PLAN, BYG OG MILJØ. Lokalplan nr For sommerhusområdet Knoldebjerg, Sejerø

Transkript

1 PLAN, BYG OG MILJØ Lokalplan nr. 507 For sommerhusområdet Knoldebjerg, Sejerø

2

3 Indhold Kalundborg Kommune Lokalplan nr. 507 for sommerhusområdet Knoldebjerg, Sejerø. Redegørelse Om lokalplaner... 2 Indledning... 4 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 6 Miljøvurdering Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens område Områdets anvendelse Udstykning Vej-, sti- og parkeringsforhold Teknik og Forsyning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer, beplantning og hegning Servitutter Grundejerforening Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Lokalplanens bilag: Kortbilag 1: Matrikelkort områdets afgrænsning Kortbilag 2: Tinglyste deklarationers områdeafgrænsning Bilag 3: Deklaration tinglyst den 10. marts 1967 med supplerende påtegning tinglyst den 13. november 1968 Bilag 4: Deklaration tinglyst den 12. oktober 1968 Marts 2008 Udarbejdet af Kalundborg Kommune, Plan Byg & Miljø. 1

4 Om lokalplaner Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en samling detaljerede bestemmelser, der gælder for et lokalområde i kommunen. Det kan typisk være en bydel, en lokalt afgrænset område og i nogle tilfælde blot en enkelt ejendom. Lokalplanens indhold Lokalplanen fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, eller om der eventuelt slet ikke må bebygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, stiog parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Det kan eksempelvis dreje sig om udført kloakering, tilslutning til fællesanlæg eller etablering af fælles opholds- og parkeringsarealer. Eksisterende lovlig anvendelse Tilvejebringelse af en lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom. Men hvis en ejer, lejer eller bruger af en ejendom ønsker at ændre de eksisterende forhold må dette ikke ske i strid med l lokalplanen. En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne. Af samme grund kan man ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres. Lokalplanpligt Byrådet har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre større sammenhæng og offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan. Derudover kan Byrådet skønne, at der er behov for at udarbejde en lokalplan for et givent område, fx for at løse nogle konkrete problemer. Forholdet til anden planlægning En lokalplan må naturligvis ikke være i strid med kommuneog regionplanlægningen. Hvis en lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. Dette kan ske ved at udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplantillæg er også omfattet af en lovbestemt procedure. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. 2

5 Dispensation En lokalplan i byzone kan kun ændres ved, at der udarbejdes en ny lokalplan. Man har dog mulighed for at søge en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. En dispensation forudsætter, at der er tale om mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, og at det ansøgte ikke strider mod hovedprincipperne i planen. Borgernes deltagelse Gennemførelse af en lokalplanprocedure er en del af den demokratiske proces, der sikrer kommunens borgere indsigt og mulighed for indflydelse på den løbende planlægning, der foregår i kommunen. Derfor skal alle lokalplaner være fremlagt i mindst 8 uger, inden planen kan vedtages endeligt af Byrådet. Tinglysning Planens opbygning Når kommunen har vedtaget en Lokalplan bliver den tinglyst på de ejendomme, planen omfatter. En lokalplan består oftest af tre dele: En redegørelse, en række bestemmelser og et sæt kortbilag og eventuelt andre bilag. Redegørelsen indeholder: - En kort beskrivelse af lokalplanens hovedindhold. - En beskrivelse af lokalplanens forhold til anden planlægning for området, relevant lovgivning samt miljøforhold, forsyning m.v. Hensigten er at beskrive forhold, der har indflydelse på udformningen af de efterfølgende bestemmelser. - En miljøscreening af planforslaget der skal afklare om lokalplanen forventes at medføre en væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis lokalplanen forventes at medføre væsentlig indvirkning på miljøet medfører dette en egentlig miljøvurdering af lokalplanen. Lokalplanens bestemmelser gør skridt for skridt rede for, hvad der er bindende for de ejendomme, planen gælder for og dermed, hvad der bliver tinglyst på de enkelte ejendomme. Det gælder lokalplanens formål, lokalplanens område, hvad ejendommene må anvendes til, bebyggelsesregulerende bestemmelser osv. samt lokalplanens retsvirkninger. Lokalplanens kortbilag understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser og findes bagest i lokalplanen. Lovgrundlag Proceduren for at vedtage en Lokalplan fremgår af lov om planlægning (Lovbkg. nr. 813 af 21. juni 2007 med eventuelle senere ændringer til forskriften). 3

