SKØNSERKLÆRING J.nr

Transkript

1 SKØNSERKLÆRING J.nr Besigtigelsesdato: Ejendommen: Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.K.) Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som indklagede / B.B.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / S.S.) Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:

2 Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: Klagepunkt 1. Kælder: A. Ståltagplader er ikke korrekt monteret i nederste bølge. Montageskruen er skruet i nederste og ikke øverste som anvist i montagevejledningen. B. Rygnings- og gratplader er fastgjort i overlæggene på trods af, at montagevejledningen foreskriver, at det må de ikke. C. I tilstandsrapporten er der ikke anført, at der mangler undertag. Klagers påstand: Den bygningssagkyndiges forklaring: Der er KK s opfattelse, at der er mangler ved tagkonstruktionen, som burde have været anført i tilstandsrapporten. I den forbindelse har KK fået udarbejdet en rapport af et rådgivende ingeniørfirmaer, som konkluderer, at ståltagplader ikke er korrekt monteret i nederste bølge, at alle rygnings- og gratspladerne er fejlagtigt fastgjort, og at taget skulle have været oplagt med undertag. KK mener, at for at udbedre disse forhold skal hele taget udskiftet, hvilket vil udgøre en udgift på kr ,- inkl. moms. KK gør BB erstatningsansvarlig for dette beløb. BB finder, at det er meget sent, at KK fremkommer med klage over disse forhold, henset til, at det er 4 år siden, BB overtog ejendommen. BB mener, at de tre punkter, som der klages over ikke er en skade eller tegn på skade. BB anfører, at det at ståltagplader er fastgjort med skrue i nederste del af den nederste bølge og ikke øverst i bølgen, og at rygnings- og gratplader er fastgjort i overlæggene, er skønhedsfejl og uden betydning, henset til at taget har overlevet tre storme, siden det blev oplagt i Hvad angår, at taget er oplagt uden undertag, påpeger BB, at der ikke er krav til, Side 2 af 10

3 at ståltagplader monteres med undertag, men blot en anbefaling fra producenter af tagpladerne. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Øvrige forhold: Vejrforholdene på besigtigelsesdagen for besvarelse af skønsmandens erklæring var skyfrit og solskin. Temperaturen var ca grader og med en meget svag vind. I forbindelse med afholdelse af syns- og skønsforretningen oplyser KK, at de efter overtagelse af ejendommen har gennemrenoveret hele stueetagen, inkl. opsætning af nye lofter samt efterisolering mod uudnyttet tagrum. Side 3 af 10

4 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Klagepunkt A Ad A. Konklusion: Ad A. Fejl og forsømmelser: Der kunne konstateres følgende: Ejendommen er en ældre ejendom, opført i 1990 jf. BBR-Meddelelsen, med et bebygget areal på 140 m², fordelt på 112 m² bolig og 28 m² garage. Ejendommens tagkonstruktion er et sadeltag af hanebånd, belagt med sorte ståltagplader af mærket Lindab Topline 40. Ståltagpladerne er af en type, som lægges i hele længder fra kip til tagfod. Der er i tilstandsrapportens sælgeroplysninger anført, at taget er oplagt i Tagplader er monteret med montageskruer i den nederste del af den vandrette række, som er udformet som en vingetagstensprofil. I montagevejledning for oplægning af ståltagplader af mærket Lindab Topline 40 er der anført, at montageskrue skal placeres i den øverste del af den nederste vandrette del af vingetagstenprofilen. Hvorvidt skruen er placeret i top eller bund af den nederste vandrette vingetagstensprofil, vurderes ikke at have en konstruktiv betydning for tagbelægningen, men er mere af kosmetisk betydning. En montageskrue, som er placeret i bunden af en vingetagstensprofil, er mere synlig end en montageskrue, som er placeret lige under, hvor den næste vandrette bølgeprofil starter. Det vurderes ikke, at BB har begået en forsømmelse i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporten for ejendommen. En beskikket byggesagkyndig skal ikke i detaljer have kendskab til, hvorledes byggematerialer monteres, men skal registrere, hvis det som følge af fejl i montagen har givet følgeskader. Der ses ingen skader på taget som følge af, at montageskruerne er forkert placeret i Side 4 af 10

