Den 18. juli 2005 Århus Kommune

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd Via Magistraten Magistratens 2. Afdeling Den 18. juli 2005 Århus Kommune Ejendomsforvaltningen Magistratens 2. Afdeling Indsættelse af midlertidig administrator for Brabrand Boligforening 1. Resume Magistratens 1. Afdeling har i 2002 indgået lejeaftale med Brabrand Boligforening om leje af grundarealer i boligforeningens afdeling 2, 4 og 5. Magistratens 1. Afdeling har på de lejede arealer opført kommunale institutioner, såkaldte kapitel 12-institutioner. Da udleje af grundarealer er at betragte som erhvervslejemål, og da lejen af disse grundarealer er oprettet efter den 1. januar 1992, er det i strid med sideaktivitetsbestemmelserne for almene boligorganisationer. En almen boligorganisation må efter denne dato ikke oprette nye eller udvide eksisterende erhvervslejemål. Disse bestemmelser er meget restriktive og uden mulighed for skøn eller dispensation, hvilket bl.a. skyldes, at bestemmelserne skal forhindre konkurrenceforvridning i forhold til private virksomheder samt sikre at lejernes midler og den offentlige støtte ikke går tabt. Magistratens 2. Afdeling, der ifølge styrelsesvedtægten har tilsynsmyndigheden med de almene boligorganisationer, har siden april 2004 forsøgt at få Brabrand Boligforening til at iværksætte en lovliggørelse af ovennævnte forhold. Boligforeningen har ikke ønsket dette, bl.a. med udgangspunkt i boligforeningens fortolkning af sideaktivitetsbestemmelserne, der afviger fra Magistratens 2. Afdelings fortolkning af disse bestemmelser. Boligforeningen er bl.a. af den opfattelse, at udleje af et grundareal ikke er omfattet af sideaktivitetsbestemmelsernes begrænsninger vedrørende oprettelse af nye erhvervslejemål. Tilsynet med Støttet Byggeri H.H. Seedorffs Stræde Århus C Sagsnr. EJD/04/ Journalnr G01 Sagsbeh. Jørn Hedeby Nielsen Telefon Direkte telefon Telefax E-post ejd@aarhus.dk E-post direkte jhn@ejd.aarhus.dk Magistratens 2. Afdeling har i den anledning i første omgang i 2004 anmodet Erhvervs- og Boligstyrelsen og efterfølgende i 2005 Socialministeriet om en fortolkning af sideaktivitetsbestemmelserne for almene afdelinger. Brabrand Boligforenings fortolkning af bestemmelserne er blevet forelagt Socialministeriet. Både Erhvervs- og Boligstyrelsen samt Socialministeriet fortolker sideaktivitetsbestemmelserne som beskrevet ovenfor. Den almene sektor blev i efteråret 2004 overført til Socialministeriets ressort. Magistratens 2. Afdeling har ikke anden mulighed end at følge Socialministeriets fortolkning af sideaktivitetsbestemmelserne, og har derfor ud-