6 Indledning Lokalplanområdet Lokalplanområdet er et eksisterende sommerhusområde omkring vejene Svaleklint og Knoldebjerg, beliggende på den nordlige del af Sejerø ud mod nordkysten. Lokalplanområdet er karakteriseret ved dets flade terræn med sommerhuse og beplantning mod strandarealet mod nord. Lokalplanområdet omfatter alle ejendomme i området omkring vejene Svaleklint og Knoldebjerg. For disse ejendomme gælder tinglyste deklarationer pålagt omkring , som handler om, hvordan ejendommene kan benyttes og bebygges, områdets forsyning med veje, vand, ledninger m.m. Deklarationerne indeholder ikke bestemmelser om udstykningsforhold. Baggrund og formål Baggrunden for lokalplanen er, at daværende Bjergsted Kommune i december 2006 besluttede ikke at imødekomme en ansøgning om sammenlægning af de to særskilte sommerhusgrunde matr. nre. 14at og 14ba Sejerby By, Sejerø. I henhold til planloven 14 blev beslutningen tinglyst på de to ejendomme som et midlertidigt forbud mod sammenlægning gældende i et år frem til og med den 4. december Et sådant forbud kan højst nedlægges for en periode af éet år og kan ikke forlænges. Kalundborg Kommune deler daværende Bjergsted Kommunes opfattelse af, at sammenlægning af sommerhusgrunde er uheldig og vil kunne starte en udvikling, som vil have negativ indvirkning på sommerhusområdets endelige fremtræden, ligesom det kan indebære betydelig begrænsning på Sejerø udviklingsmuligheder. Lokalplanen har derfor det overordnede formål at sikre, at antallet af sommerhusgrunde ikke mindskes og specifikt at forhindre, at selvstændige ejendomme kan sammenlægges. Herudover har lokalplanen til formål at sikre at fremtidigt byggeri holdes i passende afstand fra skel mod veje og stier. Eksisterende forhold Indenfor lokalplanområdet ligger 86 sommerhusgrunde, hvoraf næsten alle er bebygget med et sommerhus. Området blev udlagt til sommerhusområde i 1967 og 1968 med tinglysning af 2 omtrent enslydende deklarationer med samme indhold og som fastlægger bestemmelser for områdets benyttelse, bebyggelse, vandforsyning, hegning, veje, stier, fællesarealer, ledningsføring, ordensregler og grundejerforening. Deklarationerne udgør bilag 3 og 4 til nærværende lokalplan. Lokalplanens indhold Lokalplanen sikrer, at der ved matrikulære ændringer ikke sker en formindskelse af antallet af ejendommen. Deklarationerne aflyses ikke og nærværende lokalplan henviser i sine bestemmelser til deklarationerne. Lokalplanen sikrer således status quo for så vidt angår den hidtidige udbygning af områ- 4

7 det og de hidtidige lovlige byggemuligheder. De omtalte deklarationer omhandler ikke bygningers placering i forhold til skel mod vej og sti. Derfor fastlægger lokalplanen bestemmelser herom, således at det sikres, at fremtidigt byggeri i lighed med det eksisterende byggeri holder afstand til veje og stier hvorved områdets karakter bibeholdes. 5

