Udvikling af ejendomme til butiksformål. Copsum 20. maj 2015

Transkript

1 Udvikling af ejendomme til butiksformål Copsum 20. maj 2015

2 Intro: Udviklingen i krav fra kæderne Udviklingen i krav fra investorerne Optimering af butiksejendomme Planlovens betydning for butiksejendomme Niels Parmo Christensen, HD(A), Ejendomsmægler Dansk Supermarked Retail Institute Scandinavia Colliers Hans Vestergaard (Retail) Nybolig Erhverv Aarhus (50%) NP Consult / NP Retail / NP Estate

3 Udviklingen i krav fra kæderne: Trends med betydning for kæderne: National og global handel på internettet er stigende i de fleste brancher De fysiske butikker bliver i højere grad en del af kædernes branding Ekspansive kæder fokuserer også på likviditeten

4 Udviklingen i krav fra kæderne: Trends med betydning for kæderne: National og global handel på internettet er stigende i de fleste brancher De fysiske butikker bliver i højere grad en del af kædernes branding Ekspansive kæder fokuserer også på likviditeten Krav fra kæderne: Indbydende facade m² salgsareal er mest efterspurgt Igen søjler, niveaufrit salgsareal Lofthøjde min. 3,5 meter gerne dobbelthøjde forrest Betaling af lav eller ingen afståelse Fokus på lav indeksering af huslejen og afståelsesret

5

6

7 Udviklingen i krav fra investorerne: Trends med betydning for investorerne: Faldende afkastkrav på strøgejendomme i København Stort overskud af likviditet i markedet, som skal placeres/investeres Øget fokus på Danmark som safe-haven

8 Udviklingen i krav fra investorerne: Trends med betydning for investorerne: Faldende afkastkrav på strøgejendomme i København Stort overskud af likviditet i markedet, som skal placeres/investeres Øget fokus på Danmark som safe-haven Krav fra investorerne: Markedskonform husleje Fleksibel ejendom eller lange lejekontrakter Beliggenhed

9 Optimering og udvikling af butiksejendomme Råd til investor/ejendomsejer: Gennemgang af arealer i lejekontrakt, opmåling, BBR og fællesregnskab Gennemgang af fællesregnskaber (hensættelser til fornyelse) Forbered lejekontrakter og ejendommen, så butiksarealet potentielt kan udvides op, ned eller bagud Hold tæt dialog med butikslejeren om ændringer i behov Pas på, at lejemålet ikke bliver for dybt i forhold til facadebredden

10 Optimering og udvikling af butiksejendomme Hvis en butikslejer har 10 m² mere (eller mindre) butiksareal end lejeren betaler for, så kan det have stor betydning for ejendommens værdi. Eksempel: Strøget i København 10 m² á kr pr. m² Ændring i årsleje kr Værdi ved 3,75% p.a. i afkast: Potentiale kr. 2,7 mio. 4,8 mio.

11 Optimering og udvikling af butiksejendomme Hvis kontor på 1. sal omdannes til butiksformål. Butikslejen på 1. sal er ca. 40% af butikslejen i stueplan. Eksempel: 200 m² på 1. sal på Strøget i København Husleje kontor 1. sal kr pr. m² Husleje butik 1. sal kr pr. m² Ændring i årsleje ved 200 m² på 1. sal: Kr Værdistigning ved 4,75% p.a. i afkast og kr. 1 mio. til ombygning Potentiale på kr. 10,9 mio. 23,4 mio.

12 Uddrag af Planloven (før): Planloven giver sjældent udfordringer i forbindelse med udvikling og optimering af ejendomme i bymidterne. Den kan give store udfordringer uden for bymidterne. Årsag: 5 d. Arealer til butiksformål skal udlægges i den centrale del af en by. Stk. 2. Uden for den centrale del af en by eller bydel, jf. stk. 1, kan der dog udlægges: arealer til butikker, som alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper, der ikke kan indpasses i de centrale områder af en by eller en bydel,

13 Uddrag af Planloven (forskel): Tidligere formulering: Særlig pladskrævende varegrupper er grupper af varer, som i sig selv er store eller som kræver store udstillingsarealer, som for eksempel biler, tømmer, byggematerialer, planter og havebrugsvarer, møbler og køkkenelementer. Nuværende formulering: Butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler (særlig pladskrævende varer), jf. dog 11 e, stk. 7, I butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer, jf. stk. 1, nr. 3, kan der etableres et særligt afsnit med varer, der ikke er særlig pladskrævende, men som anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer.

14 Uddrag af Planloven (forskel): Vedr. møbelbutikker uden for bymidten 11e stk. 7. Redegørelsen for den del af kommuneplanen, der indeholder rammer for etablering af møbelbutikker uden for bymidten, jf. 5 n, stk. 1, nr. 3, skal indeholde en beskrivelse af, hvorfor placering i bymidten ikke lader sig gøre. Redegørelsen skal endvidere indeholde en beskrivelse af mulighederne for placering i et bydelscenter og, hvis denne placering ikke viser sig mulig, for placering i et aflastningsområde med overskydende rummelighed og, hvis denne ikke viser sig mulig, for placering i et område udlagt til brug for særlig pladskrævende varegrupper. I beskrivelsen skal indgå en vurdering af alternative placeringsmuligheder, herunder ved udvidelse af bymidten, ved ændring af projektets størrelse og udformning og ved forskellige trafikale løsninger. I vurderingen af de alternative placeringsmuligheder skal indgå overvejelser om konsekvenser for bymiljøet og tilgængeligheden for forskellige trafikarter og parkeringsmuligheder.

15 Uddrag af Planloven (forskel): Tidligere formulering: Særlig pladskrævende varegrupper er grupper af varer, som i sig selv er store eller som kræver store udstillingsarealer, som for eksempel biler, tømmer, byggematerialer, planter og havebrugsvarer, møbler og køkkenelementer. Praksis var ok til f.eks. tæpper og hårde hvidevarer Nuværende formulering: Butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler (særlig pladskrævende varer), jf. dog 11 e, stk. 7, Praksis er nu, at der ikke gives tilladelse til andet end de nævnte butikstyper

16

17

18 Planlovens betydning: Et hint, som muligvis holder ved udlejning af butikker uden for bymidten: Butikker, som i dag ikke længere kan godkendes jf. reglerne om pladskrævende varegrupper er derfor nu at betegne som udvalgsvarehandel. Butikker uden for bymidten, som lovlig har været anvendt til f.eks. salg af køkkener, tæpper eller hårde hvidevarer kan nu anvendes til salg af udvalgsvarehandel. Det er en åbning for succesfuld genudlejning. Dog skal det ske inden 3 år p.g.a. reglerne om uændret anvendelse.

19

20

21

22

23 Indlægsholder: Niels Parmo Christensen HD(A), Ejendomsmægler NP Consult ApS Adelgade 102A 8660 Skanderborg Mobil: Mail: