-1- ,j\ \ t)t l sbr;1 lt,l r)jr.f \ l\(, \ -\t. t N ir,..-ri- \ t L,.r \ Rl)l \

Transkript

1 ,j\ \ t)t l sbr;1 lt,l r)jr.f \ l\(, \ -\t. t N ir,..-ri- \ t L,.r \ Rl)l \ 7. apnl2008 NynnossREv NR.28 Bestynelsesmøde den 31. marts Dom i sagen om grundforureningen Retten i Sønderborg har den 25. marts 2008 afsagt dom i sagen hvor andelsboligforeningen har rejst et krav imod Aabenraa kommune om erstatning på ,50 kr. for salg af en forurenet grund. Udskrift af dombogen er modtaget. De første 9 sider opridser hele sagsforløbet fra forhandlingerne med KUBEN om grundkøbet, konstateringen af forureningen og analyserne om dens omfang, og bortskaffelsen af den forurenede iord. Aabenraa kommune har påstået frifindelse. Retten udtaler at Aabenraa kommune ikke anses for at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt om mulig forurening, men eftersom både kommunen og Kuben Byggeadministration A/S er professionelle grundsælgere og -købere burde begge parter have været vidende om den generelle diffuse forurening af byjord, Der findes begge parter ligeligt at have et betydeligt ansvar i forbindelse med den konstaterede forurening. Kuben Byggeadministration A/S har udvist en meget betydelig egen skyld i hele sagsforløbet og på trods af Aabeffaa kommunes principielle erstatningsansvar frifindes kommunen herefter for erstatningskravet Retten finder anledning til at bemærke, at andelsboligforeningen ikke er afskåret fra at gøre et erstatningskrav gældende mod andre parter. Andelsboligforeningens advokat Lett Advokatfirma v/ Kenni Foldager skriver i et brev af 28. marts 2008, at Retten har truffet en klar afgørelse, der finder Aabenraa kommune ansvarlig, men at Kuben har udvist en så betydelig egen skyld, at kravet mod kommunen bortfalder. Vor advokat tllføjer, at der ikke er megen tvivl om, at Kuben er erstatningsansvarlig overfor andelsboligforeningen. Besty'relsen tager Rettens dom til efterretning, og det besluttedes at afuente en reaktion fra Kuben, som er bekendt med dommen. Bestyrelsen er indstillet på at anlægge sag imod Kuben, såfremt andelsboligforeningen ikke holdes skadesløs. Der er for lang tid siden udtaget stævning imod Kuben, men sagen er sat i bero indtil afgørelsen fra Retten i Sønderbors blev truffet. Til beboernes orientering vedlægges kopi af dombogens sider og af vor advokats brev af 28. marts 2008 til Kubens advokat ADVODAN i Aalbore. Fælles arbeidsdag Til beboerne udsendes snarest en indbydelse til at deltage i dagen lørdag den 26. april. -1-

2 A.,t)tLilt()llt,lI'r ]r. l\. l\l'1,\ \(. I \ir rrl'\t L'.,r \Rl)L' 5-års garantien I eftersommeren indtræder 5-årsgarantien og nogle måneder forinden indsamler bestyrelsen oplysninger om fejl og mangler,,o*,kul anmeldes overfor arkitekt, ingeniør og entreprenør' Et murparti mangler fit"trrrirrg. Rend Iversen fra M T Højgaard har lovet at lade arbejdet udføre for M T Højgaards regning. Gårdhavens græsplæner Plænerne bør nu behandles igen for stankelbenslarver' af det. Christian Hansen og Vagn Larsen tager stg Venlig hilsen Besty'relsen 2-

3 Side 10/13 Selv om kommunen måtte anses for at have handlet ansvarspådragende, et' kommunen ikke erstatningsansvarlig i den konkrete sag. De omkostninger, som Andelsboligforeningen er blevet påfurt, er således en følge af, at Andelsbolig{breningen ikke på ejendornmeu har ltunnet genplacere jorden. Det kari ikke lægges til grund, at kommunen har kunnet påregne omkostningel i den nævnte størrelsesorden, blot fordi kornmunen er blevct præsenteret lbr et skitseforslag i forbindelse med Kuber A/S' afgivelse af sit købstilbud. Det bemærkes herved i øvrigt, at retsstillingell eftcr l. januar 2008 er således' at medmindre der er foretagel konkrete undersøgelser, så er udgangspunktct, at alle bygrunde i tættere bymæssig bebyggelse er lettere forurenet, Kuben AiS har således accepteret en risiko, eller også har Kuben A/S udvist egen skyld i forbindelse rned dcn kottstaterede fot'urening' Vedrørende forholdsmæssigt afslag ltar Aabenraa Kommunc giort gældende, at grunden ikke har lidt af en væsentlig mangel, der berettiget' til et forholdsmæssigt afslag i købcsurnuren. Dette beror nærmere på, at køberen/kuben A/S i reiation til grunderhvervelsen må anses for at være prof'cssionel. Grunden har således iklce værct forurenet ud over, hvad, der har været påregnelig for køber/kuben AiS, Køber/Kuben A,iS har således været bekendt med, at grunden er beliggende midt i et ældre byrniljø, og at grunden ovet'en årrække væsentligt har været anvcnclt uden særlig beiægning til parkeringsformåi' Udgiften tilbortfierrrelse ai'den forurenede jord kan alene henføres tildet al' andclsboligforenin gerr/kuben A/S' val gtc by ggeprojekt, og omkostningen er ikke fiemkommet som følge af et krav fra Aabelrraa Kommune i egonskab al'tiisynsmyndighed. Den konstaterede jot'dforurening har ikke været upåregnelig for andelsboligforeningen/kuben A/S, hvorved bl.a. irenses ti1, at den konstaterede forurening ikke relaterer sig til en tidligere anvendelse af grunden via en forurenerrde virksomhed. Forureningen lelaterer sig alene til grundens beliggenhed midt i et ældre bymiljø, hvor grunden delvist er blevet anvcndt som parkeringsområde, Aabenraa Kommune har subsidiært gjort gældende, at et eventuelt foiholdsmæssigt afslag i købesummen skal l'astsættes skønsnræssigt til et lavere beløb end det påstævnte. l)ctte begrundes med, at Kuben A/S har tilsidesat sin undersøgelsespligt. Un<ler alle omstæudigheder skal kravet ncdsætles med det i kravet indeholdte momsbeløb, idet der er talc om afslag i en ikke momspligtig købesum, jfr. prærnisserne iu '{. Rcttgns bcgfundelsc og resqltat: Indledningsvis betnærkes det, at sagsøgte, Aabenraa Kommunes letsstilling ikke findcs at skulle påvirkes af, at andelsboligfoleningen ikke har sagsøgt s11)0al {r4.s0l-sl 0:-K Itl- 13.1,0 I'Nl{xrllta

4 Side I l/13 Kuben Byggeadministlation A/S, der var andelsbol i gfoleningens konlr'aktspar1. Vedrørende Aabenraa Kommunes ansvar for grundens miljønræssige tilstand kan Andelsboiigforeningen Sct. Nicoiai Gaarden således ikkc overfor kommunen opnå en rnere fordelagtig retsstilling end Kuben Byggeadministration A/S, der var Aabenraa Kommunes aftalepart. Konrmunen havde således ved glundkøbsaftalen i december 200iljanuar 2002,jf. sagens bilag 3, solgt grunden ti1 Kuben Byggeadministration A/S, og det forhold, at kommunen udstedte skødet direkte ti1 andelsboligforeningen kan ikke ændre hcrved, Selv om andelsboligforeningens bcstyrclse efter bevi.sførelsen utvivlsomt har været i god tro og ikke har haft ellel burde have haft kerrdskab til forureningsproblematikken, må det algørende under denne sag således være den professionelie grundkøber, Kuben Byggeadmi ni slration A/S' vidcn el ler burde-viden. Det købte areal er beliggende i den ældste del af Aabenraa by. Det frerngår af syns- og skønsrapportcns sval under punkt 3.l.2, at der som følge heraf må forventes at være en påvirkning afjorden, dcr i omfang og karakter kan henføres til "diffus forurenet.jord". I)en forurening, der er påvist i den øver'- ste halve meter i Aabcnraa midtby, cl sålcdes ikke højele, end man rnå forventc ijord fra sarrrmenlignelige byområder. I{ettcn må heleftel på den ene side lægge lil grund, at jorden på det købte areal er forurenet og på den anden side lægge til grund, at arealet ikke er mere forurenet, end et tilsvarende areal, der er beliggende i en større provinsby. Hfrer bevisførelsen kan det ikke anses for bevist, a1 Aabenraa Kornmunc mundligt skulle have opfordret Kuben Byggeadministration A/S til at foretage en forureningsundersøgelse af grunden. Kommunen kan således ikke på dette grundlag frifindes for erslatningsansvar. Ligeledes ellcr bevisførelscn må det lægges 1il grund, at Aabenraa Kommune ikke har været bekendt rned ellcr har giort sig tanker orn, at bygrunden var "diffust folurenet" som følge af grundcns almindelige beliggenhed i bycn. Aabenraa Kommune kan derfor ikke anses for at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Indholdet af kolrrmunens brev ai' i l. december 2003 til Kuben Byggeadrninistralion A/S kan såledcs i[<ke anses for andet end almindelig faktuel videregivelse af oplysningcr fi'a kommunens miljøafdeling, der er indhentet efter at Kuben Byggeadministration A/S havde glort gældende, at grunden var forurenet, Eftersom både Abenraa Konrmune og Kubcn Ilyggcadministration A/S sorn plofessionelle glundsælgere og -købcre burde have været vidende om den generelle difuse forurening afbyiord, findes de begge ligeligt at have el besn)061 {16.sot.stlrl"x trt-tti.o I.M'h,tr)r6

