Vi har nu behandlet jeres ansøgning om landzonetilladelse til at opdele boligen på Rørtangvej 2B i to selvstændige boliger.

Transkript

1 Ditte Geertsen (rådgiver) Landinspektørfirmaet LE34 Kopi til: Lone og Søren Søndergaard (ejere) Mailet dd Center for Teknik, Miljø og Klima Natur og Miljø Mørdrupvej Espergærde Tlf Dato 13. januar 2016 Sagsnr. 15/16415 Sagsbeh. Hanne Wagnkilde Landzonetilladelse til at opdele bolig i landzone i to boliger Adresse Rørtangvej 2B, 3070 Snekkersten Matr.nr. 3p Rørtang By, Helsingør Jorder Ejendom Kære Ditte Geertsen (landinspektør og rådgiver, LE34) Kære Lone og Søren Søndergaard (ejere) Vi har nu behandlet jeres ansøgning om landzonetilladelse til at opdele boligen på Rørtangvej 2B i to selvstændige boliger. Vi giver hermed landzonetilladelse til opdelingen. Med tilladelsen følger disse vilkår Inden boligerne tages i brug, skal de være adskilt af lodret mur både i stuen og på første sal, så de fremstår som to selvstændige boliger. Boligerne kan ikke udvides. Vi tinglyser vilkåret, om at boligerne ikke kan udvides, for jeres regning. Ordlyden af deklarationen er vedlagt som bilag. Indkørslen forbliver som før opdelingen i to boliger. Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk Her har tidligere ( og måske senere) været to boliger. Der ville være en umiddelbar ret til en ekstra bolig, såfremt den ene længe i dag havde været en overflødiggjort landbrugslænge (planlovens 37). Det er også praksis for at opdele større stuehuse på baggrund af landzonetilladelser (planlovens 35 stk. 1) for at udnytte eksisterende bygninger optimalt. Opdelingen påvirker ikke omgivelserne visuelt, idet her er tale om boliger i en eksisterende bygning. Se yderligere vurderinger nedenfor. 1

2 Bemærk Tilladelsen er omfattet af klageadgang vi offentliggør tilladelsen på vores hjemmeside i dag (se nedenfor). I må ikke udnytte tilladelsen før klagefristen om 4 uger er udløbet. Tilladelsen skal udnyttes, inden der er gået 3 år. Hvis den ikke er udnyttet inden, bortfalder den (planlovens 56). Vi tinglyser vilkåret for jeres regning ifølge planlovens 55. I skal også have byggetilladelse til projektet. I skal være opmærksomme på, at byggetilladelsen kan indebære krav om at ændre bygningen. Så den blandt andet opfylder brand-, isolerings- og adgangskrav. Vi behandler byggesagen, når klagefristen for denne tilladelse er udløbet, og såfremt der ikke er klaget over afgørelsen. Vi retter BBR (Bygnings- og Boligregistret), når byggetilladelsen er udstedt og byggeriet færdigmeldt. Afgørelsen er truffet efter Landzonebestemmelserne (planlovens 35 stk. 1). Bestemmelsen om naboorientering (nabohøring) i planlovens 35 stk. 4 og 5. Klageadgang er fastlagt i planlovens 58 stk. 1, nr. 1 (se nedenfor). EU's habitatdirektiv, Bilag IV listen over særlig sårbare og truede dyrearter. Lovgivningen Landzonebestemmelserne og kommuneplanen Planlovens 35, stk. 1 indebærer, at tiltag, der ikke er nødvendige for driften af landbrug, kræver landzonetilladelse. Ved vurdering af om projekter kan opnå tilladelse afvejes formålet nytten nøje i forhold til især landskabs- og nabopåvirkningen, men også i forhold til de generelle, planmæssige aspekter. Ejendommen er i kommuneplanen i en landzonesnip, der er omgivet af udlæg til boligområde i byzone. Det kommende byzoneareal er endnu ikke lokalplanlagt. I kommuneplanen er ejendommen endvidere udpeget som værdifult landskab i form af en række landskabskiler omkring Helsingør By. De værdifulde landskaber administreres efter kommuneplanens retningslinjer på side 63. Udpegningen af det værdifulde landskab er implementering af overordnede Statslige Interesser, som kommunen ifølge planlovens 11a er forpligtet til. 2

