Prisdannelsen på det danske boligmarked

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Prisdannelsen på det danske boligmarked"

Transkript

1 Prisdannelsen på det danske boligmarked en teoretisk og empirisk analyse Bacheloropgave Jonas Aller Kjeldsen Vejleder: Michael Harboe-Jørgensen ØKONOMISK INSTITUT KØBENHAVNS UNIVERSITET April 20, 2007

2 I Abstract Since 1993 the danish aggregate real price index of owner occupied houses has increased more than 250 pct. Especially since 1. quarter of 2003 the marked has witnessed a huge increase. With that in mind a generally concern for possible instability has been formed. This paper has two main objectives. First it is to present a standard housing theory to understand the dynamics on the market. Second it is to apply an empirical econometrical model based on danish timeseries, to test the presented theoretical results and to be able to answer questions about the high present level of the danish house prices. The theoretical model is based on James Poterbas dynamic asset-market model that assume agents to have rational expectations. The model is very general it its formulation of demand for housing service and in its formulation of the supply from the construction sector, and I will therefore specify the model to include rationally behaved households and construction firms. That will be done by including parts from (Whitta-Jacobsen and Sørensen 2004). From the theoretical model we shall discover that the lack of rational expectations tends to misprice the housing market. The empirical model especially focus on the price formation of existing houses. It is a non-dynamic model that takes the supply of new houses for given. This model assumes that house prices adjust to an equilibrium price, and is of that reason constructed as an error-correction model. Even though we, by interpreting the model, cannot for sure conclude that the market adjust to an equilibrium price, we find it is most unlikely, that the market for existing houses is effencient, i.e. always clear instantaniouly. Generally we shall find that the discovered theoretical results fits very good with the empirically model. The model is estimated in the periods from 1976 to first quarter of With this models extrapolation from 2003 to 2006 it is concluded, that we cannot reject that the present house prices is significantly above a level suggested by real economically factors. If we believe in the estimated models error-correction properties, there is no danger of a sudden decrease in the house prices.

3 INDHOLD II Indhold 1 Indledning Opbygning og afgrænsning Teori for prisdannelse på et boligmarked Pris på boligydelser og usercosts Kort sigt Lang sigt Den teoretiske model Markedet for eksisterende boliger Markedet for nye boliger Modellens dynamiske tilpasning Kritik af modellen Empirisk analyse Fra teori til praksis Estimation Økonometrisk fejlkorrektionsmodel (ECM) Udviklingen fra og med Diskussion 18 5 Konklusion 20 Litteratur i A Appendix ii

4 1 INDLEDNING 1 1 Indledning Vi vurderer, at der er omkring 25 pct. sandsynlighed for boligprisfald i omegnen af 25 pct. Steen Bocian 1 Den samlede danske boligkapital er større end mia. kr., og udgør dermed en stor del af danskernes formue. Derfor er det ikke underligt, at prisudviklingen på boligmarkedet gennem tiden har været omdiskuteret. Især i den senere tid har der været stor fokus på prisudviklingen, hvor man siden 1993 har oplevet en real prisstigning på mere end 250 pct. Økonomer og boligejere i særdeleshed, har mange forskellige meninger og bud på den kommende udvikling. Debatten har i de senere år især handlet om, hvor længe den kraftige prisstigning kan fortsætte. Dette leder hen til min problemformulering: Hvad bestemmer prisdannelse og boligbeholdning på et boligmarked, og hvordan reagerer markedet på eksogene stød? Har prisen i Danmark på aggregeret plan udviklet sig omkring et naturligt ligevægtsniveau, eller er de seneste års høje prisstigninger et tegn på, at prisen er overvurderet, og at der derfor er fare for prisfald? Vil et potentielt kommende prisfald opleves som et krak, eller er en blød landing mere sandsynligt? Kan agenters ikke-rationelle forventninger være skyld i stigningerne? I figur 1 er udviklingen i den reale boligpris afbilledet. Det ses hvordan boligprisen i høj grad varierer op og ned med konjunkturerne. Prisen falder i starten af firserne, hvor der er lav vækst i dansk økonomi. Den begynder at stige igen i 1982, som er starten på en højkonjunktur. Prisen stiger frem til midfirserne hvor kartoffelkuren og skattereformen igen lægger en dæmper på økonomien. Frem til starten af halvfemserne falder boligprisen med den lave realøkonomiske vækst, og fra 1994, hvor høj vækst for alvor igen tager fat, stiger boligprisen igen. Det kunne godt se ud til, at boligpriser på lidt længere sigt er bestemt af realøkonomiske forhold. Dog ser udviklingen fra 2003 og frem meget kraftig ud. I denne opgave vil jeg teoretisk analysere boligmarkedets sammenhænge og dets reaktion på ændrede forhold i omgivelserne. Tesen er, at dynamikken kan forklares ud fra realøkonomiske faktorer i en økonomi med rationel forventningsdannelse. Ud fra denne tese vil jeg teste, om udviklingen siden 2003 kan forklares. 1 Afdelingsdirektør, Danske Bank. (Heinig and Bocian 2006)

5 1 INDLEDNING Figur 1: Udvikling i den reale kontantpris fra 1976 til Opbygning og afgrænsning Først vil jeg opstille en teoretisk model for at forklare boligmarkedets dynamiske sammenhænge. Modellen tager udgangspunkt i Poterbas asset-market-model (Poterba 1984), og jeg indrager elementer fra (Whitta-Jacobsen and Sørensen 2004). I modsætning til (Whitta-Jacobsen and Sørensen 2004) er Poterbas model en dynamisk ligevægtsmodel, som kan tage højde for samspillet mellem boligpriser og fremtidige investeringer. Modellen indeholder altså et marked for eksisterende boliger og et marked for nye boliger - under et betegner jeg dem boligmarkedet. Til sidst i opgaven estimerer jeg en efterspørgselsdrevet økonometrisk model, der tager udbudssiden for givet, for at kunne analysere, om de seneste års høje priser er overvurderet. Til det formål bruger jeg tidsseriedata og en fejlkorrektionsmodel, da teorien taler for, at der eksisterer en langsigtsrelation på boligmarkedet. Jeg vælger en fejlkorrektionsmodel velvidende, at det ofte er endt i insignifikante fejlkorrektionsled på dansk data. Dette gør jeg, da jeg tror på, at det er den mest korrekte måde at modellere boligmarkedet på i praksis. Med en sådan model, kan man også undersøge, om markedet for eksisterende boliger er efficient - altså at udbud og efterspørgsel clearer øjeblikkeligt - som teorien tilsiger. Denne opgave handler om markedet for ejerboliger på aggregeret niveau. Jeg vil i den empiriske analyse ikke beskæftige mig med regionale forskelle, da dette ville være for omfangsrigt. Jeg vil hverken i den teoretiske eller økonometriske model indrage udviklingen i kreditmarkedets produkter, og dets indflydelse på boligmarkedet. Dette skyldes primært at disse størrelser er yderst vanskelige at måle, og er et studie for sig. I det empiriske afsnit kigger jeg kun på markedet for eksisterende boliger, og tager

6 2 TEORI FOR PRISDANNELSE PÅ ET BOLIGMARKED 3 hele udbudssiden for eksogent givet; det er altså en ikke-dynamisk model. I mange tilsvarende økonometriske analyser bruges en del energi på modellering af usercosts 2. Dette har jeg valgt ikke at gøre, og bruger derfor usercosts udregnet i MONA-modellen. 2 Teori for prisdannelse på et boligmarked De fleste makroøkonomer er enige om, at prisdannelse på et boligmarked sker ud fra en traditionel udbud- og efterspørgselsteori. Hvis efterspørgslen efter en bestemt type bolig overstiger udbuddet, vil boligprisen på denne type stige, indtil der igen er ligevægt på markedet. Dette fænomen er igennem tiden observeret. F.eks. når folk fra landet i stigende grad er flyttet til byen, har det medført regionale prisændringer. De faktorer som er betydningsfulde for boligmarkedet, og de mekanismer, der determinerer boligmængde og pris, på hhv. kort og lang sigt, beskrives i denne delopgave. Til slut i delopgaven opstilles en model, som modellerer de beskrevne mekanismer, og gennemgår effekterne af pludselige stød til økonomien. Først vil jeg definere et par begreber. 2.1 Pris på boligydelser og usercosts For at analysere boligprisdannelsen, såvel teoretisk som empirisk, behøver vi nogle mål for priser og omkostninger vedr. boligydelse. Boligydelsen er den vare, som én enhed bolig bidrager med i løbet af en tidsperiode. Markedsprisen på denne, som man kan tolke som huslejeindtægt, betegner jeg igennem opgaven med R. Det må antages, at denne pris afhænger negativt af den samlede boligmængde, positivt af den disponible indkomst samt af kreditmarkedets sammensætning 3. Dette vender jeg tilbage til. Omkostningerne ved at eje en bolig i én tidsperiode kaldes i litteraturen for usercosts, ω. De er definieret ved nedslidning δ, reperationer κ, ejendomsskat µ samt renteomkostninger (1 θ)i fratrukket forventet nominel prisstigning 4. ω = [δ + κ + (1 θ)i + µ π P /P ] Her er θ indkomstskattesatsen 5, og ligesom (Poterba 1984) antages her en gældsæt- 2 Se afsnit 2.1 for definition 3 Kreditmarkedets sammensætning indgår som nævnt ikke direkte i analysen. 4 En prik over en variabel betyder at den er afledt mht. tiden. 5 Der antages at alle agenter oplever samme trækprocent før fradrag.

