Nye boliger på Præstemarksvej i Himmelev

Transkript

1 Solvænget Politisk behandling Nye boliger på Præstemarksvej i Himmelev Lokalplan 617 Himmelevvej Nord Ternevej Rypevej Ternehaven Præstemarksvej Solvænget Solvænget m Præstemarksvej

2 Indhold Forord 4 Baggrund 6 Lokalplanområdet 7 Formål og indhold 9 Forhold til anden planlægning 11 Regionplan 11 Kommuneplan 12 Gældende byplanvedtægt eller lokalplan 12 Planlægning i forhold til nabokommuner 12 Vej- og stiplanlægning 12 Skoledistrikt 13 Miljømæssige forhold 13 Kloakering og spildevand 14 Varme-, vand- og elforsyning 15 Forurening 15 Tilladelser fra andre myndigheder 16 Kulturhistorie 16 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 16 Dispensation fra lokalplanen 16 1 Formål 18 2 Område og zonestatus 18 3 Anvendelse 18 4 Udstykning 19 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 19 6 Bebyggelsens omfang og placering 21 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 23 8 Ubebyggede arealer og terræn 27 9 Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelse Lokalplanens retsvirkning Vedtagelsespåtegning 30 Kortbilag 1 32 Kortbilag 2 34 Kortbilag 3 36 Kortbilag 4 38

3 3 Plan- og Teknikudvalget Økonomiudvalget Byrådet Offentlig høring Borgermøde Plan- og Teknikudvalget 21. august august september september - 7. november 18. september december 2014

4 Forord HVAD ER EN LOKALPLAN? I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner og forhold til anden planlægning, dels en række bestemmelser, som angiver de præcise retningslinjer for området. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes mening. HVEM UDARBEJDER LOKALPLANER? Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset, Rådhusbuen 1 i Roskilde, på tlf eller via til planogudvikling@roskilde.dk LOKALPLANFORSLAG Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der behandles af Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget og vedtages af Byrådet. Herefter fremlægges forslaget til offentlig høring. Når lokalplanforslaget er vedtaget, gælder midlertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af forslaget. Offentlig høring af et lokalplanforslag annonceres i den lokale presse og på kommunens hjemmeside. Det vil være muligt af finde lokalplanforslaget digitalt på hjemmesiden, men du kan også få en trykt udgave i Teknik og Miljø, på biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og Viby.

5 5 Den offentlige høring varer mindst 8 uger. I løbet af denne periode kan alle komme med indsigelser, bemærkninger eller ideer til ændringer af lokalplanforslaget. De skal sendes skriftligt til Plan og Udvikling, Postboks 100, Rådhusbuen 1, 4000 Roskilde eller med til lokalplan@ roskilde.dk. I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplanforslag beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde eller anden inddragelse af interessenter. ENDELIG LOKALPLAN Når den offentlige høring er ovre, kan Byrådet efter Teknikog Miljøudvalget og Økonomiudvalgets behandling vedtage lokalplanforslaget endeligt, eventuelt med ændringer på baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt efter den offentlige høring, er planen retligt bindende for det pågældende lokalplanområde. KLAGEMULIGHED Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Klage skal sendes til Roskilde Kommune senest 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Roskilde Kommune videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.

6 Redegørelse Lokalplan 617 Lokalplanområdets beliggenhed BAGGRUND Lokalplanen er udarbejdet for at imødekomme et ønske fra en boligforening med henblik på at opføre 15 fritliggende boliger. De 15 boliger er placeret inden for afdelingens nuværende areal; konkret i nuværende huses haver.

7 Eksisterende bebyggelse - etageboliger Eksisterende bebyggelse - enfamilehuse 7 Eksisterende boliger renoveres, så de bliver mere tidssvarende både i forhold til fællesindgang som frontispice og tilgængelighed, så beboere kan blive i området længere, samt enfamilieboliger tilbygges, så de bliver tidssvarende i areal og små flerfamileboliger kan sammenlægges. LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet omfatter Boligselskabet Sjællands afdeling på Præstemarksvej, beliggende i Himmelev i den østlige del af Roskilde by. Området støder op til jernbanestrækningen imellem Roskilde og København, og en mindre del af baneterrænet indgår også i lokalplanområdet. Nord og øst for lokalplanområdet ligger et blandet boligområde med både nyere og ældre villaer og mod vest støder området op til endnu en af boligselskabets afdelinger med tæt-lavboliger. Afdelingen ved Præstemarksvej består i dag af i alt 89 boliger; 21 fritliggende enfamilieboliger og 68 etplanslejligheder fordelt på 17 fritliggende etagehuse med 4 lejligheder i hver. Enfamilieboligerne ligger på egen matrikel. Etageboligerne spænder over to matrikler med to boliger tilknyttet hver matrikel. Hele bebyggelsen er i 1½ plan med kælder og er opført i starten af 40 erne som et efter en samlet bebyggelsesplan. Etageboligerne kanter bebyggelsen til nord, øst og syd. Enfamilieboligerne ligger her imellem og kanter bebyggelsen imod øst. Fordelingsvejen Solvænget binder bebyggelsen sammen intern og giver en god funktionalitet og samvær i bebyggelsen.

8 Eksisterende bebyggelse - enfamilieboliger langs Præstemarksvej Redegørelse Alle boliger er opført parallelt med, og med indgangsparti orienteret imod vej - etageboligerne med facade mod vej, og enfamilehusene med gavl imod vej, hvilket på en fin måde betoner forskellen imellem de to boligtyper. Gavlfacaderne på enfamiliehusene der ligger side om side er et flot træk ved bebyggelsen, der medvirker til at beskrive grundens terræn. Bygninger er alle udført i hjemlige materialer med gule lettere mørkbrændte sten og med røde teglstens saddeltag, med et let udhæng på side og i gavl og hvidmalede sternbrædder. Vinduer i stueplan og i gavle er alle kvadratiske og i samme format, med undtagelser ved indgangspartier ved etagehusene. Alle vinduer er hvidmalede. De oprindelige vinduer var dobbeltsidehængte med lodpost og en vandret sprosse, men er ved en senere vinduesudskiftning erstattet af ny vinduer i én stor ramme med falsk lodpost og sprosser. Bebyggelsen blev udlagt med relativt store haver, med det formål at sikre mulighed for at holde sig selvforsynende med grøntsager. De store haver er dag i stor udstrækning udlagt som græsarealer. Området fremstår grønt og med en spredt beplantning af birke og nåletræer. Matriklerne afgrænses med levende hegn imod både vej og nabo. Skure og carporte er gennem tiden opført - ikke ved alle boliger, og heller ikke med samme udformning, placering eller farve. Sammen ned hegnsplantningerne, der også fremstår med et meget individuelt men overvejende grønt

9 Eksisterende bebyggelse -etageboliger langs Ternevej 9 præg, fungerer dette som en fin kontrast til boligbebyggelsens homogene fremtræden. Også indgangsdøre er skiftende i farve og stil. Terrænet falder fra et højdepunkt i øst - hvor Præstemarkvej støder til Rypevej, og spreder sig jævnt herfra til alle sider. Til det nordvestlige hjørne er der et terrænfald på ca. 6 meter. Mod syd flader terrænet ud op imod banen, der ligger løftet på en vold. Der er vejadgang til området fra både Præstemarksvej og Ternevej til den interne fordelingsvej Solvænget. Universitetsstien, der går fra Røde Port og til Trekroner Station, støder til området fra vest. Her afbrydes stien i sit forløb langs banen og føres i stedet til Solvænget og videre af Præstemarksvej og Rypevej alle veje med biltrafik, videre mod øst til Gammel Trekronervej og Østre Ringvej, hvor stien igen falder tilbage i et eget forløb langs baneterrænet. Samlet set fremstår området meget homogent og med en ensartet karakter, som giver området et karakteristisk særkende. Både ved bebyggelsesplan og bebyggelse er Præstemarkshusene et godt eksempel på efterkrigstidens funktionelle danske tradition. FORMÅL OG INDHOLD Lokalplanen har til formål at give mulighed for en samlet optimering af Boligselskabet Sjællands afdeling på Præstemarksvej. Dette skal ske ved opførelse af nye boliger som enfamiliehuse og dobbelthuse samt renovering og tilbygning til de eksisterende boliger, så at disse fremstår tidssvarende.

10 Redegørelse Nye boliger etableres ved at inddrage areal i bunden at haverne på den eksisterende bebyggelse. Herved opstår 2 sammenhægende arealer hvor der skal opføres hhv. 4 dobbelthuse og 7 enfamilieboliger. Boligtypen relaterer sig til den foranliggende bebyggelse, og sammen med bestemmelser om størrelse, tagform og placering sikres en respekt for kvaliteterne i den oprindelige bebyggelsesplan. Materialer på både de nye boliger og tilbygninger til eksistenrende boliger er begrænset så områdets homogene og ensartede karakter bevares og fastholdes. De nye boliger kan dog samtidig markere sig som noget nyt og moderne. Udtrykket af de eksisterende boliger er forsøgt sikret bedst muligt under hensyn til de tilbygninger som lokalplanen tillader. Blandt andet skal brug af den karakteristiske gule mursten i facaden fastholdes, med undtagelse af de tilbygning der kan foretages til 4 af flerfamilieboligerne, ligesom nye vinduer skal udføres i stil med de oprindelige. Med hensyn til mindre bygninger og skure er der mere frie rammer i overensstemmelse med områdets nuværende karakter. Dog sikres at nye skure og carporte til boliger mod vej i fremtiden skal ligge sig bag eller i flugt med facadelinjen mod vej. For at kompensere for det haveareal der afgives til den nye bebyggelse, bliver det muligt at opsætte altaner og hævede terrasser på alle eksisterende etageboliger. Også eksisterende enfamilieboliger får mulighed for en hævet terrasse. Altaner og hævede terrasser kan kun opføres mod havesiden så at det sikres at det er bygningskroppen alene der tegner bebyggelsen mod vej, og det stadig er tydeligt at aflæse bebyggelsesplanens betoning af forskellen på enfa-

11 11 milie- og etageboligerne. De primære adgangsstier til den nye bebyggelse skal også fungere som brandveje hertil og er dimensioneret og udlagt derefter. Befæstelsesgraden er begrænset, og der vil skulle etableres lokal nedsivning og/ eller forsinkelsesbassiner for at sikre at der ikke sker en overbelastning af kloaksystemet. Herudover sikrer lokalplanen at der reserveres areal til at Universitetsstien føres henover lokalplanområdes sydlige ende, langs med banen. For at lave et fornuftigt forløb og kunne koble på den eksisterende sti kan det være nødvendigt med kraftige terrænreguleringer, samt at fjerne dele af den beplantning der idag forefindes på skråningerne. Beplantningen skal genetableret hvor dette er muligt. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplan Miljøministeriet har indsigelsesret over for kommunernes planlægning, hvis planlægningen er i strid med overordnede planlægningsinteresser. De statslige interesser, der er aktuelle i forhold til denne lokalplan, er sammenfattet nedenfor. Lokalplanområdet er i Vandplan udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser, hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området. Lokalplanområdet er beliggende mindre end 3 km. fra Roskilde Fjord og er derfor omfattet af bestemmelserne i Planlovens kapitel 2a om planlægning i kystområdet. Topografien og byområdet imellem fjorden og lokalplan-

12 Redegørelse området bevirker, at byggeri med de højder, der er fastsat i lokalplanen, ikke vil medføre en visuel påvirkning af kystlandskabet. Kommuneplan Roskilde Kommuneplan 2013 er lokalplanområdet beliggende indenfor rammeområde 2.B.6. Området udlægges til boligformål, åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med mulighed for indpasning af offentlige formål (fx institutioner, friareal, o.l.) samt evt. liberale erhverv. Bebyggelsesprocenten for områder til åben-lav bebyggelse må ikke overstige 30, og for tæt-lavbebyggelse 40. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Lokalplanområdet er beliggende i Roskilde Nord - delområde 2. Ifølge de generelle rammer skal grunde til åben-lav bebyggelse normalt ikke udstykkes mindre end 700 m² eksklusiv adgangsareal. Lokalplanen tillader grunde til åben-lav boliger på minimum end 400 m² inklusive andel af fællesareal, svarende til retningslinjen om grundstørrelser for dobbelthuse og tæt-lav bebyggelse. Det er vurderingen at lokalplanområdet kan bære denne tæthed. Gældende byplanvedtægt eller lokalplan Der er ingen gældende lokalplan for området. Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Roskilde Kommunes vurdering, at det planlagte byggeri som er omfattet af denne lokalplan ikke vil have en påvirkning på vores nabokommune(r) Vej- og stiplanlægning Der er vejadgang til lokalplanområdet fra Præstemarksvej og Ternevej. De planlagte boligveje indenfor lokalplanområ-

13 4 5 6 Miljø/klima Kultur/sundhed Erhverv/økonomi 10 Resultat af miljøscreening 13 det får status som private fællesveje. Lokalplanen gør det muligt at anlægge en sti igennem matrikel 1av, 1ax, 1ay, 1az, 1aæ, 1aø, 1ba, 1bb og 1bc Nymarken Roskilde Jorder langs baneterræn med det formål at forbedre forbindelsesmuligheden for bløde trafikanter til og fra universitet. Skoledistrikt Lokalplanområdet er både omfattet af Klostermarkens og Hedegårdenes skoledistrikt. Evt. justering af skoledistrikterne kan være en mulighed. MILJØMÆSSIGE FORHOLD Miljøscreening I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor»screenes«, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans påvirkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Roskilde kommune har foretaget en 360 screening af lokalplanforslaget, som redegør for de overordnede miljøkonsekvenser ved udvidelsen, samt i hvilken grad lokalplanen understøtter kommunens politikker og mål af relevans for planlægningen. Resultatet er illustreret med figuren ovenfor.

14 Redegørelse Screeningen viser, at projektet især understøtter identiteten og karakteren i området. De eksisterende boliger renoveres så området fortsat fremstår med en helhed og de nye boliger tilpasses til formen og/eller materiale og farvevalg de eksisterende boliger. De nye boliger placeres efter samme mønster som de eksisterende og vil dermed indgå i bebyggelsen på en naturlig måde. Screeningen viser også, at projektet understøtter en minimering af energiforbruget, idet de eksisterende boliger renoveres efter vores tid energikrav til bl.a. isolering mm. Det fremgår også af screeningen at projektet er vurderet irrelevant med hensyn til bidrag til erhvervsudvikling, særligt indenfor videns- og oplevelsesøkonomi og ved supplering af service- og handelsfunktioner. Samlet set er det forvaltningens vurdering, at den foreslåede disponering både i tæthed og skalamæssige er i god tråd med de omkring liggende boligområder. Screeningen kan rekvireres ved henvendelse til planogudvikling@roskilde.dk Det er Roskilde Kommunes vurdering, at der på baggrund af»screening«af lokalplanforslag 617, ikke er behov for at fortage en samlet miljøvurdering af lokalplanforslaget Vurdering og screening har været udsendt til høring hos Roskilde Museum og DN s lokalafdeling, der ikke har haft bemærkninger til planen. Kloakering og spildevand Området er fælleskloakeret, men er planlagt separatkloakeret og derfor skal spildevand og regnvand for ny bebyggelse separeres, før spildevand tilsluttes det offentlige spildevandsanlæg.

15 15 Der er endvidere i spildevandsplanen forudsat en maksimal befæstelsesgrad på 17 %, dvs. at hvis grunden befæstes mere, skal der ske en reduktion af regnvandsafledningen svarende til en befæstelse på 17 %. Dette kan ske enten ved nedsivning eller ved etablering af et forsinkelsesbassin inden afledning til kloakledningen i vejen. Generelt er det ønskeligt at nedsive regnvand. Miljømyndigheden kan, på nærmere givne vilkår, give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og overfladevand fra befæstede arealer. Tilladelsen kan som hovedregel kun gives, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, hvis det er geoteknisk muligt og hvis det kan ske uden ulemper for naboer. Varmeforsyning Lokalplanområdet ligger i fjernvarmeområde, så ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarmenettet. Der kan suppleres med alternativ opvarmning f. eks solvarme efter regler fastsat af Roskilde Kommune. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i et område der forsynes med vand fra Roskilde Forsyning, og ny bebyggelse forudsætter tilslutning fra ovennævnte vandværk. Elforsyning Elforsyningen til lokalplanområdet varetages pt. af SEAS- NVE, men jf. lovgivningen kan der frit vælges mellem eludbydere. Forurening Lokalplanområdet er ikke registreret som muligt forurenet og har hidtil været anvendt til beboelse, det antages derfor, at området ikke er forurenet, dog udtages prøver inden opførelse af bebyggelse.

16 Redegørelse TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Det er fortsat gældende, at enhver statslig myndighed har vetobeføjelse over for lokalplaner. Der skal rettes henvendelse direkte til det det enkelte ministerium (dette sker automatisk gennem indberetning i PlanDK). KULTURHISTORIE Roskilde Museum har oplyst, at der ikke er registreret jordfaste fortidsminder, men det anbefales, at der foretages en prøvegravning inden byggestart. LOKALPLANFORSLAGETS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanforslaget er endelig vedtaget af Byrådet må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet på visse betingelser give tilladelse til anvendelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højest et år efter offentliggørelsen af forslaget. DISPENSATION FRA LOKALPLANEN Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

17 17

18 Bestemmelser I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i kortbilag 1 angivne område i Roskilde Kommune. 1 FORMÅL Lokalplanen har til formå at: - sikre området kan udbygges med nye tæt lav og åben lav boliger. - sikre eksisterende boliger kan gøres tidssvarende ved ombygning og tilbygning. - sikre hele bebyggelsen fremstår med en ensartet karakter og som en helhed. - sikre ny bebyggelse i form og materialer og/eller farvevalg tilpasses den eksisterende bebyggelse. - sikre der kan etableres sti i områdets sydlige del, som en del af det overordnede stisystem langs jernbanen 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfatter følgende matr. Nr. 1aa, 1f, 1g, 1h, 1i, 1k, 1l, 1m, 1n, 1o, 1p, 1q, 1r, 1s, 1t, 1u, 1v, 1x, 1y, 1z, 1æ, 1ø, 1bc, 1bb, 1ba, 1aø, 1aæ, 1az, 1ay, 1ax, 1av, 1bo, 1bn, 1bm, 1bl, 1ak, 1al, 1am, 1ai, 1ah, 1ag, 1af, 1ae, 1ad, 1ac, 1ab, 1b, 1bd, 1be, 1bf, 1bg, 1bh, 1bi, 1bk, 1av, 1ax, 1ay, 1az, 1aæ, 1aø, 1ba, 1bb, 1bc 7000l og 117a af Nymarken, Roskilde Jorder, samt alle matrikler der efter 1. maj 2014 udstykkes herfra. 2.1 Lokalplanområdet ligger i byzone 3 ANVENDELSE Området er opdelt i delområder som vist på kortbilag 4

19 Himmelevvej N Ternevej Delområde 4 Delområde 4 Delområde 2 Delområde 1 Ternehaven Delområde 4 Solvænget Delområde 3 Rypevej Delområde 1 Præstemarksvej Delområde 2 Delområde 4 Solvænget Delområde 3 Solvænget Delområde 3 Delområde 4 Delområde 4 Delområde 5 Delområde 6 Præstemarksvej Delområde 5 Delområde Delområde 1 og 3 må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse. Delområde 2 må kun anvendes til boligformål i form af tætlav bebyggelse. Delområde 4 må kun anvendes til til boligformål i form af tæt-lav- og etageboligbebyggelse. Delområde 5 må kun anvendes til fællesområde for lokalplanområdets bebyggelse. Delområde 6 må anvendes til offentlig sti og/ eller rekreativt område. 3.2 Indenfor delområde 1 kan der opføres op til 7 enkelt huse, som vist på kortbilag 3. Indenfor delområde 2 kan der opføres op til 4 dobbelthuse, som vist på kortbilag 3. 4 UDSTYKNING Udstykning indenfor lokalplanområdet skal ske i overensstemmelse med kortbilag 3. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Vej Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Ternevej og Præstemarksvej til den interne fordelingsvej Solvænget. Vejadgang til delområde 1 og 2 skal ske fra Solvænget ved en 5,5 m. bred overkørsel, i princippet som vist på kortbilag 3. NOTE: Den offenlige sti indenfor delområde 6 planlægges udlagt efter vejloven. Areal indfor delområdet kan blive udskilt til dette formål.

20 Bestemmelser 5.2 Stier Inden for lokalplanområdet skal der etableres stiforbindelserne (a-a), (b-b), (c-c, (d-d), (e-e), (f-f) og og og (g-g) som vist på kortbilag 3. Stien (a-a) skal sikre adgang til bebyggelse indenfor delområde 1. Stien (c-c) skal forbinde stien (a-a) til fortov langs Solvænget. Nye boliger skel 0,5 m min 2.8 m. 0,5 m rabat befæstet flade rabat Fig. 1. Stiprofil for adgangsstier (A-A) og (B-B) Nye boliger skel 0,5 m 1,5 m. 0,5 m rabat befæstet flade rabat Eksist. boliger Fig. 2. Stiprofil for adgangsstier (C-C), (D-D), (E-E) og (F-F) Eksist. boliger Stien (b-b) skal sikre adgang til bebyggelse indenfor delområde 2. Stien (d-d) skal forbinde stien (b-b) til fortov langs Solvænget. Stier (a-a) og (b-b) skal udlægges i 3,8 meters bredde og anlægges i 2,8 meters bredde med minimum 0,5 meter rabat i hver side, som vist på figur 1. Stierne skal anlægges så de kan fungere som brandveje til den ny bebyggelse. Stierne (c-c), (d-d), (e-e) og (f-f) skal udlægges i 2,5 meters bredde og anlægges i 1,5 meters bredde med minimum 0,5 meter rabat i hver side, som vist på figur 2. Indenfor delområde 6 kan der langs banetraceen etableres en kombineret gang- og cykelsti (g-g), som i princip vist på kortbilag 3. Stien skal indgå i den overordnede stiforbindelse mellem universitetet og bymidten. Stien (g-g) skal udlægges som en dobbeltrettet fællessti i mindst 3,8 meters bredde og med minimum 0,5 meter rabat i hver side. 5.3 Parkering Til boliger indenfor delområde 1 og 2 skal der udlægges areal til parkering i delområdernes nordlige ende, som vist i princip på kortbilag 3.

21 Billedet viser et forslag til hvordan bebyggelsen med enfamiliehuse indenfor delområde 1 kunne se ud. Boliger opført tæt til terræn og med private haver for udeophold. Bebyggelse tilsigtes et præg af modernisme og mindre forskelle i farver for at bryde med det eksisterende. 21 Der skal udlægges areal til parkering svarende til 1½ plads pr. bolig. Parkeringsarealerne skal udformes med vendeplads, der opfylder pladskrav for en distributionsbil med bakning. Parkeringspladser skal udføres med permeabel græsarmeret belægning eller lignende. Parkering til boliger indenfor delområde 3 og 4 skal ske på egen matrikel. Eksempel på permeabel græsarmering anvendt som parkeringsareal 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Den samlede bebyggelsesprocent på den enkelte matrikel må ikke overstige Boligebyggelse indenfor hvert enkelt delområde skal til enhver tid have en ensartet udformning. Genopførelse af eksisterende boligbebyggelse er tilladt med en placering og udformning som det oprindelige. Tilbygning og nybyggeri skal ske i overensstemmelse med 6.2 til Delområde 1 Boligbebyggelse indenfor delområde 1 skal placeres indenfor byggefelter som vist på kortbilag 3. Bebyggelsen skal placeres med gavl mod stien (a-a). 6.3 Delområde 2 Boligbebyggelse indenfor delområde 1 skal placeres indenfor byggefelter som vist på kortbilag 3. Bebyggelsen skal placeres med facade mod stien (b-b).

22 Eksist. bebyggelse Eksist. bebyggelse Tilbygning Fig 3- Tilbygning, delområde 3 Tilbygning Fig 4 - Tilbygning, delområde 4 Bestemmelser Maksimalt byggefelt Eksist. bebyggelse X X 3,0 m. 6.4 Delområde 3 og 4 Tilbygning til boligbebyggelse indenfor delområde 3 skal udføres som en forlængelse af gavlen som vist på figur 3. Tilbygningen skal placeres indenfor afgrænsning som vist på figur 5 og som vist i princip på kortbilag 3. Tilbygningen skal udføres i samme bredde som det eksisterende hus, Tilbygning til boligbebyggelse indenfor delområde 4 skal udføres som vist på figur 4, og kun til bebyggelse som vist på kortbilag 3. Tilbygning skal placeres indenfor afgrænsning som vist på figur 6 og som vist i princip på kortbilag Etageantal og bygningshøjder Boligbebyggelse indenfor delområde 1 og 2 må opføres op til en etage med udnyttet tagetage. Boligbebyggelse indenfor delområde 3 og 4 skal opføres i en etage med udnyttet tagetage. Undtaget herfra er tilbygning indenfor delområde 4, der må opføre med en maksimal facadehøjde på 5,5 meter mod vej. Vej Fig 5 - Maksimalt byggefelt, delområde 3 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 meter målt fra reguleret terræn. Bebyggelse må ikke udføres med trempel. Maksimalt byggefelt X Eksist. bebyggelse Vej 3,5 m. 2,5 m. Fig 6 - Maksimalt byggefelt, delområde 4 X 6.5 Tagudformning Tage på boliger skal udføres som symmetriske saddeltage uden valm og med en taghældning på grader. Eneste undtagelse herfra er tag på tilbygning indenfor delområde 4, der skal udføres som tag på en pultkvist, som vist i princip på figur 4. Tagflader skal fremstå plane og sammenhængende. Tage må maksimalt udføres med 0,5 meter udhæng. Tage Indenfor delområde 1 og 2 må ikke have udhæng i gavl.

