INFORMATION. om børsnotering af investeringsselskabet Investea German High Street II A/S GERMAN HIGH STREET II A/S

Transkript

1 INFORMATION om børsnotering af investeringsselskabet Investea German High Street II A/S GERMAN HIGH STREET II A/S

2 INFORMATION INVESTEA GERMAN HIGH STREET II A/S Investea German High Street II A/S INVESTERINGEN TYSK ØKONOMI BØRSNOTEREDE AKTIER Absolut solid og perspektivrig investering i førsteklasses strøgejendomme i store tyske byer Værdipotentiale fra forventede lejestigninger og faldende afkastkrav på de bedste beliggenheder Selskabet har en stærk pipeline af ejendomme på over DKK 700 mio. Investering i tæt samarbejde med Investea A/S, der har mangeårig erfaring med indkøb af tyske strøgejendomme og to lokale kontorer i Tyskland Finansielt solidt projekt med risikospredning på en række af de bedste tyske byer og delstater Det tyske Export Wunder forvandlet til et helstøbt opsving med varig stærk vækst, faldende ledighed og stigende indenlandsk efterspørgsel Reduceret usikkerhed om husholdningernes situation fører til stigende privatforbrug og detailhandel på centrale indkøbsstrøg Stort opdæmmet forbrugsbehov som følge af en høj tysk opsparingskvote ventes udløst i de kommende år En omsættelig børsnoteret ejendomsinvestering Fornuftig risikospredning i forhold til en typisk værdipapirportefølje Ubegrænset mulighed for at investere pensionsmidler Forventning om stigende udbytte i budgetperioden Aktietegning åben for både private og selskaber

3 1 INVESTERINGSRESUME Det er attraktivt at investere i Tyskland i øjeblikket, da det stærke tyske opsving forventes at medføre stigende markedsleje og stigende ejendomspriser på tyske strøgejendomme. Investea German High Street II A/S investerer i tyske strøgejendomme med bedste beliggenhed i større tyske byer. Selskabet har allerede indgået betingede aftaler om køb af strøg ejendomme i blandt andet Hamborg, Frankfurt, Essen, Kassel og Rosenheim. Børsemission Der er ansøgt om børsnotering af Investea German High Street II A/S, og børsprospektet forventes offentliggjort medio august Første handelsdag på OMX Københavns Fondsbørs forventes medio september Det aktuelle aktieudbud bliver på op til DKK 711 mio. I løbet af det kommende halve år forventer Investea German High Street II A/S at investere for minimum DKK 1,6 mia. i tyske strøgejendomme. Indskudsfinansiering på attraktive vilkår Sparekassen Vendsyssel tilbyder indskudsfinansiering til investorer i Investea German High Street II A/S på attraktive vilkår og til en lav lånerente på p.t. 6,1%. Bestil børsprospekt Der forventes stor efterspørgsel efter aktierne. Aktierne tegnes indtil den 14. september Tegningsperioden lukkes tidligst den 31. august. Børsprospekt inklusiv tegningsblanket kan bestilles ved henvendelse til Investea German High Street II A/S. Kontakt Kontakt os på ghs2@investea.dk eller telefon for yderligere information om Investea German High Street II A/S.

4 2 INFORMATION INVESTEA GERMAN HIGH STREET II A/S Helstøbt økonomisk opsving i Tyskland Det tyske opsving er en realitet. Det stærke arbejdsmarked, stigende boligpriser og stærk forbrugertillid forventes i de kommende år at føre til stigende privatforbrug og styrket detailhandelsklima. Økonomisk opsving drevet af investeringer, privatforbrug og eksport Den tyske økonomi er efter en årrække med svag vækst inde i et stærkt opsving. Opsvinget underbygges af blandt andre Danske Bank, der i den seneste prognose har opgjort væksten for tysk økonomi i 2006 til 2,7 %, hvilket er det højeste niveau i ti år. Danske Bank forventer, at væksten i BNP tiltager yderligere til 2,9 % i Forventningerne om et fortsat økonomisk opsving understøttes af høje aktuelle niveauer for indikatorer for erhvervs- og forbrugerttillid. Vækst i 2006 på højeste niveau i de seneste 10 år Beskæftigelsen stiger og ledigheden falder i Tyskland. Ledigheden er faldet fra ca. 4,8 mio. mennesker til ca. 3,9 mio. fra april 2006 til april 2007, og det uafhængige IFO-institut for økonomisk analyse i München vurderer, at arbejdsløshedsprocenten i det vestlige Tyskland falder fra 8,7 % i 2006 til 7,2 % i 2007 og 6,5 % i Der er lanceret en række arbejdsmarkedsreformer i tysk økonomi, hvilket forventes at medvirke til en fortsat nedbringelse af ledigheden. Positivt arbejdsmarked og faldende ledighed Mens væksten i den tyske økonomi tidligere primært har været eksportdrevet, er opsvinget i dag bredt forankret i en stærk eksport, høje investeringer og et stigende privatforbrug. En række indikatorer peger på et fortsat stigende privatforbrug og positivt detailhandelsklima. Ledigheden er faldet, der er reduceret usikkerhed om husholdningernes økonomi, privatboligmarkedet er steget kraftigt og forbrugertilliden er rekordhøj. Desuden er den tyske økonomi fortsat præget af en høj opsparingskvote. Et fald i de tyske husholdningers opsparing med bare en eller et par procent-point vil udløse en betydelig efterspørgselsvirkning i Tyskland, der især forventes at medføre stigende efterspørgsel efter detailhandelsvarer og dermed resultere i forbedrede vilkår for detailhandelsbranchen. Bredt forankret opsving Fortsat store forskelle mellem øst og vest Den gennemsnitlige ledighedsprocent i Tyskland på knap 9% dækker over store regionale forskelle. Ledigheden i det tidligere Vesttyskland ligger på 7,3% mod 14,7% i det tidligere Østtyskland. Forskellene træder særligt tydeligt frem, når man sammenligner de sydlige delstater Baden-Württemberg og Bayern med ledighedsprocenten under 5% med de nordøstlige delstater Berlin og Mecklenburg-Vorpommern, hvor ledighedsprocenterne er knap 16%. Vigtigt at være eksponeret mod de rigtige delstater og byer Forskellene i ledighed og velstand mellem de enkelte delstater viser sig også i forskelle i tyskernes vurdering af livsbetingelserne. Ifølge en undersøgelse af Perspektive Deutschland fra 2006 er 72% af tyskerne i de vestlige delstater tilfredse med deres livsbetingelser mod 51% af østtyskerne. Hele 80% af borgerne i Baden-Württemberg og 77% af borgerne i Bayern er tilfredse med livsbetingelserne mod 61% i Berlin og 49% i Mecklenburg-Vorpommern. Størst livskvalitet i de vestlige delstater De demografiske bevægelser har i det sidste tiår været en bevægelse fra øst til vest, og de fremtidige geografiske bevægelser ventes at afspejle tyskernes opfattelse af livsbetingelserne i de enkelte delstater. Investea German High Street II A/S investerer udelukkende i byer og delstater med positive nationaløkonomiske, demografiske og handelsmæssige faktorer. Investea German High Street II A/S investerer kun i gode tyske byer

