Mellemkommende rettigheder i tinglysningssystemet

Transkript

1 Titel: Mellemkommende rettigheder i tinglysningssystemet Specialisering: 9. semester Projektpraktik Tema: Faglig og professionel udvikling Projektgruppe: L9LM-08 Deltager: Lars Peter Larsen Vejleder: Bent Hulegaard Jensen Oplagstal: 4 Sideantal: 78 Bilag: 4 Appendiks: 1 Projektperiode: Synopsis: Dette projekt er blevet til som en del af et projektpraktikophold hos det privatpraktiserende landinspektørfirma Bjørn Christiansen Landinspektører i Randers. Projektets emne mellemkommende rettigheder er blevet fundet i samarbejde med landinspektørfirmaets to indehavere, på baggrund af et problem firmaet havde oplevet. Projektet tager udgangspunkt i undersøgelser af både det nuværende og det kommende tinglysningssystem. Igennem projektet udredes hvilke muligheder der måtte være for at forhindre, at mellemkommende rettigheder giver problemer for gennemførslen af en matrikulær sag. I projektet beskrives to forskellige løsningsmodeller. Først et flag, der oplyser kreditor og andre interesserede om igangværende matrikulære sager. Således kan kreditor foretage forhåndsrelaks af lånet samtidig med lysningen. Dernæst en løsning der indebærer en midlertidig fiktiv ejendom, der gennem dens oprettelse kan forhindre de komplikationer der ellers ville komme som følge af ændringer i tingbogens hæftelsesrubrik. Rapportens indhold er frit tilgængeligt.

2

3 Forord Forord Dette projekt er udarbejdet på landinspektørstudiets 9. semester på specialiseringen Land Management på Aalborg Universitet år 2008/2009. En del af semestret har været en tre måneders projektpraktik hos det privatpraktiserende landinspektørfirma Bjørn Christiansen Landinspektører, der er forløbet fra primo september til ultimo november. Rapporten henvender sig primært til censor og vejleder, men yderligere også til praktikstedet, samt andre der måtte have interesse i den problemstilling, der behandles i projektet. Til rapporten er der lavet en procesanalyse der er vedlagt som appendiks. Appendiks forefindes bagerst i rapporten. I dette appendiks findes også vurdering af læringsmål samt metodekritik. Kildehenvisninger er i denne rapport angivet i kantede parenteser [ ] med forfatter/organisation, udgivelsesår og sidetal. Yderligere oplysninger vil være at forefinde i kildelisten, hvor Web-kilder ligeledes vil være at finde. Figurer, hvor der ikke er angivet kildeangivelse ved, er udarbejdet af rapportens forfatter. I forbindelse med denne rapport ønsker jeg at takke indehavere af og ansatte hos Bjørn Christiansen Landinspektører for et godt, spændende og lærerigt samarbejde og ophold. Aalborg Universitet, d. 12. januar 2009 Lars Peter Larsen

4 Indholdsfortegnelse Forord... 3 Indledning... 7 Foranalyse... 9 Sag 1 Arealoverførsel [Bilag 1] Arealoverførsel Sag 2 udstykning fra to ejendomme, til en ny samlet fast ejendom [Bilag 2] Udstykning fra to ejendomme til en samlet ny ejendom Problemets kerne Fremtidens sagsbehandling Problemets omfang Hvor er der handlemuligheder? Opsamling Metodeafsnit Projektstruktur Metode til foranalysen Casestudy Interview Problemformulering Metode til hovedanalysen Hovedanalyse Tinglysningssystemet i dag Hvad er tinglysningssystemet? Opbygningen af tingbogen Hvilke muligheder ligger der i den eksisterende opbygning? Flag Ansvarsfordeling for flaget Diskussion om flag -metoden... 35

5 E-TL Hvad er E-Tinglysning? Hvad kommer skiftet til E-tinglysning til at betyde for projektets problemstilling? 40 Hvorfor betyder E-tinglysningen næsten ingenting? Hvorfor betyder E-tinglysningen en hel masse? Hvad betyder den ændrede tinglysningsmetode for projektets problemstilling?.. 41 Dommerattest Nye muligheder i det elektroniske system Opsamling på mulighederne i E-tinglysningen Konklusion Perspektivering Litteraturliste Figurliste Bilag 1 Bilag 2 Bilag 3 Bilag 4 Appendiks