23 Billedet viser et forslag til hvordan bebyggelsen med dobbelthuse indenfor delområde 2 kunne se ud. Boliger er opført tæt til terræn og med private haver for udeophold. Bebyggelsen er udformet med geometri som eksisterende bebyggelse, med et præg af modernisme og mindre forskelle i farver for at bryde med det eksisterende Skure og carporte Der må maksimalt opføres én carport pr. bolig til bebyggelsen indenfor delområde 1 og 2. Carporte skal ligge på parkeringsarealerne. Skure indenfor delområde 1 og 2 skal placeres ved den enkelte bolig. Hvis skure placeres ud til adgangsstien må det enkelte skur maksimalt have 3 meter facade imod adgangsstien. Skure og carporte indenfor delområde 3 og 4 skal placeres bagved eller i flugt med boligens facade mod vej. 6.7 Belysning Belysning af stier og fælles parkeringsarealer skal udføres efter en samlet plan. Undtaget herfra er belysning af stien (F-F). Det skal sikres at belysning langs stier og på parkeringsarealer ikke medfører unødvendige gener for den omkringliggende bebyggelse. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Bebyggelse indenfor hvert enkelt delområde skal til enhver tid have en ensartet fremtræden. Solafskærmende foranstaltninger i form af skodder og baldakiner kan etableres. Der kan ved hovedindgange opsættes et bislag. Bislag skal opføres og udformes efter et fælles og ensartet princip. 7.2 Delområde 1 og 2 Bebyggelse i delområde 1 og 2 skal fremstå med facader og gavle i tegl, enten som blank, pudset eller vandskuret med mulighed for mindre lette partier med træbeklædning.

24 Bestemmelser Facademateriale i gavltrekanter må ikke adskille sig fra den øvrige gavl. Blank mur skal udføres i en gul sten. Pudsede facader skal holdes i en enten hvid eller gul nuance. Træværk, anden sekundær beklædning, og facadepartier med træbeklædning, skal i farvevalg tilpasses vinduer og døre. Farve og materialevalg til facader skal være ens på bebyggelse indenfor delområde 1 og Delområde 3 og 4 Den eksisterende bebyggelse indenfor delområde 3 og 4 skal fremstå i blank mur. Træværk og anden sekundær beklædning skal i farvevalg tilpasses vinduer. Tilbygning indenfor delområde 3 skal fremstå i blank mur, der i nuance tilnærmer sig de teglsten, der er anvendt på den eksisterende bebyggelse. Farve og materialevalg til facader skal være ens på tilbygning til bebyggelse indenfor delområde 3. Tilbygning indenfor delområde 4 skal fremstå som enten blank mur, der i nuance tilnærmer sig de teglsten, der er anvendt på den eksisterende bebyggelse eller i træ. Træfacader skal hvidmales. Farve og materialevalg til facader skal være ens på tilbygning til bebyggelse indenfor delområde Tagbeklædning Tagbeklædning på bebyggelsen, herunder tage på kviste, skal være i rød lertegl eller rød cementsten.

25 Eksisterende kvist Altan maks. bredde 4,0 meter Hævet opholdsareal/ terrasse maks. dybde 2,0 meter Fig 8. Altaner og hævede opholdsarealer 25 Tagflader må ikke være blanke eller reflekterende. Tage skal udføres med glanstrin 20 eller derunder. Tagrende og nedløb skal udføres som zink eller galvaniseret stål. 7.5 Kviste Kviste indenfor delområde 4 skal udføres som pultkviste eller som kviste med fladt tag. Se figur 7. Kviste der fungerer som udgang til altan må føres ned så vinduet kan erstattes af en altandør. Indenfor delområde 1, 2 og 3 må der ikke etableres kviste. 7.6 Altaner og hævede opholdsarealer På hver enkelt bebyggelse indenfor delområde 4 kan på 1. sal til haveside etableres to altaner, og to hævede opholdsarealer/ terrasser. Der kan valgfrit for hver bebyggelse etableres enten altaner, hævede opholdsarealer eller begge løsninger. Fig 7. Udformning af alle altaner indenfor delområde 4 skal være ens, og skal udføres efter princip som vist på figur 8. Udformning på hævede opholdsarealer indenfor delområde 4 skal være ens, og skal udføres efter princip som vist på figur 8. Materialer og farve på altaner og hævede opholdsarealer indenfor delområde 4 skal være ens. På bebyggelse indenfor delområde 3 kan på gavl i stueplan mod haveside etableres et hævet opholdsareal/ terrasse på maksimum 10 m² pr. bolig. 7.7 Vinduer og døre Vinduer og døre skal udføres med synlig overflade af træ, aluminium eller som en kombination af disse.

