RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN 2013 OPGAVE 1. Spørgsmål 1.1

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN 2013 OPGAVE 1. Spørgsmål 1.1"

Transkript

1 RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN 2013 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 Den studerende bør indledningsvis konstatere, at der er tale om en ejendom, hvor boligreguleringsloven finder anvendelse, idet ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, hele ejendommens bruttoetageareal blev brugt til beboelse den 1. januar 1980, og ejendommen havde mere end 7 beboelseslejligheder den 1. januar 1995 ML 1, 4, stk. 3, og 4, stk. 5 Ikke alle udgifterne kan medtages på budgettet. Den studerende skal forklare for hver enkelt udgift. Hvis udgiften ikke kan medtages på budgettet, skal det forklares, hvor den så hører hjemme for at punktet er besvaret fuldt korrekt. Den studerende skal anvende ML 8, stk. 1, og praksis herfor. Grundskyld kr. a) Kan medtages. Rottebekæmpelse og skorstensfejning 350 kr. a) Kan medtages. El kr. a) Kan medtages. Vand kr., heraf er de kr. til forbruget i vaskeriet. a) og b) De kr. svarende til ejendommens/lejernes vandforbrug kan medtages. Det må dog forudsættes, at vandet ikke fordeles efter individuelle målere. Den skarpe studerende kan se af de medfølgende bilag til opgave 3, at der ikke fordeles vand efter målere, men da bilagene hører til opgave 3, er det ikke en betingelse for korrekt besvarelse af dette spørgsmål, at dette ses. Den studerende skal blot helst have noteres sig, at det er et vilkår for medtagelse i budgettet. (c)) De kr. svarende til vaskeriets forbrug kan medtages forudsat at evt. indtægter fra vaskeriet medtages som positivpost i budgettet, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Varme kr., heraf er de kr. til varmen på det lille vicevært kontor. a) og b) De kr. svarende til lejernes og evt. fællesarealers forbrug af varme kan ikke medtages på den omkostningsbestemte leje jf. LL 36. Denne del af udgiften skal opkræves fra lejerne i varmeregnskabet. De kr. til varmen på viceværtkontoret kan medtages på budgettet, som udgifter til viceværten. Service på varmeanlægget (inkl. reservedele) kr. a) og b) Kan i udgangspunktet ikke medtages på budgettet, da der er tale om service og ikke et lovpligtigt abonnement, jf. indirekte GA 2003/14. Udgiften kan i stedet medtages i vedligeholdelsesregnskabet.

2 Varmeregnskabshonorar a) Skal medtages på budgettet. Energimærke (udført i 2012) kr. a) og b) Kan ikke medtages på budgettet, men skal medtages på varmeregnskabet jf. LL 36. Bygningsforsikring kr. a) Kan medtages. Falck kr. a) Kan medtages som en hybrid mellem en forsikring og et lovpligtigt abonnement. Godkendes i praksis kunne dog ikke finde trykt praksis. Skadedyrsabonnement kr. a) og b) Kan ikke medtages på budgettet jf. GD 2000/04 B og GA 2003/14 (nævnt indirekte i referatet), men kan i stedet medtages på vedligeholdelsesregnskabet. Graffitiabonnement kr. a) Kan medtages på budgettet jf. GD 2007/45 Ø. Vicevært kr. a) Kan medtages. Vicevært tlf., internet mv kr. a) Kan medtages som en del af viceværtudgiften jf. bl.a. GD 2011/34 B og GD 2001/42 Ø. Grundejerforening kr. a) Kan medtages som en del af ejendommens renholdelse. Det godkendes i praksis, se indirekte GA 2007/15. Bogen henviser også til et par afgørelser. Sæbe til vaskeriet kr. a), b) og c) Kan medtages på budgettet forudsat, at beboerbetalingen i vaskeriet kr kr. og evt. øvrige indtægter fra vaskeriet medtages i budgettet som en driftsindtægt, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Service på vaskemaskiner og tørretumbler (inkl. reservedele) kr. a), b) og c) Kan medtages på budgettet forudsat, at beboerbetalingen i vaskeriet kr kr. og evt. øvrige indtægter fra vaskeriet medtages i budgettet som en driftsindtægt, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist.der skal dog skelnes mellem lovpligtig service og ikke-lovpligtig service. Lovpligtig service kan medtages som driftsudgift på budgettet, mens ikke-lovpligtig service ikke kan medtages som driftsudgift på budgettet men anses i stedet for at være vedligeholdelse og skal påføres vedligeholdelsesregnskabet, se GA 2007/16 og modsat GA 1998/03 (se også bemærkninger nedenfor under særligt om besvarelse af c)). Snerydning kr. a) Kan medtages på budgettet, som en del af renholdelsesudgiften.

3 Værktøj til viceværten kr. a) Kan medtages på budgettet. Er godkendt i praksis, men kunne ikke finde nogen trykte afgørelser, vi må holde os til bogen. Arbejdstøj til viceværten kr. a) Kan medtages på budgettet. Er godkendt i praksis se bl.a. GD 2001/42 Ø. Porto på breve til lejerne 800 kr. a) og b) Kan ikke medtages som selvstændig post på budgettet, da omkostningen i praksis anses for at være en del af administrationsposten og derfor dækkes her. Spørgsmål 1 c) Hvis den studerende vælger at tage de relevante udgifter under en samlet besvarelse er det ok. Den studerende skal forklare, at der er en sammenhæng mellem udgifterne og indtægterne og at enten skal det hele med eller også må intet medtages. Det hele er beskrevet og forklaret i den ovennævnte GD 2006/19 V, hvor landsretten kom frem til, at hverken udgifter eller indtægter ved fællesvaskeri var pligtigt at medtage i budgettet, så længe det er alt eller intet. Se også GA 2007/16 om service på vaskeri og centrifuger (service vaskeri ej budgetudgift, service på centrifuger pligtigt og medtages på budgettet), samt GA 1998/03, hvor service på både vaskeri og centrifuger blev godkendt på budgettet, hvilket det dog nok ikke ville blive i dag. Spørgsmål 1.2 a) Fordelingsgrundlaget for budgetlejen er lovligt jf. ML 10. Det er et meget anvendt fordelingsgrundlag for især ældre ejendomme. Den studerende skal vide, hvad vurderingslejen fra 1967 går ud på. Det er helt fint, hvis den studerende her forklarer, hvorfor vurderingslejen naturligvis er lovlig jf. 10, da vurderingslejen netop er en vurdering af den enkelte lejligheds brugsværdi og 10 fastsætter en fordeling efter lejlighedernes indbyrdes brugsværdi. Det er forkert at antage, at fordelingsgrundlaget er forkert og burde være kvadratmeter, hvilket i givet fald må betegnes som en forkert besvarelse af spørgsmålet. b) Hvis besvarelsen af a og b er slået sammen, en det fint. Den studerende SKAL nævne ML 10 og gerne også 11. Her kan den studerende fremhæve nogle af de oplysninger, der er givet i opgaven, så som, at stuelejlighederne, på den ene side har ulempen af at ligge med kig ind fra gaden, på den anden side har de adgang til en lille have hver. Den øverste etage har fordelen af mere sol og det er samtidig oplyst, at denne ejendom har en etage mere med endnu mere lysindfald. Hvis den studerende har medtaget den forbedring af 4. sals lejlighederne, som Uffe har lavet er det principielt forkert i forhold til det faktuelle fordelingsgrundlag, da forbedringen er lavet efter vurderingslejen er fastsat og må forudsættes at have medført en selvstændig forbedringsforhøjelse, som dermed giver de lejligheder en endnu højere leje, end de andre. Det behøver dog ikke at trække voldsomt ned, hvis den studerende har medtaget dette i sin vurdering. Forbedringen har naturligvis en