5 3 LEDIGHED - HISTORISK OG FORVENTNINGER Mio. ledige 5,4 5,0 Den tyske arbejdsløshed er hastigt faldende. Der er dog fortsat betydelige forskelle på de østlige og de vestlige delstater. Der er tilsvarende forskelle i den tyske befolknings opfattelse af livskvaliteten i øst og vest. 4,6 4,2 3,8 3,4 3,0 IFO 2007 IFO 2008 jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt Kilde: IFO-instituttet og Deutsche Bundesbank PRIVATFORBRUG - HISTORISK OG FORVENTNINGER % 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5 Danske Bank Nordea Det tyske privatforbrug er stigende. Der er enslydende forventninger om fortsat stigning i privatforbruget begrundet blandt andet i rekordhøj forbrugertillid, et stigende tysk privatboligmarked og faldende ledighed. -1, Kilde: Deutsche Bundesbank, Danske Bank og Nordea REKORDHØJE ERHVERVS- OG FORBRUGERTILLIDSINDIKATORER Erhvervstillid Både erhvervslivet, forbrugerne og eksperterne har et positivt syn på udsigterne i den tyske økonomi. Erhvervstillidsindikatoren og forbrugertillidsindikatoren er aktuelt rekordhøje. Det styrker forventningerne til et varigt opsving i Tyskland. 85 Forbrugertillid Kilde: IFO-instituttet og Nordea

6 4 INFORMATION INVESTEA GERMAN HIGH STREET II A/S Solide perspektiver i de bedste tyske strøgejendomme Tidspunktet for investering i tyske strøgejendomme er lige nu helt rigtigt. Der ventes lejestigninger på de bedste beliggenheder i de kommende år, og priserne er stadig lave i forhold til det øvrige Europa. Derudover er en investering velbeliggende tyske strøgejendomme en sikker investering med lav genudlejningsrisiko. Stort lejestigningspotentiale Det forventes, at den positive udvikling i tysk økonomi og forbrug medfører, at strøgejendomme med bedste beliggenhed vil opnå øgede lejeindtægter og stigende ejendomsværdier. De relativt lave priser på tyske strøgejendomme hænger sammen med udviklingen i lejeindtægterne, der ikke er fulgt med prisudviklingen i det sidste tiår. I resten af Europa har lejestigningerne omvendt været større end de generelle prisstigninger. Lave ejendomspriser i Tyskland begrundet i lav leje Lejen i Tyskland er i de seneste år stabiliseret. Under indtryk af det stærke opsving og det stigende privatforbrug er det er i dag en udbredt forventning, at lejen vil stige kraftigere end inflationen. Tyske strøgejendomme handles typisk til en faktor på gange den årlige husleje. Fremtidige lejestigninger vil dermed få signifikant positiv indflydelse på handelsværdien af de tyske strøgejendomme. Forventninger om stigende lejeindtægter Afkastkrav i Tyskland meget højt i forhold til resten af Europa Siden 1993 er priserne på tyske strøgejendomme faldet med 18%, mens de er steget i resten af Europa. For eksempel er prisindekset på erhvervsejendomme i København steget med 133% siden De lave tyske ejendomspriser er blandt andet et udtryk for, at lejen er lav, da markedsprisen på en ejendom afspejler værdien af den leje og driftsindtjening, som ejendommen genererer til ejerne. Tyske ejendomspriser er faldet de sidste ti år, mens priserne er steget i resten af Europa De lave priser er dog også et udtryk for, at tyske byejendomme handles til højere afkast end sammenlignelige byer i resten af Europa. For eksempel handles tyske strøgejendomme typisk til en faktor på gange den årlige husleje, mens tilsvarende strøgejendomme i København aktuelt handles til en en pris på gange den årlige husleje. Såfremt det tyske opsving fortsætter, er der på længere sigt ingen grund til at forvente, at ejendomme i f.eks. München og Frankfurt vil blive handlet til en lavere lejefaktorer end i f.eks. København eller Amsterdam. Forventning om normalisering af afkastkravet Det forventes, at der i fremtiden er et stort potentiale for prisstigning i Tyskland både som følge af forventede lejestigninger og som følge af en normalisering af de relativt lave lejefaktorer i det tyske marked. I takt med de stærke tegn på et varigt tysk opsving, har der i det seneste år samlet sig en betydelig investorinteresse om det tyske ejendomsmarked. I 2006 steg transaktionsomfanget i forbindelse med ejendomme med 109%, og priserne er steget med 10% gennem det seneste år. Det forventes at prisstigningerne vil fortsætte i den kommende periode. Dobbelt potentiale i tyske strøgejendomme