8 Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplanen Området er i Vestsjællands Amts Regionplan (nu landsplandirektiv) udlagt til sommerhusområde. Som den resterende del af Sejerø er området i Regionplanen udpeget som kulturmiljø. Kystnærhedszone Lokalplanområdet er beliggende kystnært inden for kystzonen. I henhold til Lov om Planlægning, 16, stk. 3, skal der derfor stilles særlige krav til lokalplanens redegørelse, som skal redegøre for, hvorledes de anlæg, som lokalplanen giver mulighed for, visuelt vil påvirke kystlandskabet. Herudover skal redegørelsen omfatte andre forhold, som er væsentlige for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser. Det er fremgår af nærværende lokalplans bestemmelser, at lokalplanen alene fastholder, hvad der hidtil har været muligt. Lokalplanen vil således ikke være årsag til en ændring af kystlandskabet. Ligeledes vil lokalplanen ikke have indvirkning på de natur og friluftsmæssige interesser. Det er Kalundborg Kommunes vurdering, at lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens retningslinier, idet lokalplanen udelukkende fastholder, hvad der efter regionplanen hidtil har været muligt. Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Bjergsted Kommunes Kommuneplan Lokalplanområdet er beliggende i rammeområde 6S02. For område 6S02 er fastlagt følgende rammebestemmelser: - at områdets anvendelse fastlægges til sommerhusbebyggelse, og de dertil hørende parkerings- og friarealer, - at der ved bebyggelse af et ubebygget areal ikke åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for det pågældende areal under et, og for hver enkelt ejendom, overstiger 10 %, - at bebyggelsen ikke opføres i mere end 1 etage. Det af lokalplanen berørte område er beliggende i sommerhusområde, og forbliver i sommerhusområde med lokalplanens vedtagelse. 6

9 6S02 6.L1 5D04 5D01 Kommuneplanens rammegrænser Område for Lokalplan nr. 507 Rammekort Bjergsted Kommuneplan Mål: 1: Ophavsret og copyright til teknisk grundkort tilhører Kalundborg Kommune Ophavsret og copyright til matrikelkort tilhører Kort- og Matrikelstyrelsen

10 Naturbeskyttelseslov Den nordlige del af lokalplanens område langs kysten er omfattet af strandbeskyttelseszonen, fastlagt i medfør af naturbeskyttelseslovens 15. Indenfor strandbeskyttelseszonen må der ikke ske ændringer i tilstanden. Lokalplanområdet vist med omgivende strandbeskyttelseszone Der bør normalt ikke lokalplanlægges inden for strandbeskyttelseszonen, men lokalplanens bestemmelser er ikke i strid med bestemmelserne herfor, ligesom det ville være meningsforstyrrende, såfremt lokalplanen ikke medtog det omfattede område. 3 områder Strandarealet nord for sommerhusgrundene er registreret som et strandoverdrevsareal. Lokalplanområdet 8 vist med registrerede 3-områder

11 Et mindre område mod øst som strækker sig videre mod øst ind over naboområdet er registreret som et overdrevsareal. På sådanne 3 arealer udpeget i henhold til naturbeskyttelseslovens 3 må tilstanden ikke ændres. Se kort ovenfor. Fortidsminder På overdrevsarealet øst for området ligger Knoldebjerg, som er en gravhøj, hvorfra der er fin udsigt over den nordlige del af Sejerø og Sejerøbugten. En mindre del af lokalplanens østlige del er omfattet af en 100 m beskyttelseslinie omkring gravhøjen i henhold til naturbeskyttelseslovens 18, stk. 1. Se kort nedenfor. Lokalplanområdet vist med gravhøjen Knoldebjerg og omliggende beskyttelseszone 9

12 Miljøvurdering Screening I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der foretages miljøvurdering af planer, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet, jfr. lovens 3 samt lovens bilag 3 og 4. Kalundborg Kommune har gennemført en screening over forskellige parametre for en kvalitativ vurdering af om lokalplanens realisering betyder en indvirkning på miljøforhold i bred forstand. I henhold til loven skal screening i høring hos relevante myndigheder. Kalundborg Kommune har på baggrund af lokalplanen indhold vurderet, at der ikke findes relevante myndigheder, hvortil screeningen kan sendes i høring. Konklusion Kalundborg Kommune har på baggrund af miljøscreeningen vurderet, at de effekter, der kan følge af lokalplanen, ikke vil medføre væsentlig indvirkning på miljøet, hvorfor der ikke gennemføres en videregående miljøvurdering af planen. 10

