Bestyrelsen er taknemmelig for den interesse, I viser for foreningen og bestyrelsens arbejde.

Transkript

1 Bestyrelsens beretning for året 2012 ved formand Brian Hansen Velkommen til A/B Lindstrands generalforsamling. Bestyrelsen er taknemmelig for den interesse, I viser for foreningen og bestyrelsens arbejde. Istandsættelse og renoveringsprojekter På samme tidspunkt sidste år var forhandlingerne med foreningens forsikringsselskab om renovering efter skybrudsskaderne i 2011 afsluttet, og bestyrelsens arbejde i foråret 2012 bestod i at få foretaget totalrenovering af lejemålet i nr. 5 og samtlige andre kældre. Arbejdet blev afsluttet omkring årsskiftet, og bestyrelsen er nu aktivt i gang med at finde ny lejer. Vi har indgået en aftale med foreningens valuar, så vi annoncerer på ejendomsmæglerportaler, og vi har været langt i dialog med en lejer, som desværre sprang fra. Bestyrelsen forventer, at foreningen kan udleje lokalerne i nr. 5 og 7 til samlet kr. om året. Der udestår noget renovering for foreningens egen regning, svarende til ca. en halv årlig lejeindtægt, men dette påbegyndes først, når en lejer er fundet. I budgettet for 2013 er der ikke medregnet nogen lejeindtægt for 2013, da bestyrelsen ikke kan vurdere, hvornår det vil lykkes at finde en lejer. Det sidste store vedligeholdelsesprojekt, el-projektets fase 2 med udskiftning af el-tavler i kældrene, løb fra forår til efterår og forløb uden problemer. Efter skybruddene har bestyrelsen som nævnt i tidligere års beretninger brugt mange ressourcer på forebyggende foranstaltninger og dræning. I 2012 blev dette arbejde videreført med mere dræning under og uden for kældrene i nr. 7. Samlet er alle projektet gennemført inden for den økonomiske ramme, der blev givet foreningen via låneoptagelse i 2010 og Provenuet fra låneoptagelsen i 2010 er nu brugt, og det resterende beløb fra låneoptagelsen i 2012 er øremærket renoveringen af taget i Lindenovsgade. 1

2 Renovering af taget i Lindenovsgade Vi vil gerne starte med at takke alle andelshavere for jeres store tålmodighed i løbet af året, der i store periode og mange steder var præget af byggerod. Renoveringen af taget i nr. 7 er nu helt færdig, og vi er i gang med nr. 9. Når dette arbejde er afsluttet inden sommerferien, vil beboerne i nr. 7 og 9 være helt fri for håndværkerlarm og rod på lofterne. Efter planen skal taget i nr. 5 renoveres efter sommerferien og frem til vinter, og så kommer turen til nr. 3 i foråret Noget arbejde, specielt træarbejde, vil dog blive udført løbende på alle lofter, og loftet i nr. 3 bruges til at hejse materialer op, så selv om der er en overordnet tidsplan, så vil der altså være håndværkeraktivitet på alle lofter. Renoveringen af taget i nr. 7 er håndværksmæssigt forløbet som ønsket og med høj kvalitet. Økonomisk er der opstået en negativ overraskelse, idet det har vist sig nødvendigt at renovere to taghætter på taget. Der udestår renovering af yderligere 5 taghætter på de øvrige lofter. Samlet skønnes omkostningen at blive på ca kr. og er ikke dækket af låneoptagelse. Derfor skal generalforsamlingen forholde sig til, hvorledes dette beløb skaffes. Bestyrelsen agter at bruge de kr., der tidligere er sat af til et altanprojekt for hele foreningen, og så finansiere de resterende kr. gennem overskud på driftsbudgettet de kommende to år. Likviditetsmæssigt er der ikke nogen udfordring, da foreningen har en byggekredit på 1,2 mio. kr. Bestyrelsen har i forbindelse med renoveringen af taget etableret ekstra loftsrum for at tilgodese behovet for ekstra rum. Der er pt. etableret 3 rum i nr. 7, og der vil blive etableret 2 rum i nr. 9 i foråret. For 3 af de 5 rum er der allerede fundet lejere. Der vil formentlig ikke blive etableret flere rum, så hvis man ønsker et rum, bedes man kontakte bestyrelsen snarligt. Da projektet finansieres ved en særskilt boligydelse, vil det betale sig selv tilbage. Da vi ikke er færdige med rummene i nr. 9 og har fuld udlejning, kan vi ikke udregne tilbagebetalingstiden. Men som det normalt er bestyrelsens princip ved sådanne selvfinansierende projekter, må tilbagebetalingstiden ikke overstige 10 år. 2

