gladsaxe.dk Forslag Tillæg 1 til lokalplan 78 Oktobervej i Mørkhøj Nord, Mørkhøj Kvarter

Transkript

1 gladsaxe.dk Forslag Tillæg 1 til lokalplan 78 Oktobervej i Mørkhøj Nord, Mørkhøj Kvarter

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindfl ydelse i planlægningen frem lægges hermed et forslag til lokalplan. Forslaget er fremlagt i perioden Har du indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du skrive til: Gladsaxe Byråd By- og Miljøforvaltningen Rådhus Allé Søborg eller på byplan-dinmening@gladsaxe.dk. Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fast sat til Før en lokalplan vedtages endeligt, behandler Byrådet de modtagne, skrift lige tilkendegivelser og beslutter, hvordan ændrings forslag og indsigelser kan indgå i den færdige plan. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens endelige vedtagelse i den lokale presse og på gladsaxe.dk. Dagsordener til Byrådet og Økonomiudvalgets møder kan ses på kommunens hjemmeside. Dagsorden til Økonomiudvalgets møder lægges på hjemmesiden cirka en uge inden mødets afholdelse. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget kan fås ved hen vendelse til byplanafdelingen, tlf

3 Redegørelse for forslag til tillæg 1 til lokalplan 78 Oktobervej i Mørkhøj Nord, Mørkhøj Kvarter Baggrund Boligområderne i Mørkhøj er udbygget i forskellige perioder siden 1940 erne. Generelt er de oprindelige huse og grunde relativt små i forhold til nutidens standard. Husene på Oktobervej er alle opført i 1960 erne som helt ens selvbyggerhuse. Husene er ca. 103 m², og grundene er ca. 600 m². Af hensyn til selvbyggerhusenes ensartethed har det hidtil ikke været tilladt at opføre tilbygninger til de eksisterende boliger. Der har kun været mulighed for carporte, terrasseoverdækninger og udestuer. Dette tillæg til lokalplan 78 er udarbejdet efter henvendelse fra en række beboere på Oktobervej, som har ønsket at udvide deres bolig med en tilbygning. Tillægget ophæver de bevaringsbestemmelser, som hidtil har forhindret tilbygninger på Oktobervej. Lokalplanens formål Lokalplan 78 skal sikre, at Mørkhøj Nord er et attraktivt boligområde med en grøn karakter. Med dette tillæg til lokalplanen ophæves de hidtidige ensartethedsbestemmelser for selvbyggerhusene på Oktobervej. Desuden justeres bebyggelsesprocenten fra 25 til 30 i alle åben lav boligområder i Mørkhøj Nord. Lokalplanens område Lokalplantillæggets område er sammenfaldende med lokalplan 78. Området omfatter den nordlige del af Mørkhøj mellem Motorringvejen, Mørkhøj Erhvervskvarter, Hillerødmotorvejen, Mørkhøjvej, den tidligere Lundevang Skole og baghaveskellene til ejendomme på Aprilvej. LOKALPLANENS OMRÅDE 3

