Ejendomsforeningen Danmark. Sammenlægning, udstykning, ejerlejlighedsopdeling

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Sammenlægning, udstykning, ejerlejlighedsopdeling

2 Baggrund Lars Astrup-Hansen 35 år Landinspektør fra Aalborg Universitet 2005, beskikkelse 2008 Ansat i privat praksis i Hørsholm (Gottlieb & Hjort) og i Farum (Bo, Boe & Kjær A/S) fra 2005 til Opstart af LIFA afd. i Glostrup fra 2010 Partner fra år 2012 Nu bosiddende i Odense, arbejder med ejendomsprojekter på Fyn og i hovedstadsområdet med udgangspunkt fra vores hovedkontor i Odense.

3 LIFA A/S Landinspektører

4

5 LIFA GIS/IT Specialister i løsninger indenfor kort- og ejendomsdata Distributør af registerdata fra OIS BBR, ESR, Matrikel, PLAN, SVUR m.fl. Udtræk skræddersys til kundens behov Gratis kortviser

6 Disposition 1 Matrikulær sagsgang 2 Sammenlægning 3 Udstykning 4 Ejerlejligheder

7 Matrikulære sager generelt 1. Kommunal godkendelse af udstykning, matrikulering, arealoverførsel og sammenlægning Det påses, at en række lovgivning er overholdt f.eks. Byggelovgivning, Planlov (lokalplaner), Vejlov mv. Alternativt søges om dispensation/tilladelse med afsæt i en helhedsvurdering. 2. Afklaring af adkomst-, hæftelses- og servitutforhold (dommerattest) 3. Sagen sendes til registrering ved Geodatastyrelsen (kontrol af at formalia er overholdt)

8 Hvornår sammenlægning? Sjældent lovgivningsmæssige forhindringer Visse lokalplaner kan indeholde maks. Grundstørrelser Ingen krav til geografi ikke tilgrænsende ejendommene samnoteres som en samlet fast ejendom bestående af flere matr.nr.e. Adkomst- og panteforhold Alle ejendomme skal have samme ejer iflg. tinglysning.dk Er ejendommene uens behæftede kræves panthaveropgør Motiver for sammenlægning Opførelse af bebyggelse over skel Besparelser ifht. skatter og afgifter Forud for ejerlejlighedsopdeling

9 Eksempel, sammenlægning

10 Udstykning el. ejerlejlighedsopdeling Primær Udstykning refererer til udstykningsloven samlet fast ejendom Omhandler jord med eller uden bygninger Rækkehusbebyggelse med lodrette skel Sekundær Opdeling af ejerlejligheder sker efter Ejerlejlighedsloven bestemt fast ejendom TL s ejendomsbegreb Omhandler bygninger/lokaler jorden under forbliver uændret ejes i fællesskab Min ét rækkehus med vandret skel

11 Hvornår udstykning? Udstykningsloven Vejadgang (adgang til off. vej - gående adgang er nok) Byggelov/Bygningsreglement/lokalplan Mindstegrundstørrelse Afstand til skel Bebyggelsesprocent Helhedsvurdering Motiver for udstykning Salg, eller delsalg Besparelser ifht. skatter og afgifter Forud for ejerlejlighedsopdeling (sokkeludstykning til etapeopdeling, fraskillelse af bygning der ikke kan opdeles efter EJL)

12 Eksempel, udstykning

13 Hvornår ejerlejligheder? Ikke udstykning efter udstykningsloven Kræver ikke tilladelse eksisterende lovlig anvendelse Landinspektør attesterer anmeldelse om opdeling! Hele ejendommen på bygningsniveau skal kunne opdeles Gerne særskilt hjemmel på enkelte bygninger Alle nye bygninger kan opdeles - kun nogle gamle kan! Hvad er nyt? Alle bygninger påbegyndt opført efter 1. juli 1966 Praktisk taget alt nybyggeri til beboelse opdeles i ejerlejligheder (undtagelse alment byggeri, andelsboliger) Hvilke gamle bygninger?

14 Hvilket gamle bygninger? 1. Bygning der udelukkende anvendes til andet end (helårs)beboelse (ferielejligheder, hoteller, ERHVERV etc.). MEGET VIGTIG MED OPDELINGS-TIDSPUNKT VED OMDANNELSE TIL BEBOELSE FØR IBRUGTAGNING 2. Taglejligheder som er opført efter 1. juli 2004 I uudnyttede tagetager /20-ejendomme (BBR.reg. 31. dec. 2003) Hvis der tilføres boliger i ledige erhvervslokaler. Krav om helårsbeboelse tinglyses. Kvalitetskrav for boliger. 4. Fredede bygninger jf. Bygningsfredningsloven (kræver Kulturstyrelsens godkendelse). 5. Bygninger der alene indeholder 2 beboelseslejligheder. Kvalitetskrav. 6. Kondemnerede boliger der efter ombygning indrettes til ungdomsboliger. Støttede ungdomsboliger i én ejerlejlighed ikke videreopdeles 7. Bygning hvor dele skal indrettes til ældreboliger. 8. Særregler om almene boliger.

15 EJERLEJLIGHEDER I EJERLEJLIGHEDSEJENDOMME DER LOVLIGT ER OPDELT I EJERLEJLIGHEDER KAN FRIT VIDEREOPDELES!!! (enkelte undtagelser, kvalitetskrav ved videreopdeling til bolig, bygninger før 1.juli 1966) DER KAN TILLIGE OVERFØRES AREALER MELLEM EJERLEJLIGHEDER Kan være en fordel at foretage opdeling tidligt i en omdannelsesproces og så videreopdele efterhånden som behovet opstår. OBS! OMBYGNINGER/ÆNDRET ANVENDELSE KRÆVER BYGGETILLADELSE

16 Kvalitetskrav A. Lejlighed nettoareal min 26 m² B. Køkkenareal min 7 m² C. Bad/toilet areal min 2,5 m² D. El, vand, afløb, WC med håndvask E. Varmeforsyning til alle beboelsesrum F. Isoleringskrav varmetab max jf. BR72 G. Indregulering af varmeanlæg i forbindelse med ovenstående H. Brandsikring, jf. brandsikring af ældre bygninger (1976) I. Beboelsesrum må ikke være gjort uhensigtsmæssige ifht. tidligere anvendelse.

17 Eksempel, ejerlejligheder

18 Omveje til ejerlejligheder Blandet bygning opført før 1. juli1966 nedlæg boliger til erhverv (Boligreguleringsloven) Bygning opført før 1. juli 1966 med 3 eller 4 beboelseslejligheder læg lejligheder sammen til 2 (Boligreguleringsloven)

19 Motiver for ejerlejligheder Delsalg Lige nu koster det gratis (ingen afgift) Samlet salg uden tilbudspligt til lejer (tal med din advokat) Fradrag ejendomsavancebeskatning (tal med din revisor)

20 Jeg forholder mig meget gerne til konkrete ejendomme, så ring eller skriv endelig Lars Astrup-Hansen M: E: