Det er med investeringer som gode fester - dem der tager hjem sidst er som regel dem der vågner med de største tømmermænd.

Transkript

1 8 Boligmarkedet Det er med investeringer som gode fester - dem der tager hjem sidst er som regel dem der vågner med de største tømmermænd. EJENDOMSHANDEL Er du forvirret over situationen på boligmarkedet? Ny analyse viser, at ejendomspriserne er steget - igen. Samtidigt vokser antallet af ejendomme til salg eksplosivt og er nu rekordstort. Mange oplever, at de ikke kan få solgt deres boliger og må sænke udbudsprisen. Nogle mæglere er sågar begyndt, at sige nej tak til at er det lige der sker? Hvem har ret i hvad? Der er utroligt mange udmeldinger om tilstanden på boligmarkedet. De kommer i en lind strøm fra banker, mæglere, kreditforeninger og andre interessenter. Medierne sender straks nyhederne videre og derfor har man på næsten samme dag, kunnet læse artikler om opbremsning på boligmarkedet samtidigt med fuld fart på priserne. Nogle beskriver markedet som en tikkende boligboble andre kalder det blot for en blød landing. Alt afhængig af, hvem der er afsender eller modtager af budskaberne,

2 9 netop nu...! Antallet af boliger til salg, er i sig selv bemærkelsesværdigt men det er i særdeleshed hastigheden, hvormed stigningen er sket, som bør give anledning til panderynker. Antal gennemførte handler Antallet af handler er for parcelhuse, aftaget med 5 procent fra 2 til 3. kvartal og 15 procent færre handler end 3. kvartal For ejerlejligheder er der på landsplan 10 procent færre handler i 3. kvartal end 2. kvartal og i forhold til 3. kvartal 2005 er det ikke mindre end 34 procent færre handler. Faktisk skal vi helt et tidspunkt med lige så få ejerlejlighedssalg. Ser vi på antallet af ejerlejlighedshandler i København og på Frederiksberg, er antallet faldet fra 1920 til 1066, svarende til en reduktion på ca. 45 procent! Vi skal helt tilbage til rende lavt antal handler. Udviklingen i udbudspriser De gennemsnitlige udbudspriser på landsplan for parcel- og rækkehuse er steget med 6,9 procent, fra 2. til 3. kvartal. For ejerlejligheder er udbudspriserne på landsplan faldet med 0,2 procent. I Københavns Amt var der i 3. kvartal ejerlejligheder til salg og udbudspriserne faldt med 3,3 procent fra 2. til 3. kvartal. bliver udmeldingerne tolket i forskellige retninger. Køberne står p.t. ikke til at miste noget hvorimod sælgerne er i en helt anden situation. En fejlfortolkning af udmeldingerne eller bagatellisering af fakta, kan derfor få fatale konsekvenser for sælgers økonomi. Jeg vil her gennemgå, nogle af de fakta som kan læses ud af diverse statistiske opgørelser, og komme med mine bemærkninger hertil i det håb, at man kan skelne lidt bedre mellem fakta og fortolkning. Antal boliger til salg Det er et faktum, at antallet af boliger til salg er steget fra et historisk lavpunkt på (marts 2006) til det højeste antal siden år 2000 på (november 2006). Altså en stigning på 64 procent over en periode på blot 8 måneder. Hertil skal bemærkes, at der i København og omegn vil blive færdiggjort omkring nye lejligheder i

