Boligmarkedet: De eksplosive prisstigninger bøjer af

Transkript

1 Boligmarkedet: De eksplosive prisstigninger bøjer af Boligpriserne bevæger sig stadig op på tværs af hele landet, men i et lavere tempo end i de forudgående kvartaler, hvor priserne især steg kraftigt i første halvdel af Med de lave renter, stigende indkomster og flere i beskæftigelse tyder alt på, at fremgangen på boligmarkedet fortsætter med at brede sig For hele landet steg huspriserne på årsbasis med 2,6 pct. i 1. kvartal 2016, mens priserne på ejerlejligheder gik op med 9,5 pct. De årlige prisstigninger er nu mere afdæmpet i forhold til de forudgående kvartaler. Boligmarkedet var især præget af store prisstigninger i første halvdel af Årsagen var markante rentefald i starten af 2015, som betød endnu billigere boligfinansiering til nye boligejere. Det satte gang i store prisstigninger. Eksisterende boligejere nød også godt af faldende boligrenter, hvor rekord mange fik lagt deres boliglån om til en lavere fast rente. Boligmarkedet er efterfølgende kommet ned i gear, hvor det går mindre stærkt. Det viser sig både i antallet af handlede boliger og også i en mere afdæmpet prisudvikling. Figur 1. Boligpriserne har løftet sig (1.kvt.2009=100) Der er dog ingen grund til at være urolig for en decideret opbremsning på boligmarkedet. Der handles nemlig fortsat mange boliger. Derudover har de lave renter allerede løftet priserne på boliger betragteligt, hvilket især gør sig gældende desto tættere, vi kommer på de store byområder. Dermed er det helt naturligt, at priserne nu og den kommende tid stiger i et mere behersket tempo. Hovedstaden trækker fortsat boligmarkedet Fremgangen på boligmarkedet har spredt sig til flere dele af landet. Det går dog fortsat stærkest på boligmarkedet i Region Hovedstaden, hvor København og mange af de store danske bykommuner ligger, jf. figur 2. Det ændrer dog ikke på, at boligmarkedet har det bedre og bedre i flere landsdele. På årsbasis steg huspriserne i 1. kvartal 2016 eksempelvis i 57 ud af 94 kommuner (De fire små ø-kommuner er udelukket på grund af for få solgte boliger). Antallet af kommuner med prisstigninger er generelt øget siden bunden for fem år siden, hvor priserne på årsbasis i 1. kvartal kun steg i 20 kommuner.

2 Den geografisk bredere fremgang på boligmarkedet skyldes ikke kun, at priserne spreder sig som ringe i vandet. Det skyldes i høj grad også den økonomiske udvikling med jævnt stigende vækst og beskæftigelse. Det smitter positivt af på boligmarkedet - og omvendt. Figur 2. Huspriser for regioner (1.kvt.2009=100) I visse dele af landet er det dog stadigvæk svært at komme af med sin bolig. Det gælder især i yderområderne, hvor beskæftigelsen og væksten halter mest i forhold til resten af landet. Dette forværres yderligere af, at disse områder er ramt af, at flere foretrækker at bo i eller omkring byer af en vis størrelse. Her sker tilpasningen i høj grad gennem en reducering af antallet af boliger bl.a. i form af nedrivning, hvilket typisk sker over en lang periode. Der handles færre boliger, men niveauet er pænt Antallet af handlede boliger er ligesom med prisudviklingen gået ned i tempo. Prisen på boliger og salget af boliger følges typisk ad. Der blev handlet huse i 1. kvartal Det er 4 pct. færre end for et år siden. Den lavere handelsaktivitet skyldes i høj grad de markante fald i boligrenterne i starten af 2015, som for en periode fyrede ekstra op under boligmarkedet. Figur 3. Stigende salg af huse (1.kvt.2009=100)

3 Handelsaktiviteten er lavere end for et år siden i Region Hovedstaden, Region Midtjylland og Region Nordjylland. I Region Sjælland og Region Syddanmark er handelsaktiviteten til gengæld højere, jf. figur 3. Selvom handelsaktiviteten over en bred kam er gået ned i gear, ligger den dog fortsat på et pænt niveau mange steder i landet. Boligrenterne fortsætter med at være lave I 2015 var boligmarkedet ekstra godt hjulpet af et lavt rentemiljø. Presset på kronen og ECB s udmelding om massive pengepolitiske lempelser hjalp ekstra til, da det sendte boligrenterne ekstraordinært ned i første halvdel af året. Den 30-årige realkreditrente var i februar 2015 faktisk helt nede på 2,1 pct. (målt som den effektive rente), jf. figur 4. Den lange rente steg dog henover sommeren 2015 og endte med at ligge på knap 3 pct. ved udgangen af Den lange rente er som forventet forblevet lav og endda faldet ind i Figur 4. Faldende boligrenter over flere år Boligrenterne har med Storbritanniens beslutning om at forlade EU fået et ekstra skub nedad og ligger tæt på de samme lave niveauer fra starten af Skubbet nedad skyldes en større søgen mod de mere sikre danske obligationer. Derudover er udsigterne til vækst og inflation blevet længere med Storbritanniens nej til EU. Det betyder også lavere renter. Vi forventer ikke, at de lavere renter sætter gang i en større konverteringsbølge. Faldet i den lange rente og indsnævringen af forskellen til den korte rente sidste år resulterede i en rekordstor konverteringsbølge, hvor rigtig mange danske boligejere valgte at gå mere i retning af lån med fast rente og rentetilpasningslån med længere tid mellem refinansiering. Derfor er grobunden for konverteringer ved et rentefald allerede nu blevet noget mindre. Boligejerne går mere mod fast rente og afdrag Der er igennem flere år sket et skred væk fra lån med variabel rente, men også væk fra lån med afdragsfrihed. Andelen af lån med variabel rente er faldet til 61 pct., mens andelen af afdragsfrie lån er faldet til 51 pct., jf. figur 5. Faldet i andelen af afdragsfrie lån vil formentlig falde yderligere i takt med, at afdragsfriheden udløber for stadig flere boligejere i de kommende år. Det skyldes naturligvis, at de skal til at afdrage, medmindre de lægger lånene om til afdragsfrihed på ny. Derudover indebærer reguleringsmæssige tiltag, at adgangen til afdragsfrie lån og rentetilpasningslån bliver mindre.