7 2 TEORI FOR PRISDANNELSE PÅ ET BOLIGMARKED 4 ningsgrad på 100 pct. Man kan specificere usercosts mere præcist end ovenstående mht. fradragsregler på indkomst- og ejendomsskat, men generelt set passer denne definition fint på danske forhold. Det ses hvordan usercosts ikke afhænger af, hvornår der afdrages på boligen. Det er altså kun renteomkostningerne, der er væsentlige, og en ændret afdragsprofil har altså ikke indflydelse på usercosts, og dermed i teorien heller ikke på boligprisen. 2.2 Kort sigt På kort sigt antages udbuddet af boliger at være fast, hvilket skyldes, at det tager tid at bygge. 6 En pludselig øget efterspørgsel kan altså ikke på kort sigt blive mødt af en stigning i boligbeholdningen, og prisen vil derfor hurtigt stige til et højere niveau. På kort sigt er prisen altså bestemt af efterspørgslen. Man kan man betragte boligefterspørgslen på to måder. Den rationelle boligforbruger efterspørger boliger indtil, at hans marginale nytte svarer til hans marginale omkostning. Nytten bestemmes udfra bl.a. demografiske og boligspecifikke faktorer. En rationel boliginvestor efterspørger boliger, således at hans marginale afkast samt nettoværdistigning fratrukket hans marginale udgifter svarer til et alternativ investeringsafkast. Det marginale afkast svarer til huslejen, de marginale udgifter består af nedslidning, reperationsomkostninger og ejendomsskatter, og det alternative investeringsafkast er defineret som realrenten efter skat. Disse to tilgange til efterspørgslen belyses i afsnit (2.4.1). 2.3 Lang sigt Boligudbuddets dynamik er af mange forfattere blevet belyst gennem en tobins q tankegang. Intuitionen er god og ligefrem; den siger, at boliginvesteringerne (og dermed også ændringen i boligbeholdningen) afhænger positivt af prisforholdet mellem salgsprisen og byggeprisen 7 på en gennemsnitlig bolig. Når den føromtalte stigning i efterspørgslen øjeblikkeligt øger boligprisen, vil byggeindustrien opleve, at salgsprisen relativt til byggeprisen stiger, hvormed der skabes incitament til at forøge produktionen. Industriens marginale indtægter overstiger altså de marginale omkostninger, hvilket de vil blive ved med at gøre, indtil det gradvist øgede udbud over tid har fået prisen til at 6 Det tager relativt kort tid at rive bygninger ned, hvorfor man kan argumenterer for, at udbuddet kun er trægt i en opadgående retning. Dog vil man ofte rive boliger ned for at bygge nye boliger, og antagelsen er derfor plausibel. 7 Antagelser omkring byggeomkostninger nævnes i afsnit (2.4)

8 2 TEORI FOR PRISDANNELSE PÅ ET BOLIGMARKED 5 falde ned på et ligevægtsniveau. Ved fuldkommen konkurrence, vil ligevægtsniveauet ligge præcist, hvor de marginale indtægter tilsvarer de marginale omkostninger. På lang sigt er boligbeholdningen fleksibel, og boligpriserne bestemmes derfor ud fra byggeomkostningerne. 2.4 Den teoretiske model Til brug for opgavens kvalitative analyse af prisdannelsen på boligmarkedet introduceres her en teoretisk økonomisk model. Modellen tager udgangspunkt i James Poterbas boligprismodel (Poterba 1984), som er en ligvægtsmodel med rationelle forventninger, som beskriver det dynamiske samspil mellem boligpris og boligmængde. Poterbas model opfatter boligen både som et forbrugsgode og et investeringsgode, hvilket kommer til udtryk gennem en arbitragebetingelse. Modellen forklarer på kort sigt markedet for eksisterende boliger med udgangspunkt i en konstant boligmængde, hvor prisen tilpasses. På lang sigt, hvor boligmængden er fleksibel, beskriver modellen markedet for nye boliger, og hvordan boligmængden tilpasses. Poterbas model er en partiel ligevægtsmodel, som analyserer hvilke effekter forskellige policy-variable direkte har på boligmarkedet. Der ses altså bort fra samspillet mellem modellens variable og den generelle tilstand i økonomien. Poterba er generel i sin modellering af adfærd, og jeg har, for at opnå en mere intuitiv tilgang, valgt at specificere modellen yderligere. Derfor inddrages elementer fra Peter Birch Sørensens boligprismodel (Whitta-Jacobsen and Sørensen 2004). Efterspørgselssidens inverse efterspørgselsfunktion bliver specificeret baseret på en representativ nyttemaksimerende forbrugers adfærd. Udbudsidens investeringsfuntion specificeres ud fra en betragtning svarende til James Tobin s tobins q Markedet for eksisterende boliger Den efterspurgte mængde af boligydelser, HS d, afhænger negativt af den marginale reale lejeværdi, R. Den udbudte mængde boligydelser, HS s, afhænger positivt af den samlede boligkapital, H. I ligevægt clearer markedet, så HS d = f(r) = h(h) = HS s (1)

9 2 TEORI FOR PRISDANNELSE PÅ ET BOLIGMARKED 6 Da boligmænden er fast på kort sigt vil reallejeværdien tilpasse sig niveauet, og vi har at R = R(h(H)) = R(H), hvor R (H) < 0 (2) Dette er markedets inverse efterspørgselsfunktion, som fortæller at prisen på boligydelser afhænger negativt af boligmassen 8. Individer i økonomien vil forbruge boligydelse, indtil den marginale værdi tilsvarer marginalomkostningerne. Omkostningerne ved at bruge et hus i én periode, definerede jeg i afsnit (2.1), og vi har altså at R(H) = P ω. Dette kan omskrives ved at bruge usercost-definitionen. 9 R(H) = P ω = P [δ + κ + (1 θ)i + µ π P /P ] P = R(H) + P [δ + κ + (1 θ)i + µ π] P t = R(H t ) + P t ν (3) hvor ν er usercosts fratrukket den forventede relative kapitalstigning. Ligning (3) er markedets arbitragebetingelse, som bestemmer, hvor stor en real kapitalgevinst der skal være ved en given kombination af boligbeholdning og pris. Ved at omskrive ligningen fås en mere intuitiv form. P t + R(H t) (δ + κ + µ) = (1 θ)i π P t P t Arbitragebetingelsen siger, at en boligejer som lejer boliger ud, skal have et afkast på boligmarkedet (i form af kapitalgevinst, lejeindtægter fratrukket nedslidning, reperationer og ejendomsskatter) tilsvarende til et alternativt afkast, som her måles i realrente efter skat. 10 Relationen er altså en ligevægtsbetingelse på aktivmarkedet. For at undersøge nærmere hvordan funktionen R(H) kunne se ud, betragter vi her en repræsentativ forbrugers nyttemaksimeringsproblem, hvor faktorerne boligforbrug, h, og andet forbrug, C, indgår som substitutter. Nyttefuntionen antages at være en Cobb-Douglas-funktion. Prisen på boligydelse betegnes som bekendt ved R, og prisen på andet forbrug sættes numeraire. Forbrugerens budget er den disponible indkomst. 8 Senere vil R blive specificeret yderligere. 9 I de endelige relationer fremstår modellens endogene variable med fodtegn t. 10 Der antages i modellen urealistisk, at boliginvesteringen er uden risiko, hvilket man kunne tage højde for ved f.eks. at tilføje en risikopræmie.

10 2 TEORI FOR PRISDANNELSE PÅ ET BOLIGMARKED 7 Vi ser bort fra opsparing, hvilket ikke påvirker de kvalitative resultater. max U = h η C 1 η s.t. C + Rh = Y D Problemet løses på følgende måde: max U = h η (Y D Rh) 1 η h du dh = ηhη 1 (Y D Rh) 1 η h η (1 η)(y D Rh) η R = 0 Ved at isolere h fås efterspørgselsfunktionen efter boligydelser. h = HS d = η Y D R (4) Da vi ved fra (1) at HS d = h(h) i ligevægt, har vi nu at R = η Y D h(h) = η Y D H (5) hvor vi har antaget at h(h) er lineær. Det ses af ligning (4) at efterspørgslen efter boligydelser afhænger positivt af den disponible indkomst, og negativt af prisen på boligydelse 11. I ligning (5) ses den udledte inverse boligefterspørgselsfunktion, og som ønsket er funktionen aftagende i boligmængden jf. ligning (2). Det ses, at den inverse efterspørgsel stiger med den disponible indkomst, hvilket er forventet. η er en adfærdsparameter, og kan opfattes som mål for, hvor stor gennemslagskraften er fra indkomsten. Ved at indsætte (5) i (3) har vi nu et velspecificeret marked for eksisterende boliger, som er et specialtilfælde af Poterbas model (Poterba 1984). P t = η Y D H t + P t ν (6) Markedet for nye boliger I det følgende vil jeg udlede byggesektorens bidrag til boligmænden med udgangspunkt i (Whitta-Jacobsen and Sørensen 2004). Det antages, at byggesektorens produktions- 11 Faktisk afhænger efterspørgslen af forholdet mellem priser på boligydelse og forbrugspriser.

11 2 TEORI FOR PRISDANNELSE PÅ ET BOLIGMARKED 8 funktion har følgende form hvor I H I H = AX β, 0 < β < 1 er mængden af nykonstruerede boliger. 12 X er en sammensat input-faktor, som består af en fast andel arbejdskraft, og en fast andel byggemateriale. Én enhed X svarer til a enheder arbejde, og b enheder materialer. Prisen på én enhed X er dermed P X = aw + bp m, hvor W er lønraten og p m er materialepriser; P X kan således opfattes som et byggeprisindex. Outputtet afhænger også af konstantledet A, som er et mål for sektorens produktivitet. I produktionsfunktionen antages produktionen ydermere at være underlagt aftagende skalaafkast 13. En repræsentativ byggevirksomhed sælger sine nybyggede boliger, I, til prisen P, og maksimerer profitten via førsteordensbetingelsen. 14 ( ) ] 1/β I arg I [max Π = P I P X X = P I P X = I A [ arg I P P ( ) ] 1 X I β 1 = 0 = βa A ( ) β P 1 β I max = λ, (7) P X λ β β 1 β A 1 1 β Investeringsfunktionen (7) er byggesektorens udbudskurve. Byggesektoren vælger at bygge, indtil de marginale byggeomkostninger er lig med boligprisen. Af den grund er det forholdet mellem boligpriser og byggepriser, der er er afgørende for mængden af boliginvestinger. Her ses analogien til Tobins q, idet byggeaktiviteten vil stige, når markedsprisen bliver højere end genopførselsprisen. Boligbeholdningens udvikling bestemmes nu ud fra en differentialligning, hvor periodens ændring svarer til periodens investeringer fratrukket nedslidning. H t = I t δh t 12 Det antages, at alle boliger er af samme kvalitet, således at nye huse er af samme kvalitet som eksisterende. 13 Aftagende skalaafkast er en intuitiv standardantagelse for en produktionsfunktion, som bevirker at det marginale mængde output, som funktion af indput, er aftagende. 14 Fuldkommen konkurrence er antaget.

12 2 TEORI FOR PRISDANNELSE PÅ ET BOLIGMARKED 9 Vi har altså at ( ) β H P 1 β t = λ δht (8) P X Det ses, at eftersom der aldrig kan være negative investeringer 15, vil boligbeholdningen kun aftage, hvis boligdepresieringen er større end investeringsniveauet Modellens dynamiske tilpasning I de foregående afsnit er modellens to markeder modelleret. I dette afsnit vises kvalitativt, hvordan den dynamiske tilpasning til ligevægt foregår i modellen over tid. En ligevægt forstås ved, at der på alle markeder er lighed mellem udbud og efterspørgsel. Ligevægt på de to beskrevne markeder eksisterer på det tidspunkt hvor udviklingen i den reale boligpris og boligmængden stopper. Det vil altså sige når P t = 0 og H t = 0. Hvis dette indsættes i de to differentialligninger (6) og (8) har vi at og at P t = η Y D H t + P t ν = 0 P t = η ν ( ) β H P 1 β t = λ δht = 0 P X P t = Y D H t (9) ( ) 1 β δ β λ 1 β β Ht P X (10) Disse ligninger angiver for hvert marked kombinationer af real boligpris og boligmængde, hvor markedet clearer. Vi har at (9) er aftagende i H t, og at (10) er stigende i H t. Ligningerne er afbilledet i figur 2(a), hvor langsigtsligevægten på boligmarkedet vil ligge præcis i det punkt, hvor linjerne krydser hinanden. I alle andre punkter end ligevægtpunktet, vil systemet være i bevægelse. Hvis økonomien befinder sig i en tilstand over P t = 0 -kurven, vil omkostningerne ved at eje en bolig være højere end prisen på boligydelsen (νp t > R(H t )), hvilket bevirker, at boligejerne behøver en kapitalgevinst, før hele boligmængden bliver udnyttet. Prisen må derfor ( 15 Da λ altid er positiv, kan agenter i denne model ikke rive et hus ned og sælge byggematerialer. ) β 1 β P P X

13 2 TEORI FOR PRISDANNELSE PÅ ET BOLIGMARKED 10 P H = 0 P A H = 0 B C D P = 0 E P = 0 (a) P t = 0 og H t = 0 H (b) Udviklingsstier H Figur 2: Fasediagram stige. Hvis tilstanden ligger under P t = 0 -kurven, er omkostningerne lavere end prisen, hvorfor en negativ kapitalgevinst er nødvendig for ligevægt. Punkterne på H t = 0 -kurven angiver lige præcis de steder, hvor investeringsniveauet tilsvarer nedslidningen. Hvis økonomien ligger i et punkt over H t = 0 -kurven, er byggebranchens marginale outputpris højere end de marginale byggeomkostningerne, der er incitament til at sætte byggeaktiviteten op, og boligmængden forøges. Under H t = 0 -kurven er omkostningen ved at bygge en ekstra bolig højere end afkastet, og investeringsniveauet er lavere end nedslidningen, hvorfor boligbeholdningen gradvist vil aftage. Hvis man betragter de to markeders dynamik samlet, kan man tegne fire retninger i figur 2(a), udfra hvilke man kan aflæse en retning i hver del af systemet. I figur 2(b) er forskellige udviklingsstier tegnet, og deres besvægelser følger retningerne. Jeg vil ikke beskrive alle stierne i detaljer, men blot kommentere på enkelte af dem. Stien B starter i en tilstand hvor, byggeomkostningerne er lavere end salgsprisen, hvilket hæver investeringerne og boligmassen. Samtidig ligger prisen på boligydelser højere end omkostningerne, og den reale boligpris drives ned. Når boligmassen er steget tilstrækkeligt, vil prisen på boligydelser falde ned på omkostningsniveauet, og P t = 0 - kurven rammes. Da boligmængden stadigvæk stiger, bliver prisen på boligydelser mindre end omkostningerne, og boligpriserne vil stige igen, som følge af den nødvendige kapitalgevinst. Herefter vil prisen og mængden stige ud i det uendelige, hvilket er yderst urealistisk. På tilsvarende måde udvikler stierne A, D og E sig urealistisk ustabilt. Det ses ud fra figuren, at der dog er én sti - stien der starter i C - som fører til ligevægt. Denne sti kaldes saddelbanen (Poterba 1984) og er den eneste stabile udvikling. Det, at

