Værdiansættelse af investeringsejendomme
|
|
- Signe Marcussen
- 7 år siden
- Visninger:
Transkript
1 ARHUS SCHOOL OF BUSINESS Værdiansættelse af investeringsejendomme Den regnskabsmæssige behandling heraf Niels Fjordside Bauer Vejleder: Torben Rasmussen Erhvervsøkonomisk Institut HD 1. del opgave til aflevering d. 17. maj 2010 omhandlende den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme samt værdiansættelse for samme.
2 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemformulering: Afgrænsning: Metodevalg samt valg af modeller Begrebsdannelse: Grundlæggende definitioner: Anvendte forkortelser: Definitionen af en investeringsejendom: Handelsejendomme Investeringsejendomme Domicilejendomme Investeringsejendomme Investeringsejendom Domicilejendom eller handelsejendom Selskab med investeringsejendomme i koncern Årsregnskabsloven Problemstilling omkring hovedaktivitet Præsentation IFRS Præsentation Sammenholdelse mellem årsregnskabsloven, RVL 16 og IFRS Metoder til opgørelse af dagsværdien for investerings-ejendomme Normalindtjeningsmodellen (dagsværdimodellen) Fase 1 - Ejendommens driftsafkast Fase 2 - Fastsættelse af forrentningskrav Fase 3 - Tillæg og fradrag Den endelige dagsværdi Discounted cash flow modellen (DCF) Fase 1 - Frie cash flows fra budgetteringsperioden Fase 1 punkt for punkt Fase 2 - Frie cash flows for terminalperioden Fase 3 - Fastlæggelse af risikojusteret kapitalomkostning Delkonklusion på DCF-modellen samt fordele og ulemper Oplysningskrav i årsrapporten Ejendomsmarkedet efter finanskrisen... 30
3 13. Analyse af årsregnskaber Overblikket Klassifikation Anvendt regnskabspraksis Oplysninger om fastsættelse af diskonteringsfaktoren Ledelsesberetning Delkonklusion Konklusion Litteraturliste Bilag 1 - Krav til noterne ifølge RVL 16: Bilag 2 - Diskonteringsgrundlaget Bilag 3 - Oplysninger om diskonteringsfaktor Bilag 4 - Ledelsesberetning Bilag 5 - Øvrige bilag... 48
4 1. Indledning Jeg vil i denne opgave gennemgå den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Til dagligt arbejder jeg som revisor, så valget af emne er taget på baggrund heraf. Jeg vidste, det skulle være et emne, der ville interessere mig og et emne, der har relevans for min uddannelse. Derfor faldt valget på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme ud fra årsregnskabsloven og regnskabsvejledningerne. En ejendom i sig selv er ofte et aktiv med stor værdi, men jeg kender kun området ud fra almindelige anlægsaktiver, hvor man tager kostpris fratrukket af- og nedskrivninger. Investeringsejendomme giver muligheden for at indregne ejendomme til dagsværdi, hvilket er ganske spændende, da ejendomsbranchen er i knæ for tiden pga. finanskrisen, og det derfor må være et fokusområde både for virksomheden, men også som revisor, når man skal bedømme, hvorvidt en ejendoms værdi er det, der står i bogføringen. Indledningsvis var jeg meget i tvivl om, hvorvidt jeg skulle inddrage IFRS i min opgave, dels pga. opgavens omfang på 40 sider, dels fordi IFRS ikke er noget, jeg endnu har beskæftiget mig med til dagligt. Min beslutning blev, at det er relevant at inddrage de internationale regnskabsstandarder, dels fordi der er mange børsnoterede virksomheder, der aflægger regnskab efter IFRS og dels fordi, at forskellen mellem IFRS og årsregnskabsloven er meget begrænset, hvorfor det vil virke unaturligt ikke at drage IFRS ind over opgaven. De fleste danske regnskaber aflægges stadig efter årsregnskabsloven, og det er også årsregnskabsloven der udstikker rammerne for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Årsregnskabsloven er dog ikke altid lige tydelig, hvorfor regnskabsstandarder er yderst anvendelige som supplement. I min opgave inddrager jeg årsregnskabsloven, regnskabsvejledning 16 og IAS 40 - Investment Property, hvoraf de to sidste er regnskabsvejledninger specielt møntet på investeringsejendomme. Jeg har selv kun kort beskæftiget mig med virksomheder med investeringsejendomme som hovedaktivitet, hvorfor jeg finder det spændende at grave dybere ned i de metoder, virksomheder, der vælger at værdiansætte sine ejendomme til dagsværdi, skal benytte for at værdiansætte ejendommene pålideligt. Dette ligger ikke altid lige til højrebenet. Skal opgørelsen være pålidelig, kræver det pålidelige metoder. Disse metoder har et helt afsnit i min opgave, hvor jeg vil finde ud af 1
5 de faktorer, der spiller ind i værdiansættelsen af en investeringsejendom, og hvorfor man skal vælge den ene frem for den anden. Opgaven skal ikke kun være teori, men også indeholde emperi. I min søgning efter mulige emner, faldt jeg over en række artikler omkring ejendomsmarkedet specifikt for investeringsejendomme. Disse har jeg benyttet til at belyse den indflydelse, finanskrisen har påført aktørerne på ejendomsmarkedet. Netop det, at finanskrisen har været over Danmark et stykke tid, har medført tilbagegang på ejendomsmarkedet. Derfor vil der være ekstra fokus på værdiansættelse i år, og derfor har jeg i opgaven udvalgt nogle danske årsrapporter, som jeg vil gennemgå og analysere for at se, hvordan de behandler deres værdiansættelse af investeringsejendomme med specielt fokus på, at de giver regnskabslæseren det bedste udgangspunkt for at gennemskue regnskabet i forhold til andre regnskaber. Kan årsrapporterne mon sammenlignes? 2. Problemformulering: Denne opgave vil redegøre og diskutere den regnskabsmæssige behandling samt værdiansættelse af investeringsejendomme for virksomheder med selvsamme som hovedaktivitet. I opgaven vil følgende overordnede problemstillinger blive belyst: Hvordan behandles investeringsejendomme regnskabsmæssigt ud fra årsregnskabsloven og IFRS? Hvilke metoder benyttes til værdiansættelse af dagsværdien for investeringsejendomme? Er regnskaber for selskaber med investeringsejendomme som hovedaktivitet sammenlignelige? Investeringsejendomme reguleres vha. regnskabsvejledning 16 og IAS 40. I forbindelse med min redegørelse for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, hvor jeg særligt vil fokusere på årsregnskabsloven, da de fleste regnskaber i DK aflægges herefter. Jeg vil særligt kigge på de væsentligste forskelle, der må være mellem regnskabsreguleringerne. Foruden dette vil jeg inddrage en diskussion omkring udtrykket hovedaktivitet, da det ikke er et udtryk, der er endegyldigt defineret i loven, men den har en enten/eller effekt på, om investeringsejendomme kan måles til dagsværdi. 2
6 Under anden problemstillingen vil jeg belyse to værdiansættelsesmetoder, hvorpå dagsværdi måles pålideligt, med fokus på modellernes fordele og ulemper, herunder hvor et fejlskøn vil gøre størst skade i de forskellige dele af modellerne. Afslutningsvis vil jeg på baggrund af udvalgte danske årsrapporter gennemgå og analysere på, hvordan investeringsejendomme værdiansættes. Jeg vil, på overordnet plan, belyse, om præsentationen af indregningsmetoderne er fyldestgørende overfor regnskabsbrugeren og om årsrapporterne er sammenlignelige. 3. Afgrænsning: Min opgave vil tage udgangspunkt i den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme baseret på Årsregnskabsloven, regnskabsvejledning 16 samt IAS 40, hvilket betyder, at jeg i opgaven kun kort vil referere til andre vejledninger, men ikke gå i dybden med disse. I og med, at jeg fokuserer på den regnskabsmæssige behandling, betyder det, at jeg ser bort fra den skattemæssige behandling af investeringsejendomme. Det betyder også, at der i opgaven vil være et lille afsnit med domicil- og handelsejendomme, som er medtaget for forståelsens skyld. Foruden dette lille afsnit vil behandlingen af domicilejendomme, handelsejendomme og ejendomme under opførsel ikke blive behandlet i denne opgave. Jeg vil heller ikke komme ind på behandlingen af operationelt leasede ejendomme, som IAS40 giver mulighed for kan indregnes som investeringsejendomme. Ifølge årsregnskabsloven er der kun mulighed for at indregne investeringsejendomme på finansielle vilkår. De problemstillinger, dette medfører, er ikke medtaget i denne opgave pga. begrænsningen i opgavens omfang. Selve den finansielle del af det at operere på ejendomsmarkedet, hvor fri likviditet er nødvendig for at kunne opkøbe ejendomme, vil kun i et lille omfang blive berørt i opgaven, selvom den finansielle del spiller en stor rolle for selve investeringsdelen. En af mulighederne for at måle dagsværdien på investeringsejendomme er, at få hjælp fra en ekstern vurderingsmand. Her ville det have været en mulighed at lave et personligt interview med en eller flere vurderingsmænd for at høre deres syn på sagen og på udviklingen i ejendomsmarkedet. Dette vil jeg grundet omfanget af opgaven ikke komme ind på. 3