6

7 Indledning Indledning Når en kunde ringer til et landinspektørfirma for at få gennemført en matrikulær forandring, er det en stor proces, der bliver sat i værk. Landinspektøren skal sikre tilstrækkelige oplysninger til at kunne finde eksisterende skel og afsætte eventuelle nye skel. Desuden skal landinspektøren sikre, at der ikke er rettigheder, eller juridiske forhold der er til hindring for at den ønskede matrikulære forandring kan gennemføres. Af forhold, der skal iagttages under en sags udarbejdelse, er pantehæftelser, vejadgang, naturbeskyttelsesloven, fredningsloven, kommunal planlægning og ejerforhold blot nogle af de områder der skal undersøges. Når alle relevante bemyndigelser og underskrifter er indhentet, sendes sagen ind til KMS til godkendelse og indførsel i matriklen, og herefter til tinglysningsdommeren til godkendelse og indførsel i tingbogen. I en ideel sagsgang vil der, når landinspektøren har udarbejdet sagen i henhold til Bekendtgørelse om matrikulære arbejder, ikke gå lang tid fra sagen er godkendt i KMS, til forandringerne bliver indført i tingbogen. Der kan dog ske ændringer i panteforholdene på en ejendom mens sagen bliver udarbejdet hos landinspektøren, eller mens sagen ligger hos KMS. Dette resulterer i, at sagen bliver afvist når den kommer til tinglysningsdommeren, idet de ændrede panteforhold, der fremgår af tingbogen, ikke er iagttaget i henhold til Tinglysningslovens 23 i de dokumenter, der indgår, i den til KMS indsendte sagspakke. Afvisningen ved tinglysningsdommeren ledsages af en tidsfrist fra KMS til at få de påpegede forhold bragt i orden og de nødvendige dokumenter fremsendt til godkendelse. Hvis denne tidsfrist overskrides bliver de matrikulære forandringer i matriklen annulleret og sagen skal igennem en ny godkendelse både hos KMS og ved tinglysningsdommeren, hvis den skal gennemføres. Afvisningen hos tinglysningsdommeren betyder at landinspektøren igen skal have fat i de aktører, der er involveret, hvilket i forbindelse med et lån vil sige panthaverne, da der skal foretages relaksation på det nye lån. Det betyder, at landinspektøren skal gennemføre et ekstra stykke arbejde på en sag, der reelt er udarbejdet og forventet afsluttet fra landinspektørens side. 7

8 Indledning Som loven er i dag, er der ikke indbygget nogen sikring mod mellemkommende rettigheder i tinglysningssystemet. Det betyder, at landinspektøren til stadighed, står med en risiko for at få tilbagesendt sager, de har udfærdiget og indsendt korrekt, på grund af forhold, de ikke har haft nogen indflydelse på. Rapporten arbejder på baggrund af to cases med en problemstilling der er relativt ny for Bjørn Christiansen Landinspektører, omkring mellemkommende rettigheder. I de to cases, der bliver opridset i problemanalysen, blev der lyst nye rettigheder, imens sagen stod på, hvilket gav komplikationer for sagens afslutning. 8

9 Foranalyse Foranalyse Formålet med dette afsnit er at få indkredset den problemstilling, der skal lede frem til den endelige problemanalyse. Dette formål opnås gennem et casestudy af to forskellige sager, der omhandler en problemstilling omkring relaksation og pant. Gennem arbejdet med denne problemstilling, der i sig selv er relativt simpel, dukker en række spørgsmål op, som vækker en undren. Ud fra denne undren udledes den problemformulering hovedanalysen søger at besvare. I dette projekt bliver der bl.a. arbejdet med begrebet arealoverførsel. I den forbindelse skal det understreges, at der med det udtryk i dette projekt arbejdes med arealoverførsler, hvor det overførte areal har en værdi på under kr. Hvis det overførte areal overstiger dette beløb, så kræver udstykningsloven, at der oprettes et arealoverførselsskøde [UL 25 stk. 3]. Hvis et sådant skøde forefindes er dette projekts problemstilling ikke længere relevant. De to sager, der kan ses i [Bilag 1 & Bilag 2], er opstået på forskelligt grundlag, men giver tilsammen et godt billede af, hvilke forhold, der skal til før den aktuelle problemstilling kan opstå, samt hvilke ting der kan være til hindring for problemets løsning. De to sager er anonymiserede af hensyn til de implicerede, samt udtyndet i forhold til deres fulde omfang, således at kun de relevante dele af sagerne er gengivet, og eventuelle akter uden relevans (som f.eks. korrespondenser mellem landinspektør og klient, fakturaer mv.) er udeladt. 9

10 Foranalyse Sag 1 Arealoverførsel [Bilag 1] Opsummeringen starter med et samlet overblik over tidsforløbet for sagen, efter figuren er der givet en forklaring for de enkelte numre. Figur 1 tidslinje for sag /05/2007 Bjørn Christiansen Landinspektører bliver rekvireret til at gennemføre en arealoverførsel 2. 21/05/ /10/2007 sagen behandles hos BCL, herunder indhentes dommerattest 3. 24/9/2007 Dommerattest afgives 4. 03/12/2007 Indehaver af afstående ejendom optager nyt lån 5. 31/10/ /04/2008 sagen behandles hos KMS 6. 10/04/2008 sagen afvises ved tinglysningen 7. 03/07/2008 ny dommerattest udstedes 8. 10/07/2008 Sagen godkendes og indskrives endeligt i tingbogen. Arealoverførsel Den første sag omhandler en arealoverførsel af 348m 2 mellem to naboer. Rekvirenten kontakter Bjørn Christiansen Landinspektører (BCL) for at få gennemført arealoverførslen og BCL udarbejder sagen, indhenter de nødvendige godkendelser og skemaer, herunder sikrer at der er foretaget relaksation, og bliver indhentet dommerattest og indsender den til KMS til godkendelse. Sagen ligger hos KMS i 5-6 måneder før den bliver godkendt og indført i matriklen og blot afventer godkendelse fra tinglysningsdommeren samt indførsel i tingbogen. I løbet af de 5-6 måneder er der dog sket det, at indehaveren af den matrikel der frasælger jord, har optaget et nyt lån, der ifølge tingbogen ikke er relakseret for. Kreditor har dog i dette tilfælde været opmærksom på den igangværende sag, og lånet er derfor optaget på baggrund af det areal, der restere i matriklen, efter arealoverførslen er gennemført. Den nye relaksation af lånet tinglysningsdommeren kræver, er dermed reelt set lavet, men fremgår kun indirekte af lånet, gennem 10

11 Foranalyse lånekontraktens arealangivelse. Denne argumentation var ikke baggrund nok for tinglysningsdommeren til at afvige kravet om ny dommerattest. En skriftlig relaksation blev derfor givet af kreditor, der reelt havde taget stilling til forandringen i forvejen. Herefter blev relaksationen og den nye dommerattest sendt ind, og sagen blev endeligt godkendt og indført i tingbogen med en forsinkelse på 3 måneder, samt en ekstra omkostninger til løn og tinglysning. 11

12 Foranalyse Sag 2 udstykning fra to ejendomme, til en ny samlet fast ejendom [Bilag 2] Opsummeringen starter med et samlet overblik over tidsforløbet for sagen, under figuren er givet en forklaring for de enkelte numre. Figur 2 Tidslinje for sag /03/3007 BCL rekvireres til at gennemføre den matrikulære forandring 2. 08/03/ /07/2007 sagen behandles hos BCL 3. 20/06/2007 Dommerattest afgives 4. 25/06/2007 Nyt lån optages i en af de implicerede ejendomme 5. 25/07/ /12/2007 sagen behandles hos KMS 6. 07/01/2008 Sagen afvises af tinglysningsdommeren pga. (4) 7. 01/04/2008 Ny dommerattest udstedes 8. 10/04/2008 Sagen godkendes og indskrives i tingbogen Udstykning fra to ejendomme til en samlet ny ejendom Sag 2 er en anden type sag end den foregående, idet der er tale om en udstykning fra to forskellige ejendomme, til en ny samlet fast ejendom. I forbindelse med denne sag, blev der ligeledes indhentet en dommerattest, der attesterede at panteforholdene på de to ejendomme, der skulle udstykkes fra, var i orden. Fem dage efter at denne dommerattest blev udstedt optager rekvirentens advokat, på vegne af rekvirenten, et lån i den ene af de implicerede ejendomme. Konsekvensen af dette er, at da sagen efter godkendelse hos KMS sendes til tinglysningsdommeren, kan denne ikke opdatere tingbogen, da der er panteforhold, der ikke er afklarede. Der bliver derfor indhentet en ny relaksation og dommerattest, hvorefter sagen kan endeligt godkendes hos tinglysningsdommeren og indføres i tingbogen. Også i dette tilfælde blev der tale om en tre måneders forsinkelse samt en ekstraudgift til rekvirenten. 12

13 Foranalyse Problemets kerne Årsagen til, at problemet opstår i de to opsummerede sager, er primært to ting. Den første er, at der ikke er nogen sikring mod mellemkommende rettigheder i tinglysningssystemet. Ligeledes har kreditorer ikke mulighed for at undersøge, hvorvidt der er matrikulære forandringer i gang på en matrikel, når de modtager en låneanmodning. Dermed er der reelt i dag ikke nogen hindring i vejen for eventuelle mellemkommende rettigheder. Det andet forhold er tid. Tidsrummet fra der gives dommerattest, til den matrikulære forandring er godkendt i KMS, og skal indskrives i tingbogen, er lang. Primært i kraft af lang sagsbehandlingstid hos KMS. Herunder er der lavet et diagram, der viser, hvorledes sagsbehandlingstiden er fordelt mellem landinspektøren (LSP), tinglysningsdommeren (TL) og KMS, med baggrund i den første af de to sager der er opridset tidligere. Figur 3 Den samlede sagsbehandlingstid for en matrikulær forandring Som det fremgår af Figur 3 ligger sagen til godkendelse hos KMS i en lang tidsperiode. I denne tidsperiode er det muligt for indehaveren af den afstående ejendom, at foretage ændringer i pantet. I forbindelse med figuren skal det nævnes, at de 5 måneder der er afsat til landinspektøren, er fra og med datoen hvor landinspektøren bliver rekvireret, og ikke nødvendigvis reel arbejdsperiode for landinspektøren. Dette er dog i forbindelse til den pågældende problemstilling heller ikke relevant, idet det er perioden mellem første og sidste behandling hos Tinglysningen, der er relevant. Den nyeste opdatering af sagsbehandlingstiden hos KMS, blev sendt ud til landinspektørfirmaer landet over d. 21. november, og ifølge den skrivelse er de forventede sagsbehandlingstider endnu længere, end i den sag Figur 3 er baseret på: 13

14 Foranalyse Papirsager indsendt i 2008 Forventet registrering Marts Ultimo december 2008 April Medio februar 2009 Maj Marts 2009 Juni April 2009 Juli Maj 2009 August Juni 2009 Figur 4: Forventede sagsbehandlingstider for papirsager (MIA2 hyldesager) hos KMS [Bilag 3] Af tiderne i Figur 4 fremgår det, at den forventede sagsbehandlingstid for de papirsager, der er sendt til KMS, er ni til ti måneder. Indenfor en tidsramme af den størrelse, kan der ske væsentlige ændringer i de involverede personers økonomi, således at ændringer i pantet kan blive nødvendige. Tidsrammen på de ni til ti måneder gælder dog kun de gamle papirsager. For de nye elektroniske sager, der er indsendt til KMS efter august 2008, er der en forventet sagsbehandlingstid på tre måneder, gældende for første halvår af 2009 [Bilag 3]. En sagsbehandlingstid på tre måneder er en markant forbedring i forhold til tiden for de gamle papirsager, men efterlader stadigt mulighed for, at der kan opstå ændringer i pantet mens sagen ligger til behandling hos KMS. 14

15 Foranalyse Fremtidens sagsbehandling Det nye system KMS arbejder med i dag, har vist sig at være knapt så problemfrit at starte op som forventet. Men i fremtiden skulle sagsbehandlingstiden kunne forkortes væsentligt. Ligeledes skulle det nye E-Tinglysningssystem bl.a. medvirke til at nedsætte behandlingstiden hos tinglysningen. I skemaet nedenfor er der lavet en simpel tidsoversigt over, hvorledes tidsforbruget i en sag tilsvarende sag 1 forventes at blive, når begge nye elektroniske systemer er fuldt implementerede og funktionsdygtige. Figur 5 Forventet samlet sagsbehandlingstid for en matrikulær forandring, når de elektroniske sagsbehandlingssystemer hos Tinglysningen og KMS er fuldt funktionelle Som det fremgår af Figur 5, er der en markant forskel på både det samlede tidsforbrug i sagsforløbet, men særligt er tidsforbruget i forbindelse med tinglysningen og KMS drastisk forkortet i forhold til Figur 4. Dette har selvfølgelig en stor betydning for den problemstilling, der bliver behandlet i dette projekt. Den store tidsforskel, hvor der i Figur 5 er tale om få dage, betyder at sandsynligheden for at en indehaver af en afstående ejendom når at optage et lån mens sagen er til behandling, falder markant. Årsagen til det store fald i sagsbehandlingstid er, at der i de elektroniske systemer er indbygget digitale kontroller, som medvirker at de sager der bliver modtaget, bliver gennemgået straks. Kun i tilfælde af uoverensstemmelser eller særlige forhold, vil sagen blive kontrolleret manuelt. Til Figur 5 skal det dog bemærkes, at sagsbehandlingstiden for TL og KMS er estimerede tider, idet der ikke er angivet officielle forventede sagsbehandlingstider for de to systemer. Ligeledes skal det bemærkes, at der ikke er noget endeligt billede af, hvilken tidshorisont, der er for hvornår de to systemer kommer til at køre optimalt. For MIA3 systemets vedkommende har KMS et foreløbigt mål, der hedder, at komme under to måneder [Bilag 3]. 15

16 Foranalyse Projektets problemstilling bliver, jo bedre og hurtigere de elektroniske systemer kommer til at fungere, mere og mere marginaliseret. Dette sker fordi det tidsrum, hvori det er muligt at optage nyt pant, bliver meget kort. Indtil sagsbehandlingstiden er nede på så lavt et niveau, at muligheden for mellemkommende rettigheder kan siges at være rent teoretisk, eksisterer der dog stadigt et reelt problem. Problemets omfang For at få etableret et kendskab til, hvor alvorligt denne problemstilling er, og i hvilket størrelsesmæssige omfang det sker, blev der i forbindelse med empiriindsamlingen taget kontakt til Jess Svendsen, der er chefjurist hos KMS. I forbindelse med interviewet blev Jes stillet flere spørgsmål omkring den aktuelle problemstilling. De stillede spørgsmål og tilhørende svar kan ses i [Bilag 4]. Jess Svendsen skønner at der tilbagesendes 1-3 sager om ugen, fordi de ikke kan indføres i tingbogen på grund af mellemkommende rettigheder. Baseret på et arbejdsår på 45 uger (et skøn) bliver det ca. 90 sager på årsbasis. Antallet af sager er så højt, at det ikke kan være en problemstilling, der generelt er ukendt, hvorfor en løsning af den kan være interessant for flere parter. Samtidig skal antallet af sager dog ses i lyset af at KMS, ifølge Jes Svendsen, registrerer sager om matrikulære forandringer om året. Hvilket betyder, at de ca. 90 tilfælde svarer til 7 af sagerne om året. Dette giver et hint om, at problemstillingen ikke er et stort problem for KMS, hvilket Jess Svendsen også tilkendegiver i forbindelse med interviewet. At sagen ikke ses som et stort problem hos KMS, hænger også sammen med et andet forhold. Det er det forhold, at mellemkommende rettigheder kun har været skyld i, at en enkelt eller to matrikulære forandringer er tilbageført fra matriklen, siden udstykningsreformens ikrafttræden i Dog er den standard 3 måneders frist, der bliver givet landinspektøren til at få styr på de ændrede rettigheder (som også fremgår i begge de sager der opsummeres længere oppe i dette afsnit), flere gange blevet forlænget [Bilag 4]. Problemstillingen virker som irritationselement hos KMS, der dog kun i meget mild grad bliver berørt af sagerne, idet den matrikulære forandring ikke tilbageføres. I højere grad ligger irritationsmomentet hos landinspektørerne, der får sagerne tilbage og skal til at bruge ekstra ressourcer på at få løst problemet endnu en gang. 16

17 Foranalyse Hvor er der handlemuligheder? Formålet med dette afsnit er at, få indsnævret undersøgelsesområdet for hovedanalysen yderligere, ved at undersøge, hvilke områder det vil være relevant at sætte ind på, for at være i stand til at løse det problem, mellemkommende rettigheder udgør. Den matrikulære proces omkring arealoverførsler er bl.a. beskrevet i Dannelse og transaktioner vedrørende ejendomsdannelse i de nordiske lande. Heri er der opstillet skemaer for de forskellige typer af matrikulære forandringer, hvori de forskellige trin i processen bliver nævnt, samt hvem der gør hvad. Der er tale om et standard skema, hvor forskellige trin kan variere fra sag til sag, afhængigt af forholdene. I dette projekt anvendes standard skemaet til at danne et generelt overblik. Af skemaet i Figur 6 fremgår det, at panteforholdende kun bliver berørt ganske få gange undervejs. I første omgang er det i forbindelse med trin 2, hvor handling 2d er at landinspektøren anmoder om samtykke til frigørelse af arealet fra pantehæftelser [KMS 1, 2006, s. 129]. Dette sker i henhold til tinglysningslovens 23 af hvilken det fremgår at: Arealoverførsel må kun foretages, såfremt 1) panthaverne i den ejendom, som det pågældende areal skal overføres fra, ved tinglyste påtegninger på pantebrevene har givet samtykke til arealets frigørelse fra hæftelserne og [TL 23] Ved at få tinglyst en relaksationspåtegnelse, hvoraf det fremgår, at det ønskede areal kan udgå af pantet hos de aktuelle panthavere, opfylder man kravet fra tinglysningsloven. At kravet fra Tinglysningslovens 23 er opfyldt, er en betingelse for at den dommerattest, der nævnes i nedenstående skemas trin 14a, kan indhentes. I trin 14a bliver der indhentet en dommerattest. Formålet med dommerattesten er at dokumentere at 13 i Bekendtgørelse om matrikulære arbejder er overholdt. BMA 13 er reelt en forlængelse af TL 23, idet ordlyden af 13 lyder: 17

18 Foranalyse Før arealoverførsel skal der for matrikelmyndigheden foreligge dokumentation for, at bestemmelserne i tinglysningslovens 23 om pantehæftelser og servitutter er iagttaget. [BMA 13] Den dommerattest der indhentes i skemaets trin 14, er den dokumentation, der kræves i BMA 13, der sikrer at TL 23 er overholdt. Efter trin 14 er gennemført, behandler KMS sagen i trin 15 og denne bliver herefter sendt til tinglysningsdommeren, så den i trin 16a kan ajourføres med tingbogen. Her kontrollerer tinglysningsdommeren bl.a. TL 23 igen, og det er i den forbindelse projektets problemstilling opstår, hvis der er sket ændringer i pantet siden trin 14, der ikke har taget hensyn til de matrikulære ændringer, der er undervejs. 18

19 Foranalyse Figur 6 Den matrikulære proces ved en arealoverførsel. [KMS 1, 2006, s.129] Det der kan udledes af den oversigt der fremgår i Figur 6 er, at der reelt kun er to deltagere i denne proces, der er berørt af bestemmelserne i BMA 13 og TL 23 omkring pant. Det er hhv. Landinspektøren og tinglysningsdommeren. Desuden er der selvfølgelig indehaveren af den arealafstående ejendom, der forårsager problemstillingen ved at optage lånet, samt kreditor for lånet. Det giver tilsammen 19

20 Foranalyse fire parter, der på hver sin måde er indblandet, og som på hver sin måde har mulighed for at medvirke til at mindske den aktuelle problemstilling. Kreditor Indehaveren af den afstående ejendom. Landinspektøren Tinglysningsdommeren Kreditor (bank/kreditforening) har muligheden for at lave en forhåndsrelaks af den ejendom, der optages lån i. Dette kræver blot at dette tinglyses samtidigt med lånet. En betingelse for at dette kan ske, er dog, at panthaver skal være opmærksom på, at der er en sag i gang. I det nuværende tinglysningssystem er der ikke mulighed for at se, hvorvidt der er en matrikulær sag i gang eller ej. Oplysninger til kreditor om en eventuel sag skal derfor komme fra debitor. Indehaveren af den afstående ejendom, har den mulighed for at påvirke problemstillingen, at han/hun kan lade være med at få foretaget ændringer i pantet. Årsagen til at det alligevel sker, kan skyldes manglende viden om de mulige konsekvenser ændringerne kan have, hvorfor information på dette område i forbindelse med sagen muligvis kan afhjælpe problemstillingen. Hvis indehaveren havde den fornødne viden, og brugte den, kunne kreditor få de nødvendige informationer på forhånd, og det nye lån relakseres straks, således at problemstillingen ad den vej undgås. Landinspektøren har ingen handlemuligheder for at forhindre konsekvenserne, hvis lånet først er optaget og tinglyst, idet landinspektøren ikke er indblandet i låneprocessen. De muligheder landinspektøren har, ligger primært i grundig information omkring den matrikulære proces, således det sikres at rekvirenten er klar over, og forstår hvordan, og hvilke konsekvenser der kan opstå i forbindelse med ændringer i pantet, mens sagen endnu ikke er godkendt. Tinglysningsdommeren har på samme vis, som landinspektøren, ikke nogle muligheder for at handle, når en eventuel ændring i panteforholdene er foretaget. Det er dog muligt at tinglysningssystemet i sig selv indeholder uudnyttede muligheder for at afværge problemer af den type, der behandles i dette projekt. Disse muligheder undersøges videre i dette projekt, hvor det også undersøges om mulighederne ændres i kraft af det nye E-Tinglysningssystems ikrafttræden. 20

21 Foranalyse Opsamling De to sager, der er opsummeret i dette kapitel, har, på trods af at de er forskellige i matrikulær ændringstype, mindst to ting til fælles. Det første er, at der i begge typer af sager, skal indhentes en dommerattest som dokumentation for at der er foretaget relaksation, før sagen kan godkendes ved KMS og tinglysningsdommeren. Det andet forhold de har til fælles er, at der i forbindelse med sagsgangen er blevet optaget et lån i den af de berørte ejendomme, der afstår areal. Lånet er optaget efter der er foretaget relaksation, men før sagen er blevet endeligt godkendt, hvorfor sagen i første omgang er blevet afvist ved tinglysningsdommeren, da ændringerne i tingbogen ikke kan ændres på grund af strid med Tinglysningslovens 23 hhv. BMA 11 stk. 4. Problemstillingen ligger herved i, at der er mulighed for at ændre på panteforholdene i en verserende matrikulær sag (mellemkommende rettigheder) mens sagen er under færdiggørelse. Ændringerne medfører konsekvenser, både for rekvirenten og for landinspektøren. For rekvirenten betyder komplikationerne, at den samlede sagsbehandlingstid bliver øget, samt den samlede pris bliver dyrere, idet der skal betales nye tinglysningsafgifter oveni de allerede betalte. For landinspektøren er konsekvenserne mere på frustrationsniveau, idet de skal gentaget et stykke arbejde, i en sag der er formodet afsluttet og blot venter på godkendelse. Det skal yderligere bemærkes, at problemstillingen ikke kun kan opstå ved optagelse af nye lån, men ved enhver ændring af rettighederne i hæftelsesrubrikken, som for eksempel skatteretslige eller kommunale udlæg, og lån-konverteringer. Yderligere en del af problemstillingen er at tingbogen er passiv, hvad angår ændringer i forbindelse med arealoverførsler, idet der ikke er noget midlertidigt skøde eller lignende, der kan advare kreditorer om, at der er en proces i gang. På trods af, at de to sager ikke betegner en graverende problemstilling for landinspektørfaget, åbner de alligevel for nogle spørgsmål omkring problemstillingens forhold til tinglysningsprocessen. Spørgsmålene der dukker op drejer sig om, hvilke forskellige muligheder. Der findes for at forhindre optag af ny pant, eller at optaget nyt pant påvirker en eksisterende sag, for derigennem at kunne mindske problemet. Og ikke mindst, kan en omlægning af de nuværende rutiner alene være med til at påvirke problemstillingen. Samtidigt venter der store forandringer for tinglysningssystemet, idet den nye E-tinglysning er på vej. 21