4 selvstændig betydning for vurderingen af 4. sals lejlighedernes værdi. Det er ok, hvis den studerende gør sig nogle overvejelser omkring kvadratmeterfordeling i stedet, men det må ikke fylde for meget i besvarelsen. c) Ja, opgørelsen opfylder beregningskravet jf. ML 12. Det fremgår klart af dommen GD 2012/17 Ø. Det må trække ned, hvis ikke den studerende er klar over, at domstolene har haft spørgsmålet om beregningskravet til vurdering flere og gange og der ligger en del praksis på området. Dommen fra 2012 er gennemgået i undervisningen og bør således være den studerende bekendt. d) Uffe behøver principielt ikke gøre noget i forhold til indsigelserne. Der er kun to lejere, der har gjort indsigelse og Uffe har således ikke pligt til at indbringe indsigelserne for huslejenævnet jf. ML 12, stk. 2, som siger, at udlejer alene har pligt til at indbringe indsigelserne, hvis mindst 25 % af lejerne har gjort indsigelse, hvilken betingelse ikke er opfyldt. Uffe bør dog svare lejerne på deres indsigelser og oplyse dem om, at de selv kan indbringe varslingen for huslejenævnet. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 a) Lise har i udgangspunktet ret til at installere vaskemaskinen jf. LL Hun skal dog bede Uffe om lov først og må principielt ikke sætte den op før hans tilladelse er givet, men han kan ikke modsætte sig installationen, med mindre han kan dokumentere, at ejendommens afløbskapacitet ikke kan klare vaskemaskinen. I vurderingen af afløbskapaciteten er det et parameter, hvorvidt den vil kunne klare installation hos alle lejerne. Det vil også være et parameter, at der rent faktisk er et vaskeri i ejendommen, som lejer kan bruge. Hvorvidt vaskeriet i sig selv kan begrunde en afvisning af installationen kan dog være tvivlsom. Det er ikke afgørende, hvilket resultat den studerende kommer til, det skal bare være velargumenteret og og kriterierne herfor skal være en del af besvarelsen. Se også dommen GD 1998/21 V, hvor U ikke havde dokumenteret at afløbskapaciteten var utilstrækkelig. b) Ja, Uffe kan stille krav til installationen i form af krav om, at den er foretaget af en professionel/autoriseret VVS-installatør og dermed opfylder alle gældende krav til installationen, jf. GD 2005/42 Ø. Han kan også stille krav om, at Lise dokumenterer, at installationen er behørigt forsikret, således at evt. skader pga. installationen er forsikringsdækket, eller han kan kræve en sikkerhedsstillelse herfor, jf. LL 29, stk. 10. Han kan også stille krav om fjernelse ved fraflytning, jf. krav i LL 29, stk. 1, om aflevering af det lejede i samme stand. c) Det vigtige ved denne besvarelse er, at den studerende har lavet en velargumenteret vurdering af Uffes formål med adgang til lejemålet jf. LL 54. Det må nok antages, at Uffe har krav på at få adgang til besigtigelse af installationen. Hvis Lise har lov til at have installationen må Uffe også have krav på at konstatere, om den er korrekt installeret og som grundlag for vurdering af, om han har brug for sikkerhed mv. Hvis Lise ikke har lov til at have installationen, må det være naturligt, at Uffe har krav på adgang for konstatering af, at

5 Lise har fjernet den. I GD 2007/21 Ø havde udlejer således krav på adgang til lejemål til kontrol af påbudte vedligeholdelsesarbejder. De studerende bør også have taget stilling eventuelt krav om varsling af adgang, jf. LL 55. Idet der ikke er tale om arbejder i det lejede men alene en besigtigelse af enten af, om der er sket korrekt installation, eller om der er sket fjernelse af vaskemaskinen, må det mest rigtige svar anses for at være, at der ikke er krav om varsling efter LL 55, alternativt kan svaret være, at LL 55, stk. 3 finder anvendelse. OPGAVE 3 Spørgsmål 3.1 a) Nej, lejemålet kan ikke umiddelbart bringes til ophør pga. hundeproblemerne. Dels kan det ikke dokumenteres at Uffes påmindelse er kommet frem til Niels, da det er sendt med almindelig post, jf. bl.a. GD 2008/58 Ø, hvor indleveringsattest ikke var nok. Hvis den studerende kommer frem til, at ophør ikke er muligt fordi, at Niels ikke ser brevet, er det forkert, da påmindelsen har karakter af påbud, men dette faktum kan godt bruges som delforklaring på, at det er derfor, det er vigtigt, at kunne dokumentere, at påmindelsen er sendt og kommet frem til lejeren. Selv hvis påmindelsen var kommet frem til Niels ville lejemålet ikke kunne ophøre, dels fordi der ikke står noget i påmindelsen om, at lejeforholdet kan bringes til ophør og dels fordi det er tvivlsomt, om de beskrevne gener vil være tilstrækkelige til at kvalificere til en opsigelse. Der er derfor heller ikke den store tvivl om, at lejemålet ikke kan ophæves på det foreliggende grundlag. Den studerende skal gerne forklare, at der er to muligheder for ophør af lejeforholdet, henholdsvis opsigelse LL 83, stk. 1, e) og f) og ophævelse LL 93, stk. 1, g) og h) og kunne adskille de to ophørsmuligheder fra hinanden. Hvis denne del af besvarelsen falder under et af de øvrige punkter er det ok. b) Det Uffe bør gøre er at sende en påmindelse til Niels, som sendes anbefalet eller overbringes, så fremkomsten til lejer kan dokumenteres. Uffe bør gøre Niels opmærksom på, at han ved yderligere gener vil indbringe en sag for huslejenævnet og derefter føre en sag for huslejenævnet jf. LL 79 a og b og anmode om, at lejemålet gøres betinget. Hvis generne fortsætter kan lejemålet herefter enten opsigelse eller ophæves afhængig af væsentligheden, evt. ved en kombineret opsigelse og ophævelse. c) Det ville gøre den forskel, at huslejenævnet umiddelbart vil gøre lejemålet betinget af, at husdyret afskaffes og hvis det ikke afskaffes vil lejemålet kunne ophøre. Det fremgår af LL 79 a, stk. 2, at huslejenævnet kan pålægge lejeren betingelse af lejeforholdet, når der holdes husdyr i strid med lejekontrakten. Generelt for besvarelse af spørgsmål 1 må det være sådan, at de nævnte husdyrsgener ikke vil være tilstrækkeligt til en ophævelse af lejeforholdet, men derfor vil udlejer godt kunne forsøge sig med en ophævelse i forbindelse med en opsigelse. Spørgsmål 3.2

6 a) Nej, lejemålet kan ikke umiddelbart bringes til ophør, da der ikke er givet nogen forudgående påmindelse om lugtproblemerne til Niels. Det er en betingelse både for anvendelse af husordensreglerne og LL 93, stk. 1, e), og der er ikke givet en sådan. Det må anses for en meget alvorlig fejl, hvis den studerende mener, at påmindelsen om hundeproblemerne kan bruges i dette tilfælde også, dels fordi den jo ikke kan dokumenteres fremkommet, men primært fordi den ikke omhandler lugtproblemerne i lejligheden. b) Der skal afsendes en påmindelse med anbefalet post eller ved overbringelse og det skal fremgå klart, hvorfor påmindelsen gives. I tilfælde af vanrøgt bør Uffe også varsle adgang til lejemålet for en konkret konstatering af problemernes omfang således, at Uffe kan formulere et tilstrækkeligt konkret påkrav til Niels om, hvad der ønskes istandsat. Det at Victor har set ind i lejligheden kan formentlig ikke danne grundlag for et ordentligt påkrav, da han jo reelt ikke kan se, om der de facto er noget galt. Igen skal den studerende kunne se forskel på, om det kan betale sig at køre efter opsigelse (husorden) eller ophævelse (husorden og vanrøgt), og om der er tilstrækkelig væsentlighed. Det bør også diskuteres, om Uffe forud for evt. forsøg på at bringe lejeforholdet til ophør med fordel kan køre en huslejenævnssag, som vil kunne køre dels på husordensreglerne jf. LL 79 a og b, samt ML 21 om lejers ren- og vedligeholdelsespligt. Der er mange forhold, der kan diskuteres i denne opgave og det er rigtig godt, hvis den studerende fanger dem alle, men som altid i denne slags sager, så kan man også nøjes med et af udgangspunkterne. Det vil således være et argument for væsentlighed og dermed ophævelse, hvis alle overtrædelserne pointeres og sammenholdes, hvorimod hvis man tager dem enkeltvis, så kan de måske kun begrunde en opsigelse. Pga. problemernes forholdsvis beskedne selvstændige alvor, så vil det være klart anbefalelsesværdigt at køre en huslejenævnssag før evt. ophør af lejemålet forsøges.

