LANDIC PROPERTY BONDS VIII (SVERIGE II) Årsrapport for 2008

Transkript

1 LANDIC PROPERTY BONDS VIII (SVERIGE II) Årsrapport for 2008 Offentliggjort på NASDAQ OMX Copenhagen d. 2. april 2008 Resume: Utilfredsstillende resultat for Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S Koncernens resultatopgørelse udviser et resultat på DKK -157,5 mio. (2006/07: DKK -6,5 mio.) og koncernens balance pr. 31. december 2008 udviser en egenkapital på DKK -146,6 mio. (2006/07: DKK 3,8 mio.). Periodens resultat er påvirket af værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater på netto DKK -180,2 mio. (2006/07: DKK -54,6 mio.), samt kursregulering på gælden til det danske moderselskab på DKK -68 mio. som følge af en svækkelse af den svenske krone. Periodens resultat før værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater, netto og skat udgør et underskud på DKK -18,1 mio., hvilket er lavere end forventet (2006/07: DKK 37,7 mio.) som følge af ovennævnte kursregulering. Regnskabsperioden udgør 12 måneder. Sidste år udgjorde regnskabsperioden 15 måneder. I regnskabsperioden er der planmæssigt indgået lejeindtægter fra ejendommene. Moderselskabet Landic Property Bonds VIII A/S har i 2008 givet tilsagn om aktieejertilskud på SEK 120 mio. til Landic Property Bonds VIII AB. Ledelsen vurderer resultatet som utilfredsstillende. Spørgsmål vedrørende denne meddelelse kan rettes til Company Secretary Klaus T.W.Lund på telefon DoubleClick [here] to insert a picture in this frame DoubleClick [here] to insert a picture in this frame DoubleClick [here] to insert a picture in this frame Fondsbørsmeddelelse nr. 35 Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S Fanøgade København Ø CVR nr [email protected] T (+45) F (+45)

2 Indholdsfortegnelse Oplysninger om selskabet 1 Hoved og nøgletal for koncernen 2 Ledelsesberetning 3 Aktionærinformation 7 Ledelsespåtegning 9 Den uafhængige revisors påtegning 10 Resultatopgørelse 12 Balance 13 Pengestrømsopgørelse for koncernen 15 Noteoversigt 16 Noter 17

3 Oplysninger om selskabet Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S c/o Landic Property Fanøgade København Ø Telefon: Telefax: CVR-nr.: Stiftet: 7. oktober 2005 Hjemsted: København Bestyrelse Gunnar Petersen (formand) Michael Sheikh Klaus T. W. Lund Direktion Michael Sheikh Revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Birkerød Kongevej 25 C 3460 Birkerød Ordinær generalforsamling afholdes den 30. april

4 Hoved og nøgletal for koncernen / /06 12 mdr. 15 mdr. 16 mdr. DKK DKK DKK Nettoomsætning 254, , ,423 Andre eksterne omkostninger -95, ,363-42,242 Værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto -180,204-54,551-39,680 Realiseret fortjeneste ved salg af investeringsejendomme 4, Bruttoresultat -17, ,855 77,501 Administrationsomkostninger -2,838-3,341-9,654 Finansielle poster, netto -178, , ,271 Resultat før skat -198,341-16,826-37,424 Skat af årets resultat 40,851 10,283 7,131 Årets resultat -157,491-6,543-30,293 Anlægsaktiver 1,788,997 2,258,143 2,362,318 Omsætningsaktiver 127, ,402 57,113 Aktiver i alt 1,916,220 2,369,545 2,419,431 Aktiekapital 40,000 40,000 40,000 Egenkapital -146,601 3,796 9,843 Gældsforpligtelser 2,062,820 2,365,749 2,409,588 Passiver i alt 1,916,220 2,369,545 2,419,431 Pengestrømme fra driftsaktivitet 38, ,058 68,976 Pengestrømme fra investeringsaktivitet 6,363-10,172-2,387,477 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -33,652-41,888 2,359,962 Pengestrømme i alt 10,937 58,998 41,461 Nøgletal Egenkapitalforrentning (efter skat) N/A -95.9% % Soliditet Neg. 0.2% 0.4% Indre værdi Neg Aktieudbytte 0% 0% 0% Antal ansatte ultimo Nøgletallene er beregnet efter Finansanalytiskerforeningens Anbefalinger og Nøgletal Der henvises til definitioner og begreber under anvendt regnskabspraksis. Hoved og nøgletal for 2005/2006 er beregnet i forhold til ÅRL. Overgang til IFRS har ikke medført ændringer i indregning og måling. 2

5 Ledelsesberetning Idegrundlag Selskabets formål er, via kapitalandele i andre selskaber, at eje og drive udlejningsvirksomhed med en svensk ejendomsportefølje på i alt 76 ejendomme samt at fremskaffe fornøden finansiering til koncernens virksomhed. Økonomisk målsætning Målsætningen er at opnå et årligt driftsafkast før renter på ca. 6,4 % af ejendommenes oprindelige anskaffelsesværdi. Selskabet har endvidere en målsætning om at generere tilstrækkelig likviditet fra driften til at kunne tilbagebetale obligationslånene ved udløb uden optagelse af anden finansiering. Koncernstruktur Koncernen består pr. 31. december 2008 af følgende selskaber (100 % ejerandel): Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S Landic Property Bonds VIII AB Landic Property VIII Eskilstuna AB Landic Property VIII PD AB Landic Property VIII Nordrköbing AB Landic Property VIII SK AB Landic Property VIII Haninge Landic Property VIII O AB Landic Property VIII Sollentuna AB Aktiviteter I koncernen er der 9 selskaber, der ejer i alt 76 ejendomme, som hovedsageligt består af en erhvervsportefølje. Hovedparten af ejendomsporteføljen er udlejet til offentlige institutioner (ca. 80%) mens en større privat virksomhed tegner sig for ca. 15%. Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S fungerer udelukkende som moderselskab for Landic Property Bonds VIII AB. Landic Property Bonds VIII AB ejer - og fungerer som moderselskab for - de underliggende ejendomsselskaber i koncernen. 3