13 Kalundborg Kommune Lokalplan nr. 507 for sommerhusområdet Knoldebjerg, Sejerø. Lokalplanens bestemmelser I henhold til Lov om planlægning, nr. 813 af 21. juni 2007 fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er: - i hovedtræk at fastholde den oprindelige udstykningsplan for området, - at fastholde den gældende karakter i bebyggelsen, - at sikre at det samlede antal sommerhusgrunde i området ikke mindskes. 2 Lokalplanens område 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter følgende matr. nre.: 9o, 9p, 9q, 9r, 9s, 9t, 9u, 9v, 9x, 9y, 9z, 9æ, 9ø, 9aa, 9ab, 9ac, 9ad, 9ae, 9af, 9ag, 9ah, 9ai, 9ak, 9al, 9am, 9an, 9as, 9au, 14f, 14g, 14h, 14i, 14k, 14l, 14m, 14n, 14o, 14q, 14r, 14s, 14t, 14u, 14v, 14x, 14y, 14z, 14æ, 14ø, 14aa, 14ab, 14ac, 14ad, 14ae, 14af, 14ag, 14ah, 14ai, 14ak, 14al, 14am, 14an, 14ao, 14ap, 14aq, 14ar, 14as, 14at, 14au, 14av, 14ax, 14ay, 14az, 14aæ, 14ba, 14bb, 14bc, 14bd, 14be, 14bf, 14bg, 14bh, 14bi, 14bk, 14bl, 14bm, 14bn, 14bo, 14bp, 14bq og 14bu Sejerby By, Sejerø, samt alle matr. nre. som fremkommer inden for lokalplanens område efter lokalplanforslagets bekendtgørelse. 2.2 Lokalplanens område er beliggende i sommerhusområde og forbliver i sommerhusområde ved lokalplanens vedtagelse. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet kan anvendes til fritidshusbyggeri i overensstemmelse med deklarationerne vedhæftet som bilag 3 og 4. 4 Udstykning 4.1 Der må ikke foretages matrikulær sammenlægning af matrikelnumre inden for lokalplanområdet. 4.2 Der må ikke finde samnotering af matr. nre. sted inden for lokalplanområdet. 4.3 Ved matrikulære ændringer (udstykning og arealoverførsel) må der ikke fremkomme matr. nre. med et areal mindre end 1200 m². 11

14 4.4 Ved arealoverførsel mellem flere ejendomme må der ikke ske reduktion i antallet af ejendomme. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Vej-, sti- og parkeringsforhold reguleres i henhold til de på ejendommene tinglyste deklarationer. Kun hvor bestemmelserne i deklarationerne er i modstrid med denne lokalplan, er disse ikke længere gældende. De bebyggelsesregulerende deklarationers afgrænsning er vist på kortbilag 2 og deklarationerne er gengivet som bilag Teknik og Forsyning 6.1 Teknik og forsyningsforhold reguleres i henhold til de på ejendommene tinglyste deklarationer. Kun hvor bestemmelserne i deklarationerne er i modstrid med denne lokalplan, er disse ikke længere gældende. De bebyggelsesregulerende deklarationers afgrænsning er vist på kortbilag 2 og deklarationerne er gengivet som bilag Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelse må ikke opføres nærmere end 5 meter fra skel mod vej og sti. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan opføres indtil 2,5 meter fra skel mod sti. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger der opføres mellem 2,5 og 5 meter kan opføres med en facadehøjde på indtil 2,5 meter og en taghældning mellem 0 og Bebyggelsens omfang og placering reguleres i øvrigt i henhold til de på ejendommene tinglyste deklarationer. Kun hvor bestemmelserne i deklarationerne er i modstrid med denne lokalplan, er disse ikke længere gældende. De bebyggelsesregulerende deklarationers afgrænsning er vist på kortbilag 2 og deklarationerne er gengivet som bilag Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Bebyggelsens ydre fremtræden reguleres i henhold til de på ejendommene tinglyste deklarationer. Kun hvor bestemmelserne i deklarationerne er i modstrid med denne lokalplan, er disse ikke længere gældende. De bebyggelsesregulerende deklarationers afgrænsning er vist på kortbilag 2 og deklarationerne er gengivet som bilag Ubebyggede arealer, beplantning og hegning 9.1 Ubebyggede arealer, beplantning og hegning reguleres i henhold til de på ejendommene tinglyste deklarationer. Kun hvor bestemmelserne i deklarationerne er i modstrid med denne lokalplan, er disse ikke længere gældende. De bebyggelsesregulerende deklarationers afgrænsning er vist på kortbilag 2 og deklarationerne er gengivet som bilag

