Betingelser for salg af parcelhusgrunde

Transkript

1 J.nr. 15/25490 Betingelser for salg af parcelhusgrunde Gældende for P. Vejsgaardsvænget 36-66, Ryomgård 1. Udbud af parcelhusgrunde Disse betingelser gælder ved Syddjurs Kommunes salg af parcelhusgrunde. Syddjurs Kommune benævnes herefter sælger. Parcelhusgrundene sælges i henhold til bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme og vejledning nr. 60 af 28. juni 2004, om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Alle salg sker efter en indledende budrunde, og sælger har ret til at vælge det bud, som efter saglige kriterier passer bedst, og behøver således ikke vælge det højeste bud. Sælger kan ligeledes afvise alle bud. Et bud betragtes som værende givet, når en underskrevet tilbudsblanket eller lignende kommer sælger i hænde. Grunden overdrages som den er og forefindes og som beset af køber. Køber har haft mulighed for at foretage besigtigelse. 2. Rettigheder og forpligtelser Grunden sælges som privat grund og må bruges til boligformål efter den gældende lokalplan. Skulle noget i disse betingelser afvige fra den gældende lokalplan, er det altid lokalplanen, der er gældende. Grunden overdrages med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger; især gøres der opmærksom på, at køber bør undersøge tinglyste rettigheder og byrder (servitutter, deklarationer mv.). Der henvises til de oplysninger, som er registreret om grunden i tingbogen samt til oversigten på Syddjurs Kommunes hjemmeside. Køber forpligter sig til at bebygge grunden, så byggeri skal være påbegyndt senest 2 år fra overtagelsesdagen og være færdiggjort senest 3 år fra overtagelsesdagen. Færdiggørelse forstås i denne forbindelse som færdigmeldt til Syddjurs Kommune. Såfremt køber ikke opfylder byggepligten inden for de i deklarationen nævnte frister, er sælger berettiget til at forlange grunden tilbageskødet til købsprisen. Dette er en ret for sælger og ikke en pligt. Køber afholder samtlige udgifter i forbindelse med tilbageskødning. Grunden må ikke uden sælgers skriftlige accept videresælges i ubebygget stand. Side 1

2 Der henvises i øvrigt til vedlagte deklaration om byggepligt, tilbageskødning mv., hvor der er fastsat mere detaljerede vilkår. Deklarationen vil blive tinglyst på grunden. Hvis tinglysning først kan finde sted efter overtagelsesdagen, er køber som ejer af grunden forpligtet til at acceptere tinglysning af deklarationen. 3. Byggemodning Sælger forestår fremføring af kloak-, vand- og forsyningsledninger til skel. Sælger sørger for, at grunden er tilgængelig, men køber må tåle, at byggemodningen ikke nødvendigvis er færdig på overtagelsesdagen samt tåle ulemper ved byggemodningens gennemførelse. Tilslutningsafgifter varme, kloak, el og vand er ikke betalt af sælger. Køber forpligter sig til at betale tilslutningsafgifter for varme, kloak, el og vand direkte til forsyningsselskaberne, ud over købesummen. Køber opfordres derfor til forud for afgivelse af bud hhv. indgåelse af købsaftale at gøre sig bekendt med de respektive selskabers bestemmelser om forsyningsforhold og tilslutningsafgifter mv. Sælger kan af hensyn til køber vejledende oplyse om størrelsen af tilslutningsafgifterne, men da afgifterne fastsættes af forsyningsselskaberne, er sådanne oplysninger uden ansvar for sælger. På tilslutningstidspunktet kan afgifterne således afvige fra det oplyste. Køber forpligter sig til at indhente alle de for den supplerende byggemodning nødvendige tilladelser. Køber bærer det fulde ansvar for beskadigelser af vej, beplantning, grønne arealer mv., som måtte fremkomme ved opgravning, transport eller lignende i forbindelse med købers byggeri på grunden. Sælger er berettiget til at udføre nødvendig reetablering på købers regning. 4. Jordbundsforhold Grunden sælges om den er og forefindes, som beset af køberen. Sælger påtager sig intet ansvar for jordbundsforholdene. Hvis der er foretaget foreløbige jordbundsundersøgelser på udstykningen, har køber har haft mulighed for at gøre sig bekendt med rapporten herom, hvis en sådan er udarbejdet. Køber er bekendt med, at der er tale om punktvis udtagne prøver, som ikke kan påregnes at være repræsentative for funderingsforholdene på hele udstykningen eller det pågældende delareal. Køber accepterer, at der ikke over for sælger kan gøres krav gældende på erstatning eller på forholdsmæssigt afslag i købesummen, hvis det konstateres, at der er behov for ekstrafundering, pilotering eller lignende, inden grunden kan bebygges. Ved ekstrafundering forstås her fundering, der skal finde sted 1 meter under grundens eksisterende terræn. Køber har dog mulighed for indenfor en frist af 4 uger fra underskrevet købeaftale for egen regning at indhente en geoteknisk rapport. Side 2

