NOTAT. Notat om opførelse af 60 almene plejeboliger på Poppelvej den endelige anskaffelsessum, skema B. Allerød Kommune. Baggrund.

Transkript

1 NOTAT Allerød Kommune Sekretariatet Bjarkesvej Allerød Tlf: kommunen@alleroed.dk Notat om opførelse af 60 almene plejeboliger på Poppelvej den endelige anskaffelsessum, skema B. Baggrund Det er besluttet, at der skal opføres 60 almene ældreboliger med tilhørende serviceareal på Poppelvej i Allerød Kommune. I oktober 2009 indkaldte Allerød Kommune interesserede boligselskaber til at byde ind på den samlede opgave, med køb af grund, opførelse af byggeri og efterfølgende drift. Dato: 7. november 2011 Sagsnr. 11/ boligselskaber bød på opgaven. Furesø Boligselskab v. KAB blev valgt til at varetage opgaven. Den 12. november 2010 modtog Allerød Kommune skema A ansøgning, denne blev godkendt af Økonomiudvalget og byrådet i december Den 20. december 2011 blev Furesø Boligselskab v. KAB meddelt skema A-tilsagn om støtte til opførelse af 60 plejeboliger. Den 2. november 2011 modtog Allerød Kommune skema B ansøgning, om godkendelse af den endelig anskaffelsessum. Fristen for indberetning af skema B har tidligere været ni måneder efter kommunens tilsagn om støtte. I september 2011 forlængede Socialministeriet fristen til 12 måneder, for de projekter der modtog skema A tilsagn omkring årsskiftet Bygherren Bygherren er, en afdeling af en almen boligorganisation, og der kræves ingen kommunale godkendelser af bygherrefunktionen. Byggeriet og grunden Der opføres 60 almene plejeboliger. Boligerne opføres som to-rumsboliger. Boligarealet i forbindelse med skema B er opgjort således Antal m2 I alt 60 boliger Heraf fælles boligareal Samlet støtteberettiget areal Udover boligerne opføres ca. 602 m2 serviceareal. Servicearealet ejes af Allerød Kommune. Der er indgået en aftale med Furesø Boligselskab v. KAB om at varetage bygherrerollen i forbindelse med opførelsen. Oplysningerne vedr. areal i det fremsendte skema B, er næsten identiske med de i skema A indberettede oplysninger. Det samlede boligareal er nedjusteret med 34 m2, mens servicearealet er blevet 15 m2 større end i skema A.

2 Lokalplanen Det kommende byggeri vil overholde lokalplanens reguleringer og intentioner. Der er meddelt dispensation for etablering af skur og cykeloverdækning udenfor lokalplanens byggefelt, da det vurderes, at det er mindre afvigelser, som ikke vil påvirke de omkringliggende ejendomme. Byggetilladelse Det fremgår af ansøgningen, at der foreligger en byggetilladelse, som er dateret den 1. juni, Der er meddelt dispensation for etablering af emhætter, da det vurderes at bygningsreglementets krav til indeklima er overholdt uden brug af emhætter. Økonomi I tabellerne nedenfor er udgifterne for boliger og serviceareal opgjort. Der ses på hovedgrupperne for hhv. det godkendte skema A og i det netop fremsendte skema B. Boliger Udg. i hovedgrupper i kr. Skema B Skema A Grundudgifter Håndværkerudgifter Omkostninger Gebyrer I alt inkl. moms Ændring i alt fra skema A til skema B For boligdelen er anskaffelsessummen er steget 4,2 mio. kr. fra skema A til skema B. Af ansøgningen fremgår det, at stigningen har været en konsekvens, af at anlægsudgifterne generelt er steget i perioden, at tilslutningsafgifterne. Dertil kommer at de varmetilslutningen var dyrere end forudsat og at de kommunale gebyrer er steget. Dertil kommer et tilkøb til grunden på 127 m2. Serviceareal Udg.i hovedgrupper i kr. Skema B Skema A. Grundudgifter Håndværkerudgifter Omkostninger Gebyrer I alt inkl. moms Heraf moms (refusion) Statstilskud Kommunens udgift For servicearealdelen er der en stigning på kr. fra skema A til skema B Anskaffelsessummen er kr. pr. m2 for boligerne og kr. pr. m2 for servicearealet. Rammebeløb I 2010 udgjorde den maksimal anskaffelsessum pr. m2 i følge lovgivningen kr. pr. m2 boligareal. Dette er forhøjet til kr. pr. m2 i 2011, eksklusive Side 2

3 energitillæg på kr. pr. m2. Det er rammebeløbet på det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen godkender skema B, der er det gældende for byggeriet. Den anskaffelsessum der maksimalt kan godkendes udgør ifølge skema B kr. I det ansøgte projekt er anskaffelsessummen kr. pr. m2 boligareal, hvilket er øget i forhold til skema A, men stadig under såvel rammebeløbet for 2010 og Grundudgifter: For det ansøgte projekt udgør grundudgifterne vedrørende boligerne i alt 12,6 mio. kr. Det er en stigning på ca. 1,1 mio. i forhold til skema A. Stigningen forklares med, at grundkøbesummen er steget på grund af arealtilkøb på 172 m2 og at tilslutningsafgifterne er steget med ca kr. Boligselskabet udarbejder og fremsender tillæg til den grundkøbeaftale vedrørende 7700 m2, som allerede er indgået. Tilkøbet vil medføre en indtægt for Allerød Kommune på kr. Entrepriseudgifter De samlede entrepriseudgifter for boligerne udgjorde ca. 68,9 mio. kr. i skema A. Der er siden gennemført licitation, og Anker Nielsen og Co, har vundet opgaven. Den samlede entreprisesum udgør nu kr., hvilket svarer til 70,7 % af den samlede anskaffelsessum. For servicearealerne udgør entrepriseudgiften mio. kr. svarende til ca kr. pr. m2 eller ca. 80,7 % af den samlede anskaffelsessum til servicearealer. Der er afsat 3,3 mio. kr. til uforudsete udgifter og mindre reguleringer for boligdelen og kr. for servicearealdelen. Omkostninger: Omkostningerne var i skema A beregnet til I skema B er de fastsat til kr. Nogle af posterne er steget en smule til gengæld er det er det muligt at finansiere byggelån med 3 % i rente, mod de 5 % i rente som blev vurderet på skema A tidspunktet. Udgifterne til byggelånsrenterne er dermed reduceret betragteligt. Gebyrer: Gebyrerne ligger fast og kontrolleres automatisk i indberetningssystemet. De udgør hhv. 1 % til byggeskadefonden, 0,20 % til staten og 0,25 % til kommunen (som udgangspunkt). På skema A tidspunktet udgjorde dette beløb 1,4 mio. kr. for boligdelen. Dette beløb er nu justeret til 2,1 mio. kr. Dette skyldes dels at anskaffelsessummen er opjusteret, dels at gebyret for byggetilladelse er steget. For servicearealerne er gebyrerne steget fra kr. til kr. Driftsbudget boligerne: Driftsbudgettet er en del af skema B. Beboernes andel af kapitaludgifter er beregnet efter reglerne. Den årlige kapitaludgift udgør 2,8 % af anskaffelsessummen, og 0,27 % af lånet som løbende Side 3

4 bidrag til långiver. Kapitaludgiften anslås dermed at udgøre ca. 783 kr. pr. m2 pr. år. Driftsudgifterne forventes, at udgøre 449 kr. pr. m2 pr. år. Den samlede leje udgør herved ca kr. m2 pr. år, svarende til kr.. lejemål pr. måned eksklusive forbrug. Det er en lille smule under det beløb som fremgår af ansøgning, men beregningen af driftsudgiften er efterfølgende korrigeret. Vand, varme, el og antennegebyr forventes at beløbe sig til ca. 250 kr. pr. m2 måned pr. år, svarende til ca kr. pr. lejemål pr. måned. Grundkapitalindskud Grundkapitalindskuddet udgør ifølge lovgivningen 7 % af anskaffelsessummen. På baggrund af skema B oplysninger forventes det, at dette at udgøre kr. Dette er en stigning på ca kr. i forhold til de 6,8 mio. kr. som var forventet på skema A tidspunktet. Den kommunale garanti Kommunen er forpligtet til at stille en garanti for den del af lånet, der har pantsikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Ejendommens værdi fastsættes senere af det långivende realkreditinstitut. Tilsagn til alment byggeri gives under forudsætning af, at kommunen yder denne garanti. Godkendelsen er meddelt i forbindelse med skema A. Den endelige garantisum kan endnu ikke oplyses. Boligselskabet indhenter p.t. tilbud på finansieringen. Garantien påvirker ikke kommunens låneramme. Sammenligning Skema A, B og C håndteres digitalt i KMD s Bossinf. system. I nedenstående tabel ses et udtræk fra Bossinf. systemet. Her økonomien for de plejeboliger, der forventes færdiggjort i Region Hovedstadsområdet sammenlignet med økonomien fra Poppelvej skema B Antal plejeboliger der forventes opført Poppelvej forventet Anskaffelsessum kr. pr. bolig Anskaffelsessum kr. pr. m Grundudgifter kr. pr. m Håndværkerudgift kr. pr. m Adm. omkost. kr. pr. m Det ses, at anskaffelsessummen pr. m2 og pr. bolig for Poppelvejbyggeriet ligger en smule under gennemsnittet for plejeboliger, der forventes færdiggjort i 2013 i Region Hovedstaden. Side 4

5 Lejeniveau Boligselskabet har beregnet den foreløbige leje for boligerne, som også fremgår af ansøgningen. Det forventes, at den månedlige leje vil være kr. pr. m2 pr. år, Landsbyggefonden udgiver årligt en huslejestatistik. Af lejestatistikken fra 2010 fremgår, at den gennemsnitlige leje for alle ældreboliger i hovedstadsregionen er kr. pr. m2 (i 2010). De ældre boliger er lidt billigere end de nyopførte. Ældreboliger opført i perioden koster i gennemsnit kr. pr. m2 i 2010, mens de 164 ældreboliger der er opført i 2009 koster kr. pr. m2 i leje pr. år for året Til sammenligning var huslejeniveauet eksklusive forbrug kommunens øvrige plejecentre (regnskab 2010 eller 10/11): AOC Engholm, afd. 2. AOC Engholm, afd. 3: Mimosen Lyngehus 881 kr. pr. m kr. pr. m kr. pr. m2 xxx kr. pr. m2 Side 5