Indstilling Aarhus Kommune Byggemodning af område til boliger i Sabro (lokalplan 904) MTM-TOV/Anlæg og Drift/Byggemodning 1.

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Den 4. marts 2014 Aarhus Kommune Teknik og Miljø Arealerne i Lokalplan 904, boligbebyggelse øst for Sabrovej i Sabro foreslås byggemodnet, udstykket og solgt til boligformål i form af parcelhuse (kommunal del). 1. Resume I overensstemmelse med lokalplan 904 foreslås lokalplanområdet byggemodnet, udstykket og solgt til boligformål. Lokalplanens samlede areal er i alt 12,6 ha, hvoraf to private ejere tilsammen ejer 7,6 ha, og Aarhus Kommune ejer 5 ha. Lokalplanområdet giver mulighed for udstykning, byggemodning og salg af 39 kommunale parcelhusgrunde. Der forventes indgået byggemodningsaftaler med de private ejere vedrørende etablering af rundkørsel ved Sabrovej, anlæg af stamvej ind i lokalplanområdet og grønne fællesarealer, som både de private ejere og Aarhus Kommune arealmæssigt og økonomisk bidrager til. De samlede udgifter til projektering og anlæg, som søges bevilliget, er 20,8 mio. kr. ekskl. moms. De samlede indtægter som søges bevilliget, er 29,0 mio. kr. ekskl. moms. MTM-TOV/Anlæg og Drift/Byggemodning Grøndalsvej 1C 8260 Viby J Sagsnr. 13/ Sagsbeh. Frederik M. Larsen Telefon Direkte telefon frl@aarhus.dk Lixtal: 37 Kostprisen er i forhold til det salgbare areal beregnet til 525 kr./m 2. Da den forventede gennemsnitlige salgspris på 640 kr/m 2 er noget højere end kostprisen, kan der således forventes et overskud i nærværende byggemodning på ca. 4,0 mio. kr. Byggemodningen påregnes udført i 2014, således at parcelhusgrundene kan udbydes til salg med overtagelse ultimo 2014.

2 Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at bygninger skal opføres som lavenergibyggeri. Det foreslås, at der bliver forbud mod individuel opvarmning ved hjælp af fossile brændsler, og at kravet sikres i en tinglyst deklaration. 2. Beslutningspunkter At 1) udstykning og byggemodning af lokalplan 904 godkendes, At 2) der godkendes anlægsbevilling på 20,8 mio. kr. i udgiftsbevilling og 29,5 mio. kr. i indtægtsbevilling (løbende priser). Fordeling på sektorer fremgår af afsnit 7. At 3) bygninger i området ikke må opvarmes individuelt ved hjælp af Fossile brændsler. Kravet sikres i en tinglyst deklaration. At 4) parcelhusgrundene udbydes til salg på kommunens almindelige salgsvilkår for højeste bud over en mindstepris, der fastsættes som angivet i afsnit 7, At 5) der gives bemyndigelse til indgåelse af byggemodningsaftaler med de private ejere, At 6) der gives bemyndigelse til Teknik og Miljø til at godkende køberne af parcelhusgrundene. 3. Baggrund I overensstemmelse med lokalplan 904 foreslås et privat og kommunalt ejet område byggemodnet, udstykket og solgt til boligformål. Lokalplanens samlede areal er i alt 12,6 ha, hvoraf to private ejere tilsammen ejer 7,6 ha, og Aarhus Kommune ejer 5 ha, som foreslås udstykket og byggemodnet i 39 kommunale parcelhusgrunde. Der forventes indgået byggemodningsaftaler med de to private ejere vedrørende vejtilslutning til Sabrovej ved en rundkørsel, etablering af en stamvej og grønne fællesarealer, som både de private ejere og Aarhus Kommune arealmæssigt og økonomisk bidrager til. I henhold til lokalplanen skal bygningerne til området opføres som lavenergibebyggelse. Herved forstås bebyggelse, der ved tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbruget for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Side 2 af 6

3 Når bygningerne er opført som lavenergibyggeri, vil grundejerne have krav på at blive fritaget for tilslutning til fjernvarmesystemet. Der vil være risiko for, at nogle overvejer at opvarme bygningerne med f.eks. oliefyr. Derved vil den ønskede CO 2- reduktion ikke blive opnået. Det foreslås derfor, at der på grundene tinglyses et forbud mod, at bygningerne opvarmes individuelt ved hjælp af fossile brændsler såsom olie, kul og naturgas. Der vil stadig være mulighed for at vælge mellem forskellige varmekilder til opvarmning af bygningerne, selv om man ikke vælger tilslutning til fjernvarme. Der kan f.eks. vælges solpaneler, solceller, varmepumper (jordvarmeanlæg), stokerfyr til f.eks. træpiller eller en kombination af flere opvarmningsformer. 4. Den forventede effekt For Jordforsyningsområdet er der fastlagt et overordnet mål om at sikre en tilstrækkelig beholdning af salgbare parcelhus- og erhvervsgrunde, samt storparceller. Byggemodning af 39 kommunale parcelhusgrunde inden for lokalplan 904 vil medvirke til at opfylde Aarhus Kommunes overordnede målsætning om at sikre en tilstrækkelig beholdning af salgbare parcelhusgrunde. Når byggeriet opføres som lavenergibyggeri, og byggeriet ikke opvarmes ved hjælp af fossile brændsler, vil dette medvirke til at opfylde målsætningen om, at Aarhus Kommune skal være CO 2- neutral i år De planlagte ydelser De private byggemodningsområder er beliggende i lokalplanens nordlige del og byggemodnes af de private ejere. Etablering af rundkørsel ved Sabrovej - og anlæg af stamvej ind i lokalplanområdet - udføres af Aarhus Kommune i henhold til de indgåede byggemodningsaftaler med de to private ejere. Det forventes, at grundsalget deles op i to salgsetaper. Byggemodningen påregnes udført i 2014, således at grundene kan udbydes til salg med overtagelse ultimo Side 3 af 6

4 6. Organisering af indsatsen Byggemodningsarbejdet udføres af private entreprenører på baggrund af en licitation. Borgerinddragelse omkring byggemodningen er sket i forbindelse med lokalplanlægningen. Desuden orienteres Fællesrådet for Sabro-Fårup forud for opstart af byggemodningsarbejderne. 7. Konsekvenser for ressourcer De kommunalt ejede arealer - som er omfattet af lokalplan er på 5 ha, og giver mulighed for byggemodning af 39 parcelhusgrunde, med et salgbart nettoareal på m 2. Den gennemsnitlige grundstørrelse er således på 903 m 2. Herunder redegøres for de økonomiske konsekvenser: Udgifter der søges bevilliget ekskl. moms. De samlede projekterings- og anlægsudgifter opgøres således: Aarhus Kommunes andel 14,2 mio. kr. Private ejeres andel til byggemodning 2,5 mio. kr. Aarhus Vand, Spildevandsanlæg 4,0 mio. kr. Samlede udgifter i alt: 20,7 mio. kr. Indtægter der søges bevilliget ekskl. moms. De samlede indtægter opgøres således: Indtægter fra salg af grunde Private ejeres andel til byggemodning Aarhus Vand, Spildevandsanlæg - refusion Samlede indtægter i alt: 22,5 mio. kr. 2,5 mio. kr. 4,0 mio. kr. 29,0 mio. kr. De anslåede salgsindtægter til 22,5 mio. kr. er baseret på en gennemsnitlig salgspris på 640 kr./m 2 ekskl. moms, hvilket svarer til en grundsalgspris på 800 kr./m 2 inkl. moms. Grundene udbydes til salg for højeste bud for en mindstepris, der er et gennemsnit af to mæglervurderinger. Der knytter sig naturligvis altid en usikkerhed til, hvorvidt byggegrundene kan sælges til den beregnede minimumspris (her på 800 kr./m 2 inkl. moms). Det er forventningen, at grundene i lokalplan 904 kan sælges til en højere pris end minimumprisen. Kostpris ekskl. moms Kostprisen er herefter beregnet således: Side 4 af 6

5 Projekterings- og anlægsudgifter i alt. Arealværdi 85 kr./m 2. Minus de private ejeres andel til byggemodning Minus Aarhus Vand, Spildevandsanlæg - refusion Kostpris i alt ekskl. moms: 20,7 mio. kr. 4,3 mio. kr. -2,5 mio. kr. -4,0 mio. kr. 18,5 mio. kr. Kostprisen er herefter ud fra det salgbare nettoareal beregnet til 525 kr./m 2. Arealværdien er vurderet af Aarhus Kommunes funktion for jordopkøb, svarende til anskaffelsesværdien. Beregning af overskud ekskl. moms. Beregningen er baseret på den gennemsnitlige mindstepris på 640 kr./m 2. Overskuddet kan forventes at blive større. Samlede indtægter i alt. Minus projekterings- og anlægsudgifter i alt. Minus arealværdi 85 kr./m 2. Overskud: 29,0 mio. kr. -20,7 mio. kr. -4,3 mio. kr. 4,0 mio. kr. Likviditet i perioden og efterfølgende år: mio. kr. ekskl. moms eftf. år i alt i alt (løbende priser) Udgifter til projektering og anlæg 18,1 1,6 0,8 0,2 20,7 20,8 Indtægter, salg og kloakrefusion -13,0-8,0-6,0-2,1-29,0-29,5 I alt 5,1-6,4-5,2-1,8-8,3-8,7 De angivne tal i tabellerne er i 2014-priser. De løbende priser angiver den fremskrevne værdi, som der søges bevilling til. Bevillingen fordeles på sektor 2.12 Arealudvikling Aarhus (AUA) og sektor 2.35 Trafik og Veje (TOV) på følgende måde: 2.12 AUA 2.35 TOV mio. kr. ekskl. moms Salgsindtægt, grunde -22,55 Salgsomkostning 0,75 Byggemodning 20,0 Byggemodningsaftaler -2,5 Kloakrefusion -4,0 I alt -21,8 13,5 Side 5 af 6

6 Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Oversigtsplan Bilag 2: Situationsplan Bilag 3: Anlægsbevilling AB og AB Tidligere beslutninger Indstilling om godkendelse af lokalplan lokalplan 904, boliger i Sabro har den 27. januar og den 3. februar 2014 været på møde i Teknisk Udvalg. Side 6 af 6