3 Hvis køber ved den udarbejdede rapport dokumenterer, at der er behov for ekstrafundering eller pilotering ved bebyggelse af sædvanlig karakter, og at omkostningerne hertil overstiger 10% af købesummen og minimum kr., er køber berettiget til at træde tilbage fra handlen. Dette skal i givet fald meddeles sælger inden for den nævnte periode på 4 uger. Køber er dog ikke berettiget til at træde tilbage fra handlen, hvis sælger inden 3 uger - regnet fra det tidspunkt, hvor købers rapport samt erklæring om at ville hæve handlen er kommet til sælgers kundskab erklærer at ville bære de dokumenterede, anslåede omkostninger, der overstiger 10% af købesummen og minimum kr. Sælger er berettiget til at lade rapporten, herunder omkostningsberegningen, gennemgå af egne teknikere eller sagkyndig konsulent. Såfremt handlen hæves på baggrund af undersøgelser som beskrevet ovenfor, forpligter køber sig til hurtigst muligt at rydde grunden og stille den til disposition for sælger. Sælger er berettiget til at tilbageholde købesummen, indtil dette er sket. Såfremt køber ikke overholder denne forpligtelse, er sælger berettiget til at lade arbejdet udføre for købers regning. Køber accepterer, at der ikke kan gøres krav gældende imod sælger som følge af forsinkelse af planlagt byggeri mv. ved foretagelse af yderligere jordbundsundersøgelser. Køber kan ligeledes ikke gøre krav gældende om eventuel manglende bæredygtighed. Købers eventuelle udgifter til foretagelse af undersøgelse af grunden er sælger uvedkommende. 5. Dræn I det omfang sælger er bekendt med eksistensen af drænledninger på grunden, er de markeret på det kortmateriale, der indgår i udbudsmaterialet. Køber forpligter sig til at respektere eksisterende drænledninger, herunder drænledninger som ikke er markeret på kortmaterialet. De eksisterende drænledninger må ikke afbrydes midlertidigt eller permanent i forbindelse med arbejdet på grunden. Såfremt byggeriet nødvendiggør omlægning eller nyanlæggelse af drænledninger, skal der udarbejdes et projekt herfor, som skal godkendes af Syddjurs Kommune. Alle eventuelle omkostninger i denne forbindelse er sælger uvedkommende. 6. Arkæologi Køber accepterer, at der ikke over for sælger kan gøres krav gældende på erstatning eller på forholdsmæssigt afslag i købesummen for forsinkelser, omkostninger eller begrænsninger i udnyttelsen af grunden som følge af uforudsete og ikke opdagede arkæologiske forhold. 7. Jordforurening Sælger er ikke som hidtidig ejer eller som myndighed bekendt med forureningsforekomster på grunden. Side 3