14 2 TEORI FOR PRISDANNELSE PÅ ET BOLIGMARKED 11 systemet har en sådan sti gør, at man kalder det saddelpunktstabilt. 16 Hvis agenterne i økonomien har rationelle forventninger, kan man hurtigt udelukke alle andre stier end saddelbanen. Lad os antage, at økonomien udvikler sig opad mod højre - af bane A eller B. Den rationelle agent vil indse at boligprisen og boligmængden ikke kan vokse ud i det uendelige, og vil derfor til tidspunkt t ude i fremtiden forvente, at prisen springer ned på et stabilt niveau, hvilket er saddelbanen. Hvis agenten er rationel, vil han sælge ud af boliger til tidspunkt t 1 lige forinden det forventede prisfald. Men da alle agenters forventninger i modellen antages rationelle, vil alle ønske at sælge i t 1. Rationelle agenter, som forstår økonomiens sammenhæng, forventer nu, at priserne springer allerede til tidspunkt t 1, og ønsker derfor at sælge til tidpunkt t 2. Det vil generere forventninger om et endnu tidligere prisfald. Hvis man fortsætter tankegangen erkender man, at konsekvensen af, at agenterne har rationelle forventninger er, at økonomien øjeblikkeligt springer til saddelbanen, hvis økonomien den initialt befinder sig andetsteds. I det følgende vil jeg illustrere, hvordan forskellige permanente eksogene stød påvirker boligmarkedet. Hvis man eksempelvis forestiller sig et negativt efterspørgselschok, som kan være fremkaldt af en indkomstforringelse eller en stigning i usercost (f.eks. stigende rente eller højere ejendomsskatter), vil efterspørgselskurven, P t = 0, ifølge (9) blive forskudt nedad, se figur 3(a). Da der pludselig er lavere efterspørgsel efter den på kort sigt givne boligmasse, springer boligprisen fra punkt E I ned på den nye saddelbane i punkt A. Herefter vil byggeaktiviteten aftage, da priserne er blevet lavere end omkostningerne, og deprecieringen vil med tiden nedbringe boligkapitalen. Det sker samtidig med at boligprisen gradvist forøges, da boligydelser er blevet billigere end boligomkostninger. Prisen og mængden drives via saddelbanen hen i den nye steady state, E I, hvor både pris og mængde er lavere end før chokket. Det ses, at agenterne initialt undershooter det endelige ligevægtsniveau, hvilket skyldes den træge boligbeholdning. I figur 3(b) ses hvordan økonomien tilpasses efter et udbudschok. Chokket kan f.eks. være motiveret af lavere udgifter i produktionen. H t = 0 -kurven rykker til højre pga. de bedre vilkår, og prisen springer ned i punktet A på den nye saddelbane pga. de rationelle forventninger. Herfra vil boligmængden stige, da byggepriser er lavere end boligpriser. Dette sker samtidig med at boligprisen vil falde, da prisen på boligydelser er højere end boligomkostninger. Økonomien udvikler sig af saddelbanen indtil begge markeder clearer. 16 At et differentialligningssystem er saddelpunktstabilt kan vises matematisk ved at finde systemets egenværdier. Dette har jeg valgt ikke at fokusere på.

15 2 TEORI FOR PRISDANNELSE PÅ ET BOLIGMARKED 12 Generelt i begge scenarier springer økonomien hen i punkt A på saddelbanen i stedet for at springe til punkt B. Dette skyldes, at agenternes forventninger er rationelle - de forventer, at byggeindustrien vil reagere på de ændrede forhold og dermed ændre beholdningen. P H = 0 P H = 0 I H = 0 II E I E I E II B A SS P = 0 P = 0 (a) Permanent negativt stød til efterspørgslen II I H A E II B P = 0 H (b) Permanent positivt stød til udbuddet Figur 3: Effekter af eksogene stød Kritik af modellen Som nævnt er den analyserede model en partiel model, hvilket ser bort fra boligmarkedets samspil med den generelle økonomi. Et eksempel på en af de effekter, som man går glip af ved denne tilgang, er hvordan en boligprisstigning kan forøge husejernes rådighedsbeløb og derigennem den private indenlandske efterspørgsel. Dette kan i en generel betragtning påvirke inflation, rente, indkomstskat mv., som i vores model alle indgår som eksogene policy-variable og derfor ikke påvirkes. Dog påvirker tilgangen ikke modellens evne til at analysere økonomiske stød cetiris paribus. Modellens agenter har rationelle forventninger, og derfor sker tilpasningen via saddelbanen. At agenter bruger alt nuværende tilgængelig information til at handle efficient nu og i fremtiden, er en optimistisk antagelse. Samtidig antages fuldkommen forudseenhed om den fremtidige udvikling, hvilket er en antagelse, som flere mikroøkonomiske teorier betvivler, f.eks. teorier om asymmetrisk information. Dog kan antagelsen være plausibel på makroniveau. Poterba inkluderer ikke jord i sin model, da det ville kræve et forhold mellem mængden af jord tilføjet produktionsfunktionen og outputtet (Poterba 1984). Dog har dette effekt

16 3 EMPIRISK ANALYSE 13 på modellens anvendelighed. Man kan dog argumentere for, at jords udbudskurve er flad, idet at man altid kan bygge i højden. Ved at sige, at jordpriserne indgår i det definerede prisindex for byggesektor, og ved at antage, at ændrede beskatningsforhold på jord indgår direkte i husprisen, kan udeladelsen af jord forsvares. Ufuldkommen konkurrence i byggesektoren, progressiv indkomst- og ejendomsskat, muligheden for at ombygge erhversbyggeri til bolig, samt lejeboligmarkedets effekt på prisdannelsen, kan nævnes som andre forhold modellen negligerer. Samlet set er modellen efter min opfattelse god til på en simpel vis at analysere tilpasningsmekanismer på boligmarkedet udfra en alt andet lige-betragtning. 3 Empirisk analyse Dette afsnit har til formål at estimere en kontantprisrelation 17 for boligmarkedet udfra de realøkonomiske variable, som blev betragtet i teoriafsnittet. Jeg vil altså prøve at regressere ligevægtsprisen på markedet for eksisterende boliger. Modellen baseres på tidsseriedata, og den skal bruges til at undersøge, om man kan argumentere for, at boligprisen har ligget på et unaturligt højt prisniveau de sidste par år. Som jeg beskrev i afsnit staten af opgaven, er der sket en kraftig realprisstigning fra og med 2. kvt frem til 4. kvt Ideen er at opstille en økonometrisk model fra 1976 frem til 1. kvt og se, om denne model er i stand til at forklare udviklingen i resten af perioden. Data til estimationen er hentet fra Nationalbankens databank MONA. Alle tidsserier er kvartalsvise, og de fleste stammer fra Danmarks Statistik. Der er en beskrivelse af mine variable i appendix A. 3.1 Fra teori til praksis I afsnittet om markedet for eksisterende boliger fandt vi en arbitragebetingelse for efterspørgslen; ligning (6) på side 7. Dette var en specificeret betingelse for, at der var ligevægt på markedet. Ligningen beskrev, hvordan prisen på kort sigt tilpasser sig det konstante udbud af boliger. Hvis vi isolerer P i (6), og ser lidt bort fra den helt specifikke form, har vi følgende afhængighedsforhold. ( ) ( ) P = P R(Y D+, H, pcp), P e, ν = P Y D+, H, pcp, P e, ν (11) 17 Kontantprisrelation er det alment brugte navn for en boligprisrelation, selv om det er det reale priseindex som forklares.

17 3 EMPIRISK ANALYSE 14 Ud fra opgavens teoretiske afsnit formoder jeg, at ligevægtsprisen på eksisterende boliger afhænger positivt af disponibel indkomst, negativt af den boligmassen, positivt af prisen på andre varer 18, positivt af den forventede prisstigning, samt negativt af usercosts. 19 Denne formodning skal nu testes. Derfor opstilles en regression, som antager en log-lineær sammenhæng i de fleste variable. Log-lineariteten er intuitiv i forhold til teoriafsnittet. Når man skal opstille en makroøkonomisk fejlkorrektionsmodel, er man typisk interesseret i, at variablerne har en enhedsrod I(1) (Nielsen 2006a). Det har alle variable i følgende relation. 20 log P t = β 0 + β 1 log Y Dt + β 2 log H t + β 3 log pcp t + β 4 logp e t + β 5 ν t + ɛ t (12) Variablen logpt e er et mål for den forventede prisstigning, jf. appendix A. Relationen (12) vil jeg estimere ud fra tankegangen general to specific (Juselius 2006), hvor man inkluderer mange lags for hver enkel variabel og fjerner insignifikante lags; men først omskriver jeg modellen til ECM-form 21. n 1 log P t = log P t 1 + Φ T t iλ i + Φ T t 1ø + ɛ t (13) i=0 Φ T er en transponeret 5 1-vektor som indeholder de 5 variable i (12). Λ i er en 5 1- vektor med en særlig koefficient for hver variabeltype. Antallet af lags der vælges er n. angiver differencer, og ø indeholder parametrene ø i for i [1, 2, 3, 4, 5]. n 1 i=0 ΦT t iλ i er altså n differensled for hver variabel, som gerne skulle være stationære 22. Φ T t 1ø er niveauvariablene, som kommer til at udgøre fejlkorrektionsleddet. Formel (13) har jeg udledt ud fra teorien i (Nielsen 2006a). 23 Det smarte ved en fejlkorrektionsmodel når man arbejder med økonomiske tidsserier er, at modellen kan håndtere afvigelser fra og tilpasning til en langsigtsligevægt. 3.2 Estimation I denne type estimationer kan det ofte være nødvendigt at ristriktere nogle parametre. Vi restrikterer Y D og H til at have samme koefficient, hvilket svarer til at antage ind- 18 Her bruges forbrugerprisindexet pcp. 19 Fortegnet til den førsteafledte af P mht. de forskellige variable, står under de respektive variabler. 20 Eller mere præcist: det kan ikke afvises at variablene i (12) er I(1). 21 Fejlkorrektionsmodel. Error correction model. (Nielsen 2006a). 22 Da differensserien til en I(1) tidsserie er stationær. 23 Omskrivingen sker ud fra følgende princip: γ 0 x t + γ 1 x t 1 + γ 2 x t 2 = γ 0 x t γ 2 x t 1 + (γ 0 + γ 1 + γ 2 )x t 1

18 3 EMPIRISK ANALYSE 15 komstelasticiteten til nul. 24 Efter at have ud fra general to specific tilbagestår følgende model. log P t = 0, 060 log Y Dt 1 0, 038 log P t 1 + 0, 171 log Pt 1 e (2,020) H t 1 ( 4,193) pcp t 1 (5,235) +2, 216 log H t + 0, 084 log Y Dt + 0, 874 log Pt e (2,451) (1,848) (6,335) 2, 754 ν t 1, 127 ν t 1 + 0, 011 ( 6,326) ( 2,92) (0,769) (14) hvor P t 1 og pcp t 1 også er restrikteret til at have samme koefficient (med modsat fortegn). 25 Der er estimeret fra 1. kvt til 1. kvt. 2003, hvilket svarer til 109 observationer. Værdierne foran variablene er koefficienter, og værdierne i parentes er t- værdier. Der er ikke tegn på, at modellen lider af hverken autokorrelation eller heteroskedasticitet. Jeg har udført et RESET-test, og det kan ikke afvises, at modellen har korrekt funktionel form. Ved et kig på residualerne ser de også fine ud. 26 Estimationens R 2 -værdi ligger på 0,77, hvilket er en indikation af, at modellen forklarer det meste af variationen i log P t. Dog skal man ikke altid tillægge R 2 alt for meget betydning - især ikke når man arbejder med tidsserier. Det, at den forklarede tidsserie indgår lagget på højresiden, vil typisk påvirke R 2 væsenligt. Jeg har i modellen valgt ikke at udlade enkelte insignifikante lags. log Y Dt er lige akkurat ikke signifikant på et 5 pct. niveau, men fjernes ikke fra modellen, for at undgå problemer med autokorrelation. log Y Dt 1 H t 1 er insignifikant, da den estimerede parameter ikke følger en almindelig t-fordeling. Da log Y Dt 1 og log H t 1 har enhedsrødder, følger den estimerede parameter en DF-fordeling, med en asymptotisk kritisk værdi på 3,99 på 5 pct. niveau, (Nielsen 2006a). Jeg lader leddet blive blive i modellen udfra økonomiske argumenter, da log Y Dt 1 H t 1 til. 27 spiller en væsentlig rolle i fejlkorrektionsleddet, hvilket jeg vender tilbage 24 Indkomstelasticiteten er den parameter som bestemmer hvor meget logh t påvirkes af log Y Dt. Ved at sætte denne parameter til 1, har logh t og Y Dt samme koefficient i modellen, med modsat fortegn. 25 Estimationen er også foretaget uden de to restriktioner, hvor de resterende variables estimerede koefficienter ikke adskilte sig synderligt fra ovenstående. Dette taler for at restriktionerne er plausible. 26 Breusch-Godfrey-LM test for ingen autokorrelation, White s test for ingen heteroskedasticitet, RESET test samt afbildning af residualer findes i appendix A. 27 Tilsvarende fejlkorrektionsmodeller for danske kontantpriser har også insignifikante variable i langsigtsrelationen. Et tilsvarende led i MONAs kontantprisrelation er har også en kritisk værdi omkring 2 (Nationalbanken 2003).

19 3 EMPIRISK ANALYSE Økonometrisk fejlkorrektionsmodel (ECM) Her skrives modellen op, så langsigtsrelationen er angivet tydeligere. log P t = 2, 216 log H t + 0, 084 log Y Dt + 0, 874 log P e t 2, 754 ν t 1, 127 ν [ t 1 0, 038 log P t 1 log pcp t 1 4, 459 log Pt 1 e 1, 559 log Y ] Dt 1 0, 294 H t 1 (15) Fejlkorrektionsleddet står nu inde i den firkantende parentes. Vi kan opfatte log pcp t 1 + 4, 459 log Pt 1 e + 1, 559 log Y Dt 1 H t 1 + 0, 294 som den langsigtede ligevægtspris på markedet for eksisterende boliger. Usercostsleddet, log ν t 1, havde i løben af estimationsproceduren en t-værdi omkring -1 og blev derfor udeladt. Dog var fortegnet på koefficienten negativ. Dette led skulle helst have været en del af udtrykket for den langsigtede ligevægtspris. I så fald havde den estimerede langsigtspris stemt rigtig godt overens med teorien, jf. ligning (9). Den langsigtede ligevægtspris afhænger positivt af den disponible indkomst Y Dt, negativt af boligudbuddet H t, negativt af usercosts ν t, og positivt af prisen på andre varer pcp t. Tilsyneladende påvirker målet for forventet prisændring log Pt e også ligevægtsniveauet, hvilket ikke passer med den gennemgåede teori. 28 Den firkantede parentes i (15) angiver altså forskellen på markedets faktiske pris og ligevægtspris i periode t 1. Hvis nu den faktiske pris er højere end ligevægtsprisen i periode t 1, vil fejlkorrektionsleddet blive positivt, og dermed korrigere prisen ned i periode t. Omvendt vil prisen stige i periode t, hvis forrige periodes faktiske pris er lavere end ligevægtsprisen. Det ses udfra relationen at 1 pct. stigning i den disponible indkomst alt andet lige medfører, at prisen på lang sigt stiger med 1,559 pct. En 1 pct. stigning i boligbeholdning vil medføre et tilsvarende fald. En 1 pct. stigning i den forventede prisstigning, får alt andet lige ligevægtsprisen til at stige med hele 4,459 pct. De led som ikke indgår i fejlkorrektionsleddet er differensled. De måler, hvordan ændringen i variablene påvirker prisen på meget kort sigt. Også her er alle estimaternes fortegn som man kunne forvente. Umiddelbart undrer man sig over, at log H t ikke har en negativ effekt på boligprisen. Dette må skyldes, at der i modellen er et kausalitetsproblem, da boligmarkedets udbudsside ikke er modelleret, og H t dermed er antaget eksogen. En højere boligpris giver byggesektoren incitament til øge produk- 28 log P e t er baseret på historiske observationer af boligprisen, hvorfor den signifikante effekt godt kunne forventes.

20 3 EMPIRISK ANALYSE 17 tionen og derigennem H t i henhold til tobins q, jf. den gennemgåede teori. En 1 pct. point stigning i ν t medfører alt andet lige et øjeblikkeligt fald på 2,75 pct. i boligprisen, og et fald på 1,13 pct. i efterfølgende periode. Dette viser, at usercosts har stor betydning for prisdannelsen. Ændringen i den forventede prisstigning påvirker også på boligprisen på kort sigt. En ændring på 1 pct. ændrer den faktiske pris alt andet lige med hele 0,87 pct. Hvilket taler for, at markedet på kort sigt i høj grad er influeres af forventninger. Disponibel indkomst har en lille positiv effekt på kort sigt - dog er den kun signifikant på 10 pct. niveau. Ifølge den gennemgåede teori i afsnit vil et efterspørgselschok få markedsprisen på eksisterende boliger til øjeblikkeligt at springe til den nye ligevægtspris for at clearer markedet. Tilpasningsmekanismen tager i teorien ingen tid. Her ser vi, at virkeligheden adskiller sig fra teorien. Idet log P t 1 har en koefficient på -0,038, er det i følge mine resultater kun 3,8 pct. af forskellen mellem faktisk pris og ligevægtspris, som der bliver korrigeret for hvert kvartal. Det svarer til, at prisen hvert år kommer godt 14 pct. tættere på sit niveau. Dette resultat afviger ikke stort fra (Wagner 2005). I den presenterede teori er markedet per definition efficient, da der altid er ligevægt mellem udbud og efterspørgsel, og koefficienten er altså dermed 1. Der er mange gode argumenter for, at markedet for eksisterende boliger ikke er efficient. Manglen på nære substitutter til ejerboliger kan medføre, at den faktiske boligpris bliver højere end ligevægtsprisen. Det ses eksempelvis i byområder, hvor ejerlejligheder kan være umulige at opdrive. Derfor er folk tvunget til at købe bolig, da de behøver et sted at bo, hvilket hæver den faktiske pris ligevægten. Ved boligkøb er der ofte store transaktionsomkostninger forbundet. Dette kan være omkostninger til ejendomsmægler, flyttefirma mv., men også store personlige omkostninger. Det en tidskrævende og besværligt at flytte, hvilket skaber inefficiens på markedet. Poterbas asset-market-model inkluderer ikke disse forhold, da den opfatter boligen som et aktiv. Men det er forhold som disse, der gør, at boligmarkedet adskiller sig fra de finansielle markeder, hvor pristilpasningen på f.eks. en børsnoteret aktie sker øjeblikkeligt. 3.4 Udviklingen fra og med 2003 I figur 4 er de predikterede værdier fittet op mod de faktiske. Da estimationens afhængige variabel er logaritme-differencer, skal de predikterede værdier omregnes til niveau, og 1. kvt er valgt som basisår Det antages altså at observationen i 1. kvt er den korrekte ligevægtspris.

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer:

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer: Bilag Bilag 1 Boligmodellen i ADAM Boligefterspørgsel: phk K D f Y, i,, infl,... pc Boligudbud: S K K 1 Boligbeholdning, ultimo: K K 1 NI Nettoinvesteringer: phk NI g IX pi D S Kontantpris: phk h K K,

Læs mere

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* SOA 29. september 2011 Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Resumé: Tobins q og boligmængden bør ifølge teorien samvariere. I sen 90'erne brydes denne

Læs mere

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt?

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? 21. marts 2013 Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt,

Læs mere

Vejledende opgavebesvarelse Økonomisk kandidateksamen 2005I 1. årsprøve, Mikroøkonomi

Vejledende opgavebesvarelse Økonomisk kandidateksamen 2005I 1. årsprøve, Mikroøkonomi Vejledende opgavebesvarelse Økonomisk kandidateksamen 2005I 1. årsprøve, Mikroøkonomi Claus Thustrup Kreiner OPGAVE 1 1.1 Forkert. En isokvant angiver de kombinationer af inputs, som resulterer i en given

Læs mere

Analyse af forskelle mellem ADAM og SMECs rentemultiplikator

Analyse af forskelle mellem ADAM og SMECs rentemultiplikator i:\maj-2\adam-smec-sb.doc Af Steen Bocian 29. maj 2 Analyse af forskelle mellem ADAM og SMECs rentemultiplikator I den seneste vismandsrapport beregner vismændene, at en rentestigning på ½ pct.point vil

Læs mere

MODELLER AF BOLIGMARKEDET HVORFOR VIRKER SYSTEM DYNAMICS? Af Knud Erik Wichmann, Johan Kjeldgaard-Petersen, Martin Mckinnon Edwards

MODELLER AF BOLIGMARKEDET HVORFOR VIRKER SYSTEM DYNAMICS? Af Knud Erik Wichmann, Johan Kjeldgaard-Petersen, Martin Mckinnon Edwards MODELLE AF OLIGMAKEDET HVOFO VIKE SYSTEM DYNAMICS? Af Knud Erik Wichmann, Johan Kjeldgaard-Petersen, Martin Mckinnon Edwards INTODUKTION Mange aktører ejendomsmæglere, økonomer, journalister, professorer

Læs mere

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020 Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 22 Nyt kapitel Det danske boligmarked har været igennem ti turbulente år, hvor uholdbare prisstigninger frem til 27 blev afløst af kraftige prisfald.

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

Den københavnske boligboble er blæst væk

Den københavnske boligboble er blæst væk . maj 11 Den københavnske boligboble er blæst væk Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Efter de store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen, så har

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Handlingsplan for landbruget

Handlingsplan for landbruget NR. 2 FEBRUAR 2010 Handlingsplan for landbruget Dansk landbrug er begravet i sne for tiden, og desværre også i gæld. Dertil kommer, at landbruget også oplever en indtjeningskrise. Gælden har landbruget

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Vejledende opgavebesvarelse Økonomisk kandidateksamen 2008I 1. årsprøve, Økonomiske Principper I

Vejledende opgavebesvarelse Økonomisk kandidateksamen 2008I 1. årsprøve, Økonomiske Principper I Vejledende opgavebesvarelse Økonomisk kandidateksamen 2008I 1. årsprøve, Økonomiske Principper I Claus Thustrup Kreiner MÅLBESKRIVELSE Karakteren 12 opnås, når den studerende ud fra fagets niveau på fremragende

Læs mere

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet N O T A T Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet 26. februar 2010 Konklusioner Finansrådets analyse viser, at forholdene på de finansielle markeder

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Det danske boligmarked på lang sigt En teoretisk og empirisk analyse af boligmarkedet og dets grundlæggende

Det danske boligmarked på lang sigt En teoretisk og empirisk analyse af boligmarkedet og dets grundlæggende D E T S A M F U N D S V I D E N S K A B E L I G E F A K U L T E T Ø k o n o m i s k I n s t i t u t K Ø B E N H A V N S U N I V E R S I T E T Kandidatspeciale Adam Bjørn Meincke Det danske boligmarked

Læs mere

De danske huspriser. homes husprisindeks. 180 Realkreditrådet. Home s Danske Husprisindeks. Danmarks Statistik. 80 www.danskebank.

De danske huspriser. homes husprisindeks. 180 Realkreditrådet. Home s Danske Husprisindeks. Danmarks Statistik. 80 www.danskebank. De danske huspriser homes husprisindeks København den 1. sept. 7 For yderligere information: Steen Bocian, Danske Bank +5 5 1 5 31, stbo@danskebank.dk Niels H. Carstensen, home +5 15 3 nica@home.dk Den

Læs mere

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit HD (FR) studiet Afgangsprojekt forår 2013 Afleveringsdato 13. maj 2013 Forfatter: Vejleder: Karsten Poul Jørgensen Afgangsprojekt, HD Finansiel Rådgivning Forår 2013 Handelshøjskolen i København Indholdsfortegnelse

Læs mere

Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt

Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt Klima-, Energi- og Bygningsudvalget Folketingets Økonomiske Konsulent F Til: Dato: Udvalgets medlemmer 7. maj 2015 Medfører

Læs mere

DANMARKS NATIONALBANK NATURLIG REAL RENTE OG LANGVARIG STAGNATION. Jesper Pedersen, Økonomisk Afdeling, Økonomisk Forskning

DANMARKS NATIONALBANK NATURLIG REAL RENTE OG LANGVARIG STAGNATION. Jesper Pedersen, Økonomisk Afdeling, Økonomisk Forskning DANMARKS NATIONALBANK NATURLIG REAL RENTE OG LANGVARIG STAGNATION Jesper Pedersen, Økonomisk Afdeling, Økonomisk Forskning Overblik Hvad er langvarig stagnation/ secular stagnation? Tæt sammenhæng med

Læs mere

Forøgelse af ugentlig arbejdstid i den offentlige sektor 1

Forøgelse af ugentlig arbejdstid i den offentlige sektor 1 Forøgelse af ugentlig arbejdstid i den offentlige sektor 1 15. november 2011 Indledning I nærværende notat belyses effekten af et marginaleksperiment omhandlende forøgelse af arbejdstiden i den offentlige

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

2 Risikoaversion og nytteteori

2 Risikoaversion og nytteteori 2 Risikoaversion og nytteteori 2.1 Typer af risikoholdninger: Normalt foretages alle investeringskalkuler under forudsætningen om fuld sikkerhed om de fremtidige betalingsstrømme. I virkelighedens verden

Læs mere

Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser i Danmark

Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser i Danmark H.D. studiet i Finansiering Hovedopgave Forår 2010 --------------- Opgaveløser: Jacob Saltoft Kristiansen Vejleder: Mikkel Høegh Opgaveemne 49 Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

Status for bolig markedet

Status for bolig markedet Danske Analyse Status for bolig markedet 27. februar 2007 Faresignaler på boligmarkedet Christian Heinig, analytiker +45 33 44 05 73 chei@danskebank.dk Steen Bocian, afdelingsdirektør +45 33 44 21 53 stbo@danskebank.dk

Læs mere

Sammenligning af SMEC, ADAM og MONA - renteeksperiment

Sammenligning af SMEC, ADAM og MONA - renteeksperiment Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir Jacob Nørregård Rasmussen 2. september 212 Dan Knudsen Sammenligning af SMEC, ADAM og MONA - renteeksperiment Resumé: Papiret sammenholder effekten af en renteforøgelse

Læs mere

ANALYSE AF DET DANSKE, TYSKE OG HOLLANDSKE SMÅGRISEMARKED

ANALYSE AF DET DANSKE, TYSKE OG HOLLANDSKE SMÅGRISEMARKED Støttet af: ANALYSE AF DET DANSKE, TYSKE OG HOLLANDSKE SMÅGRISEMARKED NOTAT NR. 147 Den danske puljenotering følger den tyske Nord-West notering med 4 ugers forsinkelse i gennemsnit. Drivkræfterne bag

Læs mere

Lav efterspørgsel forklarer det faldende bankudlån men udlånet forventes at stige igen

Lav efterspørgsel forklarer det faldende bankudlån men udlånet forventes at stige igen n o t a t Lav efterspørgsel forklarer det faldende bankudlån men udlånet forventes at stige igen 8. december 29 Kort resumé Henover året har der været megen fokus på faldet i bankernes udlån til virksomhederne.

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

1. Indholdsfortegnelse

1. Indholdsfortegnelse 1. Indholdsfortegnelse 1. Indholdsfortegnelse... 1 2. Problemformulering... 2 3. Metodebeskrivelse... 3 3.1. Property Market - Lejefastsættelse... 3 3.2. Asset Market - Prisfastsættelse... 3 3.3. Asset

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Effekt på boligmarkedet af politiske, strukturelle reformer af dansk økonomi

Effekt på boligmarkedet af politiske, strukturelle reformer af dansk økonomi Centre for Economic and Business Research Analyserapport Effekt på boligmarkedet af politiske, strukturelle reformer af dansk økonomi Henrik Barslund Fosse Rasmus Højbjerg Jacobsen Johan Moritz Kuhn Centre

Læs mere

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består 26. januar 215 Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består Det diskuteres til tider, om bedringen på boligmarkedet blot dækker over fremgang i landets største by-områder,

Læs mere

Indledning. Tekniske forudsætninger for beregningerne. 23. januar 2014

Indledning. Tekniske forudsætninger for beregningerne. 23. januar 2014 Vurdering af krav til arbejdsstyrke og arbejdstid, hvis Danmark hhv. skal være lige så rigt som Sverige eller blot være blandt de 10 rigeste lande i OECD 1 i 2030 23. januar 2014 Indledning Nærværende

Læs mere

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Nationalbanken i de seneste kvartalsoversigter fremlagt analyser om udviklingen i husholdningers gæld og formue. Husholdningernes

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Øvelse 5. Tobias Markeprand. October 8, 2008

Øvelse 5. Tobias Markeprand. October 8, 2008 Øvelse 5 Tobias arkeprand October 8, 2008 Opgave 3.7 Formålet med denne øvelse er at analysere ændringen i indkomstdannelsesmodellen med investeringer der afhænger af indkomst/produktionen. Den positive

Læs mere

Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ

Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ i:\jan-feb-2000\boligom-bm.doc Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ BOLIGOMKOSTNINGER I EJERBOLIGER OG ALMENE BOLIGER Af visse dele af den offentlige debat har man næsten kunne få indtryk af, at Pinsepakken

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes?

Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes? 47 Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes? Niels Arne Dam, Tina Saaby Hvolbøl, Erik Haller Pedersen, Peter Birch Sørensen og Susanne Hougaard Thamsborg, Økonomisk

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

ØKONOMISKE PRINCIPPER II

ØKONOMISKE PRINCIPPER II ØKONOMISKE PRINCIPPER II 1. årsprøve, 2. semester Forelæsning 9 Pensum: Mankiw & Taylor kapitel 30 Claus Thustrup Kreiner www.econ.ku.dk/ctk/principperii Introduktion Hvorfor har vi ikke enøre mønter mere?

Læs mere

DEN DEMOGRAFISKE PÅVIRKNING AF EJERBOLIGMARKEDET I KBH SAMMENLIGNET MED DK

DEN DEMOGRAFISKE PÅVIRKNING AF EJERBOLIGMARKEDET I KBH SAMMENLIGNET MED DK DKK Anders Nørregaard MASTER THESIS Vejleder: Erik Haller Pedersen Cand.merc.FIR 19. August 2013 Copenhagen Business School Institut for Finansiering og Regnskab Specialet udgør 176.206 typeenheder hvilket

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Simpel Lineær Regression

Simpel Lineær Regression Simpel Lineær Regression Mål: Forklare variablen y vha. variablen x. Fx forklare Salg (y) vha. Reklamebudget (x). Vi antager at sammenhængen mellem y og x er beskrevet ved y = β 0 + β 1 x + u. y: Afhængige

Læs mere

i:\jan-feb-2000\arbejdstid-sb.doc 7. marts 2000

i:\jan-feb-2000\arbejdstid-sb.doc 7. marts 2000 i:\jan-feb-2000\arbejdstid-sb.doc 7. marts 2000 RESUMÈ Af Steen Bocian ARBEJDSTIDSREGNSKABET Arbejdstiden er et begreb, som har betydning for alle på arbejdsmarkedet. Senest i forbindelse med dette forårs

Læs mere

Akademiet for talentfulde unge

Akademiet for talentfulde unge Akademiet for talentfulde unge Cand. Scient. Stud, detrullende UNIVERSITET HVEM ER JEG?, 26 år Startede på Matematik-Økonomi på Aarhus Universitet i 2010 Vil undervise jer i Hvem skal betale for din uddannelse?

Læs mere

Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden 1974-2009. En teoretisk og empirisk analyse

Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden 1974-2009. En teoretisk og empirisk analyse Bachelorafhandling HA Almen Forfattere: Sine Skakfjord Magnussen Susanne Heide Petersen Vejleder: Stig Vinther Møller Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden 1974-2009 En teoretisk og

Læs mere

Sommerhuse stadig båret af en boble

Sommerhuse stadig båret af en boble NR. 5 MAJ 212 Sommerhuse stadig båret af en boble Lange salgstider, store prisnedslag, stort udbud og vigende priser. Sådan har sommerhusmarkedet set ud, siden boligboblen brast for snart fem år siden.

Læs mere

Boligprisudviklingen

Boligprisudviklingen Statistik MODELGRUPPEN Dan Knudsen Arbejdspapir 17. april 2015 Boligprisudviklingen Resumé: Papiret sammenligner Danmarks Statistiks officielle boligprisindeks for enfamiliehuse med et Laspeyres indeks,

Læs mere

1 Oligopoler (kapitel 27)

1 Oligopoler (kapitel 27) 1 Oligopoler (kapitel 27) 1. Vi har set på to vigtige markedsformer: (a) Fuldkommen konkurrence. Alle virksomheder pristagere - en rimelig antagelse i situation mange små konkurrenter. (b) Monopol. Kun

Læs mere

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen 28. august 2012 Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen Boligmarkedet har igennem 2012 lagt de store prisfald fra andet halvår 2011 bag sig, og der spores nu forsigtige

Læs mere

MAKRO 2 STRUKTUREL LEDIGHED. Arbejdsløshed = Kompetitivt (løntagende) overudbud af arbejdskraft. Hvorfor falder (real-) lønningerne ikke bare?

MAKRO 2 STRUKTUREL LEDIGHED. Arbejdsløshed = Kompetitivt (løntagende) overudbud af arbejdskraft. Hvorfor falder (real-) lønningerne ikke bare? STRUKTUREL LEDIGHED MAKRO 2 2. årsprøve Forelæsning 10 Kapitel 13 Hans Jørgen Whitta-Jacobsen econ.ku.dk/okojacob/makro-2-f09/makro Arbejdsløshed = Kompetitivt (løntagende) overudbud af arbejdskraft. Hvorfor

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Teknisk note nr. 1. Dokumentation af data-grundlaget fra GDS-undersøgelserne i februar/marts 1996 og februar 1997

Teknisk note nr. 1. Dokumentation af data-grundlaget fra GDS-undersøgelserne i februar/marts 1996 og februar 1997 Teknisk note nr. 1 Dokumentation af datagrundlaget fra GDSundersøgelserne i februar/marts 1996 og februar 1997 Noten er udarbejdet i samarbejde mellem, Søren Pedersen og Søren Brodersen Rockwool Fondens

Læs mere

Fastlæggelse af produktivitet i private byerhverv

Fastlæggelse af produktivitet i private byerhverv Kopi: KONJ 23.5.2013 Dorte Grinderslev Fastlæggelse af produktivitet i private byerhverv Dokumentationsnotat til Dansk Økonomi, forår 2013 kapitel I Til konjunkturvurderingen i Dansk Økonomi, forår 2013

Læs mere

Et Markedet for lejeboliger til studerende. Model:

Et Markedet for lejeboliger til studerende. Model: Kapitel 1: Markedet - et eksempel. Et Markedet for lejeboliger til studerende Model: 1. Alle lejligheder er identiske. 2. Men nogle ligger tæt på universitet (indre ring), andre længere væk (ydre ring).

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Landerapport for Danmark

Landerapport for Danmark Landerapport for Danmark NBO styrelsen 7. - 8. marts Økonomisk aktivitet Nationalregnskabet for 3. kvartal 2010 viser en god stigning i reelt BNP på 1 pct. i forhold til 2. kvartal 2010. Dermed er BNP

Læs mere

Mini-formelsamling. Matematik 1

Mini-formelsamling. Matematik 1 Indholdsfortegnelse 1 Diverse nyttige regneregler... 1 1.1 Regneregler for brøker... 1 1.2 Potensregneregler... 1 1.3 Kvadratsætninger... 2 1.4 (Nogle) Rod-regneregler... 2 1.5 Den naturlige logaritme...

Læs mere

Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel. Arbejdspapir III

Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel. Arbejdspapir III Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel virke i Danmark? Simulering af en ensartet skat på al kapitalindkomst Arbejdspapir III Ejerboligpriseffekter Skatteministeriet 2007 2007.III Arbejdspapir

Læs mere

Køber gifte kvinder flere aktier?

Køber gifte kvinder flere aktier? Køber gifte kvinder flere aktier? Baggrund og resumé Finansrådet undersøger i denne analyse, hvordan ændringer i ægteskabsstatus påvirker kvinders og mænds deltagelse på aktiemarkedet og deres risikovillighed.

Læs mere

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Danmarks Nationalbank

Danmarks Nationalbank Danmarks Nationalbank Kvar tal so ver sigt 1. kvartal Del 2 211 D A N M A R K S N A T I O N A L B A N K 2 1 1 1 KVARTALSOVERSIGT, 1. KVARTAL 211, Del 2 Det lille billede på forsiden viser Arne Jacobsens

Læs mere

SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT

SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT 14. maj 2003 Af Lars Andersen - Direkte telefon: 33 55 77 17 og Martin Windelin - Direkte telefon: 33 55 77 20 Resumé: SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT Salg af almene boliger betyder, at der bliver

Læs mere

Baggrundsnotat: Lærernes gymnasiekarakterer og elevernes eksamensresultater

Baggrundsnotat: Lærernes gymnasiekarakterer og elevernes eksamensresultater 17. december 2013 Baggrundsnotat: Lærernes gymnasiekarakterer og elevernes eksamensresultater Dette notat redegør for den økonometriske analyse af betydningen af grundskolelæreres gennemsnit fra gymnasiet

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Indledning Virksomhederne Husholdningerne Den oentlige sektor Lukning Et udbudsstød. DREAM Workshop. April 25, 2012

Indledning Virksomhederne Husholdningerne Den oentlige sektor Lukning Et udbudsstød. DREAM Workshop. April 25, 2012 DREAM Workshop April 25, 2012 DREAM består af 4 modeller Befolkningsfremskrivning Uddannelsesfremskrivning Socio-økonomisk fremskrivning (befolkningsregnskab) Makromodel Dette foredrag handler om makromodellen

Læs mere

Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år Kan boligpriserne forklares?

Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år Kan boligpriserne forklares? 1 Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år Kan boligpriserne forklares? Niels Arne Dam, Tina Saaby Hvolbøl, Erik Haller Pedersen, Peter Birch Sørensen og Susanne Hougaard Thamsborg, Økonomisk Afdeling

Læs mere

Pris kapitel 13 side 189

Pris kapitel 13 side 189 Pris kapitel 13 side 189 Oversigt Prisstrategi Priselasticitet Prisfastsættelsesmetoder Prisdifferentiering Prisfastsættelse for nye produkter hp://jyskebank.tv/012220820081297/hj pris signalerer hj kvalitet

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Imputeret forbrug over livscyklussen

Imputeret forbrug over livscyklussen Imputeret forbrug over livscylussen Stephanie Koefoed Rebbe Danish Rational Economic Agents Model, DREAM DREAM Arbejdspapir 2014:1 Marts 2014 Abstract Arbejdspapiret beregner individers private forbrug

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL 27. marts 2006 af Jens Asp direkte tlf. 33557727 BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL Boligprisstigningerne har ikke været ude af takt med udviklingen i købernes købsmulighed. Det viser en

Læs mere

Makroøkonomi. Olivier Blanchard ch. 3: The Goods Market

Makroøkonomi. Olivier Blanchard ch. 3: The Goods Market Syddansk Universitet HD 1. del, Samfundsøkonomi Kapitel- og noteoversigt: 1. Den økonomiske model 2. Indkomstdannelsesmodellen Makroøkonomi Olivier Blanchard ch. 3: The Goods Market 3. Nærmere om samspillet

Læs mere

I den teoretiske udredning, for fuldkommen konkurrence, essentiel for opgave a, forudsættes følgende :

I den teoretiske udredning, for fuldkommen konkurrence, essentiel for opgave a, forudsættes følgende : Afløsningsopgave Økonomi 2003, Cpr. Nr. : 310179-1423 Side 1 af 16 OPGAVE A Prisen på det frie marked (a1): I den teoretiske udredning, for fuldkommen konkurrence, essentiel for opgave a, forudsættes følgende

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Danmark Husprisfaldet er slut

Danmark Husprisfaldet er slut 30. januar 2013 Danmark Husprisfaldet er slut Boligmarkedet stabiliserede sig i 2012 Huspriserne er i ligevægt for første gang siden 1998 I 2013-2014 forventes fortsat stabil husprisudvikling med beskedne

Læs mere

Hypotesetest. Altså vores formodning eller påstand om tingens tilstand. Alternativ hypotese (hvis vores påstand er forkert) H a : 0

Hypotesetest. Altså vores formodning eller påstand om tingens tilstand. Alternativ hypotese (hvis vores påstand er forkert) H a : 0 Hypotesetest Hypotesetest generelt Ingredienserne i en hypotesetest: Statistisk model, f.eks. X 1,,X n uafhængige fra bestemt fordeling. Parameter med estimat. Nulhypotese, f.eks. at antager en bestemt

Læs mere

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Nettoformuerne bliver i stigende grad koncentreret hos personer over 6 år. For 15 år siden havde personer over 6 år knap 6 pct. af den samlede

Læs mere

5. Investeringer. 5.1. Boliginvesteringer og kontantpris. 5.1.1. Boligmodellen. Kapitel 5. Investeringer 59

5. Investeringer. 5.1. Boliginvesteringer og kontantpris. 5.1.1. Boligmodellen. Kapitel 5. Investeringer 59 Kapitel 5. Investeringer 59 5. Investeringer I ADAM opdeles investeringerne i boliginvesteringer, erhvervsinvesteringer, lagerinvesteringer og offentlige investeringer. De førstnævnte bestemmes i modellen,

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Beregning af makroøkonomiske effekter af energiprisændring

Beregning af makroøkonomiske effekter af energiprisændring Dorte Grinderslev (DØRS) Beregning af makroøkonomiske effekter af energiprisændring Baggrundsnotat til kapitel I Omkostninger ved støtte til vedvarende energi i Økonomi og Miljø 214 1 Indledning Notatet

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

Økonometri: Lektion 4. Multipel Lineær Regression: F -test, justeret R 2 og aymptotiske resultater

Økonometri: Lektion 4. Multipel Lineær Regression: F -test, justeret R 2 og aymptotiske resultater Økonometri: Lektion 4 Multipel Lineær Regression: F -test, justeret R 2 og aymptotiske resultater 1 / 35 Hypotesetest for én parameter Antag vi har model y = β 0 + β 1 x 2 + β 2 x 2 + + β k x k + u. Vi

Læs mere

!!!! Lejlighed!i!København!

!!!! Lejlighed!i!København! Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration

Læs mere

FLERE INVESTERINGER I DANMARK

FLERE INVESTERINGER I DANMARK M&Q Analytics Svanemøllevej 88 2900 Hellerup, DK Tel (+45) 53296940 Mail info@mqa.dk Web mqa.dk FLERE INVESTERINGER I DANMARK Mathias Kryspin Sørensen Partner, M&Q Analytics Spring 2013 Preface: Europa

Læs mere

Prisbobler og tømmermænd på det danske boligmarked

Prisbobler og tømmermænd på det danske boligmarked Nationaløkonomisk Tidsskrift 151 (2013): 113-139 Debat og kommentarer Prisbobler og tømmermænd på det danske boligmarked Christian Sinding Bentzen Senioranalytiker, Nykredit: mail: csio@nykredit.dk Udsving

Læs mere

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 i:\september-99\5-b-sb-av.doc Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 RESUMÈ RENTEUDVIKLINGEN, ÅRSAG OG KONSEKVENSER Henover sommeren er de internationale renter

Læs mere

FTF-grupperne og boligmarkedet

FTF-grupperne og boligmarkedet 14.8.2006 Notat 13557 bihj FTF-grupperne og boligmarkedet FTF modtog i november 2005 en henvendelse fra Politiforbundet i Danmark, Dansk Sygeplejeråd og Danmarks Lærerforening med opfordring til, at FTF

Læs mere

ØKONOMISKE PRINCIPPER II

ØKONOMISKE PRINCIPPER II ØKONOMISKE PRINCIPPER II 1. årsprøve, 2. semester Forelæsning 1 Pensum: Mankiw & Taylor kapitel 23 og 24 Claus Thustrup Kreiner www.econ.ku.dk/ctk/principperii Genstandsfelt for økonomisk teori I. Individers/beslutningstagers

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

DEN ØKONOMISKE SITUATION

DEN ØKONOMISKE SITUATION i:\november 99\den oek-sit-sb-ms.doc Af Steen Bocian og Michael Schrøder RESUMÉ 3.november 1999 DEN ØKONOMISKE SITUATION Ifølge den seneste opgørelse af Dansk Arbejdsgiverforening er tendensen til faldende

Læs mere