6 Ledelsesberetning Kapitaltab Koncernen har tabt hele sin egenkapital. For at undgå en afvikling af de svenske enheder er der udarbejdet et restruktureringsforslag for Landic Property Bonds VIII (Sverige II) koncernen, som blev fremsat på obligationsmøde d. 26. marts 2009 hos HSH Nordbank jf. afsnittet om Begivenheder efter balancedagen. Kapitalberedskab og likviditet Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S har udstedt ejendomsobligationer for i alt DKK 410 mio. Landic Property Bonds VIII AB har optaget lån i RBS (Royal Bank of Scotland) hvor saldo i dag omregnet til statusdagens kurs er ca. DKK mio. eksklusiv renter (oprindelig nominelt SEK mio.), samt optaget lån gennem sælgerpantebrev hvor saldo i dag omregnet til statusdagen kurs og tillagt renter er ca. ca. DKK 75 mio. (oprindelig nominelt SEK 95 mio.). Herudover er der en kassekredit med begrænsning i antallet af ind- og udbetalinger i en given periode, hvor saldo i dag omregnet til statusdagens kurs er ca. DKK 64 mio. eksklusiv renter (oprindelig nominelt SEK 95 mio.). Koncernens långivere til prioritetsgælden har i forbindelse med det væsentlige fald i markedsværdien på investeringsejendommene erklæret, at betingelser for finansieringen ikke er opfyldt, da belåningsprocenten (Loan to value) væsentligt overstiger det forudsatte. Ledelsen arbejder sammen med långiverne på løsning af de aktuelle udfordringer, som ligeledes har medført, at Senior långiverne har blokeret for frigivelse af likviditet til koncernens betaling af renter til obligationsejerne. Se afsnittet Begivenheder efter balancedagen for det videre forløb med Senior långiverne. Perioden i hovedtræk Koncernens resultatopgørelse udviser et resultat på DKK -157,5 mio. (2006/07: DKK -6,5 mio.) og koncernens balance pr. 31. december 2008 udviser en egenkapital på DKK -146,6 mio. (2006/07: DKK 3,8 mio.). Periodens resultat er påvirket af værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater på netto DKK -180,2 mio. (2006/07: DKK -54,6 mio.), samt kursregulering på gælden til det danske moderselskab på DKK -68 mio. som følge af en svækkelse af den svenske krone. Driftsresultat før værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater, netto og skat udgør et overskud på DKK -18,1 mio., hvilket er lavere end forventet (2006/07: DKK 37,7 mio.) som følge af ovennævnte kursregulering. Regnskabsperioden udgør 12 måneder. Sidste år udgjorde regnskabsperioden 15 måneder. I regnskabsperioden er der planmæssigt indgået lejeindtægter fra ejendommene. Moderselskabet Landic Property Bonds VIII A/S har i 2008 givet tilsagn om aktieejertilskud på SEK 120 mio. til Landic Property Bonds VIII AB. Ledelsen vurderer resultatet som utilfredsstillende. Risikofaktorer Selskabets ledelse vil løbende overvåge de risici, som koncernen står overfor, og søge at sikre en afdækning heraf, under hensyntagen til selskabets overordnede målsætning omkring driftsafkast. Nedenfor opridses en række af de risikofaktorer, som selskabets ledelse vurderer, kan have særlig betydning og ledelsens aktuelle vurdering af den konkrete risiko: 4

7 Ledelsesberetning Eksterne risikofaktorer: Investeringsejendomme og obligationsgæld Den globale finanskrise har i 2008 haft stor negativ indflydelse på bl.a. markedet for investeringsejendomme og ejendomsobligationer med ingen eller meget få handler i markedet og faldende priser. Dette har vanskeliggjort fastsættelsen af værdierne på selskabets investeringsejendomme og obligationsgæld i nærværende årsrapport. Der henvises til afsnit i note 2, hvor værdifastsættelsen af investeringsejendomme og ejendomsobligationer er nærmere beskrevet. Som følge af de usikre og negativ markeder må de indregnede værdier på investeringsejendommene og ejendomsobligationerne betragtes som værende behæftet med usikkerhed. Lejeindtægter Der er identificeret 2 usikkerheder, som kan påvirke lejeindtægterne væsentligt. For det første ledigheden i ejendomsporteføljen og for det andet udviklingen i lejeindtægtsniveauet. Usikkerhed vedrørende ledighed vurderes at være fortsat lav. Lejeindtægtsniveauet afhænger af prisindeksreguleringen, og usikkerheden vurderes på sigt fortsat at være lav. Finansieringsrisiko og kapitalberedskab Den aktuelle finanskrise indebærer, at der er øget usikkerhed knyttet til selskabets finansieringsrisiko er øget. Ledelsen vurderer at det vil være muligt at gennemføre de planlagte tiltag der skal sikre koncernens og moderselskabets kapitalberedskab og likviditet. Renteniveauet Koncernens prioritetsgæld er knyttet til en variabel rente. Selskabet har indgået aftale om rentesikring via finansielt instrument i form af en renteswap. Ved et stigende renteniveau er renterisiko derved minimeret. Aktuelt er renteniveau i Sverige faldet markant, hvorfor markedsværdi af renteswap er reduceret væsentligt og heraf påvirker regnskabet negativt. Valutakurs: Da koncernens indtægter er i svenske kroner har den aktuelle væsentlige svækkelse af den svenske krone i forhold til den danske betydet en mindre indtægt til at betale renter på obligationsgælden, der er optaget i danske kroner. Regnskabet er negativt påvirket heraf. Interne risikofaktorer: Lejer betaler alle vedligeholdelsesomkostninger, indvendige som udvendige. En eventuel manglende løbende vedligeholdelse kan forringe koncernens investeringsejendomme, idet lejeniveauet kan falde i en eventuel genudlejningssituation. Der er i koncernens langtidsbudget afsat midler til løbende vedligeholdelse samt ikke uvæsentlige omkostninger til forbedringer og omkostninger ved genudlejning. Aktuelt ønsker koncernens långivere ikke at medvirke til finansiering heraf. Ledelsen varetager løbende drøftelser herom med långiverne. 5

8 Ledelsesberetning Begivenheder efter balancedagen Seniorlånet er i teknisk default, da værdien af selskabets ejendomsportefølje i henhold til ekstern vurdering indhentet af banksyndikatet ikke overholder loan-to-value bestemmelsen i seniorlåneaftalen. Obligationsrenterne DKK 32,8 mio. med forfald d. 9. februar 2009 blev derfor ikke betalt. På baggrund af den manglende betaling af renter og på begæring af selskabet, afholdtes der d. 26. marts 2009 obligationsejermøde. Obligationsejermødet var indkaldt af HSH Nordbank som repræsentant for obligationsejerne og CorpNordic Denmark A/S som Special Servicer. På mødet blev fremsat et restruktureringsforslag for Landic Property Bond VIII (Sverige II) A/S koncernen. Obligationsejerne besluttede på mødet ikke at opsige obligationerne, ligesom det blev besluttet ikke at søge ejendommene tvangsrealiseret. På mødet mødte kun 57% af obligationsejerne op og der kunne ikke tages en endelig beslutning om restruktureringsforløbet, idet flere af beslutningerne kræver, at repræsentanter for minimum 2/3 af obligationslånet er til stede. Et nyt obligationsmøde indkaldes snarest herefter. For yderligere information henvises til fondsbørsmeddelelse nr. 31, 32 og 33. Det fremgår af restruktureringsforslaget jf. fondsbørsmeddelelse nr. 31 Beslutningsforslag og restruktureringsforslag, at nuværende sælgerfinansiering konverteres til aktiekapital, ligesom der åbnes mulighed for, at obligationsejerne får ejerskab til selskabet. Landic Property A/S koncernen har stillet sit ejerskab af selskabet til rådighed for denne restrukturering. Selskabets ledelse forventer, at der på et nyt obligationsejermøde i april 2009 vil opnås det fornødne flertal til gennemførelse af rekonstruktionsforslaget. På baggrund af ovennævnte er årsrapporten aflagt med fortsat drift for øje. Såfremt den nødvendige accept til gennemførelse af rekonstruktionsforslaget ikke opnås, er det ledelsens vurdering at selskabets aktiviteter ikke vil kunne videreføres uden yderligere kapitaltilførsel eller finansiering. Forventninger til 2009 Selskabets ledelse forventer, at der på et nyt obligationsejermøde vil opnås det fornødne flertal. Det fremgår af restruktureringsforslaget, at nuværende sælgerfinansiering konverteres til aktiekapital, ligesom der åbnes mulighed for, at obligationsejerne får ejerskab til selskabet. Landic Property koncernen har stillet sit ejerskab af selskabet til rådighed for denne restrukturering. Såfremt der ikke opnås tilslutning til restruktureringen, er det ledelsens vurdering, at kapitaltabene i Sverige nødvendiggør en likvidation af selskabet. For regnskabsperioden 2009 forventer koncernen et resultat før skat og værdireguleringer af investeringsejendomme, derivater og gæld, netto på ca. DKK 37 mio. Lejesituationen er positiv på trods af markedssituationen, da hovedparten af porteføljen er udlejet til offentlige institutioner og den gennemsnitlige lejeperiode for porteføljen er på 3,6 år pr. 31. december

9 Aktionærinformation Aktiekapital Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S har en aktiekapital på i alt kr. fordelt på stk. aktier á nominelt 1 kr. Udbytte Hele periodens resultat skal overføres til selskabets konsolidering i overensstemmelse med betingelserne i obligationsprospektet. Aktionærsammensætning pr. 31. december 2008 (navn og hjemsted): Antal aktier % af kapital Keops Properties A/S, København ,00% Keops Properties II A/S, København ,00% I alt ,00% Politik vedrørende egne aktier Selskabets vedtægter åbner ikke mulighed for anskaffelse af egne aktier. Aktie- og udbyttenøgletal Se hoved- og nøgletal. Fondsbørsmeddelelser i perioden 1. januar marts 2009 Nr. Dato Emne marts marts marts marts marts februar januar januar 2009 Årsregnskabsmeddelelse. Forsinkelse. Referat fra obligationsmøde d. 26. marts Redegørelse fra udsteder Beslutningsforslag og restruktureringsforslag Udateret agende for obligationsmøde d. 26. marts 2009 Indkaldelse til obligationsmøde d. 26. marts 2009 Finanskalender for 2009 Meddelelse om ikke betalte obligationer med forfald d. 6. februar 2009 Halvårsrapport for perioden 1. januar 30. juni 2008 Speciel service meddelelse vedrørende Corp. Nordic Denmark A/S august maj april 2008 Referat fra ordinær generalforsamling d. 30. april april 2008 Indkaldelse til ordinær generalforsamling marts 2008 Årsrapport for perioden 1. oktober december marts 2008 Referat fra ekstraordinær generalforsamling d. 30. marts marts 2008 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling d. 30. marts januar 2008 Finanskalender for 2008 Finanskalender for 2009: Nr. Dato Emne 31. marts 2009 Meddelelse om foreløbig årsrapport for regnskabsåret 1. januar 31. december april 2009 Ordinær generalforsamling 31. august 2009 Halvårsmeddelelse for perioden 1. januar 30. juni

10 Aktionærinformation Oplysninger om udstedte obligationer Selskabet har udstedt følgende obligationer, der er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen: 8,0% Obligationslån, kr., løbetid , fondskode DK Renter tilskrives en gang årligt den 9. februar, første gang 9. februar Lånebeløbene og rentesatserne er faste i hele løbetiden. Kontaktpersoner På Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S hjemmeside www. Landicproperty.com findes yderligere informationer. Forespørgsler vedrørende relationer til investorer og aktiemarkedet kan endvidere rettes til Company Secretary Klaus T. W. Lund: Telefon Telefax [email protected] 8

11 Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapport for koncernen og Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S for regnskabsperioden 1. januar 31. december Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporten for selskaber, der har børsnoterede obligationer. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 2. april 2009 Direktion Michael Sheikh Bestyrelse Gunnar Petersen (formand) Klaus T. W. Lund Michael Sheikh 9

12 Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S Vi har revideret årsrapporten for Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S for perioden 1. januar december 2008 omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, resultatopgørelse, opgørelse over indregnede indtægter og omkostninger, balance, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som moderselskabet. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som er godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for selskaber, der har børsnoterede obligationer. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for selskaber med børsnoterede obligationer. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlige fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlige fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Fortsættes 10

13 Den uafhængige revisors påtegning Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december 2008 i overensstemmelse International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for selskaber, der har børsnoterede obligationer Supplerende oplysning vedrørende forhold i årsrapporten Uden at tage forbehold, skal vi henvise til ledelsesberetningen, hvor ledelsen omtaler de usikkerheder der knytter sig til værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme og moderselskabets obligationsgæld, samt den usikkerhed der knytter sig til selskabets kapitalberedskab og likviditet. Der fremgår heraf, at selskabets fortsatte drift er betinget af, at der opnås accept til det fremlagte rekonstruktionsforslag der skal sikre selskabets og koncernens kapitalberedskab og likviditet. Ledelsen har ved regnskabsaflæggelsen forudsat, at selskabets långivere og obligationsindehavere accepterer den foreslåede rekonstruktionsplan og har derfor aflagt regnskabet med fortsat drift for øje. Vi har ikke fundet grundlag for at anlægge en anden vurdering heraf. København, den 2. april 2009 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Anders O. Gjelstrup statsautoriseret revisor René H. Christensen statsautoriseret revisor 11

14 Resultatopgørelse 1. januar december 2008 Koncern Moderselskab Note / /07 DKK DKK DKK DKK mdr. 15 mdr. 12 mdr. 15 mdr. Nettoomsætning 3 254, , Andre eksterne omkostninger -95, , Værdiregulering af 4 investeringsejendomme, derivater og gæld, netto -180,204-54, ,761 Realiseret fortjeneste ved salg af investeringsejendomme 4, Bruttoresultat -17, , ,761 Administrationsomkostninger 5-2,838-3, ,223 Resultat før finansielle poster -20, , ,538 Nedskrivning kapitalandele, dattervirksomheder ,483 0 Finansielle indtægter 6 17,210 1,712 49,531 42,630 Finansielle udgifter 7-195, ,052-44,989-51,420 Resultat før skat -198,341-16, ,472 20,748 Skat af årets resultat 8 40,851 10,283-15, Årets resultat -157,491-6, ,504 20,683 Opgørelse af indregnede indtægter og omkostninger: Valutakursreguleringer ved omregning af udenlandske enheder 7, Nettoindtægt indregnet direkte i egenkapitalen 7, Årets resultat -157,491-6, ,504 20,683 Samlede indregnede indtægter og omkostninger -150,397-6, ,504 20,683 12

15 Balance 31. december 2008 Aktiver Koncern Moderselskab Note DKK DKK DKK DKK Investeringsejendomme 9 1,738,764 2,179, Materielle anlægsaktiver 1,738,764 2,179, Kapitalandele i dattervirksomheder ,939 Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder , ,500 Derivater , Udskudt skatteaktiv 15 50,233 17, Finansielle anlægsaktiver 50,233 78, , ,439 Anlægsaktiver 1,788,997 2,258, , ,439 Omsætningsaktiver Tilgodehavender hos lejere 2, Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder ,478 30,417 Andre tilgodehavender 22,130 8, Periodeafgrænsningsposter 17 4, Tilgodehavender 28,342 9,506 30,478 30,417 Likvide beholdninger 13 98, ,896 6, Omsætningsaktiver 127, ,402 37,360 31,105 Aktiver 1,916,220 2,369, , ,544 13

16 Balance 31. december 2008 Egenkapital og forpligtelser Koncern Moderselskab Note DKK DKK DKK DKK Aktiekapital 40,000 40,000 40,000 40,000 Overført resultat -186,601-36, ,180 8,324 Egenkapital ,601 3,796-98,180 48,324 Langfristet gældsforpligtelser Prioritetsgæld ,610, Obligationsgæld , ,800 Sælgerpantebrev 16 61,520 83,045 Udskudt skat , Derivater 12 30, Langfristet gældsforpligtelser 92,292 2,095,307 15, ,842 Kortfristet gældsforpligtelser Kortfristet del af langfristet gæld 16 1,746,991 44, ,484 1,121 Bankgæld 64,638 76, Varekreditorer 17,742 10, Gæld til tilknyttede virksomheder ,229 0 Periodeafgrænsningsposter 63,228 70, Anden gæld 18 77,352 69,277 29,279 29,257 Kortfristet gældsforpligtelser 1,970, , ,992 30,378 Gældsforpligtelser 2,062,821 2,365, , ,220 Egenkapital og gældsforpligtelser 1,916,220 2,369, , ,544 14

17 Pengestrømsopgørelse for koncernen 1. januar december Koncern Moder Note / /07 DKK DKK DKK DKK mdr. 15 mdr. 12 mdr. 15 mdr. Årets resultat før skat -198,341-16, ,472 20,748 Regulering for ikke-likvide driftsposter samt nettorenter , , ,017-11,710 Ændringer i driftskapital 21-13,576 51, ,157 Pengestrømme fra drift før finansielle poster 160, ,532 22,576 39,195 Renteindbetalinger og lignende 1,629 1,712 34,155 42,629 Renteudbetalinger og lignende -124, ,186-44,999-51,420 Betalt skat (sambeskatningsbidrag) Pengestrømme fra driftsaktivitet 38, ,058 11,689 30,404 Investeringer i ejendomme -22,912-14, Investeringer i datterselskaber ,544 0 Salg af ejendomme 29,275 4, Pengestrømme fra investeringsaktivitet 6,363-10,172-95,544 0 Tilbagebetaling af gæld til kreditinstitutter -34,229-41, Ændring i gæld til tilknyttede selskaber ,047-30,351 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -33,652-41,888 90,047-30,351 Ændringer i likvider 10,937 58,998 6, Likvider ved årets begyndelse 101,896 41, Valutakursregulering -13,952 1, Likvider ved periodens slutning 98, ,896 6,

18 Noteoversigt Sidetal 1. Anvendt regnskabspraksis væsentlige skøn og regnskabmæssige estimater Nettoomsætninger Værdiregulering af investeringsejendom og gæld, netto Administrationsomkostninger Finansielle indtægter Finansielle udgifter Skat af årets resultat Investeringsejendomme Kapitalandele i dattervirksomheder Tilgodehavende hos dattervirksomheder Derivater Likvide midler Egenkapital Udskudt skat Langfristet gældsforpligtelser Periodeafgrænsningsposter Anden gæld Andre forpligtelser Regulering for ikke-likvide driftsposter Ændring i driftskapital Finansielle risici og finansielle instrumenter Nærstående parter Bestyrelse og direktion 38 16

19 1. Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for 2008 for Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (IFRS), som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til regnskabsaflæggelse for årsrapporter for regnskabsklasse D, der har obligationer til notering på børsen og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S er et aktieselskab med hjemsted i Danmark. Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB). Årsrapporten aflægges i tusind danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet. Som følge af afrunding kan summen af de enkelte poster afvige fra totalerne. Nærværende årsrapport er den første, der aflægges efter IFRS. IFRS er valgt anvendt både i årsregnskabet for moderselskabet og i koncernregnskabet. Ved overgangen er anvendt overgangsbestemmelser i IFRS 1, Førstegangsanvendelse af IFRS. I henhold til denne er åbningsbalancen pr. 1. oktober 2006 og sammenligningstallene for 2006/07 udarbejdet i overensstemmelse med de standarder og fortolkningsbidrag, der er gældende pr. 31. december 2008 og godkendt af EU på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Åbningsbalancen pr. 1. oktober 2006 er udarbejdet som om disse standarder og fortolkningsbidrag altid havde været anvendt. Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, finansielle gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Overgang til aflæggelse af koncernregnskabet i henhold til IFRS har ikke medført ændring i anvendt regnskabspraksis med hensyn til indregning og måling samt ændringer i klassifikation og præsentation. Sammenligningstal Sammenligningstallene er i overensstemmelse med kravene i IFRS, herunder overgangsbestemmelserne indeholdt i IFRS 1. Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, ikke indarbejdet i årsrapporten. Koncernen har planlagt at implementere standarder efterhånden, som disse bliver obligatoriske. Den potentielle effekt af implementeringen af ovennævnte standarder på årsrapporten er endnu ikke vurderet, men har primært påvirket omfanget af supplerende oplysninger. Anvendt regnskabspraksis er i hovedtræk følgende: Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S samt dattervirksomheder, hvori Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S direkte eller indirekte besidder mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde har bestemmende indflydelse. 17

20 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Konsolideringsprincipper Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S og dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Omregning i fremmed valuta Ved indregning af udenlandske datterselskaber, der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitskurs og balanceposterne til balancedagens valutakurser. Kursdifferencer opstået ved omregning af udenlandske dattervirksomheders egenkapital ved periodens begyndelse til balancedagens valutakurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser indregnes direkte på egenkapitalen. Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet. Derivater Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsværdi på afregningsdatoen. Direkte henførbare omkostninger, der er forbundet med købet eller udstedelsen af det enkelte finansielle instrument (transaktionsomkostninger) tillægges dagsværdien ved første indregning, medmindre det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse måles til dagsværdi med indregning af dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen. Efter første indregning måles de afledte finansielle instrumenter til dagsværdien på balancedagen. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, indregnes i resultatopgørelsen under værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets nettoomsætning, herunder omkostninger i forbindelse med drifts af ejendommene. 18

21 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Værdireguleringer investeringsejendomme, derivater og gæld, netto Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme og tilhørende gæld og afledte finansielle instrumenter indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten Værdireguleringer investeringsejendomme og gæld, netto. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af koncernen. Finansielle poster Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, afholdte transaktionsomkostninger ved låneoptagelser samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelse, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på gældsforpligtelser, bortset fra dagsværdiregulering af gæld og afledte finansielle instrumenter tilhørende investeringsejendomme. Udbytte fra investeringer i kapitalandele indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet. Dette vil typisk sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab. Skat af årets resultat Moder selskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning af Landic Property hfkoncernens danske dattervirksomheder. Dattervirksomheder indgår i sambeskatningen fra det tidspunkt, hvor de indgår i konsolideringen i koncernregnskabet, og frem til det tidspunkt, hvor de udgår fra konsolideringen. Landic Property A/S er administrationsselskab for sambeskatningen, og afregner som følge heraf alle betalinger af selskabsskat med skattemyndighederne. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud refusion for det skattemæssige underskud, som er udnyttet i sambeskatningen. Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Aktuel skat og udskudt skat Efter sambeskatningsreglerne overtager Landic Property A/S som administrationsselskab hæftelsen for dattervirksomhedernes selskabsskatter over for skattemyndighederne i takt med dattervirksomhedernes betaling af sambeskatningsbidrag. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under tilgodehavender hos eller gæld til tilknyttede virksomheder. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden af have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. 19

22 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres. Det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat i en overskuelig fremtid. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed og jurisdiktion. Der foretages regulering af udskudt skat vedrørende foretagne elimineringer af urealiserede koncerninterne avancer og tab. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelt direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende pr. ejendomsportefølje til dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cashflow-model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkostningsføres i resultatopgørelsen under andre eksterne omkostnigner. Bygninger under opførelse, tilbygninger og ombygningsprojekter med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme, måles til kostpris. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten Værdireguleringer investeringsejendomme og gæld, netto. Positive værdireguleringer af investeringsejendomme med fradrag af udskudt skat føres på Reserve for dagsværdiregulering under egenkapitalen. Ejendomme, som forventes solgt, er reklassifiseret til Investeringsejendomme til salg. Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets årsregnskab. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. Kostprisen reduceres tillige, hvis der udloddes mere i udbytte end der samlet set er indtjent i virksomheden siden moderselskabets erhvervelse af kapitalandelene. 20

23 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Tilgodehavender Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau ved anvendelse af en hensættelseskonto. Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder måles til dagsværdi. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger samt indestående i pengeinstitutter. Udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Finansielle gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles disse finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris. Gæld til realkreditinstitutter, obligationsgæld og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved låneoptagelsen til dagsværdi. Efterfølgende måles disse gældsposter til dagsværdi. Ændringen i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten Værdiregulering investeringsejendomme og gæld, netto. Regulering af prioritetsgæld, der er en nedskrivning, bindes under egenkapitalen på Reserve for dagsværdiregulering. Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser omfatter bankgæld, leverandørgæld og anden gæld til offentlige myndigheder mv. Andre finansielle forpligtelser måles ved første indregning til dagsværdi fratrukket eventuelle transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel omkostning over låneperioden. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital samt betalte finansielle indtægter, finansielle omkostninger og selskabsskat. Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver. 21

24 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån samt afdrag på rentebærende gæld. Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko fratrukket eventuelle kassekreditter, der indgår som en integreret del af likviditetsstyringen. Segmentoplysninger Koncernens forretningsmæssig segment er udlejning af erhvervslejemål og koncernens geografiske segment er Danmark. Koncernens resultatopgørelse og balance afspejler i væsentlig grad begge segmenter, hvorfor der ikke giver yderligere segmentoplysninger udover, hvad der kan læses i resultatopgørelsen og balance. Nøgletal Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2005". De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Egenkapitalforrentning (efter skat) Resultat efter skat x 100 (omregnet til årsindkomst) Gennemsnitlig egenkapital Soliditet Egenkapital, ultimo x 100 Passiver i alt, ultimo Indre værdi, ultimo Egenkapital i alt, ultimo Aktiekapital ultimo Aktieudbytte Moderselskabets udbytteprocent 22

25 2. Væsentlige skøn og regnskabsmæssige estimater Udarbejdelse af årsrapporter kræver, at ledelsen foretager regnskabsmæssige skøn og estimater, som påvirker anvendelsen af regnskabspraksis og indregnede aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. Faktiske resultater kan afvige fra disse skøn. Værdiansættelse af ejendomme I overensstemmelse med koncernens regnskabsprincipper, som er uændret i forhold til årsrapporten for 2007, værdiansættes investeringsejendomme til handelsværdi, ved anvendelse af discounted cash-flow modellen, som er baseret på fremtidige pengestrømme fra de ejede investeringsejendomme. Værdiansættelse af ejendommene pr. 31. december 2008 er fastsat internt. Værdiansættelsen af ejendomsportefølje er foretaget ved at se fremtidig cash-flow, markedets afkastkrav samt øvrig relevant information, som påvirker værdiansættelsen af investeringsejendommene. Yderligere er værdiansættelsen sammenholdt til ekstern vurdering. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom eller for porteføljer af ejendomme med samme karakteristika, såfremt det er muligt. Fastsættelsen af afkastkravet sker på grundlag af vurderinger fra uafhængige mægler- og vurderingsfirmaer i de lande, hvori ejendommene er beliggende. Ekstern vurdering foretages en gang årligt i forbindelse med årsafslutningen. Baseret på ovennævnte, har ledelsen estimeret den forventede handelsværdi på investeringsejendommene og værdien af Landic Property VIII (Sverige II) A/S' portefølje. Værdiansættelse af obligationer For at kunne anvende den officielle kurs på markedet for ejendomsobligationer skal kurserne repræsentere faktiske markedstransaktioner, som jævnligt finder sted mellem kvalificerede, villige, indbyrdes uafhængige parter. Som følge af den nuværende finanskrise med meget få markedstransaktioner er det vurderet, at kurserne på markedet for ejendomsobligationer ikke længere afspejler obligationernes og dermed obligationsgældens fair-value, Obligationsgælden er som følge heraf målt ud fra obligationernes sikkerhed i ejendomsporteføljerne via den eksisterende pantsikring. Obligationsgælden er således målt til ejendommenes fair-value fratrukket foranstående pant dog som udgangspunkt maksimalt til kurs

