ALMENNET FORNYELSE AF ALMENE BOLIGOMRÅDER 24. FEBRUAR 2010

Transkript

1 ALMENNET FORNYELSE AF ALMENE BOLIGOMRÅDER 24. FEBRUAR Styringsdialog og lokalt boligmarked Afdelingsleder Jette Søndergaard, Kuben Management

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Hvorfor er det vigtigt at se på boligmarkedet? 2. Styringsreformen giver en ny ramme for samarbejdet med kommunen 3. Almennetvejledningen de 5 aktiviteter 4. Eksempler på værktøjer 5. SWOT-analyse som samlet ramme for analysen 6. Gruppeopgave

3 HVOR MANGE PROCENT AF DE NUVÆRENDE BEBOERE I ÆLDRE ALMENE BOLIGER BOR DER STADIG OM 20 ÅR?

4 HVEM ER DET DER SKAL BO I BOLIGERNE I FREMTIDEN?

5 HVOR BOR DE FREMTIDIGE BEBOERE I DAG?

6 FORMÅL MED BOLIGMARKEDSANALYSE En analyse af det lokale boligmarked og af afdelingens konkurrenceevne på markedet - både nu og i fremtiden - giver et bedre beslutningsgrundlag for store investeringer

7 INDHOLD I BOLIGMARKEDSANALYSE Er boligerne konkurrencedygtige nu og i fremtiden? Hvad skal der til for at de bliver det? Hvilke målgrupper skal boligerne henvende sig til? Hvad sker der i øvrigt på boligmarkedet?

8 LYNGBY-TÅRBÆK KOMMUNE

9 ÅRHUS KOMMUNE

10 RØDOVRE KOMMUNE

11 ISHØJ KOMMUNE

12 HADERSLEV KOMMUNE

13 ODENSE KOMMUNE

14 VIBORG KOMMUNE

15 STYRINGSREFORMEN Ny ramme om samarbejdet mellem kommune og almene boligorganisationer Meget relevant i forhold til udvikling af almene boligområder

16 natur og miljø skolepolitik byggemyndighed boligsocial indsats boliganvisning lokalplanlægning trafik Kultur og fritid tilsyn med drift og adm. varmeforsyning, affaldshåndtering

17 Styringsdialog natur og miljø byggemyndighed skolepolitik boligsocial indsats boliganvisning planlægning trafik Kultur og fritid tilsyn med drift og adm. varmeforsyning, affaldshåndtering

18 STYRINGSREFORMEN Fra reaktivt tilsyn til proaktivt samarbejde om udviklingen i den almene sektor Tilsyn, dialog, mål, aftaler Lov om almene boliger 164 Bekendtgørelse om drift af almene boliger

19 NØGLEORD I STYRINGSREFORMEN Dialogmøde mellem kommunen og den enkelte boligorganisation Boligorganisationen skal udarbejde styringsrapport som grundlag for dialogmødet Kommunen skal offentliggøre en redegørelse om mødet

20 DIALOGMØDER Kommunen skal holde dialogmøde med hver boligorganisation Kommunen er initiativtager Hvem deltager fra kommunen? Hvem deltager fra boligorganisationen?

21 DOKUMENTATION Styringsrapport, som indeholder: Evaluering af boligorganisationen og dens afdelinger Redegørelse for centrale regnskabstal og andre nøgletal Behov for at indgå aftaler med kommunen Status for tidligere indgåede aftaler Skemaer for de enkelte afdelinger Regnskabsmateriale Årsberetning

22 KOMMUNENS REDEGØRELSE Efter dialogmødet skal kommunen udarbejde og offentliggøre en redegørelse for den gennemførte dialog Både styringsrapporten og kommunens redegørelse skal indberettes til et centralt IT-system

23 FÆLLESMØDER Fællesmøder mellem kommunen og boligorganisationerne anbefales Emner: Fremtidens boligbehov i kommunen Byudvikling og boligudbygning Fornyelse af almene boligområder Boliger til de svageste grupper Fælles problemer i et boligområde eller i kommune Erfaringsudveksling mellem boligorganisationerne

24 HVAD KAN STYRINGSREFORMEN BRUGES TIL? Det lovbestemte indhold langt fra styringsreformens intentioner Men klart intentionen at opbygge et bredere samarbejdsforum mellem kommune og boligorganisationer Det er i høj grad op til kommunerne og boligorganisationerne selv at finde formen og indholdet i samarbejdet Man skal ville det!

25 AKTIVITETER OG VÆRKTØJER 1.Det kommunale boligmarked 2.Det lokale boligmarked 3.Afdelingens konkurrencesituation 4.Afdelingens økonomiske konkurrenceevne Kommunens boligstrategi Kommuneplanen Kommunens boligmarked Afgrænsning af det lokale boligmarked Statistiske oplysninger for området Konkrete bebyggelser Udlejningssituation og ventelister Flyttemønster Spørgeskemaundersøgelse Sammenligning af boligøkonomi Det økonomiske råderum 5.Sammenfatning SWOT-analyse Fremtidsscenarier

26 1. KOMMUNENS ROLLE PÅ BOLIGMARKEDET Overordnet planlægning og strategi på boligområdet Planmæssige rammer for byudvikling og byomdannelse i lokalområder Samarbejde med ejere og investorer om nybyggeri og renoveringer Tilvejebringelse af boliger til særlige grupper Fornyelse af nedslidte byområder og boliger

27 SAMARBEJDE MED KOMMUNEN Overblik over kommunens politikker og strategier på boligområdet Informationer, baggrundsmateriale, analyser, statistik Dialog om de planmæssige og strategiske forudsætningers betydning for den konkrete afdeling Afklaring af de konkrete kommune- og lokalplanmæssige forudsætninger for den konkrete afdeling Dialog om samarbejdet mellem kommunen og boligorganisationen om fremtidssikring af den konkrete boligafdeling

28 VÆRKTØJ KOMMUNENS BOLIGSTRATEGI Har kommunen en boligpolitisk strategi? Angiv titel og dato samt relevante hovedkonklusioner Har kommunen offentliggjort statistiske oplysninger om boligmarkedet? Angiv kilde og hovedresultater Har kommunen offentliggjort en befolkningsfremskrivning? Angiv kilde og hovedresultater Samlet konklusion hvilken betydning har den boligpolitiske strategi for afdelingen?

29 2. DET LOKALE BOLIGMARKED Afgrænsning af boligområdet Fysiske og infrastrukturelle forhold Historie og image Virksomheder, institutioner og andre aktører i området Konkurrerende boligområder Statistiske oplysninger om lokalområdet

30 VÆRKTØJ STATISTISKE OPLYSNINGER Statistiske oplysninger om et afgrænset delområde af en kommune kan være vanskelige at få. Hvis det valgte delområde svarer til et delområde, som er defineret i kommuneplanen, kan der muligvis hentes statistiske oplysninger her. En anden mulighed kan være at indkøbe de standardiserede nøgletal, som Danmarks Statistik producerer til brug for ansøgninger om områdefornyelse. Afgrænsningen af området kan ske enten ved indberetning af de omfattede veje og husnumre i området, eller ved angivelse af et allerede eksisterende område i CPR s vejregister, eller ved en kombination af disse.

31 VÆRKTØJ STATISTISKE OPLYSNINGER - FORTSAT De statistiske oplysninger omfatter: Beboere i området fordelt på alder og etnisk baggrund Beboere i området fordelt på alder og modtagere af indkomsterstattende ydelser Antal personer beskæftiget på virksomheder i området, fordelt på erhvervsgruppe og virksomhedsstørrelse Boliger fordelt på ejerform og opførelsesår Utidssvarende boliger i området med installationsmangler, fordelt på ejerform og opførelsesår Boliger i området fordelt på hustype og boligstørrelse Bygningsareal i området fordelt på anvendelse og opførelsesår Bygningsareal i området anvendt til erhvervsenheder, fordelt på anvendelse og opførelsesår Alle oplysningerne fås både for kommunen og for det valgte område.

