BECH-BRUUN. l. 1. Statsforvaltningen Byfornyelsesnaevnet Storetory Aabenraa. Sendt med sikker

Transkript

1 Statsforvaltningen Byfornyelsesnaevnet Storetory Aabenraa Sendt med sikker Kgbenhavn ~ 28. januar 2015 Tine LundinJacobsen Advokat T tij@bechbruun.com Sagsnr ask/tlj/liz D o k, n r Byfornyeisesnaevnets sagsnr ejendommen Sdr. Boulevard Med henvisning til of 19. december 2014 fra Statsforvaltningen skal jeg hermed fremsende Lolland Kommunes bemaerkninger til klagen of 12. december Hermed vedlaegges desuden de for sagen relevante akter, med undtagelse of det allerede fremlagte ved klagen of 12. december Akterne vedlaegges som bilag A-G. Det bemaerkes, at klagens bilag 2 genfremlaegges som bilag D, da bilagene til det pagaeldende referat ikke var vedlagt klagen. Det er Lolland Kommunes opfattelse, at kommunen ikke er forpligtet til at genhuse lejerne i ejendommen i medf~r of byfornyelsesloven. 1. Sagens omstaendigheder forbindelse med en udskiftning of gulvbelaegning i en lejlighed i ejendommen, hvor Lolland Kommune er udlejer, opstod der mistanke om skimmelsvamp. Kommunen fik herefter foretaget en raekke undersragelser of hele ejendommen for at fa klarlagt omfanget of et eventuelt skimmelsvampeangreb. Resultatet of unders~gelserne fremgar of bilag 1, og fo~lgende konkluderes i den supplerende unders~gelse of 16. September 2013 (side 4) og i et sammenfattende notat of 25. September 2013 (side 1): 'Da der pd prr~veudtagningstidspunktet i aflejrede stov i boliger ikke bleu registreret skimmelsporer, der i nc~vnevc~rdig grad afviger fra det pa tidspunktet forventelige, vurderes det at der ikke var akut behov for evakuerrng og sanering of boligerne, da der ikke pa pr0veudtagningstidspunktet var paviselig forringet indeklima i boligerne." l. 1 "Det vurderes, med baggrund i registrerede forhold og indikationer i aflejret stay, ikke at were sundhedsmc~ssigt uforsvarligt at boliger bebos pa pr~veudtagningstidspunktet." Kobenhavn Aarhus Shanghai Langelinie A".e 35 Vxrkmestergzde 2 Sui[e', 8'~. g, 18/F i +q Acvokztfirrrz 2100 Kmberhavn Aarhus C No. 6 9 Narjirg West Road F +q CVR-nr Danmark Darmark Jing an Disvict, Shzrghai, E info@bechbruun,corr

