Boligøkonomisk Videncenter

Transkript

1 Boligøkonomisk Videncenter ISSN Boligmarkedet danskernes forventninger December 25

2 INDHOLD SAMMENFATNING... UNDERSØGELSEN OG RESPONDENTERNE... 2 RESPONDENTERNES FORVENTNINGER... 3 FORVENTNINGER EFTER ALDER OG GEOGRAFI... 6 MEKANISMER BAG FORVENTNINGSDANNELSEN... 8 OVERVEJELSER OM BOLIGHANDEL... 2 POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERE... POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERES FORVENTNINGER... 5 DE POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERES KØBSOVERVEJELSER... 6 YNGRE BOLIGEJERE... 8 APPENDIKS: TABELLER... 2

3

4 SAMMENFATNING Boligøkonomisk Videncenters 9. forventningsundersøgelse er gennemført i august og september 25. Den forudgående undersøgelse blev gennemført i marts-april, en periode præget af nogle af de laveste renter på boligfinansiering der er set, hvilket ledte danskerne til at øge deres forventninger til boligprisudviklingen. Priserne er rigtigt nok også steget siden undersøgelsen - særligt for ejerlejligheder og i hovedstadsområdet. Siden da er renterne steget anelse igen, og danskerne tænker nu - meget rationelt - at udviklingen i renten er anledning til at moderere forventningerne til den fremtidige udvikling i priserne. Til gengæld har de prisstigninger, som renten var med til at forsage, i sig selv pustet til optimismen, så forventningerne til prisudviklingen på ét s sigt endnu engang er steget til det højeste niveau, der er observeret i nogen af forventningsundersøgelserne. Forventningerne forekommer ikke urealistisk høje. Der har i de sidste par været kraftige prisstigninger på boliger i Hovedstadsområdet, og der har i pressen været megen tale om faren for boligbobler. I lyset heraf er det bemærkelsesværdigt, at forventningerne til prisudviklingen på landsplan ikke desto mindre er ret afdæmpede. Det ses af besvarelserne, n interviewpersonerne bliver spurgt til den præcise størrelse på de forventede prisstigninger. Notatet er udarbejdet af cand.oecon. Michael Harboe Møller i november 25.

5 UNDERSØGELSEN OG RESPONDENTERNE Boligøkonomisk Videncenters 9. forventningsundersøgelse er gennemført i forbindelse med Danmarks Statistiks omnibusundersøgelser i august og september 25. Undersøgelsen kortlægger voksne danskeres forventninger og forhold til boligmarkedet, og ligger i forlængelse af de tidligere undersøgelser, som g tilbage til februar 2. Dermed er det muligt at følge forventningsdannelsen over tid. De mest centrale spørgsmål er stillet så vel i august som i september, mens andre blot er stillet i september. Således er der forskel på antallet af respondenter alt efter hvilket spørgsmål, der er tale om. Derudover er enkelte spørgsmål kun henvendt til en delmængde af respondenterne. For præcis information om antallet af respondenter på de enkelte spørgsmål henvises til tabelbilaget i slutningen af rapporten. Over hele perioden er der udvalgt 2.93 respondenter, som tilsammen udgør et repræsentativt udsnit af Danmarks befolkning mellem 2 og 7. Heraf er.5 forsøgt interviewet i september. I alt er det i august og september lykkedes at gennemføre fuldt interview med.787 af de udvalgte personer, hvoraf 86 er interviewet i september. Grundet variationer i svarprocenten hos de forskellige grupper, er den endelige gruppe af respondenter ikke % repræsentativ for befolkningen. Dette er illustreret i figur, hvor aldersdistributionen for respondenter, som har gennemført hele spørgeskemaet, hhv. Danmarks befolkning mellem 2 og 7, er stillet op. Det ses, at unge er en smule underrepræsenteret i undersøgelsen, mens ældre er overrepræsenteret. FIGUR : ALDERSDISTRIBUTION FOR RESPONDENTER OG BEFOLKNING 25% 2% 5% % 5% % 8% % 8% 9% 2% 2% 9% 22% 8% % 7% % 2-29 ige 3-39 ige -9 ige 5-59 ige 6-69 ige 7-7 ige Andel af respondenter i aldersgruppe Andel af befolkning i aldersgruppe Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelse XIX og Statistikbankens tabel FOLK2 2

6 RESPONDENTERNES FORVENTNINGER Ved hver forventningsundersøgelse spørges respondenterne om deres forventninger til prisudviklingen på et gennemsnitligt dansk parcelhus på hhv. ét og fem s sigt. I figur 2 er respondenterne fordelt på deres forventninger til, hvordan prisen vil være om ét, mens figur 3 angiver deres forventninger til priserne om fem. FIGUR 2: RESPONDENTERNES SVAR PÅ SPØRGSMÅLET HVOR TROR DU, AT PRI- SERNE PÅ ET ALMINDELIGT PARCELHUS I DANMARK LIGGER OM ÉT ÅR SAMMEN- LIGNET MED I DAG? 6% 5% % 3% 2% % 56% 5% 3% 35% 37% 7% % 2% 2% % 5% 5% 8% % % % 2% 3% 2% Meget højere Højere På samme niveau Lavere Meget lavere Ved ikke August-september 25 Marts-april 25 December-januar 25 Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XVII, XVIII og XIX, spørgsmål A På ét s sigt forventer danskerne generelt, at priserne på boliger enten vil stige (58%) eller forblive på det nuværende niveau. En lille gruppe på 5% forventer, at priserne vil falde. Nettotallet for respondenternes prisforventninger, som kan aflæses i figur, er således på 27,6. Der er altså observeret en mindre stigning i forventningerne siden den seneste undersøgelse fra marts og april, hvor nettotallet blev målt til 25,72. N det drejer sig om forventningerne på længere sigt, er forventningerne en anelse lavere end ved sidste undersøgelse. Det ses dels af figur 3, dels af nettotallet i figur. Nettotallet for befolkningens forventninger til prisudviklingen på fem s sigt var i september 25 på 33,2. Ved sidste undersøgelse, et halvt tidligere, lå nettotallet på 36,26. Overordnet set har forventningerne på 5 s sigt forholdt sig særdeles stabilt de seneste to, alt imens de kortere forventninger er steget jævnt. Nettotallene skal ses som en simpel måde at kvantificere respondenternes forventninger. De antager en værdi mellem og, hvor højere tal indikerer mere positive forventninger til fremtidige priser. 3