5 Side l2l13 tydeligt ansvar i forbindelse med den konstaterede forurening, Da Aabenraa Kommune lial handlet ansvarspådragende - såvel som Kuben Ilyggeadministration A/S hal udvist en meget betydelig egen skyld - må det vurderes, i hvilket omfang Aabenraa Kommune skal betale erstatning. Det må indlcdningsvis lægges til grund, at det geunemførte byggeri på grunden har nødvendiggjort ljernelse af den forurenede jord, da det ikke har været muligt at indbygge jorden på grunden, jf. helved patternes proceserklæring af 19. oktober Det må imidlcrtid endvidere læggcs til grund, at såfremt dcr på grunden var gennemført et andet og miudre byggeri, ville der have været mulighed for at indbygge den forurenede jord helt eller delvist, jf, ligcledes parternes proccserklæring. Ved lastlæggelsen af ornfanget al Aabenraa Kotnmuncs crstatningspligt bemærkes det, at Aabenraa Kommune var bekendt med, at grunden skulle anvendes til opførelse af andelsboligei, ligesotn Kuben Byggeadrninistration A/S samrnen med tilbudet af l. august 2006 fremsendte et skitsefbrslag. Aabenraa Kommune har imidleltid ikke i forbindclse mcd joldsalget til Kuben Byggeadrninistration A/S modtaget detailoplysninger ellel haft anledning til a1 foretage nærmere undersøgelser vedrørende den bebyggelse, som Kuben llyggeadministration A/S ønskede at opføre, jf. skitseforslagct. llvor meget jord, der kunne indbygges eller skulle fiernes i forbindelse med byggeriet, findes under disse omstændighedel derfor ikke at være kommunens risiko som jordsælger, idet dette helt af'hang af det endelige plojekt, som Kuben Byggeadministration A/S aiene havde beslutningskonrpetencen vedrørende. På trocls af Aabeuraa Kommunes principielle erstatningsansvat frifindes kommunen herefter for erstatningskravet vedrørende ornkostningernc til bortskaffelse afden diffust forurenede iord. Relten finder anledning til at bemærke, at andelsboligforeningen ikke er ag skår'et fra at gøre et erstatningskrav gældendc mod andre parter. Ved omkostningsfastsæltelsen har t'etten lagt væg1på sagsgenstandens s1ørrelse, domsforhandlingens varighed og det forhold, at der har været afholdt syn og skøn under sagen. Sl<ønsmandens honorat'på ,00 kr. incl. moms er efter de1 oplyste betalt ai'kommunen, Omkostningsbcløbet rnedgår til dækning a1' de a{'aabenraa l{ommune aflroldtc sylls- og skønskomkostninger, mens resten medgår til dækning af kommuncns advokatomkostninger. Thi kendes for rct: s-t])(6t +J6.S0l.stl) l.k l rlrl l.r-0l.m00nl)r6

6 Side l3/13 Sagsøgte, Aabenraa Korrmunc, friilndes, lndcn l4 dage skal sagsøgeren, Andclsboligfbreningen Sct. Nicolai Gaarden, betale sagens omkostningcr til Aabenraa Konrmunc med ,00 kr. l,con Fredgaaud dommer /heki Udskriftens rigtighed bekræftes. Michacl Si jlt)lr,l I r.i,rt.\ l! K rrl l r L rrl.i1 rt. lrr,'

7 ADVODAN Att,: I-lanne Bruun Jacobsen Mølleå I 9000 Aalborg Lett Advokatfirma JernbaneOade Kolding Ttf Fax r0 50 letr@ lett. d k I)eres sag nr Andclsboligforeningen Sct. Nicolai Gaarden ctr. Kuben 31, marts 2008 Byggead ministration i,nr.: eci Vedlagt fremsendes til Deres orientering kopi Gaarden mod Aabenlaa Kornrnune. Adv, Kenni Foldåger af dommen i A/B Sct. Nicolai Dir,,r. s t'4ait kfo@1ett,dk Det er jo en meget klar afgørelse, der finder Aabenlaa Komrnune ansvallig. Ret- ten finder dog, at den af Kuben udviste egen skyld er så betydelig, at kravet boft- falder sonr følge af (Kubens) egen skyld. sekr, velvn cillebors Dir' trr' e På baggrurrde af dornnren, er der ikke megen tvivl orn at Kuben er erstatnirrgsarrsvarlig oveli'or andelsboligforening. Der er efter rnin rnening ikke grundlag for Andelsboligforeuingen at anke domrncn, men hvis Kuben ønsker det kan sagen naturligvis indbringes for Landsretlen for Kubens regnirrg og risiko. Jeg imødeser Deres nærmefe og kan oplyse, at rnin klients krav vil blive forøget nred de ved retssageu mod Aabenraa Komrnuue påfør'te udgifter. Med venlig hilsen Jakob tl. Ravnsbo,) r-v/kenrafojdåger København Århus Kolding