2 2/5 Do k. n r If~lge unders~gelserne var det saledes ikke forbundet med sundhedsfare at benytte ejendommen til beboelse. Der var naturligvis behov for afhjaelpning of skimmelsvampproblemet, og Lolland Kommune overvejede derfor mulighederne for handtering of Bette. Under hensyn ogsa til ejendommens alder og generelle stand foretog Lolland Kommune i denne anledning en ~konomisk vurdering af, om Bet ville vaere mest hensigtsmaessigt at foretage en gennemgribende renovering of eller at foretage nedrivning of hele eller dele of ejendommen. Som Bet fremgar of klagens bilag 2, der er et referat of 0konomiudvalgets made den 16. april 2014, principgodkendte ~konomiudvalget den 23. januar 2014, 'at der ska! arbejdes hen mod nedrivning of boligerne Sdr. Boulevard 66-78". Pa mradet den 16. april 2014 besluttede 0konomiudvalget desuden, at lejerne skulle opsiges med 3 maneders varsel fra den endelige beslutning om nedrivning, samt at lejerne ved fraflytning kunne fa tilbagebetalt Bet fulde depositum samt et belv~b i flyttekompensation. Lokalplanen, der muligg~r nedrivningen of en del of ejendommen, bleu vedtaget den 11. december 2014, og efter 0konomiudvalgets indstilling besluttede Byradet den 18. december 2014 at godkende nedrivningen endeligt. 2. Karakteren of beslutningen om nedrivning Som ogsa anfmrt i brev of 3. September 2014 til advokat Morten Tarp (bilag 5), er beslutningen om nedrivning truffet of Lolland Kommune som ejer og udlejer of ejendommen. Som ejendomsejer har Lolland Kommune foretaget en primaert a~konomisk vurdering of ejendommens rentabilitet med vaegt pa, at der er tale om en ejendom, hvor boligerne er of aeldre dato, at udlejningen of boligerne grundl~ggende er forbundet med ringe rentabilitet, at Bet formentlig ikke er muligt at s~lge boligerne, og at Bet - ud over udbedring of skimmelsvampen - ville vaere pakraevet at foretage en gennemgribende modernisering of boligerne, i fald de skulle besta. Ud fra en samlet bed~mmelse er Bet herefter vurderet, at den for kommunen rakonomisk mest hensigtsmaessige I ~sning vil vaere, at ejendommen rives ned. Det bemaerkes, at konstateringen of skimmelsvamp i nogle of boligerne pa ejendommen ikke isoleret set er arsag til beslutningen om nedrivning og ej heller nradvendigg~r aktuelle tiltag med hensyn til ro~mning of boligerne mv., jf. naermere nedenfor. Men skimmelsvampen har givet anledning til i ~vrigt at vurdere ejendommens istandsaettelsesbehov og herunder, om Bet er omkostningerne vaerd at gennemfe~re en omfattende renovering of ejendommen, jf. Bet ovenfor beskrevne raesonnement.

3 3/5 Hjemlen til at traeffe beslutning om nedrivning er saledes kommunens - i kraft of sin egenskab of ejer of ejendommen - almindelige ejendomsretlige dispositionsret. Der er ikke tale om myndighedsud~velse, som fordrer en saerlig hjemmel. lejeloven i for- Lolland Kommune vil naturligvis som udlejer iagttage de g~ldende regler i bindelse med opsigelse of lejerne mv. 3. Forholdet til byfornyelsesloven Klagen of 12. december 2014 er overordnet set baseret pa lejernes anbringende om, at kommunens beslutning om nedrivning "burde vaere" en beslutning om kondemnering, uanset at kommunen har truffet beslutningen som ejer of ejendommen. Det bemaerkes i den forbindelse, at det forekommer uklart hvilken afgrarelse eller beslutning, der egentlig paklages til Byfornyelsesnaevnet, idet den endelige beslutning om nedrivning first er truffet den 18. december 2014, mens klagen allerede er indgivet den 12. december Under alle omstaendigheder gar Lolland Kommune gaeldende, at kommunen ikke er forpligtet til at genhuse lejerne som f~lge of beslutningen om den delvise nedrivning of ejendommen. Besiutningen om nedrivning er ikke en beslutning om kondemnering i byfornyelseslovens forstand. Kommunalbestyrelsen har i henhold til byfornyelseslovens 75 pligt til at fv~re tilsyn med, at boliger ikke ved deres beliggenhed eller indretning er sundhedsfarlige. Nar kommunen derfor bliver opmaerksom pa, at der er skimmelsvamp i en ejendom, skal kommunalbestyrelsen undersv~ge, om problemet udg~r en sundhedsfare for personer, som opholder sig i ejendommen. Denne forpligtelse har Lolland Kommune utvivlsomt opfyldt ved gennemf~relse of undersragelserne vedrr~rende omfang og skadelighed of den konstaterede skimmelsvamp i sommeren 2013, jf. bilag 1. De forpligtelser, som Lolland Kommune derefter har som myndighed i henhold til byfornyelsesloven, afhaenger of om skimmelsvampeangrebet efter kommunalbestyrelsens vurdering kan antages at udg~re en sundhedsfare, herunder en naerliggende sundhedsfare, eller om der er tale om et mindre svimmelsvampeangreb, som kan udgv~re en sundhedsmcessig risrko, uden at der er aktuelt behov for at nedlaegge forbud mod benyttelse of boligen eller opholdsrummene.