3 5-års eftersyn af facade- og vinduesrenovering Som vi har fortalt på de seneste to års generalforsamlinger har foreningen været i en sag med den tidligere entreprenør angående udbedring af skader på murværket identificeret ved 5-års eftersynet af facaden på Strandboulevarden 64. Sagen blev afsluttet medio året ved advokat og arkitekts mellemkomst. Der kan drages følgende konklusioner: Foreningens oprindelige vurdering var, at reparationerne ville koste 100 tkr. Foreningen har i alt betalt 76 tkr. i sagen. Arkitekten har på baggrund af medgået tid for håndværkerne, liftleje etc. vurderet, at det oprindelige skøn passede. Dette er højst sandsynligt ikke den faktiske omkostning for hovedentreprenøren eller murerfirmaet, men det er den pris, som foreningen skal forholde sig til, for den havde været aktuel, hvis vi havde valgt ikke at køre en sag. Så vi har brugt 76 tkr. på at få udført arbejde for kr. Omvendt, hvis entreprenøren havde udført arbejdet ordentligt første gang, så havde vi ikke skulle betale en krone, for så havde der ikke været nogen skader ved 5-års eftersynet. Men når nu det blev til en sag, så er det tilfredsstillende, at foreningen stod fast hele vejen og den faldt ud til vores fordel. Vi har endnu engang fået markeret, at vi er villige til en retstvist, hvis den skal køres af især principielle årsager. Retshjælpsforsikringen kom ikke i spil, da den alene dækker omkostninger ved førelse af en retssag. Altaner Sidste år stemte generalforsamlingen om altaner. Det blev besluttet, at der ikke arbejdes for altaner for nr. 64 og Lindenovsgade stuelejlighederne. For Lindenovsgade 1. til 5. sal delte stemmerne sig næsten ligeligt mellem ja og nej. Derfor måtte bestyrelsen i tiden efter generalforsamlingen gå i tænkeboks og undersøge mulighederne praktisk og økonomisk for en delvis altanopsætning. I sommer 2012 spurgte vi igen til interessen blandt andelshaverne, og der var tilslutningen steget fra 19 ja-stemmer ud af 37 mulige til 26 ja-stemmer. Det betød, at bestyrelsen nedsatte en arbejdsgruppe bestående af bestyrelsesmedlemmer og andelshavere. Arbejdsgruppen har arbejdet med et projektforslag siden efteråret, og vil indkalde til et beboermøde i maj måned. Herefter er det 3

4 planen, at der skal afholdes en ekstraordinær generalforsamling i juni. Projektet er så omfattende, at bestyrelsen har valgt at holde det ude fra den ordinære generalforsamling. Vi vil derfor ikke behandle altaner som emne på generalforsamlingen. Vi kan dog fortælle så meget, at det indtil videre er planen, at altanerne skal finansieres via lån gennem foreningen, så vi kan holde prisen på det niveau, der blev drøftet sidste år, der bliver mulighed for kontant betaling eller månedlig opkrævning via boligydelsen, altanen bliver en værdiforbedring for den enkelte lejlighed, lån og værdiforbedring holdes uden for foreningens regnskab og vil dermed ikke påvirke andelskronen, der bliver tale om altaner til gården og de bliver meget bredde, forventelig op til 5 meter. Spørgsmål vedrørende projektet vil vi besvare på beboermødet i maj. I forlængelse af dette projekt har bestyrelsen tænkt over, hvordan vi kan tilgodese behovet hos de beboere, der var interesseret i altan til gaden/solsiden. Vi ønsker i løbet af sommer/efterår at sætte et sæt havemøbler og plante et træ som forsøgsordning i et af områderne. Vi hører gerne, om andelshaverne har nogle tanker og ideer til at sådan projekt. Forsikringsforhold I efteråret henvendte bestyrelsen sig med administrators mellemkomst til flere forsikringsselskaber med henblik på at skifte selskab og opnå en besparelse i den årlige præmie. Præmien er de senere år steget markant som følge af skybruddene. Bestyrelsen skiftede ved årsskiftet fra Gjensidige til Codan. Vi opnåede kun en mindre nedsættelse af præmien fra 136 tkr. til 126 tkr., men Codan har indikeret over for os, at præmien er en del for høj. Vi er ramt af, at de seneste 3 års skadeshistorik viser store skadesudbetalinger. Nu skal tiden arbejde for os, og hvis der kommer flere skybrud, så skal alt vores arbejde de senere år give udslag i mindre skader og dermed også mindre skadesudbetalinger. Derfor har bestyrelsen en klar forventning om, at præmien de kommende år løbende kan forhandles ned til et mere normalt niveau, som for skybruddene var på ca. 60 tkr., men som nok vil ligge noget over alligevel grundet en general præmiestigning efter skybruddene. Forsikringspolicen hos Codan er foreløbig tegnet for en 1-årig periode. 4

5 Årets resultat, budget 2013 og boligydelsen Økonomisk endte året stort set som forventet. De løbende vedligeholdelsesomkostninger var negativt påvirket af arbejde relateret til skybruddet i 2011 samt indkøb af pumper og andet materiel og desuden arkitektbistand i facadesagen. Den samlede overskridelse på ca. 130 tkr. blev dog modsvaret af forsikringserstatning for elforbrug under skybruddet i 2011 og et faldende vandforbrug i foreningen, så det samlede resultat før finansielle poster stort set svarede til budget. På bundlinjen var resultatet negativt påvirket af ikke-budgetterede låneomkostninger på 85 tkr. Bestyrelsen forventer ikke nogen væsentlig overskridelse af de løbende vedligeholdelsesposter i 2013 i forhold til 2012 budgettet, og vi gentager derfor stort set dette budgettal for 2013, hvilket betyder, at bestyrelsen for tredje år i træk foreslår en uændret boligydelse. Vi ønsker fortsat at holde vedligeholdelsesposterne på et minimum, så budgettet indeholder ikke de store ingen visioner eller planer. Samtidig må vi dog erkende, at vi er meget sårbare ved at have et budget, der kun lige balancerer. Uagtet at vi forhåbentlig vil få ny erhvervslejer i løbet af året, bør generalforsamlingen derfor forvente en mindre stigning næste år. Formentlig en ca. 10 kr. pr m 2, svarende til kr. om måneden. Strategi for lån Generalforsamlingen godkendte sidste år omlægning af foreningens hovedlån fra fastforrentet til variabelt forrentet. Omlægningen blev foretaget medio året til et F2-lån, der skal refinansieres med ny rente 1. oktober Bestyrelsen vil formentlig forsætte med F2-lånet, dvs. til efteråret refinansiere for en ny 2-årig periode. Bestyrelsen vil forudsat generalforsamlingens godkendelse senere på dagsordenen omlægge de nuværende to F1-lån til F3 for få sikkerhed for besparelsen de kommende tre år. Samtidig blev det sidste år besluttet at hensætte den opnåede rentebesparelse som en særskilt reserve, der kan bruges, når renten igen begynder at stige. Den opnåede besparelse i 2012 på ca. 430 tkr. er vist som en ny note 16 i årsrapporten. Det er bestyrelsens holdning, at reserven til enhver tid skal kunne modsvare en rente på 6 % (det historiske loft på F1-renten) på alle foreningens lån i en periode på 2 år. Forudsat det nuværende renteniveau, som vi altså ønsker at låse fast i tre år med F3- lån, så viser vores beretninger, at foreningen vil kunne nå dette mål engang i Til 5

6 sammenligning kan vi stige fra det nuværende renteniveau til tæt på 4 % på alle lån, uden at det vil kræve brug af reserven eller en stigning i boligydelsen. Når målet for reserven er nået, må generalforsamlingen forholde sig til, hvad der skal ske med en yderligere rentebesparelse, eksempelvis afdrag på gæld. Da vi sidste år som sagt fik afklaret, at et eventuelt altanprojekt ikke bliver et foreningsfinansieret projekt, og vi ikke har store vedligeholdelsesprojekter på tegnebrættet, har bestyrelsen lagt mange kræfter i at lægge en strategi for foreningens lån. Formålet med strategien er som med vedligeholdelsesplanen i sin tid at skabe klarhed over vejen frem. Strategiarbejdet har udmøntet sig i et dokument, der beskriver foreningens lån, reserven mod stigende renter og et konkret forslag til afdrag på en del af foreningens lån fra Arbejdet har været en naturlig prioritering for bestyrelsen, idet aktiv gældspleje har været højt prioriteret de senere år, og da købere til andele og andre interessenter har stor fokus på foreningens lånetyper m.m. Hovedlinjerne i strategien vil blive gennemgået senere på dagsordenen, og selve dokumentet vil blive lagt på foreningens hjemmeside snarest. Valuarvurdering, andelskronen og salg Foreningen havde i salg, der alle blev foretaget til gældende andelskrone eller med symbolske nedslag. 2 af salgene var dødsboer, som havde et lidt længere forløb, mens de øvrige blev solgt inden for en måneds tid. Årets valuarvurdering viser en ejendomsværdi på 95 mio. kr., hvilket giver en andelskrone på 48,64. I forhold til sidste år er andelskronen således steget med 4,66, svarende til ca. 170 tkr. for Strandboulevarden 64 (165m 2 ) og 90 tkr. for Lindenovsgade (86 m 2 ). Det samlede fald siden andelskronens top på 53,69 i 2008 er dermed halveret til 5,05, svarende til ca. 190 tkr. og ca. 100 tkr. for ovenstående kvadratmetre. Da bestyrelsen ikke forventer væsentlig låneoptagelse i de kommende år, der vil belaste egenkapitalen, vil andelskronen kun påvirkes af op- eller nedture på ejendomsmarkedet samt eventuel afdrag på foreningens gæld. 6

7 Som noget nyt kan alle andelshavere på de sidste sider af årsrapporten se værdien af deres andel. Afslutning Endnu et travlt år er bag os, og det ville ikke være gået uden stor hjælp fra foreningens honorerede medarbejdere, administrator og revisor. En stor tak herfra til dem. Også en stor tak til min bestyrelse. Vi har i 2013 krævende arbejde foran os med altanerne og den fortsatte renovering af taget, men ellers har vi ikke de store planer for i år. Efter en voldsom arbejdsmængde stort set uafbrudt de sidste 10 år trænger min bestyrelse til en lidt kortere dagsorden, og det har de fortjent! Men vær sikker på, at vores motivation er intakt. Som et fremmed ordsprog lyder: Man bliver aldrig træt af at arbejde for sig selv! Dette var bestyrelsens beretning for 2012 vi håber, at generalforsamlingen vil godkende denne. 7