige TKD Nordeuropa ejer en ejendom i Kristianstad. Efter en om- og tilbygning vil projektet omfatte en retailpark på ca m². Den eksisterende bygning på ca m² er tæt på fuldt udlejet, og renoveringen heraf er igangsat. Det samlede projekt forventes færdigt primo Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige TKD Nordeuropa er gennem en kvalifikationsrunde blevet udpeget til at opføre et nyt handelsområde i Danderyd Kommune nær Stockholm. Det samlede projekt forventes at omfatte ca m² retailpark, og der er bl.a. indgået lejeaftale med dagligvareoperatøren Coop Extra på m². Der er aktuelt indgået lejeaftaler på ca. halvdelen af arealet. Byggestart forventes i efteråret 2008 og åbning i efteråret Shoppingcenter, Hyvinkää, Finland TKD Nordeuropa har option til at erhverve et areal i Hyvinkää i Finland med henblik på opførelse af et ca m² kombineret shoppingcenter, hotel og kontorhus. Herudover omfatter projektet ca m² boliger og et parkeringshus med ca. 420 p-pladser. Projektet er koncernens første shoppingcenterprojekt i Finland. Lokalplanen forventes vedtaget i løbet af Projektet forventes færdiggjort i løbet af eksisterende lokalplan for området, og der er mulighed for etapeopdeling af projektet. Der er indgået lejeaftale med den finske byggemarkedsoperatør K-Rauta om ca m 2. Projektet gennemføres i et 50/50 joint venture med den finske entreprenør Savocon Oy. Kaarina Retail Park, Turku, Finland I den finske by Turku har TK Development erhvervet et areal med henblik på udvikling og opførelse af en retailpark på ca m². Byggeriet forventes påbegyndt medio 2009 med åbning medio DomusPro Retail Park,Vilnius, Litauen I Vilnius ejer TKD Nordeuropa et areal med henblik på opførelse af en retailpark på i alt m². Byggetilladelse til projektet foreligger. Udlejningen er forløbet langsommere end forventet, og byggeriet forventes påbegyndt i efteråret 2008 med åbning i efteråret Der er indgået lejeaftaler med lejere på ca. 50 % af arealet. Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Milgravja Street, Riga, Letland I Riga i Letland er koncernens projekt Milgravja Street efter myndighedsbehandlingen reduceret til nu at omfatte ca m² boligbyggeretter. Der pågår forhandlinger med investorer til projektet, og handlen forventes gennemført i løbet af efteråret Ulmana Retail Park, Riga, Letland I Riga ejer TKD Nordeuropa et areal hvorpå der planlægges opført en retailpark på m². Udlejningen er påbegyndt, og der er indgået bindende lejekontrakter på knap halvdelen af arealet. Byggetilladelse forventes nu i løbet af efteråret 2008 således at byggeriet kan påbegyndes umiddelbart derefter med aflevering i efteråret Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Maskavas Retail Park, Riga, Letland TKD Nordeuropa har option på et areal i den sydlige del af Riga med henblik på udvikling af en retailpark på ca m². Byggestart forventes i foråret 2009 når myndighedsforholdene er på plads, og færdiggørelse ultimo Junttan, Kuopio, Finland I Kuopio i Finland har TK Development option til at erhverve en række eksisterende ejendomme. Der planlægges en om- og tilbygning af ejendommene, og det samlede projekt vil omfatte ca m² butikker. Projektet kan rummes inden for den Ledelsesberetning TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 15/32

16 Euro Mall Holding TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves primært gennem Euro Mall Holding. Euro Mall Holding opererer fortrinsvis inden for projektsegmenterne butikker (shoppingcentre og retailparker), projekter med segmentmix, herunder multifunktionelle projekter samt i Polen tillige inden for boligsegmentet. Efter at TK Development i juni 2008 udnyttede sin option til at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S, ejer TK Development nu de centraleuropæiske aktiviteter 100 %. Euro Mall Holding har i første halvår 2008/09 realiseret et resultat efter skat på DKK 51,8 mio. mod DKK 39,8 mio. i første halvår 2007/08. De væsentligste forhold der indgår i periodens resultat ud over drift af koncernens investeringsejendomme er nævnt nedenfor. Salg af andel af to investeringsejendomme i Tjekkiet Som omtalt foran har joint venturet Euro Mall Ventures S.à.r.l., Luxembourg hvoraf Euro Mall Holding ejer 20 %, i juni 2008 solgt og overdraget shoppingcentrene Futurum Ostrava og Haná Shopping Centre i Tjekkiet. TK Developments ejerandel af de nu solgte shoppingcentre har hidtil indgået i koncernens portefølje som investeringsejendomme. Salget medfører en merværdi i forhold til bogført værdi på DKK 42,3 mio. som er indregnet i posten værdireguleringer under bruttoresultatet for første halvår 2008/09. Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske investeringsejendom Koncernens investeringsejendom i Centraleuropa (20 % ejerandelen af shoppingcentret Futurum Hradec Králové i Tjekkiet) er pr. 31. juli 2008 værdiansat til DKK 140,4 mio. baseret på en uændret afkastgrad på 7 %. Der har i første halvår 2008/09 været en tilfredsstillende udlejningssituation. Nye lejekontrakter i forbindelse med udskiftning af eller genforhandling med eksisterende lejere indgås generelt på et højere lejeniveau. Periodens værdiregulering udgør DKK 17,6 mio. Projektportefølje Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. juli m² fordelt med m² vedrørende solgte projekter og m² vedrørende øvrige projekter. Pr. 31. januar 2008 udgjorde det samlede udviklingspotentiale m². Investeringsejendomme er særskilt beskrevet på side 20. Projekter Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen Projektet omfatter ca m² multifunktionelt center i Gdansk, Polen og udvikles i et joint venture med Atrium European Real Estate (tidl. Meinl European Land Ltd.). Centret vil indeholde retail-, restaurant- og leisurefaciliteter på ca m², et kontortårn på ca m² samt to boligtårne på i alt ca m². Arealet til brug for projektet er erhvervet af Baltic Property Trust gruppen der ligeledes bliver langsigtet investor på kontordelen. Atrium European Real Estate har påtaget sig den samlede finansiering af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-, restaurant- og leisurearealerne. Boligenhederne forventes solgt til private brugere. Der pågår drøftelser med adskillige lejere der alle viser stor interesse for at etablere sig i centret. TK Development vil i udviklingsperioden generere indtjening via honorarbetalinger samt en overskudsandel baseret på den opnåede lejeindtægt ved centrets åbning. Byggetilladelsen forventes udstedt så byggeriet kan igangsættes medio 2009 med åbning primo Projektet udgør første fase af en større udviklingsplan for hele området. Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen Euro Mall Holding ejer et areal i Warszawa hvor der er mulighed for opførelse af boligbyggeri bestående af enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggeriet af første etape forventes igangsat i foråret 2009 med aflevering medio De øvrige etaper forventes afleveret løbende frem til Boligerne forventes solgt som ejerlejligheder til private brugere. Tivoli Residential Park, Targówek, Warszawa, Polen På Euro Mall Holdings jordarealer i Targówek-området, Warszawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen. Fuldt udbygget vil projektet bestå af 280 boligenheder samt ca. 16/32 TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 Ledelsesberetning

17 Projektoverblik Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi af nedenstående projekter udgør mere end 95 % af den samlede, bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. juli 2008 i Euro Mall Holding. Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter en bogført værdi på i alt DKK 928,7 mio. pr. 31. juli Projektnavn By Segment Areal (m²) TKD s ejerandel Byggestart/ Forventet byggestart Åbning/ Forventet åbning Polen Multifunktionelt center Stocznia, Young City Gdansk Mix % Medio 2009 Primo 2012 Residential Park, Bielany Warszawa Boliger/ Service % Forår 2009 Løbende Tivoli Residential Park, Targówek Warszawa Boliger % Forår 2007 Ultimo 2008 Tivoli Residential Park, Targówek Warszawa Service % Primo 2009 Efterår 2009 Poznan Warta Poznan Detail/ Boliger % Shoppingcenter, Tarnów Tarnów Detail % Efterår 2008 Efterår 2009 Shoppingcenter, Nowy Sącz Nowy Sącz Detail % Medio 2008 Efterår 2009 Shoppingcenter, Jastrzębie Jastrzębie Detail ) - Forår 2009 Efterår 2010 Bytom Retail Park Bytom Detail % 2008 Løbende