Salgsprospekt. Simmersholm Skovbrug Skovhaverne Haarby

Transkript

1 1 Salgsprospekt For Simmersholm Skovbrug Skovhaverne Haarby Areal: 25,9 ha. Kontantpris: kr.

2 2 Præsentation Introduktion Simmersholm Skovbrug er en spændende og varieret skov-, juletræs- og pyntegrøntsejendom på 25,9 ha, beliggende i bunden af Helnæsbugten på det sydvestlige Fyn. Ejendommen er smuk kuperet og består af en god blanding af intensivt drevne juletræs- og pyntegrøntsbevoksninger, som veksler med egentlige skovstykker og naturarealer. Juletræs- og pyntegrøntsbevoksningerne er anlagt indenfor de seneste 25 år på tidligere agerjord. Disse arealer udgør ca. 54 % af ejendommen og drives intensivt og professionelt med fokus på maksimalt overskud fra disse bevoksninger. Den øvrige del af ejendommen består af egentlige skovparceller med bøg, eg, ær, ask og østrigsk fyr som de væsentligste træarter. Disse arealer drives med traditionel skovdrift med fokus på en god kvalitetsudvikling og understøtning af jagten og de rekreative muligheder. Særligt skal ejendommens særdeles gode økonomi fremhæves. Den intensive juletræs og pyntegrøntsproduktion gør således, at der på ejendommen kan budgetteres med et årligt overskud på mellem kr. og kr., svarende til et løbende afkast på 3 4 % p.a. Hertil kommer, at ejendommen faktisk ligger særdeles smukt, med adskillige flotte udsigter ud over Helnæsbugten. Steder hvor der med fordel evt. kunne opføres en mindre arbejdshytte. Dette gør, at der her i Simmersholm Skovbrug vil være en formidabel mulighed for at skabe sig sin helt egen skov-, jagt- og friluftsejendom, som oven i købet vil være en ganske god investering. Ejendommen er en selvstændig skovejendom uden landbrugspligt, og den vil derfor kunne erhverves frit, både privat og i selskabsform.

3 3 Udbudsvilkår Salgspris Kontant kr Salgsvilkår Overtagelse Refusion Mellemsalg Virksomhed i drift Ejendommen udbydes til salg på kontantbasis. Sælger forbeholder sig retten til frit at vælge mellem fremkomne købstilbud, herunder for at forkaste alle købstilbud. Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Der foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. Ret til mellemsalg forbeholdes. Nærværende ejendom er en virksomhed i drift, hvorfor der tages forbehold for eventuelle ændringer, indtruffet efter udarbejdelsen af nærværende salgsprospekt. Beliggenhed Matr.nr. Matr.nr. 35h, Nældemose Bys Skovhaver, Dreslette, samt matr.nr. 19b, Snave By, Dreslette, samt matr.nr. 5c, Løgismose Hgd., Haarby, samt matr.nr. 2b, Strærup Bys Skovhaver, Haarby, alle Assens Kommune. Areal Grundarealet er ifølge matrikelfortegnelsen og tingbogen 25,9026 ha. Adresse Kørselsvejledning Kommune Region Zonestatus Skovhaverne 504, 5683 Haarby. Se kortbilagene bagest i prospektet. Assens Kommune. Region Syddanmark. Landzone.

