Skat Ejendomsvurdering Øget fokus lønner sig

Transkript

1 Skat 2013 Ejendomsvurdering Øget fokus lønner sig

2 Hold øje med ejendomsvurderingen og ejendomsskatterne det lønner sig. Vi har i de senere år oplevet fald i ejendomspriserne, hvilket også bliver afspejlet i ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2012, som har direkte indflydelse på ejendomsskatterne. Ejere af ejendomme og lejere, der ifølge lejekontrakten skal betale ejendomsskatterne, bør derfor have ekstra fokus på grundlaget for ejendomsskatterne, nemlig ejendomsvurderingerne. Hvornår modtager du ejendomsvurderingen? SKAT udsender vurderingen af erhvervsejendomme pr. 1. oktober 2012 til ejer i foråret 2013, og ejeren/lejeren kan påklage vurderingen indtil 1. juli I foråret 2012 udsendte SKAT vurderingen af boligejendomme pr. 1. oktober Klagefristen for disse ejendomme udløb 1. juli Hvorfor gennemgå ejendomsvurderingen? Det er relevant for både ejer/lejer af alle typer ejendomme at have fokus på ejendomsskatterne. Deloitte har erfaring med at gennemgå ejendomsvurderingerne med henblik på nedbringelse af ejendomsskatterne og kontrollere, om en ejendoms anvendelse kan medføre hel eller delvis fritagelse for betaling af dækningsafgiften. Deloitte tilbyder en gennemgang af ejendomsvurderingen Deloitte tilbyder at gennemgå ejendomsvurderingen, så snart du modtager denne fra SKAT. 2

3 Ved gennemgangen, som er uden beregning, kontrollerer Deloitte, om ejendomsvurderingen er korrekt ud fra lokalkendskab og på baggrund af de oplysninger, vi modtager om ejendommen. Du skal blot indsende din ejendomsvurderingsmeddelelse og oplysninger om ejendommens faktiske anvendelse og gerne pr. til en af medarbejderne, som står bagerst i folderen. Ejendomsvurderingen SKAT udsender de nye ejendomsvurderinger hvert forår, hvor de i lige år vurderer erhvervsejendomme, mens de i ulige år vurderer boligejendomme. I 2012 bliver erhvervsejendomme vurderet, og i 2011 blev boligejendomme vurderet. Klagefristen for klage over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 udløber 1. juli 2013, og du bør gennemgå de nye ejendomsvurderinger, så snart du modtager disse. Efter klagefristen kan der kun ske genoptagelse, hvis der konstateres egentlige fejl i vurderingen. Genoptagelse Det er muligt at anmode SKAT om at genoptage en ejendomsvurdering inden 1. maj i det fjerde år efter vurderingstidspunktet. For at opnå en genoptagelse af en tidligere vurdering kræver det, at der er faktuelle fejl i vurderingen. Ejendomsskatten Øget fokus lønner sig 3

4 Erhvervsejendomme 4

5 Hvordan vurderer SKAT en erhvervsejendom? SKAT vurderer i år erhvervsejendomme pr. 1. oktober En ejendomsvurdering af en erhvervsejendom består af en samlet ejendomsværdi og en grundværdi. På baggrund af ejendomsvurderingerne beregner kommunen ejendomsskatterne for erhvervsejendomme, som består af henholdsvis grundskyld og dækningsafgift. SKAT ansætter vurderingen på baggrund af oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR). Det er derfor her vigtigt, at oplysningerne i BBR er korrekte, så du ikke kommer til at betale for meget i dækningsafgift. Det er ikke kun arealerne i BBR, som skal være korrekte, men også anvendelsen af de enkelte bygninger, som er styrende for ansættelsen af ejendomsvurderingen. Hvis anvendelsen ikke er korrekt i BBR, kan det betyde, at dækningsafgiften bliver for høj. SKAT udsender ejendomsvurderingen til ejer/ejere af en ejendom, men ikke til lejer. En lejer, som betaler ejendomsskatterne, har også mulighed for at klage over ejendomsvurderingen inden klagefristens udløb 1. juli Deloitte anbefaler derfor, at lejere af erhvervsejendomme rekvirerer en kopi af ejendomsvurderingen fra udlejer og gennemgår denne kritisk inden klagefristens udløb. Hvis en lejer, som ikke er enelejer i en ejendom, ønsker at klage over ejendomsvurderingen, anbefaler vi, at lejeren kontakter ejer og underskriver en aftale om, at lejer har bemyndigelse til at påklage ejendomsvurderingen. Ejendomsskatten Øget fokus lønner sig 5

