Håndbog om almene boliger. - Spilleregler for bestyrelser, beboere og ansatte i den almene boligsektor

Transkript

1 Håndbog om almene boliger - Spilleregler for bestyrelser, beboere og ansatte i den almene boligsektor

2 Indhold Introduktion Den almene sektor i historiens lys Indledning Boligpolitikken og markedskræfterne Boligbevægelsens pionerer Boligkommissionen Fællesorganisationen Tiden efter 2. Verdenskrig Den boligsociale linje Boligministeriet og Statens Byggeforskningsinstitut Tempo, tempo, tempo - i 1960 erne Udviklingen i 1970 erne - de private typehuses vækst Livet mellem husene En ny boligpolitisk fase Sociale problemer og imageproblemer Udviklingen i 1990 erne Beboerdemokratiet som en vej frem Det danske boligmarked Indledning Flere boligmarkeder Den danske velfærdsstat De forskellige ejerformers betydning Enfamilieshusets historie Ejerlejlighedens historie Andelsboligens historie Den private udlejningsboligs historie Den almene boligs historie Den almene sektors konkurrenceevne sammenholdt med de øvrige boligformer Den nærmeste konkurrent: De private udlejningsboliger Den største konkurrent: Det individuelt ejede enfamilieshus Den almene boligs fremtid

3 3 Boligorganisationen Indledning Introduktion - hvad er en almen boligorganisation? Hvordan stifter man en almen boligorganisation? Lovgivningen for almene boliger Specielt om vedtægter De forskellige typer boligorganisationer Opbygningen i en almen andelsboligorganisation Beboerdemokratiet og boligorganisationens struktur Øverste myndighed (Generalforsamling/repræsentantskab) Boligorganisationens bestyrelse Afdelingsmødet og afdelingsbestyrelsen Hvem beslutter hvad? Sideaktiviteter Afsluttende om beboerdemokratiet Boligafdelingen Indledning Introduktion - hvad er en almen boligafdeling? Afdelingsmødet og afdelingsbestyrelsen Afdelingsbestyrelsens arbejdsopgaver Ansvar og kompetence Afdelingernes udgifter til administration Boligafdelingens juridiske status Afdelingsmødet i detaljen Specielt om dirigentens rolle Specielt om budgettet Specielt om urafstemninger Urafstemningen i praksis Afdelingsbestyrelsen i hverdagen Almen god ledelse Skriftlighed om beslutninger Afdelingsbestyrelsen og økonomi Afdelingsbestyrelsen og underskrift på kontrakter Hjemmeside for afdelingen Beboerblad Lokal-tv

4 5 Beboeren Indledning Lejeforholdet og lejekontrakten Indflytning Lejebetaling Betaling af varme og vand Betaling for andre leverancer Vedligeholdelse Indvendig vedligeholdelse - hvem har vedligeholdelsespligten? Udvendig vedligeholdelse - hvem har vedligeholdelsespligten? Valg af vedligeholdelsesordning og vedligeholdelsesreglement m.m Vedligeholdelsesreglementet Mangler ved lejemålet Forskellige typer af mangler Klagemuligheder i sager om mangler Beboerens mulighed for at forbedre og forandre boligen Råderet Installationsretten Individuelle moderniseringer kollektiv råderet Fremleje Bytte Bytning med specielle typer af boliger Fortsættelse af lejemålet Fortsættelse ved død, flytning til plejehjem m.v Fortsættelse ved separation og skilsmisse Specielt om husstand Fortsættelse ved samlivsophævelse Opsigelse og ophævelse Opsigelse Ophævelse Husorden Specielt om husdyr Tilladelser Tilladelser i praksis Ansvar Konflikter Fraflytning Mere om fraflytningsbekendtgørelsen Forsendelsesmetoder

5 6 Driften i en boligorganisation Indledning Udlejning Udlejning af almene familieboliger Ventelistesystemet Andre former for udlejning Kommunal godkendelse Beboermaksimum Afvisning Boliggarantibevis Udlejning af almene ungdomsboliger Udlejning af almene ældreboliger Adgang til boligen Beboeren giver selv adgang Beboeren giver ikke adgang Specielt om varsling af arbejder i det lejede Inde i lejemålet Forsikringer i boligorganisationen og boligafdelingerne Forsikringer i boligafdelingerne Boligorganisationens forsikringer Energimærkning Forsøg i en boligorganisation Salg af almene boliger Sammenlægning af boligorganisationer Sammenlægning af boligafdelinger Bestyrelsesansvar Habilitet Udbudsregler Den almene boligsektors økonomi og fonde Indledning Økonomien i boligafdelingen Huslejens sammensætning Overskud og underskud Udgifter og opførelsestidspunkt Økonomien i boligorganisationen Administration Overskud og underskud Boligorganisationens egenkapital

6 7.4 Landsbyggefonden Landsbyggefondens indtægter Hvad anvendes midlerne til? Byggeskadefonden Nybyggeri og renovering Indledning Nybyggeri Parterne i en byggesag Omfanget af nybyggeri af almene boliger Finansiering Godkendelsesproceduren og byggeriets opførelse Valg af afdelingsbestyrelse i nyoprettede boligafdelinger års garantiperiode års eftersynet Specielt om sikkerhedsstillelse Specielt om erhverv Renoveringsopgaver i eksisterende boligafdelinger Parterne i en renoveringssag En renoveringssags typiske forløb års garantiperiode års eftersynet Specielt om sikkerhedsstillelse Eventuelle tvister Omverdenen Indledning Beboerklagenævn Beboerklagenævnets kompetence Hvornår er beboerklagenævnet 1. instans? Boligretten Det kommunale tilsyn Hvad går tilsynet ud på? Kommunens sanktionsmuligheder Specielt om kommunale repræsentanter i boligorganisationens bestyrelse Velfærdsministeriets rolle Boligselskabernes Landsforening

7 Kilder Figuroversigt Bilag: Oversigt over de vigtigste regler på det almene område: Anvendte forkortelser Stikordsregister

8 Når lejeaftalen er opsagt, kan beboeren ikke længere kræve, at der udføres indvendig vedligeholdelse 93. Kontoen for indvendig vedligeholdelse videreføres, og den nye beboer skal have oplyst startsaldoen på kontoen 94. Beboeren i et lejemål med B-ordning skal også have besked om saldoen på vedligeholdelseskontoen, hver gang der er brugt penge på kontoen og mindst 1 gang årligt, nemlig senest 3 måneder efter regnskabsårets afslutning 95. I praksis ses det tit, at saldoen på vedligeholdelseskontoen fremgår af girokortet til husleje opkrævningen eller BS-meddelelsen Udvendig vedligeholdelse - hvem har vedligeholdelsespligten? Udvendig vedligeholdelse er alt andet end maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling, uanset om vedligeholdelsen vedrører ind- eller udvendige bygningsdele. Det er udlejer, der har pligten til at sørge for den udvendige vedligeholdelse Det er udlejer (boligorganisationen), der har pligten til at sørge for den udvendige vedligeholdelse. Udlejer har også pligt til at renholde ejendommen og sørge for sædvanlig belysning, jf. lov om leje af almene boliger 24, stk. 2. Det er dog beboeren, der har pligt til at vedligeholde og forny låse og nøgler, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten eller fremgår af vedligeholdelsesreglementet. Beboeren har også pligt til at renholde sit lejemål. Beboeren kan herudover i et vedligeholdelsesreglement pålægges pligt til at vedligeholde og renholde visse nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer samt pligt til at vedligeholde og renholde f.eks. udvendigt træværk, jf. lov om leje af almene boliger 24, stk. 4. Beboerne skal i givet fald selv vaske trapperne i opgangen eller selv male træværket uden for boligen afhængigt af hvad der er besluttet. Hvis man ikke har fastsat sådanne regler i vedligeholdelsesreglementet, kan udlejer (boligorganisationen) indgå in- 93 Jf. vedligeholdelsesbkg. 10, stk Jf. vedligeholdelsesbkg. 10, stk Jf. vedligeholdelsesbkg. 10, stk. 2 og

9 dividuelle aftaler med den enkelte beboer, om at beboeren overtager den pågældende pligt. Uanset hvordan ordningen er skruet sammen, vil det afspejle sig i huslejen, hvis beboerne har en udvidet vedligeholdelsespligt. Der er meget vedligeholdelse ved ejendomme. Boligselskabet AKB, København, Karré 18, Wagnersvej. Foto: Marianne Svolgaard. Man skal være opmærksom på, at det er nødvendigt at tage særlige hensyn til de beboere i afdelingen, som har svært ved at udføre arbejdet, f.eks. på grund af sygdom eller handicaps Valg af vedligeholdelsesordning og vedligeholdelsesreglement m.m. Det er boligorganisationens øverste myndighed, der bestemmer, om der skal være A- eller B-ordning, og hvordan vedligeholdelsesreglementet skal udformes. Det vil med andre ord sige, at kompetencen hører under repræsentantskabet Eller generalforsamlingen hvis der er tale om en almen andelsboligorganisation med en generalforsamling som øverste myndighed. 145

10 Den øverste myndighed kan dog vælge at delegere sin kompetence til boligorganisationens bestyrelse eller til afdelingsmødet i den enkelte boligafdeling. Det er vigtigt at have styr på, hvilket organ der kan træffe beslutning om vedligeholdelsesreglementet. Hvis beslutningen ikke er truffet af det rigtige organ, kan man risikere at stå med et ugyldigt vedligeholdelsesreglement. Figur 11 Hvem bestemmer vedr. vedligeholdelsesreglement og valg af vedligeholdelsesordning? Hvem bestemmer? Øverste myndighed Afdelingsmødet Man kan skifte vedligeholdelsesordning i boligafdelingen 97. En sådan beslutning vil have virkning for alle beboere i boligafdelingen, hvis vedligeholdelsesreglementet ændres tilsvarende, og beboerne får besked herom 98. Dette indebærer, at der i lejekontrakten kan stå, at der er B-ordning i afdelin- Organisationsbestyrelsen Øverste myndighed kan delegere kompetence vedrørende beslutning om vedligeholdelsesreglement og valg af vedligeholdelsesordning. Der kan godt være forskellige vedligeholdelsesordninger i samme boligafdeling, hvis der er forskellige boligtyper. F.eks. kan ungdomsboligerne i boligafdelingen have B-ordning, mens familieboligerne har A-ordning. 97 Tidligere kunne man kun skifte vedligeholdelsesordning hver 5. år, men der gælder nu ikke længere nogen tidsmæssige begrænsninger. I praksis kan det dog næppe ske oftere end en gang om året. 98 Jf. LLA 25, stk

11 Denne håndbog handler om den almene bolig, som er en unik boligform for Danmark. Ca. 1 million mennesker bor i boligområder med nærdemokrati. De vælger egne bestyrelser og har stemmeret ved alle større beslutninger. Det er en stor udfordring for enhver at skulle sætte sig ind i reglerne for beboerdemokratiet og for lovgivningens øvrige spilleregler for administration af almene boliger. Du kan hente konkret hjælp i denne grundige håndbog, der egner sig til opslag og uddannelsesformål. Håndbogen er resultatet af et samarbejde mellem en række eksperter i og udenfor KAB. Kapitlerne om jura i forhold til beboere, boligafdelinger og boligorganisationer er skrevet af chefjurist Birthe Houlind. ISBN