Realkreditrådets årsberetning 2014/15

Transkript

1 Realkreditrådets årsberetning 2014/15

2

3 Indhold Profil af Realkreditrådet 04 Formandens udtalelse 05 Billige realkreditlån trods prisstigninger 07 Bankunionen og dansk realkredit 11 Det er ikke realkreditten, der lukker landdistrikterne 12 Bedre rammevilkår til dansk landbrug 14 Ny lov om restrukturering og afvikling af penge- og realkreditinstitutter 15 Ny likviditetsregel kan true dansk realkredit 17 Covered bond lovgivning i EU 19 Tilsynsdiamant gør et sikkert system endnu mere sikkert 20 Fokus på bedre EU-regulering 23 Modernisering af regler og mindre bureaukrati 25 Udlånsaktiviteten 27 Ejendomsmarkedet 29 3 Talmaterialet i denne beretning er opdateret pr. 7. august 2015

4 Profil af Realkreditrådet Realkreditrådet repræsenterer udelukkende finansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og tilsyn, og som bruger finansieringskilder som særligt dækkede obligationer (SDO), særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) og realkreditobligationer (RO) til at yde lån mod pant i fast ejendom. Realkreditrådets medlemskreds består pr. 1. januar 2015 af: BRFkredit a/s, DLR Kredit A/S, Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit A/S. Medlemmerne repræsenterer knap 57 pct. af den samlede obligationsrestgæld udstedt af danske realkreditinstitutter i danske kroner (ultimo 2014). Realkreditrådet arbejder for at bevare og udvikle et realkreditsystem, som er kendetegnet ved et stramt balanceprincip, gennemsigtighed i priser og produkter, og som rummer et fleksibelt og markedsbaseret system for førtidig indfrielse. Det er vores overbevisning, at den danske realkreditmodel giver: Lave og konkurrencedygtige priser på lån med pant i fast ejendom Gennemsigtighed i priser og indfrielsesvilkår Tilgængelig finansiering for alle med fast ejendom Finansiel stabilitet. Realkreditrådet arbejder for at give medlemmerne: Indflydelse på udformning og tolkning af lovgivning i Danmark og EU for at fremme realkredittens interesser og markedsplacering, herunder som minimum at sikre lige konkurrencevilkår for realkreditsystemet Gennemslagskraft i den offentlige debat Overblik og indsigt i tendenser og ændringer i international lovgivning. 4

5 Formandens udtalelse Dansk realkredit er midt i en brydningstid. Vi er kommet godt gennem den største krise i nyere tid, men vi kæmper fortsat med at tilpasse os den megen ny regulering. Vi har mere end nogensinde fokus på at skabe værdi for vores kunder og for samfundet, men mødes også af stigende krav og forventninger fra omverdenen. Omstillingsparathed er blevet et nøglebegreb for realkreditten. Særligt debatten om realkredittens bidragssatser og udviklingen i landdistrikterne har givet anledning til en del kritik det forgangne år. På trods af at mange af de mekanismer, der driver udviklingen, i vidt omfang er uden for sektorens kontrol, er vi ikke blinde for, at debatten grundlæggende handler om, hvorvidt man kan have tillid til realkreditten og den øvrige finansielle sektor som en positiv kraft i det danske samfund. Vi lever nemlig af tillid. Tillid til at vi først og fremmest tænker på vores kunder, fordi de er vores eksistensberettigelse. Tillid til at vi konkurrerer indbyrdes til gavn for forbrugerne. Tillid til at vi har gennemsigtighed i praksis og produkter. Tillid fra investorerne, som køber vore obligationer. Og tillid fra politikerne til, at vi er partnere, ikke modstandere. Det kommer næppe som en overraskelse, når jeg siger, jo, man kan have tillid til dansk realkredit. Men debatten om priser og udlånsvillighed viser, at vi skal blive meget skarpere til at forklare danskerne, hvad der ligger til grund for vores handlinger og ikke mindst, hvorfor det er vigtigt at fremtidssikre den danske realkreditmodel til gavn for både kunderne og samfundsøkonomien. Det er opgaven de kommende år. Samtidig har vi behov for en ny og mere nuanceret dialog om regulering. En dialog, som ikke handler om for eller i mod eller hvad nogen kunne opfatte som klagesang og klynk men en dialog, som handler om at ramme den rette balance mellem det, vi alle ønsker: Sikkerhed og vækst på samme tid. Vi er enige i, at der generelt har været behov for at gøre den finansielle sektor mere robust, selv om dansk realkredit har klaret sig flot under krisen. Men nu er tiden inde til, at de mange nye regler får mulighed for at virke, så vi kan vurdere deres effekt og gøre status. Det er da også vores fornemmelse, at der herhjemme så småt breder sig den opfattelse, at vi er ved at være i mål med reguleringen i hvert fald i denne omgang. Desværre er det ikke vores indtryk, at den erkendelse helt har fundet vej internationalt. Gearingsratio, minimumsvægte og gulvkrav er bare nogle af de internationale initiativer, der tales om. Hertil kommer at trods øget fokus på konsekvenserne af den omfattende regulering, så tyder intet på, at EU s ambitioner om at harmonisere den europæiske finansielle sektor er på retur. Den tager udgangspunkt i en traditionel bankmodel, der er den mest fremherskende i EU, og som ikke tager hensyn til den særlige danske realkreditmodel. Det betyder, at vores model fortsat vil være under pres i de kommende år, og der er derfor igen behov for en fælles dansk indsats for at påvirke og tilpasse den internationale regulering. Målet er at bevare den danske realkreditmodel, som har givet boligejere og virksomheder billig og stabil ejendomsfinansiering i mere end 200 år. Et andet opmærksomhedspunkt bør være, at stadig mere regulering helt flyver under den politiske radar, fordi den ikke forhandles af Rådet og Europa-Parlamentet. Den overlades i stedet til EU s embedsværk under henvisning til, at der er tale om tekniske detaljer. Reelt har mange af 5

6 disse tekniske detaljer dog stor betydning for både den finansielle sektor og for samfundsøkonomien. Regulering bør overordnet være et parlamentarisk anliggende. Vi håber derfor, at politikerne vil tage ansvaret for at finde en ny balance mellem regulering af sektoren og ønsket om vækst og velstand. Så vil vi i sektoren tage ansvaret for at løfte det ledelsesansvar, som ingen regulering kan løfte. For netop i det gode samspil mellem en klar regulering og et stærkt ledelsesansvar finder vi kimen til fremtidens stærke og sikre finansielle sektor. Michael Rasmussen Formand 6

7 Billige realkreditlån trods prisstigninger Realkreditinstitutterne har forhøjet bidragssatserne over de seneste år. Det skal ses som en direkte konsekvens af de mange nye krav til kapital mv., der er rullet ind over sektoren oven på finanskrisen. Kravene øger robustheden af den i forvejen meget stærke danske realkreditmodel, men gør det samtidig også dyrere for realkreditinstitutterne at udstede lavt forrentede AAA-ratede realkreditobligationer til glæde for boligejere og virksomheder mv. De stigende bidragssatser kan ikke ses isoleret fra de lave obligationsrenter, og realkreditlån er fortsat meget billige. 7 Stigende bidragssatser har fyldt meget i den offentlige debat det seneste år. Baggrunden er, at EU og danske myndigheder kræver, at realkreditinstitutter er bedre polstrede med kapital og gennemfører initiativer, der nedbringer mængden af lån med refinansiering, variabel rente og afdragsfrihed. De nye krav omfatter bl.a.: Kapitalbevaringsbuffer: 2,5 pct. af risikovægtede eksponeringer (udlån og andre aktiver) Modcyklisk kapitalbuffer: 0-2,5 pct. af risikovægtede eksponeringer Systemisk risikobuffer (SIFI): 1-3 pct. af risikovægtede eksponeringer Mere kapital af højeste kvalitet Gældsbuffer: 2 pct. af udlånet Supplerende sikkerhed ved faldende ejendomspriser Betaling til en afviklingsfinansieringsordning. Tilsynsdiamant for realkreditinstitutter Hertil er der yderligere initiativer på vej, der bl.a. omfatter ændrede kapitalkrav for institutter, der anvender standardmetoden til opgørelse af kapitalkrav, en gearingratio samt nye skærpede gulvkrav (minimumskapitalkrav) for institutter, der anvender den interne metode til opgørelse af kapitalkrav. De nye krav betyder, at realkreditinstitutternes kapitalbehov er tæt på fordoblet i forhold til før krisen, jf. figur 1, og at størstedelen af kapitalen skal være egentlig kernekapital, som er den mest tabsabsorberende og dermed dyreste kapitalform. Den ekstra polstring kan fremskaffes på kapitalmarkederne eller gennem akkumulering af den løbende indtjening. Uanset hvordan forøger det realkreditinstitutternes kapitalomkostninger, samtidig med låntagerne får hele gevinsten i det omfang, at den større polstring giver lavere renter på de udstedte realkreditobligationer. De stigende kapitalomkostninger er den primære årsag til, at institutterne de senere år har været nødt til at hæve priserne. Herudover har realkreditinstitutterne forhøjet priserne på nogle produkttyper for at sikre, at kundernes adfærd gør det muligt at leve op til kravene i tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter fra 2018/2020. Det har især ramt lån med høj belåningsgrad, løbende refinansiering, variabel rente og lån med afdragsfrihed, jf. figur 2. FORTSAT TILLID TIL DANSK REALKREDIT De øgede kapitalkrav skal gøre de finansielle virksomheder mere solide og robuste og dermed bidrage til større samfundsøkonomisk stabilitet. Det er mål, Realkreditrådet bakker op om. En øget polstring i realkreditinstitutterne vurderes også positivt af ratingbureauerne og er sammen med en tilstrækkelig indtjening de værn, som skal absorbere tab og sikre de eksisterende høje ratings af danske realkreditobligationer. Senest er set opfølgninger fra ratingbureauerne

8 på de nye regler for rekonstruktion og afvikling af realkreditinstitutter, som igen har stillet krav om at holde mere kapital for at bibeholde den eksisterende rating. Investorerne har altid haft stor tillid til de sikre danske realkreditobligationer. Hvis vi ikke lever op til ratingbureauernes krav om bedre polstring, kan det gå ud over obligationernes rating. Det vil betyde højere renter på realkreditobligationer og dermed højere priser for alle låntagere. Så højere bidragssatser er desværre nødvendigt, hvis vi også i morgen skal kunne tilbyde verdens bedste og billigste finansiering af boliger og erhvervsejendomme herunder landbrug. For når dansk realkredit har orden i kapital- og ratingforholdene, vedbliver de med at være attraktive for investorerne, og det giver en lav rente. I realkreditten går den lave rente ubeskåret til kunderne, boligejere og virksomheder. Prisforhøjelserne kan derfor ikke ses isoleret, men skal ses i sammenhæng med den lånerente, som obligationsudstedelsen giver anledning til. HVAD BETYDER DET FOR BOLIGEJERNE? Om en prisstigning på det bidrag man betaler på et boliglån opfattes som stor eller lille afhænger af den enkelte boligejers økonomi. Men i debatten om bidragsstigningerne har der svirret mange beløb, og nogle dem er helt ude af trit med virkeligheden. For et gennemsnitslån på 1 mio. kr. er prisen (bidrag og kursskæring) steget ca. 100 kr. om måneden for et fastforrentet lån med afdrag, og ca. 550 kr. om måneden for et afdragsfrit F1-lån (se figur 2). Stigningen i bidragssats afhænger af låntypen. Særligt lån med afdragsfrihed og F1-lån er blevet dyrere, mens de fastforrentede lån næsten ikke er steget i pris. Det har baggrund i låntypernes forskellige risikoprofiler, samt at institutterne bl.a. anvender prisen til at sikre en kundeadfærd, der er konsistent med begrænsningerne bl.a. i tilsynsdiamanten. Men trods prisstigningerne er dansk realkredit stadig billig, og sammenlignet med udlandet får danske boligejere, virksomheder og landbrug fortsat markant billigere lån. DANSK REALKREDIT ER BILLIGERE END I UDLANDET I Sverige har det svenske finanstilsyn udregnet en rentemarginal, der kan sammenlignes med realkredittens bidragssats. Opgørelsen viser, at rentemarginalen på svenske boliglån er steget mere end bidragssatsen på danske realkreditlån og er 50 pct. højere, jf. figur 3 I eurolandene har borgere og virksomheder i 2014 i gennemsnit betalt henholdsvis 2,62 pct. og 2,53 pct. i rente på nye lån med op til et års rentebinding. Til sammenligning har danske boligejere og virksomheder betalt 1,29 pct. og 1,22 pct. inklusive bidrag på nye realkreditlån med op til et års rentebinding. Et gennemsnitligt realkreditlån med variabel rente til en dansk boligejer er på ca.1 mio. kr., og der ville løbe knap kr. mere på regningen om året, hvis boligejerne skulle betale samme rente som i eurolandene. Tilsvarende ville der løbe knap kr. mere på regningen for virksomheder med et typisk variabelt forrentet lån på ca. 5 mio. kr. Samlet set kunne regningen blive høj, hvis danske boligejere og virksomheder skulle betale samme rente som i euroområdet. Der er fx realkreditlån med kort rentebinding til danske boligejere og virksomheder for ca. 900 mia. kr., og det ville give en ekstraregning på knap 12 mia. kr., hvis danske boligejere og virksomheder skulle betale samme rente som i euroområdet. LAV INDTJENING I REALKREDITTEN Realkreditinstitutvirksomhed har en relativt lav indtjening pr. udlånt krone. Ser man på forrentningen af egenkapitalen, har den de seneste 10 år i gennemsnit ligget på omkring 5 pct. før skat. Til sammenligning havde C20 selskaberne i samme periode i gennemsnit en årlig egenkapitalforrentning på 22 pct. Selvom realkredittens forretningsmodel er meget sikker, ligger en forrentning af egenkapitalen på 5 pct. i den lave ende, og det kan på sigt få betydning for ratingen af danske realkreditobligationer Det kan påvirke den rente, som investor vil have sig betalt for at investere i realkreditinstitutternes obligationer og dermed den rente, som låntager skal betale. 8