32 3. AFDELINGENS KONKURRENCESITUATION Udlejningssituation Ventelister Fraflytninger, antal tilbud, vurderinger vedrørende udviklingstendenser og forskelle mellem boligtyper Flyttemønster Fraflytning Tilflytning Spørgeskemaundersøgelse

33 VÆRKTØJ SPØRGESKEMA Eksempel på spørgeskema (skal tilpasses den konkrete situation i afdelingen) Fraflyttere Hvilken bolig flytter de/i til? Hvor længe har du boet i afdelingen? Hvad er årsagen til at du/i flytter? Hvad skulle der til for at du ville blive boende i afdelingen? Anden bolig i afdelingen Anden afdeling i boligorganisationen Anden almen boligorganisation Ejerbolig/andelsbolig antal år Ønsker anden lejlighedsstørrelse Ønsker billigere husleje Ændringer i familiestørrelse Ændring af arbejdssted Utilfredshed med boligen Andet

34 4. ØKONOMISK KONKURRENCEEVNE Sammenligning af huslejeniveauer Almene Private Ejerboliger Det økonomiske råderum Regnearksmodel til simulering af forskellige fremtidsscenarier

35 Oversigt over huslejeniveauer i almene boligafdelinger i Slagelse Kommune Org.Nr Afd.Nr Afd. navn Antal alme Opførelsesår Type 201 Husleje pr. m2 i almene familieboliger familieboliger Regnsk Budget 2006 Budget Slagelse Almen. Boligselskab 1 Allehusene T/L FOB T/L FOB /57 T/L FOB T/L FOB Etage R 46 Slagelse Boligselskab 7 Søndermarken T/L FOB T/L FOB T/L FOB Etage Slagelse Almen. Boligselskab 3 Jørgensgården Etage FOB T/L FOB Etage R 318 FOB /64 Etage R 318 FOB Etage Slagelse Almen. Boligselskab 4 Schackenborgvænge Etage Slagelse Boligselskab 10 Grønningen Etage FOB T/L FOB T/L Slagelse Boligselskab 8 Vesterport Etage FOB Etage R 318 FOB Etage FOB Etage Slagelse Boligselskab 9 Torvegade Etage FOB Etage Slagelse Boligselskab 3 Slotsvænget Etage FOB Etage R 318 FOB Etage FOB Etage FOB Etage FOB Etage Slagelse Almen. Boligselskab 2 Solgården Etage FOB Etage FOB T/L FOB Etage FOB T/L FOB Etage FOB /55 Etage FOB T/L Slagelse Boligselskab 11 Byskovgård Etage FOB Etage FOB 66 Mølletorvet Etage FOB Etage FOB 34 Sydbyen Etage S 46 Slagelse Boligselskab 2 Marievaj/Vestergade Etage FOB 46 Møllegårdsparken/Grønlandsvej T Slagelse Boligselskab 16 Slotsgade/Fruegade Blandet Slagelse Boligselskab 24 Østervænget T/L FOB Etage FOB 39 Løvegade /77 Etage FOB 44 Møllegårdsparken Blandet FOB 42 Bødlens Hus /86 T/L Slagelse Boligselskab 4 Sct. Peders Sogn Blandet Slagelse Boligselskab 13 Håndværkerparken Etage FOB 35 Klostegården Etage FOB 49 Nørrevangsparken /87 Blandet Slagelse Boligselskab 23 Helleholm T/L FOB Etage Slagelse Boligselskab 26 Møllevænget T/L Slagelse Boligselskab 14 Slotsgade/Bjergbygade Etage Slagelse Boligselskab 18 Skovvænget T/L Slagelse Boligselskab 19 Mariendals Allé/Marievej Etage Slagelse Boligselskab 12 Sydbyen Etage S 318 FOB 52 Agersøvej /93 T/L Slagelse Boligselskab 25 Bredalsgade Etage Slagelse Boligselskab 5 Hashøj T/L Slagelse Boligselskab 17 Sct. Mikkelsgade Etage FOB 43 Bredahlsgade Etage Gn. snit. 601 Regnskab 2005 og budget 2006 er fra Landsbyggefondens regnskabsdatabase Budget 2008 er fra FOB og SB budgetter, mens SAB er fra organisationens hjemmeside

36 VÆRKTØJ DET ØKONOMISKE RÅDERUM a) 100 boliger m2 boligareal Total investering kr. pr. m2 Nuværende husleje 550 kr. pr. m2 Mulig driftsmæssig besparelse 0 " Forhøjelse af driftsudgifter 30 " Grundhusleje 580 " Muligt huslejeniveau efter modernisering 800 " Til rådighed til kapitaludgifter 220 " Finansieringsplan Investerings- Kapital- Lejeforhøjelse beløb faktor pr. m2 Henlæggelser % 0 Trækningsret 0 0% 0 Egenkapital 0 0% 0 Ustøttet finansiering ,5% 210 Støttet finansiering ,7% 103 I alt Manko 93

37 VÆRKTØJ DET ØKONOMISKE RÅDERUM b) 100 boliger m2 boligareal Total investering kr. pr. m2 Nuværende husleje 550 kr. pr. m2 Mulig driftsmæssig besparelse 0 " Forhøjelse af driftsudgifter 30 " Grundhusleje 580 " Muligt huslejeniveau efter modernisering 830 " Til rådighed til kapitaludgifter 250 " Finansieringsplan Investerings- Kapital- Lejeforhøjelse beløb faktor pr. m2 Henlæggelser % 0 Trækningsret 0 0% 0 Egenkapital % 0 Ustøttet finansiering ,5% 200 Støttet finansiering ,7% 98 I alt Manko 48

38 VÆRKTØJ DET ØKONOMISKE RÅDERUM c) m2 boligareal Total investering kr. pr. m2 Nuværende husleje 550 kr. pr. m2 Mulig driftsmæssig besparelse 0 " Forhøjelse af driftsudgifter 30 " Grundhusleje 580 " Muligt huslejeniveau efter modernisering 830 " Til rådighed til kapitaludgifter 250 " Finansieringsplan Investerings- Kapital- Lejeforhøjelse beløb faktor pr. m2 Henlæggelser % 0 Trækningsret 0 0% 0 Egenkapital % 0 Ustøttet finansiering ,5% 163 Støttet finansiering ,7% 98 I alt Manko 10

39 5. SAMMENFATNING - SWOT-ANALYSE Styrker Svagheder Muligheder Trusler

40 5. SAMMENFATNING - SWOT-ANALYSE Styrker (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Svagheder (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Muligheder (fysiske eller boligsociale indsatser, områdeindsatser, økonomisk opretning, organisatoriske ændringer, udlejningsregler) Trusler (konkurrenceforhold, manglende attraktivitet, flyttemønster, huslejetab, fysisk nedslidning, kriminalitet og hærværk)

41 HVAD KAN ANALYSEN BRUGES TIL? At kvalificere dialogen med parterne om karakteren af indsatserne i helhedsplanen At sikre, at denne dialog kan foregå systematisk og på et oplyst grundlag

42 GRUPPEOPGAVE Boligorganisationen har gennemført en analyse af boligmarkedet på de fire punkter: det kommunale boligmarked, det lokale boligmarked, afdelingens konkurrencesituation og afdelingens økonomiske konkurrenceevne. På den baggrund har organisationerne indkaldt afdelingsbestyrelsen og andre relevante personer til en dialog om hovedresultaterne og udarbejdelse af en sammenfatning og konklusion.

43 Styrker (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Svagheder (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Muligheder (fysiske eller boligsociale indsatser, områdeindsatser, tilgængelighed, økonomisk opretning, organisatoriske ændringer, udlejningsregler) Trusler (konkurrenceforhold, manglende attraktivitet, flyttemønster, huslejetab, fysisk nedslidning, kriminalitet og hærværk)