4 Indhold Selvbyggerhusene på Oktobervej har hidtil været pålagt tre bestemmelser, der har forhindret, at husene kunne udvides med tilbygninger: Lokalplan 78: Selvbyggerhusene på Oktobervej må kun opføres i 1 etage, og taghældningen må højst være Til den enkelte bolig i selvbyggerhusene på Oktobervej kan der efter nærmere angivne retningslinjer godkendt af byrådet opføres en terrasseoverdækning eller en udestue. SELVBYGGERHUSENE PÅ OKTOBERVEJ Der må ikke på etagebebyggelsen på Rybjerg Allé og på selvbyggerhusene finde sådanne forandringer sted, at helhedsindtrykket ændres. Bestemmelserne har skullet sikre bebyggelsens ensartede udseende. Gennem tiden har de fleste huse dog fået hvert sit individuelle præg i form af nye vinduer, tagmateriale og efterisoleret facade, mv. Byrådet har besluttet at ophæve de tre ensartethedsbestemmelser for selvbyggerhusene på Oktobervej, så grundejerne dermed får samme byggemuligheder, som man har i den øvrige del af Mørkhøj Nord. Det betyder, at man fremover vil kunne opføre tilbygninger til den eksisterende bolig eller etablere første sal på husene. Bebyggelse må være 1½ etage og højst 8,5 meter. Der gælder fortsat en byggelinje på 5 meter fra vejskel vil fortsat gælde for etagebebyggelsen på Rybergs Allé. Alle selvbyggerhusene er opført med en garage, der er placeret i naboskel. På de fleste ejendomme er der desuden opført en carport i forlængelse af garagen. Efter bygningsreglementet må der højst være sammenlagt 12 meter bebyggelse i naboskel. Da de to bygninger tilsammen udgør ca. 12 meter, er den tilladte mængde af småbygninger i skel dermed opbrugt for de fleste ejendomme på Oktobervej. Hidtil måtte et haveskur i disse tilfælde derfor ikke opføres nærmere end 2,5 meter fra naboskel. Med lokalplantillægget er de tilladte 12 meter udvidet til 18 meter, så det fremover er muligt at placere nye småbygninger på en hensigtsmæssig måde på ejendommene på Oktobervej. For parcelhuse i Mørkhøj Nord generelt har bebyggelsesprocenten hidtil været fastlagt til 25 %. I 2010 blev beregningsreglerne i bygningsreglementet ændret, hvilket medførte, at Byrådet vedtog at justere bebyggelsesprocenten i kommuneplanen. En sådan ændring får imidlertid først retsvirkning for borgerne, når den er udmøntet i en lokalplan. Kommunen har siden 2010 givet dispensation til at overskride de gældende 25 % op til kommuneplanens 30 %. Med dette lokalplantillæg hæves bebyggelsesprocenten nu officielt for alle åben lav boliger i området til 30 %. 4

5 Med lokalplantillægget udskiftes kortbilaget i lokalplan 78, så det repræsenterer planens gyldighedsområde i dag. Arkitektoniske overvejelser og bevaringsværdi De enkelte huse på Oktobervej repræsenterer ikke nogen særlig arkitektonisk værdi som enkeltbygninger. Ingen af husene er således registeret i Gladsaxe Kommuneatlas over bevaringsværdige bygninger fra Der er tale om jævne typehuse, som er opført uden særlige bygningsdetaljer, som adskiller dem fra andre almindelige parcelhuse. Når de hidtil har været pålagt ensartethedsbestemmelser, skyldes det alene den konsekvente gentagelse af det samme hus langs hele Oktobervej og den historiske kuriositet, den ensartede bebyggelse har udgjort. Det bør tilføjes, at bebyggelsen tidligere har haft et mere ensartet udseende, end den har i dag. Lokalplanens miljømæssige konsekvenser I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer er der gennemført en screening af lokalplanens mulige miljømæssige konsekvenser. Det konkluderes på baggrund af screeningen, at det ikke er nødvendigt at udarbejde en miljørapport. Lokalplanens bestemmelser vil ikke medføre væsentlige ændringer i forhold til de bestående forhold. Kommuneplan Tillæg til lokalplan 78 er i overensstemmelse med Kommuneplan Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Enkeltområder 8.B.1, 4, 5, 8, 9, 10, 11 og 8.D.5 Betegnelse Oktobervej/Juni Allé m.fl. Anvendelse Boligområde (åben lav - tæt lav) og offentlige formål (dagtilbud) Maks. Bebyggelsesprocent 20 (dagtilbud)/ 30 (åben lav)/ 40 (tæt lav) Maks. antal etager 1 (dagtilbud)/ 1½ (åben lav og tæt lav) Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 14 5

6 21. JUNI KL JUNI KL JUNI KL. 19 Skyggediagrammer Illustrationerne til venstre viser bebyggelsen på Oktobervej set fra nord. Med vedtagelse af lokalplantillægget vil det være muligt at lave tilbygninger på husene, svarende til hvad man må i resten af Mørkhøj Nord. På tegningerne er andet hus i rækken således udvidet med en ny første sal med 45 graders taghældning. Husets højde er ca. 8,5 meter. Illustrationerne viser, hvordan de ændrede vilkår vil kunne påvirke en naboejendom i forhold til skyggepåvirkning på forskellige tider af året. Som det ses på de øverste tre billeder, som viser bebyggelsen om sommeren den 21. juni, vil der ikke falde væsentlig skygge i nabohaven fra den nye tilbygning før omkring ved 19-tiden. Ved jævndøgn den 21. marts og 21. september, som er vist på de tre nederste billeder, vil den tilsvarende skygge falde i naboens forhave omkring ved 16-tiden. Denne situation er efter Byrådets vurdering almindelig i ethvert villakvarterer, hvor der er mulighed for byggeri i 1½ etage og med bygningshøjde op til 8,5 meter. Der vil kunne forekomme en vis skyggepåvirkning, men skyggen vil først påvirke på det tidspunkt, hvor solen står lavt på himlen, og hvor også træer og buske kaster lange skygger. På illustrationerne er der tegnet en hæk med højde på 180 cm. 21. MARTS / SEPTEMBER KL MARTS / SEPTEMBER KL MARTS / SEPTEMBER KL. 16 6

7 Tillæg 1 til lokalplan 78 Mørkhøj Nord i Mørkhøj Kvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr af ) med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Dette tillæg til lokalplan 78 har til formål: At sikre området som et attraktivt boligområde med enten åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse At ophæve bestemmelser om ensartethed for selvbyggerhusene på Oktobervej. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses og inddeles i delområder som vist på kortbilag 1. Lokalplanområdet omfatter følgende matrikler samt alle nye matrikler, der udstykkes fra disse: Delområde 1, alle af Mørkhøj By: 4aa, 4ab, 4ac, 4ag, 4ah, 4ai, 4ak, 4al, 4am, 4an, 4ao, 4ap, 4aq, 4ar, 4as, 4at, 4au, 4av, 4ax, 4az, 4aæ, 4aø, 4ba, 4bb, 4bc, 4bd, 4be, 4bf, 4bg, 4bh, 4bi, 4bk, 4bl, 4bm, 4bn, 4bo, 4bp, 4bq, 4br, 4bs, 4bt, 4bu, 4bv, 4bx, 4by, 4bz, 4bæ, 4bø, 4ca, 4cb, 4cc, 4cd, 4ce, 4cf, 4cg, 4ch, 4ci, 4ck, 4cl, 4cm, 4cn, 4co, 4cp, 4cq, 4cr, 4cs, 4ct, 4cu, 4cv, 4cx, 4cy, 4cz, 4cæ, 4cø, 4da, 4db, 4dc, 4dd, 4de, 4df, 4dg, 4dh, 4di, 4dk, 4dl, 4dm, 4dn, 4do, 4dp, 4dq, 4dr, 4ds, 4dt, 4du, 4dv, 4dx, 4dy, 4dz, 4dø, 4ea, 4eb, 4fø, 4ga, 4gb, 4gc, 4gd, 4ge, 4gf, 4gg, 4gh, 4gi, 4gk, 4gl, 4gs, 4gt, 4gu, 4gv, 4gx, 4gy, 4gz, 4gæ, 4gø, 4ha, 4hb, 4hc, 4hd, 4he, 4hf, 4hg, 4hh, 4hi, 4hk, 4hl, 4hm, 4hn, 4ho, 4hp, 4hq, 4hr, 4hs, 4ht, 4hu, 4ih, 4ii, 4ik, 4il, 4kb, 4kc, 4kd, 4ke, 4kf, 4kg, 4kh, 4ki, 4kk, 4kl, 4km, 4kn, 4ko, 4kp, 4kq, 4kr, 4ks, 4kt, 4ku, 4kv, 4kx, 4ky, 4kz, 4kæ, 4kø, 4la, 4lb, 4lc, 4ld, 4le, 4lf, 4lg, 4lh, 4li, 4lk, 4ll, 4lm, 4ln, 4lp, 4lt, 4lu, 4lv, 4lx, 4ly, 4lz, 4læ, 4lø, 4m, 4ma, 4mb, 4mc, 4md, 4me, 4mf, 4mg, 4mm, 4mn, 4mo, 4mp, 4mq, 4mr, 4ms, 4mt, 4mu, 4mv, 4mx, 4my, 4mz, 4mæ, 4mø, 4na, 4nb, 4nc, 4nd, 4ne, 4nf, 4ng, 4nh, 4ni, 4nk, 4nl, 4nm, 4no, 4np, 4nq, 4p, 4pa, 4q, 4r, 4s, 4t, 4u, 4v, 4y, 4z, 4ø, 5aa, 5ab, 5ac, 5ad, 5ae, 5af, 5ag, 5ah, 5ai, 5ak, 5al, 5am, 5an, 5ao, 5ap, 5aq, 5ar, 5as, 5at, 5au, 5av, 5ax, 5ay, 5az, 5aæ, 5aø, 5ba, 5bb, 5bc, 5bd, 5be, 5bf, 5bg, 5bh, 5bi, 5bk, 5bl, 5bm, 5bn, 5bo, 5bp, 5bq, 5br, 5bs, 5bt, 5bu, 5bv, 5bx, 5by, 5bz, 5bæ, 5bø, 5ca, 5cb, 5cc, 5cd, 5ce, 5cf, 5cg, 5ch, 5ci, 5ck, 5cl, 5cm, 5cn, 5co, 5cp, 5cq, 5cr, 5cs, 5ct, 5cu, 5cv, 5cx, 5cy, 5cz, 5cæ, 5cø, 5da, 5dl, 5dm, 5dn, 5do, 5ds, 5dt, 5du, 5dv, 5dx, 5dy, 5dz, 5dæ, 5dø, 5ea, 5eb, 5ec, 5ed, 5ee, 5ef, 5eg, 5eh, 5ei, 5ek, 5el, 5em, 5en, 5eo, 5ep, 5eq, 5er, 5es, 5et, 5eu, 5ev, 5ex, 5ey, 5ez, 5eæ, 5eø, 5f, 5fa, 5fb, 5fc, 5fd, 5fe, 5ff, 5fg, 5fh, 5fi, 5fk, 5fl, 5fm, 5fn, 5fo, 5fp, 5fq, 5fr, 5fs, 5ft, 5fu, 5fv, 5fx, 5fy, 5fz, 5fæ, 5fø, 5g, 5ga, 5gb, 5gc, 5gd, 5ge, 5gf, 5gg, 5gh, 5gi, 5gk, 5gl, 5gm, 5gn, 5go, 5gp, 5gq, 5gr, 5gs, 5gt, 5gu, 5gv, 5gx, 5gy, 5gz, 5gæ, 5gø, 5h, 5ha, 5hb, 5hc, 5hd, 5he, 5hf, 5hg, 5hh, 5hi, 5hk, 5hl, 5hm, 5hn, 5ho, 5hp, 5hq, 5hr, 5hs, 5ht, 5hu, 5hv, 5hx, 5hy, 5hz, 5hæ, 5hø, 5i, 5ia, 5ib, 5ic, 5id, 5ie, 5if, 5ig, 5ih, 5ii, 5ik, 5il, 5im, 5in, 5io, 5ip, 5iq, 5ir, 5is, 5it, 5iu, 5iv, 5ix, 5iy, 5iz, 5iæ, 5iø, 5k, 5ka, 5kb, 5kc, 5kd, 5ke, 5kf, 5kg, 5kh, 5ki, 5kk, 5kl, 5km, 5kn, 5ko, 5kp, 5kq, 5kr, 5ks, 5kt, 5ku, 5kv, 5kx, 5kz, 5l, 5la, 5lb, 5lc, 5ld, 5lh, 5li, 5lk, 5ll, 5lm, 5ln, 5lo, 5lp, 5lq, 5lr, 5ls, 5lt, 5lu, 5lv, 5lx, 5ly, 5lz, 5m, 5ms, 5n, 5o, 5p, 5q, 5r, 5s, 5t, 5u, 5v, 5x, 5y, 5z, 5æ, 5ø, 7av, 7ax, 7ay, 7az, 7aæ, 7aø, 7ba, 7bb, 7bc, 7bd, 7be, 7bf, 7bg, 7bh, 7bi, 7bk, 7bl, 7bm, 7bn, 7bo, 7bp, 7bq, 7br, 7bs, 7bt, 7bu, 7bv, 7bx, 7by, 7bz, 7bæ, 7bø, 7ca, 7cb, 7cc, 7cd, 7ce, 7cf, 7cg, 7ch, 7ci, 7ck, 7cl, 7cm, 7cn, 7co, 7cp, 7cq, 7cr, 7cs, 7ct, 7cu, 7cv, Delområde 2, alle af Mørkhøj By: 5d, 5mr, 5mv, 5mx, 5my, 5mz, 5mæ, 5mø, 5na, 5nb, 5nc, 5nd, 5ne, 5nf, 5ng, 5nh, 5ni, 5nk, 5nl, 5nm, 5nn, 5no, 5np, 5nq, 5nr, 5ns, 5nt, 5nu, 5nv, 5nx, 5ny, 5nz, 5næ, 5nø, 5oa, 5ob, 5oc, 5od, 5oe, 5of, 5og, 5oh, 5oi, 5ok, 5ol, 5om, 5on, 5oo, 5op, 5oq, 5or, 5os, 5ot, 5ou, 5ov, 5ox, 5oy, 5oz, 5oæ, 5oø, 5pa, 5pb, 5pc, 5pd, 5pe, 5pf, 5pg, 5ph, 5pi, Delområde 3, alle af Mørkhøj By: 4ec, 4ed, 4ee, 4ef, 4eg, 4eh, 4ei, 4ek, 4el, 4em, 4en, 4eo, 4ep, 4eq, 4er, 4es, 4et, 4eu, 4ev, 4ex, 4ey, 4ez, 4eæ, 4eø, 4fa, 4fb, 4fc, 4fd, 4fe, 4ff, 4fg, 4fh, 4fi, 4fk, 4fl, 4fm, 4fn, 4fo, 4fp, 4fq, 4fr, 4fs, 4ft, 4fu, 4fv, 4fx, 4fy, 4fz, 4fæ, 4lr, 4ls, 4nx, Delområde 4, alle af Mørkhøj By: 4hv, 4hx, 4hy, 4hz, 4hæ, 4hø, 4ia, 4ib, 4ic, 4id, 4ie, 4if, 4ig, 4im, 4in, 4io, 4ip, 4iq, 4ir, 4is, 4it, 4iu, 4iv, 4ix, 4iy, 4iz, 4iæ, 4iø, 4ka, 7