7 RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN FORÅR 2012 OPGAVE 1 Opgaven er bygget over GD 2011/28B og en konkret sag, hvor spørgsmålene i opgaven stammer fra den konkrete sagsbehandling. Opgave 1.1 Besvar ALLE U s 7 spørgsmål. Anvender du lovbestemmelser eller retspraksis, skal dette angives. Spm. 1. Denne form for misligholdelse kan nok ikke sidestilles med vanrøgt, men misligholdelse er det dog. I stedet vil den gentagne mangel på oplysning om misfarvninger føre til en forøget vedligeholdelsespligt for lejer. Spm. 2. Antageligt ikke, da misligholdelsen ikke er grov nok til at kunne resultere i en opsigelse eller en ophævelse. Argumentation for det modsatte resultat trækker ikke ned, såfremt den har substans. Spm. 3. Udlejer kan anvende vedligeholdelseskontoen til indvendig vedligeholdelse i form af maling, hvidtning og tapetsering, jf. lejelovens 23. Maling af afrensning af skimmelsvamp vil være muligt at få dækket af denne konto. Udgiften til den egentlige afhjælpning af skimmelsvampen i form af undersøgelser og nedbrydning af bygningsdele kan ikke anvendes fra kontoen. Spm. 4.a. Udlejer kan kun komme af med en lejer ved opsigelse eller ophævelse. Der findes ikke andre muligheder, medmindre der indgås en frivillig aftale med lejer. Alle andre svar anses som forkerte. Spm. 4.b. Lejer kan opsiges efter lejelovens 83, litra a opsigelse til eget brug, men betingelserne i 84 skal være opfyldte. Indeholder besvarelsen en gennemgang af disse regler, trækker det op. Konklusionen er, at lejer ikke kan opsiges efter nogen bestemmelse, da ingen betingelser for opsigelse er til stede i den konkrete sag. Spm. 5. Vedligeholdelseskontoen kan anvendes til maling, hvidtning og tapetsering, jf. lejelovens 23. Herudover kan depositummet anvendes på den misligholdelse, som lejers manglende oplysning om skimmelsvampen har medført på lejemålet udover maling, hvidtning og tapetsering. Spm. 6. Nej, da det er lejer, som har bestilt den, hvorfor udlejer ikke er pligtig at betale herfor. Der findes kun begrænset retspraksis herom og ingen sager, som direkte ændrer det udgangspunkt, at den der bestiller et arbejde også skal betale herfor. Argumentationen er vigtigst her, ikke resultatet.

8 Svar på de enkelte spørgsmål i opgave 1.2.: Spm 1.2. Bortkommet vaskepose kr. 750,00 Antageligt tilladt, da ej i strid med dusørreglen i lejelovens 6. Der skal dog være indgået aftale herom i lejekontrakten. Annoncegebyr, lejebolig.dk kr. 565,00 I strid med dusørreglen i lejelovens 6 og GD2003/43H, da annoncen må antages at være en del af udlejers genudlejningsforpligtelse. Afsat til Ista-gebyr, flytteaflæsning kr. 487,00 Tilladt, jf. GA , men dog ikke i Jylland, jf. T:BB V, medmindre det er aftalt i kontrakten. Den rigtige jura er, at udlejer kan få dækket dette udlæg for flytteaflæsning, da det netop kun er et udlæg, som kommer af, at lejer flytter midt i varmeregnskabsperioden. Ekstra a conto, varme kr ,00 Dette tilbagehold er også tilladt, jf. GA2005/26. Da beløbet reelt blot er en slags forudbetaling på lejers varmekonto, svarer det til et varmedepositum. Så længe beløbet er ikke-urimeligt, kan det tilbageholdes. OPGAVE 2 Helt grundlæggende skal der kunne skelnes dels mellem de enkelte lejere, og også mellem de enkelte ophævelsesgrunde. Den vigtigste øvelse går ud på at vurdere, om alle formkravene er opfyldte i de enkelte ophævelsestilfælde. Det er de kun i få af tilfældene. Der skal for hver af de 10 lejere tages stilling til 4 ting: 1) Kan ophævelse ske eller ej? 2) Ved hvilken ret skal ophævelsessagen køres? 3) Kan udlejer begå selvtægt, og bare flytte lejerne ud, når de ikke er hjemme? 4) Hvis udlejer ikke får medhold i at smide lejerne ud (spm. 1), hvad skulle han så have gjort? Oversigt over de enkelte lejere: STUEN TV: Ad 1:

9 L-S tv. er ophævet efter LL 93 g, som kræver en konkret påmindelse, jf. LL 79 b, stk. 2. Med henvisning til LL 79 a skal forholdet være en gentagelse af en konkret handling over flere gange. Det kan ikke bevises, at L-S tv. har deltaget i de andre fester, og da L-S tv. s fest om søndagen er den første fra L-S tv s lejlighed, vil det være overordentligt svært at få medhold i en ophævelse. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde også have ophævet efter LL 93 l, da ophævelse efter denne bestemmelse ikke kræver en forudgående påmindelse. STUEN TH.: Ad 1: L-S th. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere.

10 Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål, som retten skal tage stilling til. 1. SAL TV.: Ad 1: L-1 tv. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang. Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål, som retten skal tage stilling til. 1. SAL TH.: Ad 1 - hundeoverfaldet: U ophæver efter LL 93 g, som kræver en forudgående påmindelse, jf. LL 79 b, stk. 2. En sådan påmindelse skal vedrøre det forhold, som der senere ophæves på grundlag af. Dette krav er ikke opfyldt, da der ophæves pga., at hunden har angrebet underboens hund. Således er ophævelsen sket uden en forudgående påmindelse, og det forhold at U henviser til balladen i ejendommen i et forsøg på at skabe en forudgående påmindelse, opfylder ikke påmindelseskravet, da det ikke er det samme

11 forhold, som der sendes påmindelse og ophævelse på grundlag af. Formkravene er ikke opfyldte, og ophævelse kan således ikke ske. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde også have ophævet efter LL 93 l, hvor lejers fraflytning er nødvendig. Denne bestemmelse kræver ingen forudgående påmindelse. Den studerende skal se, at kravet om en forudgående påmindelse ikke er opfyldt, da en påmindelse og en ophævelse skal vedrøre det samme forhold. I denne sag er det hundebid U ophæver på grundlag af, mens han henviser til en masse-påmindelse grundet støj/hærværk. 2. SAL TV.: Ad 1 søns overfald på nabo: U ophæver efter LL 93 l, hvorefter L s fraflytning er nødvendig. Bestemmelsen kræver ingen forudgående påmindelse. L hæfter for sine gæster, jf. LL 25, og de handlinger disse foretager. Ophævelsen er således berettiget. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Er forholdet dog groft nok, eller L erkender forholdet, kan sagen føres i fogedretten. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U har anvendt reglerne korrekt i dette tilfælde. 2. SAL TH.: Ad 1 chikane af nabo med potteplanter og høj musik: U ophæver efter LL 93 g, og en ophævelse alene baseret på potteplante-chikanen er på den baggrund ikke behørig, da der ikke er givet en påmindelse herom tidligere, jf. LL 79 b, stk. 2.