9 Figur 1: Minimumskapital og kapitalbuffer 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Supplerende kapital Hybrid kernekapital Egentlig kernekapital/egenkapital } Heraf 2 pct. Solvenskrav: 8 pct. Egentlig egenkapital SIFI-krav: 2,0 pct. Modcyklisk buffer: 2,5 pct. Kapitalbevaringsbuffer: 2,5 pct. Heraf 13,5 pct. Søjle II: 2,0 pct. Egentlig }egenkapital Solvenskrav: 8 pct. Kilde: Realkreditrådet 0% Før finanskrisen Efter finanskrisen (fuldt indfaset) Kapitalen skal mindst udgøre 8 pct. af det enkelte realkreditinstituts risikovægtede eksponeringer (de risikovægtede eksponeringer er instituttets udlån og andre aktiver vægtet efter, hvor risikable aktiverne er). Dertil et individuelt solvensbehov (søjle II krav), som skønnes at være i størrelsesordenen 2 pct. af de risikovægtede eksponeringer. Dernæst er der nye krav til lovgivningsmæssige buffere beregnet på baggrund af de risikovægtede eksponeringer. En kapitalbevaringsbuffer på 2,5 pct., som gælder til enhver tid. En modcyklisk buffer, som skal dæmpe konjunkturerne. Bufferen vil variere mellem 0 og 2,5 pct. af risikovægtede aktiver afhængig af konjunkturerne. Bufferen er p.t. sat til 0 pct. En systemisk risikobuffer, hvis størrelse er afhængig af, hvor systemisk instituttet er. Bufferen er på nuværende tidspunkt for realkreditinstitutter op til 2 pct. Kravene til buffere indfases gradvist frem til Figur 2: Bidrag og kursskæring på forskellige lånetyper - ejerboliger Kilden til bidragssats for 2007 er Nationalbanken (gennemsnit af nye lån) Kilden til bidragssatser og kursskæring ved refinansiering for 2015 er gennemsnit af institutternes prisblade for marts 2015 Lånetype Bidrag og kursskæring ved refinansiering i kr. efter skat Forskel i kr. efter skat Lån på 1 mio. kr Om året Om måneden Fast rente med afdrag Fast rente uden afdrag F3 / F5 med afdrag F3 / F5 uden afdrag F1 / F2 med afdrag F1 / F2 uden afdrag

10 Figur 3: Marginaler på nye svenske boliglån til husholdninger og bidragssatser på nye realkreditlån til husholdninger i Danmark, pct. 1,8% 1,6% 1,4% 1,2% 1% Bidragssats - rentefiksering op til og med 1 år Marginal bolån SVE - rentefiksering 3 mdr. Bidragssats - rentefiksering op til og med 3 mdr 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% Kilde: Nationalbanken og Finansinspektionen 0% Kapitalkrav til realkreditten 1. BØLGE TILTAG SOM ER VEDTAGET Kravet til egentlig kernekapital stiger i et realkreditinstitut fra 4 pct. i 2014 op til 13,5 pct. i Det øgede krav er begrundet i nye krav i lovgivningen til kapitalbuffere (stødpuder). Der er ikke tale om frivillige buffere, men regulatoriske buffere. Bufferne vil efter fuld indfasning være op til 7 pct. for et realkreditinstitut. Dernæst er kravet til et instituts individuelle solvensbehov det såkaldte søjle II krav steget siden finanskrisen og skønnes at være i størrelsesordenen 2 pct. af de risikovægtede aktiver. Dertil kommer kravet om supplerende sikkerhed, som betyder, at de danske realkreditinstitutter har lagt godt 130 mia. kr. til side som ekstra sikkerhed som følge af de lavere ejendomspriser sammenlignet med før krisen. Endelig vedtog Folketinget i marts 2015, at realkreditinstitutter skal opfylde et krav om en gældsbuffer, der er et supplerende krav ved siden af kapitalkrav og kapitalbuffere. Bufferen er fastsat til 2 pct. af realkreditinstituttets samlede udlån, hvilket svarer til godt 50 mia. kr. for hele sektoren. Samlet set står realkreditinstitutterne med stigende krav til kapital på grund af: Voldsomt øgede krav til kapital som følge af ny EUlovgivning Lavere ejendomspriser end før krisen, der kræver supplerende sikkerhed begrundet i kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne Øgede tab og nedskrivninger på lån i forhold til perioden før krisen. 2. BØLGE - TILTAG UNDER UDMØNTNING I EU-reglerne indgår krav om, at penge- og realkreditinstitutter skal offentliggøre deres gearingsratio. En gearingsratio er et ikke-risikovægtet mål for forholdet mellem et instituts kapital og dets samlede balance, mens de allerede gennemførte kapitalkrav er risikobaserede. Samtidig ses der i både dansk og europæisk sammenhæng på, om der skal indføres et bindende krav til en gearingsratio. Basel Komiteen har foreslået 3 pct. i kapitalkrav af den samlede portefølje. Indføres et sådant krav, vil det afhængig af niveauet kunne betyde endnu en forøgelse af kravet til kapital i realkreditinstitutterne. 3. BØLGE - NYE TILTAG Hos de europæiske tilsynsmyndigheder og i internationalt regi er der overvejelser omkring nye regler, som vedrører kravet til institutternes kapital. Fra Basel er bl.a. overvejelser om at indføre et nyt permanent gulv (back-stop) for, hvor meget kapital der skal være til stede i institutter, som anvender interne metoder til at fastlægge kapitalkravet. Hvis det senere fører til EUregler, kan det for realkreditinstitutter, som alene yder lån mod pant i fast ejendom og dermed har udlån med lav risiko, betyde en stramning af kapitalkravet til realkreditinstitutter. Endelig er der ændrede kapitalkrav for institutter, der anvender standardmetoden til opgørelse af kapitalkrav. 10

11 Bankunionen og dansk realkredit Danmark har endnu ikke taget stilling til dansk deltagelse i bankunionen, men en rapport fra en tværministeriel arbejdsgruppe konkluderer, at det samlet set vil være en fordel for Danmark at være med. Det slås dog samtidig fast, at der skal findes en løsning, som kan sikre den danske realkreditmodel i bankunionen. 11 Den europæiske bankunion er etableret af hensyn til de europæiske banker, som er indrettet på en helt anden måde end det danske realkreditsystem. Derfor er der en risiko for, at dansk realkredit kommer i klemme i forhold til den harmonisering af praksis og regler, som er et af målene med bankunionen. Bankunionen består af to dele: Et europæisk finanstilsyn og en europæisk afviklingsmyndighed med fælles garantiordning. Garantiordningen for de deltagende landes banker indebærer, at man på den ene side hæfter for hinandens bankers gæld og på den anden side, at lande der deltager - herunder i givet fald Danmark - omfattes af en forsikringsordning, hvis danske banker skulle komme i uføre. Den anden del det fælles tilsyn blev en realitet i november Den europæiske centralbank (ECB) fører et overordnet tilsyn med samtlige banker i euroområdet og direkte tilsyn med de 130 største finansielle virksomheder. Vælger Danmark at gå med i bankunionen, får ECB indflydelse på den danske realkreditmodel via tilsynet med realkreditinstitutterne. I de fleste EU-lande gives boliglån typisk i en bankmodel. I Danmark giver vi typisk boliglån som realkreditlån fra specialbanker realkreditinstitutter og efter særlige regler. ECB skal i sit tilsyn anvende en single-rule book tankegang dvs. ens regler for alle finansielle virksomheder. Og en afgørelse truffet af ECB over for en virksomhed i et andet europæisk land vil som følge af lighedsprincippet også gælde danske finansielle virksomheder. Det er vigtigt, at den danske realkreditmodel ikke kommer i klemme ved udmøntningen af det princip. Der ligger derfor en stor udfordring i at sikre, at ECB forstår den danske realkreditmodel og dens betydning for Danmark og dansk økonomi. Regeringen har i sin rapport fra april 2015 undersøgt fordele og ulemper ved dansk deltagelse i bankunionen Rapporten peger på en række usikkerheder og uklarheder i forholdet mellem bankunionen og den danske realkreditmodel. Det gælder i forhold til tilsynsdelen, hvor ECB s tilsyn kan skabe usikkerhed om fortolkningen af EU-regler. Det gælder også i forholdet mellem nationale tilpasninger af EU-regler og ECB s vurdering af disse. Herudover er der også uklarheder om, hvordan man vil behandle de obligationer, der finansierer de danske realkreditlån, kaldet covered bonds, i internationalt regi. Også hvad angår afviklingsdelen er der behov for afklaring af den europæiske afviklingsmyndigheds syn herpå. Det skyldes, at den danske realkreditmodel i vidt omfang ikke omfattes af den europæiske afviklingsmodel. Ved en dansk deltagelse i bankunionen må der opnås garanti for, at Danmark stadig kan bevare verdens bedste og billigste ejendomsfinansieringssystem til gavn for boligejere og virksomheder. Inden en fremtidig beslutning om deltagelse i bankunionen, bør regeringen derfor have fået sikkerhed for, at den danske realkreditmodel er sikret.

12 Det er ikke realkreditten, der lukker landdistrikterne Realkredittens kreditgivning har i de senere år været i centrum i den politiske debat om de udfordringer, danske landdistrikter står overfor. Men det er ikke realkreditten, der er problemet. Det er strukturelle og politiske forhold, der er roden til udfordringerne. Derfor er det forkert at hævde, at realkreditten lukker landdistrikterne. Realkreditinstitutterne låner ud i hele Danmark, men nogle landdistrikter er udfordret af en række fundamentale forhold. Landdistrikterne har siden anden verdenskrig oplevet tab af private og offentlige arbejdspladser og affolkning. Det er der flere årsager til, fx har reformer i den offentlige sektor været med til at lukke offentlige arbejdspladser og centralisere sygehuse, uddannelser mv. i landets større byer. REALKREDITTEN SKAL VÆRE SIKKER - OGSÅ I FREMTIDEN For at få et realkreditlån skal kunden igennem en kreditvurdering, og ejendommen skal værdiansættes. Bankerne har oftest hovedansvaret for kreditvurderingen, mens værdiansættelsen af boligen sker i realkreditinstituttet. Begge dele har stor betydning. Det er ikke mindst i kundens interesse, at privatøkonomien er solid nok til at betale ydelsen. Samtidig har realkreditinstituttet behov for at vide, at der er sikkerhed for lånet, hvis der skulle ske uforudsete ting, fx i form af længerevarende arbejdsløshed, alvorlig sygdom eller skilsmisse, og ejendommen skal sælges. Realkreditlån er meget eftertragtede, fordi det er en meget billig måde at finansiere bolig på, og i Danmark har rigtig mange råd til at eje deres egen bolig. Realkreditlån er billige, fordi de bygger på en høj grad af sikkerhed og lave tab, og mange danskeres opsparede pensioner investeres fx i realkreditobligationer. Tabene på realkredit skal være meget små, og ingen har krav på realkreditlån. Der er en øget økonomisk risiko forbundet med belåning af fast ejendom i landdistrikterne, og institutterne ser markant højere tabsprocenter på lån her i forhold til de større byer. Det medfører en direkte omkostning, men også en indirekte kapitalomkostning, idet kapitalkravet til et lån afhænger af restancer og tab på sådanne ejendomme. Kapitalomkostningen på disse lån er betydeligt større end de forventede tab. Hvis udviklingen i et lokalområde betyder, at instituttet vurderer, at en bolig ikke kan holde markedsværdien, vil instituttet være tvunget til at se på boligen som et forbrugsgode mere end en investering i et værdifast aktiv. I den situation kan instituttet fx tilbyde et lån, der ikke går op til den maksimale lånegrænse, at lånet skal tilbagebetales hurtigere end de sædvanlige 30 år, eller at lånet kun kan ydes med afdrag. Lånetilbuddet er individuelt tilpasset. Der er ikke nogen nedre grænse for lånets størrelse. Men i nogle tilfælde kan et lån blive så lille, at det er for dyrt for kunden på grund af tinglysningsafgift og andre startomkostninger. Her kan banklån være et bedre valg for kunden. Selvom realkreditinstituttet udnytter fleksibiliteten og tilbyder kunden et lån, kan bolighandlen gå i vasken. Rigtig mange købstilbud er afgivet med forbehold for fuld realkreditfinansiering. Hvis der ikke tilbydes fuld realkreditfinansiering, kan køberen komme i en situation, hvor kreditvurderingen ikke længere hænger sammen, eller køberen kan vælge at lade handelen falde. 12

13 13 Realkreditinstitutternes kreditproces er grundig og svaret til en potentiel låntager er ikke altid ja. Sådan skal det fortsat være, hvis vi vil bevare verdens bedste realkreditsystem. DANMARK FORANDRER SIG AF MANGE ÅRSAGER Der er to afgørende årsager til, at de danske landdistrikter kæmper med de problemer, som de gør i dag. Dels har landet været gennem en teknologisk udvikling, der har ændret danskernes liv. Dels er der truffet en række politiske valg om indretningen af det danske samfund, der har sendt mennesker og arbejdspladser mod byerne. Statens Byggeforskningsinstitut skriver i rapporten Boligmarkedet uden for de store byer fra 2014, at Danmark siden anden verdenskrig har gennemgået en periode med urbanisering drevet af udviklingen i samfundet. Landbrug og produktionserhverv er erstattet af service- og videnbaserede erhverv, der er centreret i byerne for at skabe konkurrencefordele. Mange mennesker har udnyttet byernes mange tilbud. Det har bl.a. fået konsekvenser for de lokale erhvervsdrivende, der har måttet se kunderne søge mod de store indkøbscentre. Vandringen fra land mod by har været længe undervejs, og udviklingen sker ikke kun i Danmark. Den samme udvikling sker i mange andre lande, også i de andre nordiske lande. Der er samtidig gennemført mange reformer i den offentlige sektor, som har flyttet arbejdspladser væk fra landområderne. Her kan nævnes kommunalreform, sygehusreform, skattereform, politireform, domstolsreform mv. Kaserner, togstationer og skoler er blevet lukket. Når skolen lukker, flytter børnefamilierne. Når toget eller bussen ikke stopper ved landsbyen, så flytter pendlerne og de unge, som ikke kan komme til deres arbejde eller studiested. Det er alt sammen med til at lukke de små lokalsamfund. Samtidig har det været en klar politisk målsætning, at unge skal uddannes, så fremtidens jobs kan besættes. Når uddannelsesinstitutionerne primært placeres i landets store byer, er det med til at trække de unge væk fra landdistrikterne. Den betydelige nettobefolkningstilvækst i København i disse år kan i høj grad tilskrives nettotilflytning af unge under 30 år. DER ER BEHOV FOR POLITISK HANDLEKRAFT FOR AT SKABE ET DANMARK I BALANCE Landdistrikternes udfordringer har rod i en fundamental ændring af vores samfund gennem de senere årtier. Hvis der er et politisk ønske om, at flere mennesker skal bosætte sig i landets landdistrikter, er der behov for arbejdspladser. Jobskabelse skal ikke nødvendigvis alene gå gennem udflytning af offentlige arbejdspladser. Der er også mulighed for at forbedre betingelser for iværksættere, små og mellemstore virksomheder og for turisme. Uanset hvordan man vender og drejer situationen, står nogle af landdistrikterne i dag med mange ubeboede huse, der skal fjernes for at genskabe balancen mellem udbud og efterspørgsel. Politikerne har gennem nedrivningspuljen øje for problemet, men der er behov for mere. Statens Byggeforskningsinstitut SBI vurderede i 2014, at der er behov for at nedrive i omegnen af boliger, og at det vil koste tæt ved 5-6 mia. kr. Det er væsentligt mere end den nuværende ramme til nedrivning. UDVALG OM FINANSIERING AF BOLIGER OG ERHVERVSEJENDOMME I LANDDISTRIKTER På opfordring af Folketingets udvalg for landdistrikter og øer nedsatte daværende erhvervs- og vækstminister Henrik Sass Larsen i marts 2015 et udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter. Udvalget har til opgave at analysere og redegøre for specifikke spørgsmål i relation til regler, vilkår og praksis for belåning af ejerboliger og erhvervsejendomme i landdistrikterne. Udvalget skal bl.a. se på reglerne for realkreditinstitutternes værdiansættelse, alternative finansieringskilder og erfaringer fra andre lande. Udvalget skal, hvis det vurderes relevant, fremlægge konkrete forslag, som kan give bedre muligheder for finansiering af ejerboliger og erhvervsejendomme i landdistrikter og yderområder. Forslagene må ikke svække tilliden til den danske realkreditmodel og kan ikke omfatte forslag, som indebærer statslig finansiering eller statslig garanti. Professor Michael Møller fra CBS er formand for udvalget, og en lang række interessenter, herunder Realkreditrådet, er repræsenteret i udvalget. Udvalget forventes at afgive sin rapport i løbet af efteråret.

14 Bedre rammevilkår til dansk landbrug Landbruget spiller en stor rolle for Danmarks økonomi, så derfor er det vigtigt, at rammerne for vækst og udvikling i landbrugserhvervet er på plads. Sammen med Landbrug & Fødevarer har den finansielle sektor sat fokus på at udvikle dansk landbrug. Landbrugs- og fødevareerhvervet har væsentlig betydning for dansk økonomi. Det globale marked for fødevarer og fødevareteknologi er i hastig vækst, og det åbner nye forretningsmuligheder, særligt i de nye vækstøkonomier. Det danske fødevareerhvervs lange tradition for effektiv produktion og afsætning på de internationale markeder giver gode muligheder for at få del i den fremtidige vækst. Der skal imidlertid være gode, stabile og konkurrencedygtige rammevilkår for at skabe den nødvendige udvikling i landbruget. Erhvervet er meget konjunkturafhængig, og den russiske handelsboykot af varer fra EU har ført til et fald i salgspriserne på blandt andet mælk og svinekød. Store dele af erhvervet klarer sig godt trods de vanskelige forhold - også på det internationale marked. Desværre er andre landmænd samtidig i en svær økonomisk og meget sårbar position med en uholdbar gælds- og likviditetssituation. Det gør det vanskeligere for denne del af landbruget at komme igennem krisen. Det er i samfundets interesse at bakke op om landbruget. Det er et væsentligt erhverv, der skaber arbejdspladser og eksport. Derfor er Landbrug og Fødevarer, Realkreditrådet, Realkreditforeningen og Finansrådet blevet enige med den forrige regering om en fælles indsats, der skal styrke udviklingen i landbruget bl.a. ved at finde løsninger på nogle af landbrugets finansielle udfordringer. Indsatsen omfatter følgende fokusområder. Andelen af konkurstruede bedrifter skal nedbringes Landbrugets høje gæld skal i fokus Reglerne skal lettes, så det bliver mere attraktivt at indgå i en rekonstruktion Der skal være fokus på de nødvendige investeringer i bl.a. staldanlæg Der etableres en investeringsfond, Dansk Landbrugs- Kapital, med en kapital på mindst 2 mia. kr. Fonden skal medvirke til at skabe stærkere finansielle rammer om dansk landbrug og til at udvide omfanget af investeringer i danske landbrugsvirksomheder. Fonden vil operere på markedsmæssige vilkår Den finansielle sektor og Landbrug & Fødevarer vil årligt give en status på arbejdet med at nedbringe antallet af landbrugsbedrifter med høj gæld og svag likviditet. 14

15 Ny lov om restrukturering og afvikling af penge- og realkreditinstitutter Det er vigtigt at sikre robustheden i realkreditsektoren og den finansielle stabilitet, så danske boligejere og virksomheder fortsat har adgang til stabil finansiering af boliger og erhvervsejendomme. Realkreditinstitutterne har en meget sikker forretningsmodel og senest er robustheden i modellen øget med krav om en gældsbuffer. Samtidig er det fastholdt, at der aldrig kan ske nedskrivning af realkreditobligationer. 15 EU-regler om krisehåndtering af penge- og realkreditinstitutter blev i foråret 2015 gennemført i en ny dansk lov om restrukturering og afvikling af penge- og realkreditinstitutter og ved tilpasning af den eksisterende finansielle lovgivning. Med de nye regler har Finanstilsynet og Finansiel Stabilitet fået beføjelser til tidligere at gribe ind over for nødlidende og forventet nødlidende penge- og realkreditinstitutter. Målet er at sikre, at institutternes vigtigste funktioner kan videreføres for at undgå at destabilisere de finansielle markeder. Samtidig skal der i mindst muligt omfang indgå statslige midler i håndteringen af nødlidende institutter og dermed omkostninger for skatteyderne. ALDRIG ADGANG TIL AT NEDSKRIVE REALKREDITOBLIGATIONER Det bærende princip i den danske afviklingsmodel/konkursmodel for realkreditinstitutter er, at ejerne af de udstedte obligationer skal beskyttes i videst muligt omfang. Det tilgodeses ved, at krav fra obligationsejerne dækkes fuldt og helt i alle fremtidige betalinger fra de aktiver, som er stillet til sikkerhed for obligationerne, før krav fra øvrige kreditorer dækkes. Dernæst at betalinger fra låntagere til obligationsejere ikke bliver fremrykket ved konkurs. Det giver mulighed for en kontrolleret afvikling uden risiko for tab af værdier gennem et forceret salg af aktiver. Det sker ved en langsom afvikling af de ydede lån og udstedte obligationer, som kan strække sig i op til 30 år. Intet realkreditinstitut i dansk realkredits mere end 200 årige historie er blevet erklæret konkurs og dermed gået i afvikling. Med gennemførelsen af de nye EU-regler er der indført flere løsninger til afvikling af realkreditinstitutter. Afviklingen kan ske via brugen af et broinstitut, adskillelse af aktiver eller frasalg af hele eller dele af instituttet. De nye løsninger må kun anvendes, hvis ingen kreditorer stilles økonomisk dårligere end ved en konkursbehandling af instituttet ( no-investor-worse-off ). Afvikling af et realkreditinstitut kan dog aldrig ske ved nedskrivning (bail-in) af realkreditobligationer, særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkreditobligationer. Det ligger i forlængelse af, at i EU-reglerne er danske realkreditinstitutter undtaget fra kravet om nedskrivningsegnet gæld. GÆLDSBUFFER GIVER ØGET ROBUSTHED De nye løsninger til afvikling af realkreditinstitutter er blevet suppleret med, at realkreditinstitutter skal opfylde et krav om en gældsbuffer. Gældsbufferen er et supplerende nationalt krav ved siden af gældende kapitalkrav og kapital-

16 buffere. Bufferen er fastsat til 2 pct. af realkreditinstituttets samlede udlån og indfases frem til Gældsbufferen skal kunne anvendes i en situation, hvor et realkreditinstitut bliver nødlidende, og hvor kapitalgrundlaget er forsvundet og kan gøres positivt ved brug af bufferen. Bufferen vil være med til at skabe større sikkerhed for, at realkreditinstituttet kan videreføre de systemisk vigtigste funktioner. Det omfatter, at instituttet fortsat kan yde lån og dermed understøtte den finansielle stabilitet. Bufferen øger robustheden og har positive effekter i ratingmæssig henseende. En gældsbuffer på 2 pct. af udlånet svarer til godt 50 mia. kr. for hele sektoren. Med gældsbufferen bliver der også midler, som kan anvendes af instituttet til at stille supplerende sikkerhed begrundet i faldende ejendomspriser. Den optagne gæld kan dermed i et vist omfang erstatte fx udstedelse af junior covered bonds. Det er dog en meromkostning for realkreditsektoren, da kapital til finansiering af en gældsbuffer vil være dyrere end junior covered bonds. Det skyldes, at kapitalen kan blive nedskrevet i en krisesituation. Meromkostningen afhænger af prisen på finansiering i markedet, som varierer over tid afhængig af de økonomiske forhold. AFVIKLINGSFINANSIERINGSORDNING Med de nye EU-regler om krisehåndtering af penge- og realkreditinstitutter skal der etableres nationale sektorfinansierede afviklingsfinansieringsordninger, som kan anvendes i forbindelse med håndteringen af nødlidende institutter. Da realkreditinstitutter er undtaget fra krav til nedskrivningsegnede passiver, kan de ikke blive rekapitaliseret fra finansieringsordningen. Afviklingsfinansieringsordningen kan omvendt understøtte realkreditinstitutter med fx garantier, likviditetsstøtte eller i forbindelse med etablering af et broinstitut. Afviklingsfinansieringsordningerne skal senest den 31. december 2024 råde over finansielle midler, der svarer til mindst 1 pct. af de dækkede indskud i landets institutter. Det samlede beløb som realkreditsektoren skal betale til afviklingsfinansieringsordningen er ikke endeligt fastlagt. Der er givet en mindre reduktion til realkreditinstitutternes betaling til ordningen begrundet i den begrænsede mulighed for at anvende den. Realkreditinstitutternes direkte betaling til ordningen skønnes at blive på ca. 3,5 mia. kr. 16

17 Ny likviditetsregel kan true dansk realkredit Som et værn mod en gentagelse af finanskrisen fremlagde Basel-komitéen i slutningen af 2009 bl.a. forslag til to nye regler for de finansielle institutters likviditet. Den ene regel, Liquidity Coverage Ratio (LCR), gælder i dag i EU. Den anden regel, den såkaldte Net Stable Funding Ratio (NSFR), overvejes stadigvæk i EU-regi. Det er helt afgørende for dansk realkredit, at behandlingen af realkreditudlån i den nuværende anbefaling fra Basel til NSFR afbalanceres, inden reglen eventuelt gøres bindende i EU. LCR-KRAVET LCR-kravet, der kræver et vist match imellem pengestrømmene i et finansielt institut på kort sigt (30 dage), blev endeligt fastlagt i starten af LCR-kravet træder i kraft fra den 1. oktober 2015 og skal indfases de kommende år. Danske systemisk vigtige finansielle institutioner (SIFI er) skal opfylde kravet fuldt ud fra den 1. oktober LCR-kravet betyder, at kun de største realkreditobligationsserier kan tælle med som aktiver af allerhøjeste kvalitet (level 1 aktiver). Til forskel fra statsobligationer, der kan dække hele likviditetsbufferen, må realkreditobligationer maksimalt udgøre 70 pct. af likviditetsbufferen. NSFR-KRAV Den såkaldte 1-årsregel (Net Stable Funding Ratio - NSFR) skal sikre, at institutterne fremover har en bedre overensstemmelse mellem deres udlån og deres finansiering heraf (fundingen), end det var tilfældet før og under finanskrisen. Basel-komitéen offentliggjorde deres endelige NSFR-anbefalinger i efteråret Ultimo 2016 kan EU-Kommissionen vælge at fremlægge et forslag om indførelse af en NSFR-regel i EU for Ministerrådet og EU-Parlamentet. En mulighed som indgår i kapitalkravsforordningen CRR. Realkreditrådet støtter bestræbelserne på at sikre en bedre overensstemmelse imellem institutternes udlån og finansieringen heraf. Basel-komitéens endelige anbefalinger indeholder dog flere tidsler, som bør hives op med roden, inden en eventuel NSFR-regel indføres i EU. Anbefalingerne stiller generelt boligudlån finansieret med særligt dækkede obligationer (SDO er) og realkreditobligationer (RO er) ringere end boligudlån finansieret på anden vis fx ved indlån. Det skyldes en regel, som skal forhindre uhensigtsmæssig adfærd i universalbankerne. Bestemmelsen rammer imidlertid specialinstitutter, som fx danske realkreditinstitutter, hårdt, da lån baseret på SDO er og RO er belastes. Samtidig opmuntrer anbefalingerne, set ud fra en stabil funding betragtning, faktisk bankerne til at anvende kilder til funding af deres udlån, som er mere ustabile end SDO er og RO er. Det er helt nødvendigt, at korte obligationer med adgang til løbetidsforlængelse fastlagt ved lov skal betragtes som stabil funding. Vi går ud fra, at de danske myndigheder, når tid er, får godkendt den danske løsning af håndtering af refinansieringsrisiko i relation til kommende EU-regler. Ellers står vi tilbage med alvorlige udfordringer for de korte rentetilpasningslån. Det vil ikke være rimeligt, at låntagerne skal leve med et forringet produktudbud, fordi NSFR-reglerne ikke tager højde for refinansieringslovens bestemmelser. 17

18 Set i lyset af de eksisterende fejl og mangler ved Basel- Komitéens endelige NSFR-anbefalinger er det positivt, at en eventuel implementering i EU-regi vil blive finpudset både af EU-Kommissionen, Ministerrådet og Europa Parlamentet. I den forbindelse glæder Realkreditrådet sig også over, at den europæiske bankmyndigheds (EBA s) rapport, der skal ligge til grund for EU-Kommissionens eventuelle forslag til NSFR-regler, specifikt skal indeholde en analyse af, hvordan et NSFR-krav vil påvirke matchfundede realkreditmodeller som den danske realkreditmodel. Om NSFR og løbetids-uoverensstemmelser (funding mismacth) Mange steder i udlandet oplevede nogle penge- og realkreditinstitutter under finanskrisen, at det pludselig var svært at finde midler til at finansiere (funde) nye og eksisterende udlån til deres kunder. Det skyldtes, at store dele af den finansielle sektor havde ydet lån med lang løbetid til deres kunder, men kun havde finansieret disse lån med indskud og/eller kort funding fra andre banker. Denne løbetids-uoverensstemmelse skabte et behov for løbende refinansiering. Da usikkerheden spredte sig på de finansielle markeder, blev det svært eller umuligt at refinansiere den korte funding, som institutterne havde finansieret deres udlån med. Formålet med reglen om stabil finansiering er at sikre, at der er et passende forhold imellem løbetiden på institutternes udlån og indlån. Helt konkret skal institutternes udlån med en restløbetid over 1 år modsvares af en stabil funding. Det betyder for eksempel, at et realkreditinstitut ikke vil leve op til NSFR-kravet, hvis instituttet har mange udlån med lang løbetid, men finansierer sig igennem korte obligationer. Forslaget om stabil finansiering (NSFR) er kun indført som et observationskrav til og med Den europæiske banktilsynsmyndighed EBA skal senest den 31. december 2015 på baggrund af prøverapporteringen aflevere en rapport til EU-Kommissionen. Rapporten skal indeholde en anbefaling/frarådelse af at indføre NSFR som et krav. Hvis EU-Kommissionen finder det hensigtsmæssigt, fremsætter den et forslag om at indføre NSFR-kravet. Forslaget skal i så fald igennem en politisk stillingtagen i Ministerrådet og Europa Parlamentet. Det forventes, at en eventuel regel om stabil finansiering tidligst bliver indfaset fra

19 Covered bond lovgivning i EU EU-Kommissionen ser i øjeblikket på fordelene og mulighederne for at udforme en EU-rammelovgivning for covered bonds. Det er Realkreditrådet positiv overfor og går konstruktivt ind i arbejdet med at undersøge grundlaget for en sådan rammelovgivning. Vi lægger afgørende vægt på, at et stadigt velfungerende realkreditmarked i Danmark kan opretholdes. Og vi vil argumentere for, at en realkreditmodel som den danske bør tjene som inspiration på europæisk niveau, bl.a. som eksempel på, hvordan husholdninger og erhvervsliv kan få adgang til finansiering på kapitalmarkedsvilkår. KAPITALMARKEDSUNION EU-Kommissionen offentliggjorde i februar 2015 en grønbog om etablering af en såkaldt kapitalmarkedsunion. Hensigten med kapitalmarkedsunionen er at fremme investeringer for særligt små og mellemstore virksomheder (SMV er) og for infrastrukturprojekter. Målet er desuden at tiltrække flere investeringer til EU og at gøre det finansielle system mere stabilt ved at åbne op for flere kilder til finansiering, også uden for det traditionelle banksystem. EU-Kommissionens grønbog er en del af Juncker-Kommissionens ønske om at øge vækst og jobskabelse i EU. Her spiller en forbedret adgang til finansiering en væsentlig rolle. I grønbogen peges også på, at et integreret marked for covered bonds kan være med til at bidrage med finansiering og nye investeringsmuligheder for visse investorer. Kommissionen lægger dog ikke op til konkrete tiltag, men vil i første omgang gennemføre en høring for at undersøge fordele og den mulige udformning af en EU-ramme for covered bonds og herefter præsentere en række mulige tiltag, baseret på erfaringer fra velfungerende nationale modeller. Den separate høring om covered bonds forventes i efteråret DANSK REALKREDIT Vi er som udgangspunkt positive over for Kommissionens ønske om at se på grundlaget for at indføre en EU rammelovgivning for covered bonds. I forbindelse med vedtagelsen af finansiel lovgivning i EU efter finanskrisen er der flere eksempler på, at det unikke danske realkreditsystem er kommet i klemme, fordi der lovgives med en traditionel bankmodel for øje. Kommissionens initiativ kan derfor være en oplagt mulighed for at få beskrevet og lovfæstet, hvad der kendetegner et velfungerende realkreditsystem som det danske. Vi går derfor konstruktivt ind i arbejdet med at undersøge grundlaget for en rammelovgivning, hvor vi lægger afgørende vægt på, at et stadigt velfungerende realkreditmarked i Danmark kan opretholdes. 19

20 Tilsynsdiamant gør et sikkert system endnu mere sikkert Tilsynsdiamanten består af fem nye pejlemærker, der skal begrænse risiciene i de enkelte realkreditinstitutter. Pejlemærkerne ligger i forlængelse af de tilpasninger, som realkreditinstitutterne allerede er i gang med at gennemføre. Finanstilsynet har indført et nyt sæt pejlemærker for realkreditinstitutterne. De fem nye pejlemærker har fået navnet Tilsynsdiamant for realkreditinstitutter. De er symboliseret ved en diamant med fem kanter, som hver repræsenterer et særligt pejlemærke, jf. figur 4. De fem pejlemærker har til formål at begrænse risiciene i de enkelte realkreditinstitutter. Kritiske røster kunne påstå, at hvis det er nødvendigt at fastsætte regler, må det være fordi noget ikke virker. Men intet kunne være mere forkert. Dansk realkredit har i 200 år klaret sig gennem både opture og nedture i den danske økonomi. Nationalbanken har endda dokumenteret, at realkreditsystemet har gjort dansk økonomi mere stabil under finanskriser 1. Der er dog altid en risiko for, at noget kan gå galt i ekstreme situationer, og det er de risici, som tilsynsdiamanten skal komme i forkøbet. Tilsynsdiamantens pejlemærker ligger i forlængelse af de tilpasninger, som realkreditinstitutterne allerede er i gang med, bl.a. spredning af refinansieringsrisikoen. Overvågningen af tilsynsdiamanten er baseret på kvartalsindberetninger fra institutterne til Finanstilsynet. De rapporterede værdier sammenlignes med et sæt af faste grænseværdier for fem udvalgte pejlemærker. Hvis grænseværdien overskrides, indleder Finanstilsynet en dialog med det pågældende institut. Ud fra individuelle og konkrete vurderinger kan Finanstilsynet skride til handling, fx i form af en risikooplysning. Tilsynsdiamanten består af retningslinjer bestemt af Finanstilsynet, også kaldet blød lov. De bløde retningslinjer giver mere plads til diskretion og fleksibilitet sammenlignet med hård eller traditionel lovgivning. I startfasen af implementeringen vil realkreditinstitutter typisk ligge uden for grænserne. Ideen er, at instituttet gradvist skal nærme sig tilsynsdiamantens mål. Den gradvise implementering giver mening, da realkreditlån er lån med lang løbetid. Derfor kan realkreditinstitutter ikke implementere ændringer på kort sigt, og pejlemærkerne for afdragsfrie lån og hyppige refinansieringer vil først få virkning fra De øvrige pejlemærker vil gælde fra Tilsynsdiamanten indeholder følgende pejlemærker: 1) Afdragsfrihed 2) Begrænsning af lån med kort finansiering 3) Låntagers renterisiko 4) Udlånsvækst 5) Store eksponeringer 1 Financial structures and the real effects of credit-supply shocks in Denmark , working paper , Danmarks Nationalbank. 20

21 AFDRAGSFRIHED I Danmark har boligejere siden 2003 haft mulighed for at udskyde afdrag i op til 10 år på et boliglån med 30 års løbetid. I dag udgør afdragsfrie lån 53 procent af alle boligejeres realkreditlån. Afdragsfrie lån gør boligejere mere følsomme over for fald i boligpriser og udsving i renten. Tilsynsdiamanten sætter en grænse for andelen af afdragsfrie lån til ejerboliger: Andelen af lån med afdragsfrihed i belåningsbåndet over 75 procent af lånegrænsen må maksimalt udgøre 10 procent af den samlede lånemasse. Afdragsfrie lån tæller med uanset placeringen i prioritetsrækkefølgen. Realkreditinstitutterne har allerede iværksat forskellige tiltag for at få boligejere til at afdrage deres lån. Andelen af afdragsfrie lån vil gradvist blive mindre i takt med, at boligejernes oprindelige tiårige afdragsfrie periode udløber. BEGRÆNSNING AF LÅN MED KORT FUNDING Gennem de seneste femten år er fastforrentede lån delvist erstattet med rentetilpasningslån finansieret af obligationer med 1-10 års løbetid. Når obligationerne udløber, udstedes og sælges nye obligationer, og boligrenten fastsættes på ny. Realkreditsystemet kunne i ekstreme situationer stå over for en refinansieringsrisiko, da realkreditinstitutter løbende må sælge nye obligationer for at finansiere eksisterende lån. Selvom antallet af solgte obligationer ved refinansieringsauktioner er steget gennem årene, har finanskrisen vist, at danske realkreditobligationer kan sælges selv i tider med stor usikkerhed. Over de sidste fem år har realkreditsektoren spredt sine refinansieringer fra januar til april, juli og oktober. Det har givet en mere jævn fordeling af obligationssalgene til finansiering af rentetilpasningslån og lån med variabel rente. Desuden er den samlede mængde obligationer, som skal refinansieres også faldet. Tilsynsdiamanten sætter en årlig grænse for andelen af lån, som kan refinansieres. Andelen af udlån, der refinansieres, skal pr. kvartal være mindre end 12,5 pct. af den samlede udlånsportefølje og årligt mindre end 25 pct. af udlånsporteføljen. LÅNTAGERS RENTERISIKO I dag har 63 procent af alle boliglån på markedet en eller anden form for variabel rente. Det giver den enkelte låntager en renterisiko, da renten på lånet kan stige. Figur 4: Tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter Store eksponeringer Begrænsning af lån med kort funding Udlånsvækst Låntagers renterisiko 21 Kilde: Finanstilsynet Afdragsfrihed