26 Koncern Moderselskab / /07 DKK DKK DKK DKK mdr. 15 mdr. 12 mdr. 15 mdr. 3 Nettoomsætning Lejeindtægter, investeringsejendomme 234, , Rabatter Andre indtægter 20,481 23, , , Værdiregulering af investeringsejendomme og gæld Regulering af investeringsejendomme -155, , Regulering af obligationer 52,534 30,761 52,534 30,761 Regulering af gæld 15, Regulering af tilgodehavender ,016 0 Regulering af derivater -92,936 35, Regulering af obligationer og derivater -24,925 65, , ,204-54, ,761 5 Administrationsomkostninger Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor: Deloitte, ordinær revision Deloitte, andre ydelser Moderselskabet har ikke beskæftiget medarbejdere i den forløbne regnskabsperiode. Der er ikke i regnskabsåret løb udbetalt vederlagt til bestyrelse eller direktion. 6 Finansielle indtægter Renteindtægter, bank 1,629 1, Renteindtægter, tilknyttede virksomheder ,107 42,616 Andre finansielle poster Kursreguleringer, urealiseret 15, , ,210 1,712 49,531 42,630 Finansielle indtægter vedrører aktiver, der ikke måles til dagsværdi. 24

27 Koncern Moderselskab / /07 DKK DKK DKK DKK mdr. 15 mdr. 12 mdr. 15 mdr. 7 Finansielle udgifter Renteomkostninger kreditforeninger * 81, , Renteomkostninger, obligationer * 32,790 41,447 32,790 41,067 Renteomkostninger, tilknyttede virksomheder 4,562 5,252 3, Amortiseringstillæg, obligationer mv. * 8,384 10,126 8,219 10,266 Kursreguleringer, realiseret og urealiseret 68,088 7, , ,052 44,989 51,420 *) Renteomkostninger vedrører finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi med indregning af dagsværdiregulering i resultatopgørelsen. 8 Skat af årets resultat Udskudt skat af årets resultat -41,420-10,283 15, Reguleringer til tidligere år ,851-10,283 15, Skat af periodens resultat kan forklares således: Beregnet 25% skat af årets resultat -49,585-4,711-32,868 5,187 Regulering af beregnet skat i udenlandsk tilknyttede virksomheder -6, Skatteværdi af permanente afvigelser 14,184-5,125 47,900-5,125 Andre reguleringer ,851-10,283 15, Effektiv skatteprocent -21% 61% 11% 0% 9 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2,347,376 2,374, Valutakursregulering -323,601-37, Tilgang 22,912 14, Afgang -18,084-4, Kostpris 31. december 2,028,603 2,347,

28 Koncern Moderselskab DKK DKK DKK DKK Investeringsejendomme (fortsat) Værdiregulering 1. januar -167,535-47, Valutakursregulering 23, Årets værdiregulering -138, , Afgang -7, Værdiregulering 31. december -289, , Regnskabsmæssig værdi 31. december 1,738,764 2,179, Afkastkrav Købsår m2 Regnskabsmæssig værdi ejendomme, Sverige % ,734 1,738, ejendomme, Sverige 2006/07 7.0% ,356 2,179,841 Årets regnskabsmæssige værdi på investeringsejendommene pr. 31. december 2008 er beregnet med baggrund i et afkastkrav på 7.5% (7.0% i 2007). Beregningen er foretaget ved brug af diskonteret cash-flow model. Det årlige afkast før renter udgør 6,8% og er beregnet som bruttoresultat ekskl. værdiregulering af investeringsejendomme og gæld netto sat i forhold til anskaffelsessummen for investeringsejendomme ekskl. kursreguleringer. Til sikkerhed for koncernens prioritets- og obligationsforpligtelser er der stillet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2008 udgør DKK mio. Ejendomsporteføljen består af i alt 76 ejendomme, som hovedsaglig består af en erhvervsportefølje. Der er ingen offentlig vurdering af ejendommene i Sverige. 26

29 Moderselskab DKK DKK Kapitalandel i dattervirksomhed Kostpris 1. januar 39,939 39,939 Årets tilgang 95,544 0 Årets nedskrivning -135,483 0 Kostpris 31. december 0 39,939 Hjemsted Ejerandel Resultat efter skat Egenkapital Landic Property VIII AB Sverige 100% -79,045-7, Tilgodehavende hos dattervirksomheder Kostpris 1. januar 409, ,500 Årets tilgang 0 Kostpris 31. december 409, ,500 Op- og nedskrivning 1. januar 0 Årets nedskrivning -52,016 0 Opskrivning 31. december -52,016 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 357, ,500 Fast/ variabel Effektiv rente DKK DKK Tilgodehavende hos dattervirksomheder: Forfalden mellem 1-5 år Fast 0.0% 0 Forfalden efter 5 år Fast 8.3% 357, , , ,500 Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder med en bogført værdi på t.kr. er pantsat i favør af obligationsejerne. 27

30 Koncern Moderselskab DKK DKK DKK DKK Derivater Kostpris 1. januar 12,858 12, Valutakursregulering -1, Kostpris 31. december 11,085 12, Opskrivning 1. januar 47,978 14, Valutakursregulering -6,615-1, Årets værdiregulering -83,220 35, Opskrivning 31. december -41,857 47, Regnskabsmæssig værdi 31. december -30,772 60, Der henvises til note 21 for yderligere oplysninger. 13 Likvide midler Likvide beholdninger tdkk (2006/07 tdkk ) er stillet til sikkerhed for koncernens prioritetsgæld, der pr. 31. december 2008 udgør tdkk (2006/07 tdkk 1,654,736). 14 Egenkapital Moderselskabets aktiekapital udgør t.kr., fordelt på aktier á 1 kr. Egenkapitalen har udviklet sig således: Koncern: Overført Aktiekapital resultat Total DKK DKK DKK Egenkapital 1. oktober ,000-30,157 9,843 Valutakursreguleringer Årets resultat -6,543-6,543 Egenkapital 1. januar ,000-36,204 3,796 Valutakursreguleringer 7,094 7,094 Årets resultat -157, ,491 Egenkapital 31. december , , ,601 De akkumlerede valutakursreguleringer er tdkk

31 14 Egenkapital (fortsat) Moderselskab: Overført Aktie-kapital resultat Total DKK DKK DKK Egenkapital 1. oktober ,000-12,359 27,641 Årets resultat 20,683 20,683 Egenkapital 1. januar ,000 8,324 48,324 Årets resultat -146, ,504 Egenkapital 31. december , ,180-98, Udskudt skat Koncern Moderselskab DKK DKK DKK DKK Udskudt skat 1. januar 17,467 7, Valutakursreguleringer -2, Årets udskudte skat 35,648 10,339-14, Reguleringer til tidligere år Udskudt skat 31. december 50,233 17,466-15, Udskudt skat ultimo indgår i regnskabsposterne: Finansielle anlægsaktiver 50,233 17, Langfristet gældsforpligtelser , ,233 17,466 15, Udskudt skat vedrører: Investeringsejendomme -124, , Derivater 20,004-10,250-12,104 0 Skattemæssige underskud 154, ,167-2, ,233 17,466-15, Udskudt skatteaktiv er indregnet i balancen, da det forventes at kunne blive realiseret i fremtidige overskud. 29

32 16 Langfristede gældsforpligtelser De langfristede gældsforpligtelser fordeles således: Koncern Moderselskab DKK DKK DKK DKK Lånetype Betaling/ udløb Effektiv rente Prioritetsgæld - SEK 1-5 år 4.5% 0 1,610, Sælgerpantebrev - SEK 1-5 år 5.4% 61,520 83, Obligationsgæld - DKK > 5 år 8.0% 0 401, ,800 61,520 2,095, ,800 Prioritetsgælden har variabel rente, medens obligationsgælden er fast forrentet. Til sikkerhed for koncernens prioritets- og obligationsforpligtelser er der stillet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2008 udgør DKK mio. Koncernen har indgået en aftale om renteswap, der låser renten fast for en samlet gæld på SEK mio. frem til gældens indfrielse. Prioritetsgæld samt obligationsgæld er i 2008 indregnet under kortfristet del af langfristet gæld, som følge af brud på loan-to-value samt default ved manglende betaling af obligationsrenter, som forfalder 9. februar Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter består af forudbetalt husleje. 18 Anden gæld Moms og andre afgifter 10,140 12, Skyldige renter 47,262 47,239 29,205 29,205 Anden gæld 19,950 9, ,352 69,277 29,279 29,257 30

33 19 Andre forpligtelser Selskabet har ikke påtaget sig kautions-, garanti- eller andre forpligtelser, udover hvad der er sædvanligt for et ejendomsselskab og i øvrigt fremgår af regnskab og noter. Koncern Moderselskab Reguleringer for ikke-likvide DKK DKK DKK DKK driftsposter samt nettorenter Værdiregulering af investeringsejendomme 155, , Værdiregulering af obligationer -52,534-30,761-52,534-30,761 Værdiregulering af gæld -15, Værdiregulering af tilgodehavender ,016 0 Værdiregulering af derivater 92,936-35, Gevinst ved salg af investeringsejendomme -4, Finansielle indtægter -17,210-1,712-49,531-42,630 Finansielle udgifter 195, ,052 44,989 51,420 Nedskrivning af kapitalandele ,483 0 Valutakursreguleringer 18, ,594 10, , , ,017-11, Ændringer i driftskapital Ændring i tilgodehavender -15,282 5, ,962 Ændring i forudbetalinger -3, Ændring i gæld 12,084-6, ,195 Ændring i forudmodtaget indtægter -6,824 51, ,576 51, , Finansielle risici og finansielle instrumenter Koncernens aktiviteter er underlagt forskellige finansielle og markedsmæssige risici herunder pris- og renterisici. Oplysninger om moderselskabets finansielle risici er begrænset til obligationsgæld og tilgodehavende dattervirksomheder. Netto er risikoen uvæsentlig. Risikostyringen varetages af den centrale treasury afdeling (Group Treasury) ud fra retningslinjer godkendt af bestyrelsen. Treasury identificerer og evaluerer de finansielle risici i tæt samarbejde med koncernens operationelle enheder. Risikoen bliver ledet ud fra instrukser fra bestyrelsen. Koncernen anvender afledte finansielle instrumenter til at begrænse finansielle risiko. 31

34 22 Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat) (a) Markedsrisici (i) Valutarisici Koncernen er eksponeret for valutakursudsving, som følge af at de enkelte koncernvirksomheder foretager købs- og salgstransaktioner og har tilgodehavender og gæld i andre valutaer end deres egen funktionelle valuta. Hovedparten af valatarisici relateret til finansielle instrumenter opstår som følge af optagelse af finansiering via obligationer på NASDAQ OMX Copenhagen i DKK. Eksponering i DKK afdækkes ikke. Koncernens udenlandske virksomheder har været påvirket i betydelig grad af valutakursudsving i SEK, idet mellemværende med moderselskabet er i DKK. Koncernen har følgende valutaeksponering: SEK DKK Total 31. december 2008 DKK DKK DKK Materielle anlægsaktiver 1,738, ,738,764 Finansielle anlægsaktiver 50, ,233 Tilgodehavender 28, ,342 Likvide beholdninger 91,999 6,882 98,881 Aktiver i alt 1,909,338 6,882 1,916,220 Sælgerpantebrev 61, ,520 Andre langfristet gældsforpligtelser 30, ,772 Kortfristet gældsforpligtelser 1,583, ,763 1,970,529 Gældsforpligtelser i alt 1,676, ,763 2,062,821 Netto aktiver 233, , , december 2007 Materielle anlægsaktiver 2,179, ,179,841 Finansielle anlægsaktiver 78, ,302 Tilgodehavender 9, ,506 Likvide beholdninger 101, ,896 Aktiver i alt 2,368, ,369,545 32

35 SEK DKK Total DKK DKK DKK Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat) Prioritetsgæld 1,610, ,610,462 Obligationsgæld 0 401, ,800 Sælgerpantebrev 83, ,045 Kortfristet gældsforpligtelser 240,064 30, ,442 Gældsforpligtelser i alt 1,933, ,178 2,365,749 Netto aktiver 435, ,490 3,796 Koncernen varetager valutakursrisikoen på et overordnet niveau. Følsomhedsanalysen af valutakursrisikoen viser, hvor meget en given ændring af valutakursen påvirker markedsværdier samter fremtidige pengestrømme. Ovenstående tabel viser de finansielle aktiver og passiver klassificeret i valutaer, som koncernen i 2007 og 2008 anvender til brugt for håndtering valutakursrisikoen på statusdagen. Hvis SEK svækkes/styrkes med 10 % i forhold til DKK, mens de øvrige varianter holdes konstante, resultat og egenkapital for året vil blive påvirket med negativt/positivt DKK 17 mio (2007: DKK 31 mio.) (ii) Pris risici Koncernen er eksponeret overfor ændringer i ejendomspriser og ejendomsudlejning. (iii) Renterisici Koncernen har som følge af koncernens investerings- og finansieringsaktiviteter en risikoeksponering relateret til udsving i renteniveauet i såvel Danmark som udlandet. Det er koncernens politik at afdække renterisici på koncernens lån, når det vurderes, at rentebetalingerne kan sikkers på et tilfredsstillende niveau. Afdækningen foretages normalt ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlægges til en fast rente. Koncernen har ingen væsentlige rente-bærende aktiver, og aktivernes indtægter og operationelle pengestrømme vurderes uafhængig af ændringer i renteniveauet på markedet. Koncernens hovedeksponering ved ændringer i renteniveauet er ved optagelse af lån i forbindelse med finansiering af nye ejendomsinvesteringer eller ved re-finansiering af den nuværende gæld. 33

36 22 Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat) For at begrænse betydningen af ændringer i renteniveauet, er det koncernens mål at optage langfristede lån, med fast rente på mindst 5 år. Koncernens pengestrømme og effektive renterisiko bliver periodisk gennemgået af ledelsen. Pengestrømmene og den effektive renterisiko bliver hvert kvartal gennemgået af selskabets bestyrelse. Følgende tabel viser koncernens renteeksponering. Den inkluderer koncernens gæld til handelsværdi. 31. december 2008 SEK DKK Total DKK DKK DKK Fast rente Rente-swap 1,389, ,389,507 Obligationsgæld 0 357, ,484 Sælgerpantebrev 61, ,520 Ikke-afledte finansielle instrumenter 1,451, ,484 1,808,511 Variabel rente Prioritetsgæld 1,389, ,389,507 Rente-swap -1,389, ,389,507 Bankgæld 64, ,638 Ikke-afledte finansielle instrumenter 64, ,638 Fast 1,451, ,484 1,808,511 Variabel 64, ,638 Total ikke-afledte finansielle instrumenter 1,515, ,484 1,873, december 2007 SEK DKK Total DKK DKK DKK Fast rente Rente-swap 1,654, ,654,736 Obligationsgæld 0 401, ,800 Sælgerpantebrev 83, ,045 Ikke-afledte finansielle instrumenter 1,737, ,800 2,139,581 34

37 22 Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat) Variabel rente Prioritetsgæld 1,654, ,654,736 Rente-swap -1,654, ,654,736 Bankgæld 76, ,209 Ikke-afledte finansielle instrumenter 76, ,209 Fast 1,737, ,800 2,139,581 Variabel 76,209-76,209 Total ikke-afledte finansielle instrumenter 1,813, ,800 2,215,790 b Kreditrisici Koncernen har ikke nogen væsentlig kreditrisiko. Kreditrisikoen kommer fra likvide beholdninger som kredit disponeringer med lejere samt udestående fordringer. Koncernen kreditrisici er hovedsagelig indlån hos bankerne og positive markedsværdi på afledte instrumenter. Koncernen indgår hovedsagelig aftaler med økonomisk velfunderet banker, og risici vurderes derfor at være begrænset. Koncernen vurderer løbende sit arrangementer med bankerne, for derved at minimere kreditrisikoen. Kontraktlige risici Flere kontrakter er underlagt finansielle risici, som er naturlige indenfor branchen. Disse risici relaterer sig til betingelser omkring egenkapitalens forrentning, rentedækning, service dækning, lån til værdi, salg og andre ændringer af aktiverne, ændringer i ejerforhold og/eller kontrol over selskabet med mere. Misligholdelse af betingelserne kan medføre acceleration af tilbagebetaling på lånene og/eller teknisk misligholdelse kan endvidere kræve forbud mod udbetaling af udbytte samt krav om genforhandling af kontrakten. 35

38 22 Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat) Aktuelt har det væsentlige fald i markedsvurderingen af Investeringsejendomme medført at betingelser for belåningsprocent for prioritetsgælden ikke er opfyldt - jf. Regnskabets ledelsesberetning. c Likviditets risiko Likviditetsrisikoen defineres som risikoen for, at koncernen ikke vil kunne betale sine forpligtelser, når disse forfalder til betaling. Koncernen forsøger at håndtere likviditeten, således at sikre, så vidt det er muligt, at der altid vil være tilstrækkelig med likviditet til at betale sine kreditorer, når disse forfalder i både normale og pressede situationer, uden at det medfører uacceptable tab og med risiko for at ødelægge selskabets image. Koncernens mål er at opretholde en balance mellem sammensætning af kapital og fleksibilitet gennem brug af kassekreditter, bank lån, obligationslån og prioritetsgæld. Koncernens politik er at optage langfristet lån for at reducere denne risiko. Målet er på sigt at udjævne forfaldstidspunkterne og at minimere eksponeringer af refinansieringsbetingelserne på et hvert given tidspunkt. Derudover og i forbindelse med reduktion af refinansieringsrisikoen, består koncernens kapitalberedskab hovedsageligt af banklån i anerkendte banker. Sekundært har koncernen optaget obligationer på NASDAQ OMX Copenhagen. Forfaldsanalysen for koncernen er baseret på alle udiskonterede pengestrømme eksklusiv estimerede rentebetalinger. Pr. 31. december 2008 < 1 år 1-5 år efter 5 år Total DKK DKK DKK DKK Prioritetsgæld 1,389,507 1,389,507 Obligationsgæld incl. amortiseringstillæg 381, ,195 Bankgæld 64,638 64,638 Sælgerpantebrev 61,520 61,520 Derivater 30,772 30,772 Kortfristet gæld 158, ,899 1,994,240 61,520 30,772 2,086,532 36

39 22 Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat). Pr. 31. december 2007 < 1 år 1-5 år efter 5 år Total DKK DKK DKK DKK Prioritetsgæld 44,274 1,610,462 1,654,736 Obligationsgæld incl. amortiseringstillæg 417, ,293 Bankgæld 76,209 76,209 Sælgerpantebrev 83,045 83,045 Kortfristet gæld 149, , ,442 1,693, ,293 2,381,242 d Finansiel gearing Selskabets bestyrelse gennemgår løbende koncernens kapitalstruktur. Som en del af denne gennemgang vurdere bestyrelsen koncernens kapitalomkostninger og de risici, der er forbundet med de enkelte typer af kapital. Den finansielle gearing kan på balancedagen opgøres således: DKK DKK Finansielle forpligtelser 1,811,628 2,139,581 Likvide beholdninger 98, ,896 Netto finansielle forpligtelser 1,712,747 2,037,685 Egenkapital -146,601 3,796 Total kapital 1,566,146 2,041,481 Finansiel gearing ratio 109% 100% 37

40 23 Nærstående parter Koncernens nærstående parter består af selskabets aktionærer, Landic Property hf og dens dattervirksomheder. Koncernen har i årets løb haft transaktioner med Landic Property A/S og Landic Sweden AB. Alle honorarer og mellemværende er for koncernen i regnskabsperioden afregnet på markedsmæssige vilkår, og har udgjort: /07 DKK DKK mdr. 15 mdr. Landic Property A/S, administrationshonorar (moder + koncernen) Landic Sweden AB 6,983 1,614 Mellemværende mellem koncerinterne virksomheder, samt renter heraf fremgår af balance samt note 6 og Bestyrelse og direktion Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S' bestyrelse og direktion beklæder følgende ledelseshverv i andre danske aktieselskaber: Michael Sheikh: Direktør i en række selskaber i Landic Property hf koncernen samt i Michael Sheikh ApS. Bestyrelsesmedlem i PKD-Holding A/S, SMB Holding ApS samt en række selskaber i Landic Property hf koncernen. Klaus T. W. Lund: Direktør og bestyrelsesmedlem i en række selskaber i Landic Property hf koncernen. Gunnar Petersen: Direktør og bestyrelsesmedlem i en række selskaber i Landic Property hf koncernen. 38