Kommentar til mulig oprettelse af en andelsboligforening Det 96r for strerkt.

Transkript

1 Kommentar til mulig oprettelse af en andelsboligforening Det 96r for strerkt. Vi har nu modtaget indkaldelse til stiftende generalforsamling til en andelsboligforening. Jeg synes, det gir for sterkt, der er alt for mange ting der ikke stir klart. Ejendommen bestir af 40 mindre lejligheder pi 54 m2 og 140 lejligheder der er stsrre end 100 m2. Skal man oprette en andelsboligforening bar detvare 55o/o af bruttoarealet, der skal stemme for. Er det 55Yo af lejemilene man regner med, si, vil de smi lejligheder fb urimelig stor indflydelse, idet de udgor 11 oh af bruttoarealet, men22yo af antallet af lejemil, og man vil hermed risikere at boligafgiften bliver endnu stsne for andelshaveme. I ovrigt er det langtfra sikkert, at det er nogen fordel at vrere andelshaver, ndr prisen for boligen bliver si hoj som i vores tilfelde. Prov selv at gi ind pi nettet p& adressen: det kan man fh forstand af. Hvem skal betale hvis andelene ikke kan srlges til den forventede pris, som jo kommer til at ligge omkring en million? Hvordan gar det si med boligafgiften? Boligafgiften for en lejlighed pi vores storrelse(l19 m2) vil resultere i en merudgift pfl minimum 2500 kr. per mdned, dvs kr. per 6r. Mange penge for os pensionister, som miske nok nu har en rimelig pension, men den er for de fleste ikke injlationssikret, dvs. den bliver mindre og mindre vrerd som arene gfu.ifolge statistikken er universitetslerere den gruppe af alle der har den hojeste gennemsnits levealder, si pa papiret kan jeg leve mange Ar endnu. Jeg har ud fra sidste huslejeopkrevning beregnet, at man lovpligtigt opsparer ca. 150 kr. per m2 arligl til udvendig vedligeholdelse af ejendommen, hvilket svarer til ca. 2,5 millioner kr. per 6r. I regnskabet er afsat %mill.lcr. Som engangsudgift beregnes 15 mill. til facaderenoveringen, det rrekker vel, men pi langt sigt mi man nok forvente en kraftig stigning af boligafgiften, hvis ejendommen skal holde standarden. Det er uklart for mig, hvad der egentlig kan ske, hvis en ny udefra kommende ksber ejendommen. Jeg mitte desverre pi grund af sygdom forlade madet inden Aksel Wallse Hansen fremlagde sine betragtninger pa sidste made, og jeg mi sige jeg kan slet ikke forst6, hvordan man kan komme til de tal, der star i referatet. Vores husleje er pi de 11 8r, vi har boet her steget med ca kr. pr. ar, hvilket svarer til ca. 50 kr. pr m2 pi en 1l 6rs periode. Der er ingen tvivl om at Magistrenes Pensionkasse har brugt loven til det yderste, og jeg tvivler ikke om at en ny ejer vil gar det sarrune, men jeg tror, frygten for huslejestigninger er langt overdrevet. Kan vi ikke fi en kyndig person. f.eks. en fra et huslejen&vn eller lejemes LO til at komme til vores msde og sagligt forklare os, hvad en ejer kan gore for at oge huslejen? Det er miske ikke helt prnt at nevne det, men jeg er ikke helt tryg ved, at vi kun har vores advokats ord at rette os efter, vi taler trods alt om et honorar pi over I million for at oprette en andelsboligforening og vores boligforeningsformand bor i en af de sma lejligheder, som nok bliver de lettest omsrettelige. Jeg tror ikke en ny ejer kan fvangsmodemisere, dvs. forbedre vores lejligheder, si det kan give stigninger af den stsrrelse som Wallse Hansen siger. Vi bor jo i forvejen i et meget avanceret boligkompleks med et godt badeverelse, grestetoilet, affaldsskakt, elevator, godt vaskeri med mere, si det bliver vanskeligt at forbedre ejendommen. Det er klart, at man fremover ved fraflytninger vil lave nye kskkener for at ffi en gevinst her, man vil miske ogsi fierne badekar og lave bruseniche(hvilket efter vores mening er det modsatte af en forbedring). VI MA HAVE MERE KONKRET NEUTRAL OPLYSNING OM EN NY EJERS RETTIGHEDER. INDEN VI TAGER STILLING. Mon ikke flere er enige med os? Giv din mening til kende pi Inge & Birger Rasmussen Duevej 143.tv

2 Kommentar til Dobrzanski m. fl. Med udgangspunkt i en renteforhojelse ph%yo, af den samlede geld fas en fordyrelse pi kr Dette belsb belaster udelukkende budgetpunktet "Boligafgift andelshavere", som i budgettet udgar kr. d.v.s.en stigning ph 24,14Yo!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! I Pi en l06m2lejlighed leje:5.843,43krlmd - 70.l2l,l6krlt$ bliver stigningen ,241hr eller 179,42krlhrlm2 Med en sammenkedning af 3ejendomshandler kan man meget frit sette prisen pi den ene ejendom, nir blot summen af de 3 priser er OK for ksber, vi kan ikke regne med at markedsmekanismerne sretter prisen ned hvis renten gar op. Det er det rene hasard at udskyde kobet Jens Toft Duevei 6. 6