4 Grunden overdrages uden ansvar for sælger for forurening på grunden. Hvis grunden tidligere har været anvendt som landbrugsjord, er den normalt ikke kortlagt efter jordforureningsloven, og der er dermed ikke fundet anledning til at foretage undersøgelser for forurening. Køber accepterer således, at der ikke over for sælger kan gøres krav gældende på erstatning eller på forholdsmæssigt afslag i købesummen for forsinkelser, omkostninger eller begrænsninger i udnyttelsen af grunden som følge af ikke opdagede forureningsforekomster eller købers foranstaltning af forureningsundersøgelser. Opmærksomheden henledes særskilt på den ændring i lov om forurenet jord, som med virkning fra kategoriserer jord beliggende i byzone som jord, der kan være lettere forurenet. Dermed kan jorden være omfattet af lovændringen. For køber betyder dette konkret, at der skal ske anmeldelse i henhold til lovens 50 ved opgravning og flytning af jord. Information mv. findes på under erhvervsaffald. 8. Sælgers oplysninger Sælger oplyser, at der ikke på grunden findes skov eller fredsskovpligtigt areal. Sælger erklærer, at der ikke verserer miljø- eller erstatningssager vedrørende grunden samt, at der sælger bekendt ikke på noget tidspunkt er stillet krav eller givet påbud i henhold til miljølovgivningen, som ikke er efterkommet. Sælger oplyser, at der ikke påhviler grunden gæld vedrørende vej, vand, kloak, fortov, rensningsanlæg eller øvrige anlæg. 9. Overtagelse Overtagelse sker efter nærmere aftale mellem tilbudsgiver og sælger, dog senest 2 måneder efter sælgers accept af købstilbud. Overtagelsesdagen er skæringsdag for udgifter og indtægter vedrørende det solgte. Køber udfærdiger refusionsopgørelse med overtagelsesdagen som skæringsdag. Saldoen heraf berigtiges kontant 10 dage efter påkrav. Køber er ansvarlig for, at alle terminsydelser samt ejendomsskatter, der forfalder til betaling efter overtagelsesdagen, betales rettidigt, uanset om opkrævning måtte være fremkommet. Endeligt skøde signeres senest dagen før overtagelsesdagen. 10. Købesummen Købesummen betales af to omgange. Når et købstilbud accepteres af sælger, overføres kr. til sælger inden 8 dage. Resten af købesummen forfalder på overtagelsesdagen. Hele købesummen skal dermed være til sælgers disposition senest på overtagelsesdagen. Side 4

5 Købesummen erlægges ved indbetaling til Danbolig, Kolind. Købesummen forrentes fra forfaldsdagen til betaling sker med årlig rente svarende til Nationalbankens officielle referencesats med et tillæg på 7 %. Grunden overtages fri for pantegæld. Hvis den endelige opmåling af grunden viser en afvigelse fra det i udbudsmaterialet angivne, foretages der ingen forholdsmæssig regulering af købesummen, medmindre arealafvigelsen er på mere end 10 %. 11. Omkostninger Køber forestår udarbejdelse og tinglysning af skøde og afholder omkostningerne ved dette. Desuden afholder køber omkostninger til udarbejdelse af refusionsopgørelse, jf. pkt. 9 I det omfang der har medvirket advokat / rådgiver, afholder hver part egne omkostninger hertil. 12. Særlige vilkår Da der er tale om salg af en grund til en privatperson, er salget omfattet af lovbekendtgørelse nr. 148 af 15. februar 2013 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., og ifølge denne lov, kan køber træde tilbage fra handlen (fortryde en aftale om køb af fast ejendom m.v.) inden 6 hverdage mod betaling af 1 % af købesummen. Se nærmere i særskilt dokument, som skal underskrives sammen med underskrevet tilbudsblanket eller lignende. Side 5