2 stedt påbud til Brabrand Boligforening om at lovliggøre forholdene omkring kapitel 12- institutionerne på lejede grunde. Boligforeningen har ikke efterkommet påbuddet inden for den fastsatte frist, og Magistratens 2. Afdeling må dermed tage initiativ til yderligere tiltag, der kan sikre en lovliggørelse af de nævnte forhold i boligforeningen. Magistratens 2. Afdeling indstiller derfor, at byrådet sikrer, at der sker en lovliggørelse af forholdene i Brabrand Boligforening ved at indsætte en midlertidig administrator for boligforeningen, og at Magistratens 2. Afdeling bemyndiges til at vælge den midlertidige administrator. Magistratens 2. Afdeling indstiller endvidere, at den midlertidige administrator skal sikre en lovliggørelse gennem udskillelse af de lejede grundarealer, der enten udlejes i en selvstændig institutionsafdeling, såfremt dette er lovligt, eller sælges til lejeren, Magistratens 1. Afdeling. Sluttelig indstilles, at Magistratens 2. Afdeling orienterer byrådet om forløbet efter afslutningen af den midlertidige administration. 2. Tidligere beslutninger 3. Beskrivelse af indstilling Magistratens 1. Afdeling har i 2002 indgået lejeaftale med Brabrand Boligforening om leje af grundarealer i boligforeningens boligafdeling 2, 4 og 5, hvorpå Magistratens 1. Afdeling har opført en række kommunalt ejede institutioner, såkaldte kapitel 12-institutioner. Som bilag 1 er vedlagt oversigt over kommunale kapitel 12-institutioner opført på lejet grund i Brabrand Boligforening. Det bemærkes, at Magistratens 2. Afdeling ikke har været inddraget i forbindelse med indgåelse af ovennævnte lejeaftaler. Magistratens 2. Afdeling, der i følge styrelsesvedtægten har tilsynsmyndigheden med de almene boligorganisationer, har siden april 2004 forsøgt at få Brabrand Boligforening til at iværksætte en lovliggørelse af ovennævnte forhold. Boligforeningen har ikke ønsket dette, bl.a. med udgangspunkt i boligforeningens fortolkning af sideaktivitetsbestemmelserne, der afviger fra Magistratens 2. Afdelings fortolkning af disse bestemmelser. I henhold til bestemmelserne om sideaktiviteter for almene boligorganisationer, må en almen boligorganisation ikke opføre/oprette nye erhvervsarealer efter den 1. januar Boligorganisationerne må heller ikke udvide eksisterende erhvervsarealer opført før den 1. januar 1992, men må dog fortsat eje og administrere de allerede opførte erhvervsarealer. Udvides et eksisterende erhvervsareal i en afdeling kan det kun ske, såfremt erhvervsarealet udskilles fra afdelingen og sælges. Der er en undtagelse for ovennævnte i forbindelse med kapitel 12-institutioner i almene afdelinger. Kapitel 12-institutioner er kommunale institutioner opført i henhold til kapitel 12 i almenboligloven. Disse institutioner kan en boligorganisation lovligt opføre, såfremt det sker i en selvstændig institutionsafdeling. En eksisterende kapitel 12-institution kan udvides, dette forudsætter dog at hele institutionen udskilles i en selvstændig institutionsafdeling, såfremt den eksisterende institution er en del af en boligafdeling. Magistratens 2. Afdeling har for at få afklaret eventuel tvivl om fortolkningen af sideaktivitetetsbestemmelserne anmodet Erhvervs- og Boligstyrelsen om styrelsens fortolkning af sideaktivitetsbestemmelserne vedrørende udvidelse af eksisterende og oprettelse af nye erhvervslejemål (bilag 2, 3 og 4). I 2004 blev det almene område overført til Socialmini- Side 2 af 5

3 steriets ressort, og Magistratens 2. Afdeling anmodede ligeledes Socialministeriet (bilag 5 og 6) om en fortolkning af sideaktivitetsbestemmelserne for almene afdelinger. Ministeriet blev i den forbindelse samtidig forelagt vurderingen fra boligforeningens advokat. En begrundelse for stramme regler for de almene boligorganisationers sideaktiviteter, herunder oprettelse af nye erhvervsarealer, hvilket fremgår af et svar fra Erhvervs- og Boligministeren i folketingets boligudvalg i 2003 (bilag 7). Det fremgår af svaret, at da den almene sektor modtager offentlige subsidier, må der ikke være tale om konkurrenceforvridning i forhold til private virksomheder. Endvidere er bestemmelserne med til at sikre, at lejernes midler og den offentlige støtte ikke går tabt. Det er både styrelsens og ministeriets vurdering at udleje af et grundareal er at opfatte som et nyt erhvervslejemål, og da boligforeningen har lavet udlejningen efter den 1. januar 1992 er det ikke lovligt, og styrelsen og ministeriet har begge anvist, at en lovliggørelse kan og skal ske ved, at grundareal udstykkes og afhændes til kommunen. Magistratens 2. Afdeling er som tilsynsmyndighed i henhold til almenboligloven forpligtet til at sikre, at de almene boligorganisationers drift sker i henhold til gældende bestemmelser. Da Brabrand Boligforening ikke frivilligt har villet iværksætte en lovliggørelse af forholdene omkring de kommunale kapitel 12-institutioner eller har villet efterkommet Magistratens 2. Afdelings anmodning herom, har Magistratens 2. Afdeling ikke anden mulighed end at følge ministeriets lovfortolkning og har derfor udstedt påbud til Brabrand Boligforening om at lovliggøre forholdene omkring kapitel 12-institutionerne på lejet grund. Boligforeningen har ikke efterkommet påbuddet inden for den fastsatte frist. Som bilag 8-15 er vedlagt brevveksling med boligforeningen og foreningens advokat. Magistratens 2. Afdeling må dermed tage initiativ til yderligere tiltag, der kan sikre en lovliggørelse af de nævnte forhold i boligforeningen. Byrådet har således som tilsynsmyndighed ret til i særlige tilfælde at indsætte en midlertidig administrator for en almen boligorganisation. Som midlertidige administrator udpeges normalt en advokat med kendskab til området. Da der skønnes at være flere muligheder for at sikre en lovliggørelse af institutionerne, skal der samtidig træffes beslutning om, hvorledes lovliggørelsen i praksis skal gennemføres. I bilag 16 er nævnt forskellige muligheder for lovliggørelse af forholdene. Det vil være op til den midlertidige administrator at sikre en lovliggørelse af forholdene og dermed hvorledes en konkret lovliggørelse skal finde sted. Nærværende indstilling er sendt til Brabrand Boligforening til orientering. 3.1 Indstillingens punkter Magistratens 2. Afdeling indstiller derfor, at byrådet sikrer, at der sker en lovliggørelse af forholdene omkring kapitel 12-institutionerne på lejede grunde i Brabrand Boligforening ved at indsætte en midlertidig administrator for boligforeningen, og at Magistratens 2. Afdeling bemyndiges til at vælge den midlertidige administrator. Magistratens 2. Afdeling indstiller endvidere, at den midlertidige administrator skal sikre lovliggørelsen ved en udstykning af grundarealer, der enten udlejes i en selvstændig institutionsafdeling, såfremt dette er lovligt, eller sælges til lejeren, Magistratens 1. Afdeling, samt at Magistratens 2. Afdeling orienterer byrådet om forløbet efter afslutningen af den midlertidige administration. Side 3 af 5