7 Senere i opgaven vil jeg benytte årsrapporter. Her vil jeg se bort fra virksomheder, der aflægger regnskab efter regnskabsklasse A, da kravene til årsrapporter efter regnskabsklasse A er meget begrænset sammenlignet med f.eks. C og D virksomheder. Virksomheder der er underlagt speciallovgivning, vil heller ikke blive belyst i denne opgave. Desuden vil jeg inddrage en empirisk stikprøve. Stikprøven vil ikke være udvalgt efter specielle krav og vil ikke være repræsentativ. Til gennemgang af metoderne til at opgøre dagsværdien for investeringsejendomme vil jeg tage udgangspunkt i KPMG's publikation fra 2002 "Investeringsejendomme - Infrastructure, Government & Healthcare". Der findes andre varianter af modellerne, men for at holde det nogenlunde ensartet og i et omfang, der passer til opgavens størrelse, vil disse varianter ikke medtages. 4. Metodevalg samt valg af modeller Umiddelbart efter min redegørelse for metodevalg mv. vil jeg kort redegøre for begrebsramme og definitioner, således evt. forståelsesspørgsmål så vidt muligt er afklaret. Dette har en stor betydning for værdiansættelsen af investeringsejendomme, da værdiansættelsen skal ske indenfor denne. Ved at benytte årsregnskabsloven, regnskabsvejledning 16 og IAS 40 vil jeg redegøre for, hvordan investeringsejendomme skal behandles. Jeg vil også komme ind på, hvordan kravene til præsentationen i anvendt regnskabspraksis og ledelsesberetningen er. Under dette vil jeg diskutere problemstillingen omkring hovedaktivitet, hvordan dette skal forstås, og hvad man gør, hvis der er tvivl omkring hovedaktiviteten. Det gør jeg ved at inddrage flere forskellige kilder. Jeg vil gennemgå og give en vurdering af de forskellige metoder til opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme, herunder fordele og ulemper ved at benytte den ene model frem for den anden. De to modeller, jeg vil gennemgå, er den afkastbaserede model og Discounted Cash Flow modellen (ud fra KPMG - Investeringsejendomme). Min opgave vil kort redegøre for den nuværende situation på ejendomsmarkedet ud fra en række artikler fra Børsen. Dette skal bruges til at danne et billede af den nuværende situation på ejendomsmarkedet med henblik på et bedre overblik i den min gennemgang af årsrapporter. Her vil jeg lave en empirisk undersøgelse af 5 udvalgte danske årsrapporter, som har investeringsejendomme som hovedaktivitet. Undersøgelsen skal belyse, hvor mange der 4
8 værdiansætter ejendommene til dagsværdi, hvilken metode de benytter til opgørelse heraf og hvordan præsentationen af værdiansættelsesmetoden fremlægges i årsrapporten. De 5 regnskaber er udvalgt på internetsiden Businessview.dk eller selskabernes egne hjemmesider. Selve udvælgelsen af regnskaberne er specifik udvælgelse, da jeg under ingen omstændigheder kan lave en repræsentativ stikprøve indenfor omfanget af opgaven. Derfor tager jeg udgangspunkt i 5 af de større selskaber på det danske marked. Baggrunden herfor ligger i min problemformulering, da sammenligneligheden blandt de store virksomheder kan have stor påvirkning på evt. investorer. 5. Begrebsdannelse: 5.1 Grundlæggende definitioner 1 : Kostpris Er det beløb, der er afholdt for en investeringsejendom, uanset om den er anskaffet fra en ekstern part eller er helt eller delvist egenopført. Dagsværdi Regnskabsmæssig værdi Værdiregulering Er det beløb, som en investeringsejendom forventes at kunne omsættes til i en kontant handel mellem kvalificerede, villige indbyrdes uafhængige parter. Er den værdi, hvortil en investeringsejendom er indregnet i balancen. Er forskellen mellem dagsværdi og kostpris. 5.2 Anvendte forkortelser: FSR Foreningen for Statsautoriserede Revisorer IASB IAS IAS 40 International Accounting Standards Board IASB's regnskabsstandarder (nyeste standarder: IFRS) IAS 40, Investment property - regnskabsvejledning indenfor investeringsejendomme inderfor internationale regnskabsstandarder. 1 Definitionerne er taget ordret fra Regnskabsvejledning 16, afsnit 7-10, da definitionen er givet her og der ikke er grund til anden formulering. 5
9 RV RV 16 ÅRL FSR's danske regnskabsvejledninger Regnskabsvejledning 16, Investeringsejendomme - Pendanten indenfor nationale regnskabsstandarder til IAS 40. Årsregnskabsloven 6. Definitionen af en investeringsejendom: Årsregnskabsloven foreskriver ikke, hvad der forstås ved en investeringsejendom. Dette overlades i videre udstrækning til regnskabsstandarderne. I RVL 16 er begrebet investeringsejendomme beskrevet i afsnit 6. Af denne fremgår det, at investeringsejendomme er en investering i grunde, bygninger, en del af en bygning eller både grunde og bygninger med det formål, at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg 2. I afsnit 11 i RVL 16 uddybes definitionen en smule, hvor det kommer frem, at afkastet består af lejeindtægter fra ejendomme med fradrag for udlejningsomkostninger. IFRS definerer investeringsejendomme på samme måde som RVL 16, hvilket af gode grunde er forventeligt, da RVL 16 bygger på IAS 40. Det er en vigtig forudsætning for en opgave som denne, at der er en klar definition af, hvad der reelt er investeringsejendomme, så der sker en korrekt afgrænsninger for alternative klassifikationer af ejendomme, mere herom i næste afsnit. RVL 16's afsnit giver en række eksempler på, hvad investeringsejendomme kan og ikke kan være. Det fremgår heraf, at der skelnes mellem ejendomstyper; handelsejendomme, domicilejendomme og så selvfølgelig investeringsejendomme. For at udbygge forståelsen af de væsentligste forskelle mellem ejendomstyperne vil jeg i de kommende afsnit kort redegøre for, hvad de enkelte typer af ejendomme står for, og hvad forskellen er til investeringsejendomme. 3 2 Revisorhåndbogens afsnit om RVL 16, side 924, afsnit 6 3 Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder, side 737 midtfor. 6
10 6. 1 Handelsejendomme Investeringsejendomme Handelsejendomme er ejendomme opført eller erhvervet udelukkende med videresalg for øje indenfor en overskuelig årrække. En overskuelig årrække vurderes til højst at være 2-3 år før realisationstidspunktet 4. Handelsejendomme behandles ikke på samme måde som investeringsejendomme, men ses i stedet som en varebeholdning. Denne måles som udgangspunkt til kostpris. Skal man gå fra at kalde en handelsejendom en investeringsejendom, der måles til dagsværdi, sker dette til dagsværdien på den pågældende overførselsdag. Værdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen Domicilejendomme Investeringsejendomme Domicilejendomme defineres som ejendomme, der i væsentligste omgang anvendes i virksomheden til administration, produktion eller i forbindelse med handel med varer og tjenesteydelser mv. 5 Domicilejendomme er altså ejendomme opført med det primære formål: at tjene sin egen virksomhed. Skal man på et tidspunkt overføre en domicilejendom til at være en investeringsejendom, skal denne foretages til regnskabsmæssig værdi og behandles efter regnskabsvejledning 10 "materielle anlægsaktiver". 6.3 Investeringsejendom Domicilejendom eller handelsejendom Skulle man i sin virksomhed beslutte at ændre kategoriseringen af sin investeringsejendom, der er målt til dagsværdi, er det dagsværdien på overførselsdagen, der benyttes. Denne udgør herefter kostprisen for domicil- eller handelsejendommen. Er investeringsejendommen imidlertid målt til kostpris med fradrag for afskrivninger, vil værdien på overførselstidspunktet også være den værdi ejendommen indregnes med i den nye kategori. Såfremt der under egenkapitalen måtte være "reserve for dagsværdi på investeringsaktiver", som udgør nettoopreguleringer på investeringsejendomme med tillæg/fradrag af nettoreguleringer på gæld vedr. investeringsaktiviteten 6, skal denne ligeledes overføres til den på overførselsdagen lydende værdi. 4 Sådan lyder definitionen hvis man følger artiklen "Indregning og måling af investeringsejendomme", af statsaut. revisor Lars Hørberg. 5 RVL 16, afsnit 5a. 6 jf. KPMG Investeringsejendomme side 21 midtfor. 7
11 6.4 Selskab med investeringsejendomme i koncern I forlængelse at forrige afsnit kan der opstå komplikationer for selskaber indenfor en koncern. I tilfælde, hvor en dattervirksomhed har investeringsejendomme som hovedaktivitet, men på koncernplan er hovedaktiviteten noget andet, skal dattervirksomheden følge reglerne i 38, hvilket vil sige, at de i koncernregnskabet skal indregnes og måles til kostpris med fradrag fra levetidsbestemte afskrivninger, således der er overensstemmelse med princippet i regnskabet for koncernen 7. Der findes dog undtagelser på dette, som jeg ikke vil komme mere ind på. Kort kan det dog siges, at denne problematik i højere grad er undgået ved regnskabsaflæggelse efter IAS Årsregnskabsloven Snakker man investeringsejendomme, kan man ikke komme udenom ÅRL's 38, som lyder: "Virksomheder, der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed, kan efter første indregning løbende regulere de i stk. 2 nævnte aktiver, som er omfattet af investeringsaktiviteten og dermed forbundne finansielle forpligtelser, til dagsværdi 8." "Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 finder anvendelse på investeringer i finansielle aktiver, investeringsejendomme, råstoffer og lignende materielle aktiver samt finansielle forpligtelser, der er forbundet dermed Jf. 38 stk. 2 er investeringsejendomme altså omfattet af denne lov, men hvilke ting skal man så hæfte sig ved her og søge uddybet? Det rejser følgende spørgsmål: Hvornår er første indregning? Hvordan måler man et aktiv til dagsværdi (behandles senere)? Da der i 2001 kom en ny udgave af årsregnskabsloven, var der en afgørende ændring. Loven begyndte da at skelne mellem "første indregning og måling" og "efterfølgende indregning og måling" 10. Jf. ordlyden af årsregnskabslovens 36, første punktum, "Aktiver og forpligtelser skal på tidspunktet for første indregning måles til kostpris", skal første indregning af aktiver være til 9. 7 indregning og måling af investeringsejendomme", af statsaut. revisor Lars Hørberg, side 5 8 Jf. årsregnskabsloven 38 9 Jf. årsregnskabsloven indregning og måling af investeringsejendomme", af statsaut. revisor Lars Hørberg, side 5 8
