K/S Østergade 15 ejerlejlighed 2&10, København Udbud af minimum 20 brugte anparter. Østergade 13 Østergade 8 Østergade 15

Transkript

1 K/S Østergade 15 ejerlejlighed 2&10, København Udbud af minimum 20 brugte anparter Østergade 13 Østergade 8 Østergade 15 Frem til og med 2008 blev der etableret en række 10mands K/S projekter i investeringsejendomme. Mange af disse projekter har haft et meget godt økonomisk forløb. De bedste af disse projekter har typisk haft en central beliggenhed i København, solide lejeindtægter og en finansiering i dansk realkreditinstitut og evt. 2. prioritet i solide danske banker. Investorernes motiver: Investorernes motiver har typiske været et langsigtet positivt investeringsafkast i form af værditilvækst og likviditet. I dette projekt, der her udbydesm, er det brugte anparter med en værditilvækst frembragt ved en positiv værdistigning på ejendommen samt et prositivt driftsresultat efter betaling af finansielle udgifter. Hertil kommer, at da de indkøbte ejendomme har været afskrivningsberettigede har investorerne opnået meget store skattemæssige besparelser igennem årene. Resultaterne har været langt bedre end forventet. Lejeindtægterne har overgået budgetterne og drifts og renteudgifterne har været lavere end budgetteret. Igennem årene har der været gentagne udlodninger til Kommanditisterne. Der forventes solide udlodninger i årene fremover. Realiserede resultater og budgetter: KS Østergade 15, ejerlejlighed 2&10, København: i udbud 20 anparter Antal anparter i alt: 320 årultimo balance tal (B) 2013(B) Ejendomsværdi kr kr kr kr kr Andre aktiver kr. kr kr kr kr Samlet gæld kr kr kr kr kr Egenkapital kr kr kr kr Årlige lejeindtægter kr kr kr kr kr nettoleje kr kr kr kr kr KS administrationsudgifter kr. kr kr kr kr Årlig finansieringsudgifter kr kr kr kr kr Nettodrift efter finansiering kr kr kr kr kr Udloddet i året kr. kr. kr kr kr Investeringsresultat kr. kr kr kr kr Investeringsresultat pr. anpart kr. kr kr kr kr Udloddet i året pr. anpart kr. kr. kr kr kr Egenkapital/anpart kr kr kr kr kr *udlodningerne i 2011 og 2012 er sket ** udlodningerne i 2013 forudsætter at lejesagen er afsluttet uden lejereduktion

2 Betydningen af beliggenheden: Østergade har indenfor de seneste 2 år atter manifesteret sig som Danmarks mest attraktive forretningsgade. Det er her de globale brands ønsker at ligge. Det er her, at der opnås de absolut højeste lejepriser. Det er her ejendomme handles til de laveste afkastprocenter og finansier tilbyder de bedste finansieringsvilkår. De aktuelle lejepriser i Østergade mellem Kristen Bernikowsgade og Kongens Nytorv ligger på kr /m2 for butikker i gadeniveau. I denne del af Østergade der indenfor det seneste 2 år kommet en række nye globale retailere herunder: Emporio Armani, Montcler, Aubade, Hotel Chocolat, Karen Millen, Hugo Boss, Burburry. Det er her I Østergade at de mest købedygtige kinesere og russere er kommet til som nye kunder. Lejekontrakten: Lejekontrakten er fra sommeren 2000 med uopsigelighed til Lejen reguleres årligt med udviklingen i nettoprisindekset min. 3%. Hertil reguleres lejen med ændringen i den beregnede grundskyld og dækningsafgift der tilfalder udlejer da ejendommen er fredet. ADRESSE AFSKR. M² I h.t. LEJE/ LEJE KONTRAKT ÅRSLEJE LEJER /ETAGE PCT. kontrakt M² FRA varsel TIL Hugo Boss kælder 5% mdr ,036 2 stue 5% mdr , sal 5% mdr ,108 TOTAL ,989 Lejen var pr kr Lejer har varslet lejereduktion til kr. 3,7 mio. pr Denne af lejer varslede reduktion er i modstrid med lejekontrakten og meget for lav. Dette varsel er aslået af udlejer, der hævder, at lejen ikke er væsentlig for høj. Lejesagen varetages for udlejer af advokat Allan Thomsen, der har dokumenteret en stor erfaring i tilsvarende lejesager. Lejesagen forventes senest afsluttet ved Boligretten inden udgangen af februar måned Advokat Allan Thomsen er af den opfattelse af lejers varsel om lejereduktion er grundløst samt at lejen ikke bliver reduceret. Det er Allan Thomsens forklaring til investorerne på et investormøde d , at den maksimale lejereduktion der vil kunne blive tale om er kr , men at der næppe bliver en lejereduktion. Lejeren Hugo Boss Nordic Aps. har Hugo Boss AG som selvskyldnerkautionist. Den nye lejer indtrådte i lejekontrakten pr Det er os oplyst, at der blev betalt ca. kr. 5 mio. i nøglepenge, hvorefter Hugo Boss brugte 4 mdr. og anslået kr. 610 mio. i foråret 2010 på at ombygge lejemålet. Hugo Boss har herretøj i stueetagen, dametøj og herretøj på 1. salen og lager i kælderen. Finansiering: Ejendommen er finansieret hos RealkreditDanmark/DanskeBank. Der er ydet et realkreditlån på kr udbetalt pr Renten er af administrator Finansgruppen oplyst til aktuelt 2,03% p.a. med en bidragssats på 0,75% p.a. Den aktuelle fastrenteperiode F1 udløber pr Lånet er afdragsfrit frem til Låntager kan frit bestemme fast renteperiode og de driftsmæssige overskud kan frit udloddes.

3 Hertil kommer en kassekredit på kr. 2 mio. for hvilken, der p.t. ikke betales en provision, men derimod en rente på ca. 5%. Hidtil har der ikke været træk på kassekreditten. Herudover har kommanditselskabet ingen lån udover de 6 mdr. kontant depositum som p.t. er på kr Udbudsvilkår af brugte anparter: Køber skal være en person med en høj kreditværdighed, der overfor finansier skal dokumenteres med fuld indsigt i købers indtægter og formue. Køber forpligter sig til at fremlægge disse oplysninger samtidig med fremsendelsen af en underskrevet købsblanket. Wismann Property Consult A/S vil herefter sørge for at køber bliver kreditmæssigt godkendt som køber. Såfremt køber ikke kan godkendes bortfalder handelen. Køber er forpligtet til, at deponere købesummen kontant på en spærret deponeringskonto i Danske Bank samtidig med købers fremsendelse af den underskrevne købsaftale. Køber er forpligtet til som minimum at købe 20 brugte anparter. Såfremt at køber på de udbudte vilkår ønsker at købe flere end 20 anparter skal køber meddele dette til Wismann Property Consult A/S. Udbyder Wismann Property Consult A/S er berettiget til at afvise køber uden angivelse af grund. Køber er berettiget til at få indsigt i samtlige relevante dokumenter til vurdering af handelen. Disse vil enten blive fremvist på udbyders kontor eller fremsendt. Føklsomme investoroplysninger vil alene blive fremvist på vores kontor. Udbudsprisen pr. anpart er udfra en ejendomsværdi på kr. 118 mio. med et startafkast yield på 4,82%. Da der er tale om brugte anparter er der ingen omkostninger til skødestempel, berigtigelse, stempel af pantebreve m.m. Aktiver Passiver Grund: kr ,75 RD Gæld kr ,00 Bygninger: kr ,13 Kort gæld kr Installationer: kr ,13 Komplementarlån pr * kr 365,11 Likvider ultimo 2012 * kr 4.393,45 Deposita pr * kr 8.603,11 Andre aktiver kr Afrundings regulering kr Summa aktiver kr ,45 Egenkapital/kontant vederlag kr ,23 Summa passiver kr ,45 * Budgettal ifølge budgetberegninger pr. andel! Udbudsprisen pr. anpart er kr /anpart plus kr. 365/anpart for den medfølgende andel af komplementarselskabet. Prisen er beregnet på basis af budgetter udarbejdet af Wismann Property Consult A/S. Køber og sælger må acceptere at de realiserede driftsresultater og balancetal pr. ultimo 2012 kan afvige med op til 2% af de anførte tal uden at der af denne grund skal ske en regulering på købesummen af anparterne. Denne 2% afvigelsestolerance gælder ikke for ansættelsen af ejendomsværdien der vil blive fastlagt af den ordinære generalforsamling i foråret 2013.

4 Det skal oplyses, at de 20 anparter, der udbydes muligvis vil være anparter der på udbudstidspunktet ejes af Lars Wismann, der er eneejer af Wismann Property Consult A/S. Cand. merc., stats. aut. ejd. mgl. og valuar Lars Wismann var i 2001 projektchef på udbuddet af K/S Østergade 15, ejerlejlighed 2&10, København, i hans egenskab af ansat projektchef i Keops InvestorPartner. Såfremt at lejesagen medfører en lejereduktion, skal sælger acceptere en købesumsreduktion af den kontante betaling for andelene med 1/320 af den kapitaliserede værdi af op til kr divideret med 4,82% beregnet således udfra den maksimale lejereduktion: kr /0,482/320=kr ,21/anpart. Såfremt lejereduktionen bliver mindre end kr foretages samme beregning udfra det mindre beløb. Såfremt den bliver større sker der ingen yderligere reduktion af købesummen pr. anpart end beregningen udfra en lejereduktion på maksimalt kr Andre forhold: Lars Wismann erklærer, at han ikke har kendskab til, at lejen ligger over den markedsmæssige leje for tilsvarende ejendomme, eller at finansier er ved at stramme kreditvilkårene. Lars Wismann erklærer, at han kender K/S Østergade 15 ejerlejlighed 2&10, København som et af de mest succesfulde K/S projekter han kender til samt at han forventer at den gode udvikling vil forsætte i årene fremover. Når Lars Wismann muligvis kunne være interesseret i at sælge nogle eller alle sine anparter i projektet skyldes det et ønske om at blive frigjort fra andre lån, som han har i danske pengeinstitutter som ønsket om at nedbringe sin balance. Lars Wismann ejer anparter i tilsammen 10 tilsvarende projekter indkøbt i perioden Efterfølgende vedlægges en købsaftale samt budgetberegninger. Investorbudgettet er for køb af en andel. Enhver er velkommen til at kontakte os for en uddybning af investeringsvilkårene. Med venlig hilsen Lars Wismann, direktør & projektchef Cand. merc., stats. aut. ejd. mgl. & valuar

5 Købsaftale for anparter i K/S Østergade 15, ejerlejlighed 2&10, København og Komplementarselskabet Østergade 15 ejerlejlighhed 2&10, 2001 Aps. Navn: Cpr. nr.: Bopæl: køber herved 20 kommanditandele á kr i K/S Østergade 15, ejerlejlighed 2& 10, København og en forholdsmæssig andel af anparterne i det medhørende komplementarselskab Østergade 15, ejerlejlighed 2& 10, 2001 Aps. af sælger: Købesummens fordeling pr. andel pr der er fastsat til overtagelsesdagen: Aktiver Passiver Grund: kr ,75 RD Gæld kr ,00 Bygninger: kr ,13 Kort gæld kr Installationer: kr ,13 Komplementarlån pr * kr 365,11 Likvider ultimo 2012 * kr 4.393,45 Deposita pr * kr 8.603,11 Andre aktiver kr Afrundings regulering kr Summa aktiver kr ,45 Egenkapital/kontant vederlag kr ,23 Summa passiver kr ,45 * Budgettal ifølge budgetberegninger pr. andel! Jeg har inden min underskrift på købsaftalen læst det oprindelige prospekt fra udbudet i 2001 og gjort mig bekendt med forudsætningerne og foreliggende budgetter. Jeg har tillige modtaget kopi af årsrapport for 2011 og budget for Jeg tiltræder vedtægterne for kommanditselskabet samt for komplementarselskabet i hvilket jeg deltager med samme andel som i kommanditselskabet. Ved købet indtræder jeg i sælgers hæftelse overfor kommanditselskabet på kr pr. andel pr. handelsdagen d Købesummen udgør kr ,23 pr. andel i kommanditselskabet heri kommer kr. 365,11 pr. andel i komplementarselskabet svarende til 100% af det tilsvarende nominelle køb af ejerandele i komplementarselskabet. Den samlede købesum er derfor kr ,80. Mit køb udgør 20 andele á nom. kr med en kontant købspris kr ,23 pr. andel, der forfalder kontant til betaling, når købsaftalen er underskrevet af såvel køber som sælger men først torsdag d. 27. december Ved indbetaling efter forfaldsdagen d beregnes 1,5% i morarente pr. påbegyndt måned af det forfaldne beløb beregnet fra forfaldsdagen. Wismann Property Consult anviser en deponeringskonto i anerkendt pengeinstitut, hvorfra købesummen alene kan frigøres til sælger og i øvrigt betinget af, at køber registreres som ny ejer i kommanditselskabets ejerregister. Køber er bekendt med prospektets beskrivelser om krav til investordokumentation for at bevise kreditværdigheden i mine indkomst og formueforhold. Ved mit køb forpligter jeg mig til at dokumentere mine indkomst/formueforhold overfor projektets kreditorer til opfyldelse af investor kreditgodkendelseskrav overfor disse. Køber er ligeledes bekendt med de særlige deponerings og reguleringsregler vedrørende lejesagen. Denne handel forudsætter, at der inden overdragelsen ikke er sket en udlodninger der forringer købers erhvervelse. Køber er bekendt med, at årsregnskabet 2012 kan aflægges med en anden ejendomsværdi end kr idet værdien pr var kr Ejendomsværdien er i handelsgrundlaget sat til kr De andre balanceposter er beregnet udfra givne oplysninger fra financier og årsrapport Dato og sted Køber: Dato og sted Sælger: Dato og sted Kommanditselskabets godkendelse af Køber som ny ejer

6 K/S Østergade 15, ejerlejlighed 2&10, 1100 København K. Selskabsbudget Driftsbudget i kr Refinans Lejeindtægter Driftsomkostninger Adm./revisor Resultat før renter Renteudgift, 1. Prioritet Renteudgift, 2. Prioritet Nettorente, kassekredit Nettorente, øvrige og aps Driftsmæssigt resultat Værdiregulering Samlet resultat Investeringsresultat i % af køb 0,00% 13,91% 14,72% 15,08% 15,58% 16,10% 16,77% 17,33% 17,90% 18,49% 19,09% 19,71% 20,35% 21,01% 21,70% 22,40% 23,12% 23,86% 24,63% 25,42% 26,23% Likviditetsbudget i kr Likviditet fra drift Investering Købsomkostninger Investorbetaling / udlodning Komplementarselskab Prioritet prioritet Depositum Aps. Lån Andre balance poster Årets likviditet Kassekredit Balancebudget i kr Ejendom incl. værdistigning Andre balance poster Indestående på kassekredit Prioritet prioritet Kassekredit Aps. Lån Depositum Egenkapital Yield på ejendommen 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82% 4,82%

7 K/S Østergade 15, ejerlejlighed 2&10, 1100 København K. Investorbudget uden finansiering af investorindskud Investorbudget Investorbudget uden afskrivning på udbyders salgsavance Investorandel i pct. 6,25% Investorandel i tyr / Drifts og likviditetsbudget i kr Resultat før renter Renter selskab Renter indskudslån Resultat før afskrivninger Afskrivninger ialt Skatteresultat Marginalskatteprocent 51,7% 51,7% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% 55,6% Skattebesparelse Reg. for virksomhedsskat Indskud/udlodning Ydelse investorlån Likviditet Rentevirkning af likviditet Akkumuleret likviditet Likviditet i % af købesum 4,00% 10,14% 8,21% 8,20% 8,30% 8,39% 8,58% 8,92% 9,08% 9,24% 9,21% 9,54% 9,67% 9,81% 10,11% 10,23% 10,34% 10,62% 10,64% 10,85% 11,07% Anpartens værdiopgørelse i kr Primo år Ejendomsværdi Inventar Købsomkostninger Værdi af komplementarselskab Salgsomkostninger Indfrielse K/Sgæld Udlodning v/salg f/skat Indfrielse indskudslån Skat af genv. afskrivninger Ejendomsavancebeskatning Udskudt skat virksomhedsordn Udlodning v/salg e/skat Akkumuleret likviditet Formuetilvækst