3 Kjeld Rahbak Msller Duevej 6, 3 tv, 2000 Frederiksberg. Tlf Fax februar 2O07 Til advokat Nicolai Gjodesen Jeg skal herved pi tre punkter protestere over det materiale, der er udsendt iforbindelse med indkaldelsen til stiftende generalforsamling iandelsboligforeningen Duegarden. 1. Som det fremg6r af referatet af msdet d var der her et onske om at fa udarbejdet fslsomhedsanalyser itilfelde af hojere tilslutning end 60 %. Dette er ikke sket. Selve beregningerne ganske enkle og giver som resultat, at den Arlige kvadratmeterpris bliver 795 kr Arligt ved en tilslutning pa 80 % i stedet for de angivne 661,52 kr ved en tilslutning pe 60 o/o, For en lejlighed pa 119 kvm bliver den minedlige husleje kr i stedet for de angivne kr. Ud fra dette tal kan man let sksnne over konsekvensen af andre mulige tilslutningsprocenter. Beboerne burde vare oplyst herom. Man kan ikke forvente, at den enkelte selv skal sidde og regne sidan noget ud. 2. Det burde v@re et sksn over, hvor meget den enkelte skal betale for moderniseringen af kokkenet. Det er sikkert rigtigt, at du og bestyrelsen ikke har alle oplysninger til at arbejd et pracist tal, men i budgettet er der jo optaget et punkt, der hedder individuel moderniseringsydelse, andelshavere. Det skon, der ligger til grund herfor, kunne ogsa bruges til at beregn et sksn over den enkeltes udgifter. Det er jo ikke smipenge, vi taler om. Det burde ogsi begrundes, hvorfor belobet skal beregnes ud fra huslejestigningen i stedet for de faktisk afholdte moderniseringsudgifter, passende nedskrevet. 3. Fristen for indlevering af indmeldelseskupon er urimeligt og overflodigt kort. Det fremgar ikke klart, om den skal indsendes til advokatkontoret, eller om den ogsd kan indleveres til den nwalgte formand. Hvis det fsrste er tilfeldet, er fristen jo reelt pa generalforsamlingen, man kan ikke vere sikker pa, at posten er omdelt inden kl 9. Under alle omstendigheder bsr beboerne have rimelig lejlighed til at fordsje alle informationerne herunder dem, der fremkommer pi sefve generalforsamlingen, lar de traffer deres beslutning. En lengere frist skal naturligvis ikke forhindre, at der velges bestyrelse, vedtages vedtagter mv, og at kun allerede tilmeldte har stemmeret ved disse afstemninger. Jeg skal derfor henstille, at der forud for generalforsamlingen udsendes folsomhedsanalyser ved andre tilslutningsprocenter end 60, at der udsendeskon over den enkeltes betaling for modernisering af kskkenet med de nodvendige forbehold, og at fristen for tilmelding skydes til eksempelvis torsdag d. 8. marts kl 9. Med venlig hilsen Kjeld Rahbak Msller Kopi til Michael Chestnut

4 Kjeld Rahbak Moller Duevej 6, 3 tv, 2000 Frederiksberg. Tlf Fax februar 2007 Til Michael Chestnut Vedrsrende de foreslaede vedtegter for Andelsboligforeningen DuegArden Jeg skal foresla, at udkastetil vedtegter andres pa to punkter. 1. Som hovedregel bor det v@re bestyrelsen og ikke den enkelte andelshaver, der finder nye kobere. Som der blev talt om pa modet d ,bsr der vere undtagelser i tilfelde af bytte af lejligheder beboere indbyrdes og i tilfelde salg til born og eventuelt andre nere slegtninge. Men med disse begrensede undtagelser bsr det vere bestyrelsen, der star for at finde koberen. Hvis det bliver den enkelte andelshaver, far vi erfaringsmessigt problemer med penge under bordet og den slags ubehageligheder. 2. Pi den stiftende generalforsamling er det ifolge udkastetil vedtegter kun et bestyrelsesmedlem, der kun valges for et Ar. Det bor vel v@re to. I en bestyrelse pa 5, hvor hvert enkelt medlem velges for to Ar, bar man vel skifte mellem at velge to og tre bestyrelsesmedlemmer, ikke mellem at velge et og fire, som udkastet vil medfsre. Med venlig hilsen Kjeld Rahbak Msller