12 Derimod er en ophævelse på grundlag støj berettiget, da det grundet videooptagelsen af L s støj er muligt at bevise, at L tidligere har begået en overtrædelse af husordenen/reglerne. L har tidligere fået en (masse)-påmindelse ang. støj/hærværk. Påmindelsen og ophævelsen hænger derfor sammen. Ophævelsen er således berettiget. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U har anvendt reglerne korrekt i tilfældet med støjgenerne. 3. SAL TV.: Ad 1: L-3 tv. er masse-omhævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. I dette tilfælde er det heller ikke tilstrækkeligt, at L-3 tv. var den, der holdt julefrokosten, hvor opgangen første gang blev smadret. Der blev ikke givet en påmindelse ved den lejlighed, hvorfor det er udelukket, at anvende LL 93 g med henvisning til julefrokosten. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har

13 uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål, som retten skal tage stilling til. 3. SAL TH.: Ad 1: L-3 th. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål. 4. SAL TV.: Denne L ophæves grundet betalingsmisligholdelse og er også en del af masse-ophævelsen. Ad 1 - Betalingsmisligholdelsen: U s påkrav er afgivet/omdelt den 5. juni Forfaldsdag og sidste rettidig indbetalingsdag var mandag den 2. juni 2014, jf. LL 33, stk. 3. Påkravet kunne derfor først afgives/omdeles 3

14 hverdage efter dette tidspunkt, altså tidligst den 6. juni 2014, jf. LL 93, stk. 2. Det er stor fejl, hvis den studerende ikke ser dette. Påkravet er således ugyldigt. Ophævelsen er separat set i orden, da den først omdeles pr. papir (udskrevet kopi af af 23. juni 2014) med U s underskrift den 25. juni Ser den studerende dette, og forholder sig til selve ophævelsen, vil dette trække op. Nævner den studerende GD 2013/03, hvor ophævelse blev fremsendt ved , trækker det også op. Er det tydeligt, at den studerende ikke ser nogen problemstilling angående ophævelsen, trækker det ned. Ad 1 - Masse-ophævelsen: L-4 tv. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Spørgsmålet om betalingsmisligholdelse skal føres for fogedretten. Spørgsmålet om de andre ophævelsesgrunde bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener at have behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser de studerende til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4 betalingsmisligholdelse: U burde blot have omdelt betalingspåkravet fredag den 6. juni 2014 i stedet for den 5. juni Ophævelsen kunne så være afleveret lørdag den 21. juni 2014, samtidig med at ophævelsen burde være sket på papir. Ad 4 masse-ophævelse:

15 U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål. 4. SAL TH.: Denne L ophæves grundet betalingsmisligholdelse og grundet værtshusoverfaldet på U samt er en del af masse-ophævelsen. Ad 1 - Betalingsmisligholdelsen: U s påkrav er afgivet/omdelt den 5. juni Forfaldsdag og sidste rettidig indbetalingsdag var mandag den 2. juni 2014, jf. LL 33, stk. 3. Påkravet kunne derfor først afgives/omdeles 3 hverdage efter dette tidspunkt, altså tidligst den 6. juni 2014, jf. LL 93, stk. 2. Det er stor fejl, hvis den studerende ikke ser dette. Påkravet er således ugyldigt. Ophævelsen er separat set i orden, da den først omdeles pr. papir (udskrevet kopi af af 23. juni 2014) med U s underskrift den 25. juni Ser den studerende dette, og forholder sig til selve ophævelsen, vil dette trække op. Nævner den studerende GD 2013/03, hvor ophævelse blev fremsendt ved , trækker det op. Er det tydeligt, at den studerende ikke ser nogen problemstilling angående ophævelsen, vil det trække ned. Ad 1 værtshusoverfaldet på U: Selvom L-4 th. s handlinger ikke er begået på ejendommen, som påkrævet i LL 79a, så medfører de alligevel en frygtfremkaldelse hos U, allerede fordi overgrebet mod U må anses som vold, der er omfattet af straffeloven. U ophæver efter LL 93 l, som ikke kræver en forudgående påmindelse. Eneste problem set fra U s synspunkt kan være, at L-4 th. ikke vidste, at det var U han mishandlede. Det er således et bevisspørgsmål. Ser de studerende dette, trækker det op. Ad 1 - Masse-ophævelsen: L-4 th. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2:

16 Spørgsmålet om betalingsmisligholdelse skal føres for fogedretten. Spørgsmålet om de andre ophævelsesgrunde bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter kræver en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener at have behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser de studerende til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4 betalingsmisligholdelse: U burde blot have omdelt betalingspåkravet fredag den 6. juni 2014 i stedet for den 5. juni Ophævelsen kunne så være afleveret lørdag den 21. juni 2014, samtidig med at ophævelsen burde være sket på papir. Ad 4 værtshusoverfaldet på U: U har handlet juridisk korrekt ved at bruge LL 93 l. Ad 4 masse-ophævelse: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål.

17 RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN FORÅR 2011 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 Den studerende bør konstatere, at Århus er en reguleret kommune, hvorfor boligreguleringslovens regler som udgangspunkt gælder for lejens fastsættelse. Det er oplyst, at ejendommen ved opførelsen er en stor ejendom (med 16 beboelseslejligheder). Da intet er oplyst om, at antallet af lejligheder i ejendommen reduceres, må det derfor antages, at ejendommen den 1. januar 1995 fortsat var en stor ejendom. Udgangspunktet er derfor omkostningsbestemt leje ved lejens fastsættelse. Af BRL 15 a, stk. 1, følger, at det er muligt at fravige BRL 5 14 ved aftale, hvis beboelseslejligheden er beliggende i en nyopført ejendom. I så fald er lejefastsættelsen fri, hvis disse to forudsætninger er opfyldt: 1. Ejendommen er taget i brug efter den 31. december Det er aftalt mellem udlejer og lejer, at BRL 5 14 er fraveget ved aftale I forhold til den første betingelse skal den studerende konstatere, at betingelsen omkring ibrugtagelsen er opfyldt. Godt nok er ejendommen opført i 1991 og godt nok er lejeaftalen indgået i 1991, men det kan udledes af opgaven, at Ivan Ivansen som den første lejer tager ejendommen i brug, da han får nøglerne til lejligheden den 15. januar Betingelsen om ejendommens ibrugtagning efter den 31. december 1991 er derfor opfyldt. Når den studerende til den konklusion, opførelsen af ejendommen eller indgåelsen af lejeaftalen før 1. januar 1992 fører til, at BRL 15 a, stk. 1 er uanvendelig, vil dette være en væsentlig fejl. Det er i opgaven oplyst, at lejekontrakten med Ivan Ivansen blev indgået på typeformular A 4. På tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, var typeformular A5 den nyeste typeformular. På trods af at der i forhold til Ivan Ivansen har været anvendt en ældre typeformular, blev anvendelsen af typeformular A4 først gjort uautoriseret ved BEK 1037 af 15. december I forhold til Ivan Ivansen har der derfor været anvendt en autoriseret blanket. Uanset om blanketten havde været uautoriseret eller ej har dette ingen betydning for lejens fastsættelse i forhold til Søren Smart. Når den studerende til det resultat, at anvendelsen af typeformular A 4 i forhold til Ivan Ivansen gør, at Benny Bondesen er afskåret fra at benytte BRL 15 a, stk. 1, overfor Søren Smart, vil dette være en væsentlig fejl. I forhold til betingelsen om, at det skal være aftalt, at BRL 5 14 er fraveget, skal den studerende konstatere, at denne betingelse er opfyldt, jf. bilag 1 (lejekontraktens 11). Når den studerende til et andet resultat, vil det være en væsentlig fejl. Når den studerende til det resultat, at 15, a, stk. 1, gælder automatisk, med mindre andet er aftalt, vil det ligeledes være en væsentlig fejl. Da betingelserne i BRL 15 a, stk. 1 er opfyldte er det rette svar på spørgsmål 1, at der gælder fri lejefastsættelse / markedsleje, ved fastsættelsen af lejen for Søren Smarts lejemål.