Tjekkiet Prague Airport Ruzyne II Prag Mix % Fashion Arena Outlet Center Prag Detail % Forår 2007 Etape 1: November 2007 Etape 2: Ultimo 2009 Sterboholy Retail Park Prag Detail % Liberec Retail Park Liberec Detail % Efterår 2007 Etape 1: September 2008 Etape 2: Forår 2010 Kolin Shopping Centre Kolin Detail % Efterår 2007 Oktober 2008 Most Retail Park Most Detail % Efterår 2008 Etape 1: Forår 2009 Etape 2: Efterår 2010 Futurum Hradec Králové, udvidelse Hradec Králové Detail ) 20 % Forår 2009 Forår 2010 Retailpark, Teplice Teplice Detail % Forår 2009 Efterår 2009 Slovakiet Retailpark, Prešov Prešov Detail % Forår 2009 Efterår 2009 Euro Mall Holding totalt areal ca ) Baseret på honorarindtægter. 2) Euro Mall Holdings avanceandel udgør 50 %. Ledelsesberetning TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 17/32

18 Udvalgte projekter i Euro Mall Holding Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen Tivoli Residential Park, Targówek, Warszawa, Polen Most Retail Park, Tjekkiet 18/32 TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 Ledelsesberetning

19 4.300 m² serviceerhverv. Boligenhederne sælges som ejerlejligheder, og ca. 87 % af enhederne er p.t. solgt. Byggeriet af boligenhederne afsluttes i efteråret Bygningerne til serviceerhverv påregnes færdigopført i efteråret Shoppingcenter, Tarnów, Polen I den polske by Tarnów ejer Euro Mall Holding et areal til brug for opførelse af et shoppingcenter. Som følge af den store lejerinteresse er projektet udvidet og vil bestå af ca m² shoppingcenter hvoraf ca m² udgør supermarked og ca m² specialbutikker. Byggetilladelse til projektet foreligger, og den aktuelle udlejningsgrad udgør 78 %. Byggeriet er påbegyndt i september 2008, og åbning af centret forventes i efteråret Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Shoppingcenter, Nowy Sącz, Polen Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den polske by Nowy Sącz med henblik på opførelse af et shoppingcenter. Projektet er i kraft af stor lejerinteresse forøget og udgør nu ca m² bestående af ca m² hypermarked og ca m² specialbutikker. Aktuel udlejningsgrad udgør 82 %. Der er opnået byggetilladelse til projektet. Byggeriet er påbegyndt i august 2008, og åbning af centret forventes i efteråret Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Shoppingcenter, Jastrzębie, Polen Projektet der omfatter ca m² shoppingcenter, gennemføres af Atrium European Real Estate (tidl. Meinl European Land Ltd.) med Euro Mall Holding som projektudvikler. Euro Mall Holding har indgået udviklings- og honoraraftale med Atrium European Real Estate om Euro Mall Holdings assistance vedrørende udvikling, udlejning og byggestyring af projektet. Som en del af arbejdet med at sikre byggetilladelsen til projektet pågår der forhandlinger med myndighederne om infrastrukturen til projektet. Byggestart forventes i foråret 2009 med åbning af centret i efteråret Bytom Retail Park, Bytom, Polen På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i Bytom der har en central placering i Katowice-regionen, forventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på ca m². Projektet opføres etapevis i takt med udlejningen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i takt med udlejning. Der er indgået betinget salgsaftale på en del af arealet. Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet I Prag udvikler koncernen et m² factory outlet center. Projektet udvikles i et joint venture med en international samarbejdspartner med kompetence inden for factory outlets. Første etape på ca m² åbnede den 15. november Den aktuelle udlejningsgrad vedrørende første etape udgør ca. 80 %. Der pågår forhandlinger med flere potentielle, tjekkiske og internationale lejere til de resterende lejemål. Med baggrund i stor lejerinteresse efter mindre lejemål i projektet påbegyndes udlejningen af projektets anden etape på ca m² i oktober Byggestart forventes i foråret 2009 og åbning i efteråret Efter indkøring og modning forventes centret solgt. Liberec Retail Park, Tjekkiet Projektet omfatter ca m² retailpark der opføres i etaper. Første etape udgør ca m² og består af 13 enheder. Den aktuelle udlejningsgrad udgør 85 %. Første etape