5 Kjeld Rahbak Msller Duevej 6, 3 tv, 2000 Frederiksberg. Tlf Fax Til beboerne idet, der nu Abenbart skal hedde "Dueg rrden" Undertegnede tilhenger af andelsprojektet. Jeg synes i modsetning til Dobzanski, Rasmussen og Berthelsen ikke, at vi skal vente pa det lovpligtige tilbud efter lejelovens krav. Til gengeld mener jeg i lighed med de nevnte, at informationsniveauet er alt for lavt, og at en stiftelse af andelsforeningen i morgen fredag kommer til at ligne et kup. Der burde naturligvis v@re udsendt konsekvensberegninger i tilfalde af en anden tilsf utningsprocent end 60. lfolge advokat Gjodesens brev af 27. februar er der regnet p6 konsekvenserne af en tilslutningsprocent pi 80, men resultatet er ikke vedlagt. lfolge et brev af Gjodesen til mig vil resultatet dog blive fremlagt mundtligt pa selve modet. Det er naturligvis alt for sent. Bl.a. derfor har jeg vedheftet mit brev til Gjodesen, hvoraf tallene fremgar, sa beboerne kan regne deres individuelle husleje ud ved forskellige tilslutningsprocenter. De af os, der har faet moderniseret kskkenet, skalforlods betale herfor. Det synes jeg som udgangspunkt er rigtigt, og jeg glader mig dagligt over mit kokken og har intet imod at betale for det. Til gengeld er jeg ikke uinteresseret i, hvor meget jeg skal betale. Advokat Gjodesen har i brev til mig fastholdt, at man ikke kan give et skon over disse betalinger, og omtaler dem som "mindre vasentlige belob". Af det udsendte budget fremgir det imidlertid, at der Arligt forventes en indkomst pi kr herfra. Det fremgdr endvidere, at dette belsb fremkommer ved, at det forventes, at de p6galdende beboere betaler deres def over 10 Ar med ydelse pa ca 12,3 oh Arligt. SA kan man regne tilbage. Den pageldende ydelse ma andrage ca kr for alle. Hvordan det belsb skal fordeles pi den enkelte, er det ikke muligt at regne ud. Under forudsatning af, at det er en tredjedel af de 60 % af beboeme, der forventes at tilslutte sig, der skal betale dette belsb, skal belsbet fordeles pa ca 36 lejligheder, og sa bliver det i gennemsnit ca kr kr til hver. Dette sksn er naturligvis for lsst til at kunne bruges til noget, men der er under alle omstandigheder tale om et tal, der ikke er "mindre vesentligt" pa mit budget. Som mindstemalbsr vi have de forudsetninger, der ligger bag den pageldende budgetpost. Det er ogsa uklart, hvordan det pageldende belsb skal udregnes. I indkaldelsen tilden stiftende generalforsamling star der, at "det er hensigten at beregne forbedringens vardi pa grundlag af moderniseringsforhojelsen", mens det i budgettet star, at det skal "betales efter konkret vurdering - efter andelsboliglovens regler, herunder nedskrivning af vardien efter forbedringens alder". Jeg er naturligvis opmarksom pe, at vi til gengeld modtager et andelsbevis af en ganske betydelig verdi, og at den pigeldende moderniseringsudgift oven i ksbet kan legges til

6 denne verdi, naturligvis nedskrevet med den hengaede tid. Andelsbeviset udgor imidlertid kun en lanemulighed, sa lange vi bliver boende, og en lanemulighed er nu engang ikke det samme som kontante penge. Under alle omstandigheder finder jeg det uanstendigt, at nogen forsoger at overtale mig til at skrive under pa et papir uden at gare sit yderste for at oplyse mig om, hvad jeg kommer til at hafte for ved denne underskrift. Som omtalt af Dobzanski, Rasmussen og Berthelsen det ogsa et problem, at det tilsyneladende ikke bliver muligt at fa en demokratisk debat om vedtagter mv pa den stiftende generalforsamling, hvor det Abenbart er meningen at vedtage advokatens udkast uden debat eller afstemning. Jeg har sendt Michael Chestnut nogle bemarkninger til andringer. Disse er vedlagt. Det fsrste endringsforslag kan jo ikke komme til afstemning, da det ikke er udformet som et egentligt endringsforslag - og jeg agter ikke at lege amatsradvokat. Det andet endringsforslag er sa kortfattet, at det kan bringes til afstemning. Endelig er det et problem, at fristen for tilmelding er sat sa kort, at det i sig selv giver mistanke om manipulation. Jeg skal derfor foreslar, at folk undlader at tilmelde sig andelsforeningen i morgen, men at forsamlingen i stedet vedtager at indkalde til en ny stiftende generalforsamling om to eller tre uger og valger et forberedende udvalg bestaende af den nuverende beboerreprasentation suppleret med et par beboere. Opgaven for dette forberedende udvalg skal vare at optimere informationsniveauet og at indkalde forslag til vedtagter mv fra beboere, som sa kan udsendes forud for den endelige stiftende generalforsamling, sa vi der kan fa egte demokratiske beslutninger pa baggrund af det bedst mulige informationsniveau. Yffi'[:ivt-u Kjeld Rahbak Msller