7 FIGUR 3: RESPONDENTERNES SVAR PÅ SPØRGSMÅLET HVOR TROR DU, AT PRI- SERNE PÅ ET ALMINDELIGT PARCELHUS I DANMARK LIGGER OM FEM ÅR SAMMEN- LIGNET MED I DAG? 8% 7% 6% 5% % 3% 67% 69% 65% 2% % % % 5% % 8% 7% 2% 6% 5% 6% % % % % % % Meget højere Højere På samme niveau Lavere Meget lavere Ved ikke September 25 Marts 25 December 2 Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XVII, XVIII og XIX, spørgsmål A FIGUR : UDVIKLING I NETTOTALLET FOR DANSKERNES FORVENTNINGER TIL PRIS- UDVIKLINGEN Priser om Priser om 5 Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser I - XIX, spørgsmål A og A Konkret beregnes nettotallet ved at vægte forventninger om meget højere priser med point, forventninger om blot højere priser med 5 point, forventninger om lavere priser med 5 point og forventninger om meget lavere priser med point. Respondenter, som forventer uændrede priser, eller som ikke har nogen holdning til, hvad priserne bliver, tilskrives ingen point. Dog indg de i beregningen af nettotallet, som udgøres af det gennemsnitlige antal point pr. respondent.

8 Siden december 2 er en del af respondenterne også blevet bedt om at forholde sig til, hvor store procentuelle prisændringer de forventer. Svarmulighederne i figur er i nogen grad normative, og indebærer en risiko for, at der kan opstå et skred i befolkningens opfattelse af hvad der skal til, før priser kan siges at være steget eller faldet meget. Det er der rettet op på i figur 5, hvor respondenternes svarmuligheder er opdelt i helt specifikke intervaller. Højden af hvert farvet felt angiver, hvor stor en andel af respondenterne, der tilslutter sig hvert af interviewerens forslag til, hvor stor en prisændring der skulle komme over det kommende. Også her skabes et billede af stigende forventninger. For at perspektivere buddene på prisstigningstakten, kan det nævnes, at priserne på et enfamiliehus i Danmark i 2. kvartal 25 lå 9, % højere end i. kvartal 992, svarende til en gennemsnitlig lig stigningstakt på,75%, jf. Boligøkonomisk Videncenters prisindeks, og at priserne det seneste, mellem 2. kvartal 2 og 2. kvartal 25, er steget 3,87%. I midt nullerne, da boblen blev opbygget, så man stigningstakter på op mod 2%. Selvom forventningerne har været stigende, må respondenterne stadig siges at være relativt afmålte i deres forventninger. FIGUR 5: TROR DU, AT PRISEN PÅ ET ALMINDELIGT PARCELHUS I DANMARK VIL VÆRE? % 9% 8% Mere end 8 procent højere -8 procent højere 7% - procent højere 6% På samme niveau 5% % 3% 2% % % Ved ikke - procent lavere -8 procent lavere Mere end 8 procent lavere december ' maj '2 september' 2 januar '3 april '3 august '3 november '3 februar ' juni ' september ' december '5 marts '5 september '5 5

9 FORVENTNINGER EFTER ALDER OG GEOGRAFI Hovedspørgsmålet i forventningsundersøgelsen er formuleret Hvor tror du, at priserne på et almindeligt parcelhus i Danmark ligger om ét sammenlignet med i dag?. Respondenterne bliver altså ikke bedt om at tage stilling til deres lokale boligmarked, men derimod om udviklingen i Danmark som helhed. Alligevel er der, som det ses af figur 6, en tendens til, at respondenterne lader sig påvirke af udviklingen i deres lokale boligmarked. FIGUR 6: NETTOTAL FOR BEFOLKNINGENS FORVENTNINGER PÅ ÉT ÅRS SIGT feb-mar ' jun-jul ' sep-okt ' dec-jan '5 mar-apr '5 aug-sep '5 Hovedstaden Midtjylland Nordjylland Sjælland Syddanmark Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XIV- XIX, spørgsmål A Som det også har været tilfældet ved tidligere undersøgelser, er respondenterne i Region Hovedstaden de mest optimistiske, mens der ikke er nogen større indbyrdes forskel mellem de øvrige regioner. Som det ses af figur 8, har der ved undersøgelserne fra før 2 tegnet sig et billede af, at unge og ældre var mere optimistiske end de midaldrende. Denne tendens er over det seneste blevet noget mere udvasket, som der ses et eksempel på i figur 7, der opgør nettotallet for forskellige aldersgrupper i den seneste undersøgelse. Således har der over de seneste seks undersøgelser ikke tegnet sig nogen klar sammenhæng mellem alder og forventninger. 6

10 FIGUR 7: NETTOTAL FOR BEFOLKNINGENS FORVENTNINGER PÅ ÉT ÅRS SIGT EFTER ALDER Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XIX, spørgsmål A FIGUR 8: NETTOTAL FOR BEFOLKNINGENS FORVENTNINGER PÅ ÉT ÅRS SIGT EFTER ALDER (GENNEMSNIT FOR ÅRENE 2-23) Hele landet Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser I-XV, spørgsmål A 7

11 MEKANISMER BAG FORVENTNINGSDAN- NELSEN Ved hver forventningsundersøgelse spørges respondenterne om hvilke faktorer, der har spillet en rolle i forhold til deres forventninger. Dette sker i form af en række spørgsmål formuleret som Da du sagde, at boligpriserne ville blive [x] i løbet af de næste 2 måneder, tænkte du da på [y]. Figur 9 illustrerer andelen af respondenter, som har svaret ja til hvert af disse spørgsmål. I hvor høj grad respondenterne tilslutter sig disse sager, har siden den første forventningsundersøgelse i februar 2 forholdt sig relativt stabilt. Dog er der denne gang en lidt større andel, som har overvejet rentens indvirkning på de fremtidige boligpriser. Topscorerne er endnu engang Danmarks økonomiske situation og Prisudviklingen på boliger inden for det seneste halve. Ved de første undersøgelser var den tungest vejende forklaring Danmarks økonomiske situation. Siden da er den forklaring blevet en anelse mindre repræsenteret i løbet af 2, mens Prisudviklingen det seneste halve er gået en smule frem. FIGUR 9: ÅRSAGER TIL RESPONDENTERNES PRISFORVENTNINGER 9% 8% 7% 6% 5% % 3% 2% % % 62% 6% 63% 8% 8% 76% 52% 62% % 32% 3% 27% Økonomiske eksperters 26% 26% 26% Families, venners og bekendtes 2% 9% 22% Danmarks Prisudviklingen Renteudviklingen økonomiske det seneste situation halve Ejendomsmægleres annoncer/ September 25 Marts 25 December 2 % 9% 5% Realkreditinstitutters annoncer/ Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XVII, XVIII og XIX, spørgsmål A-A9 % % 9% Bankrådgivers breve og Figur ser nærmere på, hvorvidt de faktorer, som respondenterne angiver, har betydning for deres forventninger, faktisk også har en sådan betydning. Det er gjort ved at se på, om det at respondenter tilkendegiver, at de har tænkt over en faktor, gør en forskel i forhold til, hvor stor en andel der forventer prisstigninger. Det ses blandt andet, at respondenterne, som har tænkt over, hvordan Danmarks økonomiske situation påvirker boligpriserne, er mindre tilbøjelige til at tro på stigende boligpriser end dem, som ikke har tænkt over det. 8

12 FIGUR : ANDEL SOM FORVENTER PRISSTIGNINGER BLANDT RESPONDENTER SOM HAR TÆNKT OVER HHV. IKKE HAR TÆNKT OVER EN GIVEN FAKTOR 8% 7% 6% 5% % 3% 2% % % 5% 6% 62% 2% 56% 62% 67% 5% Økonomiske eksperters 6% 57% Families, venners og bekendtes 66% 56% Danmarks Prisudviklingen Renteudviklingen økonomiske det seneste situation halve Ejendomsmægleres annoncer/ 7% 56% Realkreditinstitutters annoncer/ 6% 58% Bankrådgivers breve og Tænkte på Tænkte ikke på Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XIX, spørgsmål A-A9 N respondenter, som siger, at de har tænkt over en faktor, har andre forventninger end de, som siger, at de ikke har, er det ikke nødvendigvis ensbetydende med, at forskellen i forventninger stammer fra den pågældende faktor. Dels er der kun 833 respondenter, som har svaret både på, hvad deres forventninger er og hvilke overvejelser, der ligger bag. Det medfører en vis statistisk usikkerhed. Dertil kommer, at der kan være en tendens til, at det er de samme respondenter, som tilkendegiver, at de har tænkt over en række af faktorerne. Eksempelvis har de fleste, som tænkte over Danmarks økonomiske situation også tænkt over prisudviklingen. Det resulterer i en grad af sammenblanding mellem forklaringernes effekter. I figur er effekterne fra de enkelte overvejelser forsøgt isoleret. Dette er gjort ved hjælp af en såkaldt logistisk regression med forventningerne som afhængig variabel og de faktorer, som respondenterne tilkendegiver, at de har tænkt over, som forklarende variable. Derved udledes den teoretiske sammenhæng mellem forventninger og de enkelte overvejelser, som optimerer sandsynligheden for, at kunne opnå en stikprøve som den forhåndenværende. Altså det bedste bud på hvordan forklaringerne hver især påvirker forventningerne. Tallene i figuren har form af den såkaldte odds ratio for, at en respondent kategoriserer sine forventninger én kategori højere, givet at vedkommende har tænkt over en specifik faktor, i forhold til andre respondenter, som tænker over de præcis samme faktorer, med undtagelse af den behandlede. Odds ratios skal læses sådan, at hvis en respondent har tænkt over en specifik faktor, er tallene i figuren det bedste estimat af, hvor mange gange højere sandsynlighed for at klassificere sine forventninger én kategori højere, en respondent har, i forhold til hvis han ikke havde tænkt over faktoren. Altså skønnes overvejelsen at have positiv effekt, hvis estimatet er over, en negativ effekt, hvis estimatet er under 9

13 og ingen effekt, hvis estimatet er. Estimatet er dog behæftet med en usikkerhed, som er angivet med orange bjælker. Krydser denne over, kan det ikke afvises, at der ingen effekt er. Til sammenligning med resultaterne fra denne undersøgelse, er i figur 2 opstillet resultaterne af den tilsvarende regression udført på baggrund af den forudgående forventningsundersøgelser. Ved sidste undersøgelse var der en markant tendens til, at de respondenter, som havde tænkt over rentens indvirkning på boligpriserne, havde højere forventninger til boligpriserne end de, som ikke havde. Det var dog i en undersøgelse, som blev gennemført, mens vi så de laveste realkreditrenter i nyere tid. Siden da er renterne steget, men kun en anelse. Alligevel er befolkningens billede af renteudviklingens indvirkning på boligpriserne vendt fuldstændigt på hovedet, således at respondenterne nu bliver mindre optimistiske af at tænke over renterne. Det giver da også god mening, i det omfang man regner med, at de lavere renter for et halvt siden, har nået at blive kapitaliseret ind i priserne. Det må altså konstateres, at danskerne tænker ganske rationelt på dette punkt. Som ved mange af de tidligere undersøgelser, er der også denne gang en stærkt signifikant tendens til, at respondenter, som har tænkt over Danmarks økonomiske situation, har lavere forventninger til boligprisernes udvikling end de som ikke har. Den mest indflydelsesrige faktor, som påvirker befolkningens forventninger til fremtiden, er dog den hidtidige prisudvikling. Faktoren spiller denne gang særdeles kraftigt ind, og i og med, at de fleste respondenter mener at priserne er steget over det seneste halve (se tabel 5), må dette tages som udtryk for, at respondenterne udviser adaptive forventninger. Heri ligger potentielt et fareelement, idet dette er en af de måder, hvorpå en boble kan opstå. Det er ikke ensbetydende med, at der nu er en boble. Der ud over er der en signifikant positiv indvirkning på prisforventningerne fra både ekspert og realkredittens markedsføring, om end det er et fåtal, som faktisk lytter til dem, j.f. figur 9. Familie, venner, bekendte, ejendomsmæglere og bankrådgivere har til gengæld ingen entydig indflydelse på forventningerne blandt de, som indikerer, at de har lyttet til dem.

14 FIGUR : ODDS RATIO ESTIMATER FOR PÅVIRKNINGEN AF FORVENTNINGER, SEP- TEMBER 25 3, 3, 2,8 2,5 2,2,9,6,3,7,,59 2,378,726,737 Økonomiske eksperters,983, Families, venners og bekendtes 95% konfidensinterval Danmarks Prisudviklingen økonomiske det seneste Renteudviklingen situation halve Ejendomsmæglers annoncer/ Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XIX, spørgsmål A-A9,75 Realkreditinstitutters annoncer/,82 Bankrådgivers breve og FIGUR 2: ODDS RATIO ESTIMATER FOR PÅVIRKNINGEN AF FORVENTNINGER, MARTS-APRIL 25 (SIDSTE RUNDE) 2,6 2, 2,2 2,8,6,,2,8,6,,2,868 Danmarks økonomiske situation,775,83 Prisudvikling det seneste halve,5 Økonomiske eksperters,78 Families, venners og bekendtes 95% konfidensinterval,222 Renteudviklingen Ejendomsmægleres annoncer og udtaleelser Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XVIII, spørgsmål A-A9,528 Realkreditinstitutters annoncer og,97 Bankrådgivers breve og

15 OVERVEJELSER OM BOLIGHANDEL Siden forventningsundersøgelsernes start er respondenterne blevet spurgt om, i hvilket omfang de følger med i boligmarkedet, og hvorvidt de overvejer at handle bolig. Alle respondenter medvirker i de fire spørgsmål, som fremg af figur 3. Dog er de respondenter, som tilkendegiver, at de ikke har overvejet at handle bolig, ikke efterfølgende blevet spurgt om, hvorvidt de har taget kontakt til professionelle aktører i det øjemed. Desuden er boligejere blevet spurgt, om de har fået foretaget en vurdering af deres bolig inden for de seneste 3 måneder. Da gruppen af respondenter ikke er den samme her som ved de øvrige spørgsmål, vises resultatet heraf i figur. FIGUR 3: ANDEL AF RESPONDENTER, SOM INDEN FOR SENESTE 3 MDR. HAR 5% 5% % 35% 3% 25% 2% 5% % 5% % 35% 3% % Undersøgt priser på boliger i Danmark 2% 27% 3% Søgt efter bolig i avis/internettet Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XVII, XVIII og XIX, spørgsmål B, B3a, B3 og B 2% 2% 2% Overvejet køb/ salg af bolig September 25 Marts 25 December 2 9% % % Kontaktet ejendomsmægler/ realkreditselskab/bank i.f.m. køb/salg af bolig Respondenternes engagement i forhold til boligmarkedet har i de 5, som forventningsundersøgelserne indtil videre har strakt sig over, forholdt sig stabilt. I snit har 2% undersøgt boligpriserne indenfor 3 måneder af spørgetidspunktet, på tværs af alle undersøgelser. N der ved den nyeste undersøgelse kun er 35%, der har undersøgt priserne, er det altså betragteligt lavere end normalen. Også andelen af respondenter, som har søgt efter bolig i avis eller på nettet ligger en anelse lavere end normalt. Andelen af respondenter, som overvejer, at købe eller sælge ligger dog i samme niveau, som det har gjort gennem hele perioden. Der er kun spurgt om, hvorvidt respondenten har kontaktet ejendomsmægler, realkreditinstitut eller bank i forbindelse med bolighandel i de tilfælde, hvor det er konstateret, at respondenten faktisk har overvejet at handle. I september 2

16 25 var det således 2% af de respondenter, der havde overvejet en handel, som havde taget kontakt, svarende til 9% af alle respondenterne. Andelen af ejerboligejere, som har fået deres bolig vurderet inden for de seneste 3 måneder ligger på 3%. Dermed er der fundet et mere normalt leje, efter en forhøjet aktivitet ved de 3 forudgående undersøgelser (se tabel 6). FIGUR : ANDEL AF EJERBOLIGEJERE, SOM INDEN FOR DE SENESTE 3 MÅNEDER HAR FÅET FORETAGET EN VURDERING AF BOLIGENS VÆRDI 3% Ejerboligejere Har fået bolig vurderet Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelse XIX, spørgsmål B2a 3

17 POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERE En anden nyhed fra forventningsundersøgelsen i februar-marts 2 er, at der er stillet spørgsmål, der særligt er rettet mod potentielle førstegangskøbere. Denne gruppe er defineret som personer, som enten bor i leje- eller andelsbolig, og som ikke inden for de seneste 5 har ejet en bolig. Der er dermed tale om en gruppe, som ved at bevæge sig ind på ejerboligmarkedet kan øge efterspørgslen og dermed boligpriserne. Derfor er det værd at holde øje med, om der er ændringer i de potentielle førstegangskøberes handelsovervejelser. Figur 5 viser, hvor meget de potentielle førstegangskøbere fylder blandt respondenterne i de enkelte regioner. I Region Hovedstaden, hvor ejerboligmarkedet udgør en mindre andel af det samlede boligmarked end i de øvrige regioner, spiller de potentielle førstegangskøbere helt naturligt en større rolle. I den modsatte ende af spektret har potentielle førstegangskøbere mindre betydning for boligmarkedets udvikling i Region Nordjylland og Region Sjælland end i de øvrige regioner. At en respondent klassificeres som potentiel førstegangskøber indebærer ikke nødvendigvis, at respondenten har en reel mulighed for, eller interesse i at købe, men afspejler blot, at vedkommende skønnes ikke at have været inde på ejerboligmarkedet endnu. Interesse og muligheder belyses på side 6. FIGUR 5: POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERE SOM ANDEL AF RESPONDENTERNE 6% 5% % 3% 2% % % 25% 2% 2% 23% 29% % Hovedstaden Midtjylland Nordjylland Sjælland Syddanmark Danmark Potentielle førstegangskøbere Øvrige andelshavere/lejere Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XIX, spørgsmål E

18 POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERES FORVENTNIN- GER Figur 6 opsummerer førstegangskøbernes forventninger til boligpriserne ét efter spørgetidspunktet. Den svarer dermed til figur 2, som afbilder samme forhold for respondenterne som helhed. Overordnet set følges forventningerne pænt ad, så de potentielle førstegangskøbere ikke har væsentligt anderledes forventninger end resten af befolkningen. Denne gang ligger nettotallet for de potentielle førstegangskøbere,63 højere end nettotallet for alle andre, og er ligesom de øvrige respondenter steget til det højeste niveau der endnu er observeret siden første gang de potentielle førstegangskøbere blev behandlet i undersøgelsen primo 2. FIGUR 6: POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERES SVAR PÅ SPØRGSMÅLET HVOR TROR DU, AT PRISERNE PÅ ET ALMINDELIGT PARCELHUS I DANMARK LIGGER OM ÉT ÅR SAMMENLIGNET MED I DAG? 6% 5% % 3% 2% % % 5% 52% 2% 3% 33% % % 2% % 6% 6% 2% % % % % 7% % Meget højere Højere På samme niveau Lavere Meget lavere Ved ikke August-September 25 Marts-April 25 December-Januar 25 Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XVII, XVIII og XIX spørgsmål A 5

19 DE POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERES KØBS- OVERVEJELSER I figur 7 er de potentielle førstegangskøbere spurgt om, hvorvidt de har gjort sig overvejelser om at købe en bolig inden for de kommende -2. De 26% er den højeste andel i nogen undersøgelse, men grundet det begrænsede antal af potentielle førstegangskøbere i undersøgelsen, er der ikke tale om nogen statistisk signifikant stigning fra lavpunktet på 2% i juni-juli 2. Blandt de 375 potentielle førstegangskøbere, som oplyser, at de ikke har overvejet at købe bolig inden for de kommende -2, er der spurgt ind til, hvorfor de ikke overvejer det. Resultatet kan ses i figur 8. FIGUR 7: ANDEL AF POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERE, DER HAR OVERVEJET AT KØBE INDEN FOR DE KOMMENDE -2 ÅR Potentielle førstegangskøbere 26% Har overvejet at købe bolig indenfor de kommende -2 Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XIX, spørgsmål E2 Den dominerende sag til ikke at overveje at købe er som altid, at de fleste respondenter finder, at deres aktuelle bolig svarer til deres behov. Derudover er der dog også en betragtelig andel, som finder, at deres økonomi ikke rækker til køb af en ejerbolig. Fire af de mulige sager til ikke at overveje at købe kan betragtes som vedrørende respondentens privatøkonomi. Dette er 2., 3.,. og 5. svarmulighed fra venstre i figuren. Det gælder, at hele 53% procent af de potentielle førstegangskøbere, som ikke overvejer at købe, angiver mindst én af disse faktorer som 6

20 medvirkende sager. Den andel har forholdt sig stabilt over de seneste. Således var den på 56% i februar-marts-undersøgelsen fra 2, som var den første gang spørgsmålene blev stillet. FIGUR 8: ÅRSAGER TIL, AT POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERE IKKE ØNSKER AT KØBE 8% 7% 6% 5% % 3% 2% % % 73% 68% 7% Tilfreds med nuværende bolig % 39% 38% Ikke råd til ydelser 5% 5% % Ikke råd til udbetaling Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XVII, XVIII og XIX spørgsmål E3, E, E5, E6, E7, E8 og E9 23% 23% 23% Manglende lånemuligheder 2% 28% 26% Usikker beskæftigelse August-September 25 Marts-April 25 December-Januar 25 5% 7% 7% Forventer prisfald 7

21 YNGRE BOLIGEJERE En anden gruppe af særlig betydning for boligmarkedet er de yngre boligejere, defineret som respondenter til og med 5, som bor i en bolig, de selv ejer. Gruppen inkluderer ikke respondenter, som bor i en andelsboligforening. Yngre aktører skiller sig ud fra mængden ved at flytte betragteligt hyppigere, idet de har skiftende behov i takt med, at deres familie udvides. Generelt vil de også have en stigende betalingsevne i løbet af deres karriere. Således vil der også være en tendens til, at yngre husholdninger flytter opad i bolighierarkiet til større og dyrere boliger. Med andre ord vil de ved en flytning typisk efterspørge mere bolig, end de udbyder. Deres handelsinteresse vil dermed resultere i en større samlet boligefterspørgsel. FIGUR 9: YNGRE BOLIGEJERE FORDELT PÅ HUSHOLDNINGSKONSTELLATIONER SAMMENHOLDT MED RESPONDENTER SOM HELHED (GRÅ) % 3% 8% Yngre boligejere 78% Par m børn Par u børn Enlige u børn Enlige m børn Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XIX Figur 9 illustrerer hvilke typer af husstande, personer i gruppen af yngre boligejere tilhører i orange farver. Den grå cirkel udenom viser, hvilke husholdningstyper respondenterne fordeler sig på, n man ser på tværs af boligtyper og alder. Det ses, at der blandt de yngre boligejere langt overvejende er tale om par, som har fået deres første barn. Singlehusstande udgør et klart mindretal blandt boligejerne i denne aldersgruppe på blot %. 8

22 FIGUR 2: ANDEL AF YNGRE BOLIGEJERE, SOM OVERVEJER AT KØBE STØRRE/BEDRE BOLIG. 8% Yngre boligejere Overvejer at købe større eller bedre bolig indenfor -2 Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XIX, spørgsmål F N det er interessant at følge de yngre boligejere, skyldes det særligt, at de ved at efterspørge en større eller bedre bolig kan påvirke den samlede boligefterspørgsel. Figur 2 viser i hvor høj grad de selv forventer, at det vil gøre sig gældende i fremtiden. I undersøgelsen fra august-september 25 er det 8% af de yngre boligejere, der overvejer at købe en større eller bedre bolig. Der er grundet den begrænsede stikprøve af yngre boligejere (379 i den seneste undersøgelse) en vis statistisk usikkerhed omkring den reelle andel af yngre boligejere i befolkningen, som overvejer at købe større eller bedre bolig. Derfor er det ikke nødvendigvis udtryk for en stigning, at der denne gang er 8% af de yngre boligejere blandt respondenterne, der overvejer at købe, mod 2% ved sskiftet. Forskellen kan lige så vel være udtryk for en tilfældighed i prøvetagningen. Blandt de 36 yngre boligejere, som tilkendegiver, at de ikke overvejer at rykke op i flyttekæden, er der spurgt til hvilke faktorer, der evt. har medvirket til, at de ikke gør sig sådanne overvejelser. Resultatet ses i figur 2 i form af andelen af respondenter, som tilslutter sig hver enkelt forklaring, som intervieweren har foreslået. Disse faktorer har været særdeles stabile siden forventningsundersøgelsen fra februar-marts 2, hvor spørgsmålet blev stillet for første gang. Endnu en gang tegner der sig et særdeles klart billede af, at de, som ikke overvejer at rykke op i flyttekæden, i de fleste tilfælde ikke har behovet. Et lille fåtal er dog også forhindret i at købe af økonomiske sager. 9

23 FIGUR 2: ÅRSAGER TIL, AT YNGRE BOLIGEJERE IKKE OVERVEJER AT KØBE EN STØRRE ELLER BEDRE BOLIG % 9% 8% 7% 6% 5% % 88% 82% 87% 3% 2% % % Tilfreds med nuværende bolig % 5% 8% Ikke råd til ydelser 6% 3% 7% Ikke råd til udbetaling 8% % % Manglende lånemuligheder % % % Usikker beskæftigelse % % 5% Forventer prisfald August-September 25 Marts-April 25 December-Januar 25 Kilde: Boligøkonomisk Videncenters Forventningsundersøgelser XV, XVI og XVII, spørgsmål F2, F3, F, F5, F6, F7 og F8 2

24 APPENDIKS: TABELLER TABEL : RESPONDENTER EFTER ALDER OG INTERVIEWSTATUS I AUGUST OG SEP- TEMBER TILSAMMEN 2-29 Svar 252 (%) Ikke svar 325 (56%) Forsøgt 577 interviewet (5%) 239 (9%) (6%) 223 (39%) (68%) 72 (32%) (75%) 32 (25%) (76%) 56 (2%) (6%) 7 (39%) 293 Anm: I kategorien Ikke svar er indregnet respondenter, som har afsluttet interview eller spørgeskema efter en delvis besvarelse. TABEL 2: RESPONDENTER EFTER ALDER OG INTERVIEWSTATUS I SEPTEMBER 2-29 Svar 9 (%) Ikke svar 7 (59%) Forsøgt 29 interviewet (52%) 7 (8%) (57%) 2 (3%) (6%) 92 (36%) (7%) 7 (29%) (75%) 3 (25%) (58%) 68 (2%) 5 TABEL 3: HVOR TROR DU, AT PRISERNE PÅ ET ALMINDELIGT PARCELHUS I DAN- MARK LIGGER OM ET ÅR SAMMENLIGNET MED I DAG? Meget højere Højere 37 (52%) (55%) 98 (56%) 98 (53%) 235 (59%) (6%) 8 (56%) På samme niveau 82 (3%) 86 (3%) 2 (3%) (38%) 39 (35%) 62 (3%) 63 (35%) Lavere 2 (8%) 5 (6%) (3%) 87 Meget lavere Ved ikke Nettotal I alt , , , , ,9 8 29, ,6 2

25 TABEL : HVOR TROR DU, AT PRISERNE PÅ ET ALMINDELIGT PARCELHUS I DAN- MARK LIGGER OM FEM ÅR SAMMENLIGNET MED I DAG? Meget højere 9 (7%) Højere 6 86 (67%) 8 (72%) (68%) 3 (7%) 65 (7%) 57 (67%) På samme niveau 27 (22%) 25 (9%) 26 (6%) 35 (2%) 27 (5%) 6 (8%) 56 (8%) Lavere 5 (2%) 9 (7%) 8 6 (6%) 2 5 (6%) Meget lavere Ved ikke 9 (7%) (3%) 7 3 Nettotal I alt 2 26, , , , ,5 9 3, ,2 TABEL 5: HVOR TROR DU, AT PRISERNE PÅ ET ALMINDELIGT PARCELHUS I DAN- MARK LIGGER I DAG, SAMMENLIGNET MED FOR ET HALVT ÅR SIDEN? Meget højere (3%) 5 3 Højere 56 (6%) 7 (5%) 87 (53%) 9 (5%) (55%) 5 (55%) 55 (53%) På samme niveau 39 (32%) 7 (36%) 65 (%) 6 (38%) 67 (37%) 36 (%) 38 (37%) Lavere (2%) (3%) Meget lavere 3 Ved ikke 8 (7%) Nettotal I alt 2 2, ,6 6 2, , ,5 9 25, ,32 22

