Exclusiv kontorejendom

Transkript

1 Salgsopstilling Exclusiv kontorejendom Fuldt udlejet Sag Teglgårdsparken 101, 5500 Middelfart Udlejet til Region Syddanmark med uopsigelig lejekontrakt indtil Velbeliggende i Middelfart by, ca. 1 km fra centrum Totalistandsat i eksklusive materialer Finansieringsmuligheder - ring og hør nærmere Kontantpris kr / Startforrentning 6,26 % Etageareal m 2 Grundareal m 2

2 1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen er en særdeles præsentabel kontorudlejningsejendom, som i 2008/09 har gennemgået en gennemgribende totalrenovering og i dag fremstår med store lyse kontorlokaler og i væsentlig omfang apteret med glas. Der er blandt andet lavet nyt skifereternittag, nye træ/aluvinduer, klimaanlæg i mellembygningen, 2 elevatorer i vest- henholdsvis østfløjen, udgravet parterre terrasser, nyt el, træ planke gulve, ruminddelinger m.m. Alt fremstår som nyt i gode materialer og i respekt for bygningernes historie. Ejendommen har i 2011/12 undergået en ændret indretning til fortrinsvis cellekontorer og aktivitetsrum for borgere under lokalpsykiatrien i Middelfart med Region Syddanmark som hovedlejer på en uopsigelig lejekontrakt i 10 år fra Bygningernes øst- og vestfløj er forbundet med flot nyere mellembygning, som er indrettet til kontor/showroom med klimaanlæg. Øst- og vestfløjen er identisk indrettede og rummer i stueplan og på 1 sal flotte kontorer, storrumskontorer og mødelokaler i varierende størrelse med glaspartier. Udover den oprindelige hovedtrapper er der ligeledes intern trappe til bygningernes 2 sal, der er indrettet som storrumskontor med flot lysindfald og synlige bjælker. Parterre er der indrettet teknik, depotrum, flot stort køkken/kantine. Der er direkte udgang fra parterre til flisebelagte solterrasser. Ejendommen er på ingen måder specialindrettet. Velegnet til kontordomicil, kontorfællesskab, læge/tandlæge fællesskab eller lignende. Området er godkendt til institutions-, erhvervs- og boligformål jævnfør lokalplan Det vil sige offentlige og private institutioner inden for undervisning, forskning og sundhedsvæsen. Erhverv i form af kontor, edb, forskning, hotel eller kursusvirksomhed. Der er 69 p-pladser tilknyttet ejendommen og mulighed for yderligere etablering heraf. Kort afstand til motorvejsnettet. Hele bygningskomplekset er således pr udlejet til Region Syddanmark til Lokalpsykiatrien på en lejekontrakt, som kan opsiges med 12 måneders varsel, dog tidligst til ophør pr Region Syddanmark er repræsenteret i 3-4 andre ejendomme i nærområdet. Lejer betaler alle driftsudgifter på ejendommen, hvorfor investering i ejendommen kan ses som et alternativ til køb af obligationer. Der er en bebyggelsesprocent på 40, hvorfor der er mulighed for yderligere bygninger på grunden (ca m²). Finansieringsmuligheder - ring og hør nærmere. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Teglgårdsparken Middelfart Matr.nr. 27 aa Middelfart Markjorder KOMMUNE: Middelfart Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 2 af 20

3 OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1887 Ombygningsår 2008 AREALER: Grundareal m² heraf vej 811 m². Bebygget areal 861 m² Erhvervsareal u/afskrivning m² Etageareal i alt m² 2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1887/ 2008 Bebygget areal 861 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Teglgårdsparken m² Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2011 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 3 af 20

4 OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Området, hvor ejendommen er beliggende, er omfattet af lokalplan nr , der bestemmer følgende: Områdets anvendelse: Området er udlagt til institutions-, erhvervs- og boligformål. Institutionerne skal fortrinsvis være offentlige og private institutioner inden for undervisning, forskning og sundhedsvæsen, eller i øvrigt institutioner med rekreative, kulturelle eller sociale formål. Erhvervsvirksomheden må kun udføres som kontor-, edb-, forsknings-, laboratorie-, hotel- eller kursusvirksomhed, dog ikke feriehoteller. Der kan indrettes servicevirksomheder med tilknytning til de nævnte erhvervsvirksomheder på betingelse af, at den pågældende ejendoms karakter af overvejende kontorbebyggelse ikke ændres væsentligt. Der må ikke drives produktionsvirksomhed eller detailhandel i området, og udendørs udstilling af produkter og henstilling af materialer mv. må ikke finde sted. I området kan indrettes enkelte boliger for personer med tilknytning til de pågældende institutioner og virksomheder. Der kan desuden indrettes specielle boligformer (f.eks. kollegier eller ældreboliger). Bevaringsbestemmelser: Bygningen er bevaringsværdig. Byrådets tilladelse skal indhentes inden der foretages: - hel eller delvis nedrivning samt fjernelse af skorstene og andre bygningsdele - Ændring af tagmateriale eller tagform - Ændring af bygningernes farve eller overfladestruktur - Montering af kviste og tagvinduer - Ændring af type og format af vinduer og døre Ubebyggede arealer: En del af ejendommens grundareal er udlagt til fælles friareal og skal fremtræde som åben græsplæne evt. med spredte træer, buske eller blomsterbede. Der må ikke hegnes i skel mod vej, sti eller anden grund. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Dok. om fjernvarme/anlæg mv Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv Dok. om transformerstation/anlæg mv., forsynings-/afløbsledninger mv. Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 4 af 20

5 4. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1. KØBESUM Kontantpris kr LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr Refunderede driftsudgifter erhverv kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 5 af 20

6 5.3. DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2012) kr RENOVATION Renovation kr RENHOLDELSE / VICEVÆRT Grønne områder kr Vinduespolering kr Vicevært kr Energimærke kr UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr ADMINISTRATION Administration kr Revisor kr FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Grundejerforening kr Serviceaftaler kr Henlæggelser til fornyelser kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 % HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 % kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr KAPITALBEHOV: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Anslået kapitalbehov kr Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 6 af 20

7 5.5. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Refunderede driftsudgifter kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: X = 6,26 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100,00 % 5.6. KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4,00 % x kr = kr Afskrivning 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 7 af 20

8 5.7. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr kr Refunderede driftsudgifter kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100,00 %. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 6. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense, Vestergade 15, 5100 Odense C, att.: Niels Jørgensen, mobiltelefon nij@nybolig.dk Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 8 af 20

9 7. FOTOS OG KORT Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 9 af 20

10 Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 10 af 20

14 Situationsplan Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 14 af 20

15 Stueplan Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 15 af 20

16 1. sal Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 16 af 20

17 Tagetage Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 17 af 20

18 Kælderplan Sagsnr /NJ/bb/S4/118/ Side 18 af 20

20 Lejemålsoversigt Ejendommen: Teglgårdsparken 101, 5500 Middelfart Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 Region Syddanmark % af forrige års leje Ja Ja/Ja Erhverv, Kontor I alt Erhvervsdelens andel Heraf faktisk Heraf anslået Boligdelens andel Heraf faktisk Heraf anslået Andet Heraf faktisk Heraf anslået Sagsnr BIB - Side 20 af 20