7 I TIL BEBOERREPR,'DS ENTATIONEN Frederiksberg, 19. feb vedr.: Nicolai Gisdesens bebuderse af stiftende generalforsamling. I forbindelse med advokat Gisdesenskrivelse af 14. februar 2007, hvori han pi beboerreprasentationens vegne bebuder en stiftende generalforsamling af en andelsboligforening, tillader jeg mig at fremsrette nogle betrenkelighejer, som efter min opfattelse er af stor betydning for alle beboere i vor ejendom, som overvejer at indmelde sig i andelsforeningen. Bebudelsen af en generalforsamling pi nuvarende tidspunkt mi vrekke nogle tvivl, som jeg her vil fremhrve: L Hvorfor skal vi ikke folge den grengse procedure, som gir ud pal, at man forst efter, at der foreligger en bindende skriftlig kobsaftale mellem pensionskassen og det ejendomsselskab, som advokate nrevner i sin skrivelse, indkalder tii stiftende generalforsamling? Der er fsrst nar en sidan aftale foreligger, at alle lejere personligt vil fa tilsendt et officielt tilbud om i frellesskab at overtage ejendommen pi andelsbasis og fsrst da vil en offentlig kopi af kobsaftale med alle tilhorende bilag meifolge. Pi nuvrerende tidspunkt har vi kun fiet advokatens forsikring om, at ejendommen nu er "betinget solgt for kr. 360 mill." og at MP Pension "ikke vil srelge Jjendommen for mindre end kr.360 mil." Denne forsikring, si lrenge som den ikke folges af en officiel tilbudsskrivelse og kopi af ksbsaftale fra MP Pension til samtlige beboere, kan ikke betragtes, som et tilstrrkkeligt og fyldestgorende grundlag for, at beboerne kan tage en informeret beslutning om at indkalde til en stiftende general forsamling og om en el.t. indtredelse i en andelsboligforening. Advokatens oplysning om, at ejendommen "er betinget solgt" krcver ogsi en n&nnere belysning, da det godt kan tankes, at ksbet afvor ejendom afdet nrevnte ejendomsselskab netop er "betinget" af vor eventuelle overtagelse af ejendommen for de 360 mil. I sidant et tilfrlde bliver vi netop misbrugt som "lsftestang", som nogle beboere frygtede, men ikke for at bringe salgssummen hojere, men for at ibni en mulighed op for ejendomsselskabet til at ksbe ejendommen til en lavere pris, hvis vi det skuile vise sig, at vi alligevel ville afsti fra handlen. Med de signaler der er sendt ud til nuvarende tid, har beboerne ved indkaldelse til en stiftende general forsamling, overfor MP Pension indirekte tilkendegivet, at vi ser ud til at vrere indforstiede med at betale 360mill. for ejendommen.

8 2 Det lyder ogsi til, at det omtalte ejendomsselskab heller agter at byde et hojere belob, da de i si fald ikke ville have tilbudt at vi indtridte i handlen allerede nu. Prisen kan siledes pil ingen mide gi op. Den har kun mulighed for at gi ned. Beboerne mister intet ved pi nuvarende tid ikke at sige ja til et ksb. Ved at afuente fir vi enten muligheden at kobe ejendommen til 360mi11., hvis dette bliver det belob som det omtalte ejendomsselskab far forhandlet sig frem til, eller ogsi vil det omtalte ejendomsselskab presse MP Pension til at sanke prisen, hvorefter vi si iflg. lovgrundlaget stadig far tilbud om at overtage ejendommen til samme pris. Det skal pipeges, at det, at MP Pension ikke vil selge huset for mindre end 360 mil. kun er en ting. En anden ting er, om denne pris svarer til markedsvrerdien pi nuvrerende tidspunkt; og det kan vi kun vide, hvis vi disponerer over et skriftligt materiale i form af en underskrevet ksbsaftale med alle tilhsrende bilag. Ellers kan vi risikere, at vi ksber ejendommen til en hojere pris, end en investor er villig til at betale. Det kan godt trenkes, at nu, hvor boligmarkedet synes at vere stagneret og priserne tilsyneladende ser ud til at vrere faldende, vil MP Pension alligevel blive tvunget til at justere prisen nedad. For at opsummere: At indtrrede i handlen allerede pi nuvrrende tidspunkt, som advokaten tilsyneladende tilskynder os til, dvs. fsr vi har fbet en kopi af en bindende ksbsaftale mellem pensionskassen og det navnte ejendomsselskab, synes for mig siledes at vrere en alt for hastig og potentielt farlig beslutning. Det af advokaten anforte argument, at vi ved en tidlig handel "kan udnytte det nuvrerende billige renteniveau", stir alt for svagt i forhold til muligheden for et nedslag i pris fra MP Pensions side, som det omtalte ejendomsselskab hojst sandsynligt vil kunne forhandle sig frem til, hvis vi ikke indtrreder i handlen nu. 2. Udover ovennavnte betrenkeligheder, vil jeg ogsi anfore nogle bemrerkninger vedr. det provisoriske budget, som det erblevet fremlagt af advokaten.: a) Det at optage en si stor kassekredit gor andelsboligforeningen okonomisk svag fra starten, for slet ikke at n&vne langtidsperspektiver, som om 10 ar kan ende med en mulig skonomisk katastrofe. For at undgi dette, kunne man i stedet for det af advokaten foresliede andelsindskud pf, kr. 200 pr m2,lregge ud med et pi min kr pr m2. Pi denne made vil man mindske behovet for den store kassekredit, styrke foreningen skonomisk, og undg6l den situation, at alle uventede stsrre reparationer i huset altid ville skulle finansieres udelukkende ved drastiske forhojelser af boligafgiften. Det er sund fornuft, at jo storre udbetaling man legger ved et huskob, jo storre en del af lanet kan besti af realkreditlan (op til 80%), som er billigst, og okonomien bliver derfor sikret mod evt. uventede udviklinger i markederne eller ogede udgifter til vedligehold.

9 Ved nasten slet ikke at lregge nogen udbetaling (dvs. have et minimalt indskud), og finansiere hele kobet af lan (80% realkredit, kaisekredit til resten), og det vel ai merke afclragsfrie(!) i min. l0 ar, vil er,t. uforudsete udgifter altid straks medfore behov for at lflne endnu flere penge og dermed igen en hojere boligafgift. Advokatens forklaring til nogle af beboerne om at det ikke kan betale sig at betale et stsrre indskud, "fordi besparelsen bliver for lille, idet foreningen kan lan-e pengene vresentlig billigere end den enkelte andelshaver", er kun -.g.t lidt rigtig. Dette fordi, at selvom en andelsforening kan forhandle sig tii lavere."nl. end den enkelte andelshaver kan, nar vedkommende skal lane til eit andelstilskud, si kan de renter den enkelte andelshaver selv betaler af pi sit eget l6n, fradrages i vedkommendes skattepligtige indkomst, hvorved hans rente faktisk bliver "i. zl"t" lavere end den pilydende rente opgivet i banken. Om et indskud pi ca kr /m2 siledes finansieres gennem en kassekredit optaget af andelsforeningen, eller gennem en privat andelsboligkredit i bank, gir ud pi samme rent okonomisk. Til gengrld bliver selve foreningen styrket okonomisk, ved et storre indskud pr. andelshaver, og andelshaverne far mulighed for at spare op i deres andel. Ved selv at skulle lane penge i banken til et indskud, ffir man nemlig mulighed for at betragte sin andel som en investering man sparer op i. Man oger incitamentet hos andelshaverne til at blive i foreningen, da man skonomisk ikke langere kun betaler leje(boligafgift), som kun gir til renter, men kan vrelge ogsi at afdrage pi sit lin til indskuddet, og siledes medvig til bide en styrkelse af foreningens skonomi og sin egen opsparing. Det skal pipeges, at man ved at holde andelsindskuddet minimalt, si fratager man alle andelshavere muligheden for individuelt at kunne valge, om de vil spare op i deres andele, eller blot hele tiden afbetale renter. Og sidst, men ikke mindst, vil boligafgiften for den enkelte andelshaver selvfolgelig kunne settes tilsvarende lavere ved et storre indskud, siledes at andelshavere, sim i forvejen har en fri opsparing, vil kunne ffi lavere boligudgifter. Og det af advokaten til nogle beboere givne rid om, at beboeme er bedre tjent med blot at have en enkelt boligafgift at trnke pi, og hvis de sa ved siden af vil spare ieres frie midler op, kan dette gores pi bankkonti(som i bedste fald pt. max giver 4,Z5oA i rente.; eller i verdipapirer (som udgor en meget storre risiko end fast ejendom) er intet vrerd i forhold til at eje en del afen eftertragtet ejendom pi Frederiksberg. b) Som det allerede er navnt under msdet 23. januu, synes afsrettelse l0 mil. til renovering at vare utilstrakkeligt. c) Flere positioner i budgettet er alt for hypotetiske.

10 3. Generelt om budgettet og fremgangsmiden: Ved at lrese "anskaffelses- og driftsbudget" kan man ikke undgi at bemrerke, at det hele er siledes udformet, som om at det gjaldt om at friste si mange beboere som muligt til hurtigst muligt at tilslutte sig projektet om overtagelsen af ejendommen pi andelsbasis. For at eventuelt ikke afskrckke nogle potentielle kandidater til andelsforeningen, er alt gjort for at vise, at det i virkeligheden ikke vil koste noget synderligt for den enkelte beboer at stifte foreningen, og man sretter endda i udsigt at man kan bliver meget rigere fra den ene dag til den anden. Man fir indtryk af, at der er meget mindre trenkt pi en sund skonomisk og reel andelsforening, som solidt kan sti pi egne ben, end pi de spekulative og hypotetiske skonomiske gevinster, ved en evt. ny og hojere valuar vurdering af ejendommen. Denne fristende mide at udforme budgettet pi bliver ogsi fulgt af en skrivelse af 14. februar (bebudelse om stiftende generalforsamling), som igen i sin form synes at tilskynde os til at tage en rask beslutning om at overtage ejendommen "allerede pi nuvrerende tidspunkt, siledes at vi kan udnyte det nuvrrende billige renteniveau". Man synes at antyde, at vi ellers kan miste en enestiende chance for et godt kob. Og her kan jeg ikke undgi at sporge beboerreprresentanterne; hvorfor al den hast? Hvorfor den fristende og tilskyndende udformning af advokatens henvendelser til os? Hvorfor ikke, som det i forste omgang syntes at have vreret konklusionen efter beboermodet af 23.jan, at folge den gengse procedure, og vente pi, at MP Pension sender hver enkelt beboer et lejelovstilbud om overtagelse af ejendommen? Det vil forst vrere her, at vi med en kopi af en bindende ksbsaftale og alle bilag kan fa det fulde indblik i, om det er attraktivt at overtage ejendommen. Hvorfor har der fra start af kun vreret udarbejdet et provisorisk budget, med meget optimistiske tal? Hvorfor har der ikke ogsi vreret prasenteret et budget med et hojt indskud, elt. med pro og kontra, som pi lrengere sigt dog viser sig at vrere det eneste rigtige, men som dog pi kort sigt maske kunne skramme enkelte beboere vrek, da disse miske selv vil skulle optage et lin i deres bank? Kun en kopi af en bindende ksbsaftale med bilag, flere alternative budgetter, baseret pi forskellige indskud og ogsi linetyper andre end kun afdragsfrie, samt rapport fra besigtigelse af ejendommen mm., vil kunne danne grundlag for at hver enkelt beboer vil kunne tage en informeret beslutning, om vedkommende onsker at trrde ind i en elt. kommende andelsforenins.

11 5 stadig, Yihiflg. loven, god tid, dvs. ti uger fra modtagelsen af den formelle tilbudsskrivelse fra MP Pension, for vi evt. skal afgive e-tilsagn om overtagelse af ejendommen. En stiftende generalforsamling bsr Jiledes ikke foreslis for, it lej elovstilbuddet foreligger. Alle beboere har desuden brug for den tid til at kunne analysere alle de oplysninger, der bor foreligge, heriblandt flere forskellige udkast til vedtagter, mm. Pi nuvarende tidspunkt mangler vi i virkeligheden nresten alle oplysninger, som er nodvendige forudsetninger for at kunne tage en endelig beslutningo..ut. indkaldelse til en stiftende generalforsamling og stiftelse if en andelsiorenins. Konklusion: Si lenge de rejste tvivlssporgsmal ikke bliver fyldestgorende opklarede, synes jeg, at den forelobige hensigt om at afholde en stiftende generaldrs amling2.marts zboz, sdt tilbagekaldes. Med venlige hilsener Leonard Dobrzanski (Duevej 20,2.tv) Ps. Ved at fremsende denne_skrivelse, hiber jeg pe, at jeg snarest muligt vil fi Jeres svar og at I kan belyse de betrenkeligheder, som jeg har fremlagt for Jer. Jeg forbeholder mig dog ogsi ret til at dele mine betrenleligheder med andre beboere i ejendommen, hvis ikke jeg fer et tilfredsstillende svar indei en evt. formel indkaldelse til den bebudede stiftende generalforsamling. r ovigl snskes det desuden uddybet, om advokat N. Gisdesen pi nogen m6de, og i hvilken grad, har fiet fuldmagt til at handle pi beboeneprasentationens(beboern-es) vegne og evt. til at indga en bindende frivillig ksbsaftale, inden et lejelovstilbud foreligger, og i si fald, af hvem?

12 , Krere Medbeboere! tredcriksbers- 28 f'eb 2007 Da der blandt os, som vil stifte en andelsboligforening, er blevet skabt en helt unodvendig uro og usikkerhed, udlsst af advokatens og beboerrepresentationens hastige indkaldelse til en stiftende generalforsamling og specieltaf den vedlagte indmeldelsesblanket, henvendervi ostiljeralle med et forslag, hvis acceptkunne drempe uroen. Det mi vrere ganske klart, at uroen og forvirringen kunne have vreret undgiet, hvis det, som alle tilsyneladende blev enige om pi beboerm sdet af 23. ian, var blevet fort ud i livet. Pi modet blev vi mere eller mindre enige om folgende: 1. "et sporgeskema med horing om beboernes onsker burde udsendes" (det fremg6r af msde referatet) 2. atvi fir presenteret folsomheds-analyser af flere alternative budgetter. 3. at vi ffir fremlagt en dokumentation vedr. kobet af ejendommen (en bindende ksbsaftale indgiet mellem MP Pension og den evt. kober af ejendommen med alt tilhsrende dokumentation, byggeteknisk rapport, mm.) 4. at vi skulle handle efter lejelovens princip og vente pi det lovpligtige tilbud (efter lejelovens krav) om overtagelse af ejendommen pi andelsbasis' Fsrst fra den dag, hvor hver enkelt beboer i huset har ffiet et kobstilbud med dertil horende dokumentation, tilsendt med posten direkte fra MP Pension, beregnes l0 UGERS FRISTEN (som blev nevnt under modet) til evt. at stifte en andelsforening og overtag ejendommen pi andelsbasis. Her skal det med det samme forklares, at det lovpligtige tilbud samtidig er den eneste sikkerhed for, at prisen svarer til markedsverdien af eiendommen. Da ingen af de ovennevnte punkter er blevet fsrt ud i livet og vi derved ikke er blevet forsynet med en tilstrrekkelig information og dokumentation for at kunne tage en ansvarlig og kvalificeret beslutning om at indtrrede i en andelsforening for at overtag ejendommen pi nuverende tidspunkt, foresl&r vi, at beboerne afventer med at srette deres underskrift pi nogen som helst blanketter (HUSK! Underskriften er juridisk bindende), indtil den rette information og en demokratisk iben fremgangsmide foreligger.

13 2 tfrederiksberg, 28 f'eb 2007 vi henstiller til beboerreprresentanterne, at den bebudede stiftende generalforsamling pi fredag bliver omformet til et beboermode, hvor alle tvivlssporgsmil vil kunne afklares. En ny stiftende generalforsamling vil fsrst kunne indkaldes, n6r alle beboere har stemt for enten at afvente det af le-leloven garanterede lovpligtige lejelovstilbud, eller for at holde fast i det af advokaten stillede forslag om en frivillig handel. Det er vigtigt at p6pege, at ved at vente p6 det af lejeloven bestemte tilbud, mister vi ingenting, men ffir derimod indsigt i de nodvendige dokumenter for en kvalificeret beslutning, og en vis garanti for at ejendommens handles til den pris, som svarer til dens markedsvrrdi. Det er ogsi vigtigt at pipege, at en andelsboligforening er en demokratisk forening, hvor alle kommende medlemmer skal have lige tale- og stemmeret' Fx burde alle beboere i god tid fsr en stiftende generalforsamling have f6et mulighed for selv at komme med forslag til foreningens NAVN, evt. forslag til foreningens VEDTAGTER, samt evt. alternative forslag til foreningens BUDGET, mm. Ingen er nogen steder oplyst om, at dette er deres ret, og der er lagt op til at kun fi de af advokaten fremlagte forslag, incl. budget stemt igennem uden nogen form for diskussion.. Krere medbeboere, hvis I er enige med os i, at det hele gir ALT for strerkt, og at den stiftende generalforsamling skal udsrettes til det tidspunkt, hvor vi alle er i besiddelse af den fornodne dokumentation, og at vi har lov til selv at beslutte om processen skal forlsbe i henhold til lejelovens krav om tilbudspligt eller ej - si afsti venligst fra at underskrive den af advokaten forberedte indmeldelsesblanket, og tilslut jer forslaget om, at den bebudede generalforsamling pi fredag bliver omformet til et almindeligt beboermsde' Med venlige hilsener, Leonard Dobrzanski, Birger Rasmussen, Allan Berthelsen, pi mange beboeres vegne.

14 Frederiksberg, 28. f'eb 2007 Kere beboer Hvis du deler de i dette sret papirer omtalte betrenkeligheder og synspunkter, si vil vi bede dig om en tilkendegivelse ved at skrive dit navn og adresse pi denne seddel, og returnere den i brevsprrekken hos en af de tre hovedunderskrivere, senest fredag2. marts kl. 16: Duevej 14,3. tv: Inge og Birger Rasmussen Duevej 20,2. tv: Leonard Dobrzanski Duevej 20, 6. sal: Allan Berthelsen -eller sende dit navn og adresse i en til allan.berthelsen@get2net.dk Ved din tilkendegivelse vil du vise, at du onsker en mere demokratisk og iben proces i forbindelse med stiftelsen af andelsboligforeningen og en evt. overtagelse af ejendommen pe andelsbasis. Du tilkendegiver ogsa, at du ikke er tilhrnger af sa hurtigt et tempo som nu, og at du synes det er en god ide, at den stiftende generalforsamling udsrettes til et tidspunkt, hvor alle beboere i god tid er blevet grundigt informeret om alle relevante dokumenter og vigtige forhold vedr. stiftelsen af en andelsboligforening. NAVN:tbide for- og efternavn med blokbogstaver) Godth6bsvej 74,...sa, lejlighed nr'... Duevej nr.. "sal" Itil hojre el. venstre] (Evt. underskrift: )...

15 o Kommentar til Advokat Giodesenskrivelse af 28. Feb trederiksbers- 28. feb 2007 Ad "Gir det for sterkt?" Det er besynderligt og aldeles urimeligt at forvente, at alle ejendommens 178 beboere kvalificeret kan tage stilling til b6de "e.iendommens byggetekniske stand, finansiering fra bank og kreditforening, forsikringsforhold, andelslejlighedernes verdi og andre forudsetninger for budgettet, og dermed boligafgiften", samtidigt med, at de i lsbet af samme eftermiddag/aften bedes om at aflevere deres bindende underskrift pi indmeldelse i en andelsforening, hvis de gerne vil have inflydelse pi andelsboligforeningens stiftelse. Ad "Er der tale om et lejelovstilbud?" Nej, det er der ikke. Hvilket lige precis er det modsatte af, hvad der tilsyneladende blev droftet og accepteret som den valgte procedure pi beboerm sdel af 23. Jan 07. Ad 'oer vi sikre pi at salgssummen pi kr. 360 mill. er den rigtige, eller kan vi fi ejendommen billigere ved at vente?" Den eneste m6de at 1? dette at vide pi, er ved at afvente et lovpligtigt lejelovstilbud, som kun vil foreligge, nir en endelig bindende kobsaftale mellem MP Pension og en kober foreligger. Hvad den "betingede kobsaftale" rent faktisk drkker over, er de ferreste blevet oplyst om. Husk, at en ejendomspris ALTID er til forhandling, indtil en bindende ksbsaftale foreligger. MP Pensions omtalte brev af 29jan. er pi ingen mide juridisk bindende for nogen parter, for si vidt angir prisen, som ejendommen ender med at blive handletil. Ad "Kan vi vente pi at fi forelagt et lejelovstilbud?" De par m6neder der vil gi ved at vente pa lejelovstilbudet, vil give alle beboere tid til at gare sig bekendte med informationsmateriale, selv komme med forslag til foreningens navn, vedtrgter, budget, etc. Lejelovstilbuddet vil garantere fuld indsigt i vrrdifuld information og sikre den rette markedspris. Advokaten har ret i, at muligheden for at renten om et par mineder igen stiger, er tilstede. Det er dog en risiko alle husksbere altid mi reqne med. Flere bankmrend og boligridgivere har fortalt L: ingen kan forudse en rentestigning helt korrekt, og 2.: ved en el.t. rentestigning vil husets pris i en forhandlingssituation falde tilsvarende. Sporgsmilet er siledes, hvad der er mest risikabelt for os: at lave en forhastet handel pi nuvrerende vilk6r UDEN et lejelovstilbud (med fare for en for hoj pris for ejendommen) og en for de fleste ganske uigennemsigtig process, eller at vente pi lejelovstilbudet (som i bedste fald kan vise sig at vrere lavere) og samtidigt ffi lidt tid til pi mere demokratisk og Aben vis at stifte andelsboligforeningen. Kort sagt: Udtalelser om kommende rentestigninger er til en vis grad altid gretteri, ligesom en ejendomspris altid er til forhandling, indtil en bindende ksbsaftale foreligger.

16 5 Frederiksberg, 28. f-eb 2007 Og apropo stigende renter, sa er det verd at n&vne, at advokatens budget bygger ph, at20oh af de kr. 360 mill. finianseres vha. en kassekredit med variabel rente, som i alle tilfrlde vil stige, nir renten stiger. Ad "Hvilken tilslutningsprocent skal vi egentligt regne med?" Advokaten, sammen med beboerreprcsentationen, anser en tilslutningsgrad pi 607o som mest realistisk, og har saledes lagt dette til grund for sit budget. Der angives, at konsekvenserne af 80o/o tilslutning ogsi er beregnede. Ville det mest demokratiske ikke vere at dele disse konsekvenser med resten af beboerne, ved at udfrerdige alternative budgetter, man kunne tage stilling til, FOR man moder op til en stiftende generalforsamling? Ad "Bor betingelserne for indmeldelse ikke afklares fsr indmeldelse finder sted?" Er man i tvivl, og venter til efter at en evt. generalforsamling er til ende, frasiger man sig sin stemmeret til generalforsamlingen. Man f6r siledes ingen medindflydelse ved stiftelsen af foreningen, hvilket vist kun de fereste er interesseret i. Ad "Kan vi stole pi at budgettet holder?" Kreditforeningsl6net er fast forrentet i hele lobetiden. MEN, dette udgor kun 80% af linebehovet. 20 Yo finansieres gennem en KASSEKREDIT, med VARIABEL rente, som automatisk vil stige, hvis renten, som advokaten spir, stiger i samfundet. Med nuverende forelagte budget, og hvis vi forestiller os en rentestigningp60,5o/o allerede indenfor et par mineder (advokatens egen forudsigelse), vil boligafgiften automatisk stige med 36,12kr.lm2lhr, dvs. 3 l9kr/min for en lej lighed ph 106m2. Desuden vil enhver uforudset vedligeholdelse af ejendommen i nuverende finansieringsform resultere i en boligafgiftsforhojelse, da ejendommen forudsrttes bel6nt fuldt ud. Budgettet er si stramt som det overhovedet kan blive. Ad "Konklussion" Hvordan ialverden kan man forestille sig en demokratisktilblivelse af en andelsboligforening, hvor beboerne forst en time for en stiftende generalforsamling, f6r indsigt i sagens mest vrerdifulde og vigtigste dokumenter (vnf. advokatens ps.), og derefter straks afkrrves deres juridisk bindende underskrift, for at skulle have noget at sige pi generalforsamlingen? Kunne det ikke trenkes, at man gerne pi forhind ville have haft mulighed for at granske dokumenterne lidt nojere, tilsammen med sin egen advokat, boligridgiver, etc.? Hvordan skal 178 beboere iovrigt i praksis, alle kunne ni at fi mulighed for at studere sagens vigtigste dokumenter, nir disse offentliggores blot dn time fsr der skal tages juridisk bindende stilling til det videre forlsb?

17 U Orederiksberg' 28 t-eb 2007 Det er i ovrigt besynderligt, at vi i indkaldelsen fra I 8. j an 07, til beboermod e 23. jan, fik oplyst, at en udefra kommende investor var interesseret i overtagelsen af vor ejendom, bl.a. med henblik pi foretagelse af moderniseringer i lej I ighederne. I mellemtiden er det kommet beboerne for orene, at den udefrakommende investor slet ikke er interesseret i vor ejendom, men kun overtager den som betingelse for at kunne overtage andre ejendomme i indre by, som ogsi ejes af MP Pension. Nu ffir vi tilgengrld oplyst, at det vil "koste os beboere dyrt", i renteudgifter, hvis vi venter pi et lejelovstilbud. Vi sporger til slut, er det kun os, som fornemmer en vis pression overfor beboerne og tilskyndelse at opni en si hurtis handel som mulist?