26 TABEL 6: DA DU SAGDE, AT BOLIGPRISERNE VILLE BLIVE [SVAR FRA A] I LØBET AF DE NÆSTE 2 MÅNEDER, TÆNKTE DU DA PÅ: PRISUDVIKLINGEN PÅ BOLIGER IN- DENFOR DET SENESTE HALVE ÅR? 2-29 Ja 89 (77%) Nej 25 (22%) Ved ikke Besvarelser (7%) 29 (23%) (82%) 28 (7%) (8%) 27 (6%) 5 (3%) (83%) 27 (5%) (92%) 3 (3%) (8%) 39 (7%) TABEL 7: DA DU SAGDE, AT BOLIGPRISERNE VILLE BLIVE [SVAR FRA A] I LØBET AF DE NÆSTE 2 MÅNEDER, TÆNKTE DU DA PÅ: RENTEUDVIKLINGEN? 2-29 Ja 53 (6%) Nej 58 Ved ikke (3%) Besvarelser (7%) (53%) 7 (%) 5 (3%) (53%) 7 (2%) (53%) 68 (38%) 6 (9%) (59%) 3 (3%) 6 (7%) (52%) 356 (3%) TABEL 8: DA DU SAGDE, AT BOLIGPRISERNE VILLE BLIVE [SVAR FRA A] I LØBET AF DE NÆSTE 2 MÅNEDER, TÆNKTE DU DA PÅ: DANMARKS ØKONOMISKE SITUA- TION? 2-29 Ja 7 (6%) Nej 2 (37%) Ved ikke 3 (3%) Besvarelser (56%) 5 (%) (7%) 6 (28%) (65%) 55 (33%) (58%) 58 (32%) 7 (9%) (57%) 27 (3%) (%) (62%) 278 (33%) 83 23

27 TABEL 9: DA DU SAGDE, AT BOLIGPRISERNE VILLE BLIVE [SVAR FRA A] I LØBET AF DE NÆSTE 2 MÅNEDER, TÆNKTE DU DA PÅ: ØKONOMISKE EKSPERTERS UDTALEL- SER? 2-29 Ja 35 (3%) Nej 75 (66%) Ved ikke Besvarelser 3-39 (32%) 8 (6%) (33%) 3 (63%) (3%) 97 (59%) 2 (7%) (3%) 8 (6%) 6 (9%) (3%) 8 (55%) 2 (%) (32%) 5 (6%) 55 (7%) 83 TABEL : DA DU SAGDE, AT BOLIGPRISERNE VILLE BLIVE [SVAR FRA A] I LØBET AF DE NÆSTE 2 MÅNEDER, TÆNKTE DU DA PÅ: FAMILIE/VENNER/BEKENDTES UDTA- LELSER OM BOLIGPRISERNE? 2-29 Ja 9 (3%) Nej 62 (5%) Ved ikke 3 (3%) Besvarelser (28%) 8 (68%) (22%) 23 (75%) (2%) 6 (7%) (6%) (2%) 29 (72%) 5 (8%) (2%) 59 (68%) (%) (26%) 573 (69%) 7 (6%) 833 TABEL : DA DU SAGDE, AT BOLIGPRISERNE VILLE BLIVE [SVAR FRA A] I LØBET AF DE NÆSTE 2 MÅNEDER, TÆNKTE DU DA PÅ: DIN BANKRÅDGIVERS BREVE ELLER UDTALELSER? 2-29 Ja 5 (3%) Nej 95 (83%) Ved ikke Besvarelser (5%) (8%) (3%) 2-9 (9%) (88%) 5 (3%) (2%) 37 (83%) (%) 5 (8%) (6%) 7 (85%) 8 (9%) (%) 72 (8%)

28 TABEL 2: DA DU SAGDE, AT BOLIGPRISERNE VILLE BLIVE [SVAR FRA A] I LØBET AF DE NÆSTE 2 MÅNEDER, TÆNKTE DU DA PÅ: EN EJENDOMSMÆGLERS ANNONCER ELLER UDTALELSER? 2-29 Ja 2 (2%) Nej 87 (76%) Ved ikke 3 (3%) Besvarelser (25%) 9 (73%) (9%) 27 (78%) 5 (3%) (8%) 28 (77%) (9%) 32 (73%) 3 (7%) (2%) 6 (7%) 5 (6%) (2%) 625 (75%) TABEL 3: DA DU SAGDE, AT BOLIGPRISERNE VILLE BLIVE [SVAR FRA A] I LØBET AF DE NÆSTE 2 MÅNEDER, TÆNKTE DU DA PÅ: REALKREDITINSTITUTTERS ANNON- CER ELLER UDTALELSER? 2-29 Ja 5 (3%) Nej 95 (83%) Ved ikke Besvarelser (6%) 99 (8%) (%) (87%) (3%) 32 (8%) 2 (7%) (6%) 38 (77%) 3 (7%) (3%) 68 (78%) 8 (9%) (%) 673 (8%) 6 (6%) 833 TABEL : ODDS RATIO ESTIMATER FOR PÅVIRKNINGEN AF FORVENTNINGER Point Estimate 95% Wald Confidence Limits Tænkte på prisudviklingen på boliger indenfor det seneste halve Tænkte på renteudviklingen Tænkte på Danmarks økonomiske situation Tænkte på økonomiske eksperters Tænkte på familie/venners/bekendtes Tænkte på sin bankrådgivers breve eller Tænkte på en ejendomsmæglers annoncer eller Tænkte på realkreditinstitutters annoncer eller

29 TABEL 5: HAR DU INDEN FOR DE SENESTE 3 MÅNEDER Ja Nej Ved ikke Undersøgt priser på boliger i Danmark? (35%) (65%) Søgt efter bolig i avis eller på internettet? (2%) (75%) Overvejet at købe eller sælge bolig? (2%) (79%) Hvis ja: Kontaktet en ejendomsmægler, et realkreditinstitut eller en bank i forbindelse med køb eller salg af bolig? (2%) (57%) Besvarelser TABEL 6: HAR DU INDEN FOR DE SENESTE 3 MÅNEDER FÅET DIN EGEN (EJER)BOLIG VURDERET? Har fået bolig vurderet Har ikke fået bolig vurderet Ved ikke Besvarelser i alt September 5 7 (3%) 88 (87%) 2 56 Marts 5 (8%) 92 (82%) 62 December 9 (5%) 522 (85%) 67 September 9 (5%) 58 (85%) 6 Juni ' 63 (%) 5 (89%) 573 Februar ' 57 (%) 58 (9%) 575 November '3 58 (%) 537 (9%) 595 August '3 63 (%) 555 (9%) 68 April '3 59 (%) 58 (9%) 567 Januar '3 79 (3%) 535 (87%) 6 September '2 67 (2%) 95 (88%) 562 Maj '2 66 (%) 53 (89%) 6 December ' 62 (%) 555 (9%) 67 September ' 58 (9%) 567 (9%) 625 December ' 6 (%) 55 (89%) 66 August ' 88 (%) 556 (86%) 65 Maj ' 93 (5%) 52 (8%) 66 Februar ' 62 (%) 538 (9%) 6 26

30 TABEL 7: POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERE Midtjylland 3 (25%) 28 (6%) 2 (32%) 37 (68%) 9 Nordjylland 3 (2%) 6 (3%) 5 (27%) 33 (73%) 83 Hovedstaden Potentielle førstegangskøbere 28 (%) Øvrige lejere / 38 andelshavere (8%) Alle lejere / andelshavere* 25 (9%) Boligejere 26 (5%) Boligform ukendt Respondenter 52 Sjælland 59 (2%) 7 (26%) 26 (7%) 28 Syddanmark 9 (23%) 27 (7%) 8 (3%) 28 (7%) 398 Danmark 5 (29%) 3 (6%) 63 (35%) 87 (65%) 822 * Alle lejere og andelshavere stemmer ikke med summen af potentielle førstegangskøbere og øvrige lejere/andelshavere, da enkelte af respondenterne har afbrudt interviewet inden spørgsmål E, hvormed det ikke vides, hvilken af kategorierne, de tilhører. Andelen af respondenterne, som hører til kategorien potentielle førstegangskøbere er fundet ved at gange andelen af lejere og andelshavere, som i E tilkendegiver, at de ikke har ejet en bolig, på andelen af lejere og andelshavere iblandt de respondenter, som har påbegyndt spørgeskemaet. TABEL 8: HVOR TROR POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERE, AT PRISERNE PÅ ET ALMINDELIGT PARCELHUS I DANMARK LIGGER OM ET ÅR SAMMENLIGNET MED I DAG? Aug-Sep 25 Mar-Apr 25 Dec-Jan 25 Sep-Okt 2 Jun-Jul 2 Feb-Mar 2 Meget højere Højere 55 (38%) (8%) 22 (2%) 27 (52%) 278 (5%) På samme niveau 7 (%) 58 (33%) 2 (39%) 22 (%) 75 (33%) 6 (3%) Lavere 5 (3%) 5 (%) 3 (7%) 6 (2%) 3 (6%) 33 (6%) Meget lavere 2 3 Ved ikke (7%) 2 Nettotal I alt 27, ,8 58 6, , ,8 5,2 27

31 TABEL 9: HAR POTENTIELLE FØRSTEGANGSKØBERE OVERVEJET AT KØBE BOLIG IN- DEN FOR DE KOMMENDE -2 ÅR? Hovedstaden Ja 56 (27%) Nej 9 (72%) Ved ikke 3 Potentielle førstegangskøbere 28 Midtjylland 38 (3%) 7 (65%) 3 Nordjylland 7 (6%) 36 (8%) 3 Syddanmark 2 (22%) 7 (78%) 9 Sjælland (2%) 5 (76%) 59 Danmark 35 (26%) 375 (73%) 5 TABEL 2: UNDLADER FØRSTEGANGSKØBERE AT KØBE BOLIG FORDI: Ja Du regner med at boligpriserne vil falde 7 i fremtiden? Du ikke har råd til udbetalingen på en 69 ejerbolig? (5%) Du ikke har råd til at betale renter og 5 afdrag på en ejerbolig (%) Din bank eller realkreditinstitut ikke vil 85 give dig lån til en ejerbolig? (23%) Der er usikkerhed om din jobsituation? 88 (2%) Du er tilfreds med din nuværende bolig? 273 (73%) Nej 337 (9%) 9 (52%) 27 (55%) 258 (69%) 278 (75%) 93 (25%) Ved ikke 9 (3%) 5 3 (8%) 7 7 Ikke overvejet at købe bolig TABEL 2: YNGRE BOLIGEJERE FORDELT PÅ HUSSTANDSSAMMENSÆTNING Par m børn Par u børn Enlige u børn Enlige m børn Yngre boligejere i alt (78%) (8%) (%) (3%) 28

32 TABEL 22: OVERVEJER YNGRE BOLIGEJERE AT SÆLGE BOLIG OG KØBE EN STØRRE EL- LER BEDRE BOLIG INDEN FOR DE KOMMENDE -2 ÅR Ja August-September (8%) Marts-April 25 5 (3%) December-Januar (2%) September-Oktober 2 63 (7%) Juni-Juli 2 63 (6%) Februar-Marts 2 6 (3%) Nej 36 (8%) 39 (8%) 39 (87%) 36 (83%) 328 (83%) 39 (86%) Ved ikke Yngre boligejere i alt TABEL 23: YNGRE BOLIGEJERE, SOM IKKE OVERVEJER AT KØBE: UNDLADER DU AT KØBE EN STØRRE ELLER BEDRE BOLIG FORDI: Ja Nej Ved ikke Du regner med at boligpriserne vil falde i fremtiden? (95%) Du ikke har råd til udbetalingen på en større eller bedre ejerbolig? (6%) (82%) Du ikke har råd til at betale renter og afdrag på en større eller bedre ejerbolig? (%) (83%) Din bank eller realkreditinstitut ikke vil give dig lån til en større eller bedre ejerbolig? (8%) (9%) (3%) Der er usikkerhed om din jobsituation? (%) (88%) Du er tilfreds med din nuværende bolig? (88%) (2%) I alt