3 Habitatdirektiv biotop- og artsbeskyttelse Herudover ligger ejendommen ca. 1,5 kilometer fra nærmeste Natura2000- område nr. 130, der er identisk med EU-habitatområde nr. 114, Teglstrup Hegn. Før vi tillader projekter i landzonen skal vi også vurdere, om det har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen (Bilag IV) i EU's habitatdirektiv. Landskabet og ejendommens hovedbygning Rørtangvej 2 B ligger i værdifuldt landskab (område 3 i kommunens landskabsanalyse), der er karakteriseret som landskabskiler. Kilerne er grønne og ofte skovklædte partier omkring selve Helsingør. Ejendommen Rørtangvej 2 B, ligger ud til markerne til Rørtang Landsby, der går tilbage til 1200-tallet. I dag ligger to store gårde tilbage syd for Rørtangvej. Landsbyen havde oprindeligt også to større gårde nord for vejen. I dag ligger der spredte småhuse nord for vejen hvoraf de to går tilbage til 1800-tallet. Landskabet er præget af villabebyggelsen mod nord og øst, men landsbyen opleves stadig som åben og landlig på grund af de større bølgede flader (marker) syd for vejen. Hovedbygningen til Rørbækvej 2 B ligger bag Rørbækvej 2A. Den øst-vestvendte længe blev opført i Den blev tilbygget med en nordsydvendt længe i Længerne rummede dengang hver sin bolig. Med tiden er de to boliger slået sammen til en. Det er denne ene bolig, der nu igen ønskes opdelt i to boliger. Historisk kort (Høje Målebordsblad fra 1890 erne) med Rørtangvej 2 B (stjernen) på moderne matrikelkort. 3

4 Natur- og Miljøklagenævnets praksis Natur- og Miljøklagenævnets praksis med hensyn til udstykning og tilladelse til nye boliger i landzonen er meget restriktiv. Udstykning af nye boliger og ejendomme vil oftest være i strid med landzonebestemmelsernes formål: At hindre byspredning i det åbne land. Projektet, ejendommen og sagsforløbet I har søgt om at opdele den eksisterende bolig på ca. 320 m 2 i to omtrent lige store boliger i forbindelse med salget af ejendommen. Ejendommen er på ca m 2. Skitser over bygningen viser, at de to boliger vil blive adskilt af en lodret mur. Begrundelsen for ønsket om opdelingen er, at her tidligere har været to boliger: Den oprindelige fra 1937 og en nyere fra Hertil henviser I til, at området i kommuneplanen er omgivet af arealer udlagt til boliger. Telefonisk har I oplyst, at her alene er tale om ønske om opdeling af den eksisterende bolig i to, så her kan bo to familier. Der skal ikke foretages matrikulære forandringer (udstykning). 4

5 Kort/luftfoto med ejendom og bygninger Øverst: Luftfoto 2015 med ejendommen (stjernen) i landzonesnip i kommende byzone (rød). Gule sammenhængende flader er nuværende byzone. Nederst: Ejendommen med orange længe opført i 1937 og grøn længe fra Byzonen er rødskraveret. 5

6 Høring Projektet har været i den lovpligtige nabohøring hos 5 naboer (7 adresser) Vi sendte også høringsbrevet til Danmarks Naturfredningsforening (Helsingørafdeling) og Friluftsrådet for Nordsjælland til orientering. En nabo har tilkendegivet at vi naturligvis ikke har noget imod det ansøgte. En anden nabo har meddelt, ikke at have indvendinger, men forudsætter, at indkørselsforholdene forbliver som hidtil. I har ikke haft bemærkninger til naboernes tilkendegivelser. Kommunens vurderinger og afvejninger fremgår nedenfor. Baggrund og vurdering Vi har med baggrund i landskabsværdierne, kommuneplanlægningen, naboernes bemærkninger samt praksis vurderet, at: Landzonetilladelse til opdelingen er nødvendig, fordi her i mange år kun har været en bolig. I korrigerede i 2008 BBR (Bygnings- og Boligregistret) med hensyn til boligens omfang. Af kommunens arkiv fremgår, at der tilbage i 1977 var to boliger på ejendommen. Det har været udslagsgivende for tilladelsen, at der ikke er tale om udstykning, men alene om opdeling af boligen i tråd med praksis for udnyttelse af overflødiggjorte landbrugsbygninger og store stuehuse. Genopdelingen i to boliger ikke vil påvirke landskabet, da her er tale om indretning i en eksisterende bygning. Tilladelsen ikke vil skabe præcedens for andre boligejendomme i landzonen, fordi den hviler på bygningens historie. Naboerne har billiget to boliger her. Det blandt andet er Kommunens vision at tiltrække børnefamilier, som kan nyde godt af kommunens natur- og landskaber. Her er tale om en landzonesnip, omgivet af arealer til fremtidig byzone. Omkring ejendommen vil her derfor efter lokalplanlægning være boliger. Ejendommen vil derfor i fremtiden ligge inde i et boligområde. 6

7 Hertil finder vi, at: Opdelingen i to boliger ikke påvirker habitatområdet halvanden kilometer herfra. Sårbare og truede dyrearter, som måtte være her og som står opført på Habitatdirektivets Bilag IV, anses heller ikke for at få forringede levevilkår ved tilladelsen. Baggrunden er, at her i forvejen er tale om menneskers færden i boligen og på havearealet heromkring. Samlet set anser vi ikke tilladelsen for at kunne påvirke hverken landskabet, eller naboerne nævneværdigt. Ligesom vi ikke med tilladelsen bidrager til præcedens. Tilladelsen er givet med udgangspunkt i ejendommens historie og den ganske særlige omstændighed, at her tidligere har været to boliger. Området forbliver i landzone indtil lokalplanlægning er gennemført. Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil sige fristen for at klage er til og med 10. februar Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside. Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Klageberettigede er: Enhver med retlig interesse i sagen. Modtageren af afgørelsen. Ejeren af ejendommen. Offentlige myndigheder. Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø. Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser. Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage. 7

8 Til klageberettigede Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for ansøgningen og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Med venlig hilsen Hanne Wagnkilde Arkæolog Kopi til orientering Naboerne, som har indgivet bemærkninger ved kommunens høring Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør: helsingoer@dn.dk og dn@dn.dk Danmarks Ornitologiske Forening DOF: natur@dof.dk og Helsingoer@dof.dk Dansk Botanisk Forening: nbu@botaniskforening.dk og nbu@sj_botaniskforening.dk Friluftsrådet, Nordsjælland: nordsjaelland@friluftsraadet.dk Myndigheder: Naturstyrelsen nst@nst.dk 8

9 Udkast til dokument til tinglysning - J.nr. 15/16415 Ejendom: 3p Rørtang By, Helsingør Jorder Adresse: Rørtangvej 2B, 3070 Snekkersten Anmelder: Helsingør Kommune Center for Teknik, Miljø og Klima Mørdrupvej Espergærde Telefon: Dokument om opdeling af bolig på 320 m 2 i to Følgende vilkår ønskes tinglyst på matrikel nr. 3p Rørtang By, Helsingør Jorder: Helsingør Kommune har den 13. januar 2016 givet landzonetilladelse (lov om planlægning 35, stk. 1) til at opdele boligen på ejendommen i 2 mindre boliger. Se vedlagte rids. Vilkår for opdelingen er, at boligerne ikke udvides. Til grund for tilladelsen og opdelingen ligger praksis for at udnytte eksisterende bygninger. Helsingør Kommune er som landzonemyndighed påtaleberettiget. 9