Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer:

Transkript

1 Bilag Bilag 1 Boligmodellen i ADAM Boligefterspørgsel: phk K D f Y, i,, infl,... pc Boligudbud: S K K 1 Boligbeholdning, ultimo: K K 1 NI Nettoinvesteringer: phk NI g IX pi D S Kontantpris: phk h K K, phk 1 Afskrivninger: IV 0,0099 K 1 Bruttoinvesteringer: I NI IV Boligefterspørgslen er bestemt af renten, den disponible realindkomst, kontantprisen på eksisterende boliger, generelt prisniveau og inflationen. Derudover er der jo det psykologiske aspekt, der kan spille ind. Renten påvirker både finansieringsomkostninger ved køb og inflationen. En højere rente vil, alt andet lige, sænke efterspørgslen på boliger. Den disponible realindkomst er bestemt af lønudviklingen og skatten, og vil i tilfælde af stigning generelt øge efterspørgslen på boliger. Inflationen vil påvirke det generelle prisniveau. En stigning i de generelle priser vil påvirke kontantprisen på boliger, specielt hvis der ikke medfølger lønstigninger. Ligeledes vil lønstigninger påvirke den disponible realindkomst positivt. Dette viser også hvordan de enkelte delelementer påvirker hinanden direkte, såvel som indirekte. Boligudbuddet er kort og præcist beskrevet gennem boligbeholdningen primo perioden. Dette lyder umiddelbart enkelt, men som det ses nedenfor, er boligudbuddet bl.a. bestemt af udviklingen i boligbeholdningen.

2 Boligbeholdning ultimo er bestemt af boligbeholdningen primo plus nettoinvesteringerne. Dermed er det altså de nytilkomne nettoinvesteringer lagt oveni den gamle boligbeholdning. I nettoinvesteringerne er indeholdt prisen på eksisterende boliger, investeringsprisen, samt investeringer i ikke-profitbaseret boligbebyggelse som offentligt støttede boliger. Kontantprisen er her beregnet gennem efterspørgslen og udbuddet af boliger, samt kontantprisen primo perioden. Udbud og efterspørgsel på boliger er mere kompliceret end som så. Der ligger naturligvis mange faktorer bag, som tidligere beskrevet. Afskrivninger i boligbeholdningen er beregnet på baggrund af tidligere erfaringer og er i modellen sat til knap 1 % af den samlede boligbeholdning primo perioden. Afskrivningerne antages i modellen at være proportionale med boligbeholdningen. Bruttoinvesteringerne er meget naturligt nettoinvesteringerne plus afskrivningerne på boligbeholdningen. Kilde: ADAM

3 Bilag 2 Interviewguide til Thomas Rasmussen Intro Navn: Sted: Uddannelse: Hvor mange år har du været ejendomsmægler? Hvilke typer har du størst erfaring med? Nuværende situation Hvor meget har den finansielle krise påvirket Home? Og markedet? Hvordan har I taklet den finansielle krise? Efter din egen mening, var priserne på boligmarkedet for positive eller havde de et reelt leje? Har der været en forskel på ejerlejligheder og villaer, pris og salgsmæssigt? Hvad tror du er hovedårsagen til denne prisboble? Hvordan er stemningen på markedet netop nu? Hvem er den typiske køber nu? og hvem var det under markedets vækst periode? Hvad skyldes den store forøgelse i udbuddet på villaer i forhold til ejerlejligheder? Hvad er den store forskel på andelsboliger og ejerboliger? Fremtiden Hvilke faktorer vil have størst betydning på boligpriserne i fremtiden? Hvordan ser fremtiden ud på boligmarkedet? Tror du der kommer en ny boligboble? Er priserne på markedet på et stabilt leje nu? Hvilken form for bolig vil være bedst at investere i på kort sigt?

4 Bilag 3 Ligningsvariable i modellen SMEC Ligninger: UCOST = IWBZ*(1-TSUIH) + SL + SE GPCPE = 0.5*GPCPE[-1] + 0.5*(PCP/PCP[-1]-1) SL = (TSUIH*TSDL+TQKEJ*KSSYEJ)*(0.5*PHV+ 0.5*PHV[-1])/PHK SE = KSIQEJ*TSIQEJ*(1-TSUIH*DSE) TSUIH = TSUIH[-1] + DXTSUIH*DIFF(TSYS) + JTSUIH PHV = 0.5*PHK + 0.5*PHK[-1] + JPHV PHGK = PHGK[-1]*PHK/PHK[-1] + JPHGK Definitioner: UCOST: GPCPE: PCP: Usercost udtryk i kontantprisrelationen Inflationsforventningerne Pris på privatforbrug i alt FYDL: Disponibel indkomst på langt sigt, mio. kr priser 1 FKBHO: Boligkapital, mio. kr priser Q: Samlet antal beskæftigede, 1000 personer DTPHK: IWBZ: TSUIH: SL: Trend i relation for kontantpris Effektiv obligationsrente Skattesats i UIH relationen (rentefradragssats) Lejeværdikomponenten i usercost udtrykket 1 Indeholder løn- og transferingsindkomst, netto-restindkomst. Renter og pensionsind- og udbetalinger påvirker ikke FYDL.

5 SE: TSDL: TQKEJ: KSSYEJ: PHV: PHK: Implicit ejendomsskattesats i usercost udtrykket Lejeværdiprocent Sats for ejendomsværdiskat Korrektionsfaktor for slutskatter vedrørende ejendomsværdiskat Vurderingsprisen der danner grundlag for beregning af lejeværdi Kontantpris for enfamiliehuse KSIQEJ*TSIQEJ: Er implicit grundskattesats DSE: DXTSUIH: TSYS: JTSUIH: JPHV: Dummy i ligning for ejendomsskat til usercost Eksogeniseringsdummy for TSUIH (rentefradragets skatteværdi) Sats vedrørende skat af personlig indkomst Justeringsled for skattesats i relation for usercost Justeringsled for PHV PHGK: Kontantprisen på byggegrunde, indeks 2000 = 1 JPHGK: Justeringsled for PHGK

6 Bilag 4 Definition af variable i boligmodellen i ADAM K D : Efterspurgt mængde boliger Y: Disponibel realindkomst phk: Pris på eksisterende boliger (kontantprisen) pc: Generelt prisniveau (forbrugerpriser) i: Rente (usercost) infl: Inflation K S : Udbud af boliger K: Boligbeholdning, ultimo perioden NI: Nettoinvesteringer IV: Afskrivninger I: Bruttoinvesteringer pi: Investeringspris, prisen på nye boliger IX: Eksogent givne boliginvesteringer (offentligt støttede boliger)

7 Bilag 5 Udsnit fra simulation af kontantprisrelationen i ADAM Kilde: Egne beregninger og ADAMs databank

8 Bilag 6 Centrale sammenhænge i SMEC Kilde: SMEC