SANERING OG GENANVENDELSE AF TILOVERSBLEVNE LANDBRUGSBYGNINGER 3 - FREMGANGSMÅDE

Transkript

1 SANERING OG GENANVENDELSE AF TILOVERSBLEVNE LANDBRUGSBYGNINGER 3 - FREMGANGSMÅDE

2 SANERING ELLER GENANVENDELSE AF TILOVERSBLEVNE LANDBRUGSBYGNINGER - FREMGANGSMÅDE er udgivet af BEVILLINGSGIVERE SEGES Planter & Miljø Agro Food Park 15 DK 8200 Aarhus N Vil du vide mere, kontakt: Anna Grethe P. Aggerholm, agpa@byggeri-teknik.dk D M Kræn Ole Birkkjær, kob@seges.dk D M UDGIVET I ET PARTNERSKAB MELLEM December 2015 Redaktion Kræn Ole Birkkjær, SEGES Per Kruse, SEGES Fotos Kræn Ole Birkkjær, SEGES Design og layout Connie Vyrtz Pedersen, SEGES Denne publikation må kopieres efter aftale med SEGES P/S. WWW landbrugsinfo.dk/sanering-genanvendelse 2 SIDE INDHOLD 4 Overordnet fremgangsmåde 6 Fremgangsmåde 11 Bevaringsværdig 12 Hvad siger loven?

3 FORORD Udviklingen i landbrugets produktionsformer har medført, at størstedelen af landbrugets bygninger og anlæg opført før 1980 erne står mere eller mindre tomme og overflødiggjorte. Bygningerne pynter ikke, og vi vil gerne inspirere til en oprydning i landskabet. Det handler først og fremmest om at få taget stilling til, hvad der skal ske med bygningerne. Skal de saneres og anvendes til nye formål, eller skal de fjernes? Som inspiration har vi udarbejdet tre pjecer, hvor du får redskaber og ideer til at komme i gang. 1. OPRYDNING MED PLUSSER 2. KORT BESKRIVELSE AF EKSEMPEL-EJENDOMME 3. FREMGANGSMÅDE Vi kommer gerne ud på landmandsmøder og fortæller og viser billeder med eksempler fra praksis. Vi har også ideer til, hvordan landmænd, ejere, lokale rådgivningsvirksomheder og kommuner kan samarbejde om at sanere flere ejendomme på en gang. Sanering af bygningerne kan understøtte væksten i landdistrikterne. Derfor er det vigtigt at skabe overblik over tomme avls- og driftsbygninger og deres placering i området. Måske rummer nogle af dem potentialet til at blive hjemsted for nye virksomheder eller aktiviteter i landdistrikterne. Gode eksempler breder sig ofte som ringe i vandet. Lad os komme i gang! 3

4 OVERORDNET FREMGANGSMÅDE SEGES (Videncentret for Landbrug) og DLBR (Dansk Landbrugs Rådgivning) har fokus på sanering eller genanvendelse af tiloversblevne landbrugsbygninger, hvor formålet er en oprydning i landbrugslandskabet. De første erfaringer er indsamlet, og der er udarbejdet en overordnet fremgangsmåde for sanering, samt en opsummering som afdækker muligheder og begrænsninger. EN FREMGANGSMÅDE I STIKORD SOM GRUNDLAG FOR UDARBEJDELSE AF Sanerings og helhedsplan baseret på simple orthofotos og fotoregistrering. En kortlægning af den kredit- og forsikringsmæssige status og bygningernes status, f.eks. bekendtgjorte bevaringsværdigheder. Driftsøkonomiske muligheder og begrænsninger klarlægges og beregnes ud fra opstillede beregningsmodeller. Kriterier for bedømmelse og evaluering af den enkelte bygning og bygningsdele, herunder, og ikke mindst, at få skabt et overblik over hvad der findes af anlæg og installationer under jordoverfladen. KORTLÆGNING OG PERSPEKTIVERING AF DE MEST RELEVANTE UDFORDRINGER VED SANERING AF LAND- BRUGSBYGNINGER OG AFKLARING AF Virksomheds- og helhedsplan Hvad er målet for ejendommens/bedriftens fremtid? Hvordan skaffes overblik over de mange bygningssæt, som bedriften ofte består af? Kan en helhedsplan være et led i at skabe rum til udvikling? Brugbare/ikke brugbare driftsbygninger i forhold til geografisk placering Kan bygningerne anvendes til f.eks. turisme eller lager? Er muligheden for anden anvendelse afhængig af beliggenheden, f.eks. storbynær, motor- og hovedvejsnær, eller kyst- og naturnær mv.? Omkostninger entreprenør, afgifter, afskrivning mv. Hvordan tolkes en entreprenørs tilbud, i henhold til transport, deponerings- og miljøafgifter mv.? Salg af knust materiale og kulturarvsmaterialer mv. Hvordan gribes det an? Hvordan er ansvarsfordelingen mellem entreprenør og ejer vedrørende arbejdssikkerhed og miljø? 4