åbnede den 17. september Åbning af anden etape forventes i foråret Projektet er solgt til GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding. Kolin Shopping Centre, Tjekkiet Projektet omfatter ca m² shoppingcenter. Byggeriet er påbegyndt i oktober 2007, og centret forventes at åbne i oktober Aktuel udlejningsgrad udgør 96 %. Projektet er solgt til GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding. Most Retail Park, Tjekkiet Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den tjekkiske by Most med henblik på etablering af en retailpark på ca m². Der er opnået byggetilladelse til projektet. Projektet opføres i etaper. Første etape forventes færdigopført i foråret 2009, og anden etape i efteråret Udlejningen pågår, og der er indgået forhåndsaftaler med lejere på mere end halvdelen af arealet i første etape. Futurum Hradec Králové, udvidelse, Tjekkiet I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Králové der ejes i et joint venture af GE Capital, Heitman og TK Development hvor TK Developments ejerandel udgør 20 %, er der planlagt en udvidelse af centret på knap m². Byggeriet forventes påbegyndt i foråret 2009 med åbning i foråret Retailpark, Teplice, Tjekkiet Euro Mall Holding har erhvervet arealer i Teplice med henblik på opførelse af en retailpark på ca m². Det planlagte projekt ligger inden for lokalplanen for området, og byggetilladelse forventes at foreligge i efteråret Udlejningen er påbegyndt, og byggeriet forventes igangsat i foråret 2009 med åbning i efteråret Retailpark, Prešov, Slovakiet Euro Mall Holding har erhvervet arealer i Prešov med henblik på opførelse af en retailpark på ca m². Det planlagte projekt ligger inden for lokalplanen for området, og byggetilladelse forventes at foreligge i efteråret Udlejningen er påbegyndt, og byggeriet forventes igangsat i foråret 2009 med åbning i efteråret Ledelsesberetning TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 19/32

20 Investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen under materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi. Værdien af koncernens investeringsejendomme udgør pr. 31. juli 2008 DKK 368,9 mio. Nedenstående skema viser en opgørelse over koncernens investeringsejendomme. Projektnavn By Segment Areal* (m²) Futurum Hradec Králové Tyskland Hradec Králové Ejerandel Lüdenscheid / Berlin Åbning Detail % Nov Boliger/ mix Investeringsejendomme i alt * Inkl. fællesarealer % foråret Tyskland Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland hvoraf en kombineret erhvervs- og boligudlejningsejendom er beliggende i Lüdenscheid i det vestlige Tyskland, og de fire resterende ejendomme er boligudlejningsejendomme i randområdet af Berlin. Ejendommene er pr. 31. juli 2008 bogført til DKK 228,5 mio. baseret på en afkastgrad på 6,0 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow model med en 2,5 % årlig huslejestigning over en 10-årig periode. Centraleuropa Euro Mall Holdings investeringsejendom er pr. 31. juli 2008 bogført til DKK 140,4 mio. baseret på en afkastgrad på 7,0 %. TK Development har gennem Euro Mall Holding ejet 20 % af joint venturet Euro Mall Ventures S.à.r.l., Luxembourg. Dette selskab har indgået aftale om salg af shoppingcentrene Futurum Ostrava og Haná Shopping Centre, beliggende i henholdsvis Ostrava og Olomouc i Tjekkiet. Centrene er afleveret til køber i juni Der henvises i øvrigt til foranstående omtale. Koncernens tilbageværende investeringsejendom Futurum Hradec Králové, Tjekkiet ejes i joint venturet med GE Capital/Heitman, og TK Development har adgang til en performance-bestemt andel af værdireguleringerne på en del af ejendommen hvilket er indregnet i den bogførte værdi. Der har i første halvår 2008/09 været en tilfredsstillende udlejningssituation. Nye lejekontrakter i forbindelse med udskiftning af eller genforhandling med eksisterende lejere indgås generelt på et højere lejeniveau. Periodens værdiregulering udgør DKK 17,6 mio. I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Králové er der planlagt en udvidelse af centret på knap m². Byggeriet forventes påbegyndt i foråret 2009 med åbning i 20/32 TK Development A/S Halvårsrapport 2008/09 Ledelsesberetning