12 kostpris. Kostprisen for anlægsaktiver skal indeholde alle omkostninger, der er foranlediget af anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug, eller som direkte kan henføres til det fremstillede aktiv 11. Disse omkostninger kunne f.eks. være udgifter til advokat, revisor, ejendomsmægler, arkitekt samt stempel og tinglysningsoplysninger, men det kan også være andre arbejdstimer, der knytter sig til aktivet. Hertil kommer RVL 16 med en uddybning, som ubetinget skal tages med i betragtningen af omkostninger, der er forskel på hvornår afholdte omkostninger driftsføres eller aktiveres. Den helt klare regel er, at omkostningerne skal kunne måles pålideligt, men for at omkostningerne kan tillægges kostprisen, kræver det, at omkostningen forøger investeringsejendommens fremtidige afkast (værdi) eller forventes at øge dens dagsværdi 12. Er disse to ting ikke opfyldt, indregnes omkostningen i resultatopgørelsen. Ud fra ovenstående kan man altså opsummere, at første måling på aktiver skal ske til kostpris, og at første tidspunkt for indregning er, når aktivet tages i brug. Det er også beskrevet, hvad kostprisen udgør. Dernæst er det også en mulighed for virksomheder med investeringsejendomme som hovedaktivitet efterfølgende at indregne ejendommene til dagsværdi. Omkring valget af dagsværdi kan det nævnes, at en af de væsentligste grunde til at denne metode er anvendelig er, at det ikke er en selvfølge, at en ejendom har en handelsværdi, der kan måles pålideligt. Det er ikke sikkert, at markedet er velfungerende eller prisfastsat ud fra optimal udbud og efterspørgsel. Dagværdien tager højde for flere aspekter, herunder herlighedsværdier samt liebhaveri 13. Jeg kommer ind på det i et senere afsnit om måling til dagsværdi, men kort sagt går man ind og tager flere aspekter med ind i vurderingen, hvilket alt andet lige giver et mere retvisende billede at værdien (forudsat at personen, der foretager målingen, ved hvad han/hun gør). 7.1 Problemstilling omkring hovedaktivitet Som årsregnskabsloven udtrykker det, at for at en investeringsejendom kan indregnes til dagsværdi, skal der være tale om, at virksomheden har "investeringsejendomme" som hovedaktivitet, for ellers skal ejendommene behandles efter reglerne for materielle anlægsaktiver. Summa summarum på dette er, at det er overordentligt vigtigt at afgøre, om investeringsejendomme er hovedaktiviteten. Det kan i nogen tilfælde være en ganske simpel vurdering, der skal til, hvis nu virksomheden ikke beskæftiger sig med andet. Problemet kan opstå i de tilfælde, hvor virksomheden har andre 11 Ordlyden af årsregnskabslovens RVL 16, afsnit indregning og måling af investeringsejendomme", af statsaut. revisor Lars Hørberg, side 5 9
13 driftsindtægter fra fx salg af vare og tjenesteydelser, hvor aktiviteten er nogenlunde lige stor. Fra min egen verden kan jeg inddrage et eksempel, hvor af mine mindre kunder, et ejendomsselskab, i løbet af i år har etableret et varelager. Her skal der til at tages aktiv stilling til, hvor vidt aktiviteten er ved at ændres, samt om der skal ændres regnskabspraksis mv. En erfaren revisor vil spørge ind til dette, da det netop kan have indflydelse på hvordan målingen af ejendommene foretages. Det rejser spørgsmålet, om en virksomhed kan have flere hovedaktiviteter og i så fald, hvad der afgør, hvad der vejer tungest? Kigger man i årsregnskabsloven, står der under "virksomhedens væsentligste aktiviteter", 76a. "Der skal gives en beskrivelse af virksomhedens aktiviteter " og kigger man under "ledelsesberetningen", 99 fremgår det, at ledelsesberetningen skal beskrive virksomhedens hovedaktiviteter. Der er altså flere ting, der tyder på, at en virksomhed godt kan have flere hovedaktiviteter, specielt fordi det er en lovsamling, hvor man med stor sandsynlighed kan formode, at begreberne bruges kontinuerligt. Er man i en stor virksomhed, gælder 96 "Store virksomheder skal angive nettoomsætningens fordeling på forretningssegmenter og geografiske segmenter, hvis forretningssegmenterne henholdsvis de geografiske segmenter afviger indbyrdes". Netop det at tale om segmenter benyttes i IFRS (IAS14), hvor der er præsentationspligt ved følgende: 1. Omsætningen fra segmentet skal mindst udgøre 10 % af den samlede omsætning 2. Af det samlede resultat skal mindst 10 % være fra segmentet 3. Segmentets aktiver udgør mindste 10 % af summen af alle aktiverne. Årsregnskabsloven lægger op til, at der er forskel mellem segment og hovedaktivitet. Derfor kan en eventuel 10 % grænse ikke bruges til at fastslå, om der er tale om en hovedaktivitet. Efter min mening er det dog bydende nødvendigt at gå ind og vurdere på omsætning, resultat og aktivmasse, når betragtningen om en hovedaktivitet skal retfærdiggøres, fordi det samlet set fortæller meget om virksomhedens driftsøjemed. Dog er det ikke det eneste, man bør tage med i sin betragtning omkring hovedaktivitet i en virksomhed. Virksomheden har nogle vedtægter, hvor forretningsområdet er nedskrevet, og hovedaktiviteten må med stor sandsynlighed ligge indenfor forretningsområdet og hvis ikke, må man nok revurdere sine vedtægter. Man må, som det vigtigste, gå ind og vurdere på virksomheden som helhed og formentligt også kigge lidt fremad. Hvad har ledelsen i tankerne for fremtiden? 10
14 Kigger man i "Kommentarer til årsregnskabslovens bestemmelser, 5. udgave 2007", skrives der følgende 14 : " Det blev også gentaget i betænkningen fra Erhvervsudvalget vedrørende den i 2006 gennemførte lovændring, hvoraf det fremgik: Udtrykket»hovedaktivitet«anvendes i den gældende bestemmelse i årsregnskabslovens 38. I den i forslagets 1, nr. 22, foreslåede affattelse af 76 a og overskriften hertil anvendes udtrykket»hovedaktiviteter«. 38, stk. 1, vedrører muligheden for at indregne aktiver til dagsværdi, hvis virksomhedens hovedaktivitet er investering i investeringsaktiver. 38, stk. 1, kan kun anvendes, hvis virksomheden har én hovedaktivitet. For at der ikke skal kunne opstå tvivl om, at dette fortsat er gældende, foreslås det, at formuleringen»hovedaktiviteter«i 76 a og overskriften hertil ændres til»væsentligste aktiviteter«. Brugen af udtrykket indebærer ikke nødvendigvis, at investering skal være virksomhedens eneste aktivitet, men en virksomhed kan ikke have mere end en enkelt hovedaktivitet. En så snæver afgrænsning af hovedaktivitet synes endvidere at kunne udledes af 4. direktivs art. 5, der omtaler "selskaber, der udelukkende beskæftiger sig med at anbringe deres midler i...". Udklippet her viser udmærket, at der er plads til tolkning under begrebet "hovedaktivitet", men det står klart, at for at 38 kan benyttes, må virksomheden kun have en hovedaktivitet. Hvordan man præcist skal opgøre, hvad der er hovedaktiviteten, hvor det er en hårfin balance, mener jeg ikke bør vurderes ud fra procentsatser, men bør variere fra virksomhed til virksomhed. I tilfælde hvor det er 50/50 mellem to aktiviteter, synes jeg, det er misvisende, hvis man går ind og siger, at det ene er hovedaktivitet frem for det andet. Her er jeg lidt uenig i ovenstående udklip, at en virksomhed kun kan have en enkelt hovedaktivitet. I disse sjældne grænsetilfælde bør der gøres undtagelser, da det kan få betydning for sammenligneligheden i årsregnskaberne. I det tilfælde, hvor der er to virksomheder, som begge har investeringsejendomme, men kun den ene overholder kravet om hovedaktivitet, vil virksomhederne måle forskelligt. Hvor om alting er, så er formålet med investeringsejendomme det samme uansets om det er hovedaktivitet eller ej. 14 Kommentarer til årsregnskabslovens bestemmelser, 5. bogudgave 2007, kommentar 307, "investering som hovedaktivitet" 11
15 Kravet til hovedaktivitet er et af de punkter, hvor årsregnskabsloven er i uoverensstemmelse med IAS Hermed er det også sværere at sammenligne værdiansættelsen af investeringsejendomme, alt efter om virksomheden aflægger regnskabet efter internationale eller nationale standarder. Man kan godt sætte spørgsmålstegn ved, hvor længe kravet til "hovedaktivitet" er at finde i årsregnskabsloven. Det er langt fra utænkeligt, at det er noget, der indenfor de nærmeste år vil blive fjernet, da årsregnskabsloven i høj grad bliver influeret af IFRS standarderne. Det er et forslag, jeg støtter op om, da jeg synes, virksomheder selv skal vurdere, hvorvidt de ønsker deres ejendomme opgjort til dagsværdi. Det vil formentligt fremme det retvisende billede. Den antagelse er draget ud fra afsnit 8, hvor det bemærkes, at regnskabspraksis sjældent kan ændres fra dagsværdi til kostpris, hvilket jeg tolker, som at opgørelse til dagsværdi er en mere præcis måde at opgøre værdien af ejendomme på. 7.2 Præsentation Ifølge årsregnskabslovens 53 skal anvendt regnskabspraksis indeholde følgende, når man kigger specifikt på investeringsejendomme: "Der skal redegøres for de indregningsmetoder og målegrundlag (værdiansættelsen), der er anvendt på posterne i balance, resultatopgørelse, noter og ledelsesberetning. Endvidere skal det fremgå, hvilken regnskabsklasse virksomheden aflægger årsrapport efter " "Stk. 2. Af redegørelsen skal for de relevante poster i det mindste fremgå: 1) Indregningsmetoderne og målegrundlag for aktiver og forpligtelser, herunder om, hvorvidt renter indregnes i kostprisen, og efter hvilke metoder og grundlag der foretages op-, ned og afskrivninger samt op- og nedreguleringer. Herunder skal nævnes: " "b) For investeringsaktiver og biologiske aktiver, der måles til dagsværdi efter 38, skal forudsætningerne for den valgte beregningsmetode oplyses." Investeringsejendomme er stadig en del af gruppen under "materielle anlægsaktiver", så derfor skal de også præsenteres derunder i årsrapporten, dog under specifikke poster. Som tidligere nævnt skal der også være en særskilt post under egenkapitalnoten, visende "reserve for dagsværdi på 15 Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder, side 752 midtfor. 12