22 Foranalyse Ovenstående giver anledning til at undersøge, om relativt små ændringer i tinglysningen kunne afhjælpe problemstillingen. Samtidig bliver det relevant at undersøge, hvorledes fremtidens tinglysningssystem stiller sig til problemstillingen, og om problemet kan afværges her. Hovedanalysen i denne rapport analyserer netop spørgsmålet om, hvordan en problemstilling af den skitserede type kan undgås gennem tinglysningssystemet, både nu og i fremtiden. Dette gøres ud fra problemformuleringen: Hvilke muligheder ligger der i det eksisterende, samt det kommende tinglysningssystem, der kan medvirke til at forhindre komplikationer som følge af mellemkommende rettigheder? 22

23 Metodeafsnit Metodeafsnit Formålet med dette afsnit er at få præsenteret de metoder projektets analyser vil benytte sig af. Dette vil ske gennem en gennemgang af de valgte metoder, hvor det gennemgås hvad de indebærer, hvilke dele af projektet de benyttes i, samt hvilket resultat der forventes ved brugen. For at sikre et overblik over dette projekt, bliver der først i dette afsnit gennemgået et strukturdiagram, hvori det tydeliggøres hvordan projektet er struktureret, samt et grundlæggende indblik i, hvad de forskellige afsnit kommer til at indeholde. Projektstruktur Projektets strukturelle opbygning er vist i Figur 7. Af figuren fremgår det, at der er to hovedgrupperinger, der hver indeholder flere underpunkter. Disse to grupperinger viser omfanget af foranalysen, hvis formål er at indsnævre problemstillingen gennem indsamling og behandling af empiri, således at der kan formuleres en problemformulering, der skal danne grundlag for den efterfølgende hovedanalyse, der er den anden gruppering. Problemformuleringen danner grundlag for udformningen af hovedanalysen, hvis formål er at løse det stillede problem. Besvarelsen af det i problemformuleringen stillede spørgsmål, sker igennem projektets anden hovedgruppe, hovedanalysen. Efter hovedanalysen kommer den endelige besvarelse på spørgsmålet, konklusionen hvoraf resultatet af projektets analyser fremgår og vurderes. 23

24 Metodeafsnit Indledning Case 1 Foranalyse Case 2 Interview Empiribehandling Opsamling og problemformulering Metodeafsnit Hovedanalyse Tinglysningen Tinglysningssystemet Hvilke muligheder ligger der i det nuværende system E- Tinglysningen Hvilke muligheder ligger der i det kommende system? Opsamling Konklusion Perspektivering Figur 7 Strukturdiagram 24

25 Metodeafsnit Metode til foranalysen I foranalysen, hvis formål er, gennem indsamling og bearbejdelse af empiri, at præcisere og indsnævre problemstillingen, er det valgt at bruge to forskellige metoder. Der er tale om henholdsvis Casestudy og interview. Casestudy Casestudyet tager i dette projekt udgangspunkt i to sager, der begge indeholder den problemstilling rapporten omhandler. Derved bliver casestudyet i dette projekt en kvantitativ, komparativ analyse, der giver et øget indblik i problemstillingens natur. Ud fra en gennemgang af sagerne, med en efterfølgende sammenligning af de udslagsgivende parametre, uddrages der konklusioner om, hvad det er der sker, og hvilket grundlag det sker på. Derigennem indsnævres problemstillingen til at omhandle et mere bestemt emnefelt. Igennem denne indsnævring medvirker til at det senere er muligt at formulere en endelig problemformulering for projektet. For at øge indsigten i den behandlede problemstilling bliver der, som den anden metode til indsamling af empiri, foretaget et interview med Jes Svendsen fra KMS. Jess Svendsen sidder som leder af den juridiske afdeling hos KMS, og er derfor i kraft af sin stilling velegnet som informant, netop til opklarende spørgsmål omkring den aktuelle problemstilling, og KMS s syn på selvsamme. Interview Interviewet er foretaget som interview. Dette er valgt idet den følgende analyse ikke er afhængig af den interviewedes personlige meninger og holdninger, men i højere grad af kvantitative fakta som den interviewede er i besiddelse af. Disse fakta skal bruges til, sammen med resultaterne fra casestudiet, at danne et grundlag for at komme frem til den endelige problemformulering. 25