8 Delområde 5, alle af Mørkhøj By: 4gm, 4gn, 4go, 4gp, 4gq, 4ob, 4oc, 4od, 4oe, 4of, 4og, 4oh, 4oi, 4ok, 4ol, 4om, 4on, 4oo, 4op, 4oq, 4or, 4os, 4ot, 4ou, 4ov, 4ox, 4oy, 4oz, 4oæ, 4oø, 4qu, 4qv, 4qx, 4qz, 4qæ, Delområde 6, af Mørkhøj By: 4nv, Delområde 7: (Delområdet er udgået af lokalplanen) Delområde 8, alle af Mørkhøj By: 7em, del af 7fe Delområde 9, alle af Mørkhøj By: del af 3g, 4lo, 4mh, 4mi. 2.2 Lokalplanens område ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse Lokalplanens område må kun anvendes til boligformål i form af blandet boligområde. Lokalplanen er et tillæg til lokalplan 78, hvis detaljerede anvendelsesbestemmelser fortsat er gældende. 4 Udstykning Lokalplantillægget indeholder ikke bestemmelser om udstykning. 9 Bevaringsbestemmelser Lokalplantillægget indeholder ikke bestemmelser om bevaring. 10 Støj Lokalplantillægget indeholder ikke bestemmelser om støj. 11 Grundejerforeninger Lokalplantillægget indeholder ikke bestemmelser om grundejerforeninger. 12 Forudsætninger for ibrugtagen Lokalplantillægget indeholder ikke forudsætninger for ibrugtagen. 13 Servitutter og lokalplaner 13.1 Bestemmelserne og i lokalplan 78 ophæves I bestemmelsen i lokalplan 78 slettes ordene: og på selvbyggerhusene Kortbilag 1 i lokalplan 78 ophæves og erstattes af lokalplantillæggets kortbilag 1. 5 Veje, stier og parkering Lokalplantillægget indeholder ikke bestemmelser om veje, stier og parkering. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Inden for delområde 1 må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige På hver enkelt ejendom på Oktobervej må der opføres sammenlagt 18 meter sekundære bygninger i skel. 7 Bebyggelsens udseende Lokalplantillægget indeholder ikke bestemmelser om bebyggelsens udseende. 14 Retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom må fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer mfl., medmindre kommunalbestyrelsen skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende. En lokalplan tilsidesætter ikke anden lovgivning, medmindre dette er særligt hjemlet i lovgivningen. Private bygge- og tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen. 8 Ubebyggede arealer Lokalplantillægget indeholder ikke bestemmelser om ubebyggede arealer. 8

9 Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 13. januar 2016 Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 9

10 Hillerødmotorvejen Mørkhøj Erhvervskvarter 8 Oktobervej Julivej 1 Iilbjerg Alle Augustvej 1 1 Septembervej Maj Alle Mørkhøjvej 4 Juni Alle 1 Rybjerg Alle 1 9 Aprilvej 5!"# $#! 1 Lokalplanens afgrænsning Delområder Stier

11 11

12 Tillæg 1 til lokalplan 78