4 Figur 5. Andel af udestående realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse Lejlighedsmarkedet er et kapitel for sig Boligmarkedet er længst fremme i de store byer, hvor indkomsterne er steget mest, og tilflytningen er størst. Størstedelen af de danske ejerlejligheder befinder sig her. Huse er derimod spredt ud over det ganske land, hvor bedringen på boligmarkedet nogle steder er langt bagud. Der er dermed ikke noget at sige til, at prisen på ejerlejligheder har mere fart på end på huse, jf. figur 1. Til trods for de store prisstigninger på ejerlejligheder de senere år forventer vi ikke, at en boligboble er på vej ind over det københavnske boligmarked, og det er vores vurdering, at det nuværende prisniveau i København by fortsat er holdbart. Selvom priserne på ejerlejligheder i København er steget markant de seneste år og nu ligger på nogenlunde samme niveau som på toppen ( ), er priserne således fortsat på et forsvarligt niveau. Det skal bl.a. ses i lyset af en lønfremgang på over 20 pct., siden boligmarkedet toppede og markant lavere boligrenter end dengang. Men fortsætter de store prisstigninger kan en boligboble før eller siden vise sig. Vi forventer dog, at prisen på ejerlejligheder bøjer mere og mere af. De meget lave renter og fremgangen på arbejdsmarkedet har allerede løftet prisen på ejerlejligheder betragteligt. Desuden er de nye regler for kreditgivningen på boliglån i vækstområder med til at holde igen på boligpriserne i de store byer, hvor de fleste ejerlejligheder ligger. Derudover betyder 5 pct.-reglen også en smule. Men det gælder selvfølgeligt for hele landet 5 pct. reglen er en nyere regel i Finanstilsynets vejledning om god skik for banker. Reglen betyder helt konkret, at boligkøbere fra 1. november 2015 skal have sparet mindst 5 pct. op af boligens pris til udbetaling. Boligmarkedet fremadrettet Vi forventer fortsat fremgang på det danske boligmarked. Priserne og handelsaktiviteten har dog mindre fart på, men tenderer stadig op. I nogle landsdele fra et meget lavt niveau og i andre landsdele fra et højere niveau. Der er dermed også flere og flere, der ikke er teknisk insolvente. Det understreges også af, at husholdningernes formuer er stigende. Og samtidig er dansk økonomi inde i et langsomt opsving, som bl.a. viser sig i en stigende beskæftigelse. Det vil støtte op omkring fremgangen på boligmarkedet.

5 Med BREXIT er udsigterne til vækst blevet længere. Det har sendt de danske boligrenter ned. Det vil på kort sigt formentlig løfte priserne på boliger som følge af billigere boligfinansiering. Prispåvirkningen vil være størst i de områder, hvor der er flere købere end sælgere. Derfor vil BREXIT på den helt korte bane med stor sandsynlighed sende prisen på boliger i og omkring de store byer en ekstra tand op i forhold til det øvrige boligmarked. På den længere bane betyder BREXIT med en vis sandsynlighed en smule lavere vækst. Det vil trække priserne ned igen. Det skyldes, at med lavere vækst vil indkomsterne stige mindre. Dermed vil der alt andet lige være råd til at købe bolig for mindre end ellers. BREXIT er derfor i sidste ende ikke godt nyt for boligmarkedet. Vi forventer samlet set, at bedringen og prisstigningerne på boligmarkedet fortsætter i dog i et lavere tempo end i Vi forventer, at huspriserne vil stige med ca. 3 pct. i 2016 på landsplan. Der, hvor boligmarkedet stiger mest, vil prisfremgangen være over 3 pct., mens den i andre dele af landet vil ligge under 3 pct. For lejligheder forventer vi, at priserne vil stige med ca. 7 pct. i 2016 på landsplan. Renten har stadigvæk udsigt til at være historisk lav, og opsvinget i dansk økonomi med stabil fremgang på arbejdsmarkedet er sat ind.