6

7 Version Ryomgård Lokalplan nr. 310 Boligområde ved P. Vejsgaardsvænget, Ryomgård - etape II

8 Version af TDS Yderligere information kan fås hos: SYDDJURS KOMMUNE Planafdelingen Hovedpostadresse: Hovedgaden Rønde Tlf Planafdelingen er lokaliseret i administrationsbygningen i Ebeltoft på Lundbergsvej 2 Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Planlægningschef Mika Leth Pedersen Planlægger Lotte E. Asving Denne lokalplan kan ses og hentes på: eller på Lokalplanen er udarbejdet af: Planafdelingen i samarbejde med Landinspektørfi maet Kjær Kortgrundlag: Matrikelkort og topografi skekort: KMS TK-kort: Kortcenter.dk Ortofotos: COWI HVAD ER EN LOKALPLAN? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for, - hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Bestemmelserne, der er konkrete regler for hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for grundejeren og Byrådet. Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende for grundejeren og Byrådet. Øvrige bilag, der fx viser Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, trafik eller vindmøller, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanene bestemmelser. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde. Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt. Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.

9 INDHOLD REDEGØRELSE... 1 Lokalplanens område... 1 Lokalplanens baggrund... 3 Lokalplanens indhold... 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 9 Regionplan Kommuneplanen... 9 Servitutter Miljøvurdering Dige Vandløb Arkæologiske forhold Forsyningsforhold Varmeplan Spildevand Vandforsyning Renovation Paraboler og antenner Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Lokalplanens tilvejebringelse LOKALPLANBESTEMMELSER Formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej-, sti- og parkeringsforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Servitutter Tekniske forsyninger m.m Grundejerforening Forudsætninger for ibrugtagning Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegninger KORTBILAG KORTBILAG

10 Saabydal Børnehave Vejsgaardsvænget P. Dagplejecenter Ældrecenter Marienhoffskolen Midtdjurshallen Oversigtskort over området i målforhold 1: Diger NBL Målsat vandløb

11 Redegørelse REDEGØRELSE LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanen omfatter et område på ca. 20,4 ha beliggende i den nordvestlige del af Ryomgård. Området ligger nord for Marienhoffskolen på kanten af det smukke dalstrøg ved Saabydal, og udgør et attraktivt bosætningsområde med Ryomgårds veludbyggede net af institutioner, dagligvarebutikker, foreninger og kulturtilbud. Med en fl ot landskabelig placering giver området desuden gode fritidsmuligheder, og kan tiltrække børnefamilier fra større byer som Århus og Randers, bl.a med Grenåbanen som en vigtig faktor. Området har et samlet terrænfald på ca. 17 meter fra øst til vest, med et kraftigt fald på ca. 10 meter længst mod vest mod Saabydalgrøften. Områdets høje beliggenhed giver samtidig gode kig mod syd udover Ryom ådal syd for Ryomgård. Områderne mod nord og vest anvendes idag til landbrugsområder, og grænser mod øst op mod eksisterende boligbebyggelse ved Marienhoffvej. Mod sydøst grænser området op til åben-lav boligbebyggelse, der ugør 1. etape af udbygningen af P. Vejsgaardsvænget omfattet af Lokalplan nr. 97. Mod syd ligger Marienhoffskolen og idrætshal. Lokalplanområdet er i landzone og overføres til byzone med lokalplanens endelige vedtagelse. Billeder fra området. På modstående side området set fra vest. På denne side fra venstre set fra det nuværende byskilt ved den nordvestlige indkørsel til Ryomgård og et tidligt stadie af det nu næsten udbyggede område indenfor Lokalplan nr

12 Redegørelse Området som helhed lægger op til to forskellige bebyggelsestyper, med det fl ade og mere åbne terræn mod nord, og det mere kuperede og lukkede mod syd. Landskabet trænger sig på fra vest, byen trænger sig på fra øst. Principsnit Såby dal. Bunden af dalen fremstår i et vildt og varieret plante- og dyreliv. Længere oppe af skrænterne trænger de omkringliggende markjorde sig på. Helhedsplan og principper for en nordvestlig byudvikling i Ryomgård udarbejdet af Møller og Grønbørg A/S i forbindelse med projekt om udvikling af herlighedsværdier i tidligere Midtdjurs Kommune. 2