6 Hvad er grundskyld? Kommunen beregner grundskylden af grundværdien fratrukket fradrag for forbedringer. Du betaler grundskyld til kommunen, og kommunen opkræver den på ejendomsskattebilletten. I 2003 indførte regeringen et skatteloft på grundskylden, hvilket betyder, at kommunen beregner grundskylden af den laveste værdi af enten den aktuelle grundværdi eller en lavere skatteloftsværdi. I praksis bliver den aktuelle grundværdi hvert år sammenlignet med sidste års skatteloftsværdi tillagt en årlig reguleringsprocent. Skatteministeriet fastsætter reguleringsprocenten hvert år, og den udgør mindst 3 og maksimalt 7 procent. I 2013 udgør reguleringsprocenten 7 procent. Da vi ikke ved, hvor længe skatteloftet består i sin nuværende form, er det vigtigt, at grundværdien holdes på det korrekte niveau, sådan at hvis regeringen sletter skatteloftet, vil grundskylden være så korrekt som mulig. Grundskylden kan maksimalt udgøre 34 promille af grundværdien eller skatteloftsværdien. Hvad er dækningsafgift? For private erhvervsejendommes vedkommende opkræver kommunen dækningsafgift af forskellen mellem den samlede ejendomsværdi og grundværdien (forskelsværdien). Dækningsafgiften kan maksimalt udgøre 10 promille af forskelsværdien. Det er frivilligt for kommunerne, om de vil opkræve dækningsafgift og med hvilken promille, så længe de holder sig under maksimalt 10 promille. Ikke alle landets kommuner opkræver dæknings - afgift, men i forbindelse med kommunesammenlægningen har en del af de kommuner, der ikke tidligere har opkrævet dækningsafgift, valgt nu at opkræve dækningsafgift. Hvis en ejendom anvendes til udlejning, er det lejers anvendelse af ejendommen, der er afgørende for, om en ejendom er dækningsafgiftspligtig/-fri. Det er den enkelte kommune, som afgør, hvilke typer erhverv der er henholdsvis dækningsafgiftspligtige, og hvilke der er dækningsafgiftsfrie. 6

7 Ejendomsværdi Forskelsværdi (bygningsværdi) Grundværdi Deloitte har gode erfaringer med at hjælpe sine kunder til at begrænse betalingen af dækningsafgift. Flere kunder har med Deloittes hjælp fået fritaget bygninger for dækningsafgift, hvor enten kommune eller vurderingsmyndighed har overset, at der var dækningsafgiftsfrie aktiviteter i ejendommen. Deloitte anbefaler, at du/vi gennemgår ejendomsvurderingen sammenholdt med ejendommens anvendelse, da du kan kræve fejlagtigt opkrævet dækningsafgift tilbagebetalt. Potentielt kan det dreje sig om store besparelser årligt fremover, men også om millionbeløb for tidligere år, som virksomhederne kan få tilbage. Ejendomsværdi Du betaler grundskyld af grundværdien Der betales evt. dækningsafgift af forskelsværdierne Der betales grundskyld af grundværdien Hvad er dækningsafgiftspligtige aktiviteter? Kommunen opkræver dækningsafgift på ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og i lignende øjemed. Indenrigsministeriet har i flere tilfælde afgjort, hvilke aktiviteter der falder ind under begrebet og lignende øjemed. Dette omfatter blandt andet banker og sparekasser, biografer, restauranter, godsterminaler og parkeringshuse, som er åbne for alle, eller som er knyttet til erhvervet i ejendommen. Hvad er dækningsafgiftsfrie aktiviteter? Aktiviteter, der konkret er fritaget for dækningsafgift, omfatter blandt andet bolig, idrætsaktiviteter, undervisning, konferenceaktiviteter og udlejning til private af rum til opbevaring af bohave. Hvis du anvender en ejendom både til dækningsafgiftspligtige og -frie formål, betaler du kun dækningsafgift af den del af ejendommen, som du anvender til dækningsafgiftspligtige formål. Hvis mere end halvdelen af forskelsværdien vedrører dækningsafgiftsfrie aktiviteter, anses hele ejendommen for at være dækningsafgiftsfri. Ejendomsskatten Øget fokus lønner sig 7

8 Denne regel giver i vidt omfang mulighed for helt at fritage ejendomme med blandet benyttelse for dækningsafgift. Sådan vurderer SKAT nyopførte erhvervsejendomme SKAT vurderer en ejendom første gang, når den er færdigmeldt i BBR, og derfor kan det i første omgang virke unødvendigt at fokusere på ejendomsskatterne allerede på projektstadiet. Alligevel kan det være relevant, at du/vi foretager et estimat af de forventede ejendomsskatter. Herefter foretager du en forretningsmæssig vurdering af, om det er lejer eller ejer, der skal påtage sig risikoen for udviklingen i ejendomsskatterne. Der er ligeledes situationer, hvor det kan betale sig at undersøge, om der for eksempel bør ske opdeling af ejendommen i ejerlejligheder, således at visse dele af denne kan fritages for dækningsafgift. Du bør i givet fald planlægge udmatrikulering fra projektets start. Hvis du påtænker, at der skal være dækningsafgiftsfrie aktiviteter i en blandet ejendom, bør du i videst muligt omfang henføre fællesarealer til dækningsafgiftsfrie arealer. Ofte er det en absolut fordel at inkludere spørgsmålet om ejendomsvurdering i projektplanen. Deloitte har i flere tilfælde rådgivet sine kunder i byggefasen om lige netop disse problemstillinger og har dermed sparet kunderne for unødig betaling af dækningsafgift. Ved ansættelsen af den første ejendomsvurdering skal SKAT beregne skatteloftsværdi. Ved ansættelse af skatteloftsværdien tager SKAT udgangspunkt i, hvad ejendommens grundværdi var pr. 1. januar 2001, som er basis for beregningen. Du bør se særligt kritisk på den ansatte grundskatteloftsværdi på nyudstykkede ejendomme, idet en forkert beregning af skatteloftsværdien vil resultere i, at der bliver beregnet en forkert grundskyld både nu og i fremtiden. 8

9 Boligejendomme Ejendomsskatten Øget fokus lønner sig 9

10 Ejendomsværdi Bygningsværdi Grundværdi SKAT vurderer boligejendomme i ulige år, og de bliver næste gang vurderet pr. 1. oktober Vurderingen bliver udsendt til ejer sammen med årsopgørelsen for Hvordan vurderer SKAT en boligejendom? En ejendomsvurdering for en boligejendom består af en grundværdi og en ejendomsværdi (bygnings- og grundværdi). Der betales grundskyld af grundværdien Ejendomsværdi SKAT vurderer boligejendomme i forhold til de oplysninger, som kommunen har registreret i BBR. Det er derfor også her en god ide at gennemgå BBR-ejermeddelelsen og kontrollere, at den er i overensstemmelse med de faktiske forhold på ejendommen. Ved vurderingen tager SKAT endvidere hensyn til ejendommens stand, opførelsesår og byggematerialer mv. Hvis ejendommen eksempelvis er i dårlig stand, skal SKAT tage hensyn til dette og ansætte et individuelt nedslag i ejendomsværdien. Endvidere skal SKAT ansætte et nedslag i grundværdien, hvis en grund er forurenet på vidensniveau 2 (konstateret forurening). Skattestop/skatteloft Boligejere anser ofte ejendomsskatterne for en omkostning, som de umiddelbart ikke kan nedbringe på grund af regeringens skattestop på ejendomsværdiskatten og skatteloft på grundskylden. Deloitte anbefaler, at boligejerne forholder sig kritisk til den offentlige ejendomsvurdering nu, hvor boligpriserne er faldet. Ingen ved, hvor længe skattestoppet på ejendomsværdiskatten og skatteloftet på grundværdien består i sin nuværende helhed. Der kan altså være penge at spare ved at få nedbragt eksempelvis grundværdien eller den samlede ejendomsværdi på en ejendom. 10

11 Hvad er grundskyld og skatteloft? Grundskylden beregnes af skatteloftsværdien eller den aktuelle grundværdi fratrukket fradrag for forbedringer. Ejeren betaler grundskyld, som kommunen opkræver på ejendomsskattebilletten. Kommunen beregner skatteloftet således, at der tages udgangspunkt i grundværdien i 2001 tillagt en årlig reguleringsprocent frem til betalingsåret. Hvad er ejendomsværdiskat? Ejeren skal betale ejendomsværdiskat for private beboelsesejendomme. SKAT beregner ejendomsværdiskatten af den samlede ejendomsværdi på ejendommen. Da regeringen har indført skattestop, skal ejendomsværdiskatten beregnes af ejendomsvurderingen pr. 1. januar procent eller ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2002 eller en efterfølgende ejendomsvurdering, hvis den er lavere. Beregningsgrundlag ejendomsværdiskatten ( kr.) 2001-vurderingen + 5 % ( kr.) 2002-vurderingen ( kr.) Aktuel vurdering ( kr.) Af illustrationen fremgår det, at det vil være ejendomsværdien pr. 1. januar procent, der er den laveste og den værdi, der vil blive beregnet ejendomsværdiskat af. Beregningsgrundlag ejendomsværdiskatter ( kr.) Ejendomsskatten Øget fokus lønner sig 11

12 Sådan vurderer SKAT nyopførte beboelsesejendomme SKAT vurderer en nyopført beboelsesejendom første gang den efterfølgende 1. oktober efter det tidspunkt, hvor ejendommen meldes færdig i BBR. Når en ejendom er nyopført, skal SKAT beregne et skattestop på ejendommen svarende til ejendommens værdi, hvis ejendommen havde været opført i 2001 eller Du bør gennemgå omberegningen således, at du sikrer dig, at det er den beregnede vurdering pr. 1. januar procent eller pr. 1. januar 2002, der bliver beregnet ejendomsværdiskat af. Ligeledes skal SKAT beregne et skatteloft på en nyudstykket grund. Også her er det grundværdien pr. 1. januar 2001, som er udgangspunktet for beregningen. Du bør se særligt kritisk på den ansatte grundskatteloftsværdi på nyudstykkede ejendomme, idet en forkert beregning af skatteloftsværdien vil resultere i, at der bliver beregnet en forkert grundskyld både nu og i fremtiden. Hvad er fradrag for forbedringer? Fradrag for forbedringer er et fradrag i grundværdien for udgifter til byggemodning, som har forøget grundens værdi. Fradraget, som er et selvstændigt fradrag i ejendomsvurderingen, fratrækkes grundværdien før beregning af grundskylden. Efter praksis anses udgifter til byggemodning uden for grunden for at være omfattet af fradrag for forbedringer. Omkostninger, som kan udløse fradrag for forbedringer, er vejanlæg, dog ikke udgifter til belysning, skiltning mv. herunder tilslutningsbidrag. Udgifter til kloakering, etablering af vand-, gas- og elforsyning uden for grunden kan ligeledes give fradrag, hvilket også gælder for udstykningsomkostninger. 12

13 SKAT ansætter kun fradraget, i det omfang de skønner omkostningerne medfører en stigning i grundværdien, og fradraget kan ikke overstige de faktisk afholdte udgifter. I praksis volder det oftest vanskeligheder at afgrænse, hvilke omkostninger der kan give fradrag for forbedringer, og der kan være gode muligheder for at øge fradraget i grundskylden ved at gennemgå omkostninger i forbindelse med byggemodning nærmere. Hvornår giver SKAT fradrag for forbedringer? Regeringen har pr. 1. januar 2011 vedtaget en ny lov, som betyder, at fradrag for forbedringer, som er ansat, før skattestoppet blev indført i 2003, vil blive medtaget i skatteloftsberegningen, hvorimod fradrag for forbedringer, som er ansat efter 2003, alene vil udløse en besparelse i ejendomsskatten, hvis det er den aktuelle grundværdi, som anvendes til beregningen af grundskylden. Endvidere har regeringen vedtaget, at fradrag for forbedringer afskaffes på nyudstykkede ejendomme efter 1. januar Det betyder, at hvis du har en grund, som skal byggemodnes, bør du påbegynde arbejdet inden 1. januar 2013 og anmelde det til SKAT. Regeringen har fastsat en overgangsperiode frem til 2016, hvor det er muligt at anmode SKAT om at ansætte et fradrag for forbedringer i den aktuelle grundværdi, hvis byggemodningen er påbegyndt inden 1. januar 2013 og er anmeldt til SKAT. For øvrige ejendomme, som endnu ikke har fået ansat et fradrag for forbedringer, skal anmodningen sendes til SKAT inden 1. maj 2013, og alle udgifter skal dokumenteres i form af bilag eller andet materiale. Ejendomsskatten Øget fokus lønner sig 13

14 Deloitte er din rådgiver Deloitte er din rådgiver inden for: Gennemgang af ejendomsvurdering (ejendoms- og grundværdi) inden for alle typer ejendomme. Ændring af den forholdsmæssige fordeling mellem grund og bygning ved klage over grundværdien. Genoptagelse af vurderinger som følge af faktiske eller retlige forhold, som myndighederne ikke kendte på vurderingstidspunktet. Beregning af grundskyld, herunder fradrag for forbedringer. Vurdering af pligten til at betale dækningsafgift, herunder tilbagesøgning af denne. Indsendelse af anmodninger om vejledende udtalelser til Indenrigs- og Sundhedsministeriet. Udarbejdelse af klage over ejendomsvurdering, herunder opfølgning og eventuel klagesagsbehandling for vurderingsankenævnet og Landsskatteretten. Planlægning i forbindelse med opførelse af ejendomme, herunder anslåede ejendomsskatter og eventuelle muligheder for fritagelse for grundskyld/ dækningsafgift Assistance i forbindelse med overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter. Anmodning om ansættelse af fradrag for forbedringer. Assistance med at gennemgå tilbagebetaling af ejendomsskat, fradrag for forbedringer mv. for at kontrollere, at tilbagebetalingen er korrekt. 14

15 Kontakt Hvis du er i tvivl om, hvorvidt din ejendomsvurdering eller ejendomsskat er korrekt, kan du kontakte Deloitte for en uforpligtende gennemgang og vurdering. København Lone Friis Tlf lfriis@deloitte.dk Lotte Filtenborg Tlf lfiltenborg@deloitte.dk Aalborg Mette Andersen Tlf meandersen@deloitte.dk Esbjerg Betty Madsen Tlf bemadsen@deloitte.dk Kolding Tina Kranker Tlf tkranker@deloitte.dk Odense Jane Duedal Lundsgaard Tlf jlundagaard@deloitte.dk Silkeborg Kim Laursen Tlf kimlaursen@deloitte.dk Ejendomsskatten Øget fokus lønner sig 15

16 Deloitte Touche Tohmatsu Limited Deloitte er en betegnelse for Deloitte Touche Tohmatsu Limited, der er et britisk selskab med begræn set ansvar, og dets netværk af medlemsfirmaer. Hvert medlemsfirma udgør en separat og uafhængig juridisk enhed. Vi henviser til for en udførlig beskrivelse af den juridiske struktur i Deloitte Touche Tohmatsu Limited og dets medlemsfirmaer Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab. Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu Limited