3 10 Det bør her understreges, at der er tale om et gennemsnit. Det er således ikke et udtryk for, hvor meget de enkelte huse eller lejligheder kan/bør reguleres i pris. For ejerlejlighedernes vedkommende er det min fornemmelse fra konkrete sager, at der gennemsnitligt skal reguleres med 20 procent i forhold til udbudspriserne i 2. kvartal. Tager vi gennemsnitsprisen for ejerlejligheder på landsplan 2,35 mill. og forudsætter der har været reguleringer på 20 procent, er det således kun 15 procent af sælgerne der har reguleret priserne. Der er med andre ord, en latent masse på 85 procent som enten frivilligt eller nødtvunget, vil skulle ændre priserne i den kommende tid, hvis markedsudviklingen forsætter som nuværende. Det vil udsætte markedet for et chok. Udviklingen i handlede priser Det er samtidigt et faktum, at priserne (de faktisk handlede) jf. Realkreditrådets seneste opgørelse er steget igen. Fra 2. til 3. kvartal er priserne steget med 4,5 procent for parcelhuse og 2,0 procent for ejerlejligheder. I forhold til 3. kvartal 2005 er priserne således steget med henholdsvis 24,2 procent og 19,4 procent det seneste år. I juli udgaven af RealRådHuset beskrev jeg, at vi tidligst i 3. kvartal vil kunne konstatere, om de reelle priser (handelspriserne) er lavere end tidligere kvartalers og dermed et knæk på priskurven. Det er der Realkreditrådets tal er ikke realtime. Opgørelserne baseres på oplysninger fra udbetalingstidspunktet af lånene og således ikke handelstidspunktet som derfor kan være sket måneder forinden. I gennemsnit er der en tidsforskydning på 52 dage hvorfor det skønsmæssigt, dækker over handler der er indgået fra ca. midten af 2. kvartal til ca. midten af 3. kvartal. Mange af ejendommene som er berørte af den nuværende situation, blev vurderet og prissat i januar/februar og sat til salg i løbet af marts/ april. De har således på nuværende tidspunkt, været til salg i min. 6 måneder, hvilket er den typiske aftaleperiode hos ejendomsmæglerne. Mange sælgere vil derfor først nu, begynde at overveje næste træk som typisk vil være nedsættelse af prisen og/eller skift af ejendomsmægler. Som ovenfor konstateret er de faktiske priser endnu ikke faldet det er trods alt godt. Det bør dog bemærkes, at prisstigningstaksten for 2. til 3. kvartal er faldet med 50 procent, i forhold til samme kvartaler i Gennemsnitlige salgstider Salgstiden for parcelhuse på landsplan er i 2. kvartal øget med 8 dage til 113 dage og for ejerlejligheder med 18 dage til 110 dage. Det er som nævnt, tal for hele landet og består af relativt store variationer. Liggetiderne i f. eks. Nordjyllands-, Storstrøms- og Vestsjællands Amter er faldende mens de er stigende i Roskilde, Københavns, Vejle, Fyns og Bornholms Amt. For blot et år siden blev omkring 90

4 11 procent af alle udbudte lejligheder i københavnsområdet, solgt inden for tre måneder. I 2. kvartal 2006 er det tal faldet til kun at være 49 procent; der foreligger endnu ikke en statistisk opgørelse over 3. kvartal. Markedsøkonomiens naturlov Vores økonomiske samfund er i vid udstrækning baseret på markedsøkonomi og således også boligmar- økonomiske grundsætning er: Markedsøkonomi er en økonomisk struktur, hvor markedet bestemmer prisen og tilgængelighed via udbud og efterspørgsel/købekraft De markedsøkonomiske naturlove foreskriver, at hvis udbudet stiger, priserne. Naturligvis gælder disse love også for boligmarkedet. Købekraften og dermed efterspørgslen, er i høj grad dikteret af renteudviklingen og reallønnen. Reallønnen kan stige ved højere lønninger og/eller ved sænkelse af skatter og afgifter. Det ligger næppe lige for. Arbejdsmarkedet er p.t. suget for arbejdskraft og det kan resultere i et lønpres som dermed frem. Det væsentligste middel mod dette er rentestigninger og dermed en dæmper på købekraften. Konklusion Det er med investeringer som gode fester - dem der tager hjem sidst er som regel dem der vågner med de største tømmermænd. Jeg oplever i øjeblikket mange kunder der er af den oplevelse, at dette blot er en fase. Bare man har is i maven skal man nok få solgt til den forventede pris. Desværre tror at isen smelter. Hvis man skal kunne sælge på samme niveau som man forventede ved årets begyndelse, vil det kræve at markedet som minimum, vender tilbage til hvor vi kom fra. Altså der skal sælges lige så mange boliger, lige så hurtigt og priserne skal stige i med samme takst. Her skal man være opmærksom på, at hvis antallet af f. eks. solgte boliger falder med 50 procent, kræver det en 100 procents fremgang - bare for at være på breakeven. Og tilsvarende gælder for alle de øvrige parametre. Derfor vil jeg gentage det jeg skrev i sidste nyhedsbrev. Hvis man ønsker at sælge indenfor de nærmeste 12 måneder må man regulere sin tidligere, og de har i dag 60 procent Hvis man tror, at markedet vender tilbage til fordums tid i en snarlig fremtid, er det naturligvis ok at tro på. Men man bør gøre sig klart, at det ikke er en rationel salgsbeslutning men i højere grad bygger på en forhåbning. Kommentarer eller spørgsmål til artiklen modtages meget gerne på ps@realraad.dk