4 4 Hovednotering og ejendomsstruktur Ejendommen består af 4 samnoterede matrikler, som er fuldt fredskovspligtige, men uden landbrugspligt. Ejendommen kan derfor erhverves frit, både privat og i selskabsform. Historie Historie Simmersholm Skovbrug ligger på det sydvestlige Fyn i det smukt bølgende morænelandskab, som dukkede frem under isen, da gletsjerne trak sig tilbage for ca år siden. Efterhånden som isen forsvandt og klimaet mildnedes, voksede området til med blandet løvskov. Skovhaverne. ca Hovedparten af disse skove blev siden fældet af vores forfædre og omlagt til landbrug, men dele heraf, herunder Skovhaverne i den vestlige del af ejendommen er givetvis forblevet skov, hvor de lokale beboere har kunnet hente træ til brændsel og byggeri, samt i øvrigt have svin gående på olden. Hovedparten af Simmerholm Skovbrug var dog frem til 1990 udlagt til små landbrugsparceller, tilhørende de lokale landmænd i området. Skovhaverne. ca I 1990 opkøbte Skovrideren for den lokale Skovdyrkerforening, Frands Fraas Nielsen, imidlertid jorden, og fik tilladelse til at lægge fredskovspligt på jorden, mod at denne blev tilplantet med skov. Samtidig med tilplantningen blev der givet en tidsbegrænset dispensation til at kunne have mere end 10 % juletræer i skoven. Skovhaverne Ejendommens agerjorder blev derfor tilplantet med nordmannsgran til juletræer, men også med arealer med nobilis, buxbom, kristtjørn m.v. til pyntegrønt. Siden er skoven blevet drevet med en kombination af intensiv juletræs- og pyntegrøntsproduktion og egentlig skovdrift, og drives fortsat som sådan.

5 5 Historie fortsat Skovhaverne. I dag. Den oprindelige dispensation for skovlovens maksimale krav om 10% juletræer i skoven, er siden udløbet. De fleste af de oprindelige juletræsbevoksninger er derfor under omdannelse til klippegrøntsbevoksninger, som ikke begrænses på samme måde af skovloven. Simmersholm Skovbrug er således i dag en smuk varieret skovejendom med en god blanding af intensivt drevne juletræs- og pyntegrøntsbevoksninger, som veksler med egentlig skov og naturarealer med søer, krat og mose. Bygninger Bygninger Evt. Opførelse af arbejdshytte. Ejendommen er bygningsløs, og der er ingen bygninger registreret i BBR på ejendommen. Ejendommen er med sine 25,9 hektar stor nok til at der vil kunne opføres en arbejdshytte på op til 10 m2. Arealfordeling Arealfordeling Hele Simmerholm Skovbrug er fredskovpligtig, og hovedparten heraf er bevokset med skov, pyntegrønt og juletræer. Ifølge arealfordelingen fra 2014 udgør de enkelte bevoksninger omtrent følgende sammensætning: Arealfordeling 2014: Hektar Andel i % Bevoksninger med bøg: 1,1 ha 4 % Bevoksninger med eg: 2,5 ha 10 % Bevoksninger med ær: 1,9 ha 7 % Bevoks. med birk, hassel m.v.: 0,2 ha 1 % Bevoks. med fyr m.v.: 1,0 ha 4 % Bevoks. med pyntegrønt og juletræ: 14,1 ha 54 % Midlertidigt ubevoksede: 2,0 ha 8 % Søer, moser, krat, hegn, veje m.v.: 3,0 ha 12 % I alt: 25,8 ha 100 %

6 6 Arealfordeling fortsat Der henvises i øvrigt til skovkortet, bevoksningslisten og arealtabellerne i bilagene, idet der dog gøres opmærksom på, at skovkort, bevoksningsliste og sammendrag er fra 2014, og at disse ikke er opdateret siden Skovkort og bevoksningsliste er i øvrigt baseret på optegninger ud fra flyfotos, hvorfor der ofte er en mindre divergens mellem arealet i bevoksningsbeskrivelsen og arealet i henhold til matrikelfortegnelsen og tingbogen. Generel Beskrivelse Generel beskrivelse Simmersholm Skovbrug er en spændende og varieret skov-, juletræs og pyntegrøntsejendom på 25,9 ha, beliggende i bunden af Helnæsbugten på det sydvestlige Fyn. Ejendommen er smuk kuperet og består af en god blanding af intensivt drevne juletræs- og pyntegrøntsbevoksninger, som veksler med egentlige skovstykker og naturarealer. Juletræs- og pyntegrøntsbevoksningerne er anlagt indenfor de seneste 25 år på tidligere agerjord. Disse arealer udgør ca. 54 % af ejendommen og drives intensivt og professionelt med fokus på maksimalt overskud fra disse bevoksninger. Der er da også gennem de seneste 25 år høstet rigtig mange juletræer og klippet rigtig meget pyntegrønt på ejendommen, og der vil fortsat kunne høstes store mængder af pyntegrønt og juletræer i de kommende år. Den øvrige del af ejendommen består af egentlige skovparceller med bøg, eg, ær, ask og østrigsk fyr som de væsentligste træarter. Disse arealer drives med traditionel skovdrift med fokus på en god kvalitetsudvikling og understøtning af jagten og de rekreative muligheder.

7 7 Generel beskrivelse fortsat Særligt skal ejendommens særdeles gode økonomi fremhæves. Den intensive juletræs og pyntegrøntsproduktion gør således, at der på ejendommen kan budgetteres med et årligt overskud på mellem kr. og kr., svarende til et løbende afkast på 3 4 % p.a. Hertil kommer, at ejendommen faktisk ligger særdeles smukt, med flotte udsigter ud over Helnæsbugten. Dette gør, at der her i Simmersholm Skovbrug vil være en formidabel mulighed for at skabe sig sin helt egen skov-, jagt- og friluftsejendom, som oven i købet vil være en ganske god investering. Udviklingsmuligheder Udviklingsmulighederne er mange, og de vil i sagens natur helt afhænge af en kommende ejers interesser og målsætning for ejendommen. Rationelt set vil det være mest oplagt at fortsætte den nuværende driftsform med intensiv juletræs- og pyntegrøntsproduktion, kombineret med sædvanlig skovdrift samt jagt- og vildtpleje. Fortsættes den nuværende driftsform vil der skulle beskæres, sprøjtes, gødskes osv. i juletræerne, ligesom der årligt vil skulle klippes pyntegrønt og høstes juletræer. I det egentlige skovbevoksninger vil der skulle tyndes ud i de ældre bevoksninger og renses ud i de yngre, så de resterende træer får bedre mulighed for at udvikle sig. Herudover ligger der mange muligheder i naturplejen, herunder nedskæring af krat, slåning af lysninger, etablering af udsigter, fodring af vildtet osv. For en køber, som ikke interesserer sig sønderligt for juletræs- og pyntegrøntsproduktion, vil det endvidere være nærliggende at bortforpagte de intensivt drevne juletræs- og pyntegrøntsarealer. På denne måde vil der i så fald være mere tid for ejeren til blot at nyde skov og natur, mens risikoen samtidig minimeres.

8 8 Jagt Jagt Jagten i Simmersholm Skovbrug begrænses i sagens natur lidt af de hegn, som pt. omkranser de yngre pyntegrønts- og juletræskulturer. På trods af disse hegn er der dog en ganske udmærket jagt på Simmersholm Skovbrug, idet jorden er meget frodig og terrænet meget afvekslende og det faktisk kun er knap halvdelen af ejendommen som er hegnet. Desuden er der overalt er flere oaser med krat, søer m.v. for vildtet at opholde sig i. Og endelig giver hegnene ingen problemer i relation til fasaner, ænder og andet fuglevildt, som ikke påvirkes af heraf. Jagtmulighederne omfatter bl.a. råvildt, ræve, harer, fasaner, ænder, snepper og duer. En ny ejer vil med fordel kunne gøre yderligere for jagten, f.eks. gennem etablering af yderligere søer, skovenge, fodermarker, udlægning af foder, rydning af krat, slåning m.v. Desuden vil det være oplagt at få pillet hegnene ned efterhånden som træerne bag disse er kommet over bid-højde. Jagten er fri til køber pr. overtagelsen, men skønnes alternativt at kunne udlejes for ca kr/år. Driftsøkonomiske forhold og moms Skatter, afgifter m.v. Budgetforslag Ejendomsskatten for 2016 udgør kr., ekskl. rottebekæmpelse m.v. Regnskabstal for de seneste 3 år, samt budget for 2014 og 2015 er vedlagt som bilag. Det skønnes, at der vil kunne realiseres en nettoindtjening i de kommende år på skønsmæssigt mellem kr. og kr. pr. år., forudsat at der fortsat fokuseres på maksimalt udbytte af juletræer og pyntegrønt.

9 9 Budgetforslag fortsat Budgetforslaget er baseret på en gennemsnitsbetragtning med udgangspunkt i den nuværende driftsform, markedspriser m.v. Budgetforslaget er uden forbindende, og køber opfordres til hos egne rådgivere at få udarbejdet budget baseret på egen drift og egne forudsætninger. Momsforhold Ejendommen er momsregistreret. Der er ingen momsreguleringsforpligtelse. Retlige forhold Matrikulære noteringer Der er noteret fredskovpligt på hele ejendommen. Der er noteret strandbeskyttelseszone på 5,6 hektar af ejendommen. Ejendommen er uden landbrugspligt. Servitutter/Deklarationer Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Det vurderes, at der ikke påhviler ejendommen særligt byrdefulde servitutter. Områdeudpegninger Dele af ejendommens moser, enge, vandløb og søer er registreret som beskyttet efter Naturbeskyttelseslovens 3. Ejendommens jord og stendiger, samt gravhøje og eventuelle øvrige fortidsminder er beskyttet efter Museumsloven. Der henvises i øvrigt til Jordforurening Lokal- og kommuneplan Hæftelser/Lån Der er på ejendommen ikke registreret nogen jordforurening. Den østligste del af ejendommen på i alt 0,7 hektar er omfattet af kommuneplan 4.2.R.10, som udlægger arealet til mulig udvidelse for campingpladsen, som ligger i skel til arealet. Ejendommen overdrages ubehæftet.

10 10 Offentlig vurdering 2015 Vurderet som Ejendommen var ved den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2015 vurderet som skov og plantage uden bygninger. Offentlig vurdering I alt Den offentlige vurdering var pr. 1. oktober 2015: kr., heraf grundværdi: kr. Kapitalbehov (anslået) Det opgjorte kapitalbehov er eksklusiv saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr Tinglysningsafgift & gebyr. (50 %) kr Advokat m.v. anslået kr Kapitalbehov i alt (anslået): kr Bilag Bilag Bilag 1: Oversigtskort. Bilag 2: Ortofoto Bilag 3: Skovkort 2014 (ikke opdateret siden). Bilag 4: Bevoksningsliste 2014 (ikke opdat. siden). Bilag 5: Aldersklassetabel 2014 (ikke opdat. siden). Bilag 6: Regnskabsoversigt samt budgetforslag. Bilag 7: Fotos fra ejendommen. Besigtigelse m.v. Besigtigelse bedes kun foretaget efter aftale med Asger Olsen A/S. For yderligere oplysninger, samt aftaler om forevisning kontakt venligst: Asger Olsen A/S Kontaktperson: Asger Olsen Søvangen 20 Tlf.: DK-5884 Gudme alo@asgerolsen.com Tlf.: Fax: post@asgerolsen.com

11 Oversigtskort. Simmersholm Skovbrug, Skovhaverne 504, 5683 Haarby.

12 Ortofoto Simmersholm Skovbrug, Skovhaverne 504, 5683 Haarby.

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23 Regnskab Budget Træproduktion Kr. pr. år Kr. pr. år Kr. pr. år Kr. pr. år Kr. pr. år Salg af råtræ Skovning og transport af råtræ Salg af flis, netto på rod Sankning/selvskovning DB 1, træproduktion Nykultur Kultur og bevoksningspleje Tilskud til gentilplantning DB 2, træproduktion Juletræer og pyntegrønt Salg af juletræer Høst og transport af juletræer Salg af pyntegrønt Høst og transport af pyntegrønt DB 1, juletræer og pyntegrønt Nykultur Kultur og bevoksningspleje DB 2, juletræer og pyntegrønt Bygningsdrift Husleje Bygningsdrift DB, bygninger Andre indtægter Jagt udlejning Fiskeri udlejning Andet Andre indtægter i alt Generalomkostninger Vej- og grøftevedligeholdelse mv Skovfogedbistand Brandforsikring skoven Stormforsikring skoven Bygningsforsikringer m.v. Ejendomsskat Generalomkostninger, i alt Resultat før renter og afskrivninger

24 Fotos fra Simmersholm Skovbrug, Skovhaverne 504, 5683 Haarby.