16 investeringsaktiver", igen specifikt opdelt således, at den viser årets primoværdi, til- og afgange og ultimoværdi 16. Ifølge 64 skal der i øvrigt gives oplysninger, hvis det er tilfældet, at der er begrænsninger i ejendomsretten eksempelvis ved kaution eller pantsættelse. RVL 16 viderebygger kravene til oplysning og præsentation Regnskabsvejledning 16 har også krav til forhold, der særskilt skal fremgå af resultatopgørelsen 17. Her er det et krav, at investeringsejendomme vises i balancen som særskilt post under materielle anlægsaktiver. I anvendt regnskabspraksis skal oplyses, om investeringsejendomme måles til dagsværdi. Der oplyses også om opgørelsesgrundlaget og -metoden, samt hvordan diskonteringsgrundlaget er opgjort og diskonteringsfaktoren opgjort. Desuden bør angives hvilke indtægter og omkostninger, der indgår i grundlaget, samt hvordan ikke udlejede lokaler indgår i beregningen. På omkostningssiden skal oplyses, hvordan omkostningsrefusioner indregnes i balancen. Dette kræves uden tvivl for at fremme forståelsen for regnskabslæseren. Årets lejeindtægter fra investeringsejendomme Årets værdireguleringer, gevinster og tab ved afhændelse af investeringsejendomme. Investeringsejendommenes driftsomkostninger. Skulle investeringsejendommene ikke være hovedaktivitet, kan disse oplysninger gives i noterne. RVL 16 har også krav til noterne og ledelsesberetningen, hvilke er vedlagt i bilag 1. Af RVL 16 fremgår det tydeligt, at der er forsøgt at optimere klarheden for regnskabslæseren og hjælpe læseren til at gennemskue værdiansættelsen og nøjagtigheden heraf Årsregnskabslovens 56 stk Regnskabsvejledning 16, punkt Regnskabsvejledning 16, punkt 57 13
17 8. IFRS Inden for IFRS-området for investeringsejendomme følges IAS 40, Investment property. Denne har, som tidligere i opgaven nævnt, samme definition som en investeringsejendom for RVL 16 har. Investeringsejendomme skal indregnes i regnskabet som et aktiv, når det er sandsynligt, at økonomiske fordele knyttet til investeringsejendommen vil tilfalde selskabet, samt at kostpris for investeringsejendommen kan måles pålideligt 19. Sandsynligvis vil dette være samme dag som overtagelsesdagen. Ligesom årsregnskabsloven skal første indregning ske til kostpris indeholdende omkostninger, der er relateret til ejendommen. Såfremt ejendommen er egenopført, indregnes kostprisen som den pris byggeriet har kostet den dag, investeringsejendommen står færdigopført. IAS 40 tillader virksomheder at vælge mellem to metoder for måling af investeringsejendomme. Enten kan et selskab måle ejendommen til dagsværdi eller også kan selskabet måle ejendommen i overensstemmelse med et almindeligt aktiv, hvor aktivet måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger, dog uden opskrivningsmuligheder 20. Ved valg af opgørelsesmetode kan man ikke vælge den optimale for hvert enkelt aktiv, man måtte have. Metoden, der vælges, er gældende for samtlige investeringsejendomme, og metoden må kun ændres, hvis der er en velbegrundet bagtanke om, at den nye metode giver et mere retvisende billede. Ifølge IAS 40 vil en ejendom, der måles til dagsværdi, næppe få et mere retvisende billede af at skifte til kostprismetoden 21. Modsat RVL 16 stiller IAS 40 krav til regnskabsoplysninger i tilfælde, hvor pålideligheden af dagsværdien er tvivlsom og svær at måle, og der i stedet er benyttet de gængse regler omkring materielle anlægsaktiver. Grunden til, at der ikke er en sådan bestemmelse i RVL 16 skyldes, at vi i Danmark er af den overbevisning, at dagsværdien altid kan opgøres pålideligt, hvilket dog i en hvis grad kommer til kort i disse tider, hvor der er finanskrise i Danmark. Jeg vil i et senere afsnit komme ind på finanskrisen i Danmark og hvordan, den har påvirket investeringsejendomsselskaberne. 8.1 Præsentation Kravene til præsentationen ifølge IAS 40 er langt hen ad vejen identisk med RVL 16 og jeg vil derfor ikke gå længere ned med præsentationen ifølge IAS Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder, side 739 nederst. 20 Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder, side 740 midtfor. 21 Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder, side 740 midtfor 22 indregning og måling af investeringsejendomme", af statsaut. revisor Lars Hørberg, side
18 9. Sammenholdelse mellem årsregnskabsloven, RVL 16 og IFRS Overordnet set er forskellene ikke ret store på dette område, og vores lovgivning læner sig mere og mere op mod IFRS. Det fremgår også af ovenstående afsnit om årsregnskabsloven og IFRS. En af de store forskelle, der stadig er, findes i hovedaktivitetsbegrebet som årsregnskabsloven stiller som krav, før en investeringsejendom kan måles til dagsværdi. Er dette ikke tilfældet, behandles ejendommen som et ganske almindeligt anlægsaktiv. Denne begrænsning findes ikke i IAS 40. Hvor både årsregnskabsloven og IAS 40 giver mulighed for at anvende en kostprisbaseret model, kræver RVL 16, at man anvender dagsværdien, hvis hovedaktiviteten er investeringsejendomme. Hermed er der uoverensstemmelse mellem reguleringskilderne. Spørgsmålet her er, hvor længe kravet til hovedaktiviteten er at finde i den danske lovgivning. Øvrige afvigelser lægger sig primært op af finansieringssiden, som jeg ikke har med i denne opgave. 10. Metoder til opgørelse af dagsværdien for investeringsejendomme I følgende afsnit kommer jeg ind på, hvordan en virksomhed skal opgøre sine investeringsejendomme, hvis denne vil gøre det til dagsværdi. Følger man RVL 16 og IAS 40 er følgende metoder godkendt til at opgøre dagsværdien: 1 Har der været salg af lignende ejendomme, som dem virksomheden har, i samme stand, beliggenhed og med samme anvendelsesmuligheder, kan man bruge handelsprisen til at sammenligne med. 2 Alternativt kan man skønne dagsværdien vha. afkastsbaserede modeller. 3 Sidste mulighed er at få en ekstern fagkyndig vurderingsmand til at værdiansætte ejendommene. Umiddelbart er den bedste vurdering af dagsværdien, hvis man sammenligner handelspriser for nylig gennemførte handler, men det er langt fra sikkert, man altid har mulighed for disse oplysninger. Derfor benyttes oftest de afkastbaserede modeller til værdiansættelsen. Har virksomheden ikke selv de fornødne kompetencer til at foretage disse beregninger, må virksomheden få en hjælp fra en ekstern sagkyndig vurderingsmand. Der er imidlertid nogle gode fordele ved at benytte de afkastbaserede modeller. De er forholdsvis overskuelige og velkendte på ejendomsmarkedet, hvilket giver en højere grad af gennemsigtighed 15
19 for eventuelle investorer. Jeg vil i de kommende to afsnit behandle to metoder til at opgøre dagsværdien med, normalindtjeningsmetoden (også kendt som den afkastbaserede model) og DCF metoden (discounted cash flow, som baserer sig på cashflow ved værdiansættelsen). Den primære kilde, jeg vil tage udgangspunkt i ved gennemgangen af disse modeller, er KPMG's modeller i "Investeringsejendomme - infrastructure, Government & Healthcare", da dette afgrænser mig fra at skulle redegøre for flere varianter af modellerne. Gældende for de to metoder er, at de begge lever op til de krav, IAS 40, RVL 16 og årsregnskabsloven stiller til værdiansættelsen Normalindtjeningsmodellen (dagsværdimodellen) Den første metode jeg vil gennemgå i forbindelse med fastsættelse af dagsværdien for investeringsejendomme, er normalindtjeningsmodellen. Modellen er udbredt, benyttet og velkendt som værdiansættelsesmodel 24. Den generelle tanke bagved denne model er, at ejendommen giver et stabilt afkast hvert år, hvilket gør modellen særdeles egnet til ejendomme, hvor det er usandsynligt, at der kommer uforudsete ekstraordinære hændelser, der vil gå ind og påvirke afkastet. Selve modellen består af tre faser, som jeg vil gennemgå hver for sig. Afslutningsvist vil jeg benytte modellen på et tænkt eksempel Fase 1 - Ejendommens driftsafkast Figur 1 - Model fra KPMG - Investeringsejendomme Fase 1 tager udgangspunkt i det kommende års driftsafkast. Dette gøres som i figur 1 ved at trække omkostninger fra indtægter baseret på den viden, man på tidspunktet må have om den pågældende ejendom. 23 KPMG - Investeringsejendomme s. 45 nederst 24 KPMG - Investeringsejendomme s. 45 midtfor 16
20 Ved lejeindtægter forstås det faktiske kontraktmæssige aftalte leje for ejendommen, som er indgået leje omkring. Der er tilfælde, hvor den faktiske leje afviger fra markedslejen. Her vil man gå ind og vurdere på, om det vil tilpasse sig med tiden således, at man skal tage et tillæg/fradrag med i beregningen af afkastet. Set ud fra en "normalvirksomhed 25 " er denne fase næppe den sværeste at komme igennem. Det må formodes, at virksomheden har kontrakterne i hænde, hvor det fremgår, hvad lejeindtægten vil være. Ledelsen må også i de fleste tilfælde have en fornemmelse af, om lejeindtægten nogenlunde svarer overens med markedslejen. Det er i hvert tilfælde en god forudsætning, at ledelsen har en formodning til dette, når man ser på pålideligheden af det skøn, man laver ved opgørelsen af den forventede markedsleje. I sidste ende har det stor betydning for dagsværdien. Hvis en virksomhed har uudlejede lokaler, skal der for disse foretages et skøn over fremtidig årlig lejeindtægt. Dette kan være svært at opgøre, men man må tage udgangspunkt i en vurdering omkring, hvornår det forventes, at udlejning finder sted. Her spiller konjunkturudsving ind på risikoen for over- og undervurderinger. Til opgørelse af virksomhedens vedligeholdelsesomkostninger, tager man ejendommens budgetterede vedligeholdelsesomkostninger og udjævner dem til et gennemsnit af flere års udgiftsniveauer. Grunden til dette er udsving fra år til år med hensyn til mængden af vedligeholdelse, så ved at tage gennemsnittet opnår man "normal" vedligeholdelsesstand. Dermed tages udskudte vedligeholdelsesomkostninger ikke med i fase 1 (men først i fase 3). Herunder skal fortsat sondres mellem vedligehold og forbedring. Da forbedringer påvirker balancen er disse ikke en del af denne opgørelse, men man kan dog antage, at forbedringer kan medføre højere lejeindtægt, og på den måde påvirker de alligevel indirekte handelsværdien. Virksomhedens administrationsomkostninger fastsættes til de budgetterede faktiske udgifter til administration af ejendommen. Såfremt ejendommen administreres af ejeren selv, og udgifterne er vanskelige at afgrænse, kan man i stedet anvende markedsprisen for ekstern administration 26. Det er muligt at fastsætte en procentdel af lejeindtægterne som administrationsomkostninger baseret på, at 25 Med normalvirksomhed mener jeg velfungerende gennemsnitsvirksomhed. 26 Afsnit taget ordret fra KPMG - Investeringsejendomme side 47 øverst. 17
21 administrationsomkostningerne hovedsagligt afledes af antallet af lejere og forskelligheden i de pågældende kontrakter. Sidst i fase 1 medtages også skatter, afgifter og andre omkostninger. Eksempel herpå kunne være ejendomsskatter, revisionsomkostninger, el og varme mv Fase 2 - Fastsættelse af forrentningskrav Figur 2 - Model fra KPMG - Investeringsejendomme Selve begrebet forrentningskravet ændrer sig ikke, når man har med investeringsejendomme at gøre. Det er fortsat den rente investorerne forventer, at investeringen forrentes med. Forrentningen påvirkes i høj grad af risikovilligheden. Denne værdi fastsættes individuelt for hver enkelt ejendom. Det er dog ikke kun investorerne selv, der bestemmer den forventede forrentning af investeringen. Der er også en række samfundsmæssige eller konjunkturbetingede forhold, der påvirker renten. Små ændringer i forrentningskravet kan medføre store forskelle i dagsværdien Forhold der påvirker renten - samfundsmæssige eller konjunkturbetingede forhold Nedenstående forhold har ofte en sammenhængende påvirkning af hinanden, hvilket jeg ikke nødvendigvis vil fremhæve hver gang, men blot påpege, at der er sammenhæng og et forhold medfører noget andet. Dette gælder også mellem renten beskrevet i afsnit og
22 Renteniveau Først og fremmest, når man har med investeringer og gøre, har renteniveauet en væsentlig rolle på kravet til den forrentning, man stiller til investeringen. Det er ofte den lange obligationsrente, man benytter i denne forbindelse. Er renten høj, trækkes forrentningskravet opad, modsat, hvis renten er lav. En investor vil ikke kunne nøjes med en forrentning, der ligger på niveau med obligationsrenten - for så kunne investoren ligeså godt investere i obligationer. Der skal flere tillæg til renten. Inflation og høj- eller lavkonjunktur Jeg har tidligere kort været inde omkring kunjunkturudsvingene og deres betydning for investeringsejendomme. Inflationen har det med at påvirke renten. Derfor vil en stigende inflation også påvirke rentekravet i opadgående retning. Konjunkturernes udsving har påvirkning på efterspørgslen - også på investeringsejendomme. Højkonjunktur vil medføre stigende huslejeindtægter og udlejningsprocent, og dermed vil investorerne gå med til et lavere rentekrav Forhold der påvirker renten - individuelle kvalitetsforhold Udbud og efterspørgsel Som ved de fleste investeringer skal der tages højde for udbud og efterspørgsel på det pågældende marked. Hvis der er mange ejendomme til salg, kan det være svært at få kontrakten på plads, og man bør derfor reducere sin forventning til forrentningskravet. Ejendommens beliggenhed og type af ejendom. Ejendommens beliggenhed er, som ved alle andre ejendomme, en vigtig faktor, når man snakker pris, udlejningsmuligheder, huslejeniveau mv. "God beliggenhed" er jo subjektivt og dermed ikke det samme for alle personer, f.eks. er god beliggenhed for en fødevarebutik næppe i et industrikvarter - som kan være god beliggenhed for en anden type virksomhed. Som tiderne er nu, er der meget urbanisering og de ejendomme, der ligger uden for byerne må forventes at påvirke rentekravet i opadgående retning, simpelthen fordi de er sværere at udleje. Konjunkturerne er netop en af de samfundsmæssige faktorer, der hænger sammen med beliggenheden. I modgangstider bliver de godt beliggende ejendomme ikke nær så berørte af udsvinget. Lejegarantier, lejernes bonitet 19
23 Lejegarantier giver normalt større sikkerhed med hensyn til fremtidig leje. Hvis en lejer har et godt omdømme med betalinger til tiden og god likviditet, vil dette påvirke rentekravet i nedadgående retning. Får man fat i en dårlig lejer, har man ikke lyst til at løbe nogen risiko, og man vil på den måde forvente mere i rente, da man løber større risiko ved at acceptere lejeren. Vilkår i lejekontrakten Er det tilfældet, at kontrakten er uopsigelig og tilmed langtløbende, er det fordelagtigt for udlejer, hvilket vil påvirke forrentningskravet i nedadgående retning pga. sikkerheden. Andre forhold I materialet fra KPMG tages ikke højde for politisk indgriben, men det er uden tvivl noget, man også bør have med i sine overvejelser. Hvis der foreligger forslag omkring ændringen af f.eks. beskatningen af ejendomme (salg af ejendomme), skal der tages højde for det i beregningen Fastlæggelsen af forrentningskravet For hver enkel ejendom tages der separat stilling til de oven nævnte ting, der tilsammen giver forrentningskravet. Forrentningskravet er subjektivt. Hvis ledelsen har den nødvendige ekspertise til at kunne bedømme ejendomsmarkedet, er det ideelt, at det er dem, der aktivt går ind og tager stilling til forrentningskravet (herunder specielt i regnskabsmæssig sammenhæng). Det kræver meget omhyggelighed fra ledelsens side, for at få dagsværdien målt pålideligt. Er ledelsen ikke kompetent nok til at foretage denne beregning, må der indhentes hjælp udefra. Det anbefales uanset ledelsen kompetence, at der med jævne mellemrum foretages vurdering af ekstern vurderingsmand. Når forrentningskravet er fastlagt, beregnes markedsværdien før reguleringer ved at tage ens nettodriftsresultat (man har beregnet i fase 1) og dividere dette beløb med forrentningskravet. Dernæst fortsætter man til fase 3. 20
24 Fase 3 - Tillæg og fradrag Figur 3 - Model fra KPMG - Investeringsejendomme Når forrentningskravet er fastsat, kan dagsværdien før korrektioner af tillæg og fradrag beregnes. Fase 1 har nogle forhold, den ikke tager højde for. Disse korrigeres i fase 3. I fase 1 opgør man indtægter, som var ejendommen fuldt udlejet til markedsleje og som nævnt i fase 1, tages der ikke højde for større vedligeholdelsesomkostninger. Disse ting kompenserer man for i fase 3. Fradrag for tab af lejeindtægt på ikke udlejede arealer Det sker, at ejendomme står tomme for en periode. Dette sker f.eks. i den periode, hvor kontrakten underskrives til indflytterdagen, hvor nøglen overdrages. Dette er ikke en indtægt, hvorfor den fratrækkes (inkl. omkostninger betalt af lejer). Tillæg/fradrag for periode indtil regulering af markedsleje Er der i fase 1 blevet reguleret til den forventede markedsleje, skal der korrigeres for perioden, indtil markedslejen forventes at blive aktuel. Fradrag for udgifter til udskudte vedligeholdelsesarbejder Hvis en ejendom står overfor større vedligeholdelsesomkostninger, eksempelvis et nyt tag, altså en omkostning ud over det sædvanlige, skal der foretages fradrag i dagsværdien til dækning af dette. Dette skal dog ses i forhold til, om lejeindtægterne stiger ved renoveringen. Fradrag for udgifter til klargøring af uudlejede lokaler Typisk, hvis der sker skifte af lejer af en ejendom, vil den nye lejer forvente, at der er foretaget en rimelig omgang renovering. Disse omkostninger tilfalder udlejer, hvorfor der skal tages fradrag for disse i dagsværdien. Igen skal der tages højde for, hvis lejeindtægterne stiger heraf. Tillæg for renteindtægt af modtagne lejerdeposita og faste forudbetalinger 21