18 Spørgsmål 1.2 Den studerende skal tage stilling til, om lejen i et boliglejemål, hvor lejen er fastsat efter BRL 5, stk. 1, ved lejens fastsættelse er begrænset af det lejedes værdi. I opgavens tekst henviser Søren Smart til BRL 7, stk. 2. Denne bestemmelse fastslår at udlejer ved omkostningsbestemte lejereguleringer er begrænset af det lejedes værdi. Bestemmelsen vedrører dog lejeregulering og ikke lejens fastsættelse. En omkostningsbestemt leje, som er fastsat efter BRL 5, stk. 1, kan efter lovens ordlyd og gældende praksis ikke sættes ned under henvisning til, at lejen overstiger det lejedes værdi. Henviser den studerende eksempelvis til GD 2002/38 Ø og / eller GD 2006/11 Ø skal dette trække op. Når den studerende til den konklusion, at det lejedes værdi ved lejens fastsættelse udgør en begrænsning i forhold til en leje, som er fastsat efter BRL 5, stk. 1, vil dette være en fejl. Spørgsmål 1.3 Ved besvarelsen af dette spørgsmål bør den studerende indledningsvist konstatere, at Aalborg er en reguleret kommune, hvorfor BRL som udgangspunkt finder anvendelse. Den studerende bør i første omgang foretage en afvejning af, om der er tale om en stor ejendom med omkostningsbestemt husleje, eller om ejendommen er omfattet af småhusreglerne. Det følger af BRL 4, stk. 5, at en småejendom er en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejeligheder. Den studerende bør nå til den konklusion, at der er tale om en småejendom, da der kun var 5 beboelseslejligheder i ejendommen den 1. januar Tæller den studerende de 2 klubværelser med ved angivelsen af, afgræsningen af småejendomme i forhold til store ejendomme, vil det være en alvorlig fejl, da det er antallet af beboelseslejligheder og ikke antallet af lejemål, som er afgørende for status pr. 1. januar Det kan ikke af opgavens ordlyd udledes, om ejendommen er en 80/20 ejendom, men gør den studerende sig nogle overvejelser herom, vil dette vægtes positivt. Som opgaven er formuleret, er der intet der indikerer, at de 3 erhvervslejemål er blandende lejemål, men gør den studerende sig nogle overvejelser herom, vil det vægtes positivt. Svaret på spørgsmål 3 bør være, at lejemålet ved lejens fastsættelse må antages at være omfattet af BRL s regler om småhusleje, men at det lejdes værdi kan finde anvendelse hvis der er tale om en 80/20 ejendom. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 Besvarelsen af spørgsmål 1 skal gå ud på, at udlejer alene er berettiget til at medtage udgifterne til olieforbrug og energimærkning i forbrugsregnskabet. Det er fuldt tilstrækkeligt, hvis besvarelsen er

19 begrundet med en henvisning til LL 36. Er der henvist til f.eks. GD 2009/48 H er det udmærket, men ikke nødvendigt. Hvis det er antaget, at nogle af de andre udgifter godt kan indgå i forbrugsregnskabet, er det en alvorlig fejl. Hvis det er antaget, at lejekontraktens angivelse af, at visse udgifter indgår i forbrugsregnskabet, har betydning for spørgsmålet, skal det også betragtes som en alvorlig fejl. Det bør være nævnt, at vand ikke kan indgå i forbrugsregnskabet af to årsager, dels fordi der i boliglejemål skal aflægges separate vandregnskaber og varmeregnskaber, dels fordi der ikke er opsat vandfordelingsmålere i lejemålet, jf. afkrydsningen i lejekontraktens 5. Spørgsmål 2.2 Der er formentlig ikke et helt klart svar på dette spørgsmål. I GA 2005/22 er det dog antaget, at udlejer er berettiget til at fremsende et revideret regnskab, hvis det sker inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelse. Udsendelse af nyt regnskab sker, fordi lejers a conto betalinger er opgjort forkert. Årsagen til revideringen falder derfor udenfor de situationer, der er omhandlet i lejelovens 43. Udsendelsen af det reviderede regnskab sker inden fristen for regnskabsaflæggelse er udløbet, hvilket utvivlsomt må være en forudsætning for overhovedet at revidere regnskabet i den foreliggende situation. Om der kan foretages en revidering, afhænger altså af, om bordet fanger, når udlejer har udsendt det første regnskab, eller om udlejer kan trække regnskabet tilbage og udsende et nyt. Der foreligger så vidt ses alene den ovenfor nævnte ankenævnsafgørelse om spørgsmålet, og det er derfor ikke afgørende om, der er svaret ja eller nej. Kvaliteten af besvarelsen skal vurderes ud fra den argumentation, der er anført for det valgte resultat. I lyset af at der dog foreligger en afgørelse, som fastslår at fremgangsmåden kan godkendes, bør en besvarelse, som går ud på, at der kan aflægges et revideret regnskab, dog bedømmes som den mest korrekte besvarelse. Hvis besvarelsen går ud på, at udlejer er afskåret fra at aflægge et revideret regnskab, fordi udlejer er forpligtet til at indbringe det først aflagte regnskab for huslejenævnet på grund af lejers indsigelse, skal det også bedømmes som en korrekt besvarelse. Det bør dog så i besvarelsen fremgå, at svaret på spørgsmålet dermed er nej, således at der er svaret præcist på det stillede spørgsmål. Spørgsmål 2.3 Besvarelsen skal gå ud på, at der kan aflægges et revideret forbrugsregnskab, og der bør i besvarelsen være henvist til lejelovens 43, stk. 2. Der behøves ikke nødvendigvis at være henvist til GA 1998/24, men det er ganske udmærket, hvis afgørelsen er nævnt. Hvis det er antaget, at regnskabet fremsendes inden fristen for regnskabsaflæggelse er udløbet, bør det bedømmes som en alvorlig fejl. Tilsvarende skal det bedømmes som en alvorlig fejl, hvis det er anført, at det er uklart om 3-måneders-fristen er udløbet, jf. at denne frist overhovedet ikke gælder i den foreliggende situation.

20 Hvis det er anført i besvarelsen, at udsendelse af et revideret regnskab kun kan lade sig gøre, fordi de samlede udgifter for lejeren falder i det seneste regnskab, skal det bedømmes som en fejl. Hvis det er anført i besvarelsen, at situationen falder udenfor lejelovens 43, stk. 2, fordi de samlede udgifter for lejeren falder, bør det ikke bedømmes som en fejl, da udlejer utvivlsomt er berettiget til at nedsætte en lejers andel af forbrugsudgifterne, uden at hjemlen skal søges i lejelovens 43, stk. 2. Generelt vedrørende spørgsmål 2.2 og 2.3 Hvis besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 er blandet sammen med vurderingen af om der er medtaget udgifter, som udlejer ikke må medtage i varmeregnskabet, må det vurderes konkret, hvilken betydning det skal have. Rent opgaveteknisk bør de studerende kunne holde spørgsmål 1 og spørgsmål 2-3 adskilt, og alene bedømme spørgsmål 2-3 ud fra fristproblematikken. Spørgsmål 2.4 Spørgsmål 4 er et meget vanskeligt spørgsmål, og besvarelsen er noget usikkert. Således som spørgsmålet er formuleret, kan besvarelsen principielt ske ud fra såvel første regnskab, andet regnskab eller tredje regnskab. Der bør derfor foretages en meget overordnet vurdering af besvarelsen, hvor det konkrete svar ikke er afgørende. Det væsentligste er, hvorledes besvarelsen er begrundet. Det må dog antages, at udlejer faktisk er forpligtet til at indbringe forbrugsregnskabet for huslejenævnet. Lejer har to gange fremsat indsigelse imod forbrugsregnskabet, og der er absolut intet, som kan give udlejer anledning til at tro, at lejer har trukket sin indsigelse tilbage. Det forhold, at lejer ikke fremsætter indsigelse overfor det seneste regnskab, fritager næppe udlejer fra at indbringe sagen for huslejenævnet, da lejer formentlig kan støtte ret på sine tidligere indsigelser. Når der sker så begrænsede ændringer i forbrugsregnskabet, og efterbetalingen stadig er højere end i det først aflagte regnskab, som der blev protesteret imod, kan udlejer formentlig ikke påtvinge lejeren at fremsætte indsigelse på ny for at bevare sine rettigheder. Resultatet er dog givetvis ikke sikkert, og en besvarelse som går ud på, at sagen ikke skal indbringes, fordi lejer ikke har fremsat indsigelse, kan derfor ikke bedømmes som forkert. Er der konkluderet modsat med henvisning til, at forbrugsudgifterne for lejeren faktisk falder i det seneste regnskab i forhold til de to foregående, bør det bedømmes meget positivt, at dette forhold er opdaget. Da det ligeledes ikke kan udelukkes, at dette faktisk er det korrekte resultat, bør det også bedømmes som en korrekt besvarelse. Er der argumenteret med, at udlejer er forpligtet til at indbringe sagen på grundlag af lejers indsigelse fra 1. april 2014 med henvisning til, at udlejer reelt ikke var nødt til at lavet et revideret regnskab i forhold til lejeren for at rette de sidste fejl, bør det også bedømmes som en korrekt besvarelse.

