Almen FlexBoliger nye almene boliger i 54 kommuner. Fremtidens små og billige almene lejeboliger. eller eller eller

Transkript

1 Fremtidens små og billige almene lejeboliger Almen FlexBoliger eller eller eller nye almene boliger i 54 kommuner

2 Almen FlexBoliger små og billige boliger til nye målgrupper Danskernes behov for en rummelig bolig har i mange år været opadgående, især fordi vi er blevet rigere gennem tiden. Ikke desto mindre bor vi færre og færre i boligerne. Ser vi nærmere på boligens husstandsstørrelse, er antallet af folk, der bor alene, steget med 12% siden år I dag bor hele 38% af Danmarks befolkning alene med kun 1 husstandsindkomst til at dække huslejen (kilde: Danmarks Statistik). Samtidig lægger urbaniseringen et pres på boligudbuddet i byerne. Der bygges nyt og fortættes i byerne, hvilket stiller krav til effektiv udnyttelse af de relativt sparsomme kvadratmeter til rådighed. Herudover har flygtningekrisen givet en række udfordringer for kommunerne, som har ansvaret for at stille billige boliger til rådighed for flygtninge. Vi står med andre ord i dag med nogle målgrupper i vores samfund, der af forskellige grunde efterspørger mindre og billigere boliger. Og det skaber et væsentligt pres på behovet for lejeboliger med et overkommeligt huslejeniveau. Et behov, der kun vil stige yderligere i de kommende år, også set i lyset af indførelsen af den nye integrationsydelse og det nye kontanthjælpsloft, som forventes at ramme over familier. efter billigere boliger. Derfor indgik regeringen og Kommunernes Landsforening i marts 2016 en aftale om en tilskudsordning til opførelse af små boliger. For skal der opføres flere lejeboliger til at dække det stigende behov, og skal disse være til en overkommelig husleje, er de nødvendigvis nødt til at være små. Det hænger også fint sammen med husstandsstørrelsens reduktion og udviklingen i byfortætning. Der blev afsat en pulje på 640 millioner kroner til fordeling mellem landets kommuner, som skal dække udgifter til grundkapital for opførelse af nye almene lejeboliger. Kravet for at få del i tilskuddet er, at halvdelen af boligerne skal være under 55 m 2. Det er aftalens hensigt, at boligerne målrettes flygtninge, men i realiteten vil målgruppen være alle lav-indkomstgrupper. Både Boligselskabet Sct. Jørgen og Boligkontoret Danmark vil gerne være med til at dække det stigende behov for billige boliger og bruge mulighederne i den nye støtteordning. Vi arbejder derfor på opførelsen af nye små lejeboliger til en overkommelig husleje flere steder i landet. Vi kalder disse boliger for Almen Flex- Boliger ud fra et langsigtet perspektiv, hvor fokus både er at øge boligudbuddet her og nu, men også at sikre udlejningen og beboersammensætningen på den lange bane. For den almene sektor, der i forvejen leverer lejeboliger til en bred kam af samfundsgrupper, er det kun naturligt at forpligtige sig til også at levere boliger, som tilgodeser de nye målgrupper og den stigende efterspørgsel Et flertal af folketingets partier har indgået en aftale om at indføre et loft for kontanthjælpen og de ydelser der knytter sig til boligudgifter. Hidtil har en kontanthjælpsmodtager haft mulighed for at søge boligstøtte og i tilfælde med særligt høje boligudgifter en støtte til dette ( 34). Ifølge Boligselskabernes Landsforening forventes de nye regler om kontanthjælpsloftet i alt at berøre borgere, hvoraf en stor del vurderes at bo i de almene boliger. 2

3 For at skabe en boligform med en husleje væsentligt under niveauet for traditionelt alment nybyggeri, som samtidig relativ let vil kunne tilpasses udlejningsændringer, arbejder vi med fleksible boligformer. Lige nu er efterspørgslen på små billige boliger opadgående, men det kan ændre sig med tiden. Derfor er der behov for en økonomisk langsigtet og social bæredygtig løsning. Vores Almen Flex- Boliger består af små boligenheder lavet af præfabrikerede bygningselementer indrettet i sektionsopbygning, så de relativt nemt vil kunne sammenlægges til større familievenlige lejeboliger. Boligerne skal være enkelt udstyret og driftsmæssigt tilpasset, så huslejeniveauet holdes nede. Det betyder, at der skal skabes mulighed for, at beboerne selv kan medvirke til drift, renholdelse og vedligehold. Boligerne udgør som udgangspunkt m 2 med to til tre beboelsesrum og opbygges således, at to sideliggende/overliggende boliger kan sammenlægges til fx en 3, 4 eller 5 rums bolig på m 2. På den måde sikres det, at boligerne både på kort sigt og lang sigt kan tilpasses den unge, den ældre eller børnefamiliens behov. Sektionsopbygningen tilgodeser en eventuel fremtidig sammenlægning til et overkommeligt udgiftsniveau på omkring kr. pr. sammenlægning. Det er vigtigt, at selv en minimal bolig på få kvadratmeter indeholder de bomæssige kvaliteter, som vi kender fra de større boliger. Ved bevidst at arbejde med rummelige proportioner og fleksible indretningsløsninger, som sikrer, at de få kvadratmeter udnyttes bedst muligt med god opbevaringsplads og flere møbleringskombinationer, samt tillader attraktive lysindfald, kan også en minimal bolig have stor værdi. Det handler om at opføre små boliger, der ikke opfattes som en midlertidig løsning på at skaffe forskellige målgrupper tag over hovedet, men hvor man har lyst til at leve over længere tid. To modeller til opførelse Ved opførelsen af Almen FlexBoliger er det afgørende at finde en byggegrund, hvor der både kan sikres en god social balance og er udlejningspotentiale også på lang sigt. Boligselskabet Sct. Jørgen og Boligkontoret Danmark arbejder med to modeller for opførelsen af Almen FlexBoliger. I den sidste ende er boligstørrelsen dog ikke afgørende. Det er huslejeniveauet, der sætter rammerne for opførelsen af de små boliger. Ambitionen er at nå et huslejeniveau på mellem kr. med mulighed for intern prisdifferentiering. 3

4 Model 1: integreret del af nybyggeri Den ene model er at etablere Almen FlexBoliger som en del af et nybyggeri i et velfungerende eller opblomstrende område. Ved at opføre et mix af de nye små og de traditionelt større lejeboliger, både som sideliggende i ét plan og som selvstændige eller sammenlagte etageboliger, appellerer boligerne til en blandet beboersammensætning. Model 2: fortætning i eksisterende boligområde Den anden model er at etablere Almen FlexBoliger som boligfortætning i eksisterende boligafdelinger. Boligerne opføres på boligafdelingens frie udearealer under varsom hensyntagen til de eksisterende bebyggelser i området. Ved at opføre Almen FlexBoliger i eksisterende boligafdelinger udnyttes potentialet for betydelige besparelser i byggeriets anlægsudgifter, herunder udgifter til grundkøb og infrastruktur, lige såvel som potentielle stordriftsfordele i driften kan udnyttes efterfølgende. Fleksible boligenheder, der kan sammenlægges. Mix af små og større boligenheder i flere plan. Screening af boligområder For at vurdere potentialet i opførelsen af Almen FlexBoliger i boligselskabernes eksisterende boligafdelinger, anbefaler Boligkontoret Danmark og Boligselskabet Sct.Jørgen, at boligafdelingerne screenes ud fra et fast og struktureret screeningsmønster. Screeningsmønstret indeholder parametre, som boligområderne vurderes ud fra i forhold til: - udlejningspotentiale - grundareal - beliggenhed - beboersammensætning Det handler om at finde frem til, hvilke eksisterende boligområder, som kan rumme Almen FlexBoliger. Screeningsmønstret vil med andre ord kunne bruges til at kortlægge potentielle byggegrunde til Almen FlexBoliger ud fra et økonomisk og socialt bæredygtigt perspektiv, der tager højde for de nuværende beboere og den fremtidige udlejningssituation. 4

5 eller ELLER... eller ELLER... Efter opførelsen af Almen FlexBoliger vil en fortsat monitorering af både beboersammensætning og udlejning skulle følges tæt. Både for at sikre afdelingens trivsel på sigt og for at kunne reagere tidligt på eventuelle ændringer i image og i efterspørgslen på det lokale boligmarked. Både Boligkontoret Danmarks medlemmer og Boligselskabet Sct.Jørgen får løbende udarbejdet markedsanalyser, der viser udviklingen i dels markedets og de boligsøgendes efterspørgsel, dels beboernes trivsel og behov, som vil kunne anvendes hertil. Boligkontoret Danmark samarbejder med følgende kommuner om muligheder for opførelse af Almen FlexBoliger som fortætnings- eller nybyggeri: - Helsingør Kommune - Hillerød Kommune - Gribskov Kommune - Middelfart Kommune - Skanderborg Kommune Boligselskabet Sct. Jørgen samarbejder med følgende kommuner om muligheder for opførelse af Almen FlexBoliger som fortætnings- eller nybyggeri: - Viborg Kommune - Silkeborg Kommune - Favrskov Kommune 5

6 En god social balance For at sikre en høj efterspørgsel og et velfungerende boligområde dér, hvor der opføres Almen FlexBoliger, er det nødvendigt at skabe en god social balance og en tæt kontakt til lokalsamfundet. Her er et mix mellem store og små boliger samt anvendelsen af de fleksible udlejningskriterier vigtige redskaber til at tiltrække en blandet beboersammensætning. Udarbejdelsen af de fleksible udlejningskriterier vil ske i samarbejde med pågældende kommune og tage højde for det lokale boligmarked og udlejningssituationen. Det er ligeledes tiltænkt, at beboernes medvirken til drift og vedligeholdelse skal være med til at binde hinanden tættere sammen og skabe indbyrdes relationer til gavn for fællesskabet. Det gode naboskab er vigtigt i en afdeling, hvor beboerne kan være meget forskellige og beboersammensætningen meget bred, og hvor dem der har overskud til at hjælpe andre bruges fornuftigt til gavn for alle. Opførelsen af Almen FlexBoliger vil kunne skabe gode muligheder for, at beboere, der rammes af økonomiske begrænsninger fx kontanthjælpsloftet og ikke har mulighed for at blive boende i nuværende lejebolig, fortsat kan blive boende i lokalmiljøet i en mindre bolig til billigere husleje. Processen At skabe en fremtidssikret, fleksibel boform, der kan tilpasses flere målgrupper er ikke den reelle udfordring i opførelsen af de nye små og billige lejeboliger. Tiden er og bliver en afgørende faktor! Derfor bør processtyringen optimeres på bedste vis. Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriets forudsætning for tilskuddet på 640 mio. kr. er, at tilsagn om støtte (skema A) er givet senest den I den mellemliggende periode skal der afsættes tid af til behandling i boligselskabet, lokalplansbehandling, projektudarbejdelse, skema A godkendelse mm. Selvom nogle lokalplaner måske vil ligge til højrebenet, og nogle kommuner kan fremskynde beslutningsprocesserne, giver procestavlen fra Helsingør Kommune på næste side et godt billede på den relativ stramme tidsplan. Hertil må forventes, at lokalplansprocesserne i visse tilfælde kan blive forlænget pga. protesterende nabohøringer. 6

7 3. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Lokalplaner (8 mdr.) a. projektdrøftelse m. bygherre b. startredegørelse udarbejdes c. lokalplanforslag d. høring e. endelig lokalplan vedtages 2. Evt. ejendomssalg a. Forhandling og godkendelse 3. Støtte og tilsagn a. skema A-godkendelse b. skema B-godkendelse c. skema C-godkendelse minimum 6 mdr. fra A-B og B-C 4. Boligorg. (3-6 mdr) a. projektudarbejdelse b. bestyrelsesgodkendelse c. evt. godkendelse i afdelingen d. godkendelse af øverste myndighed e. indsende skema A-ansøgning 5. Byggesag A Sidste frist for at starte lokalplansproces: Sidste frist for at godkende Skema A: Tidligste tidspunkt et byggeri kan være klar til indflytning: B C Helsingør kommunes plan er at udarbejde én startredegørelse for samtlige indkomne projektidéer for at spare tid nye almene boliger på én gang Den bevilligede tilskudsramme lægger op til opførelsen af nye små og billige almene lejeboliger fordelt på 54 kommuner. Set i lyset af den snævre tidsramme, er der tale om en væsentlig forøgelse på relativ kort tid. Da flere af de almene bygherrer formentlig vil arbejde med koncepter indeholdene præfabrikerede bygningselementer, kan man frygte, at det stigende udbud af små almene boliger på så kort tid kan påvirke leveringstiden hos de etablerede leverandører. Samtidig må vi ikke se bort fra risikoen for, at udbuddet vil presse håndværker- og leverancepriserne opad, hvilket besværliggør ambitionen om at holde huslejen på et overkommeligt niveau. Et tæt samarbejde mellem boligorganisationerne og kommunen er altid essentiel i en almen byggeproces, men ovennævnte udfordringer lægger også op til et tæt samarbejde boligorganisationerne imellem og kommuner imellem i den kommende tid. Etableringen af et stærkt fælles forum, hvor der løbende kan erfaringsudveksles mellem byggeriets parter vil være at foretrække. 7

8 Almen FlexBoliger små billige boliger til nye målgrupper Ønsker du at vide mere? Kontakt: Byggechef ved Boligselskabet Sct. Jørgen: Ole Nielsen tlf , Byggeøkonomichef ved Boligkontoret Danmark: Erik Andreasen tlf ,