Sagsøgte, Betina Overbye Vestergaard, har nedlagt påstand om frifindelse overfor samtlige påstande.

Transkript

1 DOM Afsagt den 28. maj 2014 i sag nr. BS /2011: Cepheus Ejendomme A/S Jernbanegade Randers C mod Betina Overbye Vestergaard Hobrovej 34, 4. th., 8900 Randers C Sagens baggrund og parternes påstande Under denne boligretssag, som er anlagt den 4. oktober 2011, har sagsøgeren, Cepheus Ejendomme A/S, overfor sagsøgte, Betina Overbye Vestergaard, nedlagt følgende påstande: Påstand 1: Sagsøgte, Betina Overbye Vestergaard, tilpligtes at anerkende, at den årlige husleje på indflytningstidspunktet den 15. oktober 2005 fastsættes til ,08 kr. Påstand 2: Sagsøgte, Betina Overbye Vestergaard, tilpligtes at anerkende, at sagsøgeren, Cepheus Ejendomme A/S, er berettiget til at særskilt at opkræve betaling for PBS-gebyr. Sagsøgte, Betina Overbye Vestergaard, har nedlagt påstand om frifindelse overfor samtlige påstande. Sagsøgte, Betina Overbye Vestergaard, har endvidere nedlagt påstand om, at sagsøgeren, Cepheus Ejendomme A/S, tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet Hobrovej 34, 4. th., 8900 Randers C., pr. 15. oktober 2005 ikke kan overstige ,44 kr. årligt. Sagsøgeren, Cepheus Ejendomme A/S, tilpligtes endvidere at anerkende, at sagsøger ikke kan kræve sagsøgte betaling for PBS-gebyr. Sagsøgeren, Cepheus Ejendomme A/S, tilpligtes til sagsøgte, Betina Overbye Vestergaard, at tilbagebetale de for meget erlagte lejeydelser tillagt sædvanlig procesrente fra de enkelte lejeydelsers erlæggelse og indtil til tilbagebetaling sker. Sagen er behandlet under medvirken af lægdommere. Oplysningerne i sagen Med virkning fra den 15. oktober 2005 lejede Betina Overbye Vestergaard lejligheden beliggende Hobrovej 34, 4. th., 8900 Randers C. Den årlige leje eksklusiv á contovarmebidrag blev fastsat til kr., eller månedligt kr., hvoraf det individuelle moderniseringstillæg var opgjort til 1.341,06 kr. Endvidere fremgår det af lejekontrakten, at

2 - 2 - lejen betales via PBS, og udgiften til PBS tillægges opkrævning af huslejen. Denne bemærkning er gentaget under 11 i lejekontrakten under punkt 8.1. Den 9. oktober 2010 indbragte Betina Overbye Vestergaard sagen for Huslejenævnet, der den 7. september 2011 traf afgørelse i sagen. Ifølge denne afgørelse blev den årlige leje på kr. nedsat med virkning fra 15. oktober 2005 til ,28 kr., ligesom der blev truffet bestemmelse om, at udlejer ikke var berettiget til særskilt at opkræve betaling for PBS-gebyr. Huslejenævnet har i sin afgørelse og begrundelse vedrørende disse to punkter anført følgende: "... Individuelt moderniseringstillæg Ifølge lejekontrakten udgør det individuelle moderniseringstillæg ,75 kr. Udlejer har under partshøringen fastholdt det uden nærmere oplysninger eller dokumentation. Huslejenævnet konstaterede ved besigtigelsen, at køkken og bad kan være indsat før 1. april 1973 og derfor formodentlig omfattet af den pgl. ejendomsvurdering. Udlejeren er derfor ikke berettiget til at oppebære et særskilt moderniseringstillæg, hvorved bemærkes, at der heller ikke fra udlejers side er dokumenteret, at der indsat køkken og bad efter 1. april Den aftalte leje Den aftalte leje kan herefter opgøres således: Budgetleje 64 m2 á 195,02 kr ,28 kr. BRL m2 á 65,00 kr ,00 kr. BRL 18 b 64 m2 á 49,00 kr ,00 kr. Individuel modernisering 0,00 kr. I alt ,28 kr. Den aftalte årlige leje på kr. nedsættes med virkning fra den 15. oktober 2005 til ,28 kr.... PBS-gebyret Ifølge lejekontraktens 11 nr. 8.1 fremgår: "Lejen m.v. betales på udlejers kontonr. via PBS-udgiften til PBS tillægges opkrævningen af huslejen." Huslejenævnets flertal tilsidesætter udlejerens opkrævning af et PBS-gebyr som et særligt tillæg til lejen, da et sådant gebyr ikke er lovhjemlet, jf. principperne i U H. De opkrævede gebyrer skal tilbagebetales. Gebyret kan i stedet henføres til det omkostningsbestemte lejebudget, hvor det må anses for indeholdt i posten administration. Mindretallet finder, at forudsætningerne for at statuere, at principperne i højesteretsdommen skal lægges til grund, ikke er til stede. Dette medlem vil derfor godkende udlejers opkrævning af PBS-gebyret, da det er hjemlet i lejeaftalen, jf. U Ø. Efter voteringen tilsidesættes gebyret, og samtlige opkrævede gebyrer skal tilbagebetales til lejeren.

3 " Der er under sagen foretaget syn og skøn, hvor Rene Kejser Dyrholm har været udmeldt som syns- og skønsmand. Det fremgår af skønserklæringen, at skønsmanden har opgjort udgifter vedrørende istandsættelse af køkken efter 1973 til ,00 kr. og vedrørende bad til 6.951,00 kr. Der er ikke afgivet parts- eller vidneforklaring under sagen. Parternes synspunkter Sagsøgeren, Cepheus Ejendomme A/S, har til støtte for påstanden gjort gældende, at Huslejenævnet har truffet en afgørelse på et forkert grundlag, idet køkken og bad efter fremkomsten af syns- og skønsrapporten beviseligt er forbedret efter Beløbet, som gøres gældende, kan afsættes til individuel modernisering, bør fastsættes i overensstemmelse med det foretagne syn og skøn: Køkken modernisering kr ,00 Modernisering bad kr ,00 kr ,00 Eget tilsyn 10% kr ,50 Administration 5% kr ,25 kr ,75 - sparet vedligeholdelse køkken 25% kr ,50 kr ,25 Lejetab, 2 måneder á kr ,00 kr ,00 kr ,25 Forbedringstillæg pr. år 18% kr ,80 kr ,80 Med tillæg af fastsat årlig leje i h.t. Huslejenævnets afgørelse kr ,28 Årlig leje kr ,08 Det kan lægges til grund, at hele køkkenet er udskiftet, hvilket er en forbedering. Med hensyn til bad er der nedtaget et badekar og opsat en bruseniche, hvilket er en væsentlig forbedring. Cepheus Ejendomme A/S er derfor berettiget til at afsætte et beløb til individuel modernisering, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 1. Cepheus Ejendomme A/S er endvidere berettiget til at opkræve særskilt betaling for PBSgebyr, og der er i den forbindelse henvist til U Ø, hvilken afgørelse klart og tydeligt giver en udlejer ret til at opkræve PBS-gebyr ved siden af lejen. Sagsøgte, Betina Overbye Vestergaard, har til støtte for påstanden gjort gældende, at Cepheus Ejendomme A/S, ikke har påvist fejl og mangler ved Huslejenævnets afgørelse af 7. september 2011.

4 - 4 - Sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden gjort gældende, at sagsøger ikke har påvist fejl og mangler ved Huslejenævnets afgørelse af 7. september 2011, dog med korrektioner jf. BRL 5, stk. 1 jf. syn- og skønsrapport. På baggrund af syn- og skønsrapporten er det gjort gældende, at udskiftning af enkelte dele af badeværelsesinventaret alene har karakter af fornøden vedligeholdelse/fornyelse, som ikke kan give anledning til noget forbedringstillæg, ligesom malerarbejde i 2003 i badeværelse og køkken alene kan karakteriseres som vedligeholdelsesarbejde, der ikke kan give anledning til noget forbedringstillæg. Der kan alene anerkendes følgende værdiøgende arbejder jf. LL 58: 50% af udgiften til køkken kr ,00 kr ,00 = kr ,00 Lejetab maksimalt 1 mdr. x kr ,00 x 50% kr. 500,00 Eget tilsyn og administration maksimalt 8% x ,00 kr ,68 I alt værdiforøgende arbejder kr ,68 Herefter kan det individuelle forbedringstillæg beregnes til kr ,68 x 18% = kr ,16 Herefter kan lejen pr. 15. oktober 2005 fastsættes således: Budgetleje 64m2 x kr. 195,02 kr ,28 BRL m2 x kr. 65,00 kr 4.160,00 BRL 18 b 64 m2 x kr.49,00 kr ,00 Individuel modernisering kr ,16 Lovlig leje pr. 15. oktober 2005 kr ,44 Det følger af BRL 17, sagsøger er pligtig til sagsøgte at tilbagebetale de for meget erlagte lejeydelser tillagt sædvanlig procesrente fra de enkelte lejeydelsers erlæggelse og indtil tilbagebetaling sker. For så vidt angår PBS-gebyr er gjort gældende, at der ikke gældende lovgivning er hjemmel til at afkræve sagsøgte betaling for PBS-gebyr, idet en sådan udgift i givet fald er en integreret del af den omkostningsbestemte leje og/eller den samlede aftalte leje og såfremt en udlejer efter lejemålets indgåelse vil afkræve lejer betaling for PBS-gebyr, kan dette alene ske ved at varsle en omkostningsbestemt lejeforhøjelse jf. kapitel 2 i Boligreguleringsloven.Der er henvist til U H. Rettens begrundelse og afgørelse Efter skønserklæringen lægges til grund, at der efter 1973 er foretaget modernisering af køkken for en udgift på ,00 kr. Der er herunder monteret nye elementer, og boligretten finder, at der efter karakteren og omfanget af de udførte arbejder er grundlag for at medtage et moderniseringstillæg, således at der alt i overensstemmelse med udlejerens påstand fastsættes et beløb for sparet vedligeholdelse på 25%.

5 - 5 - Med hensyn til badeværelset kan det efter bevisførelsen lægges til grund, at det stort set kun drejer sig om udskiftning af vask og toilet. Der er ikke ført bevis for, at der herudover efter 1973 er fjernet et badekar og opført en bruseniche. Det arbejde, der er udført i badeværelset efter 1973, findes alene at være almindelig vedligeholdelse, og der kan således ikke medtages noget beløb til modernisering. Boligretten finder, at der kan fastsættes et beløb for eget tilsyn på 10% og administration 5% som påstået af udlejer. Boligdommerne Kai Bjarne Jensen og Lene Hjerrild finder endvidere, at lejetabet efter omfanget af det arbejde, der er udført, kan fastsættes til 1 måned, hvorimod boligdommer Anthon Seeberg finder, at der kan gives udlejer medhold i, at lejetabet skal fastsættes til 2 måneder. Herefter kan lejen fastsættes i overensstemmelse med flertallets afgørelse, hvorved bemærkes, at der alene er uenighed om, hvorvidt lejetabet skal fastsættes til 1 eller 2 måneder: Køkken modernisering Eget tilsyn 10% Administration 5% Sparet vedligeholdelse 25% Lejetab 1 måned Forbedringstillæg 18% med tillæg af fastsat årlig leje i henhold til Huslejenævnets afgørelse ,00 kr ,40 kr. 805,70 kr ,10 kr ,50 kr ,60 kr ,00 kr ,60 kr ,65 kr ,28 kr ,93 kr. Vedrørende PBS-gebyr: Boligdommerne Anthon Seeberg og Lene Hjerrild udtaler: I lejekontrakten er der en udtrykkelig aftale om, at PBS-gebyr skal betales ud over huslejen. Det er ikke et beløb, som tilgår udlejeren og er ikke indeholdt i den omkostningsbestemte leje. På baggrund af den mellem parterne indgåede aftale, der i øvrigt ikke kan anses for at være i strid med lejelovens 32, jf. 35, jf. U Ø, findes der ikke grundlag for at tilsidesætte aftalen om, at der ud over lejen kan opkræves et PBS gebyr. Disse to boligdommere vil derfor give Ceupheus Ejendomme A/S medhold i den nedlagte påstand. Boligdommer Kai Bjarne Jensen udtaler: Lejelovens 32 er ufravigelig, og en udlejer kan derfor ikke opkræve et særskilt beløb for PBS. En sådan udgift skal være indeholdt i administrationsomkostningerne, og parterne har derfor ikke gyldigt kunnet indgå en aftale om, at PBS-gebyr skal betales ud over lejen. Denne boligdommer vil derfor give Bruno Delaire medhold i den nedlagte påstand.

6 - 6 - Der afsiges dom efter flertallet, således at der gives Cepheus Ejendomme A/S medhold i, at man er berettiget til ud over lejen at opkrævet et gebyr til PBS. Efter sagens udfald, og sammenholdt med de nedlagte påstande, finder boligretten, at hver part skal betale egne omkostninger. Thi kendes for ret: Sagsøgeren, Cepheus Ejendomme A/S, skal anerkende, at lejen for sagsøgte, Betina Overbye Vestergaards lejemål beliggende Hobrovej 34, 4. th., 8900 Randers C., pr. 15. oktober 2005 fastsættes til ,93 kr. årligt. Sagsøgeren, Cepheus Ejendomme A/S, skal endvidere til sagsøgte, Betina Overbye Vestergaard, tilbagebetale de siden 15. oktober 2005 for meget erlagte lejeydelser tillagt sædvanlig procesrente fra de enkelte lejeydelsers erlæggelse og indtil betaling sker. Sagsøgte, Betina Overbye Vestergaard, skal endvidere anerkende, at sagsøgeren, Cepheus Ejendomme A/S, er berettiget til særskilt at opkræve betaling for PBS-gebyr. Ingen af parterne betaler sagsomkostninger til den anden part.