5 nederste vingetagstensprofil. Ad 1. Overslag på udbedringsudgifter inkl. moms: Ad A. Forbedringer: Ad A. Eventuelt: Det er ikke muligt at genanvende de stålplader, som er på ejendommen, i forbindelse med omlægning for korrekt placering af montageskruerne i nederste række af vingetagstensprofil. Derfor skal de nuværende ståltagplader demonteres og bortskaffes. De lægter, som forefindes på taget i dag, skal ligeledes fjernes, da de ikke opfylder Arbejdstilsynets krav til dimension af lægter, når der skal arbejdes på taget. Derfor skal lægterne i forbindelse med oplægning af nye ståltagplader ligeledes udskiftes. Det er skønsmandens vurdering at udgiften for udskiftning af tagbelægning - uden undertag - skønsmæssigt vil udgøre en udgift på kr ,- inkl. moms. Tag er oplagt i 1998, hvilket vil sige, at taget er 16 år gammelt og fremstår i en normal vedligeholdt stand. Ud fra de levetidsangivelser, som er anført i DTI og Forsikring & Pension, levetidstabel af oktober 2001 er ståltagpladernes restlevetid reduceret med 25 %, hvilket også svarer til forbedringsandelen ved oplægning af nyt tag. Forbedringsandelen ved udskiftning af ståltagplader er på kr ,- inkl. moms. Ingen bemærkninger. Side 5 af 10

6 Klagepunkter: Klagepunkt B Ad B. Konklusion: Ad B. Fejl og forsømmelser: Ad B. Overslag på udbedringsudgifter inkl. moms: Der kunne konstateres følgende: Tagkonstruktionen er udført med såvel rygning som med grater. Rygning og grat er udført med de rygningsplader, som er beskrevet, der skal anvendes i montagevejledningen ved oplægning af Lindab Topline 40. I graten kunne der flere steder ses montageskruer i rygningspladernes overlæg. Det er dog ikke alle steder, montageskruerne er monteret forkert. Flere steder ses montageskruerne korrekt monteret i rygningspladerne, altså udenfor overlægget. Der ses ingen skade på taget som følge af, at der forekommer montageskruer i overlæg af rygningsplader i grat. I montagevejledningen er der anført, at der ikke må forekomme montageskruer i rygningspladernes overlæg. Hvor rygningsplader er skruet fast i overlæggene af pladeren, er det fordi der ikke har været anden mulighed. Hvor det har været muligt at fastgøre rygningspladerne uden for overlægget, er dette gjort. Grundlæggende vurderes rygningsplader at være monteret korrekt, og hvor det ikke har været muligt at fastgøre rygningsplader uden for overlæggene, ses der ingen følgeskader heraf. Det vurderes ikke, at BB har begået en forsømmelse i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapport for ejendommen. En beskikket byggesagkyndig skal ikke i detaljer have kendskab til, hvorledes byggematerialer monteres, men han skal registrere, hvis der som følge af fejl i montagen er sket følgeskader. Der ses ingen skader på rygning/ tag som følge af, at montageskruerne stedvist er forkert placeret i rygningspladerne. Det er ikke muligt at genanvende rygningspladerne i forbindelse med omlægning af rygningen for korrekt Side 6 af 10

7 placering af montageskruerne. Derfor skal de nuværende rygningsplader demonteres og bortskaffes. Det er skønsmandens vurdering, at udgiften for udskiftning af rygningspladerne skønsmæssigt vil udgøre en udgift på kr ,- inkl. moms. De kr ,- for udskiftning af rygningspladerne er en delpris af de anførte kr ,- for udskiftning af hele tagbelægningen. Ad B. Forbedringer: Tag er som tidligere beskrevet oplagt i 1998, hvilket vil sige, at taget er 16 år gammelt og fremstår i en normal vedligeholdt stand. Ud fra de levetidsangivelser, som er anført i DTI og Forsikring & Pension, levetidstabel af oktober 2001 er ståltagpladernes restlevetid reduceret med 25 %, hvilket vurderes også at svare til forbedringsandelen. Forbedringsandelen ved udskiftning af rygningsplader er på kr ,- inkl. moms. Ad B. Eventuelt: Ingen bemærkninger. Side 7 af 10

8 Klagepunkter: Klagepunkt C Ad C. Konklusion: Der kunne konstateres følgende: Adgang til tagrummet sker igennem et mindre hul i loft i garagen. Tagrummet fremstår som et stort uudnyttet tagrum med synlig spærkonstruktion. Der forefindes en gangbro igennem hele tagrummet. Ved besigtigelse i tagrummet kunne der konstateres, at ståltagplader er oplagt uden undertag. Flere steder kunne der konstateres fugt på lægter som følge af, at der er sket en kondensering på undersiden af ståltagpladerne. KK oplyste, at alle lofter er udskiftet (profilbrædder) i forbindelse med deres renovering af stueetagen. KK oplyste, at det var deres plan at inddrage tagetagen til beboelse, og at de som følge heraf ikke havde indbygget en dampspærre i loftkonstruktionen mod tagrummet. Ved løft af isolering i tagrummet kunne det konstateres, at der ikke forekom dampspærre i etageadskillelse ned mod opvarmet beboelse stueetagen. I forbindelse med at der er efterisoleret, ses det flere steder, at isolering slutter tæt ud til undersiden af stålpladerne ved udhæng og forhindrer ventilation. Det er dog grundlæggende skønsmandens vurdering, at tagrummet er tilstrækkelig ventileret. I montagevejledningen for oplægning af Lindab Topline 40 tilrådes det, at der etableres et undertag i forbindelse med oplægning af ståltagplader for at forebygge evt. fugt som følge af kondensdannelse på undersiden af tagpladerne. Årsagen til den kondensdannelse, som KK registrerer, vurderes at skyldes, at etageadskillelsen ikke er udført med dampspærre. Derved stiger varm fugtig rumluft fra boligen i stueetagen direkte op igennem etageadskillelsen til tagrummet og kondenserer på undersiden af stålpladerne. Det er skønsmandens vurdering, at de fugtskjolder, som ses på lægterne i tagrummet ved afholdelse af syn og skøn, ikke var tilstede ved besigtigelsen for Side 8 af 10

9 udarbejdelse af BB s tilstandsrapport. Ad C. Fejl og forsømmelser: Ad C. Overslag på udbedringsudgifter inkl. moms: Henset til at det ikke er et krav, men en anbefaling fra leverandøren af ståltagpladen, at der skal oplægges undertag, og at de fugtskjolder, som ses på lægterne i dag, ikke var tilstede i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporten, vurderes BB ikke at have begået en fejl ved ikke at anføre, at der ikke forekom undertag. Derudover vurderes det, at årsagen til de kondensproblemer, som forekommer på undersiden af tagpladerne idag, skyldes ændringer i etageadskillelsen mellem beboelsen og tagrummet, og som er udført efter BB s udarbejdelse af tilstandsrapporten. Det er ikke muligt at genanvende tagpladerne i forbindelse med omlægning af taget for montering af undertag. Derfor skal de nuværende ståltagplader demonteres og bortskaffes. De lægter, som forefindes på taget i dag, skal ligeledes fjernes, da de ikke opfylder Arbejdstilsynets krav til dimension på lægter, når der skal arbejdes på taget. Derfor skal lægterne i forbindelse med oplægning af nye ståltagplader ligeledes udskiftes. Det er skønsmandens vurdering, at udgiften for udskiftning af tagbelægning, således at taget fremstår med undertag, skønsmæssigt vil udgøre en udgift på kr ,- inkl. moms. Ad C. Forbedringer: Tag er som tidligere beskrevet oplagt i 1998, hvilket vil sige, at taget er 16 år gammelt og fremstår i en normal vedligeholdt stand. Ud fra de levetidsangivelser, som er anført i DTI og Forsikring & Pension, levetidstabel af oktober 2001, er ståltagpladernes restlevetid reduceret med 25 %, hvilket vurderes også at svare til forbedringsandelen. Dertil til vurderes merudgiften for montering af undertag på kr ,- inkl moms at udgøre en forbedring af tagkonstruktionen. Forbedringsandelen ved udskiftning af Side 9 af 10

10 ståltagplader, så det fremstår med undertag, er på kr ,- inkl. moms. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad C. Eventuelt: I forbindelse med syns- og skønsforretningen blev der drøftet evt. forlig. Begge parter var enige om, at der skulle gennemføres en syns- og skønsforretning. Ingen bemærkninger. Side 10 af 10