15 10 Servitutter 10.1 Lokalplanen fortrænger privatretlige servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med planen. 11 Grundejerforening 11.1 Forhold vedr. grundejerforening reguleres i henhold til de på ejendommene tinglyste deklarationer. Kun hvor bestemmelserne i deklarationerne er i modstrid med denne lokalplan, er disse ikke længere gældende. De bebyggelsesregulerende deklarationers afgrænsning er vist på kortbilag 2 og deklarationerne er gengivet som bilag Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser (jf. Lov om planlægning, 18). Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen, der ikke er i overensstemmelse med planens principper kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til Lov om planlægning, 47, kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Privatretlige servitutter og øvrige tilstandsservitutter, der måtte være uforenelige med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen, når kommunalbestyrelsen har foretaget offentlig bekendtgørelse om lokalplanens endelige vedtagelse. 13

16

17 14bv 14bi 14bq 14f 14g 14q 14bx 7000b 14a 14bp 14h 14bh 14i 14bo 14u 14k 14bg 14l 14æ 14bn 14m 14bf 14t 14z 14ad 14n 14bm 14be 14y 14ac 14s 14ai 14bl 14bd 14ab 14ah 14r 14x 14ao 14bk 14bc 14aa 14ag 14v 14an 14au 14bb 14ø 14af 14am 14ba 14av 14ae 14al 9x 14at 14ax 14o 9u 9v 9p 9q 9aa 9r 9as 9s 9t 14e 14as 14d 14ar 14aq 14ak 14ay 14aæ 14az 14ap 14bu 9ø 9ai 9ak 9æ 9y 9z 9ag 9o 9af 9au 9ac 9ae 9ad 9ab 9c 36 Lokalplanområdet 9b 9al 9am 9an 9ah Kortbilag nr. 1 Matrikelkort Mål: 1:2500 Lokalplan nr b 1c 113a Ophavsret og copyright til teknisk grundkort tilhører Kalundborg Kommune Ophavsret og copyright til matrikelkort tilhører Kort- og Matrikelstyrelsen

18

19 14bv 14bi 14bq 14f 14g 14q 14a 14bh 14bp 14h 14i 14bx 7000b 14bo 14u 14bg 14k 14l 14æ 14bn 14m 14bf 14t 14z 14ad 14n 14bm 14be 14y 14ac 14s 14ai 14bl 14bd 14ab 14ah 14r 14x 14ao 14bk 14bc 14aa 14ag 14v 14an 14au 14bb 14ø 14af 14am 14ba 14av 14ae 14al 9x 14at 14ax 14o 9u 9v 9p 9q 9aa 9r 9as 9s 9t 14e 14as 14d 14ar 14aq 14ay 14ap 14ak 14aæ 14az 9ø 14bu 9ai 9ak 9æ 9z 9y 9ag 9o 9af 9au 9ac 9ae 9ad 9ab 9c Lokalplanområdet 36 Deklaration lyst med supplerende påtegning lyst , se bilag 3 Deklaration lyst , se bilag 4 9b 9al 9am 9an 9ah Kortbilag nr. 2 Tinglyste deklarationer Mål: 1:2500 Lokalplan nr b 1c 113a Ophavsret og copyright til teknisk grundkort tilhører Kalundborg Kommune Ophavsret og copyright til matrikelkort tilhører Kort- og Matrikelstyrelsen

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38