7 5 PRISUDVIKLINGEN PÅ TYSKE ERHVERVSEJENDOMME Indeks, 1993= Erhvervsejendomme i Københavnsområdet 200 Prisudviklingen for tyske strøgejendomme er langt bagefter, både målt i forhold til de generelle tyske prisstigninger og ikke mindst i forhold til ejendomspriserne i det øvrige Europa, herunder København som vist i figuren. 150 Tyske forbrugerprisindeks 100 Tyske strøgejendomme Kilde: Deutsche Bundesbank, Kemper s, Sadolin og Albæk NØDVENDIG LEJESTIGNING FOR AT INDHENTE 10 ÅRS INFLATIONSEFTERSLÆB PÅ 10 ÅR Indeks, 1996= Tyske forbrugerprisindeks Lejeudviklingen for tyske strøgejendomme er i det sidste tiår ikke fulgt med prisudviklingen. En normalisering i løbet af det næste tiår indebærer en årlig lejestigning på inflationen plus 2% Lejeniveau i det vestlige Tyskland Da tyske strøgejendomme handles til en faktor på gange den årlige husleje, vil huslejestigninger få markant positiv indflydelse på handelsværdien Kilde: Kemper s, Deutsche Bundesbank og beregninger AFKASTKRAV I UDVALGTE EUROPÆISKE STORBYER Driftsindtjening i forhold til handelspris (%) 6 5 Strøgejendomme i tyske storbyer handles til høje afkast i forhold til andre europæiske storbyer. Det vil sige, at ejendommenes priser er forholdsvist lave i Tyskland målt i forhold til den lejeindtægt og driftsindtjening, som ejendommene genererer til ejerne Dublin London (West end) København Leeds Glasgow Bruxelles Paris Barcelona Amsterdam London Cheapside Wien Prag Frankfurt München Berlin Hamborg Selv ved det nuværende lave lejeniveau, der rummer et stort stigningspotentiale, er tyske strøgejendomme relativt billige i forhold til andre europæiske storbyer. Såfremt det tyske opsving fortsætter, er der på længere sigt ingen rimelig grund til at forvente, at ejendomme i f.eks. München og Frankfurt vil blive handlet til højere afkast end i f.eks. København eller Amsterdam. Kilde: CB Richard Ellis

8 6 INFORMATION INVESTEA GERMAN HIGH STREET II A/S Stærk pipeline af førsteklasses strøgejendomme Investea German High Street II A/S investerer udelukkende i velbeliggende strøgejendomme i større tyske byer. Ejendomme skal opfylde en række kriterier for at være kvalifi cerede til at indgå i projektet, og ejendomsporteføljen skal som helhed opfylde en række kvalitets- og spredningskriterier. Investea German High Street II A/S investerer udelukkende i tyske strøgejendomme, der vurderes at rumme et stort stigningspotentiale. Det forventes således, at tyske strøgejendomme med bedste beliggenhed vil udvikle sig bedre end markedet generelt. Desuden er genudlejningsrisikoen for strøgejendomme væsentligt lavere end øvrige ejendomssegmenter. Sidst men ikke mindst viser erfaringen, at de bedst beliggende ejendomme som regel opnår de største værdiforøgelser under et opsving. Fokus på det rigtige ejendomssegment Opfyldelsen af kvalitetskravene sikres løbende af selskabets bestyrelse og investeringskomite med deltagelse af aktionærvalgte repræsentanter. Ejendommene, som Investea German High Street II A/S har fokus på, ligger på hovedstrøget eller i det bedste handelsområde i tyske byer med mindst indbyggere. Ejendommene vil primært være beliggende i byer med stærk økonomi og demografi. Ejendommenes købspris forventes at ligge i niveauet DKK mio. pr. ejendom, og startafkastet målt som driftsoverskuddet i forhold til handelsprisen forventes at udgøre mellem 4,25% og 5,5%. Investeringskriterier sikrer høj kvalitet af indkøbte ejendomme Den samlede portefølje skal, når den er fuldt udviklet, opfylde en række krav til kvalitet og risikospredning. Blandt de væsentligste krav kan nævnes, at mindst 70% af porteføljens lejeindtægt stammer fra byer med mindst indbyggere. Mindst 95% af lejeindtægten skal stamme fra byer i det tidligere Vesttyskland eller fra enkelte stærke byer i Østtyskland. Ved udvælgelsen af ejendomme til Investea German High Street II A/S vil der tillige være en række valgkriterier i relation til ejendommens synlighed og udviklingspotentiale, der kun kan vurderes individuelt med udgangspunkt i den konkrete ejendom. EJENDOMME Generelle karakteristika for de enkelte ejendomme PORTEFØLJEN Karakteristika for porteføljen 1 Pris fra DKK mio. der kan fraviges i særlige tilfælde 2 Beliggenhed på hovedindkøbsgade eller gågademiljø i centrum 3 Beliggende i byer med mindst indbyggere 4 Beliggende i byer med en samlet positiv vurdering af handelsliv, økonomi og demografi 5 Normal eller god teknisk standard 6 Leje på eller under markedsniveau 1 Forventet porteføljestørrelse DKK 1,6 mia strøgejendomme 3 Begrænset lejekoncentration på enkeltlejer 4 Min. 70% af lejen fra byer med mindst indbyggere 5 Min. 95% af lejen fra vesttyske byer og enkelte stærke østtyske byer 6 Min. 60% af lejen fra butikker