4 4. Økonomiske konsekvenser Ingen umiddelbare økonomiske konsekvenser. Såfremt udlejning af grundarealer i en selvstændig institutionsafdeling ikke er lovlig, skal Magistratens 1. Afdeling skal erhverve de udstykkede grundarealer til vurderingsprisen. Prisen for grundarealerne fastsættes ud fra almenboliglovens bestemmelser vedrørende afhændelse af almen ejendom. Prisfastsættelsen skal ske ved på baggrund af en vurdering, hvor ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet lægges til grund. Sker afhændelsen til en kommune (som i dette tilfælde), vurderes ejendommen af vurderingsrådet. Overdragelsessummen må omregnet til kontantværdi ikke være lavere end den af vurderingsrådet ansatte værdi. Vurderingsrådets ansættelse kan af køberen og sælgeren påklages efter de regler, der er fastsat i lov om vurdering af landets faste ejendomme og lov om skattemyndighedernes organisation og opgaver m.v. (skattestyrelsesloven). Det er endvidere risiko for, at Brabrand Boligforening vil anlægge en retssag mod Århus Kommune i anledning af den midlertidige administration, eventuelt vedrørende fortolkningen af sideaktivitetsbestemmelserne. 5. Miljømæssige konsekvenser 6. Konsekvenser i forhold til mål 7. Beslutningspunkter At 1) byrådet beslutter at indsætte en midlertidig administrator for Brabrand Boligforening, At 2) Magistratens 2. Afdeling bemyndiges til at vælge den midlertidige administrator for Brabrand Boligforening, At 3) den midlertidige administrator skal lovliggøre forholdene omkring kapitel 12- institutionerne på lejede grunde i Brabrand Boligforening gennem en udstykning af grundarealerne, der enten udlejes i en selvstændig institutionsafdeling, såfremt dette er lovligt eller sælges til lejeren, Magistratens 1. Afdeling, og At 4) Magistratens 2. Afdeling efter afslutningen af den midlertidige administration orienterer byrådet om forløbet. Poul B. Skou / Poul Spliid Pedersen Side 4 af 5

5 Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Oversigt over kapitel 12-institutioner på lejet grund i Brabrand Boligforening Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 2: Tilsynets spørgsmål af 26. september 2003 til Erhvervs- og Boligstyrelsen Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 3: Tilsynets brev af 12. januar 2004 til Erhvervs- og Boligstyrelsen Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 4: Erhvervs- og Boligstyrelsens svar af 18. marts 2004 Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 5: Tilsynets brev af 25. februar 2005 til Socialministeriet Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 6: Socialministeriets brev af 7. marts 2005 Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 7: Erhvervs- og Boligministerens svar i folketingets boligudvalg den 9. juli 2003 Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 8: Tilsynets brev af 15. april 2004 til Brabrand Boligforening Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 9: Brev fra advokat Bent Müller af 20. oktober 2004 Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 10: Tilsynets anmodning om lovliggørelse samt varsel om påbud af 17. november 2004 Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 11: Brev fra advokat Bent Müller af 14. december 2004 Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 12: Brev fra advokat Bent Müller af 10. februar 2005 Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 13: Brev fra advokat Bent Müller af 22. marts 2005 Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 14: Tilsynets påbud af 30. marts 2005 Vedlagt originalsagen/+elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden) Bilag 15: Brev fra advokat Bent Müller af 8. april 2005 Vedlagt originalsagen/+elektronisk Bilag 16: Notat af 15. juli 2005 vedrørende lovliggørelse af kapitel 12- institutioner Vedlagt originalsagen/+elektronisk Side 5 af 5