25 Lejere betaler ofte depositum forud for indflytningen og i nogle tilfælde yderligere en fast forudbetaling. Dette beløb vil blive placeret i en bank, hvorfor der vil tilløbe renter. Denne renteindtægt skal indregnes som en indtægt ved, at renteindtægten tilbagediskonteres Den endelige dagsværdi Efter ovenstående korrektioner er foretaget, kan den endelige dagsværdi opgøres. Jeg vil nu give to (fiktive) eksempler på beregningen af dagsværdien ved at benytte normalindtjeningsmodellen, hvor jeg demonstrerer vigtigheden af, at forrentningskravet er opgjort korrekt: Tabel 1 - Beregning af dagsværdi afkastbaserede model, egen tilvirkning tkr. Eksempel 1 Eksempel 2 Indtægter Lejeindtægter jf. kontrakt Regulering til forventet markedsleje Skønnet markedsleje for uudlejede lokaler Indtægter i alt Omkostninger Driftsomkostninger Administrationsomkostninger Ejendomsforsikring Ejendomsskatter Løbende vedligeholdelse Omkostninger i alt Nettodriftsresultat Forrentningskrav 6 % 7 % Beregnet markedsværdi før reguleringer Fradrag for tab af lejeindtægt på ikke udlejede lokaler Fradrag for udgifter til udskudt vedligeholdelse Fradrag for udgifter til klargøring af uudlejede lokaler 0 0 Tillæg for renter, deposita mv Tillæg/fradrag for særlige forhold i alt Beregnet dagsværdi
26 Af eksemplet fremgår det meget klart, at det helt udslagsgivende for modellen er værdiansættelsen af forrentningskravet. Det er her, den store forskel spiller ind. Sekundært er det nettoresultatet, der gør sin indflydelse, mens reguleringerne i fase 3 kun udgør beskedne ændringer. Dermed står det også klart, hvor den største arbejdsbyrde bør ligge, og hvor problemerne opstår. Hvis man kort skal opsummere på denne model, kan man sige, at der er tre store fordele ved modellen. 1 Modellen er udbredt og kendt på ejendomsmarkedet i Danmark 2 Modellen er simpel og forholdsvis overskuelig at anvende 3 I sig selv er modellen ikke vanvittig krævende at benytte, hverken tidsmæssigt eller økonomisk. Hvis man modsat skal nævne nogle ulemper ved modellen, er der specielt to ting, der falder i øjnene. 1 Modellen er ikke fleksibel. Det er en statisk model, hvilket vil sige, den tager udgangspunkt i stabilt driftsafkast, hvilket sjældent er tilfældet i den virkelige verden. 2 Modellen er yderst følsom overfor fejlskøn i forrentningskravet, hvorfor det kræver præcision at benytte modellen Discounted cash flow modellen (DCF) DCF metoden er den anden metode, jeg vil gennemgå til opgørelse af dagsværdien for investeringsejendomme. Metoden tager, som navnet antyder, udgangspunkt i ejendommens forventede pengestrømme eller cash-flow, som er den engelske betegnelse. Metoden går altså ind og vurderer den forventede udvikling af driftsresultatet over en årrække. Modellen er bygget op omkring tilbagediskontering af fremtidige frie pengestrømme for en budgetperiode normalt på mellem 5-10 år. For hvert enkelt år opgøres de forventede frie pengestrømme. Selve tilbagediskonteringen foregår ved, at de enkelte budgetteringsår tilbagediskonteres med en fast faktor. Ved at gøre dette beregnes en nutidsværdi af ejendommens fremtidige driftsresultater eller pengestrømme. Budgetteringsperioden kendetegnes som terminalperioden, hvor det antages, at de frie pengestrømme vil være konstante eller vækster marginalt. 23
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme
3. april 2009 /jcn og lfo Sag Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både
Læs merefor ejendomsvirksomheder
Ændringer til årsregnskabsloven: Konsekvenser for ejendomsvirksomheder Kontakt Kim Tang Lassen Telefon: 3945 3522 Mobil: 2381 0467 E-mail: kil@pwc.dk Kasper Elkjær Nielsen Telefon: 8932 5588 Mobil: 2321
Læs mereKlein Klejner K/S. Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december CVR-nr (2. regnskabsår)
Klein Klejner K/S CVR-nr. 38 11 13 37 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 218 (2. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26. maj 219
Læs mereInvesteringsejendomme Oplysninger i årsrapporten. Ny årsregnskabslov tema december Audit & Assurance
Investeringsejendomme Oplysninger i årsrapporten Ny årsregnskabslov tema 14 5. december 2017 Audit & Assurance Indhold Investeringsejendomme oplysninger i årsrapporten 2 Eksempel 1 4 Forudsætninger Forslag
Læs mereK/S Silkeborg c/o Advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000 Kolding. CVR-nr Årsrapport for 2016 (9.
K/S Silkeborg 2007 c/o Advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000 Kolding CVR-nr. 31 37 29 68 Årsrapport for 2016 (9. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
Læs mereLovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015
Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015 Den 28. januar 2015 blev der stillet lovforslag til ændring af årsregnskabsloven. Ændringerne skyldes primært, at Danmark skal implementere det EU-regnskabsdirektiv,
Læs mereLovforslag om ændring af Årsregnskabsloven
Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven Konsekvenser for Venture Capital og Private Equity selskaber ved indregning og måling af kapitalandele i andre virksomheder Kontakt Niels Henrik B. Mikkelsen
Læs mereLOGOCARE INVEST ApS. Krogsbøllevej Roskilde. Årsrapport 1. juli juni 2017
LOGOCARE INVEST ApS Krogsbøllevej 1 4000 Roskilde Årsrapport 1. juli 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/12/2017 John Holm Dirigent Side
Læs mereEjendomsselskabet Rosengården af Skalborg A/S
Ejendomsselskabet Rosengården af Skalborg A/S CVR-nr. 12 01 16 28 Årsrapport 2013/14 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25. november 20 14 dirigent Jan Leth
Læs mereÆndring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn
Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn Ændringer kan opdeles i områderne ændring i regnskabspraksis og ændring af regnskabsmæssige skøn. Herudover kan der være ændringer som følge af fejl.
Læs mereEjendomsselskabet Rosengården af Skalborg A/S
Ejendomsselskabet Rosengården af Skalborg A/S c/o Lønberg & Leth Christensen Advokatfirma, 1263 København K CVR-nr. 12 01 16 28 Årsrapport 2014/15 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære
Læs mereK/S Furesøen c/o advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000 Kolding. CVR-nr Årsrapport for 2016 (12.
K/S Furesøen 2005 c/o advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000 Kolding CVR-nr. 29 21 77 26 Årsrapport for 2016 (12. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
Læs mereGENTOFTE EJENDOMSSELSKAB, KOMMANDITEJENDOMSSELSKAB
GENTOFTE EJENDOMSSELSKAB, KOMMANDITEJENDOMSSELSKAB Sundkrogsgade 7 2100 København Ø Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
Læs mereEJENDOMSSELSKABET KRONPRINSESSEGADE 46 E A/S
EJENDOMSSELSKABET KRONPRINSESSEGADE 46 E A/S Kronprinsessegade 46 1306 København K Årsrapport 1. juli 2017-30. juni 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den
Læs mereEjd. Engvej 10 ApS (Cecilek ApS)
Ejd. Engvej 10 ApS (Cecilek ApS) CVR-nr. 28 70 90 05 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 2017 (12. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
Læs mereK/S Furesøen c/o advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000 Kolding. CVR-nr Årsrapport for 2018 (14.
Crowe Statsautoriseret Revisionsinteressentskab v.m.b.a. Rygårds Allé 104 DK-2900 Hellerup Telefon +45 39 29 25 00 www.crowe.dk K/S Furesøen 2005 c/o advokat Ole Bjørn Christensen Strandvejen 34 A 6000
Læs merePOPPELSTYKKET 8 ApS. Vingårds Alle Hellerup. Årsrapport 1. januar december 2017
POPPELSTYKKET 8 ApS Vingårds Alle 37 2900 Hellerup Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/05/2018 Ulrik Bjerg-Pedersen
Læs mereAKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER
AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER STL Holding ApS Holmevej 6 7361 Ejstrupholm CVR-nr. 27594255 Årsrapport for 2013 10. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
Læs mereCentrum Ejendomme A/S
Smidstrupvej 22 9760 Vrå CVR-nr. 39 89 00 46 Årsrapport for 2018 (1. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30. april 2019 Andreas Ydesen dirigent
Læs mereKurssikringsinstrumenter i årsrapporten
VIDEN OM Kurssikringsinstrumenter i årsrapporten Med en voksende globalisering og større samhandel med udenlandske kunder har mange virksomheder behov for og ønske om at sikre virksomheden mod fremtidige
Læs mereIAS 21. Omhandler. Valutaomregning. Tilhørende IFRIC/SIC
IAS 21 Omhandler Tilhørende IFRIC/SIC Valutaomregning IFRIC 16, Regnskabsmæssig afdækning af valutarisikoen i en investering i en udenlandsk enhed IFRIC 22, Valutakursomregning af forudbetalinger SIC 7,
Læs mereSpektrum Retailpark Viborg K/S. Årsrapport 2015
Spektrum Retailpark Viborg K/S Jens Baggesens Vej 90N 8200 Aarhus N CVR-nr. 30 73 99 06 Årsrapport 2015 (9. regnskabsår) Årsrapporten er godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15/4 2016
Læs mereFISKER+ UDLEJNING ApS
FISKER+ UDLEJNING ApS Årsrapport 4. december 2012-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16/05/2014 Anders Fisker Jørgensen Dirigent Side 2
Læs mereVærdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen
EJENDOM & ENTREPRISE Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen AUDIT 1 Et skridt i den rigtige retning Hvad er vores målsætning? Skabe øget gennemsigtighed i værdiansættelserne
Læs mereKT Ejendomme Odense A/S
KT Ejendomme Odense A/S Thujavej 43, 5250 Odense SV Årsrapport for 1. maj 2015-30. april 2016 (24. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26/5 2016
Læs mereJensen & Møller Invest A/S periodemeddelelse for 1. januar - 31. marts 2009.
Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København
Læs mereNye regler i årsregnskabsloven praktisk fortolkning Revisorevent v/ statsautoriseret revisor Kim Larsen
Nye regler i årsregnskabsloven praktisk fortolkning Revisorevent 2017 v/ statsautoriseret revisor Kim Larsen EMNER - FORTOLKNING NY ÅRL KLASSE B Oplysning om tilvalg fra højere klasse hvornår? Oplysning
Læs merePriorparken 39 ApS. Vesterbrogade 33, 1620 København. Årsrapport for
Edison Park 4 DK-6715 Esbjerg N Tlf. 76 11 44 00 Fax 76 11 44 01 www.martinsen.dk CVR-nr. 32 28 52 01 Priorparken 39 ApS Vesterbrogade 33, 1620 København Årsrapport for 2015 CVR-nr. 26 65 98 25 Årsrapporten
Læs mereLB PROPERTY ApS. Søndergade 227, 3 th 9900 Frederikshavn. Årsrapport 1. januar december 2016
LB PROPERTY ApS Søndergade 227, 3 th 9900 Frederikshavn Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/06/2017 Lars Bach
Læs mereNy IAS/IFRS om anlægsaktiver til salg og ophørte
Indhold: Standarden i hovedtræk Hvornår skal aktiver klassificeres som disponible for salg Regnskabsmæssig behandling af aktiver disponible for salg Hvornår skal betragtes som ophørt i resultatopgørelsen
Læs mereEjendomsselskabet Herlev Hovedgade 125 ApS. CVR-nr Årsrapport. 1. januar december 2017
Ejendomsselskabet Herlev Hovedgade 125 ApS CVR-nr. 34 20 34 07 Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Havnegade 39 1058 København K Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
Læs mereK/S Park Alle 3. Årsrapport for 2015
c/o Kontoret Store Torv 7 8000 Aarhus C CVR-nr. 71830128 Årsrapport for 2015 33. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 2. maj 2016 Kim Krabbe Dirigent
Læs mereUdvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning 2. Going concern
6. marts 2009 /pkj Udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning Den nuværende finansielle krise påvirker det danske og internationale
Læs mereGenerelt for eksternt regnskab
Generelt for eksternt regnskab Der er samme regnskabsprincip om regnskabet aflægges efter A eller B Forskellen er i opstillingen! Begge indebærer oprettelse af anlægskartotek og beregning af udskudt skat
Læs mereDANMARKSGADE 75, FREDERIKSHAVN APS PARALLELVEJ 11, 9900 FREDERIKSHAVN 1. JANUAR DECEMBER 2017
Tlf.: 96 20 76 00 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab frederikshavn@bdo.dk Rimmens Alle 89 www.bdo.dk DK-9900 Frederikshavn CVR-nr. 20 22 26 7020222670 DANMARKSGADE 75, FREDERIKSHAVN APS PARALLELVEJ
Læs mereSETHI EJENDOMME III ApS
SETHI EJENDOMME III ApS Årsrapport 1. januar 2013-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 24/05/2014 Faisel Sethi Dirigent Side 2 af 11 Indhold
Læs mereEJD.SELSKABET HOLSTEIN 1 ApS. Årsrapport for 2017
Kronprinsessegade 26, 1 1306 København K CVR-nr. 25382765 Årsrapport for 2017 4. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 11. august 2018 Martin Vendelbo
Læs mereEBO-Bolig ApS CVR-nr
CVR-nr. 29 21 46 03 Årsrapport for 2011/12 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 18.12.12 Ole Birch Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af HLB International
Læs mereBrd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2014
Brd. Klee A/S CVR.nr. 46 87 44 12 Delårsrapport for perioden 1. oktober 2013 31. marts 2014 For yderligere oplysninger kan direktør Lars Ejnar Jensen kontaktes på telefon 43 86 83 33 Brd. Klee A/S Delårsrapport
Læs mereLH HANDEL & LOGISTIK ApS
LH HANDEL & LOGISTIK ApS Gestenvej 33 6600 Vejen Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/05/2017 Lars Erik Højbjerg
Læs mereJørgensen og Andersen Ejendomme ApS CVR-nr Hvidovregade 25 B 2650 Hvidovre. Årsrapport 2015/16. Dirigent
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk Jørgensen og Andersen Ejendomme
Læs mereLN ADVOKATER ADVOKATANPARTSSELSKAB
LN ADVOKATER ADVOKATANPARTSSELSKAB Erhvervsparken 1 9700 Brønderslev Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 17/05/2016
Læs mereUdkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser
31. august 2018 Udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser 1 I bekendtgørelse nr. 937 af 27. juli 2015 om finansielle
Læs mereGENTOFTE EJENDOMSINVESTERING A/S STRANDVEJEN 157, 1. TH., 2900 HELLERUP 1. JANUAR DECEMBER 2017
Tlf.: 39 15 52 00 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab koebenhavn@bdo.dk Havneholmen 29 www.bdo.dk DK-1561 København V CVR-nr. 20 22 26 7020222670 GENTOFTE EJENDOMSINVESTERING A/S STRANDVEJEN 157,
Læs mereKD Projekt ApS. Industrivej Skanderborg. Årsrapport 7. april december 2017
KD Projekt ApS Industrivej 6 8660 Skanderborg Årsrapport 7. april 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 05/03/2018 Kim Andersen Dirigent
Læs mereI/S Hauser Plads Skovbrinken Charlottenlund CVR-nr Årsrapport 2017
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk I/S Hauser Plads Skovbrinken 5
Læs mereK/S HJØRRING TRAFIKCENTER C/O KAJ BUNDGAARD, SCT. KNUDS ALLÉ 27, 9800 HJØRRING
Tlf.: 96 23 54 00 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab hjoerring@bdo.dk Nørrebro 15, Box 140 www.bdo.dk DK-9800 Hjørring CVR-nr. 20 22 26 7020222670 K/S HJØRRING TRAFIKCENTER C/O KAJ BUNDGAARD, SCT.
Læs mereCPJ INVEST ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den
CPJ INVEST ApS Årsrapport 1. januar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2013 Carsten Peter Jochumsen Dirigent Side 2 af 13 Indhold
Læs mereHOLDINGSELSKABET JEA AF 1/ ApS
HOLDINGSELSKABET JEA AF 1/10 2013 ApS Nordvangen 6 7120 Vejle Øst Årsrapport 1. juli 2017-30. juni 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/11/2018 Jørgen
Læs mereLøkken Badehotel ApS Hølken 12, 9480 Løkken CVR-nr
Hølken 12, 9480 Løkken CVR-nr. 38 88 80 99 Årsrapport for regnskabsåret 28.08.17-31.12.18 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 12.04.19 Uffe Bass Johansen Dirigent STATSAUTORISERET
Læs merePriorparken 680 K/S. Vesterbrogade 33, 1620 København V. Årsrapport for
Priorparken 680 K/S Vesterbrogade 33, 1620 København V Årsrapport for 2015 CVR-nr. 26 43 28 04 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30. maj 2016. Michael Jordan
Læs mereEJD.SELSKABET HOLSTEIN 1 ApS
EJD.SELSKABET HOLSTEIN 1 ApS Kronprinsessegade 26, 1. 1306 København K CVR-nr. 25 38 27 65 Årsrapport for 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 28. juni
Læs mereEjendomsselskabet Helsingør 3000 ApS
Ejendomsselskabet Helsingør 3000 ApS Hjemstedsadresse: Nordre Strandvej 10, 3000 Helsingør CVR-nummer 28 13 06 35 Årsrapport 2015/16 Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 27. januar 2017
Læs mereSYVSTEN KRO INVEST ApS
SYVSTEN KRO INVEST ApS Ålborgvej 439, st tv 9352 Dybvad Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 11/06/2018 Liselotte
Læs mereEjendommen Limfjordsgade 3 ApS
Ejendommen Limfjordsgade 3 ApS CVR-nr. 34 9 37 41 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 218 (8. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den
Læs mereSkive Erhverv K/S Dagnæs Boulevard 75, 8700 Horsens
Skive Erhverv K/S Dagnæs Boulevard 75, 8700 Horsens CVR-nr. 25 88 77 51 Årsrapport 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20. februar 2018. Lars Nyberg Dirigent
Læs mereFredericia Golfbane A/S
CVR-nr. 15 77 01 98 Årsrapport 2012/13 Indholdsfortegnelse Side Ledelsespåtegning 1 Ledelsesberetning 2 Selskabsoplysninger 3 Anvendt regnskabspraksis 4 Resultatopgørelse 6 Balance 7 Noter 9 Ledelsespåtegning
Læs mereBekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser
BEK nr 1442 af 03/12/2018 (Gældende) Udskriftsdato: 26. april 2019 Ministerium: Erhvervsministeriet Journalnummer: Erhvervsmin., Finanstilsynet, j.nr. 162-0018 Senere ændringer til forskriften Ingen Bekendtgørelse
Læs mereK/S Fyllebrovägen, Halmstad
K/S Fyllebrovägen, Halmstad Årsrapport 1. januar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 28/05/2013 Per Brøndum Andersen Dirigent Side 2
Læs mereEjendomsselskabet Rose ApS Søblink Sorø CVR-nr Årsrapport
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Ndr. Ringgade 70A 4200 Slagelse Telefon 58558200 Telefax 58558201 www.deloitte.dk Ejendomsselskabet Rose ApS Søblink 16 4180 Sorø CVR-nr.
Læs merePenSam Bolig ApS. Årsrapport for 2015
Jørgen Knudsens Vej 2 3520 Farum CVR-nr. 10646685 Årsrapport for 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26. januar 2016 Birthe Ullbæk Dirigent Indholdsfortegnelse
Læs mereSkt. Jørgens Gade 1 ApS
Skt. Jørgens Gade 1 ApS Skt. Jørgens Gade 1, st 5000 Odense C Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 22/05/2018 Lars
Læs mereUdviklingsgruppen Sønderborg ApS
Udviklingsgruppen Sønderborg ApS CVR-nr. 78 33 54 16 Årsrapport 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16.06.2018 Claus Schmidt Dirigent Udviklingsgruppen
Læs mereK/S Smørum Centeret CVR-nr Holmevej Virum. Årsrapport 2015
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk K/S Smørum Centeret CVR-nr. 27453325
Læs mereDANICA REVISION ApS. Rødegårdsvej Odense M. Årsrapport 1. januar december 2016
DANICA REVISION ApS Rødegårdsvej 182 5230 Odense M Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 12/05/2017 Özgür Basoda
Læs mereForbehold - eksempler
Forbehold - eksempler Væsentlige fejl og mangler (uenighed med ledelsen) Uenighed med ledelsen fortsat drift Ledelsen har aflagt regnskabet under forudsætning om fortsat drift. Som omtalt i årsregnskabets
Læs mereAnnasvej 2-4 I/S c/o Salling Ejendomsadministration A/S, Gammel Kongevej 11, st., 1610 København V
Annasvej 2-4 I/S c/o Salling Ejendomsadministration A/S, Gammel Kongevej 11, st., 1610 København V CVR-nr. 36 48 01 57 Årsrapport 1. januar - 31. december 2017 Årsrapporten godkendt 7. marts 2018. Chalotte
Læs mereDANSK ENERGI LYS APS CVR-NR ÅRSRAPPORT FOR 2013/14 (3. regnskabsår)
DANSK ENERGI LYS APS CVR-NR 33 95 93 62 ÅRSRAPPORT FOR 2013/14 (3. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 29 / 12 2014. Claus Overgård Rønnow Dirigent
Læs mereCØP A/S. Klosteralleen Ringsted. Årsrapport 1. maj april 2018
CØP A/S Klosteralleen 6 4100 Ringsted Årsrapport 1. maj 2017-30. april 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 02/10/2018 Carsten Øhauge Pedersen Dirigent
Læs mereStrandgade 7 A/S. Årsrapport 2014. Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling. Strandgade 7 A/S
Årsrapport 2014 Strandgade 7 A/S Strandgade 7 A/S Årsrapport for perioden 1. januar 2014 31. december 2014 CVR 25 84 50 72 (15. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære
Læs mereCand.merc.aud.-studiet. Aalborg Universitet. Kandidatafhandling 2012. Udarbejdet af: Torben Sand. Vejleder: Hans B. Vistisen
Cand.merc.aud.-studiet Aalborg Universitet Kandidatafhandling 2012 Udarbejdet af: Torben Sand Vejleder: Hans B. Vistisen Forord Dette speciale er udarbejdet i forbindelse med afslutning af Cand.merc.aud-uddannelsen
Læs mereArkitekt MAA Ole Justesen ApS i likvidation CVR-nr Strandparksvej Helleup. Årsrapport 2014/15
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk Arkitekt MAA Ole Justesen ApS
Læs mereMD Thai Cucine ApS. Knabrostræde København K. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er godkendt den 19/09/2018
MD Thai Cucine ApS Knabrostræde 3 1210 København K Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er godkendt den 19/09/2018 Kritsakda Suraphut Dirigent Side 2 af 11 Indhold Virksomhedsoplysninger
Læs mereSTOVBY BYG ApS. Ansvej Silkeborg. Årsrapport 1. januar juni 2016
STOVBY BYG ApS Ansvej 41 8600 Silkeborg Årsrapport 1. januar 2016-30. juni 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 03/07/2016 Steen Hansen Dirigent Side 2
Læs mereCopenhagen Bethel Missionary Baptist Church Lærdalsgade 7, 1. th København S. CVR.nr Årsrapport 2018
Copenhagen Bethel Missionary Baptist Church side 1 Copenhagen Bethel Missionary Baptist Church Lærdalsgade 7, 1. th. 2300 København S CVR.nr 29998248 Årsrapport 2018 Godkendt på menighedsmødet den Dirigent
Læs mereNORDSTRAND HUSE ApS. H.C. Lumbyes Gade København Ø. Årsrapport 1. januar december 2017
NORDSTRAND HUSE ApS H.C. Lumbyes Gade 51 2100 København Ø Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2018 Jesper
Læs mereGF - Nordsjælland/Storkøbenhavn F.M.B.A
Dansk Revision Herlev Godkendt revisionspartnerselskab Lyskær 1, 3 tv. 2730 Herlev Herlev@danskrevision.dk www.danskrevision.dk Telefon: +45 59 45 48 00 Telefax: +45 59 45 48 01 CVR: DK 28 85 33 43 Bank:
Læs mereOptikselskabet af 1. januar 2016 ApS
Optikselskabet af 1. januar 2016 ApS Store Kongensgade 26 1264 København K CVR-nr. 37 36 90 71 Årsrapport for 2017/18 (2. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
Læs mereKØBENHAVNS YOGA ApS. Østerbrogade København Ø. Årsrapport 1. juli juni 2016
KØBENHAVNS YOGA ApS Østerbrogade 56 2100 København Ø Årsrapport 1. juli 2015-30. juni 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 07/07/2016 Jørn Troelsen Nørtoft
Læs mereRLG (DANMARK) K/S. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den
RLG (DANMARK) K/S Årsrapport 1. januar 2013-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 23/04/2014 Stefano Oragano Dirigent Side 2 af 13 Indhold
Læs mereMK EJENDOMME 10 IVS. Møllegærdet Kolding. Årsrapport 1. juli juni 2017
MK EJENDOMME 10 IVS Møllegærdet 1 6000 Kolding Årsrapport 1. juli 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/10/2017 Morten Korsgaard Dirigent
Læs mereOURE AUTOVÆRKSTED ApS
OURE AUTOVÆRKSTED ApS Landevejen 119 5883 Oure Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er godkendt den 30/05/2017 Steffen Sundberg Dirigent Side 2 af 10 Indhold Virksomhedsoplysninger
Læs mereMARKIT B2B ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den
MARKIT B2B ApS Årsrapport 1. januar 2014-31. december 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/01/2015 Kairo Alloja Dirigent Side 2 af 10 Indhold Virksomhedsoplysninger
Læs mereMMM EJENDOMME APS RÆVDALSTOFTEN 1, 9330 DRONNINGLUND
Tlf.: 96 34 73 00 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab aalborg@bdo.dk Visionsvej 51 www.bdo.dk DK-9000 Aalborg CVR-nr. 20 22 26 7020222670 MMM EJENDOMME APS RÆVDALSTOFTEN 1, 9330 DRONNINGLUND ÅRSRAPPORT
Læs mereMurermester Jensen ApS
Murermester Jensen ApS Blødevej 9 3600 Frederikssund Årsrapport 1. juli 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/11/2017 Thomas Jensen Dirigent
Læs mereRoskilde Vækst IVS. Landlystvej Fredericia. Årsrapport 21. november december 2017
Roskilde Vækst IVS Landlystvej 1 7000 Fredericia Årsrapport 21. november 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 21/06/2018 Poul-Erik Filtenborg
Læs mereÅrsrapport Indsender: Revision Vestkysten statsautoriseret revisionsanpartsselskab Skolegade 85, Esbjerg
Årsrapport 2012 PHINI Invest ApS Mådevej 15 6700 Esbjerg CVR nr. 32833543 Indsender: Revision Vestkysten statsautoriseret revisionsanpartsselskab Skolegade 85, 2. 6700 Esbjerg Fremlagt og godkendt på den
Læs mereEjendomsselskabet Borups Allé P/S
Årsrapport 2014 Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Årsrapport for perioden 31. juli 2014 31. december 2014 CVR 36 05 53 83 (1. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og
Læs mereBYGGETEAM APS CVR-NR ÅRSRAPPORT FOR 2014 (5. regnskabsår)
BYGGETEAM APS CVR-NR 32 87 96 91 ÅRSRAPPORT FOR 2014 (5. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 13 / 4 2015. Ejvind Langkilde Dirigent 1 INDHOLDSFORTEGNELSE
Læs mereBrd. Klee A/S. CVR.nr. 46 87 44 12. Delårsrapport for perioden 1. oktober 2014 31. marts 2015
Brd. Klee A/S CVR.nr. 46 87 44 12 Delårsrapport for perioden 1. oktober 2014 31. marts 2015 For yderligere oplysninger kan direktør Lars Ejnar Jensen kontaktes på telefon 43 86 83 33 Brd. Klee A/S Delårsrapport
Læs mereJuridisk Kontor CPH ApS. Årsrapport 2015/16
Palægade 3, 4. th. 1261 København K CVR-nr. 32478786 Årsrapport 2015/16 7. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 14. marts 2017 Johnny Hast Hansen
Læs mereRISIKA ApS. Bredgade 33C 1260 København K. Årsrapport 1. juli december 2017
RISIKA ApS Bredgade 33C 1260 København K Årsrapport 1. juli 2016-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25/05/2018 Nicolai Rasmussen Dirigent
Læs mereÅrslev Entreprenørforretning ApS
Årslev Entreprenørforretning ApS Peder Wessels Vej 21 5220 Odense SØ Årsrapport 14. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16/06/2017
Læs mereBB ALU VINDUER OG DØRE ApS
BB ALU VINDUER OG DØRE ApS Stationsvej 10 7560 Hjerm Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 05/03/2018 Jørgen Knudsen
Læs mereRØRVIGVEJ 34 ApS. Årsrapport 1. oktober september Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den
RØRVIGVEJ 34 ApS Årsrapport 1. oktober 2013-30. september 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 27/02/2015 Ib Christiansen Dirigent Side 2 af 12 Indhold
Læs mereO2 Rådgivning ApS. Rasmus Østergaards Have 2, 1 tv 8700 Horsens. Årsrapport 1. oktober september 2017
O2 Rådgivning ApS Rasmus Østergaards Have 2, 1 tv 8700 Horsens Årsrapport 1. oktober 2016-30. september 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/12/2017
Læs mereMK EJENDOMME 8 IVS. Møllegærdet Kolding. Årsrapport 30. januar juni 2016
MK EJENDOMME 8 IVS Møllegærdet 1 6000 Kolding Årsrapport 30. januar 2015-30. juni 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/10/2017 Morten Korsgaard Dirigent
Læs mereDANSKE SHARE INVEST III ApS
DANSKE SHARE INVEST III ApS Værkmestergade 25, 14 8000 Aarhus C Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 10/05/2016
Læs mereKong Hans Gade ApS. Skovbovej Hobro. Årsrapport 1. juli december 2018
Kong Hans Gade ApS Skovbovej 18 9500 Hobro Årsrapport 1. juli 2017-31. december 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2019 Charlotte Thejl Nielsen
Læs mereBestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2014.
Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Charlottenlund Stationsplads 2 2920 Charlottenlund Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk Nasdaq OMX Copenhagen
Læs mere