Københavns Kommune opsiger individuelle renovationsaftaler

Transkript

1 huset juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 6 september Nyt fra myndighederne Københavns Kommune opsiger individuelle renovationsaftaler FORFATTER JURIDISK KONSULENT MOGENS DÜRR, EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Københavns Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen, har besluttet at alle individuelle renovationsaftaler med erhvervsvirksomheder, som ikke modtager ejendomsskattebilletter dvs. de erhvervsvirksomheder, som drives fra lejemål skal ophøre. Det indebærer, at kommunen i løbet af efteråret 2008 vil opsige alle disse aftaler. De renovationsudgifter, som hidtil er blevet opkrævet hos erhvervsvirksomhederne, vil i stedet blive opkrævet via ejendomsskattebilletten hos ejeren af den ejendom, hvor erhvervsvirksomheden er lejer. Kommunen har truffet denne beslutning uden en forudgående inddragelse eller orientering af Ejendomsforeningen Danmark. Efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse er det en helt urimelig beslutning, som kommunen har truffet, idet det betyder at de private udlejere kommer til at betale for erhvervsvirksom-... fortsættes side 3 Indholdsfortegnelse Nyt fra myndighederne Københavns Kommune opsiger individuelle renovationsaftaler Regulering af beløbsgrænser i lejelovgivningen... 5 Administrationshonorarer for Juridisk artikel Grønne lejekontrakter i Danmark?... 6 Spørgsmål til ministeren Lejestigninger i markedslejeejendomme?..9 Hvilke rettigheder har L ved mistanke om skimmelsvamp? Diverse Juridisk afhandling om lovligheden af andelsboligkonverteringer til ejerlejligheder Håndbog om almene boliger Tvangsauktion over andelsboligforening udsat Boliglejeret af forfatterne Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund Grundejernes Domssamling GD 2008/35 Ø - Andelsbolig. Pris for andelslejlighed ved eksklusion af andelshaver. Prisen på eksklusions - tidspunkt var gældende GD 2008/36 B kr. pr. m 2 årligt i et gennemgribende forbedret lejemål. Trappe-lejeklausul i et ML 5, stk. 2-lejemål GD 2008/37 Ø - Ophævelse på grund af støj. L udsat ved fogedforretning efter erkendelse af den beskrevne adfærd GD 2008/38 V - Ikke udsættelse af lejere i en ejerforening ved umiddelbar fogedforretning GD 2008/39 Ø - Bortskaffelse af L s effekter efter udsættelsesforretning. U var erstatningsansvarlig overfor L GD 2008/40 B - Andelsbolig. Eksklusion af dødsbo. A/B kunne afregne andel til prisen på eksklusionstidspunkt Administratorhjørnet Eksklusion af andelshaver. Afregningspris for andel overfor sælger? Skattehjørnet Tema: Ejendomsværdiskat Ejendomme opført efter 1/ Tema: Lovgivning og Praksis SKM SKAT Tilbagesøgning af ejendomsværdiskat for ejendomme beliggende i udlandet SKM HR Advokat og revisorudgifter- Kommanditistselskaber SKM LSR Fradrag for renteudgifter SKM BR Standardfradrag ved udlejning af lejlighed SKM LSR overtagelse af anparter med tilbagevirkende kraft SKM LSR Kontantomregning af realkreditlån, ejendomsavance - opgørelse SKM DEP Kontantomregning af overdragelsessum efter EVL, Praksisændring SKM LSR Opførsel af byggeri, der skal anvendes til hotellignende formål, berettiger til momsfradrag af udgifter relateret hertil SKM SKAT almene boligorganisationers levering til egne afdelinger praksisændring genoptagelse af afgiftstilsvar afmeldelse fra registrering SKM HR Lønsumsafgift almene boliger Ændring af momsloven, lønsumsafgiftsloven og andre love, herunder genindførelse af kantinemomsen (L 32 og L 46)... 24

2 Faste forkortelser i Huset Jura 17. årgang nr. 6 september 2008 ISSN Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Redaktør Kristin Jonasson, ansvarshavende I redaktionen Kristin Jonasson Mogens Dürr Timmy Lund Lars Top Rud-Petersen Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: Telefax: Girokonto: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: Huset Jura udkommer otte gange om året Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 705 kr., inkl. moms. ABL ABLL Aftl. EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejeregulerings lov en (ophævet 1. januar 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglyningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: Grundejernyt Layout Anita T. Damkier Hansen Ejendomsforeningen Danmark Tryk Datagraf Auning AS Redaktionen er afsluttet den 8. august 2008 Økonomiske nøgletal Prisudvikling (Indeks 2000 = 100) Procentvis ændring Forbrugerprisindeks juli 2007/2008 = 113,9 / 118,4 4,0 % Nettoprisindeks juli 2007/2008 = 115,1 / 120,2 4,4 % Husleje juli 2007/2008 = 118,8 / 122,4 3,0 % Effektiv rente/ydelsesprocent 1) 10-årige realkreditlån 1. august 2008 = 6,5 % / 14,2 % 20-årige realkreditlån 1. august 2008 = 6,5 % / 9,5 % 30-årige realkreditlån 1. august 2008 = 7,2 % / 8,7 % 30-årige A-lån i GI 1. august 2008 = 4,5 % / 6,1 % 30-årige B-lån i GI 2) 1. august 2008 = 2,5 % / 4,7 % Nationalbankens udlånsrente 3) 7. juni 2007 = 4,60 % A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) Grundejernes Investeringsfond yder kun lån af denne type til bevaringsværdige ejendomme. 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. 1. januar/juli med tillæg af 7%. Tallene bygger på oplysninger fra Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger. 2 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008

3 Nyt fra myndighederne Københavns Kommune opsiger individuelle renovationsaftaler... fortsat fra forsiden FORFATTER JURIDISK KONSULENT MOGENS DÜRR, EJENDOMSFORENINGEN DANMARK hederne udgifter til affaldsbortskaffelse. Om de private udlejere efterfølgende kan få refunderet disse udgifter helt eller delvist hos erhvervslejerne er temmelig tvivlsom, da udlejerne jo ikke har haft mulighed for at tage højde herfor ved indgåelsen af lejeaftalerne med erhvervslejerne. Herudover medfører kommunens beslutning det problem, at lejen for beboelseslejerne i de omkostningsbestemte ejendomme vil stige som følge af at udlejerne fremover skal betale erhvervslejernes renovationsudgifter. I de omkostningsbestemte driftsbudgetter, som ligger til grund for lejefastsættelsen i beboelseslejemålene, skal som bekendt medtages alle ejendommens driftsudgifter uden hensyn til om de vedrører hele ejendommen, beboelseslejemålene eller erhvervslejemålene. Når der påføres udlejer en ny driftsudgift i ejendommen, vil det således medføre en forøgelse af de samlede driftsudgifter i driftsbudgettet og dermed en højere leje for beboelseslejerne. Ejendomsforeningen Danmark finder det derfor overordentlig uhensigtsmæssigt, at kommunen har besluttet at opsige alle individuelle renovationsaftaler med erhvervsvirksomhederne. Ejendomsforeningen Danmark har på baggrund heraf rettet henvendelse til Teknik- og miljøborgmester Klaus Bondam og opfordret ham til at sætte beslutningen i bero indtil videre. Ejendomsforeningen Danmarks brev til borgmesteren er sålydende: Kære Klaus Bondam Ejendomsforeningen Danmark har via et af sine medlemmer fået oplyst, at Københavns Kommune har opsagt en individuel renovationsaftale med en erhvervsvirksomhed, som er lejer i medlemmets ejendom. Af kommunens opsigelse fremgår, at aftalen opsiges med virkning fra den 30. juni 2008, og at kommunen herefter vil opkræve renovationsudgiften hos udlejer via skattebilletten for ejendommen. Ejendomsforeningen Danmark har efterfølgende telefonisk fået oplyst hos Teknik- og Miljøforvaltningen, at kommunen i løbet af efteråret vil opsige samtlige individuelle renovationsaftaler med erhvervsvirksomheder og i stedet opkræve renovationsudgifterne hos udlejerne. Jeg skal indledningsvis gøre opmærksom på, at det ville have været overordentlig hensigtsmæssigt, hvis Københavns Kommune havde orienteret Ejendomsforeningen Danmark forinden dette initiativ blev iværksat. Jeg skal dog samtidig opfordre dig til at stille initiativet i bero indtil videre, da det er meget uhensigtsmæssigt for de private udlejere, at Københavns Kommune opsiger de individuelle renovationsaftaler med erhvervsvirksomhederne. Hvis udgifterne fremover opkræves via skattebilletten, er det udlejerne som må betale for erhvervsvirksomhedernes renovationsudgifter, hvis ikke udlejerne efterfølgende kan få erhvervsvirksomhederne til at refundere udgifterne enten via en skatteog afgiftsforhøjelse eller via særskilte betalinger ud over lejen. Det er imidlertid tvivlsomt, om udlejerne kan kræve disse udgifter refunderet via betalinger ud over lejen, dels fordi dette jo ikke er aftalt med lejerne ved indgåelse af lejeaftalen, dels fordi erhvervslejeloven indebærer nogle begrænsninger for, hvornår udgifter kan kræves betalt ud over lejen. Hvis udlejerne bliver henvist til at søge udgifterne refunderet via skatte- og afgiftsforhøjelser vil kommunens opsigelse af renovationsaftalerne også resultere i lejeforhøjelser for beboelseslejerne. Boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje er som bekendt udformet således, at alle ejendommens udgifter herunder udgifter som alene vedrører erhvervslejemålene såsom dækningsafgift og erhvervsaffaldsgebyrer skal indgå i det omkostningsbestemte driftsbudget, som danner grundlag for fastsættelsen af den leje, som beboelseslejerne skal betale. Det er der næppe nogen, som vil finde rimeligt. Men Københavns Kommunes initiativ er også urimeligt af en anden årsag. Opsigelsen af renovationsaftalerne medfører, at det ikke er erhvervsvirksomheden, som producerer affaldet, der skal betale for renovationen, og det harmonerer jo ikke med princippet om, at forureneren betaler. Og hvis udlejerne efterfølgende forsøger at få refunderet udgifterne via en varsling af skatteog afgiftsforhøjelse, vil det med overvejende sandsynlighed medføre, at de virksomheder, som producerer meget affald delvist får betalt deres udgifter af de andre lejere, idet skatte- og afgiftsforhøjelser typisk fordeles mellem erhvervslejerne efter lejeniveauet i lejemålene. Der vil derfor ikke umiddelbart være noget incitament for erhvervsvirksomhederne til at forsøge at begrænse affaldsmængden, hvilket ikke er i overensstemmelse med tidsånden. Det harmonerer i øvrigt heller ikke med kommunens egen affaldsplan 2012, hvor det bl.a. fremgår, at affaldsmængden skal reduceres med 10 %. Jeg finder, at sagen er af så stor vigtighed, at Ejendomsforeningen Danmark vil rejse den overfor regeringen, hvis Københavns Kommune gennemfører en kollektiv opsigelse af de Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008 3

4 Nyt fra myndighederne individuelle renovationsaftaler. Jeg har derfor orienteret miljøministeren og økonomi- og erhvervsministeren om henvendelsen til dig. Kopi af brevene til ministrene er vedlagt. Venlig hilsen Rolf Norstrand Administrerende direktør Som svar på henvendelsen har Ejendomsforeningen Danmark modtaget nedenstående svar sendt den 15. juli 2008 markeder mv., som ligger på en selvstændig matrikel. De større virksomheder vil i fremtiden udgå af den kommunale ordning og vil således ikke blive opkrævet for affaldsindsamlingen over ejendomsskattebilletten. De tilbageværende mindre virksomheder, som er beliggende i f.eks. beboelsesejendomme, vil som oplyst blive overført til ejendomsskattebilletten pr. 1. januar Forvaltningen mødes gerne med Ejendomsforeningen Danmark for en drøftelse af spørgsmålet, hvis der skulle være behov herfor, ligesom foreningen er velkommen til at henvende sig til undertegnede for en eventuel uddybning af ovenstående. Opkrævning affaldsgebyrer for erhverv over ejendomsskattebilletten Center for Miljø har modtaget en kopi af dit brev af 19. juni 2009 til Teknik- og Miljøborgmester Klaus Bondam. Borgmesteren holder ferie indtil 4. august. Center for Miljø sender dig derfor et foreløbigt svar på dine konkrete spørgsmål. Du vil få et supplerende svar fra borgmesteren efter ferien. Center for Miljø er enig i, at ændringer skal annonceres i så god tid, at udlejerne får en rimelig tid at foretage ændringer i huslejer mv. Det er derfor besluttet, at ændringen først vil finde sted med virkning fra l. januar Der er tale om en mindre administrativ omlægning, som berører mindre end erhvervsvirksomheder i Københavns Kommune. Langt de fleste virksomheder opkræves allerede over ejendomsskattebilletten og der tale om en mangeårig praksis. De virksomheder som får en selvstændig faktura fra kommunen for selve affaldsindsamlingen, er derfor en undtagelse fra hovedreglen. Hjemlen til at opkræve gebyrer på affaldsområdet over ejendomsskattebilletten findes i Miljøbeskyttelseslovens 48, stk. 5 der fastslår, at gebyret påhviler den, der har tinglyst adkomst på ejendommen (MBL 48, stk. 5), samt kommunens takstregulativ (vedlagt). Gebyret eller taksterne opkræves på lige fod med andre offentlige skatter og afgifter, der opkræves hos grundejeren, og gebyret har samme fortrinsrettigheder ved f.eks. en udpantning. Som det er tilfældet med øvrige offentlige skatter og afgifter; er det grundejerens ansvar at søge at få disse udgifter dækket hos eventuelle lejere, herunder erhvervslejemål. At der i dag er erhverv, der får en selvstændig faktura for affaldsindsamlingen, skyldes en bestemmelse i det gældende takstregulativ. Bestemmelsen åbner mulighed for, at erhvervsvirksomheder kan indgå en særskilt aftale med kommunen om, at gebyret faktureres direkte til virksomheden, hvis der er særlige forhold der taler for det ( 3, stk. 2). Der har således ikke været adgang for grundejere til at indgå sådanne aftaler. Indtil l. januar 2007 var det Renholdningsselskabet af 1898 (R98), der indgik og administrerede disse aftaler. Da Københavns Kommune overtog bl.a. kundeadministrationen fra R98 konstaterede forvaltningen, at der ikke i alle tilfælde er forhold der taler for, at mindre erhvervskunder opkræves via en faktura. Bestemmelsen har været møntet på større erhvervsvirksomheder såsom super- Med venlig hilsen Jens Purup Områdechef Ejendomsforeningen Danmark finder det først og fremmest uheldigt, at Københavns Kommune vælger at gennemføre sådanne ændringer i kommunens renovationsordninger uden forudgående at orientere Ejendomsforeningen Danmark som repræsentant for de private udlejere herom. Ejendomsforeningen Danmark finder dog også, at kommunens initiativ er uheldigt, idet det efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse i langt højere grad vil være i pagt med tidsånden, at opkræve renovations- og miljøafgifter direkte hos den ansvarlige virksomhed, frem for at vælge den nemme løsning og blot vælte udgiften over på de private udlejere. Ejendomsforeningen Danmark vil afvente borgmesterens svar på henvendelsen, og derefter vurdere, om der er behov for at drøfte sagen yderligere med kommunen. De private udlejere i Københavns Kommune er dog nødt til at forberede sig på, at der vil være en forhøjelse af renovationsudgifterne på de kommende skattebilletter for Disse udgifter skal medtages, når der varsles omkostningsbestemt husleje, men de kan ikke medtages, hvis der varsles i september 2008 hvilket jo er det sædvanlige idet udgiften endnu ikke er kendt på dette tidspunkt. De private udlejere kan derfor være nødt til på ny at varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse i begyndelsen af 2009 eller eventuelt varsle en skatte- og afgiftsforhøjelse for at få dækket de forøgede udgifter. Samtidig må de private udlejere forsøge at få de forøgede renovationsudgifter refunderet af de erhvervslejere, som retteligt bør betale udgifterne enten ved at varsle skatte- og afgiftsforhøjelse overfor dem eller ved at få udgiften dækket som en betaling ud over lejen, hvis lejekontrakten giver mulighed herfor, jf. erhvervslejelovens 5, stk. 2. Endelig bør de private udlejere ved indgåelsen af kommende lejeaftaler sørge for, at lejekontrakterne udformes således, at renovationsudgifterne i videst muligt omfang kan opkræves udover lejen hos erhvervslejerne. MD 4 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008

5 Regulering af beløbsgrænser i lejelovgivningen Lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene indeholder en række satser, som reguleres i takt med stigningen i nettoprisindekset i en 12-måneders periode, sluttende i juni måned året før det år, reguleringen vedrører. Satserne for år 2009 reguleres med 4,2 % af de korrekt beregnede satser for Det vil sige, at satserne skal være fremkommet ved at regulere med 0,7 % i 1995; 2,0 % i 1996; 1,3 % i 1997; 2,4 % i 1998; 1,5 % i 1999; 1,9 % i 2000; 3,5 % i 2001; 2,5 % i 2002; 2,1 % i 2003; 2,3 i 2004; 1,5 i 2005; 1,9 % i 2006; 2,2 % i 2007, 1,6 % i 2008 og endelig 4,2 % i Ejendomsforeningen Danmark har beregnet følgende satser: Lejeloven 1) Konto for indvendig vedligeholdelse (lejelovens 22, stk. 1): 40 kr. 2) Gebyr for kommuners udlæg ved elforsyning (lejelovens 45, stk. 5): 137 kr. 3) Gebyr for kommuners udlæg ved varmeforsyning (lejelovens 46 b, stk. 2): 137 kr. 4) Gebyr for kommuners udlæg ved vandforsyning (lejelovens 46 q, stk. 2): 137 kr. 5) Godtgørelse ved råderet (lejelovens 62 a, stk. 5): Egenbetaling for godtgørelse: kr. Maksimum for godtgørelse: kr. Minimum for godtgørelse: kr. 6) 63 a-konto for forbedringer (lejelovens 63 a, stk. 1): 20 kr. 7) Beløbsgrænse for beboerrepræsentanters godkendelse af forbedringsarbejder (lejelovens 66 a): 87 kr. 8) Gebyr for påkrav (lejelovens 93, stk. 2): 137 kr. Boligreguleringsloven 1) Beløbsgrænse for gennemgribende forbedringer (boligreguleringslovens 5, stk. 2): Beløb pr. m²: kr. Beløb pr. lejemål: kr. 2) Erstatningsboligforpligtelse ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse (boligreguleringslovens 7, stk. 4): 84 kr. 3) Beløbsgrænse for varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder (boligreguleringslovens 23, stk. 1): 87 kr. 4) Beløbsgrænse for lejeforhøjelse, der udløser erstatningsboligforpligtelse (boligreguleringslovens 26, stk. 1): 174 kr. 5) Gebyr for huslejenævnssag (boligreguleringslovens 39, stk. 1): 128 kr. 6) Ankenævnsgebyr pr. indbragt lejemål (boligreguleringslovens 44, stk. 4): 145 kr. Erhvervslejeloven Gebyr for påkrav (erhvervslejelovens 69, stk. 3): 136 kr. Øvrige satser Beboerrepræsentation, opkrævning til dækning af udgifter: 308 kr. De ovennævnte satser er baseret på Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger, idet Velfærdsministeriets vejledning om regulering af satserne for 2009 først forventes udsendt senere på året. TIL Administrationshonorarer for 2009 Normtallene for administration og vicevært for 2009 udgør følgende beløb i nedennævnte kommuner, se tabel. Normtallene kan også ses på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside Log ind og klik på Medlemsside > Satser og datoer > Huslejenævn og normtalsregulering. Administration pr. lejemål Vicevært pr. lejemål Københavns kommune 2.400,00 kr. -- Frederiksberg Kommune Ikke fastsat endnu -- Odense Kommune Ikke fastsat endnu Ikke fastsat endnu Århus Kommune Ikke fastsat endnu Ikke fastsat endnu Aalborg Kommune Ikke fastsat endnu Ikke fastsat endnu Holbæk Kommune 2.500,00 kr ,00 kr. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008 5