13 Redegørelse LOKALPLANENS BAGGRUND Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af stor efterspørgsel efter attraktive byggegrunde i Ryomgård. I tidligere Midtdjurs Kommune blev der i arbejdet med et projekt med titlen Partnerskab om byudvikling i og omkring de naturlige herlighedsværdier på landet, hvor der som et idéprojekt blev udarbejdet en perspektivskitse af Møller & Grønborg for byudviklingen i Ryomgård. Helhedsplanen, som er vist på modstående side, udlægger et åben-lavt boligområde i den nordligste del af Ryomgård. Helhedsplanen udlægger store grunde med brede vejudlæg, så landskabet fletter sig ind i bebyggelsen og skaber en sammensmeltning af byen og det åbne landskab. Denne lokalplan udgør etape II i plan nord, og skal sikre en fremtidig mulighed for udbygning af den resterende helhedsplan. Syddjurs Kommune ønsker at der i planlægningen indarbejdes gennemgående principper om bæredygtighed og sundhed. Med lokalplanen udlægges et delområde til kun at indeholde lavenergiboliger, der skal fungere som eksempelprojekt for kommende boligområder. Der indarbejdes store grønne friarealer og sammenhængende stisystemer i området, der sikrer mulighed for bevægelse og oplevelse af landskabet omkring. 3

14 Lokalplan nr. 310 Redegørelse Illustrationsplan - et eksempel på hvordan planen kan virkeliggøres. 38 III Vb Va P. Vejsgaardsvæ nge t III II hoffvej Marien IV 36 I Vb Målestok ca. 1:4000 4

15 Redegørelse LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanområdet giver mulighed for at udstykke ca. 68 nye parceller til åben/lave grunde og 2 storparceller, hvor der kan opføres ca. 60 tæt/lave helårsboliger. Storparcellerne kan alternativt anvendes til ca. 17 åben-lave parcelhusgrunde. Det er lokalplanens formål, at sikre det fremtidige boligområdes tilpasning til det eksisterende terræn, så de naturlige landskabskvaliteter i området bevares. Oplevelsen af landskabet for beboere i området skal sikres, bl.a. med direkte adgang og udsyn til landskabet langs brede vejudlæg og fælles friarealer og et sammenhængende stiforløb, der sikrer muligheden for at færdes i naturen. Delområder Lokalplanområdet inddeles i 5 delområder: Delområde I - II udlægges til åben-lav helårsboligbebyggelse, hvor der fastlægges en bebyggelsesprocent på 25. Delområde II udlægges til lavenergiboliger indenfor lavenergiklasse 2. Delområde III udlægges til tæt-lav helårsboligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30, der udformes med et ensartet udtryk og materialevalg for hver storparcel. Alternativt kan delområde III anvendes til åben-lave parceller med en maksimal bebyggelsesprocent på 25 i overensstemmelse med alternativ udstykningsplan som vist på side 6. Delområde IV udlægges til overordnet stamvej med allétræer og stier og rundkørsel, der forbinder Marienhoffvej, Søparken og P. Vejsgaardsvænget. Rundkørslen skal fungere som fartdæmpning ved indkørsel til Ryomgård fra nordvest. Delområde V udlægges til fælles friarealer der skal friholdes for bebyggelse. Bebyggelsens omfang og placering Delområde I-II udstykkes med store grundstørrelser på mindst 900 m², der skal styrke områdets landskabelige karakter. For at sikre at nye huse ikke bliver dominerende i landskabet, kan der på grunde over 1400 m² kun opføres et samlet boligareal på maksimalt 350 m². Der fastlægges byggelinier på 5 m fra skel mod veje, stier og fællesarealer. Ny bebyggelse må opføres i en maksimal højde på 7, 5 meter, i op til 2 etager inkl. kælder. Bebyggelsens ydre fremtræden skal holdes inden for jordfarveskalaen, så det samlede udtryk i området, harmonerer med områdets landskabelige karakter. Delområde II - Lavenergiboliger Med en planlovsændring i sommeren 2007, er der åbnet mulighed for at kommunen kan stille krav om, at der i et område skal opføres lavenergiboliger. Med kommende stramninger i energibestemmelser og Syddjurs Kommunes ønske om at skabe en bæredygtig kommune udlægges delområde II til lavenergiboliger inden for lavenergiklasse 2, med et samlet energiforbrug på 25 procent mindre end minimumskrav i Bygningsreglement 08. Området kan fungere som eksempelområde for fremtidige boligområder i kommunen. 5

16 Lokalplan nr. 310 Redegørelse Alternativ illustrationsplan med åben-lav bebyggelse i delområde IV - et eksempel på hvordan planen kan virkeliggøres. 38 III Vb Va P. Vejsgaardsvæ nge t III II hoffvej Marien IV 36 I Vb Målestok ca. 1:4000 6

17 Redegørelse Lavenergiboliger Lokalplanen stiller kun krav om lavenergiboliger i delområde II. Der er dog mulighed for at opføre lavenergiboliger på alle boliggrunde, og kommunen har pligt til at dispensere fra tilslutningspligten ved byggeansøgning om opførelse af lavenergiboliger, der overholder kravene til lavenergiklasse 1 og 2 i henhold til Bygningsreglement 08. De byggetekniske løsninger til lavenergiboliger er de seneste år udviklet så langt, at den økonomiske merudgift ved opførelse af lavenergiboliger sat i forhold til traditionelle typehuse, er minimeret og det lavere energiforbrug ophæver den økonomiske forskel over en stadig kortere periode. Der fi ndes allerede masser af eksempler på lavenergiboliger, der viser at der ikke skal indgås kompromis med hverken funktionalitet, arkitektur eller komfort i en lavenergibolig. Yderligere fordele er desuden et bedre indeklima, med bedre sundhed og velvære til følge og naturligvis et bidrag til at mindske det samlede CO² udslip. Der er bl.a. i Køge Kommune og Stenløse Kommune udlagt områder til lavenergiboliger, der har resulteret i yderligere udvikling af parcelhuse, der overholder kravene til lavenergiklasse 1 og 2. I Køge Kommune er opført lavenergiboliger i et større område, hvor fl ere tegnestuer og typehusproducenter har udviklet lavenergiboliger. Flere er svanemærkede huse, der sikrer en miljørigtig håndtering under byggeprocessen og at der ikke sker brug af miljøskadelige stoffer. Enkelte eksempler på huse fra projektet kan ses ovenfor, og du kan læse mere på; Ligeledes er der i Stenløse Kommune opført både åben og tæt-lave lavenergiboliger i et større boligområde i Stenløse syd. Eksempler på dette kan ses på; Nedenfor er desuden oplistet eksempler på hjemmesider, hvor du kan læse mere om lavenergiboliger og energispareråd; Eksempler på lavenergiboliger fra projekt om Fremtidens Parcelhuse, udviklet i forbindelse med lokalplanområde i Køge Kommune. Fra venstre boliger udarbejdet af, arkitekterne Køge A-S, Danhaus Bolig a-s, ogthyholm Huse. Skitse af områdets møde med landskabet som området kunne komme til at se ud. Langs skel på de yderste grunde etableres ens hække af blågrøn rose, og der etableres beplantning ved boligvejene, der fl etter landskabet ind i bebyggelsen. 7

18 Redegørelse Blågrøn rose. Delområde III Ny bebyggelse i delområde III må opføres i 2 etager i op til 6 meters højde. Med områdets terrænfald skabes der derved mulighed for, at der fra eksisterende boliger kan ses henover bebyggelsen fra 1. sals højde. Indenfor hver storparcel skal sikres fællesareal, med plads til parkering, renovation, vejareal og vendeplads. Veje, stier og parkering P. Vejsgaardsvænget, markeret som vej A-A på kortbilag 2, udlægges som offentlig vej, der forbindes til Marienhoffvej ved Søparken med en rundkørsel. Rundkørslen vil skabe en naturlig fartdæmpning ved ankomst til byen fra nordvest og god trafiksikkerhed for områdets interne trafik. Rundkørslen skal anlægges med asfaltbelægning og græsrabatter. Rundkørslen anlægges i forbindelse med områdets videre udbygning af bygherre. Boligveje i delområde I-II udlægges som brede vejudlæg, der skal fungere som et fælles friareal med forbindelse til det åbne landskab for vejens beboere. Boligvejene skal medvirke til at skabe et åbent og grønt miljø i boligområdet og formidle overgangen mellem det åbne landskab og boligområde. Boligvejene skal udformes i princippet som vist på kortbilag 2, med sving der skal sikre lav hastighed, så området kan fungere som fælles opholdsareal for beboerne. Der etableres vendepladser for enden af boligvejene, der skal udføres i armeret græsbelægning. Herudover skal der anlægges et areal centralt på boligvejen med en fast belægning, til dels at skabe ophold i vejforløbet, dels at skabe samlingspunkt for boligvejens beboere. Stier i delområde V udlægges i en bredde på mindst 3 meter med en grusbelægning på 1,5 m. Stier mellem parcellerne i delområde I anlægges i en bredde på mindst 5 m og belægning på mindst 2 m. Der kan indenfor delområde Vb udlægges trampestier, der skal placeres med mindst 10 meters afstand til boligparcellerne. Belysning Det skal sikres, at belsyning langs 1. etape af P. Vejsgaardsvænget fortsættes indenfor lokalplanområdet, så der skabes en ensartet belysning hvad angår type og afstand mellem lyskilderne. Langs boligvejene skal belysning etableres med parkarmatur/pullerter med en lyspunkthøjde på maksimalt 1,0 m, for at mindske synligheden set fra det åbne land. Ubebyggede arealer Ubebyggede arealer skal ved beplantning og pleje gives et ordentligt udseende. Der udlægges areal til beplantningsbælter ved afslutningen af boligvejene mod landskabet i delområde I. Beplantningen skal sikre udsynet til landskabet, men alligevel være rumskabende i det brede vejudlæg, og skal derfor etableres som lav buskbeplantning, hvor der kan plantes enkelte frugttræer som det er vist på princip for buskbeplantning side 18. Beplantningsbælte placeret langs lokalplanområdets sydlige grænse, skal beplantes med samme type beplantning som det er tilfældet ved beplantningsbælte indenfor område mod vest, omfattet af Lokalplan nr. 97. I delområde Va udlægges areal til et beplantningsbælte langs den østlige grænse 8

19 Redegørelse mod Marienhoffvej, samt trægrupper mod eksisterende boligbebyggelse. Beplantningen skal sikre afstand til Marienhoffvej og eksisterende bebyggelse og styrke områdets grønne karakter. For at skabe en sammenhængende overgang fra boligparcellernes afslutning mod det åbne land, skal der som angivet på kortbilag 2 sikres en ca 1½ meter bred hækbeplantning af blågrøn rose, der plantes og vedligeholdes i en højde på 0,8-1,0 m. Der må opstilles redskaber til leg og ophold indenfor delområde Va, samt et redskabsskur på maksimalt 35 m2 og en højde på 3,0 meter. Der må ikke placeres nogen form for bebyggelse eller redskaber indenfor delområde Vb, med undtagelse af tekniske anlæg til områdets forsyning og regnvandsbassiner, der tilpasses terrænet og skærmes visuelt med beplantning. Indenfor delområde Vb kan eksisterende lovlig anvendelse til landbrugsmæssig drift indenfor matrikel nr. 3ad fortsætte, da anvendelsen stadig harmonerer med den landskabskarakter, der skal karakterisere de fælles opholdsarealer. Ved en ændring af anvendelsen, skal området overgå til at blive en del af de fælles friarealer. Arealet er markeret med mørkegrønt på illustrationsplaner side 4 og 6. Grundejerforening Der skal stiftes en grundejerforening til at varetage grundejernes fælles interesser i lokalplanområdet. Foreningens rettigheder og pligter fremgår af lokalplanens 11. Grundejerforeningen skal bl.a stå for udarbejdelse af plejeplan for etablering og vedligeholdelse af de fælles friarealer, der skal godkendes af Syddjurs Kommune. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING REGIONPLAN 2005 Lokalplanområdet er i overensstemmelse med Regionplan 2005 der udlægger et større område til muligt byvækstområde, hvor lokalplanområdet indgår. Retningslinie 1.4 foreskriver dog bl.a., klare grænser mellem by og land og at planlægning af byudvikling skal ske under hensyn til mulighederne for at etablere en effektiv kollektiv trafi kbetjening, herunder at det bør sikres en høj arealudnyttelse i stationsnære bydele. Området er udlagt med store grundstørrelser og grønne arealer, for at sammenflette byen og det åbne land, samt give mulighed for god tilgængelighed til områdets grønne områder. Arealforbruget er derfor forholdsvist stort, idet hensynet til områdets placering mod det åbne landskab er prioriteret i disponeringen af lokalplanen. Området er ikke placeret stationsnært i Ryomgård. Det er på den baggrund Syddjurs Kommunes vurdering, at lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan KOMMUNEPLANEN Størstedelen af lokalplanområdet er i Midtdjurs Kommuneplan omfattet af rammeområde B105, med følgende rammebestemmelser: 9

20 Redegørelse Områdets anvendelse: åben-lav og tæt-lav bebyggelse med tilhørende faciliteter og boligorienterede erhvervstyper samt offentlige formål, der efter kommunalbestyrelsens vurdering kan indpasses uden genevirkninger for den omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsesprocent: for området under et må ikke overstige 30 %, 25 for åben-lav og 35 for tæt-lav. Etageantal: 2 Bygningshøjde: Højst 8,5 m. Zoneforhold: Landzone. En større del af området overføres til byzone ved endelig vedtagelse af en lokalplan. Da nærværende lokalplanområde er større end det eksisterende rammeomåde fremlægges sideløbende med lokalplanen Forslag til Kommuneplantillæg nr. 9 til Midtdjurs Kommuneplan , der justerer rammeområdets afgrænsning samt udlægger en del af området til grønt friareal i landzone. Kommuneplantillægget er indsat bagerst i lokalplanen som bilag. SERVITUTTER Der fi ndes ikke tilstandsservitutter eller private servitutter indenfor lokalplanområdet, der er uforenelige med lokalplanen. MILJØVURDERING I henhold til 3 stk. 1, nr. 1 i lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal der udarbej des en miljøvurdering, når der i medfør af planloven tilvejebringes lokalplaner. Dog er det sådan jf. lovens 3 stk. 2, at såfremt planen ikke er omfattet af bilag 3 og 4, skal der kun udarbejdes en miljøvurdering, hvis planen må antages at have væsentlig indvirkning på miljøet. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen er der udarbejdet en screening af planforslagene. Det vurderes heri, at området fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan, hvorfor det er Syddjurs Kommunes vurdering, at planerne ikke skal miljøvurderes. Oplysningerne om miljøvurdering samt klagevejledning herom offentliggøres sammen med bekendtgørelsen af nærværende planforslag. DIGE Langs områdets afgrænsning mod vest løber et dige beskyttet af Naturbeskyttelsesloven. Diger må i henhold til Naturbeskyttelsesloven ikke ødelægges eller gennembrydes. Lokalplanen udlægger et bredt område mellem bebyggelsen og diget som grønt, ubebygget område, der således sikrer digets bevaring. VANDLØB Der løber langs diget et målsat vandløb, der ligeledes beskyttes med lokalplanens friholdelse af omgivelserne omkring vandløbet. Lokalplanen fastlægger desuden bestemmelser om, at spilde- tag- og overfl adevand skal separatkloakeres og vandet ledes kontrolleret til vandløbet, som beskrevet i nedenstående afsnit om Spildevand. ARKÆOLOGISKE FORHOLD Lokalplanforslaget tilsendes det lokale museum med henblik på, at der foretages en arkivalsk kontrol og en besigtigelse af lokalplanområdet for en vurdering om 10