Byudvikling i Lisbjerg udbud og salg af storparceller

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 16. december 2014 Klik her for at angive tekst. Byudvikling i Lisbjerg udbud og salg af storparceller Igangsætning af byudvikling i Lisbjerg gennem udbud og salg af storparceller med udgangspunkt i en række udviklingsprincipper. 1. Resume Tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2009 fastlagde syv centrale værdier for byudviklingen i Lisbjerg. Værdierne skulle danne basis for en videre bearbejdning af kommuneplantillægget. Der foreligger nu et forslag til, hvordan den videre bearbejdning af kommuneplantillægget skal ske, i form af dokumentet Fremtidens Lisbjerg, udviklingsprincipper. Baggrunden herfor er de senere års erfaringer med vigtigheden af byliv og bykvalitet som forudsætning for at tiltrække indbyggere, kombineret med en række analyser af markedsforhold og terrænmæssige forudsætninger. Med afsæt i bearbejdningen foreslås der nu igangsat offentlige udbud. Erfaringerne herfra vil sammen med den fortsatte borgerinddragelse danne grundlag for, at der udarbejdes en udviklingsplan for hele området. Dialog med den almene boligsektor har afstedkommet, at der er mulighed for at realisere to markante konkurrenceprojekter om bæredygtige almene boliger. Yderligere salg af byggegrunde i Lisbjerg vil bidrage til, at der sikres et varieret udbud af byggeri til honorering af de kommende års befolkningsvækst. Byudvikling i Lisbjerg side 1 af 9

2 Igangsættelsen af byudviklingen vil desuden betyde, at der åbnes for det indtægtsgrundlag, som er forudsat til dækning af de afholdte udgifter til byggemodningen i området. 2. Beslutningspunkter At 1) Teknik og Miljø bemyndiges til at udbyde op til etagemeter byggeret i dispositionsplanens i område 01BO, 04BO og 05BO med afsæt i de principper, der er beskrevet i dokumentet Fremtidens Lisbjerg, udviklingsprincipper og på baggrund af de beskrevne vilkår i bilag 2. At 2) Teknik og Miljø bemyndiges til at indgå aftale om salg af etagemeter byggeret i område 02BO til Boligforeningen Ringgården på de beskrevne vilkår i bilag 2. At 3) Teknik og Miljø bemyndiges til at indgå aftale om salg af etagemeter byggeret i område Ia i lokalplan 998 til Boligforeningen AL2bolig på de beskrevne vilkår bilag 2. At 4) Center for Byudvikling og Mobilitet tilføres en ramme på op til 1,5 mio. kr. årligt i årene til udvikling, markedsføring og salg af området. Rammen finansieres af tilsvarende salgsindtægter på 15 mio. kr. 3. Baggrund Med tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2009, Dispositionsplan for Lisbjerg første etape blev der forudsat realiseret en attraktiv og robust landskabelig og byplanmæssig struktur [ ] med varierede byggemuligheder, gode udsigtsmuligheder og høj tæthed. Dispositionsplanen fastlagde syv centrale værdier, som skal danne basis for en videre bearbejdning af planen: Bæredygtighed, Tilgængelighed, Bykvalitet og mangfoldighed, Natur- og landskabskvalitet, Arkitektonisk kvalitet, Historisk forankring og Borgerinddragelse. For at sikre, at realiseringen sker mest optimalt i forhold til vilkårene i det nuværende og kommende års marked, har Sadolin & Albæk belyst de forventede afsætningsmuligheder for bolig- og erhvervsarealer i udviklingsområdet ved Lisbjerg, foruden at pege på det sted, hvor udviklingen ud fra en markedsmæssig Byudvikling i Lisbjerg side 2 af 9

3 betragtning bedst kunne påbegyndes. Desuden har COWI, i samarbejde med Vandkunsten, belyst forudsætningerne for den fysiske realisering af planen. Mulighederne for nybyggeri i Lisbjerg Sadolin og Albæks analyse tager udgangspunkt i den markante vækst i indbyggertallet, som Aarhus forventes at stå over for i de kommende år. Rapporten konstaterer på baggrund af en forventet sammensætning af forskellige aldersgrupper, at efterspørgslen efter tæt-lav byggeri i nærheden af natur og by vil være stigende i de kommende år, mens efterspørgslen efter etagebyggeri vil koncentrere sig i byens centrum. Analysen leder Sadolin & Albæk til at konkludere, at Lisbjerg-området vil være yderst attraktivt for investorer, hvis der sælges til tæt-lav bebyggelse, hvor parkering sker i terræn, mens der i de kommende år ikke kan forventes efterspørgsel efter at investere i etagebyggeri med parkering i konstruktion. Samtidig konstateres det, at der er udlagt væsentligt mere erhvervsjord i dispositionsplanen, end det aarhusianske marked vil kunne absorbere i lang tid. Dermed risikerer man, at udviklingen af Lisbjerg går i stå, hvis omfanget af udlagte erhvervsarealer fastholdes. Sadolin & Albæk anbefaler endvidere, at de første salg sker i området tæt ved den eksisterende by, og at der sker en bearbejdning af dispositionsplanens forudsætninger om bebyggelsestyper og arealanvendelse. Anbefalingen ledsages af beregninger, som viser, at dette kan ske uden at forringe værdien og salgsindtægterne fra området. Byliv og terrænmæssige forudsætninger Belært af erfaringerne med byliv som væsentlig drivkraft for udviklingen af et nyt byområde, bl.a. fra Aarhus Ø, har COWI, i samarbejde med Vandkunsten, belyst kommuneplantillæggets bymæssige kvaliteter og potentiale for at skabe byliv. COWI og Vandkunsten har desuden haft til opgave at belyse sammenhængen mellem planens forudsætninger og de faktiske, fysiske forhold i terrænet. Vandkunstens analyser påviser, at den faktiske bebyggelse, som dispositionsplanens rammer muliggør, i højere grad vil få karakter af traditionel forstadsbebyggelse med etagebyggeri, end den moderne Byudvikling i Lisbjerg side 3 af 9

4 urbanitet med byliv, som dispositionsplanens syv værdier lægger op til. Der er derfor behov for en bearbejdning af dispositionsplanens rammer, for at de kan leve op til planens værdier og visioner om en moderne by. Samtidig har Vandkunsten påvist, at den fysiske realisering af dispositionsplanen herunder etablering af stamvej og stikveje samt fortove og cykelstier næppe er mulig, hvis de gældende retningslinjer om tilgængelighed skal overholdes, medmindre der foretages særdeles omfattende terrænregulering i form af afgravning af jord nord for Bygaden og påfyldning af jord syd for Bygaden. En så omfattende jordflytning vurderes ikke at være i tråd med dispositionsplanens værdi om bæredygtighed. Vandkunsten foreslår derfor, at der i forbindelse med den videre bearbejdning sker en række justeringer af plangrundlaget, så realiseringen fortsat respekterer de syv bærende værdier. Det afgørende er, at bebyggelsen forudsættes anlagt på det eksisterende terræn, ligesom vejforløbet bør følge de eksisterende koter og i høj grad bevæge sig på langs af koterne. Sammenfattende er det vurderingen, at Vandkunstens forslag til videre bearbejdning muliggør udvikling af et mere samlet og bedre byområde, end dispositionsplanen rammer hidtil har muliggjort. Med baggrund i analyserne foreligger der nu et dokument, Fremtidens Lisbjerg, udviklingsprincipper, som foreslås godkendt som afsæt for udbud og salg af tre delområder, jf. indstillingens pkt. 1. De centrale udviklingsprincipper er: Der skal skabes høj bykvalitet og et attraktivt bymiljø. Der skal arbejdes aktivt for at tiltrække bylivsaktiviteter, som giver identitet til området. Midlertidige aktiviteter skal fungere som bylivsskabere og som drivere for områdets udvikling. Bymæssige og arkitektoniske kvaliteter skal sikres gennem dogmer for byggefelterne. Byudviklingen skal tage udgangspunkt i den eksisterende by og det skrånende landskab omkring byen. Veje skal føres på terrænet og så vidt muligt langs højdekurver. Udvikling og salg skal fremover ske med afsæt i en udviklingsplan. Byudvikling i Lisbjerg side 4 af 9

5 Det er endvidere en central forudsætning for principperne, at udviklingen bygger videre på de syv bærende værdier fra kommuneplantillæg nr 9. Erfaringerne fra udbud og salg af de første tre delområder vil sammen med den fortsatte borgerinddragelse danne grundlag for, at der udarbejdes en udviklingsplan for det samlede område. Udviklingsplanen vil blive fremsendt til byrådet til godkendelse. Afhængig af udviklingsplanens indhold kan det blive aktuelt sideløbende at udarbejde kommuneplantillæg for dele af området. Dialog med investorer på nuværende plangrundlag Dialog med den almene boligsektor har medført, at der er fremkommet to konkurrenceprojekter med dagsordenssættende og nyskabende, bæredygtigt alment byggeri. Begge disse projekter kan sælges på det nuværende plangrundlag. Teknik og Miljø har desuden haft drøftelser med Green City Aarhus om anvendelse af Lisbjerg til et bylaboratorium for udvikling og monitorering af fremtidens helhedsorienterede, bæredygtige bydel. Det er siden vurderet, at det konkrete projekt ikke er realiserbart. Aarhus Kommune er dog fortsat engageret i udviklingen af bæredygtige bydele i forbindelse med udviklingen af den DGNB-certificerede bydel RisskovBrynet. Endvidere indgår udviklingen af Lisbjerg i Klimaplan , Spor 2 Energieffektivisering af bygninger og boliger, som et fokusområde, hvor der kan skabe innovative, grønne løsninger inden for byggeri. Vurderingen er, at kommunens udviklingsmål og engagementet fra klimapartnerne udgør et godt fundament for opnåelsen af konkrete projektresultater i byudviklingen i Lisbjerg. Endelig har markedsundersøgelser vist, at vinderprojektet fra arkitektkonkurrencen Europan 10, som er beskrevet i dispositionsplanen, ikke kan lade sig realisere i Lisbjerg. Det er derfor forudsat, at der ikke fremover skal være udlagt arealreservation til realisering af projektet. 4. Den forventede effekt Salg af byggegrunde i Lisbjerg vil bidrage til, at der sikres et varieret udbud af byggeri til honorering af de kommende års befolkningsvækst. Byudvikling i Lisbjerg side 5 af 9

6 5. De planlagte ydelser Realiseringen af byudviklingen i Lisbjerg planlægges påbegyndt med salg af arealer i et område, som er beliggende i forlængelse af den eksisterende by. 6. Organisering af indsatsen Indsatsen foreslås igangsat med en række samtidige tiltag: 1) Offentligt udbud og salg af arealer Teknik og Miljø iværksætter offentlige udbud og salg af tre delområder i dispositionsplanen, benævnt 01BO, 04BO og 05BO, med afsæt i de principper, der er beskrevet i dokumentet Fremtidens Lisbjerg, udviklingsprincipper. Udbuddene vil ske med forbehold for Byrådets godkendelse. 2) Salg af areal til Boligforeningen Ringgården Delområde 02BO foreslås solgt til Boligforeningen Ringgården på baggrund af det eksisterende kommuneplantillæg. Boligforeningen Ringgården ønsker at opføre en bebyggelse af nyskabende og eksperimentel karakter med fokus på samspillet mellem arkitektur, funktionalitet og bæredygtighed. Bebyggelsen er et plusenergi-boligbyggeri baseret på sociale, økonomiske og miljømæssige bæredygtighedsparametre og skal have mindst mulig miljøbelastning både under opførelsen og ved efterfølgende drift og vedligehold. Byggeriet understøtter de syv værdier og er med til at sætte dagsordenen for fremtidigt byggeri i Lisbjerg. Bebyggelsen er på i alt ca etagemeter og forventes at rumme ca. 47 énfamilieboliger i maks. 3 etager. 3) Salg af areal til Boligforeningen AL2bolig Et areal i område Ia, lokalplan 998, foreslås solgt til AL2bolig. Teknik og Miljø har sammen med AL2bolig deltaget i en konkurrence, udskrevet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om Fremtidens bæredygtige almene bolig. Konkurrencen havde til formål at sætte nye standarder for moderne helhedsorienteret bæredygtigt boligbyggeri, som er godt at bo og leve i. Til brug for konkurrencen blev der udpeget et areal tæt på Lisbjergskolen. Byudvikling i Lisbjerg side 6 af 9

7 Vinderforslaget er udformet som en bebyggelse samlet i 4 mindre områder med ca. 20 boliger i hver og med ét fælleshus i det ene område. To af grupperne planlægges opført som almene boliger af AL2bolig. De anførte områder er illustreret på et oversigtskort, som findes i indstillingens bilag 3. 4) Byggemodning og infrastruktur Der vil blive fremsendt indstillinger vedrørende byggemodning af de enkelte delområder og nødvendig infrastruktur i den takt, det vurderes hensigtsmæssigt. Center for Byudvikling og Mobilitet forestår udbud og salg, mens byggemodningen sker i regi af Center for Byens Anvendelse, for så vidt det ikke indgår som en del af købers forpligtelser ved de enkelte salg. 5) Fortsat borgerinddragelse Det indgår som en central værdi for udviklingen af Lisbjerg, at der skal ske en høj grad af borgerinddragelse. Dokumentet Fremtidens Lisbjerg, udviklingsprincipper vil blive forelagt for Lisbjerg, Skejby, Terp og Kasted Fællesråd på et møde i forlængelse af byrådets behandling af nærværende indstilling. Mødet vil have fokus på, hvordan udviklingsprincipperne ønskes vægtet i forbindelse med kommende lokalplanlægning og en kommende udviklingsplan, som igen vil være genstand for fortsat inddragelse. 7. Konsekvenser for ressourcer Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling har fundet det afgørende at sandsynliggøre, at de planlægningsmæssige forudsætninger vedrørende første etape af fremtidens Lisbjerg lader sig realisere økonomisk. Derfor er der løbende gennemført udredninger af de økonomiske forudsætninger, med henblik på at sikre balance i den samlede projektøkonomi over en 20-årig periode. Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling vil således også foretage en opdatering af økonomimodellen, i lyset af erfaringerne med salg og udbud af de tre delområder. Det er forventningen, at en udvikling af området på baggrund af udviklingsprincipperne vil bidrage til, at der skabes en bedre anlægsøkonomi og et forbedret indtægtsgrundlag, i forhold til hvad det hidtidige plangrundlag muliggør. Byudvikling i Lisbjerg side 7 af 9

8 Det bemærkes, at nærværende indstilling kun bidrager med en mindre andel af det samlede forudsatte indtægtsgrundlag i forbindelse med realiseringen af byudviklingen i Lisbjerg. Der er allerede afholdt væsentlige omkostninger til fælles infrastruktur i området. Disse omkostninger er forudsat dækket gennem fremtidigt salg af bolig- og erhvervsarealer. Teknik og Miljø foreslår derfor, at indsatsen i forhold til salg og markedsføring af byudviklingsområdet i Lisbjerg intensiveres over den kommende 10-årige periode. Indsatsen vil ske gennem ansættelse af 1-2 personer hos Center for Byudvikling og Mobilitet til udvikling af projektet og øget synliggørelse samt til markedsføringstiltag i relevante medier og fora. Omkostningerne hertil forventes at andrage 15 mio.kr. over en 10-årig periode. De foreslås afholdt af den samlede projektøkonomi og finansieret via tilsvarende salgsindtægter i perioden. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Fremtidens Lisbjerg, udviklingsprincipper Bilag 2: Generel beskrivelse af salgsvilkår Bilag 3: Kort over områder, der foreslås udbudt. Bilag 4: Tillægsbevilling T Bilag 5: Anlægsbevilling AB Tidligere beslutninger Kommuneplan Udlæg af i alt 550 ha nye rammeområder og perspektivarealer til byformål ved Lisbjerg (2001). Tillæg 66 til Kommuneplan 2001, overordnet dispositionsplan for et nyt byområde ved Lisbjerg (2005). Tillæg nr 9 til kommuneplan 2009, Dispositionsplan for Lisbjerg første etape (2011) Lokalplan 828, Boligområde og område til offentlige formål nord for Lisbjergskolen i Lisbjerg (2011) Lokalplan 907, Letbane i Aarhus - Strækningen fra Nehrus Allé til Lystrup (2012) Byudvikling i Lisbjerg side 8 af 9

9 Lokalplan 912, Erhvervsområde og vejanlæg nord for Djurslandmotorvejen i Lisbjerg (2013) Lokalplan 951, Ny vej mellem Randersvej og Lisbjerg Parkvej i Lisbjerg (2013) Bevilling til infrastruktur i Lisbjerg, LP 951 (2013) Letbanen, etape 1 og Skejby-Lisbjerg stien (2013) Sagsnummer: 14/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: byudviklingogmobilitet@mtm.aarhus.dk Lix: 45 Sagsbehandler: Michael Troelsen Tlf.: E-post: mit@aarhus.dk Byudvikling i Lisbjerg side 9 af 9