6 Juridisk artikel Grønne lejekontrakter i Danmark? FORFATTER CHEFJURIST, ADVOKAT KRISTIN JONASSON, EJENDOMSFORENINGEN DANMARK I udlandet er man begyndt at indgå grønne lejekontrakter i erhvervslejeforhold, hvor målet er, at reducere energiog vandforbruget i ejendommen med henblik på at mindske udledningen af CO 2. Artiklen gennemgår, hvad der forstås ved en grøn lejekontrakt, og om man i Danmark vil kunne anvende modellen. Bæredygtighed og begrænsning af CO 2 - udslip er nogle af de nye begreber, der må forventes at komme til at påvirke ejendomssektoren i årene, der kommer. Regeringen fokuserer allerede på området, bl.a. som et led i forberedelsen af klimatopmødet, der afholdes i København i efteråret Således har Erhvervs- og byggestyrelsen inviteret Ejendomsforeningen Danmark til at deltage i et partnerskab for lavere energiforbrug i bygninger, ligesom Velfærdsministeriet har afholdt et fokusgruppemøde om mulighederne for at lave energibesparelser i eksisterende byggeri. På EU-plan er man ved at omskrive Europa-Parlamentets og Rådets direktiv nr. 2002/91/EC af 16. december 2002 om bygningers energimæssige ydeevne (Direktivet). Baggrunden herfor er bl.a., at man har konstateret, at ejendomssektoren ikke gennemfører ejendomsforbedringer med energibesparelser til følge, på trods af at forbedringerne formentlig tjener sig hjem på sigt. Man er opmærksom på, at nogle af årsagerne til at ejendomssektoren ikke gennemfører forbedringerne, er problemer med formuleringen af Direktivet, mens andet skyldes forhold i sektoren, herunder bl.a. at det er ejeren af ejendommen, der gennemfører og afholder omkostningerne ved forbedringerne, men det er lejerne der får energibesparelsen. Samtidig har man indført EU Green Building Programme om reduktion af energiforbruget i erhvervsbyggeriet. Ligesom EU og Danmark har været opmærksomme på den barriere, der er for at gennemføre energibesparende forbedringer i udlejningsejendomme begrundet i udlejer/lejerkonflikten, har man i det øvrige udland drøftet problemstillingen gennem længere tid. I nogle lande, som fx Australien og USA, har man søgt at løse problemstillingen ved at tilbyde grønne lejekontrakter til erhvervslejerne. I England overvejer man at anvende en tilsvarende model. Hvad er grønne lejekontrakter? En grøn lejekontrakt er en erhvervslejekontrakt, der adskiller sig fra almindelige erhvervslejekontrakter ved, at der er aftalt specielle vilkår mellem udlejer og lejer med henblik på at formindske forbruget af energi, vand, affald og/eller andet, således at CO 2 -udledningen fra ejendommen mindskes. De specielle vilkår kan omfatte aftale om forbedring af ejendommen, rammer for driften af ejendommen samt rammer for brugen af ejendommen. Parterne aftaler fx nogle mål for, hvor meget energi bygningen skal anvende ved almindelig brug samt at forbruget løbende skal overvåges. Herved kan parterne hurtigst muligt reagere på afvigelser i forhold til det aftalte forbrug. Udover mål for energianvendelse, kan der aftales mål for vandforbrug, affaldsbelastning, udledning af CO 2 og meget andet. Initiativet til grønne lejekontrakter i Australien blev taget for offentlige bygninger, hvor det for nogle år siden blev lovpligtigt at anvende standardbetingelser for lejekontrakter. De grønne lejekontrakter har dog også bredt sig til den private sektor ad frivillighedens vej. Man har lavet 8 forskellige standardbetingelser, der er tilpasset forskellige lejetyper. Det er hensigten, at parterne for lejemål over en vis størrelse og af en vis varighed skal inkludere standardbetingelserne i erhvervslejekontrakten. I Australien har man et evalueringssystem (NABERS), hvor man kan indplacere bygningernes energimæssige status, og i lejekontrakterne sætter man mål, der svarer til NABERS. Samtidig aftaler man nogle procedurer, der sikrer, at ejendommen løbende opfylder målene. I USA, hvor man også arbejder med grønne lejekontrakter, anvender man evalueringssystemet ENERGY STAR Rating og LEED-EB certificering (Leadership in Energy and Environmental Design). Hvorfor er grønne lejekontrakter interessante? Begrundelsen for at anvende grønne lejekontrakter kan være mange. Overordnet set er klodens klima på verdens dagsorden, og grønne lejekontrakter kan være en måde hvorpå ejendomssektoren bidrager til en formindskelse af CO 2 -udledningen. Derudover medfører grønne lejekontrakter: - Reducerede omkostninger for begge parter, hvorved virksomhederne generelt set får et bedre resultat - Markedsdifferentiering i forhold til udlejere, der ikke udlejer på grønne lejekontrakter - Et bedre image for udlejers og lejers virksomhed - At man i højere grad vil kunne opfylde eventuelle fremtidig lovgivning om energieffektivitet - At udlejer og lejer oftere mødes og drøfter ejendommens drift 6 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008

7 Incitamentet til at indgå en grøn lejekontrakt fra udlejer og lejers side kan være forskellig afhængig af, om lejer betaler en nettoleje eller en bruttoleje. Ved en nettolejekontrakt kan lejer umiddelbart se en fordel i, at de samlede årlige omkostninger til lejemålet bliver reduceret som følge af, at man aftaler nogle mål for reduktion af fx ejendommens energi-, vand- og/eller affaldsforbrug. Heroverfor står udlejer, der ikke har noget incitament til at lave forbedringer, idet udlejer ikke opnår besparelsen. Er der derimod tale om en bruttolejekontrakt, er der ikke samme incitament for lejer til at indgå en grøn lejekontrakt, medmindre man rent imagemæssigt ønsker at kunne sige, at man har en grøn lejekontrakt eller der er nogle lovkrav, der skal overholdes. Udlejer derimod kan have en interesse i at lave energiforbedringer, når han får besparelsen. Hvilke parametre kunne indgå i grønne lejekontrakter i Danmark? I udlandet ses det, at følgende elementer kan indgå som særlige vilkår i grønne lejekontrakter: - Hensigtserklæringer fra lejer og udlejer om, at parterne arbejder for at lejemålet skal være bæredygtigt - Aftale om, at der i lejemålet skal være særlige indretninger med henblik på reduktion af energiforbrug, udledning af forskellige stoffer, bortskaffelse af almindeligt og særligt affald mv. - Aftalte mål for energiforbrug, renovationsforbrug og varmeforbrug samt incitamentsordninger - Aftalte overvågningssystemer og løbende dialog mellem parterne, der skal sikre, at der ikke anvendes unødig energi mv. - Aftalte krav til lejers adfærd i lejemålet, således at lejers adfærd ikke hindrer en energibesparende udnyttelse af installationerne i lejemålet - Aftalte krav til lejers vedligeholdelse af energiforbrugende indretninger samt til rapportering til udlejer af det løbende energi- og vandforbrug Eftersom der ikke er krav i dansk lovgivning om, at man for ejendomme skal opnå visse energibesparelser, må grønne lejekontrakter i Danmark drives af et ønske fra parterne om, at indgå en bæredygtig lejeaftale. Udlejer og lejer skal således have en målsætning om, at man vil have en grøn lejekontrakt og at begge parter vil bidrage hertil. I det følgende ses der bort fra, om der er tale om en brutto- eller nettolejekontrakt, idet det forudsættes, at parterne har andre incitamenter for at indgå grønne lejekontrakter. Parterne vil kunne tage udgangspunkt i ejendommens energimærke. Ud fra klassificeringen (A-G) og de energibesparende forslag i mærket, kan parterne aftale mål for forbedringer og anvendelse, således at det samlede mål kunne være, at hæve klassificeringen (A-G) inden for en aftalt periode på et antal måneder. I relation til vandbesparende foranstaltninger kan parterne aftale, at udlejer skal installere vandbesparende vandhaner og toiletter. Det kan eventuelt kombineres med, at parterne aftaler nogle værdier for, hvor meget vand de enkelte installationer må anvende pr. måleenhed. Med henblik på at reducere energiforbruget kan parterne aftale, at udlejer skal forbedre varmeanlægget (inkl. kedler og varmtvandsbeholdere), installere målere på el, vand og varme, installere elektroniske varmemålere til fjernaflæsning, isolere ejendommen, installere energibesparende belysning med automatisk sluk når der ikke er aktivitet, genanvende energi m.v. Der kan aftales frister for gennemførelsen af disse tiltag. De nævnte forbedringer af installationerne i ejendomme, gennemfører udlejer som udgangspunkt. Hvis parterne er enige om, at lejer skal lave forbedringer af installationer, skal kontrakten indeholde samme krav til lejer om, at installationerne er vand- og energibesparende. Derudover kan parterne aftale, at lejer har pligt til at anvende installationerne, som anbefalet af leverandøren, og at lejer ikke ved sin brug af lejemålet må hindre en effektiv udnyttelse af de energibesparende foranstaltninger. Hvis udlejer fx har installeret et energibesparende klimaanlæg, må lejer ikke blot åbne vinduerne, idet man derved ikke udnytter klimaanlægget effektivt. Ligeledes bør der være en aftale om, at de vand- og energibesparende foranstaltninger, som udlejer gennemfører, ikke må ændres af lejer med den følge, at installationerne ikke har den tilsigtede energi- og vandbesparende virkning. Med henblik på at sikre, at vilkårene i de grønne lejekontrakter bliver overholdt, er det hensigtsmæssigt, at parterne mødes én eller flere gange om året og vurderer, hvorvidt man kan nå de aftalte mål, og om der er noget, som én af parterne kan optimere i forhold til administrationen og brugen af ejendommen. Det har samtidig den fordel, at udlejer løbende kan følge med i ejendommens generelle vedligeholdelsestilstand og lejers tilfredshed med lejemålet. Dette bør kombineres med en aftale om, at lejer løbende skal indberette energi- og vandforbruget for lejemålet til udlejer. Hvis lejer har vedligeholdelsespligten i lejemålet, herunder for installationer, kan parterne aftale, at lejer løbende skal sørge for vedligeholdelse og justering af tekniske installationer, således at man opnår en effektiv og energiøkonomisk udnyttelse af installationerne. I relation til affaldsbortskaffelse kan udlejer vælge at stille en form for affalds- Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008 7

8 Juridisk artikel sortering til rådighed for lejer, således at lejer kan sortere affaldet i almindeligt renovationsaffald og specielt affald som fx batterier, elektronik affald, pap, storskrald mv. Lejer skal have pligt til at anvende affaldssystemet, og til at sikre at affaldet ikke bliver blandet forkert. De fleste af ovennævnte forslag forudsætter, at udlejer foretager investeringer i ejendommen i form af forbedringer. Disse forbedringer må i et eller andet omfang finansieres af lejer. Det kan fx ske ved, at basislejen bliver lidt højere end markedslejen for tilsvarende lejemål uden de energibesparende forbedringer. Alternativt kunne man med lejer aftale, at der betales et engangsbeløb eller en tillægsleje over en kortere årrække. Udover forbedring af ejendommen ved installering af energi- og vandbesparende foranstaltninger samt den aftalte brug af ejendommen, kan lejer i øvrigt ved sin brug af ejendommen bidrage til et reduceret energiforbrug og forbedring af indeklima ved fx genanvendelse af møbler og tæpper i forbindelse med flytning af domicil, valg af strømbesparende lamper, PC'er og andet elektronisk udstyr samt valg af planter inden døre m.v. Parterne kan derfor i kontrakten indsætte hensigtserklæringer fra lejer herom. Endelig ser man i udlandet også på, hvorledes medarbejderne bliver transporteret til arbejde. I nogle aftaler ser man, at udlejer skal etablere cykelparkeringspladser og badefaciliteter, således at medarbejderne har mulighed for at cykle til arbejde og dermed reducere udledningen af CO 2. Det ses også, at udlejer skal etablere fælles bustransport fra et offentligt transportmiddel til arbejdspladsen og retur, således at medarbejderne opfordres til at anvende kollektive transportmidler i stedet for egen bil. Misligholdelse af grønne lejekontrakter Lejekontrakter forløber normalt over længere perioder, og i lejemålets løbetid kan der opstå uoverensstemmelser mellem parterne om fortolkningen af de bæredygtige bestemmelser, herunder fx hvorledes man beregner et forbrug eller en besparelse. Der vil også kunne opstå en situation, hvor enten udlejer eller lejer misligholder nogle forpligtelser i kontrakten. Spørgsmålet er, hvorledes disse situationer skal håndteres. Der er ingen åbenlys løsningsmodel for uoverensstemmelser. Hvis der er tale om, at udlejer ikke gennemfører aftalte forbedringer, som lejer skulle betale en højere leje for, må man nå frem til at lejer ikke skal betale for forbedringerne. Et mere kompliceret spørgsmål er, hvad der skal ske hvis udlejer fx gennemfører forbedringerne, men at de ikke har den forventede og ønskede effekt for lejer. Skal lejer i så fald betale for bedringerne, skal man kræve lejereduktion og/eller skal udlejer betale en bod. Hvis lejer ikke opfylder sine forpligtelser i forhold til udlejer med den konsekvens, at man ikke får den ønskede reduktion af energiforbruget, skal lejer i så fald ifalde en bod overfor udlejer og hvorledes skal man fastsætte den? Der er ikke noget klart svar på disse spørgsmål, men parterne må i kontrakten forsøge at aftale nogle klare parametre og mål, herunder også fastlægge beregningsmodellen for forskellige mål, med henblik på at minimere usikkerhedsmomenterne. Samtidig vil man kunne aftale bodsbestemmelser, som træder i kraft i tilfælde af misligholdelse. Konklusion Udlejer og lejer vil i Danmark kunne indgå grønne lejekontrakter, hvor der aftales mål for energibesparelser og anvendelse af ejendommen. Da der ikke er noget lovgivningsmæssigt krav om bæredygtige lejekontrakter, må indgåelse af disse kontrakter være drevet af andre incitamenter hos parterne, såsom et ønske om reduktion af udgifterne på ejendommen, markedsdifferentiering i forhold til andre lejemål, forbedret image m.v. Ved indgåelse af kontrakterne er det relevant, at kunne tage udgangspunkt i ejendommens energimærke, idet man derved har et niveau at gå ud fra. I den forbindelse bemærkes, at det ville være hensigtsmæssigt, hvis der var en ensartet vurdering af ejendommes bæredygtighed i EU, således at lejere og købere af erhvervsejendomme har bedre mulighed for, at sammenligne ejendommes bæredygtighed, idet det må forventes på sigt at have indflydelse på lejemålets pris og ejendommens pris. En stor udfordring ved udformning af grønne lejekontrakter er, at lave en klar beskrivelse af parternes pligter samt specificere, hvorledes parterne skal håndtere misligholdelse af de aftalte forpligtelser. Man kan forestille sig, at parterne aftaler bodsbestemmelser eller forholdsmæssigt afslag i lejen. 8 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008

9 Lejestigninger i markedslejeejendomme? Folketingets Boligudvalg har den 26. maj 2008 forespurgt Velfærdsministeren om, hvorledes huslejestigninger i markedslejeejendomme kan ske, og hvad størrelsen af sådanne stigninger vil være. En borger har bilagt en beregning forespurgt om dette, og i beregningen er det lagt til grund, at den årlige stigning i prisudviklingen skulle være 5,25%, hvortil kommer 2,5% udgørende samme stigning i forudbetalt husleje og depositum. For hele spørgsmålet fra borgeren se BOU Alm. del, spm. 76): Ministeren bedes kommentere vedlagte henvendelser vedr. stigninger i huslejen og herunder oplyse, hvad ministeren agter at gøre ved det skitserede problem. Ministeren bedes desuden kommentere, hvorvidt de angivne tal/beløb er korrekte. Velfærdsministeren svarede den 19. juni 2008 følgende: Spørgsmålet vedrører huslejens udvikling for boliger i en ejendom, som er opført efter Disse boliger er omfattet af LL 53, stk. 3, og ML 15 a, stk. 1, hvorefter huslejen for disse boliger kan fastsættes på grundlag af parternes aftale. Det følger endvidere af reglerne, at lejeforhøjelse for disse boliger kun kan beregnes enten som trappeleje eller efter udviklingen i nettoprisindekset. Ordningen blev indført i 1991, og det fremgår af forarbejderne, at de begrænsede muligheder for lejeforhøjelse, der er fastsat jf. ovennævnte regler, skal ses som en sikring imod, at der indgås lejeaftaler, hvorefter lejen reguleres efter nogle for L helt uigennemskuelige mekanismer. Valget af nettoprisindekset som reguleringsfaktor for huslejen for disse boliger er udtryk for et ønske om, at den aftalte husleje fastholder sin reale værdi, dvs. stiger i takt med inflationen. For så vidt angår de konkrete beregninger af huslejeudviklingen, skal jeg for det første bemærke, at det er misvisende at medregne regulering af forudbetalt husleje og depositum i den almindelige huslejeudvikling. Den forudbetalte husleje erstatter den leje, som L skulle have betalt i de sidste 3 måneder i lejeforholdet, og stigninger heri skal derfor ikke medregnes i den årlige relative lejestigning. Det samme gælder for depositum, som tilhører L og derfor kommer til udbetaling ved lejeforholdets ophør, medmindre U som følge af lejeforholdet har krav imod L, der skal udlignes. Det kan fx være udgifter til istandsættelse. For det andet tager beregningseksemplerne udgangspunkt i en årlig regulering med 5,25 pct. Dette er en helt en urealistisk forudsætning. Finansministeriets forventning til udviklingen i nettoprisindekset på langt sigt er 1,8 pct. om året. Det er korrekt, at stigningen i nettoprisindekset fra 2007 til 2008 er usædvanligt stor, men det er ikke forventningen at den høje stigningstakt vil fortsætte. Ser man på den forudgående 5-års periode var den gennemsnitlige stigning pr. år kun 1,9 pct. Til sammenligning kan oplyses, at satsreguleringsprocenten, der anvendes til regulering af størstedelen af de offentlige ydelser, i samme periode steg med i gennemsnit 2,5 pct. pr. år. På denne baggrund er det min opfattelse, at regulering med nettoprisindekset udgør en fornuftig regulering af huslejen, som sikrer, at huslejen fastholder sin reale værdi. Jeg finder derfor ikke anledning til at foreslå ændringer af den gældende ordning. Karen Jespersen/ Kirsten á Rogvi TIL Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008 9

10 Hvilke rettigheder har L ved mistanke om skimmelsvamp? Folketingets Boligudvalg har den 30. april 2008 forespurgt Velfærdsministeren om, hvilke rettigheder og muligheder L har ved mistanke om skimmelsvamp både overfor kommunen og overfor U (BOU Alm. del, spm. 73): Ministeren bedes fremsende en oversigt over L s rettigheder og muligheder i forbindelse med, at de får mistanke om, at der er skimmelsvamp i deres bolig. Oversigten bedes lavet i en form, så det bliver muligt at få et overblik over, hvordan det samlede system fungerer i forbindelse med en skimmelsvampesag. Herunder eksempelvis hvem der har ansvaret og sørger for de videre skridt i sagen, når L har taget det første initiativ. Bilag 1 vedrører lejers henvendelse til kommunalbestyrelsen. Bilag 2 vedrører lejers henvendelse til udlejeren. Karen Jespersen/ Kirsten á Rogvi Bemærkninger I private udlejningsboliger vil det normalt være aftalt mellem L og U, at U skal stille det lejede til rådighed for L i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. I almene boliger er dette altid retsstillingen mellem parterne. Velfærdsministeren svarede den 27. maj 2008 følgende: Hvis en L bliver opmærksom på, at der i boligen er områder med mulig fugt og skimmelsvampevækst, skal lejeren henvende sig til U for at få undersøgt problemet nærmere. L har også mulighed for at henvende sig til kommunen. Kommunalbestyrelsen har efter lov om byfornyelse og udvikling af byer pligt til at føre tilsyn med, at bygninger og boliger, som benyttes til beboelse og ophold ikke ved deres indretning og beliggenhed er sundhedsfarlige eller brandfarlige. Tilsynsforpligtelsen indebærer, at kommunalbestyrelsen skal undersøge, om skimmelsvampen udgør en sundhedsfare for personer, der opholder sig i bygningen. I bilag 1 og 2 [Red.: på side 7] er i skematisk form givet en oversigt over L s rettigheder og muligheder i forbindelse med mistanke om et muligt skimmelsvampeangreb. I private udlejningsboliger vil det ligeledes normalt være aftalt mellem L og U, at U har den udvendige vedligeholdelsespligt, dvs. pligten til at foretage al anden vedligeholdelse end maling, hvidtning og lakering af lejemålet. I almene boliger er dette den altovervejende hovedregel, idet der kun er meget begrænsede muligheder for at aftale, at lejeren har del i den udvendige vedligeholdelsespligt. I oversigten over L s rettigheder og muligheder i forbindelse med, at de får mistanke om et muligt skimmelsvampeangreb, er denne retsstilling lagt til grund. Hvis det er aftalt mellem L og U, at det lejede ikke skal stilles til rådighed for L i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden, og at L har den fulde udvendige vedligeholdelsespligt, vil det være L selv, der vil have pligt til at afhjælpe et skimmelsvampeangreb. TIL Juridisk afhandling om lovligheden af andelsboligkonverteringer til ejerlejligheder Ovennævnte speciale er indleveret til bedømmelse ved Det Juridiske Fakultet, Københavns Universitet i juni 2008, og kan ses i sin helhed på Folketingets hjemmeside under dokumenter/udvalgsdokumenter/boligudvalget/alle dokumenter/ juni 2008/Alm. del bilag 93 i form af en henvendelse fra det advokatfirma, hvori forfatteren er ansat. Karakteren for den juridiske afhandling er ikke Ejendomsforeningen Danmark bekendt. TIL 10 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008

11 Bilag 1 Oversigt over L s muligheder og rettigheder i forbindelse med henvendelse til kommunen om et muligt skimmelsvampeangreb 1. L henvender sig til kommunen om skimmelsvamp. 2. Kommunen foretager undersøgelse. 3. Undersøgelsen viser skimmelsvamp i sundhedsfarlige mængder. 3. Undersøgelsen viser mindre skimmelsvampeangreb, som evt. kan gøre en sundhedsmæssig risiko. 4. Nærliggende sundhedsfare. 4. Ikke nærliggende sundhedsfare. 5. Boliger og opholdsrum. 6. Almene boliger. 4. Kommunens handlemulighed: 4. Kommunens handlemulighed: 5. Kommunens handlemulighed: 6. Kommunens handlemulighed: Kondemnering Genhusning Evt. sideløbende opfølgning efter punkt 5 eller : Påbud til ejer om afhjælpning af det kondemnable forhold Kondemnering med frist Sideløbende opfølgning efter punkt 5 eller 6 Genhusning hvis skimmelsvampen ikke afhjælpes : Påbud til ejer om afhjælpning af det kondemnable forhold Påbud til ejer om berigtigelse af evt. ulovlige forhold efter byggeloven Påbud til ejer om yderligere tekniske undersøgelser Påbud til ejer om afhjælpning uanset grund Bilag 2 Oversigt over L s muligheder og rettigheder i forbindelse med henvendelse til udlejer om et muligt skimmelsvampeangreb L får mistanke om skimmelsvamp. L foretager selv afhjælpning. L henvender sig til udlejeren. Sagen er slut. U undersøger problemet. U afviser at undersøge. Hvis U afhjælper, er sagen slut. U afhjælper ikke eller kun utilstrækkeligt. L indbringer sagen for huslejenævnet. Almen L indbringer for beboerklagenævnet L henvender sig til kommunen eller byfornyelseslovens eller byggelovens regler. Se bilag 1. U får medhold. L får medhold. L indbringer sagen for Ankenævnet i Københavns Kommune, i resten af landet for boligretten. Almen L indbringer for boligretten. U afhjælper og sagen er slut. U indbringer sagen for Ankenævnet i Københavns Kommune, i resten af landet for boligretten. Almen U indbringer for boligretten. U afhjælper ikke inden for huslejenævnets frist (kun i regulerede ejendomme). L beder Grundejernes Investeringsfond gennemføre de påbudte arbejder for ejerens regning. U registreres efter lejelovens 113 a, hvis GI påbegynder. I skemaerne angiver L lejeren og U udlejeren. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/

12 Håndbog om almene boliger KAB har i maj 2008 udgivet Håndbog om almene boliger Spilleregler for bestyrelser, beboere og ansatte i den almene boligsektor. Bogen giver en god indføring i den historiske udvikling for den almene sektor. Derudover gennemgår bogen opbygningen af boligorganisationer og boligafdelinger og disses kompetencer. Forholdet mellem organisationen og beboeren samt driften af en boligorganisation, herunder økonomi og fonde, beskrives ligeledes. Endelig indeholder bogen afsnit om nybyggeri og renovering samt om beboerklagenævn og det kommunale tilsyn. Bogen er skrevet som en håndbog og kan fungere som et overskueligt opslagsværk ved administration af almene boliger. Professor lic.jur Hans Henrik Edlund har haft det gennemgående juridiske arbejde med bogen. KRJ Tvangsauktion over andelsboligforening udsat Fogedretten i København modtog i maj 2008 en begæring fra et realkreditinstitut om afholdelse af tvangsauktion over en ejendom tilhørende en andelsboligforening på grund af misligholdelse af en panthæftelse. Andelsboligforeningen indeholdt 8 andelslejligheder, heraf to erhvervsandele, og ejendommen var erhvervet af andelsboligforeningen i Fogedretten afholdt et retsmøde om tvangsauktionsbegæringen den 9. juni Under retsmødet blev panthæftelserne opgjort til ca. 15,5 mio. kr. Det fremgik endvidere under retsmødet, at der var tinglyst mindst to ejerpantebreve i andelsbogen med pant i andele i andelsboligforeningen, samt at disse panthavere ikke var blevet indkaldt til retsmødet. Fogedretten besluttede herefter i henhold til retsplejelovens 564, stk. 1, at disse panthavere også skulle indkaldes til retsmødet, og sagen blev derfor udsat, indtil der var foretaget indkaldelse af disse panthavere. Fogedretten pålagde realkreditinstituttet, der havde indgivet begæringen om tvangsauktion, omkostningerne ved indkaldelse til ny auktion. Fogedrettens kendelse er kæret til Østre Landsret. Når der foreligger nyt om tvangsauktionen over andelsboligforeningen, vil det blive omtalt i Huset Jura, og fogedrettens afgørelse vil blive refereret i et af de kommende numre af Huset Jura. MD Boganmeldelse Boliglejeret af forfatterne Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund Boliglejeret udkom i foråret Bogen indeholder 10 kapitler. Indholdsmæssigt bærer de af forfatterne udvalgte emner præg af at være grundigt bearbejdet og behandlet. Kapitlerne har en passende længde og rækkefølge, og forfatterne udviser i det hele taget et stort juridisk overblik. Bogen giver svar på og forholder sig i øvrigt sagligt og overbevisende til mange praktisk relevante problemstillinger. Dette gør, at bogen er et særdeles nyttigt redskab for praktikere både i sin helhed og som opslagsværk. Forfatterne anvender generelt korte sætninger og anvender et nutidigt sprog, som gør lejerettens til tider meget vanskelige problemstillinger lettere forståelige. Dette gør, at ikke alene jurister men også andre praktikere kan have stor nytte af bogen. Bogen er ikke en udtømmende gennemgang af boliglejeretten. Dette har ifølge bogens indledning heller ikke været forfatternes intention. Således har forfatterne tilsigtet at bogen skal være en fremstilling af de boliglejeretlige emner, som forfatterne synes er mest centrale. Det er i indledningen anført, at forfatterne har afstået fra at medtage emner, som der kunne have været god grund til at tage op, herunder et kapitel omkring behandling af tvister og succession. Man kunne derudover godt savne et kapitel omkring forbedringer i fremstillingen af boliglejerettens mest centrale emner, men ellers formår forfatterne så afgjort at opfylde deres egen intention. Der er uden tvivl tale om et af de bedste (juridiske) lejeretlige værker i flere år, og bogen kan derfor varmt anbefales til alle praktikere. LRP 12 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008

13 GD 2008/35 Ø ABL Andelsbolig. Pris for andelslejlighed ved eksklusion af andelshaver. Prisen på eksklusionstidspunkt var gældende En andelshaver blev ekskluderet af en A/B, men bestred eksklusionen, hvorefter retssag om eksklusionens berettigelse blev gennemført. Eksklusionen fandtes berettiget. Andelen blev herefter solgt til gældende andelskrone, der var kr højere end den andelsværdi for lejligheden, som var gældende på eksklusionstidspunktet. A/B fik medhold i, at afregningsprisen overfor den ekskluderede andelshaver var den andelsværdi, som var gældende på eksklusionstidspunktet, uagtet at andelslejligheden blev solgt for et væsentligt højere beløb til køber. Forskelsbeløbet tilkom A/B. En andelshaver (AH) blev ekskluderet af A/B den 6. april AH protesterede herimod og retssag angående eksklusionens berettigelse blev gennemført, og endte med at eksklusionen blev godkendt af byretten den 12. juni 2006, altså mere end eet år efter eksklusionen. Andelen blev af bestyrelsen for A/B solgt til en 3. mand til overtagelse 1. november På eksklusionstidspunktet i 2005 udgjorde andelens værdi kr , mens værdien på selve salgstidspunktet i 2006 udgjorde kr A/B afregnede alene værdien på eksklusionstidspunktet til AH, og lod merværdien af andelen indgå som indtægt for A/B. AH anlagde som følge heraf retssag mod A/B med krav om betaling af forskelsbeløbet på kr (forskelsbeløbet i de to andelsværdier udgjorde kr , men A/B havde også tilbageholdt et beløb på kr til dækning af sagsomkostninger i AH s provenu, hvorfor stævningsbeløbet udgjorde kr ). Byretten gav A/B medhold i, at den pris, som sælger skulle afregnes til i forbindelse med salget af andelen, var den værdi, som andelen udgjorde på eksklusionstidspunktet og således ikke værdien på det væsentligt senere salgstidspunkt. Byrettens begrundelse herfor lød som følger: Ved Københavns Byrets dom af 12. juni 2006 blev det fastslået, at det var berettiget, at A/B den 6. april 2005 traf beslutning om at ekskludere AH af A/B. AH s medlemskab af foreningen og brugsret til andelen ophørte derfor med beslutningen af 6. april Det forhold, at AH har bestridt berettigelsen af eksklusionen, og at det har været nødvendigt for A/B at føre retssag om spørgsmålet, kan ikke føre til, at et senere tilfældigt tidspunkt skal være afgørende for opgørelsen af værdien af andelen. Som følge af det anførte tages A/B s påstand til følge som nedenfor bestemt. ( ) Thi kendes for ret: A/B frifindes ( ) Landsretten stadfæstede byrettens afgørelse i henhold til grundene. Dom afsagt af Københavns byret den 29. juni 2007 (BS 01-18C-7650/2006). Dom afsagt af Østre Landsret den 13. november 2007 (22. afd. a.s.nr. B ). TIL GD 2008/36 B LL 47 og 53 ML 5 og 15 a kr. pr. m 2 årligt i et gennemgribende forbedret lejemål. Trappe-lejeklausul i et ML 5, stk. 2-lejemål U havde udlejet et gennemgribende forbedret lejemål til en leje på kr. pr. m 2 årligt og medtaget en trappelejeklausul i lejekontrakten. Huslejenævnet nedsatte lejen til 564 kr. pr. m 2 årligt, fordi lejemålet ikke var gennemgribende forbedret. Ankenævnet fandt at lejemålet var gennemgribende forbedret og godkendte trappelejeklausulen, men fandt dog at lejen kun kunne fastsættes til 650 kr. pr. m 2 årligt. Boligretten fastsatte lejen til kr. pr. m 2 årligt. U udlejede pr. 1. december 2004 et lejemål på 80 m 2 i Århusgade 41 på København for en årlig husleje på kr., svarende til kr. pr. m 2 årligt. I lejekontraktens 11 var endvidere indføjet en trappelejeklausul. L indbragte den 30. november 2005 lejen for huslejenævnet. Huslejenævnet fandt, at lejemålet ikke var gennemgribende forbedret, og at udlejningen derfor ikke kunne ske efter ML 5, stk. 2. Huslejenævnet fastsatte derfor lejen til den omkostningsbestemte leje med et tillæg for de udførte forbedringer. Huslejenævnet fastsatte lejen pr. 1. december 2004 således: Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/

14 Grundejernes Domssamling Omkostningsbestemt leje (327 kr. x 80 m 2 ) kr. + generelle tillæg for forøget brugsværdi kr. + tillæg for forbedringer udført i 2004 (køkken/bad m.v.) kr. I alt kr. svarende til 564 kr. pr. m 2 årligt. Huslejenævnet tilsidesatte samtidig trappelejeklausulen, idet huslejenævnet fandt, at fastsættelse af en trappelejeklausul forudsatte, at lejemålet var udlejet efter ML 5, stk. 2. Huslejenævnets afgørelse blev anket til ankenævnet, som imidlertid efter en besigtigelse af lejemålet fandt, at lejemålet utvivlsomt var blevet gennemgribende forbedret, og at lejemålet derfor kunne udlejes efter ML 5, stk. 2. Ankenævnet fastsatte derefter lejen i henhold til LL 47 til 650 kr. pr. m², idet ankenævnet fandt, at en leje fastsat efter ML 5, stk. 1, ikke ville overstige 650 kr. pr. m 2. U indbragte ankenævnets afgørelse for boligretten og nedlagde påstand om, at L skulle anerkende, at lejen blev fastsat til kr. årligt. L nedlagde påstand om frifindelse. U gjorde bl.a. gældende, at ankenævnet havde fastsat lejen for lejligheden på 5. sal i samme ejendom til kr. pr. m 2, og henviste i øvrigt til bl.a. et lejemål i Zinnsgade 1, hvor boligretten i august 2006 havde fastsat lejen til kr. pr. m 2. L gjorde gældende, at lejligheden ikke var totalt moderniseret, at lejligheden på 5. sal i ejendommen var en nybygget lejlighed, og at U s øvrige sammenligningslejemål var bedre beliggende og udstyret med bedre køkkener og badeværelser. Boligrettens flertal udtalte: finder, at lejen for L s lejemål skal fastsættes til kr. pr. m 2 pr. 1. december Disse dommere finder, at L s lejemål er sammenligneligt med lejemålet Århusgade 41, 5. sal tv., på 41,5 m 2, hvor kvadratmeterlejen er fastsat til kr. pr. 1. juli 2005 og lejemålene i Zinnsgade 1 på 64 m 2 og på 96 m 2, hvor kvadratmeterlejen er fastsat til henholdsvis kr. og kr. pr. m 2. Ved den skønsmæssige fastsættelse af lejen til kr. pr. m 2 har disse dommere ved sammenligningen med lejemålet Århusgade 41, 5. sal taget hensyn til, at dette lejemål er mindre end L s, men at lejemålet i øvrigt kvalitetsmæssigt er af nogenlunde samme stand som L s og som lejemålene i Zinnsgade 1,.. En dommer fandt, at lejen skulle fastsættes til 650 kr. pr. m 2. Lejen blev således fastsat til kr. årligt pr. 1. december 2004, og boligretten pålagde L at betale sagens omkostninger, kr., til U. Note: Dommen er anket til Østre Landsret. Dom afsagt den 5. marts 2008 af Københavns Byret (BS 26B-6522/2006). MD GD 2008/37 Ø LL 79 og 93 RPL 596 og 597 Ophævelse på grund af støj. L udsat ved fogedforretning efter erkendelse af den beskrevne adfærd Efter at L i en længere periode havde udvist støjende adfærd, hvilket gav anledning til mange klager, afgav U en påmindelse overfor L, og efterfølgende ophævede U lejemålet. U begærede herefter L udsat ved en umiddelbar fogedforretning. L erkendte at have opført sig som påstået af klagerne, men hævdede, at han havde forbedret sig. Fogedretten fandt ophævelsen berettiget og fremmede fogedsagen. L lejede i 2006 en lejlighed hos U, og det fremgik af husordenen for ejendommen, at musik og anden støjende adfærd kun måtte udøves, så det ikke var til gene for andre beboere og under alle omstændigheder ikke efter kl Den 14. september 2007 fik L en skriftlig påmindelse fra U om fremover at overholde god skik og orden, og det fremgik af påmindelsen, at lejeaftalen ville blive ophævet, hvis L på ny tilsidesatte god skik og orden. I påmindelsen havde U henvist til, at han havde modtaget klager over, at L spillede høj musik om natten, at L sang i opgangen, samt over at politiet havde været tilkaldt flere gange. Den 30. oktober 2007 skrev U på ny til L på grund af, at der blev klaget over L, og U meddelte på ny, at det kunne medføre, at lejeaftalen ville blive ophævet. Den 16. november 2007 ophævede U lejemålet med henvisning til LL 75, stk. 1, nr. 5, og LL 93, stk. 1, litra g. I et brev som U modtog den 23. november 2007 protesterede L imod ophævelsen og meddelte bl.a. følgende: Jeg er klar over, at der har været visse problemer på det seneste, men jeg er da indstillet på at forbedre min opførsel med henblik på støj og sengetid, og synes også selv, at det går bedre. Jeg mener dog ikke, at forholdene er af en 14 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008

15 sådan karakter, at jeg kan smides ud af min lejlighed. Dersom det kræver, at jeg flytter nu, ønsker jeg, at sagen først går rettens vej. I perioden 29. oktober 2007 til 8. januar 2008 modtog U imidlertid adskillige s fra fire beboere i ejendommen, hvori de klagede over L s adfærd, bl.a. på grund af højlydt musik om aftenen og natten. U ophævede herefter på ny lejemålet den 7. januar I løbet af januar og februar 2008 modtog U yderligere en række s fra beboerne i ejendommen med klager over L s adfærd, og i februar 2008 anmodede U fogedretten om at udsætte L ved en umiddelbar fogedforretning. Under fogedsagen blev der fremlagt oplysning fra politiet om, at politiet havde været tilkaldt 4 gange på lejemålets adresse i perioden fra 22. august til 26. november 2007, samt at L den 11. februar 2008 på ny var blevet anmeldt for at spille høj musik. Under fogedsagen blev der bl.a. også fremlagt en fra L s underbo, hvoraf fremgik følgende: L kommer hjem kl. 00 og synger og skråler på gangen og skruer totalt op for musikken. og jeg går derop for at bede ham skrue ned, og han begynder at være enormt truende i sin adfærd og råber, at han vinder i retten, og at han er pisseligeglad med, om han spiller musik, og om politiet kommer. Han råber, at vi er nogle dumme idioter og smækker døren i. Derefter råber og skriger han i lejligheden og på altanen, at vi er nogle dumme svin, og at han er pisseligeglad Under fogedsagen forklarede L, at det var rigtigt, at han havde opført sig, således som det var beskrevet af klagerne, at det skyldtes, at han drak for meget, men at han havde forbedret sig og agtede at forbedre sig yderligere. Han oplyste endvidere, at han ikke var i behandling for alkoholisme, men at han gik på en skole for psykisk syge men dog ikke følte sig psykisk syg og ikke var undergivet behandling eller medicinering. U gjorde gældende, at betingelserne for at udsætte L var opfyldt, da L havde erkendt at have opført sig som beskrevet i klagerne. L gjorde gældende, at han havde forbedret sig, og at situationen nu var en anden. Fogedretten udtalte: Det er ved de fremlagte s frem til den 7. januar 2008.at L har udvist en sådan adfærd, hvilken adfærd er bekræftet af L, at betingelserne for at ophæve lejeaftalen i medfør af LL 93, stk. 1, litra g, var opfyldte på tidspunktet for ophævelsen af 7. januar 2008, og at forholdene er af en sådan karakter, at L s flytning er påkrævet. Landsretten stadfæstede kendelsen. Note: Tvister om ophævelse på grund af manglende overholdelse af god skik og orden bør altid indbringes for boligretten og ikke for fogedretten, da fogedretten typisk vil afvise sådanne sager. Når fogedretten i denne sag alligevel fandt grundlag for at udsætte L, skyldes det givetvis at L havde erkendt at have udvist den opførsel, som de øvrige beboere klagede over. Hermed var der ikke behov for en bevisførelsen omkring L s adfærd, men blot en vurdering af om en sådan opførsel var tilstrækkeligt til at der kunne ophæves. Denne juridiske vurdering kan en fogedret godt foretage. Kendelse afsagt den 28. februar 2008 af Retten i København (FS 715/2008). Kendelse afsagt den 25. marts 2008 af Østre Landsret (19. afd. kære nr. B ). MD GD 2008/38 V RPL 597 EJL 8 Ikke udsættelse af lejere i en ejerforening ved umiddelbar fogedforretning L1 og L2 havde lejet en ejerlejlighed i en ejerforening. Ejerforeningen indgav senere begæring til fogedretten om udsættelse af L1 og L2 på grund af en restance. Fogedsagen blev afvist, da den ikke egnede sig til afgørelse under en umiddelbar fogedforretning. En ejerforening, E/F, havde indgivet begæring til fogedretten om udsættelse af L1 og L2 med henvisning til EJL 8 på grund af en restance på 1.362,50 kr. (Note) Under fogedsagen gjorde L1 og L2 gældende, at sagen var anlagt imod de forkerte parter i henhold til EJL 8. Fogedretten udtalte: L1 og L2 har gjort gældende, at sagen er anlagt mod de forkerte parter i henhold til ejerlejlighedslovens 8, hvoraf fremgår: Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejligheden med et passende varsel. Efter bestemmelsens ordlyd har E/F alene kompetence til at foretage retsskridt mod ejeren. Fogedretten finder ikke, at E/F med hjemmel i EJL 8 umiddelbart kan pålægge ejers lejer at flytte. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/

16 Grundejernes Domssamling Da det således ikke er sandsynliggjort, at E/F har nogen ret i forhold til L1 og L2 nægtes sagen fremme. L1 og L2 har overfor fogedretten bestridt, at ordensreglementet af 12. marts 2002 (bilag 6) er lovligt vedtaget. E/F har henvist til vedtægterne for E/F (bilag 5), som hjemmel til vedtagelse af ordensreglerne. En fortolkning af vedtægternes ordlyd kan føre til begge konklusioner og det kan ikke afvises, at L1 og L2 s fortolkning af vedtægternes 11 (bilag 5) bør lægges til grund. E/F har herefter ikke sandsynliggjort, at påstanden om udsættelse bør fremmes på baggrund af indholdet i ordensreglerne og vedtægterne. Fogedretten nægter derfor også af denne grund at fremme begæringen. Landsretten afviste sagen fra fogedretten med følgende begrundelse: Landsretten finder, at den foreliggende tvist ikke er egnet til afgørelse under en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL 597, stk. 3. Landsretten afviser derfor sagen fra fogedretten. Det bemærkes, at landsretten således ikke har taget stilling til spørgsmålet om eventuel anvendelse af EJL 8 og om spørgsmålene om gyldigheden af og forståelsen af E/F s ordensregler. Note: Det fremgik ikke af sagen, hvad restancen vedrørte. Kendelse afsagt den 3. marts 2008 af Retten i Kolding (FS 7-393/2008.) Kendelse afsagt den 15. april 2008 af Vestre Landsret (VL B ). MD GD 2008/39 Ø ABLL 93 LL 98 Bortskaffelse af L s effekter efter udsættelsesforretning. U var erstatningsansvarlig overfor L I forbindelse med en udsættelsesforretning, vurderede fogeden, at der ikke var noget af værdi i lejemålet. U fik derfor bortskaffet en del af L s effekter, som var i lejemålet. L krævede derfor en erstatning på godt kr. af U. Uanset at fogeden havde vurderet, at der ikke var noget af værdi, var U erstatningsansvarlig overfor L, da effekterne burde have været opmagasineret. Erstatningen til L blev fastsat til kr. L blev den 5. december 2005 udsat af sit lejemål hos U, som var et alment boligselskab, på grund af en lejerestance. L var ikke til stede ved udsættelsen. L havde været i Sydamerika, og L s datter havde repræsenteret L under et fogedretsmøde forud for udsættelsesforretningen. Af fogedbogen fremgik følgende vedrørende udsættelsen: Det skønnedes, at skyldner var klar over udsættelsen, idet datteren var til stede ved sidste møde og fik forkyndt tidspunkt for udsættelsen. Det blev derfor også formodet, at alt af værdi var fjernet fra lejligheden, der i øvrigt fremstod meget rodet. Fogeden fandt ikke, efter at skabe og skuffer blev kigget igennem, at der var noget af værdi hverken i lejligheden eller i kælderrum, hvorfor alt i lejligheden samt kælderrum bortskaffes. Det blev aftalt, at ejendomsinspektøren lod tingene stå i lejligheden 3-4 dage, hvis skyldneren eller hendes datter ville komme forbi og hente noget. Efter de 3-4 dage ville flyttefirmaet blive kontaktet med henblik på en dato for afhentelse. U bad en malermester om at rydde lejligheden og foretage istandsættelse af den. L og hendes datter kom til stede under rydningen af lejligheden og fik rydningen standset, hvorefter de selv ryddede lejligheden. Lejligheden blev synet den 29. december U fremsendte en flytteafregning til L den 3. februar 2006, hvorefter L skulle betale ,82 kr. Den 3. februar 2006 anmodede L s advokat imidlertid U om at fremskaffe L s løsøre og krævede en erstatning på kr., hvis løsøret ikke kunne fremskaffes. L s krav blev afvist af U, hvorefter L sagsøgte U og nedlagde påstand om, at U skulle betale ,18 kr. U nedlagde påstand om frifindelse samt påstand om, at L skulle betale ,82 kr. for rydning af lejemålet. Under sagen blev der afgivet vidneforklaring af bl.a. en advokatsekretær, som deltog i udsættelsesforretningen. Han forklarede, at han tvivlede på, at alle de effekter, som L krævede erstatning for, havde været i lejligheden. Der blev også afgivet vidneforklaring af en af fogedrettens ansatte, som havde forestået fogedforretningen. Hun forklarede, at der intet var af værdi i lejligheden, og at der ingen grund var til at politiet skulle foretage opbevaring. Malermesteren, som forestod rydningen af lejligheden afgav også forklaring, 16 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008