26 Bestemmelser Stueplan og gavl på 1. sal Kælder Figur 9. Eksistende vinduestyper Ovenlysvinduer for den enkelte bygning må maksimalt udgøre 20 % af tagfladen. Vinduer i eksisterende bebyggelse indenfor delområde 3 og 4 i stueplan og i gavle på 1. sal skal udføres som enkelt eller dobbeltsidehængte med lodpost og en enkelt tværliggende sprosse, som vist på figur 9. Vinduer i kælder skal udføres tophængte med en enkelt eller ingen lodret sprosse som vist på figur 9. Format og placering af eksisterende vindueshuller indenfor delområde 3 og 4 må ikke ændres. Untaget herfra er vindueshuller der nedskæres for indsætning af døre til altaner og hævede opholdsarealer samt vindueshuller der bliver indeliggende som konsekvens af tilbygninger som vist på figur 3 og 4. Nye vindueshuller i tilbygninger indenfor delområde 3 og 4 skal udføres så der er et tydeligt slægtskab med vinduer på den eksisterende bebyggelse med hensyn til geometri, form og placering på facaden. Alle vinduer indenfor delområde 3 og 4 skal være hvide. Vinduer indenfor delområde 1 og 2 skal udføres uden unødvendige sprosser. Alle vinduer skal have samme farve. 7.8 Mindre bygninger Carporte og skure skal opføres i træ og/ eller metal. Tage skal udføres som flade tage med tagpap, zink, trapezplader eller lignende. Carporte indenfor delområde 1 og 2 skal udføres i samme farve, materialer og design.

27 Fig. 6. Område hvor der forventes terrænregulering og støttemur Udvendige anlæg Der må ikke opsættes udvendige antenner og lignende på bygninger. Paraboler må kun placeres på terræn, og ikke på bebyggelsens fællesarealer. Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge. 8 UBEBYGGEDE AREALER OG TERRÆN Delområde 5 skal udlægges som fælles opholdsareal. Fælles opholdsarealer er forbeholdt ophold og leg, og skal friholdes for bebyggelse. Delområde 1 og 2 skal indrettes således at hver bolig ligger på et areal på ikke mindre end 350m² med en egen privat have, som vist i princip på kortbilag Terræn Terræn indenfor areal markeret på figur 6 må reguleres med op til 0,75 meter i forbindelse med etablering af stien (e-e). Terræn indenfor delområde 6 må terrænreguleres med op til 2 meter i forbindelse med etablering af stien (g-g). Terræn imod vej indenfor delområde 3 og 4 må reguleres, så at der udfor hver bolig kan etaberes nicher til affaldsbeholdere i plan med vejareal, som vist i princip på figur 7. Herudover må terræn indenfor lokalplanområdet reguleres med maksimalt 0,5 meter, og ikke nærmere lokalplanområdet afgrænsning og udlagt vejareal end 1 meter. Terrænforskydninger, der opstår i forbindelse med opførelse af bebyggelse og i forbindelse med etablering af stier vejareal skel affaldsbeholder terræn niche Fig. 7. Nicher til affaldsbeholdere Nye boliger hæk maks. 1.2 m. maks. 1.8 m. skel hæk Fig. 8. Højder på hække ved stier Eksist. boliger

28 Bestemmelser og parkeringspladser, skal optages af skråningsanlæg med en max. hældning på 1:2 eller udføres med opbygning af støttemure, som skal beplantes med egnede klatreplanter. 8.2 Beplantning Langs alle stier og imod parkeringsarealer indenfor delområde 1 og 2 skal udføres levende hegn som hække, f. eks. bøg, ligusta eller tilsvarende, og som vist på fig. 7. Undtaget herfra er stien (g-g). Hegn mod vejskel (Solvænget, Ternevej og Præstemarksvej) skal etableres som levende hegn f. eks. bøg, ligusta eller tilsvarende og med en maksimal højde på 1,2 meter. Hegn i naboskel, og imellem de private haver indenfor delområde 1 og 2 skal etableres som levende hegn f. eks. bøg, ligusta eller tilsvarende eller som fast hegn i form af plankeværk. Hvis der opsættes fast hegn, skal disse tilplantes med egnede klatreplanter. Der skal indledningsvis plantes i alt 10 Vintereg eller Prunus avium Plena, indenfor områder til træplantning, som vist i princip på kortbilag 3. Der skal indenfor hvert felt som minimum plantes 2 træer. Der må foretages opstamning af disse træer for lysindfald, men der må på intet tidspunkt udføres kronenedskæringer, topkapning eller lignende. NOTE: Ved dimensionering. udformning og placering af affaldsdepot henvises til Roskilde Kommune, Affald og Genbrug, der er bestemmende myndighed på dette område, herunder også omkring udformning af adgangsveje til affaldsbeholdere og fællesdepoter. Indenfor delområde 6 skal der i forbindelse med anlæg af stien (g-g) etablere en passende beplantning som erstatning for den beplantning som stiens anlæg måtte medføre. 8.4 Renovation Der skal etableres fællesdepot for affaldshåndtering (papir og glas) i forbindelse med parkeringsområderne indenfor delområde 1 og 2 med en placering som vist i princip på kortbilag 3

