Danmark Regional boligprisprognose

Transkript

1 Danmark Regional boligprisprognose 26. oktober 2015 Investeringsanalyse Boligøkonom Joachim Borg Kristensen, Vi forventer, at huspriserne vil stige med næsten 7% i 2015 oven på prishoppet i 1. halvår Prisstigninger vil aftage til 2-3% om året i Intet landsdækkende opsving i kikkerten men risici er opadrettede Prishop i 1. halvår Parcel- og rækkehuse, hele landet Prisvækst, h.a. Oven på en 6% stigning i 1. halvår forventer vi, at huspriserne på landsplan vil stige mere moderat med 2-3% om året i å/å (%) Boligmarkedet i moderat fremgang Handelspriserne for parcel- og rækkehuse steg i 1. halvår med 6% og er nu godt 10% højere end for tre år siden. Antallet af boligsalg steg samtidig med 29% å/å til det højeste niveau i over syv år. Det er afstedkommet af et markant løft i og omkring de største byer såvel som stigende aktivitet i mange landdistrikter. Tempoet er dog aftaget i 3. kvartal, hvor huspriserne er steget med 0,6% ifølge foreløbige handelsdata. Vores prognose peger samlet på, at huspriserne vil stige med knap 7% for hele 2015 (målt som årsgennemsnit). Der er bump på vejen, og efterspørgslen efter boliger er fortsat lav i mange landdistrikter. I 24 ud af de 98 kommuner er huspriserne da også lavere end for tre år siden. Meget tyder dog på, at bunden er nået, og at huspriserne gradvist vil stige i flere områder. På landsplan forventer vi, at huspriserne vil stige moderat med 2-3% om året i Dermed vurderer vi også, at de kraftige prisstigninger i 1. halvår 2015 var forbigående på baggrund af de ekstremt lave renter i januar-april. Boligsalget i kraftig vækst Antal/år Boligsalg, hele landet Opsving og boblebekymring i København I modsætning til resten af landet har et reelt opsving indfundet sig i Københavnsområdet og de største byer. Over de seneste tre år er huspriserne steget med 27% i gennemsnit i København og 12-15% i Nord- og Østsjælland. Alle tre landsdele registrerede et prishop i 1. halvår, og vi forventer en fortsat positiv tendens med prisstigninger på 3-4% om året. Fremgangen i København breder sig i de nære områder på baggrund af høj økonomisk vækst, lave renter og stigende udflytning. Dertil kommer udbudssituationen med forholdsvis få boliger til salg Oven på en kraftig stigning i 1. halvår forventer vi, at det samlede boligsalg vil lande på omtrent for hele Det vil i så fald være på niveau med både 2006 og Zoomer vi ind på de centrale bydele, er der en mangel på boliger, som har medvirket til, at priserne på ejerlejligheder er steget med 40-60% siden 2. kvartal Samtidig er efterspørgslen efter boliger i byen steget kraftigt som følge af en række faktorer, herunder stigende tilflytning, fremgang i beskæftigelse og indkomster og meget lave renter. Siden juni er ejerlejlighedspriserne i København by imidlertid fladet ud, og vi forventer, at de vil stige med 12% i 2015 og ca. 6% om året i Dermed forventer vi ikke, at en lokal boligboble vil ramme København. Men risikoen for spekulativ adfærd blandt købere er fortsat reel. Vi ser således faresignaler ved den kraftige prisvækst i kombination med et højt tempo på projektsalgsmarkedet ("Faresignaler i København ingen boligboble"). De største byer er med på opsvinget I Aarhus, Odense og Aalborg er huspriserne 10-15% højere end for tre år siden, mens lejlighedspriserne er steget med 20-30%. Det er regionale vækstcentre, hvor antallet af boligsalg er tæt på niveauet i De trækker fremgangen i deres respektive 1

2 landsdele, hvor landdistrikter også fylder meget. På Fyn og i Nordjylland forventer vi, at huspriserne vil stige med under 2% om året i efter en ca. 4% prisstigning i Der registreres fortsat prisfald i flere landdistrikter, hvor efterspørgslen efter boliger er svag. I Østjylland steg huspriserne markant i 1. halvår i næsten alle kommuner, således at hele 2015 formentlig vil vise en 8% prisstigning. Omvendt faldt huspriserne så sent som i 2014 i flertallet af østjyske kommuner. Vi forventer fremadrettet moderate prisstigninger på godt 2% om året i Østjylland som helhed. Men aktiviteten er fortsat lav mange steder Antal boligsalg, indeks (2005 = 100) København og Frederiksberg Aarhus, Odense og Aalborg Yderkommunerne* København og de største byer tegner sig for stadig større dele af det samlede boligsalg, som dog stiger i næsten hele landet. (*) Det Økonomiske Råd har udpeget 35 yderkommuner. Hele landet Intet landsdækkende boligopsving I Syd- og Sønderjylland samt Vest- og Sydsjælland steg huspriserne også markant med 6-7% i 1. halvår, mens stigningen var på godt 4% i Vestjylland. Det bør dog ikke forveksles med, at et nyt opsving har ramt hele det danske boligmarked. Det er rettere en indikation på, at bunden er nået og at huspriserne har stabiliseret sig i mange landdistrikter efter 6-7 års prisfald. Efterspørgslen i landdistrikter vil også være lav fremadrettet. Fraflytning og tab af arbejdspladser præger boligmarkedet, hvor mange boliger i forvejen står tomme eller til salg. Men udviklingen går den rigtige vej. Blandt andet er udbuddet til salg generelt faldet til i alt ca. 5 boliger mod 6 for fire år siden. Der er fortsat en udbudspukkel, som begrænser potentialet for højere priser i mange landdistrikter. I en række landsdele forventer vi derfor prisstigninger på årligt under 2%. Renteuro forbliver på dagsordenen Den primære årsag til prognosen om, at den kraftige prisvækst i 1. halvår afløses af moderate prisstigninger, er udsigten til både svingende og generelt højere renter. Siden maj er volatiliteten øget i den lange ende af rentekurven, og renten på 30- årige fastforrentede lån svinger nu omkring 3%. Det er usikkert, i hvilket omfang renteniveauet vil påvirke boligmarkedet. Risici er dog opadrettede, både fordi rentestigningen kun har givet en mindre ydelsesstigning for boligkøbere og fordi usikkerheden indtil videre er prellet af på huspristilliden blandt husholdninger. Boligsalget understøttes samtidig af opsvinget i dansk økonomi, hvor lønmodtagerbeskæftigelsen er steget med 6 personer siden foråret 2013, mens reallønnen stiger med over 1% i Den regionale boligprisprognose Prisvækst (%), årsgennemsnit , , gns. pr. år gns. pr. år Hele landet, parcel- og rækkehuse -3,6-4,5 0,8 1,6 6,8 2,0 2,3 2,6 3,6 København -1,8-4,6 6,3 5,9 9,7 3,3 4,0 4,0 5,3 Nordsjælland -3,1-5,4 0,9 3,1 7,3 2,5 2,8 1,8 4,6 Østsjælland -3,9-5,0 2,7 3,0 8,3 3,1 3,5 1,7 5,0 Vest- og Sydsjælland -8,1-10,2-2,7-2,1 7,9 1,4 1,7-0,2 3,6 Bornholm -12,1-13,3-4,4 1,3 3,3 1,4 0,6-0,2 3,2 Fyn -4,8-5,3-0,5-0,5 4,3 0,8 1,3 2,7 1,8 Syd- og Sønderjylland -3,2-4,0-2,2 0,0 5,9 2,0 1,9 2,3 3,4 Østjylland -2,2-2,6-0,1-0,4 8,0 2,2 2,1 3,5 4,1 Midt- og Vestjylland -3,1-2,6-0,9-0,5 1,8 0,7 1,4 2,5 1,2 Nordjylland -4,3-0,5 0,0 1,0 3,7 1,5 2,0 3,4 1,8 Hele landet, ejerlejligheder -1,8-1,7 7,8 5,2 10,4 6,2 4,6 3,1 6,8 København by -0,1-0,5 13,0 7,5 12,1 6,1 5,6 4,2 7,5 Aarhus kommune 1,3-1,6 3,9 4,9 10,9 5,0 4,7 4,2 6,4 Hele landet, fritidshuse -5,9-7,1-0,3-3,1 3,7 1,7 1,3 1,7 2,6 Anm.: Sæsonkor. boligpriser pr. m 2. Handelsdata for 1. halvår 2015 er foreløbige. Prognoser med rødt. 2

3 København Østjylland København består af Københavns, Frederiksberg, Dragør og Tårnby kommune (dvs. København by) og 13 omegnskommuner. København, huse København by, ejerlejligheder Østjylland består af 11 kommuner afgrænset af Randers mod nord, Silkeborg mod vest og Hedensted mod syd. Aarhus kommune, ejerlejligheder Østjylland, huse Nordsjælland og Østsjælland Vestjylland og Nordjylland Nordsjælland, huse Nordjylland, huse Østsjælland, huse Vestjylland, huse Østsjælland omfatter Roskilde, Lejre, Greve, Solrød og Køge. Nordsjælland har 11 kommuner øst for Isefjorden og er afgrænset af den sydlige side af Frederikssund, Egedal, Furesø og Rudersdal. j Vestjylland har otte kommuner syd for Limfjorden og er afgrænset af Viborg og Ikast-Brande mod øst samt Herning og Ringkøbing-Skjern mod syd. Nordjylland har 11 kommuner, inklusive Mariager-Fjord, Vesthimmerland, Morsø og Thisted mod syd. Vest- og Sydsjælland samt Bornholm Fyn samt Syd- og Sønderjylland Vest- og Sydsjælland, huse Fyn, huse Bornholm, huse Syd- og Sønderjylland, huse Vest- og Sydsjælland har 12 kommuner på Sjælland og Lolland- Falster. Sjælland er afgrænset ved den østlige side af Odsherred, Holbæk og Ringsted samt nordlige side af Faxe og Stevns Syd- og Sønderjylland har 12 kommuner afgrænset af Varde, Billund og Vejle mod nord. Fyn har 10 kommuner. j 3

4 4

5 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax