K/S Viking 3, Ejendomme CVR.NR Årsrapport 2003/04

Transkript

1 CVR.NR Årsrapport 2003/04

2

3 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Selskabsoplysninger 4 Ledelsespåtegning 5 Revisionspåtegning 6 Hoved- og nøgletalsoversigt 7 Ledelsesberetning 8 Anvendt regnskabspraksis 10 Resultatopgørelse 12 Balance pr Pengestrømsopgørelse 14 Pantsætninger og eventualforpligtelser 15 Noter 16 Hovedtal pr. anpart 23

4 SELSKABSOPLYSNINGER Selskab K/S Viking 3, Ejendomme Sønderlandsgade Holstebro CVR. nr.: Hjemstedskommune: Holstebro 16. regnskabsår: Ejerforhold Difko Inkasso A/S s ejerandel udgør 25,9% Selskabets komplementar Viking 3, Medeje ApS Komplementarens bestyrelse Direktør Niels Erik Larsen, formand Civiløkonom Hans-Christian Andersen Salgschef Paul K. Millgaard Komplementarens direktion Regnskabschef Henning Foldager Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab 4

5 LEDELSESPÅTEGNING Vi har dags dato aflagt årsrapport for 2003/04 for K/S Viking 3, Ejendomme. Årsrapporten er aflagt i overenstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultat og pengestrømme. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Holstebro, den 13. december 2004 Som komplementar Viking 3, Medeje ApS Direktion Henning Foldager Bestyrelse Niels Erik Larsen Hans-Christian Andersen Paul K. Millgaard formand Godkendt på selskabets generalforsamling den 24. januar 2005 Dirigent 5

6 REVISIONSPÅTEGNING Til kommanditisterne i K/S Viking 3, Ejendomme. Vi har revideret årsrapporten for K/S Viking 3, Ejendomme for regnskabsåret 2003/04. Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vores ansvar er på grundlag af vores revision at udtrykke en konklusion om årsrapporten. Den udførte revision Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj en grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2003/04 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Århus, den 13. december 2004 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Per Buhl Nielsen statsautoriseret revisor Thue Svendsen statsautoriseret revisor 6

7 HOVED OG NØGLETAL Set over en 5-årig periode kan selskabets udvikling beskrives ved følgende hoved- og nøgletal: Sammenligningstallene for 1999/00 er ikke tilpasset årsregnskabsloven. 2003/ / / / /00 t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Resultatopgørelse Lejeindtægter Driftsomkostninger (1.073) (923) (683) (676) (601) Nettoleje Administrationsomkostninger (355) (372) (351) (326) (504) Resultat før værdireg. og finansiering Værdireg. af investeringsejendomme, netto (888) Resultat før finansiering Kursreguleringer, netto (94) (276) (493) Renter, netto (458) (566) (894) (1.174) (1.450) Ordinært resultat (1.070) Ekstraordinære poster (12) 8 Årets resultat (1.062) t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Balance pr Investeringsejendom Tilgodehavende hos kommanditister Andre aktiver Likvide beholdninger/værdipapirer Aktiver i alt Egenkapital (4.205) Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Passiver i alt Nøgletal Antal anparter Egne anparter (1) Faktisk antal anparter Resultat pr. faktisk anpart (kr.) (1.517) Egenkapital pr. faktisk anpart (kr.) (6.007) Nettosalgspris pr. anpart (kr.) ifølge Dansk Aktie- og Anpartsbørs A/S (1.000) 600 7

8 LEDELSESBERETNING Aktivitet Selskabet ejer og udlejer 3 erhvervsejendomme i Danmark. Ejendommene er beliggende i Odense, Kolding og Aabenraa. En nærmere beskrivelse af de enkelte ejendomme kan findes på Drifts- og udlejningssituationen på selskabets ejendomme har gennem hele regnskabsåret været tilfredsstillende. Alle ejendommene var fuldt udlejede pr. 30. september Et lejemål på 265 kvm i Koldingejendommen er fraflyttet ultimo november Økonomisk udvikling Selskabets resultat efter ekstraordinære poster udviser et overskud på DKK mod et budgetteret overskud på DKK Kursreguleringen på finanslånene har været positiv med DKK Egenkapitalen udgjorde DKK pr , svarende til DKK pr. faktisk anpart. Valuta og renterisici Selskabets lån er optaget i CHF, EUR og DKK med variabel rente. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, der forrykker vurderingen af årsrapporten. 8

9 LEDELSESBERETNING Fremtiden Bestyrelsen vil i de kommende år søge at sikre en fortsat stabil drift i selskabet. Bestyrelsen vil have specielt fokus på at sikre fuld udlejning af selskabets ejendomme. For 2004/05 forventer bestyrelsen et overskud på niveau med 2003/04. Resultatdisponering Bestyrelsen foreslår årets overskud, DKK , disponeret således: 2003/04 kr. Kursreguleringskonto Underskudskonto

10 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven, dog er anvendt andre egenkapitalkonti end forudsat i årsregnskabsloven. Årsrapporten aflægges efter årsregnskabslovens regnskabklasse B. Fra regnskabsklasse C er tilvalgt anvendelse af reglerne om en hoved- og nøgletalsoversigt for de seneste fem år, beskrivelse af den forventede udvikling i ledelsesberetningen og udarbejdelse af pengestrømsopgørelse. De anvendte regnskabs- og vurderingsmetoder, der er uændrede fra sidste år, er som følger: Generelt Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som finansielle indtægter eller finansielle omkostninger. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles til dagsværdi og værdireguleringer medtages i resultatopgørelsen under elementet Værdiregulering af investeringsejendomme, netto. Opgørelsen af dagsværdien foretages af ledelsen. Investeringsejendommene måles individuelt på baggrund af en afkastbaseret dagsværdi. Princippet i måling til dagsværdi indebærer, at den enkelte investeringsejendoms forventede nettoindtægt (mulige lejeindtægter fratrukket de til ejendommen knyttede driftsomkostninger) for det kommende år kapitaliseres med et til ejendommen individuelt fastsat afkastkrav. Afkastkravet til de enkelte ejendomme fremgår af noten til investeringsejendommene. 10

11 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Finanslån Finanslån og andre forpligtelser indregnes til amortiseret værdi, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Finanslån og andre forpligtelser i fremmed valuta måles til balancedagens valutakurs. Valutakursreguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Ved disponering af årets resultat henføres valutakursreguleringer til kursreguleringskonto under egenkapitalen. Skat Der afsættes ikke skat i årsrapporten, idet selskabet ikke er selvstændigt skattepligtig. 11

12 RESULTATOPGØRELSE 2003/ /03 Note kr. t.kr. Lejeindtægter Driftsomkostninger 2 ( ) (923) Nettoleje Administrationsomkostninger 3 ( ) (372) Resultat før værdireguleringer og finansiering Værdiregulering af investeringsejendom, netto Resultat før finansiering Kursregulering af finanslån Renter, netto 5 ( ) (566) Årets resultat Resultatdisponeringen fremgår af ledelsesberetningen. 12

13 BALANCE PR AKTIVER Note kr. t.kr. Investeringsejendomme Anlægsaktiver i alt Tilgodehavender i øvrigt Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt PASSIVER Stamkapital Kursreguleringskonto, netto 10 ( ) (658) Underskudskonto 11 ( ) (27.843) Egenkapital i alt Finanslån Lejedeposita Langfristede gældsforpligtelser i alt Finanslån Kreditorer Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gæld i alt Passiver i alt Pantsætninger og eventualforpligtelser er vist på side

14 PENGESTRØMSOPGØRELSE 2003/ /03 kr. t.kr. Resultat før værdireguleringer og finansiering Finansiering ( ) (566) Likviditet fra driften Afdrag på langfristede gældsforpligtelser ( ) (1.362) Køb/salg af værdipapirer (5.200) 0 Ændring i øvrige nettoaktiver (52) Likviditetsændring i året (266) Likvide midler primo Likvide midler ultimo

15 PANTSÆTNINGER OG EVENTUALFORPLIGTELSER Pantsætninger Til sikkerhed for den for finanslånene tegnede garantiforsikring samt bankmellemværender m.v. er håndpantsat: kr. 1. De under likvide beholdninger anførte sikringskonti Ejerpantebrev og skadesløsbreve i selskabets ejendomme (Den bogførte værdi af ejendommene andrager t.kr.) 3. Transport i ejendommenes lejeindtægter. Kontraktlige forpligtelser Administrationsaftalen med Difko Administration A/S er uopsigelig så længe Difko Administration A/S yder selskabet lån. Kautions- og garantistillelser Ingen. 15

16 NOTER 2003/ /03 kr. t.kr. 1 Lejeindtægter Butiks- og kontorejendom, Odense Industri- og kontorejendom, Aabenraa Butiks- og kontorejendom, Kolding Honorar Driftsomkostninger Ejendomsskatter m.v Forsikringer Andel af varme, el og vand Udlejningsomkostninger Ombygnings-/vedligeholdelsesomkostninger Vederlag til Difko Administration A/S, ejendomsadministration Ikke refunderbar moms Administrationsomkostninger Bestyrelsesvederlag Administrationsvederlag til Difko Administration A/S Revision og regnskabsmæssig assistance Skattemæssig assistance og anden revisorassistance 0 2 Møder og rejser Omkostninger vedrørende trykning af årsrapporter og udarbejdelse af skatteredegørelser Porto m.v Ikke refunderbar moms Selskabet har ingen ansatte

17 NOTER 2003/ /03 kr. t.kr. 4 Værdiregulering af investeringsejendomme, netto Værdiregulering af investeringsejendomme Renter, netto Finanslån ( ) (617) Diverse renteudgifter (3.559) (4) Renteudgifter i alt ( ) (621) Bankindestående m.v Udbytte 0 22 Renteindtægter i alt Renter, netto ( ) (566) 17

18 NOTER kr. t.kr. 6 Investeringsejendomme Kostpris Kostpris Værdiregulering til dagsværdi ( ) (25.784) Årets værdiregulering Kursregulering ( ) (25.084) Regnskabsmæssig værdi Samlet ejendomsværdi pr , kr. (kontant), heraf grundværdi kr. Den regnskabsmæssige værdi omfatter følgende ejendomme: Butiks- og kontorejendom i Odense, matr. nr. 1 mu m.fl., Tarupgård, Paarup Kostpris Kostpris Værdiregulering til dagsværdi ( ) (5.430) Årets værdiregulering (300) Kursregulering ( ) (5.730) Regnskabsmæssig værdi Anvendt afkastprocent ved værdiberegning 10,0% 10,0% Ejendomsværdi pr , kr. (kontant), heraf grundværdi kr. 18

19 NOTER kr. t.kr. 6 Investeringsejendomme, fortsat Industri- og kontorejendom i Aabenraa, matr. nr. 1140, Brunde, Rise Kostpris Kostpris Værdiregulering til dagsværdi ( ) (7.188) Årets værdiregulering Kursregulering ( ) (7.088) Regnskabsmæssig værdi Anvendt afkastprocent ved værdiberegning 10,0% 10,0% Ejendomsværdi pr , kr. (kontant), heraf grundværdi kr. Butiks- og kontorejendom i Kolding, matr. nr. 375, Kolding bygrunde Kostpris Kostpris Værdiregulering til dagsværdi ( ) (13.166) Årets værdiregulering Kursregulering ( ) (12.266) Regnskabsmæssig værdi Anvendt afkastprocent ved værdiberegning 10,0% 10,0% Ejendomsværdi pr , kr. (kontant), heraf grundværdi kr. 19

20 NOTER kr. t.kr. 7 Tilgodehavender i øvrigt Beregnede, ikke tilskrevne bankrenter Forudbetalte omkostninger Diverse tilgodehavender Likvide beholdninger Sikringskonti Indlånskonto Stamkapital 700 kommanditanparter a DKK hvilket svarer til den samlede stamkapital i henhold til selskabets vedtægter. 10 Kursreguleringskonto, netto Obligationsbeholdning: Saldo (6.428) (6) Finanslån: Saldo ( ) (1.163) Årets regulering Saldo ( ) (652) Kursreguleringer omfatter såvel realiserede som urealiserede gevinster og tab. ( ) (658) 20

21 NOTER kr. t.kr. 11 Underskudskonto Saldo ( ) (29.691) Køb egne anparter (5.200) 0 Overført, jf. resultatdisponeringen Saldo ( ) (27.843) 12 Finanslån Finanslån EUR a kurs 744, Finanslån CHF a kurs 479, Finanslån (DKK) Finanslån Difko Administration A/S Heraf forfalder inden for 1 år ( ) (1.100) Kreditorer Beregnede, ikke forfaldne renter af finanslån Anslået restrevisionshonorar Difko Administration A/S Merværdiafgift Øvrige kreditorer

22 22

23 HOVEDTAL PR. ANPART (1/700) 2003/ /03 kr. kr. Udvikling i egenkapital Regnskabsmæssig egenkapital, primo Erhvervelse egne anparter (7) 0 Årets resultat Regnskabsmæssig egenkapital, ultimo Regnskabsmæssig værdi af ejendomme Skattemæssig opgørelse Resultat før værdireguleringer og finansiering Renteindtægter Renteudgifter (685) (887) Kursregulering af finanslån Skattepligtigt resultat før skattemæssige afskrivninger Udenlandsk udbytte, endeligt likvidationsprovenu