5 12 Investering i udenlandske ejendomme Undgå at ferieboligdrømmen ender i et mareridt. UDLAND Et stigende antal danskere vælger, at anvende en del af deres friværdi på køb af (ferie)ejendomme i udlandet. Vi er også bekendt med, at der blandt vores kunder er nogle der allerede har købt eller kraftigt overvejer det. De seneste mange års prisstigninger på fast ejendom har som en negativ konsekvens resulteret i, at mange opfatter fast ejendom som den eneste saliggørende investeringsform med næsten ingen risiko forbundet. Der er også sket det, at mange i udstrakt grad anvender ordet investering i forhold til køb i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen. Altså det væsentligste argument for ejendomserhvervelsen er, at det er en økonomisk investering i højere grad end blot et køb til opfyldelse af et brugsbehov. Man opfatter primært sig selv som ejendomsinvestorer frem for ejendomsbrugere. Hvis man overvejer at erhverve ejendomme ud over sin egen privatbolig, bør man gøre sig klart om man primært er ved at købe, investere eller spekulere - og det er ikke kun et spørgsmål om ord. Ejendomsinvesteringer - som alle andre investeringer - bør baseres på fundamentale forhold, spredning af risiko og være langsigtede. Desværre er der ligesom indenfor aktier, opstået en hel kultur omkring daytrading af fast ejendom. Det er økonomisk livsfarligt og de færreste gør sig nogen som helst begreber om, hvad det er for et marked (spil) de er deltagere i. Ganske som ved daytrading indenfor aktiehandel, er der undtagelser der modbeviser reglen. Der er nogle enkelte der med usandsynligt held, tjener penge. Sådan vil det også være indenfor udenlandske ferieboliger. Nogle vil tjene mange penge og deres historier, vil blot få endnu Ingen regel, uden undtagelser. Så er det sagt! Prioriteter ved køb af feriebolig Fred være med dem som køber en feriebolig i udlandet, fordi de rent faktisk vil have det samme sted at komme til, år efter år. Nyd det. Og fred være med dem som planlægger et otium i udlandet. Glæd jer! Ønsker du en ferieejendom i udlandet fordi du syntes er et fedt sted og din primære interesse er selv at bruge den til fornøjelse, er investerings-/spekulationsaspektet mindre vigtigt. Omvendt - investerer du langsigtet (+10 år) i en ejendom med udlejningspotentiale, er selve prisspekulationen sekundær. Du bør i stedet - inden du køber - sikre dig at ejendommen med overvejende sandsynlighed, kan give dig et løbende, positivt nettoafkast gennem udlejning. Får du herudover en kapitalgevinst i form af prisstigninger (måske/måske ikke) bliver investeringen så meget desto bedre. Hvis du alene køber, fordi du tror priserne på kort sigt vil stige eller prisstigninger er det eneste der får dit regnskab til at hænge sammen, så er du spekulant med alt hvad det indebærer af risiko. Ferieboliger bør købes ud fra en prioritetsrækkefølge der hedder: 1. vi vil gerne have et dejligt sted der er vores eget, 2. hvis vi kan få dæk-

6 13 ket nogle af vores driftsomkostninger ved udlejning i perioder hvor vi 3. hvis den stiger i realværdi er det dejligt og blot en ekstra bonus! MEN - jeg møder alt for mange der køber en feriebolig i udlandet, ud fra den omvendte prioritetsrækkefølge. De har egentlig ingen realistiske forventninger til, at bruge boligen år efter år. Til gengæld har de overvurderede forventninger til udlejningspotentialet og totalt urealistiske (forkerte) forventninger til realværdi stigningen. Bulgarien, Tyrkiet - latente feriebolig bobler Som mægler tilbydes jeg fra alle kanter - helt uopfordret - alverdens projekter i udlandet. Tænk lige over det hvorfor mon!? Især lande som Bulgarien og Tyrkiet bliver massivt markedsført. Det er fristende, at kaste sig ud i disse tilbud om guld og grønne skove og objektiviteten kommer hurtigt på udsalg. Med salærer på alt fra 5 til 10 procent er det besnærende for os som mæglere, når vi samtidigt skal undskylde os selv, hvis vi tager et par procent for at formidle en dansk ejendom. Det er dog problematisk, at mange mæglere omtaler og giver indtryk af, at disse boliger er en god investering. Det burde forbydes medmindre man kan give en garanti! Èn ting er, at autoriserede mæglere giver det indtryk. De har trods alt en professionel rådgiveransvarsforsikring og kan måske retsforfølges. Noget helt andet, er den underskov af ulovlige formidlere der opererer med meget vidtløftige forudsigelser, om investeringernes fortræffeligheder. Når jeg læser de fantastiske beretninger om ejendommen i Bulgarien eller Tyrkiet der stiger med 20 procent eller mere om året, må jeg tage mig til hovedet. Jeg har netop rådgivet (og frarådet) en VVS installatør der ville hæve hele sin pension og købe to lejligheder i Bulgarien. Han havde mere tillid til det end sin pensionsopsparing i Danmark! Det er jo fast ejendom, som han sagde og det stiger heeelt viiiildt! Vækker udtrykket minder?! Er feriebolig markedet i Bulgarien, en boble? Jeg er aldeles bange for det. Kan man spore noget af det samme i Tyrkiet? Om man kan - plus den politiske stabilitet er af en anden verden! Bare se, hvordan antallet af ferierejsende til Tyrkiet er styrtdykket. Det skal nok komme op igen - for så at hamre mod jorden ved den næste islamiske krise, bombeanslag eller lign. Skal man holde sig fra at investere? Ja hold dig langt fra det hvis du ser det som en investering! Skal du holde dig fra at købe? Nej, køb endelig hvis du vil have dit eget sted i syden men glem hurtigt hvad du har betalt for ejendommen. Tyskland Berlin Et andet hot marked som mange danskere har rettet deres opmærksomhed mod er Tyskland, herunder den nye hovedstad, Berlin. Berlin er en metropol blot 45. min. et glimrende alternativ/supplement til dem der gerne vil have et kulturelt fristed. Købet af enkelt lejligheder, bør altså primært være begrundet i brugsværdien. Hvis man vælger at betragte Berlin som et interessant investeringsmarked skal man bevæge sig op i skala og satse på køb af hele udlejningsejendomme eller klumper af ejerlejligheder. Investerings-horisonten bør være på min. 10 år. Jeg har indledt samarbejde med nogle stærke partnere om formidling af ejendomme i Berlin. Der er tale om enkelte lejligheder og hele udlejningsejendomme. Som ovenfor beskrevet gælder der nøjagtigt de samme betragtninger i forbindelse med køb af ejendomme i Berlin. Ejendomsmarkedet i Tyskland/Berlin er på mange områder det rene wild west og langt fra hvad man ville tro om det ellers regelrette Tyskland. Derfor gælder det også her som ved alle andre udenlandske ejendomsinvesteringer, at man træder aldeles varsomt og rådfører sig inden købet/investeringen foretages. Vores kunders ønsker og oplevelser Vi vil meget gerne høre fra jer hvis I overvejer at købe bolig i udlandet eller allerede har gjort det. Måske har I nogle ønsker eller gode råd som vi kan formidle videre til medlemmerne.