29 29 Der skal sikres mulighed for placering og tømning af affaldscontainere/stativer til dagrenovation ved fortovs kant fra hver bolig i henhold til affaldsregulativer for Roskilde Kommune. 8.5 Afledning af regnvand Spildevandsplanens maksimalt tilladte befæstelsesgrad for regnvand (0,17) skal overholdes. Overskrides denne skal der etableres nedsivning og/eller forsinkelsesbassin på grunden. 8.6 Oplag Opbevaring af lastbiler og uindregistrerede biler tillades ikke indenfor lokalplanområdet. Kun indenfor delområde 3 og 4 og på parkeringsarealer indenfor delområde 1 og 2 må der opbevares campingvogne og både. 9 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF BEBYGGELSE Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal boligerne være tilsluttet offentligt spildevandanlæg, den kommunale renovationsordning og kollektiv varmeforsyning, med mindre at bebyggelsen er fritaget for kravet, som følge af at bebyggelsen er opført som lavenergibyggeri. Adgangsstier og parkeringsarealer skal være anlagt. 10 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planloven 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. NOTE: Befæstelsesgraden er et tal, derudtrykker den andel af regnvand derstrømmer til afløbssystemet fra et givet areal. En befæstelsesgrad på f. eks. 0,30 svarer til, at max. 30 % af regnvandet på matriklens samlede areal må afledes uden forsinkelse. Befæstede arealer udover bygninger indregnes med materialets permeabilitetsgrad.

30 Bestemmelser Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 11 VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til 27 i Lov om Planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. På vegne af Roskilde Byråd den 4. december 2014 Torben Jørgensen Formand for Plan - og Teknikudvalget / Martin Holgaard Teknisk direktør

31 31

32 Kortbilag 1 Eksisterende forhold + målestoksforhold Lokalplangrænse Terrænkurver 20 Eksisterende bygninger

33 33 Solvænget Solvænget Solvænget Rypevej Præstemarksvej Præstemarksvej Himmelevvej Ternehaven Ternevej N meter Politisk behandling

34 Kortbilag 2 Matrikelkort Lokalplangrænse Matrikelskel og numre 1ae

35 35 39a 48 27d 25b 26b 28a 28f au 36s N 36x Himmelevvej 7000ae 27b Ternevej 7000g 36c 35e 3d 3f 3g 1aa 1f 1g 1h 1i 1k 1l 1m 1n 1o 1p 1q 35b 1ab Nymarken, Roskilde Jorder 1r 35f 1b 1bd 1ac 1ad 1s 1t 34g 34ai 1be 1ae 1u 34b 1bf Solvænget 1af 1v Rypevej 1bg 1bh 1bi 1ag 1ah 1ai 1x 1y 1z Præstemarksvej 33a 33b 28k 1e 1bn 1bo 1bk 1bl 1bm Solvænget 7000l 1ak 1al 1æ 1am 1ø Solvænget 7000ak 32a 32c 117b 1aæ 1aø 1ba 1bb 1bc 1az 1ay 1ax 1av 117a 7000c 30f 7000ba 1bæ Præstemarksvej 29o 30g 30h 30i 29ac meter

36 Kortbilag 3 Delområder, byggefelter og stier Lokalplangrænse Eksisterende boliger Byggefelter for nye boliger og tilbygninger Område til træplantning Stiforbindelse Matrikelgrænse Opdeling til private haver Placering af affaldsdepot Vejadgang X

37 Solvænget Politisk behandling 37 N Ternevej X b d d c X e c a Præstemarksvej f b Solvænget Solvænget a g f Jernbane g meter

38 Kortbilag 4 Delområder Delområde 1 Delområde 2 Delområde 3 Delområde 4 Delområde 5 Delområde 6

39 Solvænget Politisk behandling 39 Himmelevvej N Ternevej Delområde 4 Delområde 4 Delområde 2 Delområde 1 Delområde 4 Delområde 3 Rypevej Ternehaven Præstemarksvej Delområde 3 Delområde 4 Solvænget Solvænget Delområde 4 Delområde 5 Delområde 6 Præstemarksvej meter

40 Plan og Udvikling Postboks 100 Rådhusbuen Roskilde planogudvikling@roskilde.dk Jyllinge Gundsømagle Herringløse Ågerup/Store Valby Veddelev Lokalplan 617 Svogerslev Roskilde Vindinge Vor Frue Gadstrup Snoldelev Viby/Dåstrup