4 4/5 Lejerne laegger i klagen til grund, at der er tale om et skimmelsvampeangreb, der udgrar en sundhedsfare, men redegrar samtidig ikke naermere for denne opfattelse. Konstatering of et skimmelsvampeangreb er imidlertid ikke i sig sely ensbetydende med, at der skal traeffes en beslutning om kondemnering efter byfornyelsesloven. Dette kraever som naevnt en naermere vurdering of omfanget of angrebet. Pa baggrund of underso~gelserne i bilag 1 har Lolland Kommune i den konkrete sag konstateret, at "skimmelsvampen er sundhedsskadelig" - hvilket generelt gilder for skimmelsvamp -men derefter vurderet, at "omfanget endnu ikke er sa stort, at beboerne skal evakueres", jf. orienteringen til 0konomiudvalget den 16. april 2014 (bilag 2). Det bleu med andre ord vurderet, at der var tale om en sundhedsmaessig risiko, som ikke umiddelbart gav anledning til nedlaeggelse of forbud efter byfornyelsesloven, jf. ovenfor. Det fremh~ves i den forbindelse, at de tiltag, som det radgivende arkitektfirma i den supplerende underso~gelse of 16. september 2013, side 5 (bilag 1), anbefaler i anledning of den konstaterede skimmelsvamp, er afrensning, varmeisolering og ventilation mv. Derimod er fraflytning of boligerne eller kondemnering slet ikke pa tale. Som folge heraf er reglerne i byfornyelseslovens 76 om kondemnering mv, ikke relevante, og der indtraeder heller ikke nogen genhusningsforpligtelse i henhold til byfornyelseslovens 61. Lolland Kommune er enig med lejerne i, at byfornyelsesloven ikke skelner mellem privatejede og kommunalt ejede ejendomme. Uanset hvem ejendommen ejes af, skal der foretages en vurdering of skimmelsvampeangrebets skadelighed for at kunne vurdere, om der skal gribes ind med hjemmel i byfornyelseslovens 76. Men der er ikke hjemmel til kondemnering, hvis betingelserne ikke er til stede, og havde ejendommen vaeret privat ejet, ville ejeren kunne have truffet samme beslutning som Lolland Kommune. Det er derfor Lolland Kommunes opfattelse, at kommunen ikke er forpligtet til at genhuse lejerne i medf~r of byfornyelsesloven. Der kan i det hele henvises til Vejledning nr. 47 of 27. juni 2008 om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum. Det bem~rkes i ~vrigt, at jeg ikke har behandlet lejernes bemaerkninger vedr~rende boligreguleringsloven, idet Byfornyelsesnaevnet ikke er klagemyndighed for sadanne afg0relser.

5 5/5 4. Bilag Bilag A: Brev of 29. august 2013 fra Syddan A/S til lejerne Bilag B: Brev of 25. september 2013 fra Syddan A/S til lejerne Bilag C: Brev of 24. februar 2014 fra Syddan A/S til lejerne Bilag D: Referat of made i 0konomiudvalgetden 16. april 2014, pkt. 21 inkl. bilag 1-7 Bilag E: Referat of made i 0konomiudvalgetden 21. august 2014, pkt. 9 Bilag F: Referat of made i 0konomiudvalget den 11. december 2014, pkt. 10 Bilag G: Referat of me~de i Byradet of 18. december 2014, pkt. 5 deg star naturligvis til radighed, safremt Byfornyelsesnaevnet har behov for yderligere oplysninger. Med venlig hilsen Ann ie K. Vilsba~ll i un n~acobsen