9 7 Selskabet har indgået købsaftaler og såkaldte Letter of Intent-aftaler om køb af i alt 15 ejendomme med et samlet udlejningsareal på ca m 2. Fem ejendomme er sikret selskabet i kraft af endelige købsaftaler. For de øvrige ti ejendomme har selskabet indgået Letter of Intent-aftaler med de respektive sælgere. Letter of Intent-aftalerne sikrer selskabet en eksklusivitet til i en nærmere afgrænset periode at foretage sædvanlig due diligence med henblik på efterfølgende at indgå endelig købsaftale. Placeringen af de foreløbigt 15 strøgejendomme i Investea German High Street II A/S Hamburg Braunschweig Essen Gütersloh Kassel Betydelig spredning på de bedste delstater og byer Aachen Leverkusen Koblenz Frankfurt am Main Pforzheim Landshut Passau Rosenheim

10 8 INFORMATION INVESTEA GERMAN HIGH STREET II A/S Lejeindtægten fra ejendommene er på en række måder kendetegnet ved en betydelig spredning. Den geografiske spredning er betydelig, idet lejeindtægten er fordelt på 7 delstater og 13 byer. Målt efter lejeindtægten er Nordrhein-Westfalen den vigtigste delstat med 26% af lejeindtægten fulgt af Bayern med 24% af lejeindtægten, Hessen med 20% af lejeindtægten og Hamborg og Niedersachsen hver med 9% af lejeindtægten. Frankfurt er målt på lejeindtægten den vigtigste by svarende til 11% af lejeindtægten efterfulgt af Essen med 10% af lejeindtægten. Den vigtigste lejer i porteføljen repræsenterer mindre end 6,5% af den samlede lejeindtægt. Spredningen ventes yderligere forbedret i takt med indkøbet af nye ejendomme. Betydelig spredning på de bedste delstater og byer Aktuelle lejeindtægter fordelt på byer % Frankfurt Essen Hamburg Passau Braunschweig Aachen Rosenheim Kassel Koblenz Landshut Pforzheim Gütersloh Leverkusen Lejeindtægterne er fordelt med 83 % fra butikker, restauranter, bankvirksomhed m.v., 10 % fra kontorer og klinikvirksomhed, 6 % fra boliger og ca. 0,5 % fra parkering. Lejemålene er udlejet til en række stærke lejere. Butikker er den største indtægtskilde Areal- og lejefordeling Arealfordeling Lejefordeling 22% 20% 10% 7% Bolig Butikker og parkering 58% 83% Kontor og klinik Investea A/S forhandler aktuelt om en række yderligere ejendomskøb til selskabet i Berlin, Hamborg, Konstanz og Stuttgart. Læs mere om Investea A/S på de følgende sider. Modsat side: Billeder fra et udsnit af ejendommene i Investea German High Street II A/S