17 og han forklarede, at han havde haft to medarbejdere til at hjælpe sig, og at de havde været i lejligheden i 3 dage. Han forklarede også, at der ikke havde været noget af værdi i lejligheden. L gjorde gældende, at U havde pådraget sig et erstatningsansvar ved uretmæssigt at bortskaffe L s indboeffekter og løsøre, og at U var forpligtet til at sørge for, at politiet tog vare på effekterne. U gjorde gældende, at U ikke var rette sagvolder, idet det var fogeden, der gav besked om, at effekterne kunne bortskaffes af U, samt at der forelå en meget høj grad af egen skyld. Boligretten udtalte: Ved udsættelsen af L den 5. december 2005 traf fogedretten afgørelse om, at alt i L s lejlighed og kælderrum skulle bortskaffes, da fogedretten ikke fandt, at der var noget af værdi. Fogedrettens afgørelse er ikke senere ændret ved kære, og U kan derfor ikke anses for uretmæssigt at have ryddet lejligheden og kørt L s løsøre på genbrugsstationen, bortset fra værdigenstande, som U fandt under rydningen, og som fogedretten måtte have overset. Efter de af L og malermester.. afgivne forklaringer lægger retten til grund, at der blev fjernet pelse og nye køkkenmaskiner i ubrudt emballage fra lejligheden. U burde have opmagasineret dette løsøre med henblik på senere udlevering til L, og U findes derfor at burde erstatte L værdien af dette løsøre. Erstatningen fastsættes til ,00 kr. Efter de afgivne forklaringer lægges det endvidere til grund, at der blev fundet smykker i lejligheden. U burde have taget smykkerne i forvaring og sikret sig bevis for udlevering af smykkerne til L. Da det ikke er sket, findes U at burde erstatte L værdien af smykkerne. L har ikke nærmere redegjort for, hvilke smykker hun havde, og hvorledes hun har ansat værdien af smykkerne til kr., og retten fastsætter herefter skønsmæssigt erstatningen for smykkerne til kr. Herudover findes det ikke godtgjort, at der under rydningen af L s bohave m.v., der af fogedretten var vurderet til at være uden værdi, blev fundet løsøre, som U burde have ladet opbevare med henblik på senere udlevering til L. Når henses til den af fogedretten trufne afgørelse findes der ikke at være grundlag for at pålægge U at betale en godtgørelse i henhold til erstatningsansvarslovens 26. L findes ikke med hensyn til bortskaffelsen af hendes løsøre at have udvist egen skyld. Af de anførte grunde tages L s påstand til følge med betaling af ,00 kr. Det fremgår af sagen, at L s datter, der var til stede ved fogedforretningen den 7. november 2005 og varetog L s interesser, blev gjort bekendt med, at L ville blive udsat af lejligheden den 5. december 2005, og L, der rejste til Peru uden at sikre sig, at lejerestancen blev betalt, findes herefter at burde erstatte U udgiften til at rydde lejligheden. U s påstand til selvstændig dom tages derfor til følge med betaling af ,82 kr. L indbragte afgørelsen for landsretten og krævede nu en erstatning på kr. L anerkendte samtidig, at hun skulle betale ,82 kr. til U. Landsretten udtalte: Under fogedforretningen den 7. november 2005 blev det lovligt forkyndt for L s datter, at effektiv ind- og udsættelsesforretning ville finde sted den 5. december Det fremgår af fogedbogen for den 5. december 2005, at der under fogedforretningen, hvorunder hverken L eller datteren. var til stede, blev formodet, at alt af værdi var blevet fjernet fra lejligheden, og at fogeden forgæves forsøgte telefonisk kontakt til datteren. Det fremgår endvidere af fogedbogen, at tingene blev stående i lejligheden 3-4 dage, hvis skyldner eller hendes datter ville komme forbi og hente noget. Efter de 3-4 dage ville flyttefirmaet blive kontaktet med henblik på en dato for afhentelse. Efter de forklaringer, der er afgivet af U og malermester., lægger landsretten til grund, at malermesteren påbegyndte rydningen af lejligheden onsdag den 14. december 2005, og at rydningen blev standset fredag den 16. december 2005, da L s datter.. og hendes mand fik udleveret en nøgle til lejligheden med henblik på selv at færdiggøre rydningen. Det lægges til grund, at hverken L eller hendes familie forinden havde rettet henvendelse om afhentning af effekterne i lejligheden. Efter bevisførelsen, herunder navnlig den af.[fogeden] afgivne forklaring, lægger landsretten til grund, at der i lejligheden under ind- og udsættelsesforretningen mandag den 5. december 2005 intet var af værdi forstået som af hende forklaret, dvs. opgjort til den værdi, de forefundne effekter i lejligheden måtte have ved en auktion. Denne opfattelse findes bestyrket ved malermester.. s forklaring, herunder om, at de smykker, der under tømningen blev fundet i lejligheden, blev lagt i en sort taske, sammenholdt med. s forklaring om, at hun gav en taske med Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/

18 Grundejernes Domssamling bijouteri til sin mor. Landsretten finder det således efter den skete bevisførelse ikke af L godtgjort, at samtlige effekter, der med senere enkelte overstregninger er oplistet i sagens bilag 5 rent faktisk var i lejligheden under fogedforretningen den 5. december 2005, og dermed ifølge L skulle være blevet bortfjernet under tømningen af malermesteren i dagene december Efter bevisførelsen lægger landsretten imidlertid til grund, at lejligheden under fogedforretningen den 5. december 2005, som forklaret af blandt andet.[fogeden], ikke var opgivet, og at det så ud som om lejeren var ved at flytte, men var blevet afbrudt. På denne baggrund lægger landsretten derfor til grund, at en lang række almindelige indboeffekter, som oplistet i bilag 5, var i lejligheden den 5. december 2005 og dermed også er blevet bortskaffet af malermesteren. Under disse omstændigheder, herunder at fogeden under fogedforretningen den 5. december 2005 forgæves havde forsøgt at få fat i L og dernæst som følge heraf havde foranlediget, at U lod tingene stå i lejligheden i 3-4 dage, hvis L ville hente noget i lejligheden, finder landsretten, at det må have stået klart for U som rekvirent, at indboeffekterne også henset til omfanget utvivlsomt repræsenterede en sådan ikke ubetydelig værdi for L, at U havde pligt til at sørge for en midlertidig opbevaring af effekterne. Den omstændighed, at U i det foreliggende tilfælde valgte at følge fogedrettens anvisning om bortskaffelse af effekterne, fritog ikke U for som rekvirent selvstændigt at have ansvaret for, hvorvidt betingelserne for bortskaffelse var opfyldt. Landsretten finder på denne baggrund, at U har handlet ansvarspådragende ved blot at lade samtlige effekter i lejligheden køre på genbrugsstationen. Erstatningen fastsættes skønsmæssigt til kr., idet der herved tillige er taget hensyn til, at L i et vist omfang har udvist egen skyld ved dels ikke selv at have ryddeliggjort lejligheden, dels ikke at have været til stede under fogedforretningen den 5. december Note: Afgørelsen synes at være udtryk for en hård bedømmelse af udlejer, men den understreger også vigtigheden af, at man har et flyttefirma med under udsættelsesforretningen, som kan bringe eventuelle effekter i lejemålet videre til politiets hittegodskontor. Dom afsagt den 16. januar 2007 af Retten i Hillerød (BS /2006). Dom afsagt den 15. april 2008 af Østre Landsret (2. afd. a.s. nr. B ). MD GD 2008/40 B ABL Andelsbolig. Eksklusion af dødsbo. A/B kunne afregne andel til prisen på eksklusionstidspunkt En andelshaver døde i december 2006, og dødsboet forsøgte at få udsat salget af andelen til efter den næste ordinære generalforsamling i 2007, hvor andelsværdien ville stige. A/B ekskluderede dødsboet med krav om fraflytning, og indbragte sagen for retten med yderligere påstand om, at dødsboet ved andelssalget efter fraflytningen kun skulle afregnes til prisen på eksklusionstidspunktet, uagtet andelen var steget i værdi efter dette tidspunkt. A/B fik medhold i sin eksklusion af dødsboet, samt at afregningsprisen for andelen over for dødsboet skulle ske baseret på prisen på eksklusionstidspunktet, uanset om værdien var steget. Byretten gav A/B medhold i, at den foretagne eksklusion var korrekt, og at det var prisen på eksklusionstidspunktets, som skulle lægges til grund ved afregning af provenu overfor dødsboet. Byrettens begrundelse herfor lød som følger: Efter bevisførelsen lægges til grund, at den tidligere andelshaver afgik ved døden den 4. december 2006, at de privatskiftende arvinger i hans bo ikke ønskede at bo i lejligheden, således at det som ubestridt kan lægges til grund, at dødsboet ikke bruger eller har brug for andelslejligheden, men at de privatskiftende arvinger ej heller fulgte bestemmelsen i A/B s vedtægters 19, stk. 4, om pligt til at overdrage andel og lejlighed, jf. sagens bilag 1, dvs. senest den 1. april Det lægges videre til grund, at A/B s administrator ved en anbefalet skrivelse af 9. marts 2007 rykkede dødsboet for andelsbeviset og forespurgte, hvornår lejligheden kunne afleveres, samt at administrator da dødsboet ikke reagerede på skrivelsen af 9. marts 2007 ved anbefalet skrivelse af 21. marts 2007 ophævede dødsboets medlemskab og boligret og påbød dødsboet at sørge for, at lejligheden blev afleveret i ryddet og rengjort stand senest den 30. april Det lægges endelig til grund, at A/B afslog en af dødsboet fremsat anmodning om udsættelse med overdragelsen til ultimo juni 2007 ( ). Det lægges herefter til grund, at der allerede ved skrivelser af 14. og 15. april 2007 blev vist interesse for at overtage den omhandlede 18 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008

19 lejlighed fra andre andelshaveres side, samt at dødsboets advokat ved skrivelse af 24. april 2007 til administrator fremsatte ønsker om at måtte modtage forskellige økonomiske oplysninger om A/ B s ejendom. Det lægges endvidere til grund, at dødsboet efter at have modtaget det ønskede materiale imidlertid ikke fraflyttede, at A/B s advokat derpå fremsendte en såkaldt påkravsskrivelse af 14. juni 2007, hvorefter dødsboet fik en yderligere frist til fraflytning til den 29. juni 2007, at dødsboet ved dets advokat i skrivelse af 27. juni 2007 tilkendegav, at dødsboet ikke ønskede at fraflytte lejligheden, medmindre man fik del i den værdistigning, der var sket af A/B s ejendom, efter den seneste generalforsamlings fastsættelse af andelskronens værdi, og at bestyrelsen dernæst traf beslutning om eksklusion af dødsboet den 29. juni 2007, hvilket samme dag blev meddelt dødsboet. Endelig lægges til grund, at dødsboet fortsatte den fysiske tilbageholdelse af andelslejligheden, til trods for den anlagte boligretssag, og til trods for at sagsøger mange gange havde anmodet dødsboet om at fraflytte andelslejligheden. Retten finder, at A/B har været berettiget til at kræve de i vedtægternes 19 fastsatte frister for boets fraflytning overholdt, og at A/B har været berettiget til i henhold til vedtægternes 22, jf. 19, jf. 17, samt 30, stk.2, at ekskludere dødsboet som sket. Retten finder således, at pligten for et bo til at fraflytte en andelslejlighed må bestå, uanset at det ved fraflytningen kan forudses, at der ved den kommende generalforsamling vil ske en stigning i andelskronens værdi. Retten finder endvidere, at det ikke kan karakteriseres som en tilsidesættelse af foreningsretlige lighedsgrundsætninger, at A/B fulgte de gældende vedtægter, som hævdet af dødsboet. Retten finder, at en vilkårlig, uhjemlet dispensation fra vedtægterne med hensyn til fraflytningstidspunktet snarere ville have været en tilsidesættelse af de enkelte andelshaveres rettigheder. Endelig finder retten det tvivlsomt, om dødsboet med rette kan betegnes som en andelshaver, da ingen af de personer, som fysisk udgør det dødsboet bo, opfylder betingelserne for at være andelshaver, idet de ikke ønsker at bo i andelslejligheden, og da en juridisk person som sådan ikke kan være andelshaver, da denne ikke vil kunne opfylde bopælskravet i vedtægternes 3, stk.4. Retten finder videre efter bevisførelsen at kunne lægge til grund, at andelskronens værdi fastsættes på de årlige generalforsamlinger, at det suverænt er op til generalforsamlingen at bestemme denne værdi (inden for de rammer, der følger af vedtægterne og lovgivningen), også selvom den ejendom, hvori A/B s medlemmer bor, er væsentligt mere værd end svarende til summen af samtlige andelshaveres lejligheders værdi, beregnet på grundlag af den af generalforsamlingen fastsatte værdi af andelskronen, og at det efter bevisførelsen må lægges til grund, at andelskronens værdi blev fastsat efter de samme principper, der havde været fulgt siden A/B s start i Da det videre efter bevisførelsen, ( ) må lægges til grund, at der på A/B s generalforsamling i 2006 blev truffet bestemmelse om andelskronens værdi frem til den 1. juli 2007, og idet værdien af andelsboligen i forhold til dødsboet findes at burde fastsættes til andelsboligens værdi på eksklusionstidspunktet (da et andet resultat ville opmuntre til en uretmæssig nægtelse af fraflytning med tomme lejligheder til følge i tilsvarende situationer) tages de af A/B nedlagte påstande 1 [eksklusion af dødsboet, RED.] og 2 [krav om dødsboets anerkendelse af, at det ikke har ret til at få del i en andelsværdistigning efter eksklusionstidspunktet, RED.] til følge som nedenfor bestemt. Under hensyn til at dødsboet nu har haft rådighed over lejligheden, der har stået ubenyttet siden andelshaverens død, i over 1 år, findes fraflytning at burde ske straks, hvorfor AB s påstand 3, 1. led, [påstand om omgående fraflytning, RED.] tages til følge. ( ) Dom afsagt af Retten i Lyngby den 21. juli 2008 (BS /2007). TIL Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/

20 Eksklusion af andelshaver. Afregningspris for andel overfor sælger? FORFATTER ADVOKAT TIMMY LUND WITTE, EJENDOMSFORENINGEN DANMARK I takt med at priserne for landets andelsboliger er steget markant inden for de senere år, er en ny problemstilling opstået for landets ejendomsadministratorer af andelsboliger. I artiklen gennemgås, hvilket beløb A/B skal afregne til en andelshaver i forbindelse med eksklusion af denne, herunder om det er værdien på eksklusionstidspunktet eller på det senere salgstidspunkt, hvor andelsværdien i mellemtiden kan være steget betragteligt? To nyere domme giver svar på spørgsmålet. Problemstilling Administratorer af A/B står nogle gange i den situation, at A/B ønsker at ekskludere et medlem. Ved eksklusionen af andelshaveren mister denne brugsretten til andelslejligheden. Ofte nægter andelshaveren at anerkende eksklusionen og kravet om fraflytning, og en retssag om spørgsmålet er nødvendig for at formå andelshaveren til at flytte. Som følge af at andelshaveren nægter at flytte, går der oftest en rum tid fra, at andelshaveren er ekskluderet og til at andelshaveren rent faktisk fraflytter andelslejligheden. Når det lykkes at få andelslejligheden solgt, skal A/B (reelt administrator) afregne andelsværdien til andelshaveren, og her opstår spørgsmålet, om A/B skal afregne andelsværdien på eksklusionstidspunktet eller værdien på det noget senere salgstidspunkt. Som følge af stigninger i andelsværdien i mellemtiden, er der ofte tale om et større stigningsbeløb, som både A/B og andelshaver gør krav på. Spørgsmålet er herefter, hvem der har ret til merværdien, og hvad den juridiske argumentation herfor er? Hjemmel. Ny eller gammel værdi? Indledningsvist er det nødvendigt at få slået fast, hvem der egentlig kan ekskludere et medlem af en A/B. Vedtægten bestemmer typisk hvem der har hjemmel til at ekskludere andelshavere. I de fleste vedtægter er bestyrelsen under ansvar overfor generalforsamlingen tillagt denne kompetence. Står der ikke noget i vedtægterne om, hvem der kan ekskludere, er kompetencen tillagt generalforsamlingen, jf. blandt flere Ole Hasselbalch i Foreningsret, 2001, 3.udgave (forkortet Foreningsret) side 159. Når eksklusion så er sket, er det nødvendigt at se på, hvorledes afhændelsen af den ledige bolig skal ske, herunder vilkårene for afhændelsen. Dette følger typisk af vedtægterne. Som udgangspunkt reguleres de fleste A/B ere af to typer vedtægtssæt : - Normalvedtægten fra 1988 (forkortet NV) udgivet af Boligstyrelsen. (En nyere udgave er udarbejdet i december 2006, men udbredelsen af denne er stadig begrænset. Herudover ligger den meget tæt op ad ABF-standardvedtægten, se nedenfor), og - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations standardvedtægt, senest opdateret den 17. maj 2006 (forkortet ABF). Af NV 24 fremgår om eksklusion, at bestyrelsen efter en sådan kan disponere over boligen efter NV 15. Det fremgår af denne bestemmelse, at bestyrelsen bestemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Af ABF 21 om eksklusion fremgår det, at det er bestyrelsen, der kan disponere over boligen efter ABF 17. Det fremgår af denne bestemmelse (ABF 17), at bestyrelsen bestemmer, hvem der skal overtage andele af bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på. På baggrund af ovenstående kan det konkluderes, at bestyrelsen med henvisning til de nævnte vedtægter har en enekompetence til at sætte prisen mv. for den omhandlede andelsbolig, når eksklusion er sket, herunder afregningsprisen overfor det nu ekskluderede medlem i forbindelse med salget. Dette kan være andelsværdien på eksklusionstidspunktet, uagtet at andelsboligen senere måtte blive solgt til tredjemand / køber for en højere pris grundet efterfølgende stigning i andelsværdien. Bestyrelsen skal altid søge at få den bedst mulige pris, uanset om det er A/B eller andelshaver, der i sidste ende måtte blive tilkendt merværdien af andelen i forhold til prisen på eksklusionstidspunktet. Litteratur om eksklusion og afregning efter andelssalg Spørgsmålet omkring eksklusion af andelshavere, herunder fastsættelse af (afregnings)prisen på andelsboliger, er tidligere behandlet i to artikler, dels af Hans Henrik Edlund i UFR1995B90 Eksklusion af andelshavere i private andelsboligforeninger (forkortet Edlund), dels Niels Grubbe i T:BB Eksklusion og tvangssalg af andelsboliger og ejerlejligheder (forkortet Grubbe). Herudover er førnævnte bog Foreningsret interessant. Edlund slår på side 93 fast, at det ved eksklusion er A/B, der i forbindelse med salg disponerer over andelsboligen, og således kan fastsætte prisen, men at A/B er pligtig at sikre den bedst mulige pris til andelshaveren. Grubbe tiltræder dette på side 109: Bestyrelsen skal søge andelsboligen solgt for maksimalprisen. Sidstnævnte behandler dog alene problemet ud fra det udgangspunkt, at andelsboligen sælges straks / meget kort tid efter eksklusionen, det vil antageligt sige uden gennemførelse af en egentlig retssag angående eksklusionens berettigelse. Der tages således ikke stilling til afregningsprisen. I Foreningsret, side 115 anføres det, at 20 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 6/2008