5 Miljø, bl.a. i forhold til underjordiske transport- og opbevaringsanlæg Hvem har overblik over, hvad der findes af anlæg i jorden, specielt ved nyerhvervede ejendomme? Hvad skal der til, for at de miljømæssige krav overholdes? Myndigheder og sagsbehandling Det lovmæssige grundlag, procedurer og eventuelle samarbejder mv. Behov for en guide som vejledning, og tjekliste der beskriver proceduren? Hvordan kan der samarbejdes med kommunen om evt. genanvendelse af knust materiale i lokalområdet? Forsikring og panthaver Hvordan er det med bygningen som økonomisk værdigrundlag? Manglende oversigt over forsikringer, nu, under og efter? Behov for en vejledning som guide og tjekliste? Byggeret Mulighed for at flytte retten til og kravet om opførelse af bolig på noterede landbrug - til/på anden lokalitet? 5

6 FREMGANGSMÅDE BYGNINGERS FORFALD Ejeren af en eller flere funktionstømte landbrugsbygninger og anlæg, som ikke mere vil kunne indgå i en nutidig landbrugsproduktion, står overfor at skulle tage stilling til, hvad der skal ske med de bygninger, som uden anvendelse og liv konstant forfalder og mister værdi. Der eksisterer næppe to identiske situationer i det forskelligartede landskab, hvor bygninger og bygningsanlæg over tid er anvendt og udbygget passende til stedet og den enkelte ejers håndtering af landbrugserhvervet. AKTØRERNE Kortlægnings- og vurderingsprocessen vil være ganske omfattende og involvere flere aktører med ejeren som den centrale figur. I første kortlægningsfase er der udpeget tre eksempel-ejendomme i Herning Kommune, hvor ejerne indgår sammen med personer som repræsenterer nedenstående fokusområder, alt efter opgavens kompleksitet. Er beskrevet i pjece 2 - Kort beskrivelse af eksempel-ejendomme. Projektet fokuserer på at kortlægge de værdier, der måtte ligge i de overflødige 60 mil. m² landbrugsbygninger, hvoraf halvdelen skønnes at have en potentiel mulighed for at kunne genanvendes i andre sammenhænge. Kontakt til rådgivning Anmeldelse til kommunen Realkredit Forsikring Byggeri og arkitektur Saneringsog helhedsplan Saneringsog bortskaffelse 6

7 KONTAKT TIL RÅDGIVNING Første besøg har fokus på at skabe et overordnet billede af omfang og kompleksitet. En rådgivningsaftale udfærdiges. Der fastlægges, om det er saneringsmodel A, B eller C, som skal anvendes i sagsforløbet. ANMELDELSE TIL KOMMUNEN Uforpligtende kontakt til og dialog med kommunen for screening af evt. begrænsninger. Der udarbejdes en sanerings- og helhedsplan. Niveauerne aftales alt efter, om der er tale om model A, B eller C. REALKREDIT FORSIKRING BYGGERI OG ARKITEKTUR Hver bygning i det samlede gårdanlæg nummereres, så man igennem forløbet præcist ved, hvilken bygning eller bygninger der er tale om. SANERINGS- OG HELHEDSPLAN Entreprenørfirma (er) opmåler, prissætter og afgiver tilbud. Det valgte entreprenørfirma udfærdiger de krævede dokumentationer, fx vedr. miljøforhold og materialeart og kvalitet. Der aftales, om det er entreprenørfirmaet eller ejeren, som står for bortskaffelse af materialer mv. SANERING OG BORTSKAFFELSE Sanerings- og nedbrydningsarbejdet gennemføres. Bortskaffelse af materialer mv. skal ske efter de til enhver tid gældende regler. Rådgiver kan stå for kontakten med myndighederne. En anmeldelse udfærdiges og sendes til kommunen. Der kan med fordel medsendes en sanerings- og helhedsplan. Realkreditinstitutioner og forsikringsselskaber inddrages, fx med fokus på pantforhold og mulige løsninger desangående. Retableringsarbejdet gennemføres efter den udarbejdede helhedsplan. Forsikringsformerne afklares, samt hvad der kan spares i forsikringspræmie. 7

8 MODELLER Saneringsmodellerne A, B, C er endnu ikke færdigudviklede, men diagrammet på højre side illustrerer idégrundlaget med de forskellige aktørers uafklarede krydsfelter. Vurderingen omfatter: 1. Ejerens ideer, ønsker og økonomiske rammer 2. Rådgivernes værdimæssige vurdering af bygningsanlægget i omgivelserne (Miljø) 3. Rådgivernes værdimæssige vurdering af de enkelte bygningers tilstand 4. Rådgivernes vurdering af nytteværdi: anden anvendelse materialegenbrug 5. Rådgivernes vurdering af andre byggede objekter såvel over som under jorden 6. Entreprenørvurdering af nedbrydning og værdiansættelse af genbrugsmaterialer. Punkt 1 omfatter indledningsvis en nøje samtale mellem ejeren og aktørerne om mål og midler og afslutningsvis en rådgivning på basis af de samlede resultater af vurderingsprocessen. Punkterne vurderes efter en skala fra 0 9 hvor: GOD: MIDDEL: DÅRLIG: FJERNES: 0 Punkt 6 aktiveres/igangsættes når bygninger vurderes til 0 i forhold til ovenstående skala. Kortlægning og vurdering udføres af de bygningsfaglige aktører. 8

9 IMMATERIELLE ASPEKTER/FORHOLD 7. Belåninger (Realkredit) 8. Forsikringer 9. Ejendomssalgsværdi (landbrugsmægler) 10. Driftsøkonomi 11. Kommuneplaner 12. Staten. Punkterne 7 12 vurderes af (eksperter fra) de involverede instanser. FAKTA Eksempel på fakta, som kunne være nogle af de oplysninger, den endelige bygningsevaluering skal bygge på. MODEL A MODEL B MODEL C KOMMUNE RÅDGIVNING PLANLÆGNING PROJEKTERING FORSIKRING REALKREDIT DRIFTSØKONOMI ENTREPRENØR MÆGLING 9

10 Fotos er et vigtigt redskab i forbindelse med registreringen og vurderingen af den enkelte bygning og den endelige beskrivelse af en samlet sanerings- og helhedsplan. Med baggrund i de faktuelle registreringer sammenfattes disse i en samlet bygnings- og anlægsevaluering Ejers ideer og ønsker Historie/kulturmiljø Funktion/nytte Tilstand Økonomi. Byggeår: ændret løbende Anvendelse: Opmagasinering af bl.a. møbler - opført som kostald Beliggenhed: Sammenbygget med laden ligeledes opført i 1906 Sokkel: Pudset beton Ydervægge: Tegl, felter med gasbeton Tag: Bølgeeternit Gavl: Træ Kviste: Pudset tegl 10

11 BEVARINGSVÆRDIG Knud Erik Jensen, Landskonsulent, SEGES Økonomi & Virksomhedsledelse HAR BYGNINGEN BEVARINGSVÆRDI? I forbindelse med planlægning for sanering af landbrugsbygninger, herunder nedrivning eller andre byggearbejder, er det vigtigt at være opmærksom på, om bygningen er registreret som bevaringsværdi eller kunne forudses at blive det. Dermed kan det også få betydning for ejendomshandler. Hvor finder man oplysninger om bevaringsværdi? En bygning kan være tinglyst bygningsfredet. En bygning kan endvidere være bevaringsværdig, når den er optaget som bevaringsværdig i en kommuneplan eller omfattet af et forbud mod nedrivning i en lokalplan eller bygningsvedtægt. Lokalplaner og bygningsvedtægter vil være tinglyste. Det er en kommuneplan derimod ikke. Fastlæggelsen af bevaringsværdi sker i et samarbejde mellem Kulturstyrelsen og kommunen. Kulturstyrelsen fører et register over bevaringsværdige bygninger. Bevaringsværdige bygninger skal tillige indgå i kommuneplanen. Ejeren kan ikke påregne at få besked om registreringen af bevaringsværdi. Registreringen som bevaringsværdi gælder først fra det tidspunkt, hvor registreringen er optaget i kommuneplanen. KONSEKVENSER AF BEVARINGSVÆRDI? En bevaringsværdi har betydning ved ønske om nedrivning af en bygning. Der skal efter de normale regler ske anmeldelse af nedrivning i henhold til bygningsreglementet. Konsekvensen af registrering i kommuneplanen med beva- ringsværdi er, at anmeldelsen skal offentliggøres med frist for indsigelse. Senest to uger efter fristens udløb skal kommunen meddele ejeren, om ansøgningen kan imødekommes. Hvis kommunen ikke vil tillade, at bygningen nedrives, kan kommunen nedlægge et forbud mod nedrivning efter planlovens 14. Et sådant forbud gælder i et år. Hvis kommunen ikke inden da har vedtaget en lokalplan med et nedrivningsforbud, kan bygningen nedrives. Kommunen kan dog også nedlægge et 14 forbud uden at bygningen er registreret som bevaringsværdi, men i disse tilfælde skal en anmeldelse om nedrivning ikke offentliggøres. Hvis lokalplanen gennemføres, kan ejeren begære ejendommen overtaget af kommunen, hvis ejendommen ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde sammenlignet med tilsvarende ejendomme. Der kan være mulighed for at søge tilskud til vedligeholdelse af bevaringsværdige bygninger. Huskeliste ved ejendomshandel Er en eller flere bygninger på ejendommen udpeget som bevaringsværdig bygning i kommuneplanen? Hvilken bevaringsværdi er bygningen tildelt? Er en eller flere bygninger optaget på Kulturstyrelsens liste over bevaringsværdige huse? Se på siden find dit hus her: 11

12 HVAD SIGER LOVEN? Knud Erik Jensen, Landskonsulent, SEGES Økonomi & Virksomhedsledelse Sanering og genanvendelse af bygninger på landet er omfattet af en række love og regler. Flere af reglerne synes at arbejde imod hinanden. Nogle regler har til formål at sikre mere liv på landet, mens andre opstiller begrænsninger for, om en bygning må tages i brug til andet formål. En fællesnævner for lovene er, at man i videst muligt omfang ønsker at beskytte naturen samt de herlighedsværdier, der er forbundet med det åbne land. Beskyttelsen giver sig bl.a. udtryk i, at der findes skrappe regler for, hvor og hvad, man må bygge. Det er således et gennemgående træk i lovgivningen, at boliger og bygninger på landet skal anvendes i relation til landbrugsvirksomhed, men der kan lovligt fraviges i en række situationer. PLANLOVENS REGLER Danmark er opdelt i 1. byzoner, 2. sommerhusområder og 3. landzoner. Rent faktisk har vi også en 4. zone i det åbne land, hvor kommunen kan lægge særligt vægt på udviklingen i et vanskeligt stillet landdistrikt. Som hovedregel kan der ikke i landzone foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer uden landzonetilladelse. Landdistriktsbestemmelsen giver mulighed for udvidelse af eksisterende erhvervsvirksomheder. Bestemmelsen omfatter overflødiggjorte bygninger af enhver art, både tidligere landbrugsbygninger og andre overflødiggjorte bygninger såsom tiloversblevne skoler, andelsmejerier, boliger m.v. Der gives mulighed for at udnytte tiloversblevne bygninger. Det er en konkret vurdering, om der er tale om en overflødiggjort bygning. Det forudsættes, at overflødiggjorte bygninger som udgangspunkt ikke er opført inden for de seneste 5 år. Hvis bygningen har været forladt i længere tid eller er forfalden, gælder de almindelige regler for kommunernes landzoneadministration. UNDTAGELSER FRA LANDZONEBESTEMMELSERNE Planlovens 37 er en særlig vigtig bestemmelse om bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom. Her vil det være muligt at tage sådanne bygninger i brug til håndværks- og industrivirksomhed. Ved mindre butikker må bruttoetagearealet ikke overstige 250 m². Er der flere overflødige bygninger på en landbrugsejendom, kan der kun etableres én bolig i én af disse bygninger. Det er vigtigt at understrege, at denne regel ikke giver mulighed for, at den pågældende beboelse efterfølgende udstykkes og sælges fra som en ejerlejlighed. En ændret anvendelse af en bygning skal altid sagsbehandles af kommunen, indenfor 2 uger. BEVARINGSVÆRDIGE BYGNINGER OG BYGNINGSFREDNING Nogle bygninger er fredet efter bygningsfredningslovens bestemmelser. Det sætter restriktioner på såvel udvendige som indvendige bygningsændringer. En bygningsfredning er tinglyst. Langt flere bygninger er registrerede som bevaringsværdige. Det sker i kommuneplanen eller ved en lokalplan. Hvis det alene er i 12

13 kommuneplanen vil der ikke være noget tinglyst på ejendommen og ejeren vil ikke nødvendigvis have fået besked herom. Status som bevaringsværdig bygning sætter alene restriktioner på udvendige bygningsændringer, som forudsætter en byggetilladelse og/eller landzonetilladelse. Hvis det drejer sig om nedrivning har kommunen 2 uger til at reagere. Accepteres nedrivningen ikke, skal der iværksætte en lokalplanproces. Det har kommunen herefter 1 år til at udarbejde og offentliggøre. SOMMERHUSLOVEN I henhold til loven kræves ved erhvervsmæssig udleje af hus eller husrum tilladelse fra Naturstyrelsen. Praksis er, at der typisk ikke gives tilladelse til mere end 10 ferielejligheder i en overflødiggjort driftsbygning eller stuehus. BYGGELOVEN Selv om der opnås landzonetilladelse til ny- eller ombygning, eller selv om ændret anvendelse af en eksisterende bygning kan iværksættes uden landzonetilladelse, skal man være opmærksom på, at der kan være tale om forhold, som kræver tilladelse efter byggeloven. NATURBESKYTTELSESLOVEN Naturbeskyttelsesloven indeholder flere bygge- og beskyttelseslinjer, som kan få betydning, afhængig af hvilket byggeri eller ændret arealanvendelse, som projektet angår. FREMGANGSMÅDE På baggrund af ovennævnte kan det konstateres, at der er en lang række forhold, man skal være opmærksom på, hvis der ønskes at bygge nyt eller ændre anvendelse af en eksisterende landbrugsejendom. En tidlig sparring med kommunen, kan tilpasse projektet på et tidligt tidspunkt, så der arbejdes videre med en realistisk ide. KILDER: Lov nr. 883 af 18. august 2004 om planlægning (planloven) Vejledning af 16. oktober 2002 om landzoneadministration planlovens Lov nr. 920 af 22. december 1989 om sommerhuse og campering m.v. Lov nr. 452 af 24. juni byggeloven Lov nr. 884 af 18. august 2004 om naturbeskyttelse Mere fyldestgørende oplysninger kan hentes på LandbrugsInfo, Primært indenfor Jura Planlovgivning og VVM. 13

14 SEGES P/S Agro Food Park 15 DK 8200 Aarhus N T E info@seges.dk W seges.dk