11 9

12 10 INFORMATION INVESTEA GERMAN HIGH STREET II A/S Investea A/S har stor erfaring med tyske ejendomme Investea A/S varetager indkøbet af ejendomme for Investea German High Street II A/S. Selskabet har mangeårig erfaring på det tyske marked og stor kompetence indenfor indkøb og administration af tyske strøgejendomme. Investea A/S er desuden tæt på det tyske marked i kraft af selskabets to kontorer i Tyskland. Gennem det seneste år har Investea A/S formidlet 46 ejendomme i Tyskland, når man medregner de 15 ejendomme i Investea German High Street II A/S. Heraf var 43 strøgejendomme med markante beliggenheder på prominente adresser i byer som Hamborg, Frankfurt, Dortmund, Nürnberg, Essen, Wiesbaden, Mönchengladbach, Aachen, Kiel, Gelsenkirchen, Bochum og mange flere. Det gennemsnitlige indbyggertal i byer, hvor Investea har formidlet strøgejendomme, er ca Investea A/S stod i 2006 bag projektet German High Street Portfolio, der erhvervede 23 strøgejendomme i 18 store tyske byer. Investea A/S er ekspert i tyske strøgejendomme Investea A/S stiller høje kvalitetskrav for alle erhvervede ejendomme, hvilket sikrer de indkøbte ejendomme det største værdipotentiale og høj investeringssikkerhed. Investea A/S opretholder via egne kontorer i Berlin og München løbende en pipeline af tyske strøgejendomme, der analyseres med henblik på beslutning om eventuelt indkøb til Investea German High Street II-porteføljen. Høje kvalitetskrav Det seneste år har Investea A/S samlet formidlet ejendomme for DKK 2,2 mia. i Tyskland. Heraf tegner de 43 strøgejendomme sig for ca. DKK 1,9 mia. Strøgejendomme Retailparker Hoteller Modsat side: En række tyske strøgejendomme formidlet af Investea A/S i forbindelse med tidligere projekter

13 11

14 12 INFORMATION INVESTEA GERMAN HIGH STREET II A/S De bedste byer og delstater Investea German High Street II A/S investerer udelukkende i de bedste tyske delstater og byer. For at være interessant for Investea German High Street II A/S skal en by være kendetegnet ved en samlet positiv vurdering af demografi ske, økonomiske og handelsmæssige faktorer. Nedenfor fi ndes en gennemgang af delstater og byer, hvor Investea A/S vurderer, at selskabet hovedsagligt vil fi nde relevante ejendomme og hermed gennemføre sin strategi. Arbejdsløshedsprocenter og livskvalitet i de tyske delstater SCHLESWIG- HOLSTEIN 8,4 HAMBURG 9,0 BREMEN 12,8 MECKLENBURG- VORPOMMERN 15,8 Tilfredshed med livet % Arbejdsløshedsprocent 8,9 Tyskland NIEDERSACHSEN 8,7 BERLIN 15,7 7,3 14,7 Vestlige tyskland Østlige tyskland NORDRHEIN-WESTFALEN 9,6 HESSEN 7,6 SACHSEN-ANHALT 15,6 THÜRINGEN 12,6 BRANDENBURG 14,8 SACHSEN 14,2 RHEINLAND- PFALZ 6,5 SAARLAND 8,6 BAYERN 4,6 BADEN- WÜRTTEMBERG 4,8 Kilder: Perspektive Deutschland maj 2006 (McKinsey, Stern, ZDF og WEB.de) og Bundesagentur für Arbeit juli 2007

15 13 Baden-Württemberg Delstaten Baden-Württemberg har ca. 10,7 millioner indbyggere og dækker km 2. Baden-Württemberg er den tredjestørste af de 15 tyske delstater, både med hensyn til befolkning og areal. Baden-Württemberg er også en af de rigere tyske delstater målt ved BNP pr. indbygger. De største byer er Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg, Heidelberg og Heibronn. Erhvervslivet i Baden-Württemberg er primært domineret af små og mellemstore virksomheder. Vigtige industriområder for delstaten er elektrisk og mekanisk fremstilling og automobilindustrien. En af de rigeste tyske delstater Baden-Württemberg er den tyske delstat, der har oplevet den stærkeste befolkningsfremgang i de sidste 20 år. Det hænger blandt andet sammen med delstatens stærke økonomi og en lav ledighed på kun 4,8% af arbejdsstyrken. Ifølge Perspektive Deutschland oplever 80 % af borgerne i Baden-Württemberg meget høj livskvalitet mod 69% i gennemsnit for Tyskland. Borgerne i Baden-Württemberg oplever dermed den højeste livskvalitet af nogen delstat i Tyskland. Baden-Württemberg har nogle af Tysklands ældste og mest velrenommerede universiteter. Den høje koncentration af universiteter danner et solidt grundlag for en fortsat stærk udvikling indenfor ny teknologi og produktion. Den laveste ledighed og den højeste livskvalitet af nogen tysk delstat Kiel Baden-Württemberg HAMBURG SCHLESWIG- HOLSTEIN MECKLENBURG- VORPOMMERN Schwerin By Befolkning Forventet befolkningvækst indtil 2015 Købekraftsindeks Handelsindeks NIEDERSACHSEN BREMEN Hannover BERLIN Potsdam Magdeburg BRANDENBURG SACHSEN-ANHALT Stuttgart % Karlsruhe % Freiburg (Breisgau) % Heidelberg % Heilbronn % Esslingen (am Neckar) % Ludwigsburg % Konstanz >4% Friedrichshafen % Göppingen % Baden-Baden % NORDRHEIN-WESTFALEN Düsseldorf Erfurt THÜRINGEN HESSEN RHEINLAND- Wiesbaden PFALZ Mainz BAYERN SAARLAND Saarbrücken BADEN- WÜRTTEMBERG STUTTGART München Dresden SACHSEN Bayern Bayern er den sydligste og en af de rigeste delstater i Tyskland. Bayern har ca. 12,5 millioner indbyggere og dækker km². De største byer er München, Nürnberg, Augsburg og Ingolstadt. Bayern er en af de stærkeste økonomiske regioner i Europa, og den økonomiske udvikling i Bayern har gennem de sidste 20 år været konsistent bedre end i Tyskland som helhed. Arbejdsløsheden i Bayern er desuden meget svarende til kun 4,9 % af arbejdsstyrken (juli 2007). Den sydligste tyske delstat med stærk økonomi Bayern er kendetegnet ved særdeles gode uddannelsesmuligheder, og delstaten har 11 universiteter og 17 polytekniske læreanstalter. Dette danner et solidt grundlag for en fortsat stærk udvikling indenfor ny teknologi og service. Bayern tiltrækker årligt en større turisme end nogen anden tysk delstat, og flere af byerne nyder godt af dette. Bayern skiller sig også ud for en meget høj grad af borgertilfredshed. 77 % af den bayerske befolkning oplever en meget høj livskvalitet, hvilket kun overgås af Hamborg og Baden-Württemberg. Gode uddannelsesmuligheder og høj livskvalitet

16 14 INFORMATION INVESTEA GERMAN HIGH STREET II A/S Bayern By Befolkning Forventet befolkningvækst indtil 2015 Købekraftsindeks Handelsindeks München % Nürnberg % Augsburg % Ingolstadt % Fürth Uændret Erlangen Uændret Bamberg Uændret Aschaffenburg % Landshut % Kempten (Allgäu) % Rosenheim % Düsseldorf Mainz SAARLAND Saarbrücken NIEDERSACHSEN NORDRHEIN-WESTFALEN Kiel HAMBURG BREMEN HESSEN Wiesbaden Hannover Stuttgart Hamborg Havn er den næststørste transporthavn i Europa og den niende største i verden. Hamborg havn er samtidig den hurtigst voksende i Europa, og Hamborg regner med at overgå Rotterdam i I alt blev der i 2006 transporteret 9 millioner container enheder (TEU) og 134 millioner tons varer. Hamborgs erhvervsliv er præget af servicevirksomhed indenfor handel, medier, turisme, banker og forsikringer. En række internationale virksomheder er repræsenteret i Hamborg, og en række af Tyskland topvirksomheder har hovedsæde i byen. Det gælder f.eks. Airbus, Beiersdorf, Hapag Lloyd, Helm, Olympus, Otto Versand, Panasonic, Tchibo og en række store tyske forlag, der til sammen udgiver mere 50 % af al trykt tysk kommunikation. Der findes omkring 30 højere uddannelsesinstitutioner i Hamborg. BADEN- WÜRTTEMBERG RHEINLAND- PFALZ SCHLESWIG- HOLSTEIN MECKLENBURG- VORPOMMERN Schwerin BERLIN Potsdam Magdeburg BRANDENBURG SACHSEN-ANHALT SACHSEN Dresden Erfurt THÜRINGEN BAYERN MÜNCHEN Hamborg Hamborg er med 1,7 mio. indbyggere Tysklands næststørste by og samtidigt en af landets 16 delstater. Hamborg er det økonomisk og kulturelle centrum for Nordtyskland. Hamborg er en af de rigeste tyske delstater målt ved BNP pr. indbygger, der ligger ca. 70 % over det tyske gennemsnit. Dette afspejler sig i et positivt handelsklima i Hamborg, og byens handelsindeks ligger på 123. Derudover er arbejdsløshedsprocenten på 9,0 % (juli 2007). Hamborg skiller sig desuden positivt ud med hensyn til borgertilfredshed, idet 78 % af borgerne oplever meget høj livskvalitet. Nordtysklands hovedstad Hamborg er præget af særdeles positiv økonomisk og befolkningsmæssig udvikling. Befolkningen i Hamborg by er vokset med ca personer eller 9 % siden Bystyrets ambitioner om fortsat vækst i befolkningen og erhvervslivet fremgår af sloganet»metropole Hamborg Wachsende Stadt«. Med HafenCity-projektet udbygges byen for tiden med et moderne handels- og industrikvarter ved Elben. HafenCity omfatter et areal på 155 hektar i byens centrum ved vandet. I tiden frem mod 2020 er det planen, at der vil opstå omkring arbejdspladser i HafenCity, indbyggere får mulighed for at bo centralt ved vandet, og det årlige antal turister og gæster i de nye kulturhuse ved vandet anslås til ca. 3 millioner. Særdeles positiv demografi Hamborg Havn forventer at indtage førstepladsen i Europa i 2010

17 15 Hessen Hessen har et areal på km² og over 6 millioner indbyggere. Delstaten er beliggende i hjertet af Tyskland og grænser op til delstaterne Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen og Thüringen. Wiesbaden med indbyggere er regional hovedstad i Hessen, men den største by er Frankfurt am Main med indbyggere. Arbejdsløshedsprocenten i Hessen er 7,6%, og Hessen skiller sig positivt ud med hensyn til borgertilfredshed. 72 % af borgerne i Hessen oplever meget høj livskvalitet. De 12 højere læreanstalter i Hessen tilbyder et righoldigt uddannelsesudvalg indenfor teknologi, samfundsvidenskaber og humaniora. Hjemsted for Tysklands finansielle center, Frankfurt am Main Hessen By Befolkning Forventet befolkningvækst indtil 2015 Købekraftsindeks Handelsindeks Frankfurt a.m % Wiesbaden % Kassel Uændret Darmstadt Uændret Offenbach % Hanau % Marburg Uændret Giessen Uændret Fulda Uændret Rüsselheim % Wetzlar Uændret Bad Homburg % RHEINLAND- PFALZ Mainz Kiel SCHLESWIG- MECKLENBURG- HOLSTEIN VORPOMMERN Schwerin HAMBURG BREMEN NIEDERSACHSEN BERLIN Hannover Potsdam Magdeburg BRANDENBURG SACHSEN-ANHALT NORDRHEIN-WESTFALEN SACHSEN Düsseldorf Dresden Erfurt THÜRINGEN HESSEN SAARLAND BAYERN Saarbrücken Stuttgart BADEN- München WÜRTTEMBERG WIESBADEN Hessen er en af de rigeste tyske delstater målt ved BNP pr. indbygger, og delstaten har i de seneste fem år oplevet en stærkere vækst end gennemsnittet af de tyske delstater. Erhvervslivet i Hessen er koncentreret om forsknings- og udviklingskrævende områder. Der findes en tæt vidensudveksling mellem de tekniske læreanstalter i delstaten og erhvervslivet, blandt andet gennem HA Hessen Agentur GmbH. Der findes derudover en overordentlig veludviklet finansiel sektor i Hessen koncentreret om Frankfurt am Main, der er det betydeligste finansielle center i Tyskland og et af de betydeligste finansielle centre i Europa. Niedersachsen Niedersachsen er beliggende i den nordvestlige Tyskland. Niedersachsen har omkring 8 millioner indbyggere og dækker et areal på km 2. De økonomisk vigtige byer Hannover og Braunschweig ligger i Niedersachsen. Niedersachsen har et stærkt erhvervsklima. Blandt andet automobilindustrien er stærkt repræsenteret. Af vigtige virksomheder i Niedersachsen kan nævnes Volkswagens hovedfabrik i Wolfsburg, DaimlerChrysler med ca ansatte alene i Hannover, EADS Space Transportation og Airbus Hannover med ca ansatte. Hannover er den regionale hovedstad i Hannover og er et internationalt transportcentrum med to internationale havneanlæg. Havnen i Hannover by har en fordelagtig beliggenhed ved Wesel-floden 60 kilometer inde i landet, hvilket sikrer de mest fordelagtige transportforbindelser via vej- og tognet til resten af Tyskland og Europa. Havneanlægene i Hannover og Bremerhaven har oplevet en Stærkt erhvervsklima og automobilindustri

18 16 INFORMATION INVESTEA GERMAN HIGH STREET II A/S uafbrudt stigning i havnetrafikken gennem de sidste 15 år. Arbejdsløshedsprocenten i Niedersachsen er på 8,7 % (juli 2007). Der findes en række vigtige udannelses- og forskningsinstitutioner i Niedersachsen, heraf 17 i Hannover alene. Niedersachsen skiller sig desuden positivt ud med hensyn til borgertilfredshed. 71 % af borgerne i Niedersachsen oplever meget høj livskvalitet. Niedersachsen By Befolkning Forventet befolkningvækst indtil 2015 Købekraftsindeks Handelsindeks Hannover Uændret Braunschweig Uændret Osnabrück % Oldenburg % Göttingen <0% Hildesheim Uændret Delmenhorst >4% Lüneburg % Nordhorn % Emden Uændret HANNOVER NORDRHEIN-WESTFALEN Düsseldorf HESSEN RHEINLAND- Wiesbaden PFALZ Mainz SAARLAND Saarbrücken Stuttgart BADEN- WÜRTTEMBERG Kiel SCHLESWIG- HOLSTEIN HAMBURG BREMEN NIEDERSACHSEN MECKLENBURG- VORPOMMERN Schwerin BERLIN Potsdam Magdeburg BRANDENBURG SACHSEN-ANHALT SACHSEN Dresden Erfurt THÜRINGEN BAYERN München Nordrhein-Westfalen Nordrhein-Westfalen genererer 21,9 % af Tysklands samlede bruttonationalprodukt, dækker km² og er Tysklands mest befolkede delstat med ca. 18 millioner indbyggere. Delstaten indeholder 30 større byer, der hver har flere end indbyggere. De største byer i Nordrhein-Westfalen er Köln, Dortmund, Essen og Düsseldorf. Et af de største sammenhængende byområder i Europa Delstaten har optimale uddannelsesmuligheder og er hjemsted for fem af Tysklands ti største universiteter. 18,2 % af Tysklands eksport genereres i Nordrhein-Westfalen, ligesom 40 % af den Tysklands samlede internationale handel foretages her. Nordrhein-Westfalen grænser op til Holland og Belgien og har en særdeles central placering i den europæiske infrastruktur. Regionen har syv internationale lufthavne og omkring 140 millioner mennesker lever inden for en radius af 500 km. Den ideelle infrastruktur og de gode uddannelsesmuligheder gør Nordrhein-Westfalen til et optimalt sted for virksomheder at etablere sig. 71 % befolkningen i Nordhrein-Westfalen oplever meget høj livskvalitet mod 69 % i gennemsnit for alle tyske delstater.

19 17 Nordrhein-Westfalen By Befolkning Forventet befolkningvækst indtil 2015 Købekraftsindeks Handelsindeks Köln % Dortmund Uændret Essen Uændret Düsseldorf Uændret Duisburg Uændret Bochum Uændret Wuppertal Uændret Bielefeld Uændret Bonn >4% Münster Uændret Mainz SAARLAND Saarbrücken HAMBURG BREMEN NIEDERSACHSEN NORDRHEIN-WESTFALEN HESSEN Kiel Hannover DÜSSELDORF Wiesbaden Stuttgart Rheinland-Pfalz Rheinland-Pfalz er beliggende i den sydvestlige del af Tyskland. Rheinland-Pfalz har ca. 4 millioner indbyggere og dækker et areal på km 2. Blandt de største byer findes Mainz, Koblenz, Trier og Worms. Rheinland-Pfalz har et stærkt erhvervsklima. I delstaten er bl.a. den kemiske industri, bilindustrien samt medicinalindustrien stærkt repræsenteret. Blandt vigtige virksomheder beliggende i delstaten kan nævnes DaimlerChrysler, Opel og Boehringer Ingelheim. Arbejdsløsheden på 6,5% (juli 2007) er lav i forhold til andre tyske delstater. Lav arbejdsløshed Der ligger flere vigtige udannelsesinstitutioner i Rheinland-Pfalz. Blandt de vigtigste er Johannes Gutenberg Universitet i Mainz og det Tekniske Universitet i Kaiserslautern. Disse uddannelsesinstitutioner er med til at tilføre delstaten kvalificeret arbejdskraft og sikre en fortsat positiv vækst. 70 % af borgerne i Rheinland-Pfalz oplever meget høj livskvalitet. Rheinland-Pfalz By Befolkning Forventet befolkningvækst indtil 2015 Handelsindeks Mainz % Koblenz Uændret Trier % Worms Uændret BADEN- WÜRTTEMBERG Kiel SCHLESWIG- MECKLENBURG- HOLSTEIN VORPOMMERN Schwerin HAMBURG BREMEN NIEDERSACHSEN BERLIN Hannover Potsdam Magdeburg BRANDENBURG SACHSEN-ANHALT NORDRHEIN-WESTFALEN SACHSEN Düsseldorf Dresden Erfurt THÜRINGEN HESSEN RHEINLAND- PFALZ MAINZ Wiesbaden SAARLAND Saarbrücken BAYERN Stuttgart Købekraftsindeks BADEN- WÜRTTEMBERG RHEINLAND- PFALZ SCHLESWIG- HOLSTEIN MECKLENBURG- VORPOMMERN Schwerin BERLIN Potsdam Magdeburg BRANDENBURG SACHSEN-ANHALT SACHSEN Dresden Erfurt THÜRINGEN BAYERN München München

20 18 INFORMATION INVESTEA GERMAN HIGH STREET II A/S Forretningsplan Investea German High Street II A/S forventer inden udgangen af 2007 at opbygge en ejendomsportefølje bestående af førsteklasses strøgejendomme svarende til en samlet ejendomsværdi på ca. DKK 1,6 mia. Opfyldelsen af forretningsplanen er allerede lagt med indgåelse af aftaler om køb af 15 strøgejendomme på vilkår der mindst opfylder selskabets budgetter og kriterier. Selskabets B-aktier forventes børsnoteret medio september førsteklasses ejendomme i 2007 Det er hensigten, at selskabet løbende foretager nye ejendomsinvesteringer i overensstemmelse med investeringskriterierne, og der tilstræbes en soliditetsgrad på ca. 40%. Det er Investea A/S opgave at komme med forslag til køb af nye investeringsejendomme. Alle beslutninger vedrørende køb af ejendomme og ejendomsselskaber, der ikke allerede er beskrevet i børsprospektet, skal først godkendes af investeringskomiteen for Investea German High Street II A/S. Investeringskomiteen består af fire medlemmer, hvoraf to vælges af selskabets B-aktionærer og to udpeges af bestyrelsen. Investeringskomiteen træffer sine beslutninger ved simpelt flertal. Investeringskomite beslutter køb af ejendomme I de kommende år ventes Investea German High Street II A/S at foretage yderligere ejendomsinvesteringer i henhold til investeringskriterierne og finansiere disse køb ved aktieemissioner og lån. For at sikre at lejepotentialet udnyttes fuldt ud, forventes indgået en resultatafhængig administrationsaftale med Colliers PropertyPartners Management GmbH. Colliers modtager et grundhonorar beregnet som en andel af lejeindtægten og derudover et resultataf hængigt honorar ved gennemførte lejeforhøjelser og nyudlejninger. Det løbende managementhonorar til Investea A/S udgør 0,4% p.a. af ejendommenes markedsværdi. Administration med stærke incitamenter Der budgetteres med stigende udbyttebetalinger til aktionærerne i budgetperioden. Illustrations af selsskabsstrukturen i Investea German High Street II A/S A-aktionæren (Investea A/S) B-aktionærer Investea German High Street II A/S Tysk holdingselskab (GmbH) Ejendomsadministration (Colliers Property Partners Management GmbH) Et eller flere tyske ejendomsselskaber Tyske strøgejendomme