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende

Læs mere

Orientering om ny lejelov (vedtaget)

Orientering om ny lejelov (vedtaget) Orientering om ny lejelov (vedtaget) Der skal fremover både afholdes indflytningssyn og fraflytningssyn. Lejer skal indkaldes, og der skal udarbejdes en rapport. Der kan ikke aftales nyistandsættelse af

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1 Lejeregulering og betalinger ud

Læs mere

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Vedligeholdelse i lejeperioden Istandsættelse ved fraflytning Obligatoriske

Læs mere

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? Når en andelsboligforening stiftes, kan der være

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1.

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1. Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Nyt fra lejeret Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Den 24. marts 2015 vedtog Folketinget Lovforslag om forenkling og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven. Loven trådte

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 12. juni 2014 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater Udvalgte emner: 1. Blanketter regler og nye Højesteretsdomme

Læs mere

Foredrag. den 24. november 2014

Foredrag. den 24. november 2014 Foredrag den 24. november 2014 Jakob Juul-Sandberg Lektor, ph.d., Syddansk Universitet jju@sam.sdu.dk Lidt statistik mm. www.domstol.dk antal boligretssager 2013: i DK 2.103 (+ småsager) Odense 81; Svendborg

Læs mere

De udgifter Uffe gerne vil have dækket er følgende årlige omkostninger:

De udgifter Uffe gerne vil have dækket er følgende årlige omkostninger: Forår 2013 OPGAVE 1 Uffe Andersen har en ejendom, som han har ejet siden 1986. Ejendommen ligger i København på en mindre forholdsvis stille gade, er opført i 1936 og består af 20 boliglejemål og har et

Læs mere

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard BoligPortal.dk Netværksarrangement 9/9 2014 Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2 Advokat Henrik Roslev Østergaard Ret&Råd Scheibel I/S Slide nr. 1 Tidsplan Før pausen Generelle

Læs mere

Gå hjem-møde ændringer i lejeloven. Torsdag den 23. april 2015

Gå hjem-møde ændringer i lejeloven. Torsdag den 23. april 2015 Gå hjem-møde ændringer i lejeloven Torsdag den 23. april 2015 Velkommen 2 3 Program 14.30 15.00 Registrering 15.00 15.05 Velkomst v/andreas Antoniades 15.05 15.50 Obligatorisk ind- og fraflytningssyn;

Læs mere

DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET

DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET 18. NOVEMBER 2014 DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET LEJENIVEAUER I AARHUS præsen TATION 1 OMKOSTNINGSBESTEMTE LEJEMÅL BRL 5, STK. 1 BRL 5, stk. 1: 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et

Læs mere

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne?

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 80 Offentligt Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? EJENDOMSFORENINGEN DANMARK 1 Indholdsfortegnelse Hvilke ændringer

Læs mere

Lejens fastsættelse i boliglejemål

Lejens fastsættelse i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejens fastsættelse i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk direktør Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark Juridisk konsulent Niklas W. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 7. udgave Lejemåls nr. Stempel LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov

Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov Ejendomsforeningen Danmark Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov Boliglejekontrakter Plan for gennemgang Lidt om undervisningen og opgaver på

Læs mere

KONTOEN I GI og hvilke udgifter kan medtages?

KONTOEN I GI og hvilke udgifter kan medtages? KONTOEN I GI og hvilke udgifter kan medtages? 8. maj 2014 v. Hannah Vilvig, GI Kontoen i GI, 8.5.2014 1 Konto i GI hvad er det? Bindingskontoen efter boligreguleringslovens (Brl) 18 b er en (lille) del

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T MILJØMINISTERIET Naturstyrelsen Midtjylland Mellem xxxx som lejer og Naturstyrelsen Midtjylland, Bjørnkærvej 18, 7540 Haderup som udlejer, oprettes nedenstående L E J E K O N T R A K T 1. Lejemålet Hastruphus

Læs mere

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen Dansk Selskab for Boligret 26. februar 2013 v/advokat Anne Louise Husen 1 Annullation U 2002.1109 Ø: Uopsigelighed (tidsbegrænsning) til 1. maj 2006 L opsiger 24. november 2000, flytter 24. marts 2001

Læs mere

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads.

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads. ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 DK-8000 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Erik

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 9 udgave Lejemåls nr.: LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

GUIDE TIL HUSLEJEINKASSO. i beboelseslejemål. et netværk til forskel

GUIDE TIL HUSLEJEINKASSO. i beboelseslejemål. et netværk til forskel GUIDE TIL HUSLEJEINKASSO i beboelseslejemål et netværk til forskel 1 INDHOLD Betalingsdage Formelle krav til påkravsskrivelse Eksempel på påkravsskrivelse Ophævelse Udsættelsesforretning Flytteopgørelse

Læs mere

klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet

klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet Den frivillige retshjælp UNG RET har udarbejdet en folder til dig, der gerne vil have styr på, hvilke rettigheder og forpligtelser,

Læs mere

Lejekontrakt for Birkehavehus

Lejekontrakt for Birkehavehus Dato: 5. februar 2014 Journal nr. NST-5232-00454 Lejekontrakt for Birkehavehus mellem Naturstyrelsen, Nordsjælland Gillelejevej 2B, 3230 Græsted, tlf. 72543000 (herefter Udlejer) og NAVN ADRESSE TLF CPR

Læs mere

Standard lejekontrakt

Standard lejekontrakt Dato: Ledelsesnr.: Standard lejekontrakt (Beboelse) mellem Naturstyrelsen (herefter Udlejer) og (herefter Lejer) Indholdsfortegnelse 1. DET LEJEDE... 3 2. DET LEJEDES STAND... 3 3. DET LEJEDES BENYTTELSE...

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. Bilag 5. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre Udkast Lejeaftale mellem Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre (I det følgende udlejer ) og Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre (I det følgende lejer ) vedrørende Sprøjtehuset,

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Lejeret. Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013. Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged

Lejeret. Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013. Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged Lejeret Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013 Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged Boliglejeret Ved specialistadvokat Frederik Foged 3 Er der (gyldigt) aftalt fri

Læs mere

Standard lejekontrakt

Standard lejekontrakt Dato: xx. november 2014 Anlægsnummer: 90 10 39 Jour. nr. NST-5232-00493 Standard lejekontrakt (Beboelse) mellem Naturstyrelsen, Sønderjylland Felstedvej 14, 6300 Gråsten tlf. 72 54 30 00 Mail: sdj@nst.dk

Læs mere

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov Selandia Advokater Havnevej 19 4300 Holbæk Telefon 59480000 Telefax 59480001 Ny lejelov Folketinget har vedtaget en række ændringer i lejelovene, som træder i kraft den 1. juli 2015. Reglerne var tænkt

Læs mere

ADVOKAT PETER STEEN HANSEN ADVICE ADVOKATFIRMA TOLDBODGADE 57, 1. SAL 1253 KØBENHAVN K Arbejde: 33 23 83 23/33-ADVICE FAX: 33 23 84 24 Mobiltlf: 60

ADVOKAT PETER STEEN HANSEN ADVICE ADVOKATFIRMA TOLDBODGADE 57, 1. SAL 1253 KØBENHAVN K Arbejde: 33 23 83 23/33-ADVICE FAX: 33 23 84 24 Mobiltlf: 60 ADVOKAT PETER STEEN HANSEN ADVICE ADVOKATFIRMA TOLDBODGADE 57, 1. SAL 1253 KØBENHAVN K Arbejde: 33 23 83 23/33-ADVICE FAX: 33 23 84 24 Mobiltlf: 60 35 39 99 PSH@ADVICELAW.DK WWW.ADVICELAW.DK Ny Lejelov

Læs mere

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen TEKNIK & MILJØ Team Administration Dato: 13-07-2014 Sagsnr.: 14/24150 Kontaktperson: Birgith M. Hansen Dir. tlf.: 7996 6203 E-mail: teknik@vejen.dk Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej

Læs mere

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013 Titel Lov om midlertidig regulering af boligforholdene Status Gældende Ikrafttrådt 01-01-1980 Type Lov Nummer 238 Publiceret 08-06-1979 Udgiver By- og Boligministeriet Udskrevet af Bjørn Søeborg Dato 11-12-2013

Læs mere

FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER

FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER NYHEDSBREV / FEBRUAR NR. 2 2015 FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER 23.02.2015 Som lovet i nyhedsbrevet af september 2014, kommer her en opdatering omkring de forventede lejelovsændringer. Grundet de omfattende

Læs mere

Vejledning til lejeres udformning af klage til Huslejenævnet.

Vejledning til lejeres udformning af klage til Huslejenævnet. Vejledning til lejeres udformning af klage til Huslejenævnet. Indledning: Denne vejledning henvender sig til lejere, som ønsker at klage over et eller flere forhold til Huslejenævnet, og hvorledes lejere

Læs mere

Tjekliste - Erhvervslejeloven

Tjekliste - Erhvervslejeloven Tjekliste - Erhvervslejeloven Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke

Læs mere

Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo.

Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo. Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo. 07-08- 2008 De har rettet henvendelse til Statsforvaltningen

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T Advokat Ole Kildeby Danmarksgade 81.2.th. 9900 Frederikshavn Tlf.nr. 98 42 91 11 L E J E K O N T R A K T 1. Parterne 1.1. Mellem Fonden Tordenskiold, Frederikshavn som udlejer, og Tordenskiolds Soldater

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand:

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand: Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S Sagsøgers påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig

Læs mere

Vejledning til lejer. Vejledning til lejer om indbringelse af en sag for Huslejenævnet

Vejledning til lejer. Vejledning til lejer om indbringelse af en sag for Huslejenævnet Vejledning til lejer Vejledning til lejer om indbringelse af en sag for Huslejenævnet Indledning: Denne vejledning henvender sig til lejere, som ønsker at indbringe en sag over et eller flere forhold til

Læs mere

Modernisering af lejeloven

Modernisering af lejeloven - 1 Modernisering af lejeloven Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) En række af Folketingets partier indgik den 11. juni 2014 et forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Forliget

Læs mere

Lejekontrakt Typeformular B 1998

Lejekontrakt Typeformular B 1998 Lejekontrakt Typeformular B 1998 Autoriseret af Bolig- og Byministeriet den 1. juli 1998 i henhold til 6 i lov om leje af almene boliger som typeformular B 6. udgave, til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,

Læs mere

Markedsleje. Erhvervslejeret

Markedsleje. Erhvervslejeret Markedsleje Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Markedsleje Vilkårsændringer i vedvarende kontraktforhold. Aftalt uopsigelighed. Lejefastsættelse og regulering i uregulerede kommuner. Introduktion Fastsættelse

Læs mere

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen Ejendomsforeningen Danmark Nyheder indenfor boliglejelovgivningen 17. september 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark Ny lovgivning (1) Afskaffelse af løbedage i boliglejemål

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Efter aftalen har lejer endvidere efter udlejers anvisninger adgang og brugsret til følgende lokaliteter: (sæt x)

LEJEKONTRAKT. Efter aftalen har lejer endvidere efter udlejers anvisninger adgang og brugsret til følgende lokaliteter: (sæt x) Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. 06240213 LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. (Til intern brug) LEJEKONTRAKT for beboelse L e j e k o n t r a k t t i l a n v e n d e l s e i l e j e a f t a l e r o m b e b o e l s e s - l e j l i g h e d e

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Lejekontrakt. Pilleovn til beboelsesejendom. Type: Serienummer: Leje pr. måned Uopsigelig i et år XXXXXXXX

Lejekontrakt. Pilleovn til beboelsesejendom. Type: Serienummer: Leje pr. måned Uopsigelig i et år XXXXXXXX Lejekontrakt Pilleovn til beboelsesejendom Udlejer, Navn: Adresse: Tlf.: Mail: CVR-nr.: Lejer, Navn: Adresse: Tlf.: Mail: CPR-nr.: de nedenfor nævnte effekter: Type: Serienummer: Leje pr. måned Uopsigelig

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

fraflytning privat udlejningsbyggeri

fraflytning privat udlejningsbyggeri fraflytning privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når du vil flytte... 4 Aflevering af lejligheden... 4 Nyistandsat... 5 Som beset... 5 Indvendig vedligeholdelseskonto... 6 Når du siger lejligheden

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er en lejlighed et enkeltværelse en ejerlejlighed Andet:

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er en lejlighed et enkeltværelse en ejerlejlighed Andet: Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. 02421704 LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Sådan lejer du lovligt din bolig ud

Sådan lejer du lovligt din bolig ud Sådan lejer du lovligt din bolig ud Skal du studere eller arbejde et andet sted, flytte sammen med din kæreste eller har du en tredje grund til at flytte fra din bolig, er der en række ting, du skal tage

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. 11-469-1-2 LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

22.01.2015. Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver

22.01.2015. Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver 22.01.2015 Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver Erhvervslejeret Forår 2015 1 Tidligere eksamensopgaver: - Eksamen EA Erhvervslejeret 2014, rettevejledning - Eksamen EA Erhvervslejeret 2013, rettevejledning

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark EJENDOMSFORENINGEN FYN INFORMATIONSMØDE Mandag den 25. november 2013 Program for dagen Kl. 9.00: Velkomst Kl. 9.10: Nyheder inden for boliglejeretten Kl. 10.25: Lejens fastsættelse

Læs mere

Om at klage. af cand. jur. Arne Donsbak

Om at klage. af cand. jur. Arne Donsbak Om at klage af cand. jur. Arne Donsbak Godt naboskab efter fælles regler En boligafdeling er et mini-samfund, hvor vi er mere eller mindre afhængige af hinanden. For at skabe et godt bomiljø er det nødvendigt

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 Sag 356/2012 Ejendomsselskabet X-gade ApS (advokat Carsten Led-Jensen) mod A (advokat Jesper Bang) og B (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instanser

Læs mere

Over for P. Bodholdt Ejendomme ApS s selvstændige krav påstås frifindelse.

Over for P. Bodholdt Ejendomme ApS s selvstændige krav påstås frifindelse. Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 18. september 2012 i sag nr. BS 43C-2097/2011: A mod P. Bodholdt Ejendomme ApS Sagens baggrund og parternes påstande. Denne sag, der er anlagt den 12. april 2011, vedrører

Læs mere

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens Andelshavernes retsstilling efter tvangssalg af andelsboligforeningens ejendom Om mig Cand.jur. fra Aarhus Universitet, februar 2012 Speciale: Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013 Sag 233/2012 Elin Larsen og Ulrik Torp (advokat Henrik Vang-Lauridsen, beskikket for begge) mod Elisabeth Schwartz født Tafdrups Familielegat (advokat Anne

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 Sag 303/2010 (2. afdeling) Københavns Kommune, Kultur og Fritidsforvaltningen (advokat Michael Holsting) mod Synoptik A/S (advokat Flemming Horn Andersen)

Læs mere

Tidligere stillede spørgsmål: Spørgsmål 65, spørgsmål/svar 1 vedr. forbrug på lejemål: Fjellerup, Anholt, Kolind Grenaa og Allingåbro

Tidligere stillede spørgsmål: Spørgsmål 65, spørgsmål/svar 1 vedr. forbrug på lejemål: Fjellerup, Anholt, Kolind Grenaa og Allingåbro 1 Svar på spørgsmål 3 Tidligere stillede spørgsmål: Spørgsmål 65, spørgsmål/svar 1 vedr forbrug på lejemål: Vi har desværre ikke opgjort tallene pr station, men det kan selvfølgelig gøres såfremt det ønskes

Læs mere

nye toiletter og Nye Køkkener med nye VVS og EL installationer osv. Aldrig anvendt. Færdig renoveret og klar til indflytning den 1 december 2014.

nye toiletter og Nye Køkkener med nye VVS og EL installationer osv. Aldrig anvendt. Færdig renoveret og klar til indflytning den 1 december 2014. Typeformular A, 8. udgave 4 herskabs lejligheder og 1 luksus penthouse. Lejlighederne er TOTAL renoveret af dygtige Danske håndværkere. nye toiletter og Nye Køkkener med nye VVS og EL installationer osv.

Læs mere

Kontrakt og ordensregler for Kammerklubben! Navn/ensemble:!!! Kontaktpersonens fulde navn:!

Kontrakt og ordensregler for Kammerklubben! Navn/ensemble:!!! Kontaktpersonens fulde navn:! Parterne Udlejer: Foreningen Kammerklubben Ørnevej 69, 2400 KBH. NV. (Herefter benævnt som udlejer) Lejer: Kontrakt og ordensregler for Kammerklubben Denne lejekontrakt indgås mellem (Benyt venligst BLOK-bogstaver,

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger

Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger Side 1 af 6 Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger LOV nr 485 af 12/06/1996 (Gældende) LBK Nr. 837 af 20/09/1996 LBK Nr. 452 af 24/06/1998 LOV Nr. 934 af 20/12/1999 LOV Nr. 450 af 31/05/2000

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt NOTAT Dato: 10. februar 2015 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2014-10564 Sagsbeh.: NHO/MPK/LAG/PSH/CDH Dok id: 575005 Svar på henvendelse

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning. 1 København, den 19. november 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Boligkontoret Dybdahl/Riis ApS Stolbergsvej 26 2970 Hørsholm Nævnet har modtaget klagen den 8. maj 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Kickoff-seminar DEL II Paradoksproblemet med huslejefastsættelse og energiforbedringer i lejeboliger v/ advokat Timmy Lund, Ejendomsforeningen Danmark Onsdag den 1. juni 2011,

Læs mere

Høring over bekendtgørelse om rullende vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme

Høring over bekendtgørelse om rullende vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme Til Ministeriet for By-. Bolig og Landdistrikter 8. maj 2015 Ref: TOC/PHU Administrende direktør Torben Christensen Telefon +45 33 12 03 30 phu@ejendomsforeningen.dk Høring over bekendtgørelse om rullende

Læs mere

Beboerklagenævn. for hvem og til hvad?

Beboerklagenævn. for hvem og til hvad? Beboerklagenævn for hvem og til hvad? Indhold Forord... side 4 Beboerklagenævn i. alle kommuner... side 5 Beboerklagenævnets. sammensætning... side 6 Hvordan arbejder. beboerklagenævnet?... side 8 Beboerklagenævnet

Læs mere

om at klage sådan skal du gøre

om at klage sådan skal du gøre om at klage sådan skal du gøre 02 om Om at klage Heldigvis lever de fleste beboere i fsb fredeligt side om side. Heldigvis tager de fleste hensyn til naboen på den anden side af væggen. Og heldigvis kan

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 Sag 9/2009 (2. afdeling) E-Bolig A/S (advokat John Bjerre Andersen) mod Knud Erik Mathiasen (advokat Lars Helms, beskikket) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

Samarbejdsaftale. mellem. [Navn] [Adresse] [Adresse] CVR-nr.: [Indsæt] (herefter betegnet A ) [Navn] [Adresse] [Adresse]

Samarbejdsaftale. mellem. [Navn] [Adresse] [Adresse] CVR-nr.: [Indsæt] (herefter betegnet A ) [Navn] [Adresse] [Adresse] Samarbejdsaftale mellem CVR-nr.: [Indsæt] (herefter betegnet A ) og CVR-nr.: [Indsæt] (herefter betegnet Erhververen ) (herefter samlet B ) 1 Formål og projektbeskrivelse Formålet med denne samarbejdsaftale

Læs mere

Procedure for behandling af klagesager

Procedure for behandling af klagesager Procedure for behandling af klagesager I Ringgårdens administration modtager vi rigtig mange klager alt i alt behandler vi omkring 150 klagesager om året. Det er klager om emner, som hører under husordenen

Læs mere

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal OPP Kalvebod Brygge Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal Indholdsfortegnelse 1 Parterne 2 2 Baggrund 2 3 Det lejedes omfang og beliggenhed 3 4 Anvendelse 3 5 Ikrafttræden og opsigelse 4 6 Lejemålets

Læs mere

Velkommen til. Afd. 01, Lundvej 24 og Aavangen 1, 3, 5. Arbejdernes Andels- Boligforening Varde. Husorden

Velkommen til. Afd. 01, Lundvej 24 og Aavangen 1, 3, 5. Arbejdernes Andels- Boligforening Varde. Husorden Velkommen til Afd. 01, Lundvej 24 og Aavangen 1, 3, 5 Arbejdernes Andels- Boligforening Varde Husorden En boligforening med mange beboere kan sammenlignes med et miniaturesamfund. Vi bliver mere eller

Læs mere

LEJERS GUIDE. Ved indflytning, i beboelsesperioden og ved fraflytning

LEJERS GUIDE. Ved indflytning, i beboelsesperioden og ved fraflytning LEJERS GUIDE Ved indflytning, i beboelsesperioden og ved fraflytning INDEN/VED INDFLYTNING Praktiske forberedelser inden indflytning Det anbefales at lejer inden indflytning sørger for at flytte adresse

Læs mere

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. 1 LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. TOX/JL 24/4 2014 Den 24. marts 2014 offentliggjorde minister for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen,

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 3 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 3 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 3 Offentligt NOTAT Dato: 23. januar 2015 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2014-10564 Sagsbeh.: LAG/PSH/NHO/MPK Dok id: 571629 Svar på henvendelse

Læs mere

Udlejer: Egebjerg Landsby Virksomhed A.m.b.a. CVR. Nr. 35141693. Lejer: Navn: CVR. Nr.

Udlejer: Egebjerg Landsby Virksomhed A.m.b.a. CVR. Nr. 35141693. Lejer: Navn: CVR. Nr. ERHVERVSLEJEKONTRAKT Lejemål nr. Odsherred IT- og Iværksætterhus Denne kontrakt består af en række bestemmelser, der udfyldes af parterne. Bestemmelser, som uddyber eller fraviger fra det fortrykte kan

Læs mere

NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER 2008. Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift...

NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER 2008. Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift... NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER 2008 ERHVERVSEJENDOMME Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift... 4 Kravene til specifikation af driftsudgifter

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 DK-8000 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Erik

Læs mere

Kriminelle lejere: Hvornår kan lejemål ophæves? v/ specialistadvokat Kim Nielsen Den offentlige uddannelsesdag 2014

Kriminelle lejere: Hvornår kan lejemål ophæves? v/ specialistadvokat Kim Nielsen Den offentlige uddannelsesdag 2014 Kriminelle lejere: Hvornår kan lejemål ophæves? v/ specialistadvokat Kim Nielsen Den offentlige uddannelsesdag 2014 2 Lovgrundlaget for opsigelse/ophævelse ved lejers tilsidesættelse af god skik og orden

Læs mere

VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP

VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP August 2008 INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning... 3 1. Tegn på skimmelsvamp... 4 2. Lovgrundlag... 5 2.1. Lejeloven... 5

Læs mere

Kontrol af regnskaber i 2013 KONTROL REGNSKABER. Boligreguleringslovens 18 b Lejelovens 63 a. Februar 2014

Kontrol af regnskaber i 2013 KONTROL REGNSKABER. Boligreguleringslovens 18 b Lejelovens 63 a. Februar 2014 KONTROL AF REGNSKABER i 2013 Boligreguleringslovens 18 b Lejelovens 63 a Februar 2014 INDHOLDSFORTEGNELSE 1.0. Resume Side 1 2.0. Lovgrundlag og kriterier Side 2 3.0. Boligreguleringslovens 18 b Side 4

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2012-0233 UL/bib. København, den 22. april 2013 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2012-0233 UL/bib. København, den 22. april 2013 KENDELSE. ctr. 1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Harald Jensens Plads 1A 8000 Århus C Nævnet har modtaget klagen den 13. november 2012. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere