Titel: Udvikling af bedre fysiske rammer for detailhandelen i Viby Sj. Tema: Byernes arealforvaltning og planlægning. Synopsis

Transkript

1 ! "# $

2

3 Titel: Udvikling af bedre fysiske rammer for detailhandelen i Viby Sj. Tema: Byernes arealforvaltning og planlægning Projektperiode: Efterår 2008 Gruppe: LAN3-KBH Gruppe 3 Deltagere (navn og studienummer): Mohammad Umar Aslam Stine Balsløv Jørgensen Rasmus Klog Jesper Nielsen Pia Louise Rasmussen Vejledere: Lise Schrøder og Jesper Ole Jensen Oplag: 8 Sideantal: 143 Bilags antal og art: Bilag: 6 stk. Appendiks: 2 stk. Synopsis Denne rapport omhandler kommunal planlægning i Roskilde Kommune med fokus på Viby Sj, en mindre stationsby. Der er udarbejdet et produkt på de fire planniveauer: en plan(del)strategi, en kommune(del)plan, en bebyggelsesplan og en lokalplan. Planprodukterne tager udgangspunkt i problemformuleringen, som har fokus på, at der skal sættes gang i udviklingen af handelslivet i Viby. Planstrategien udstikker helt overordnet en vision fra byrådet om, at detailhandelen i Roskilde Kommunes områdebyer skal udvikles i en positiv retning. På baggrund af visionen fra planstrategien er der udarbejdet et nyt afsnit for detailhandel i Roskilde Kommunes hovedstruktur. Dertil kommer rammebestemmelser for hvordan Viby bymidte skal udvikles. Til slut er der på baggrund af rammerne udarbejdet en bebyggelsesplan og lokalplan for omdannelse af en tidligere fabriksgrund i Viby bymidte. Grunden skal omdannes til et nyt torv med boliger og mindre forretninger. Særskilte planprodukter: 5 stk. Afsluttet den: 8. januar 2009 Rapportens indhold er frit tilgængeligt, men offentliggørelse (med kildeangivelse) må kun ske efter aftale med forfatterne.

4 Denne rapport er udarbejdet i forbindelse med 3. semester på landinspektørstudiet ved Aalborg Universitet København under L-studienævnet. Semestret er koncentreret om den fysiske planlægning på kommunalt niveau, herunder temaet: Byernes arealforvaltning og planlægning. Projektets indhold er hovedsageligt baseret på viden opnået gennem de udbudte PE-kurser. Semesteropgaven lyder på, at der skal arbejdes med en erkendt og konkret planlægningsmæssig problemstilling inden for en given kommune. Den valgte problemstilling skal analyseres og der skal udarbejdes et forslag/oplæg til en planstrategi som en delløsning, der viser udviklings-behov og/eller -ønsker. Dette strategiforslag skal dernæst konkretiseres i et forslag til en kommuneplan, (eller en del af en sådan) for en bydel eller større lokalområde af kommunen. På baggrund af denne skal udformes en bebyggelsesplan, som skal sikres juridisk gennem en lokalplan. (Aalborg Universitet, 2008) Ved udarbejdelsen af denne opgave har det været projektgruppens valg at arbejde med Roskilde Kommune og Viby Sjælland som case-område. Derved skal rapporten og især planprodukterne opfattes, som materiale Roskilde Kommunes planafdeling kunne have udarbejdet. Projektet er udarbejdet i efteråret 2008 og dermed sideløbende med det arbejde, der foregår i Roskilde Kommune med den kommende kommuneplan for den nye sammenlagte Roskilde Kommune. Det er den første, der skal udarbejdes i den nye kontekst, hvilket betyder, at der er en større mængde planmateriale at tage stilling til end under normale omstændigheder. Planmaterialet består dels i kommuneplanerne fra de to nu nedlagte kommuner Ramsø og Gundsø, samt den gamle Roskilde Kommune. Heraf er det primært materiale fra Roskilde og Ramsø, der er relevant i forhold til projektets case-område, Viby. Projektgruppen vil gerne takke Jørgen Abildgaard (Realmæglerne), Hans Olesen (SuperBest), øvrige handelsdrivende i Viby og Roskilde Kommune, herunder specielt planafdelingen, for at være behjælpelige med informationer og data og for at have medvirket til interviews.

5 Rapporten tager udgangspunkt i den stillede opgave, om at udarbejde en plan(del)strategi, kommune(del)plan, bebyggelsesplan og en lokalplan for et delområde i en kommune. Det er derfor vigtigt at have for øje, når rapporten læses, at denne er en redegørelse for udarbejdelsen af de fire planlægningsprodukter. Rapporten består dermed af forudgående analyser, redegørelser, argumenter og en beskrivelse af det indholdsmæssige i planprodukterne. Planprodukterne ligger som selvstændige dokumenter. Det er også væsentligt for forståelsen af rapporten og især produkterne at vide, at de har det udtryk, som projektgruppen forestiller sig, at de ville have, hvis det var Roskilde Kommunes planafdeling, der havde udarbejdet dem. Kapitel 1 starter med en indledning, der redegør for, hvilke udfordringer Roskilde Kommune står overfor, og opstiller derved en initierende problemformulering. Herefter præsenteres det pågældende område på et overordnet plan, og der redegøres for igangværende projekter, der kan have indflydelse på planlægningen af området. Til sidst i kapitlet fremføres den endelige problemstilling for rapporten i form af en slags problemformulering. Denne danner fokus for den resterende del af rapporten. Efter det indledende kapitel 1 kommer et metodeafsnit, der beskriver, hvorledes problemstillingen og de enkelte analyser er grebet an. De efterfølgende kapitler indeholder henholdsvis analyser til de enkelte planniveauer, samt argumenter for og udarbejdelsen af planernes indhold. Dermed bliver indgangsvinklen til indholdet i de enkelte kapitler afhængigt af, hvilket planprodukt der arbejdes med. Da rapporten er opbygget ud fra en planhierarkisk opbygning, zoomes der så at sige ind i løbet af rapporten.

6 Kapitel 3 er en gennemgang af overordnede planer, som Viby er underlagt på statsligt og regionalt niveau. Dertil kommer tidligere planer på kommunalt niveau, der er gældende for byen. Kapitlet rummer derudover en redegørelse for den del af Planloven, der vedrører problemstillingen. Kapitel 4 indledes med en række analyser, der lægger op til planstrategien. Analyserne er brede og overordnede og sammenholder problemstillingen omkring Viby med hele Roskilde Kommune på planstrateginiveau. Disse analyser danner grundlaget for udarbejdelsen af planstrategien, men giver også input til de øvrige planprodukter. Dermed vil der flere steder gennem rapporten blive henvist til disse analyser. Kapitlet slutter med en redegørelse af den udarbejdede planstrategi. Kapitel 5 rummer analyser og udarbejdelse af kommune(del)planen. Efterfølgende kommer bebyggelsesplanen og til sidst lokalplanen. Dermed bliver den samlede løsning på problemformuleringen delløsninger, der er implementeret i de enkelte planprodukter. I den afsluttende del af rapporten er der en opsamling og en samlet konklusion på opgavebesvarelsen. Til sidst findes et kort perspektiveringsafsnit, der blandt andet diskuterer realiseringen af projektet. Til rapporten ligger der appendiks, som indeholder en analyse af de fysiske strukturer i Viby, samt referat fra et borgermøde afholdt i Viby. Dertil er der bilag som indeholder resultater fra en spørgeundersøgelse angående indkøbsvaner og en oversigt over butikker i Viby. Appendiks er relevant at læse for at forstå rapporten. Bilagene er dokumentation, der er lavet i forbindelse med rapporten, som ikke kan findes andre steder. Der henvises til appendiks og bilag, hvor det er nødvendigt i rapporten. Gennem rapporten benyttes en række begreber, som her defineres nærmere. Dette er især definitionen af Roskilde Kommune før og efter kommunalreformen samt definitionen af byen Viby. Det er i nogle tilfælde nødvendigt at skelne mellem kommunerne før og efter Kommunalreformen Roskilde Kommune hed før kommunalreformen ligeledes Roskilde Kommune. Den nuværende kommune omtales Roskilde Kommune, mens den tidligere kommune benævnes Gl. Roskilde Kommune eller den gamle Roskilde Kommune. De to nedlagte kommuner, der er slået sammen med Gl. Roskilde Kommune, omtales Gundsø Kommune og Ramsø Kommune. Når Viby nævnes i denne rapport, menes altid Viby Sjælland i Roskilde Kommune. Viby består af bydelene Viby Stationsby, Dåstrup og Gl. Viby. Ved omtale af området omkring stationen, Søndergade og Torvet i Viby, bruges begreber som centrum af Viby, Vibys bymidte eller bymidten. Torvet bruges i flere sammenhænge. Ved henvisning til det eksisterende torv, bruges begrebet Torvet. Som det fremgår af stavemåden, er der tale om et egennavn for området. det nye torv defineres som den nye konstruktion med sammenlægningen af det gamle torv og den nye udstykning. Henvisninger til litteratur, der er brugt i rapporten, skrives: (forfatter, årstal). Afvigelser fra dette gælder henvisninger til love og kontaktpersoner, der citeres som hhv.: (LBK nr. XX, årstal) og (kontaktperson: efternavn, årstal).

7 Hvor der i teksten henvises til anden litteratur, vil en reference stå i parentes, som henviser til hele kilden i litteraturlisten bagerst i rapporten. Hvor der er tale om et direkte citat vil det være angivet i kursiv, og en reference vil stå efterfølgende. I teksten henvises undervejs til andre kapitler. Det vil fremgå af henvisningen, hvilket kapitel og afsnit der henvises til. Når der henvises til planprodukter udarbejdet i relation til rapporten, benævnes de med deres titel, skrevet i kursiv. Produkterne benævnes henholdsvis: Udvikling med omtanke version 2008 Kommuneplan : Byudvikling Roskilde i Blåt og Grønt Rammebestemmelser til kommuneplan , Viby Bebyggelsesplan for Pharmacosmos-grunden Nybyggeri i Viby Pharmacosmos-grunden Hvor andet ikke er angivet, er billeder, kort og figurer udarbejdet af projektgruppen. Alle kort er orienteret mod nord, medmindre andet fremgår. Måleforhold vil kun være angivet, hvis det har relevans for det enkelte kort og tilhørende information. Det angives ved de enkelte kort og tabeller, hvor data stammer fra. Ved brug af 3D-skitser i bebyggelsesplan, tegnes eksisterende bygninger uden døre, vinduer og kviste. Nye bygninger tegnes med relevante bygningsdetaljer

8

9

10 Ramsø, Gundsø og Roskilde var førhen tre kommuner, der i forbindelse med Kommunalreformen 2007 blev lagt sammen til én kommune - den nuværende Roskilde Kommune. I Ramsø Kommune var Viby hovedby, men er nu efter sammenlægningen en mindre by i Roskilde Kommune. Det samme gælder for Jyllinge, som var hovedby i Gundsø Kommune. Dette stiller politikere og planlæggere i en situation, hvor tidligere strukturer og byroller fra de gamle kommuner skal defineres på ny, således at de spiller sammen på en fornuftig måde i den nye kommune. Det er byrådets overordnede vision, at Roskilde skal være en kommune der [ ] har et stærkt center i Roskilde by omgivet af bæredygtige lokale bysamfund, der tilsammen opleves som en helhed. (Roskilde Kommune, 2007a, s. 3). Roskilde Kommune, og dermed Viby, er en del af Region Sjælland, men ligger samtidig i en sådan nærhed af Storkøbenhavn, at både Roskilde by og resten af kommunen påvirkes at dette. Det er en udfordring for kommunen, at der med tiden rent fysisk ikke er mere plads omkring Roskilde by til at udbygge på, da Roskilde fortsat er en kommune i befolkningsmæssigt vækst. Derfor fokuserer byrådet på, at Roskilde Kommune er mere end kun Roskilde by. Dette indebærer blandt andet, at de mindre byer ikke skal overses, men i stedet styrkes i deres rolle og relationer til hinanden og at nye udviklingsområder bør medtages i planlægningen. Byrådet har udpeget Viby til at være en regional udviklingsby, idet visionen på langt sigt er, at forlænge Roskilde-fingeren til Viby. (Roskilde Kommune, 2007a). Ud fra et planlægningsmæssigt synspunkt handler det om at styrke Vibys rolle i den nye kommunesammenhæng og at ruste byen til de udfordringer, en eventuel kommende inddragelse i Fingerplanens udviklingsområder, måtte byde på. En byudvikling, som vil være konsekvens af en senere finger-inddragelse, kan være mere eller mindre hensigtsmæssig. Det kan tænkes, at Viby går hen og bliver en mere attraktiv bolig- og erhvervsby, hvor endnu flere vil pendle til/fra hver dag. Udviklingen kan også gå i den modsatte retning, hvor der ikke er meget lokalt erhvervsliv og endnu flere indbyggere derfor bliver nødt til at pendle væk. Konkret vil det fra kommunens synspunkt være oplagt at omdanne de henlagte arealer i Viby til boliger, men vil dette styrke Vibys rolle i forhold til kommunens øvrige bysamfund? Omvendt ville det være attraktivt for Viby at få store

11 erhvervsvirksomheder til Viby, men vil det være realistisk for byen på nuværende tidspunkt, set i et regionalt perspektiv? Gennem den fysiske planlægning er det muligt at præge Vibys udvikling, som på nuværende tidspunkt kan gå i begge retninger. Det er derfor op til byrådet at tage stilling til følgende spørgsmål: - Hvad skal Vibys rolle/funktion være i fremtiden? - Hvilken udvikling skal der satses på for Viby i forbindelse med en eventuel fingerudvidelse? For bedre at kunne forstå Roskilde Kommunes visioner og problematikker præsenteres Viby på et overordnet plan i nedenstående tekst. Introduktionen vil bestå af Vibys fysiske placering, en historisk gennemgang af byens udvikling og overordnet hvad Viby indeholder i dag. Mere detaljerede analyser af Viby vil først blive fremført senere. Viby ligger i den sydlige del af Roskilde Kommune, som er langstrakt nord-syd med tyngdepunkt omkring Roskilde by i midten. I hver sin ende ligger henholdsvis Viby og Jyllinge som områdecentre, hvilket betyder, at der i byerne udbydes offentlig og privat service tilstrækkelig til dagligdagsbrug. Udover hoved- og områdebyerne er der i kommunen ti lokalbyer, der ligger spredt udover det resterende kommuneareal. Viby udgør et centrum for lokalbyerne i den sydlige del af kommunen. Disse byer er mindre og tilbyder ikke service i samme omfang som områdebyerne og i nogens tilfælde slet ingen. (Roskilde Kommune, 2007a).

12 Viby ligger i trekanten mellem Roskilde (11km), Ringsted (23km) og Køge (20km). Landskabet omkring er domineret af landbrugsbedrifter. Som pendlerby tjener Viby stort set kun det ene formål at levere arbejdskraft til hovedstadsområdet. Omkring ¼ af byens arbejdsstyrke er beskæftiget i Storkøbenhavn (Skov- og Naturstyrelsen, 2007a). Der er naturligvis også folk, der pendler til Viby, men det er småt i forhold til. Roskilde er hovedby i kommunen. Her bor ca. ti gange så mange som i Viby - omkring Da Roskilde by ligeledes var hovedby i Gl. Roskilde Kommune, har dens rolle ikke ændret sig. Ca. 20 % af arbejdsstyrken, i det område der svarer til Ramsø Kommune, er beskæftiget i Roskilde Kommune, hvilket i tal er ca mennesker (Danmarks Statestik, 2009). Den modsatte rejse er der kun omkring 340, der foretager. For Viby har udfordringen været at indordne sig i den nye samlede kommune, da den ikke længere er hovedbyen i kommunen. Alle væsentlige offentlige funktioner er flyttet til Roskilde, med de tab af arbejdspladser og prestige det har resulteret i. Med hensyn til handelslivet så kan man i Roskilde finde stort set alt, hvad man måtte ønske sig af dagligvarer og udvalgsvarer. Byen har et stort udbud i centrum samt mindre centre i nærheden af bymidten. Derfor udgør handelslivet der en stor konkurrent til handelslivet i Viby.

13 '( # Viby har ændret udseende gennem tiden. Billedserien skitserer udviklingsforløbet over de sidste 120 år for de tre bydele Dåstrup, Gl. Viby og selve stationsbyen Viby. Dåstrup og Gl. Viby er begge ældre landsbyer, hvorimod Viby er bygget op omkring stationen og jernbanens udbygning i slutningen af det 19. århundrede. Pga. udstykninger og tilhørende udbygninger gennem tiden er de tre bydele i dag i praksis vokset sammen til en sammenhængende by, der tilsammen benævnes som Viby Sjælland.!'')!'))!) '!) % %%' * %B<66 5 = " !,,)? Udviklingen af stationsbyen Viby startede først, da jernbanestrækningen fra København til Roskilde ( ) blev anlagt. Fra 1859 gjorde togene holdt i Viby. De første bygninger, der kom til i Viby stationsby var bl.a. stationsbygningen, mejeriet og Viby kro. Udvikling skete først og fremmest langs hovedgaden, Søndergade, der den dag i dag går fra stationen og syd på. Fra 1960erne blev byen udvidet med parcelhuskvarterer, der er endt ud med at samle de tre oprindelige byer til en enhed - dog gennembrudt af åen og jernbanen # Samlet i de tre bydele bor der ca indbyggere i Viby, hvoraf størstedelen bor i åben-lav bebyggelse jævnt fordelt i hele byen. Byfunktionerne er dog på ikke ligeligt fordelt. Viby har siden 1940 erne gennemgået en hastig vækst. Oprindeligt var byen en meget lille landsby beliggende ca. 1 km nord for den nuværende station. Det er den del af byen, der i dag hedder Gl. Viby. Denne bydel er først og fremmest domineret af det tidligere Rådhus for den gamle Ramsø Kommune. Det ligger yderligt mod nord og er det første man møder, når man kommer til byen fra denne side. Syd for Rådhuset ligger Vibygårdsvej med en del ældre bebyggelse. Omkring dette gamle center ligger områder med nyere boliger, primært åben-lav bebyggelse. Udover et familiecenter rummer bydelen ingen funktioner. / B: 6 0!!

14 I Dåstrup ligger der den eneste kirke i hele Viby. Lige omkring den ligger gadekæret, et par gamle gårde, forsamlingshuset og lokalhistorisk arkiv. Som i Gl. Viby er der en del nyere bebyggelse omkring det gamle centrum, bestående primært af åben-lav bebyggelse. Bydelen rummer desuden Dåstrup Skole med tilhørende idrætsanlæg. Derudover findes et par børnehaver. Der er ingen form for detailhandel i denne del af byen. Stationsbyen Viby er opstået senere end de to ovennævnte og på helt andre præmisser, hvilket gør at opbygningen er helt anderledes. Denne del af byen rummer stort set alle Vibys funktioner, da det naturligt har været centreret omkring stationen. Hovedgaden, Søndergade, har fra starten været centrum for byens handelsliv, hvilket også kommer til udtryk i gadens udseende i dag. Byens centrum rummer en del butikker, men bærer samtidig præg af, at der tidligere har været mere aktivitet. Det gamle mejeri, en nedlagt fabrik (Pharmacosmos A/S, der tidligere producerede lægemidler på stedet) og tomme butiksvinduer langs Søndergade er bevis for dette. Vest for stationen ligger et større erhvervsområde, der rummer en del arealekstensivt erhverv. Området indeholder produktion og pladskrævende butikker. Børneinstitutioner, skole, ældrecenter og idrætsanlæg findes også i stationsbyen Viby. Der er en række undersøgelser i gang/nyligt afsluttede som i en eller anden grad vedrører Viby og som vil have betydning for Viby i fremtiden. Det handler om, hvad der rører sig på Viby-fronten og dermed også hvilke mulige scenarier for Viby, der er i spil for tiden hos diverse (plan-)myndigheder. Roskilde Kommune er i gang med et områdefornyelsesprojekt for Viby. Det sker i samarbejde med SBS (Sanerings- og Byfornyelsesselskabet), der er rådgiver på projekter vedrørende område- og byfornyelse. Områdefornyelsesprojekter er muliggjort i Lovbekendtgørelse nr. 901 om byfornyelse og udvikling af byer. Projekterne skal have at gøre med omdannelse af nedslidte eller problemfyldte områder, der ikke ændrer sig til det bedre på baggrund af markedskræfterne. Kommunen skal inddrage berørte parter, borgere og erhvervsdrivende i udformningen af projektet, og eventuelt formalisere det gennem et partnerskab. For Viby handler projektet om fornyelse af bymidten. Arbejdet er i gang og en plan er under udarbejdelse. Den skal munde ud i en ansøgning til Økonomi- og Erhvervsministeren. Finansieringen er skruet således sammen, at Økonomi- og erhvervsministeriet bidrager med 1/3 af midlerne, dog højst 10 mio. kroner. Resten af finansieringen skal kommunen enten selv forestå eller finde private investorer til. De nuværende rammer for projektet angiver et samlet beløb på 9 mio. kr. Projektet skal ende med en helhedsplan for bymidten i Viby. Projektet vedrører kun offentlige lokaliteter og man regner med, at den føres ud i livet fra 2010 og frem.

15 I efteråret 2008 afvikles offentlighedshøringer i forbindelse med en udvidelse af banekapaciteten mellem København og Ringsted. De eksisterende baneanlæg er snart fuldt udnyttede, og det vil derfor ikke være muligt at udvide eller forbedre hverken person- eller godstransport, hvis ikke der bygges nye baneanlæg eller udbygges på eksisterende. Trafikstyrelsen, der står for planlægning af jernbane- og færgetrafik, har primært arbejdet med to løsninger; 5. sporsløsningen og nybygningsløsningen. 5. sporsløsningen indebærer, at den eksisterende forbindelse mellem København og Ringsted over Roskilde udbygges, hvor det er nødvendigt. Det handler om strækningen mellem Hvidovre og Baldersbrønde vest for Høje Tåstrup, samt strækningen mellem Kværkeby og Ringsted. På strækningen mellem Baldersbrønde og Kværkeby er det ikke nødvendigt at bygge yderligere spor. 5. sporsløsningen åbner ikke op for brug af højhastighedstog i fremtiden (Trafikstyrelsen, 2008a). Nybygningsløsningen går ud på, at der bygges en ny dobbeltsporet jernbane fra Ny Ellebjerg station til Ringsted via Køge. På strækningen mellem Kværkeby og Ringsted er der delvist tale om udbygning af det eksisterende baneanlæg. Nybygningsløsningen gør det muligt på længere sigt at benytte højhastighedstog, da det omfattende anlægsarbejde muliggør den nødvendige projektering af skinnerne (Trafikstyrelsen, 2008a). Både en udbygning af jernbanen mellem København og Ringsted, 5. sporsløsningen og nybygningsløsningen, og den efterfølgende øgede brug af jernbanen vil påvirke Viby. Trafikstyrelsen har lavet eksempler på køreplaner, der tager højde for den øgede trafik. Ved begge løsningsforslag øges antallet af standsninger i Viby fra ca. 2 til ca. 3 tog i timen i myldretiden, altså ca. 50 % flere afgange, i det tidsrum, hvor der er mest brug for det. Hvis 5. sporsløsningen vælges, vil der komme flere gennemgående tog forbi byen, hvilket muligvis vil medføre øgede støjgener. Omvendt vil nybygningsløsningen skåne Viby for en del af den øgede trafik og

16 sandsynligvis også flytte noget af den eksisterende person- og godstrafik væk fra banen gennem Viby, så antallet af gennemgående tog mindskes. 5. sporsløsningen vil desuden gøre det muligt på længere sigt at udvide s-togdriften til Roskilde. (Trafikstyrelsen, 2008a) I de overordnede planer, Regionplan 2005 og Fingerplan 2007 (se kap. 3 Fysisk planlægning), fremgår det, at der igangsattes et såkaldt dialogprojekt for en eventuel udvidelse af fingerbyen mod Viby eller Lejre. Projektet er et samarbejde mellem Roskilde, Lejre og Køge Kommuner, Trafikstyrelsen og Skov- og Naturstyrelsen. Det skal afklare forudsætningerne for og perspektiverne i en fingerudvidelse. Projektet er aldrig blevet tilendebragt (kontaktperson: Plovstrup, 2008), men der er udgivet en delrapport. Rapporten beskæftiger sig primært med, hvorvidt de respektive byer rent faktisk vil være i stand til at håndtere den byfortætning/udvidelse en inddragelse i fingerbyen vil kræve. Ud fra en model opstillet af Roskilde Kommune redegøres for den potentielle rummelighed i Viby. Der er 1578 boliger i byen (Skov- og Naturstyrelsen, 2007a). Hvis man betragter et område med radius 1,5km fra stationen vil det være muligt at bygge yderligere 3599 boliger, hvilket samlet vil bringe Viby op på et boligantal på Ganges dette op med det gennemsnitlige antal beboere pr. husstand (2,1) for de fire byer, fremgår det at der er plads til knap mennesker. Modellen bygger dog kun på, at der bebygges 1,5km fra stationen hvilket er mindre end de 2km Fingerplan 2007 (Skov- og Naturstyrelsen, 2007b) lægger op til, så potentialet er i princippet større. Det fremgår ikke, hvorfor Roskilde Kommune har valgt den model for rummeligheden. Det giver sig således også udtryk i opsamlingen, hvoraf det fremgår, at mulighederne for udvidelse er mere beskedne i Viby end i Borup og Lejre. - - Delrapporten er at betragte som en forundersøgelse og kommer, på boligområdet, ikke med nogen konklusioner. Det undersøges, hvor mange ekstra passagerer der kræves i myldretiden, for at det vil udløse et ekstra togstop pr. time. Undersøgelsen baseres på en rent samfundsøkonomisk model, der bygger på, hvad et stop betyder i forhold til øvrige passagerer på linjen. Den opererer med såkaldte tærskelværdier for et ekstra stop. Et stop tæt på København vil være "dyrere" end et stop langt væk fra København, hvor færre passagerer bliver påvirket af den forlængede rejsetid.

17 På baggrund af den potentielle befolkningsvækst samt en gennemsnitlig værdi for hvor mange der anvender den offentlige trafik, kommer undersøgelsen frem til, at der, med indbyggere som skitseret ovenfor, kun vil være 315 ekstra passagerer pr. myldretidstime. I den opstillede model kræves 615 mennesker pr. myldretidstime for at udløse et ekstra stop i Viby, hvilket svarer til at befolkningstallet skal stige til ca Der varer altså lang tid før, der sker en forbedring af togbetjeningen i Viby, betragtet ud fra denne model. (Skov- og Naturstyrelsen, 2007a) Rapporten gør opmærksom på, at der med Fingerplan 2007 er udlagt endnu mere areal i den nuværende fingerby end med den tidligere Regionplan Dette gælder blandt andet for Roskilde by. Potentialet er derfor ikke nær udnyttet fuldt ud endnu, og der er givetvis lange udsigter til at få fingerbyen udvidet til de byer undersøgelsen har omhandlet. Det bør dog ikke afholde kommunerne fra at planlægge langsigtet og forberede byerne på en kommende udvikling. Byrådets ambition om at kunne lade Viby indlemme i fingerbyen er derfor ikke umiddelbart realiserbar, jf. Dialogprojektet. Dette sætter scenariet, om flere erhvervsvirksomheder i Viby og oftere togafgange derfra, som en konsekvens af fingerudvidelsen, en smule på standby. Ligeledes er det en ambitiøs tanke at Viby, på nuværende tidspunkt med dens eksisterende funktion og image, vil være i stand til at tiltrække adskillige kontorvirksomheder til byen, da Roskilde og Københavnsområdet er mere attraktive på mange områder. Det er ikke bare fordi byer tættere på København byder på bedre beliggenheder i forhold til de øvrige storbyfaciliteter i hovedstadsområdet, men også fordi potentialet ikke er fuldt udnyttet endnu. Dog er det en realitet, at en fingerinddragelse vil være en mulighed længere ude i fremtiden. På nuværende tidspunkt, og i den kommende planperiode, vil det være mere relevant at se på hvordan Viby kan gøre sig mere attraktiv, dels i forhold til Roskilde Kommune, men også med sigte på, at få skabt et attraktionsgrundlag for på et senere tidspunkt, at kunne blive en regional udviklingsby. Fra byrådets side er formålet, med at beskæftige sig med udviklingen af Viby, primært baseret på interesser vedrørende kommunens samlet identitet og byrådets ønske om at skabe en hel kommune. Det skal derfor være et delmål, at Viby medvirker til at skabe balance i kommunen ved at styrke byens funktionalitet og rolle i kommunen. Desuden skal der i udviklingen af Viby indtænkes en mulig fremtidig fingerinddragelse. I planstrategien formuleres et scenarie for Viby således: Med korte mellemrum standser et tog. De fleste af dem, som stiger ud, sætter kursen mod Grønningen, som er centrum for en række kontorvirksomheder. Enkelte har retning mod den velbevarede og charmerende bymidte med forretningerne på hovedgaden og Multihuset, hvor forskellige kultur- og serviceerhverv holder til. (Roskilde Kommune, 2007a, s. 4) Der er mange faktorer, der kan styres for at påvirke en bys udvikling. I forhold til den fysiske planlægning er det først og fremmest lokaliseringen af de forskellige byfunktioner. Det være sig erhvervsområder, boligområder, områder til centerformål (handel og service), områder til rekreative formål osv. Af disse er lokaliseringen af handel og service særdeles vigtig, da det er områder, der rummer faciliteter, som næsten alle

18 mennesker dagligt benytter sig af. Det er altså et forhold, der påvirker de flestes dagligdag i relation til tidsforbrug og logistik. Ydermere forbinder man en by med dens visuelle udtryk og de oplevelser, man har af den. Begge dele er i den grad bundet op på handelslivet. Vi handler og oplever samtidig. De fleste, der besøger en by, forholder sig til indkøbsmulighederne. Det gælder især for en by som Viby, der ligger et sted, hvor man ikke naturligt passerer igennem på vej fra et sted til et andet. En bys image er altså oftest tæt forbundet med handelslivet. Og byens image giver sig udslag i evnen til at kunne tiltrække nye indbyggere, arbejdspladser, butikker osv. Handelslivet er derfor en væsentlig parameter i konkurrencen med øvrige byer. Vibys handelsliv har været langt mere varieret, end det er tilfældet i dag. Mange forretningslokaler står nu tomme, og udvalgsvarebutikker findes kun i et fåtal. Aktivitetsniveauet i byen en hverdag kl er begrænset. Flere huse i midtbyen står tomme og falder hen, og byen opleves til dels som stillestående. Det vil derfor være relevant at skitsere en hensigtsmæssig udvikling af handelsstrukturen altså udviklingen af et aktivt og spændende handelsliv i Viby. Der er som nævnt andre knapper at dreje på, men handelslivet er essentielt for udviklingen af hvilken som helst by. Et langt stykke hen ad vejen er udviklingen naturligvis underlagt markedsmekanismerne, men det er bestemt muligt at udvikle handelslivets muligheder med planmæssige værktøjer. Udover at rette op på byens stilstand og gøre byen mere attraktiv, vil udviklingen af et aktivt og spændende handelsliv i Viby også gavne kommunen som helhed ved, at det styrker byens rolle i kommunen. Det vil endvidere styrke kommunen set udefra og samtidig have den positive effekt, at borgernes tilfredshedsniveau stiger. Et aktivt og spændende handelsliv er afhængigt af flere faktorer, der udfylder hver sin rolle. Det indebærer aktive kunder og et dejligt og imødekommende bymiljø, der giver lyst til at anvende byens funktioner og butikker. Dertil kræver det en centraliseret bymidte/detailhandelszone, hvor man kan samles til arrangementer, som kan tiltrække borgere i byen og folk fra oplandet. Bebyggelsen, det grønne element, aktiviteter og kulturmiljøet skal gå godt i spænd og skabe en helhedsorientering og dynamik for byen. Dette vil øge befolkningens brug af byen og dermed skabe øget aktivitetsniveau. Det indebærer, at der rent faktisk forekommer aktiviteter, der rækker ud over det rent indkøbsmæssige, men gerne i tilknytning til butikslivet. Med handelslivet tænkes også på anden privat service i byen såsom spisemuligheder, gallerier, cykelreparation osv. Dermed defineres handelsliv noget bredere end blot de rent faktiske detailhandels-butikker, men som butikslivet og dertil knyttede aktiviteter. Sandsynligvis vil en udbygning, af de allerede udlagte områder til bebyggelse (Hovedstadens Udviklingsråd [1], 2005), ikke udgøre en markant befolkningstilvækst i Viby, som der skal tages højde for ved udviklingen af handelslivet. Væsentlig større arealudlægninger vil ifølge Fingerplanen 2007 ikke være mulige (se kap. 3, Fingerplan 2007), hvilket betyder at udviklingen af handelslivet skal ske med udgangspunkt i det eksisterende kundegrundlag. Et delmål er derfor at få endnu flere af byens og omegnens indbyggere til at handle lokalt.

19 Viby har i dag karakter af en soveby, der primært leverer arbejdskraft til Roskilde og Region Hovedstaden. Det er tydeligt, at der er sket en tilbagegang i mængden af byfunktioner over de sidste mange år. Detailhandelen er blevet centreret omkring noget færre butikker og byen har samlet set mistet servicefunktioner i og med, at den er blevet en del af Roskilde Kommune. Denne udvikling skal vendes på en eller anden måde med henblik på at berede Viby på en fremtid, der på langt sigt givetvis indebærer en inddragelse i fingerbyen. Målet for Viby vil være at udvikle byen til at have et aktivt og spændende handelsliv, så byen fremstår mere attraktiv og derved kan tiltrække mere liv, både på gadeplan i form af aktivitet, men også i form af flere arbejdspladser og indbyggere. Et scenarie for en sådan udvikling vil være en by i fremtiden med en stærk sammenhængende bymidte, hvori langt de fleste af detailhandelsbehov kan blive opfyldt. En lang række mindre udvalgsvarebutikker supplerer dagligvarehandelen. Det vil desuden være en attraktiv bymidte, der i sig selv vil kunne lokke mennesker til. Gadernes og pladsernes udformning og faciliteter er således, at de opfordrer til ophold. Tilstedeværelsen vil ikke nødvendigvis være motiveret af et indkøbsformål. De mange udvalgsvarebutikker vil dog også i sig selv udgøre en tiltrækningsfaktor, da udvalget har en størrelse, der indbyder til, at man går på opdagelse blandt dem. Ovenstående overvejelser og visioner kan blive en realitet ved en planlægningsmæssig besvarelse. Følgende spørgsmål er derfor at regne for projektets problemformulering: - Hvilke af Vibys potentialer og kvaliteter skal styrkes for at de, sammen med nye tiltag, kan sætte gang i udviklingen af et aktivt og spændende handelsliv og samtidig være med til at gøre Viby mere attraktiv som helhed? - Hvordan kan en sådan udvikling tilrettelægges for at gavne byen i dag og ruste den til fremtiden i et regionalt perspektiv?

20 I dette afsnit vil der helt overordnet blive beskrevet, hvilke analyser og andre metoder, der er anvendt som baggrund for de fire planprodukter. Analyserne er lavet med henblik på forskellige niveauer, som følge af hierarkiet i planprodukterne. Dog kan en analyse tiltænkt et niveau godt være anvendelig på de øvrige niveauer også. Analyser, der laves i forhold til planstrateginiveau, kan altså også være anvendelige ved udarbejdelse af kommuneplan eller bebyggelsesplan. Nedenstående analyser belyser, hvilke begrænsninger og muligheder den eksisterende fysiske planlægning giver udviklingen af handelslivet i Viby. Først gives et overblik over hvordan eksisterende planlægning styrer udviklingen i Viby. Analysen bygger på en systematisk gennemgang af gældende planlægningsdokumenter i relation til Viby. Dernæst analyseres hvilke muligheder og begrænsninger Planloven i sig selv giver for udviklingen af detailhandel i Viby. Der tages udgangspunkt i Planlovens Kapitel 2d: Planlægning til butiksformål. Analyserne på dette niveau skaber en grundlæggende viden omkring handelslivet i Viby og dens potentiale i henhold til problemformuleringen. Disse er baggrunden for planstrategiproduktet Udvikling med omtanke version Målet med denne analyse er at undersøge befolkningssammensætningen og -udviklingen for Viby, med det i sigte at afklare om der er grobund for udvikling af handelslivet i byen. Analysen bygger på befolkningspyramider for både Viby og Danmark, samt data over den demografiske udvikling gennem de sidste 30 år og den forventede udvikling. Desuden anvendes mosaik-analyser, der beskriver befolkningen i Viby. Målet med denne analyse er at klarlægge detailhandelsforholdene i Viby med henblik på status og udvikling. Analysen bygger primært på generelle principper fra detailhandelsanalyser fra Helsingør og Holbæk Kommuner. Derudover bygger den på en spørgeundersøgelse (se bilag 2). Desuden er der til dels indsamlet oplysninger om udvalgte butikkers omsætning. Alle disse elementer tilsammen, med generelle dataudtræk fra Danmarks Statistik, har været til grundlaget for denne analyse. Målet med analysen er at fastlægge andre muligheder som kommunen har, for at støtte iværksættere med opstarten af deres forretning. Analysen bygger på informationer fra Erhvervs Samarbejdet Sjælland s hjemmeside. Målet med denne analyse er at fastlægge, hvordan Vibys handelsliv kan udvikles i en hensigtsmæssig retning. Analysen bygger på konklusioner fra de ovenstående analyser og bruges som redskab til at samle pointer. Den bygger på, at man samler henholdsvis Vibys interne styrker og svagheder, samt udefrakommende muligheder

21 og trusler. Af disse kombinerer man henholdsvis muligheder/styrker, muligheder/svagheder, trusler/styrker og trusler/svagheder. De her fremkomne pointer anvendes derefter direkte i arbejdet med planstrategien, som værende første svar på problemformuleringen. Samme metode anvendes i afsnittet om kommuneplanen, blot med et mere snævert fokus, som frembringer andre pointer. Udgangspunktet for kommuneplanen er planstrategiproduktet Udvikling med omtanke version 2008 og derfor er analyserne på dette niveau også grundlag for kommuneplanen. Dog kræver udarbejdelsen af kommuneplanen et mere indgående kendskab til selve Viby, omkring byens kvaliteter og fysiske potentialer, hvilket nedenstående analyser berører. Disse ligger til grund for planproduktet Kommuneplan , der består af Byudvikling Roskilde i Blåt og Grønt og Rammebestemmelser til kommuneplan , Viby. Målet med denne analyse er at få et indblik i, hvor byens forretninger ligger, hvor der er aktivitet, og samtidig give et visuelt indtryk af byen, der tilsammen kan identificere byens kvaliteter og svagheder. Analysen bygger i høj grad på egne observationer i byen, men også på Byarkitektonisk Analyse fra Roskilde Kommune. Rent metodisk er anvendt begreber fra Kevin Lynch, der arbejder med oplevelsesanalyser af byrum. Målet er, at denne analyse skal give et indblik i, hvilke begrænsninger og/eller muligheder de trafikale forhold giver handelslivet i byen. Analysen bygger på oplysninger fra rejseplanen, Google Maps og DSB. Denne analyse skal give et billede af hvilke aktører, der har interesse i udviklingen af handelslivet i Viby. Analysen bygger dels på interview med de handelsdrivende, men også fra et borgermøde, som Roskilde Kommune afholdte i Viby vedrørende områdefornyelsesprojektet (henv. områdefornyelsesprojekt, s. (13)), hvor borgernes synspunkter kom til kende. (se nærmere beskrivelse af borgermødet nedenfor). Derudover er der søgt information på de pågældende aktørers hjemmesider. Endelig er der, som under planstrategien, anvendt en SWOT-analyse, der samler op på pointerne fra de enkelte analyser og danner pointer til hovedstrukturen og rammerne. Udviklingen af bebyggelsesplanen tager udgangspunkt i en kravspecifikation, der bygger på gældende bindinger og krav, som bebyggelsesplanen skal opfylde. Kravspecifikationen samler de elementer, som en ny bebyggelsesplan skal styrke i henhold til problemformuleringen. Ud fra kravspecifikationen udarbejdes to principskitser, som der argumenteres for og imod, hvorefter den ene vælges og beskrives mere detaljeret. Derudaf kommer produktet Bebyggelsesplan for Pharmacosmos-grunden. Det klarlægges, hvilke bindinger der er i forhold til ovenstående kommuneplanprodukt (Kommuneplan ), tinglyste servitutter og bebyggelsesplanens fysiske afgrænsning.

22 Her klarlægges, hvilke krav der er til grunden udover de konkrete bindinger. Målgruppen for bebyggelsesplanen bestemmes ud fra analysen Befolkning og butikkernes kundegrundlag. Funktioner på og udformning af bebyggelsesplanen præciseres bl.a. ud fra arkitekten Jan Gehls teorier. Målet, med at lave en kravspecifikation, er at skabe overblik over hvilke krav og bindinger, bebyggelsesplanen skal leve op til, og dermed hvilke problemer den skal kunne løse. Foruden ovenstående analyser, trækkes der pointer ind i kravspecifikationen fra forudgående analyser, samt udarbejdede produkter. Lokalplanen er det juridiske dokument, der skal være med til at realisere bebyggelsesplanen. Derfor tages der udgangspunkt i bebyggelsesplanens udformning. Dette kræver af samme grund heller ingen nye analyser, da selve indholdet i planen ligger i forudgående analyser og produkter. Dog er det de juridiske og formelle forhold, der er relevante at behandle under dette afsnit. Dette gøres blandt andet ved at tage udgangspunkt i Planloven omkring lokalplanlægning. Selve udformningen af planstrategien og kommuneplanen tager udgangspunkt i Roskilde Kommunes eksisterende planprodukter. En nærmere gennemgang af dette ses under de respektive kapitler. Lokalplanen tager udgangspunkt i Roskilde Kommunes eksisterende lokalplaner, der opfattes som en skabelon for, hvordan en lokalplan laves. Nogle afsnit i lokalplanen er direkte citeret fra skabelonen, mens andre afsnit er egne tilføjelser og restriktioner/rammer for området. Bebyggelsesplanen er derimod ikke lavet med udgangspunkt fra andet materiale. Der er tilknyttet to appendiks til rapporten. Dette er henholdsvis en strukturanalyse og et referat fra borgermødet. Målet med denne analyse er at give et overblik over strukturer og sammenhænge i Viby. Analysen bygger på Gitte Marling og Hans Kiibs strukturanalyse. Se mere herom i appendiks 1. Der blev afholdt borgermøde af Roskilde Kommune i Viby angående områdefornyelsesprojektet i Viby bymidte. Projektgruppen deltog som observatører og har derigennem fået et billede af, hvad borgernes synspunkter er til byens udvikling. Viden fra mødet er blevet brugt i flere forbindelser gennem projektet, blandt andet som argumenter og kilder. Pointer fra borgermødet kan ses i appendiks 2.

23 Det, at byen er en del af Roskilde Kommune, gør, at byen også er en del af hovedstadsområdet. På trods af det, er Viby ikke en del Region Hovedstaden, men en del af Region Sjællænd. I planlægningsmæssige sammenhænge er det vigtigt at skelne mellem disse, da det har betydning for hvilke planer, der har indvirkning for udviklingen i Viby. Placeringen indebærer, at byen er en del af landsplandirektivet Fingerplanen 2007 for hovedstadsområdet og en del af planlægningen for Region Sjælland. Derudover skal der i relation til Viby tages højde for Ramsøs kommuneplan. Den fysiske planlægning i Danmark styres af Planloven, der angiver hvilke planer, der skal udarbejdes af respektive planmyndigheder. Denne analyse skal redegøre for hvilke planer, der har indflydelse på planlægningen i Viby, og hvordan de indvirker på en kommende planlægning med fokus på at forbedre handelslivet i Viby. Plansystemet behandles oppefra og ned, således at de planer, der har betydning for andre, behandles først. Dog behandles planstrategien for Roskilde Kommune først senere i relation til udarbejdelsen af plan(del)strategien. (se kap. 4, Vurdering af den eksisterende planstrategi) Dertil kommer, at der i Planloven specifikt reguleres for, hvordan der må planlægges i relation til detailhandelen

24 De overordnede rammer for planlægningen består af flere dele. Umiddelbart efter nyvalg udgiver Miljøministeren en landsplanredegørelse, der skal fungere som oplæg til den regionale og kommunale planlægning. (Revsbech & Puggaard, 2008) Den skitserer indledningsvis fem hovedprincipper for planlægningen: Der skal være forskel på land og by. Udviklingen skal komme hele Danmark til gode. Planlægningen skal basere sig på respekt for byernes identitet, naturen, miljøet og landskabet. Fysisk planlægning og investeringer i infrastruktur skal spille tæt sammen. Den fysiske planlægning skal være helhedsorienteret (Skov- og Naturstyrelsen, 2006, s. 5) Landsplanredegørelsen angiver specifikke retningslinjer for hovedstadsområdet: Princippet om stationsnærhed skal fastholdes. Der skal bygges tæt, i stedet for at sprede byudviklingen. Der er stadig mange muligheder for stadig at bygge tættere - også nær velbetjente stationer. På sigt kan de eksisterende byfingre forlænges. Man bør stadig anvende visse arealer til traditionel industri og undgå at disse omdannes, hvis de er velegnede til det traditionelle. Visse steder skal industriområder fornys eller omdannes. Hovedstadsområdet skal rumme et rigt og varieret boligudbud. Kommunerne skal vægte landskabelige interesser og attraktive bymiljøer højt, da det er med til at tiltrække virksomheder. Det skal undersøges om man kan forlænge Roskilde-fingeren. (Skov- og Naturstyrelsen, 2006, s ) Der er desuden en række generelle overvejelser om planlægningen i Danmark: Kommunerne bør tænke trafikskabende byudvikling ind sammen med lokalisering af offentlig trafikbetjening. Byfortætning er et af midlerne hertil. Denne kan sagtens ske kvalificeret, således at der faktisk kommer en bedre by, ud af en mere kompakt by. Det skal gerne ske samtidig med, at man er opmærksom på at blande byfunktionerne således, at man får en varieret by. Pendlingen til Storkøbenhavn fra Sjælland bør i højere grad foregå med offentlig transport. Kommunerne har overtaget ansvaret for landets kulturhistoriske værdier. Kulturarven er et aktiv som vægtes højt blandt borgere og virksomheder og bør derfor inddrages aktivt i kommende kommuneplaner. Der bør satses på kvalitet i byplanlægningen. Borgernes krav til "den gode by" stiger. (Skov- og Naturstyrelsen, 2006) Landsplanredegørelsens betydning for Viby ligger på et meget overordnet plan. Den stiller ikke konkrete begrænsninger for udviklingen af byen, men det er vigtigt at overholde de angivne retningslinjer i arbejdet med kommuneplanlægningen. De nærmere retningslinjer angives i Fingerplanen 2007.

25 Sammen med Fingerplan 2007 udgør Regionplan 2005 rammerne for planlægningen i hovedstadsområdet. Den er udarbejdet af det nu nedlagte HUR (Hovedstadens Udviklingsråd) der varetog udviklingen (på strategiplan) for København og Frederiksberg Kommuner samt Københavns, Frederiksborg og Roskilde Amter. Fingerplan 2007 omhandler regler for byudvikling, byomdannelse, grønne kiler, transportkorridorer, trafik- og forsyningsanlæg og udstikker på visse af disse områder nye retningslinjer i forhold til Regionplan Regionplan 2005 er i forbindelse med kommunalreformen blevet ophøjet til landsplandirektiv, og dens regler vedr. de resterende områder (land, vand, visse transportanlæg, tekniske anlæg, støj o.a.) er gældende indtil de nye kommuneplaner udkommer i løbet af Mange af principperne i Regionplan 2005 går igen i Fingerplanen 2007, mens nogle retningslinjer erstattes helt. Derfor er indholdet primært behandlet under denne. Regionplan 2005 kommer dog med en række konkrete anvisninger på arealanvendelse i modsætning til Fingerplanen. For Vibys vedkommende er de dog ikke specielt begrænsende. Det væsentlige er, at der er udlagt et areal på 17,2 hektar i den sydøstlige del af byen til ny boligbebyggelse. (Hovedstadens Udviklingsråd [1], 2005) Fingerplanen blev første gang vedtaget i 1947, og udkom i revideret form i Fingerplanen er et landsplandirektiv, der gælder for hovedstadsområdet og koncentrer sig primært om byudvikling. Den stiller konkrete retningslinjer op for, hvor og hvordan man må bygge. Fingerplanen bygger på en fingerstruktur, hvor hovedformålet er at bevare det indre København som centrum for hovedstadsområdet, mens fingrene skal medvirke til at skabe så kort en afstand mellem bolig, arbejdsplads og grønne områder som muligt. Formålet er, at regional udvikling skal koordineres med den overordnede infrastruktur i hovedstadsområdet, og at udviklingen bliver rækkefølgebestemt således, at der sikres et varieret udbud af byggemuligheder. Desuden er det vigtigt, at der i udviklingen af hovedstadsområdet tages hensyn til den kollektive trafik. Udlægningen af byzoneområder skal begrænses, og der skal sikres balance i udviklingen mellem hovedstadsområdets delområder. (Skov- og Naturstyrelsen, 2007b) Roskilde by ligger som en del af det ydre storbyområde (byfingrene) i Fingerplanen 2007, hvilket indebærer at den kommunale planlægning er begrænset af reglerne for dette område, som er i stor lighed med kravene for det indre storbyområde. Principperne for disse områder er, at byomdannelse, byudvikling og placering af byfunktioner skal tage højde for eksisterende og vedtagne infrastrukturer og tage hensyn til at styrke den kollektive trafik. Byfunktioner af intensiv karakter (f.eks. kontor- og erhvervsservice, kulturinstitutioner, udstillings- og kongrescentre, større idrætsanlæg osv.), skal ligge i nærheden af en station og allerhelst i det stationsnære kerneområde. Erhverv på mindre end 1500 kvm kan dog lægges uden for det stationsnære område, og det samme gælder for tæt boligbebyggelse. Såfremt en virksomhed

26 lokaliseres uden for det stationsnære område, skal der redegøres for, hvordan man vil sikre samme trafikale effekt som i det stationsnære kerneområde. En udvikling af regional karakter skal finde sted i stationsnære områder og med bedst mulig udnyttelse af bebyggelsesprocenten i forhold til dets centrale placering. Omvendt lægges der vægt på, at stationsnære områder forbeholdes regionale interesser. Desuden skal der fastholdes arealer til virksomheder med særlig beliggenhedskrav. Dvs. at stationsnærhedsprincippet skal så vidt muligt udnyttes. Det ydre storbyområde skiller sig ud fra det indre storbyområde med yderligere forhold, så som at der lægges vægt på, at der skabes en klar grænse mellem by og land. Desuden har kommunerne selv rådighed i det ydre storbyområder til at udlægge ny byzone i de afgrænsede landområder (afstand 2km fra banelegemet). (Skov- og Naturstyrelsen, 2007b, s. 15 og 55-57). På nuværende tidspunkt er Viby en del af det område, der i Fingerplanen 2007 kaldes Det øvrige hovedstadsområde. For Det øvrige hovedstadsområde gælder der: at byudvikling eller byomdannelse kun må ske af lokal karakter i forbindelse med kommunecentre, hvilket udpeges af kommunalbestyrelsen eller som afrunding af bysamfund. at byudvikling af lokal karakter forstås i den forbindelse som erhvervs- og byfunktioner til gavn for et opland bestående af kommunen og nabokommuner. at der skal fastlægges rækkefølgeangivelse, så det sikres at byudvikling sker i sammenhæng med eksisterende bebyggelse. at der sikres en skarp afgrænsning mellem by og land. (Skov- og Naturstyrelsen, 2007b, s. 60) Det betyder, at det på nuværende tidspunkt ikke vil være muligt at udbygge Viby med store bolig- eller erhvervsområder af regional karakter, da disse er forbeholdt storbyområderne. I og med at Roskilde er begrænset af Fingerplanens bestemmelser for byfingrene, der ikke lovliggør større byudvikling mellem byfingrene, er der, på længere sigt, ikke stor mulighed for byudvidelse omkring selve Roskilde by. Derfor vil en fingerudvidelse, enten til Lejre eller Viby, være relevant for Roskilde Kommune. En evt. beslutning om fingerudvidelse til Viby vil skabe nye muligheder for byen, da den vil blive en del af det ydre storbyområde. (Skov- og Naturstyrelsen, 2007b, s. 31). Fingerplanen 2007 knytter sig også til et grundlæggende begreb om stationsnærhed. (Skov- og Naturstyrelsen, 2007b, s ). Begrebet blev først introduceret i hovedstadens regionplan fra Stationsnærhedsprincippet indgår i Fingerplanen 2007 og bygger på at byfunktioner, som tiltrækker mange mennesker bør ligge i nærhed af stationer, for at motivere flere mennesker til at bruge den kollektive trafik. I Fingerplanen 2007 er det defineret således, at det man kalder det stationsnære kerneområde afgrænses ved 600m gangafstand fra stationen. Herudover arbejdes der med det stationsnære område som afgrænses principielt med en cirkelbue på 1000m for det indre storbyområde og 1200m for det ydre storbyområde fra

27 stationen og derved går ud over det stationsnære kerneområde. Stationsnære områder kan udpeges i alle områder langs S-tog banen, Metroen, Øresundsbanen, Kystbanen og Vestbanen (mod Roskilde). Under de ovennævnte planer rangerer de regionale udviklingsplaner. Det er planer, der har karakter af en strategi, der skal angive visioner for de underlagte kommuner indenfor temaer, der har regional interesse. Roskilde Kommune er underlagt Region Sjælland og er derfor en del af dennes strategi (Region Sjælland, 2008). Region Sjælland vil overordnet arbejde for at: Udviklingen skal ske over hele regionen. Fremme samarbejdet mellem byerne i regionen. Synergi-effekterne mellem land og by skal udnyttes. Gode udviklingsmuligheder i landdistrikterne Fortsat positiv udvikling i bosætningen Regionen står overfor nogle større infrastrukturelle projekter de kommende år, der kan have indvirkning på Viby. En Femern-forbindelse vil give mere trafik på langs i regionen. Forudsat man ikke vælger at foretage de nødvendige udvidelser af banenettet over Køge, vil det give mere trafik ad banen gennem Viby. Regionens mål om større sammenhæng i regionen går i høj grad på den banebaserede transport og Viby står med et es i form af en station på hovedåren for togtrafik på Sjælland. Regionen ser optimistisk på befolkningsudviklingen og forventer relativ stor vækst. Regionen skal altså planlægge efter en positiv befolkningsvækst og samtidig styrke vækstmulighederne for de små byer. Kommuneplanen for den gamle Ramsø Kommune er gældende indtil den nye kommuneplan for den nye Roskilde Kommune bliver vedtaget i løbet af år I forbindelse med udarbejdelsen af planstrategien er det væsentligt for kommunen, at forholde sig til den gamle Ramsø Kommunes kommuneplan og se på hvad denne havde af planer for Viby. Derfor gennemgås de (kommuneplan og lokalplan) kort nedenfor med fokus på bymidten og forbedring af handelslivet. Ramsø Kommune giver i Kommuneplanen udtryk for, at detailhandlen i Viby skal styrkes. Det skal blandt andet ske ved at gøre bymidten mere tillokkende og attraktiv for kunderne, og ved at der skabes mulighed for nye butikker. For at gøre centerområdet mere attraktiv vil byrådet arbejde på en forskønnelse af bymidten ved facaderenoveringer, beplantning, bygningsbevaring og pæn skiltning. De ønsker også at styrke det typiske stationsbymiljø. På længere sigt vil det være arealer som Pharmacosmos-grunden, der kan tages aktivt i brug ved omdannelse af bymidten. Arealet af nye dagligvarebutikker må ikke overstige 3000kvm 1 og der må planlægges én udvalgsvarebutik på 1500kvm. Derudover må udvalgsvarebutikker maks være 1000kvm inden for centerområdet og 300kvm uden for centerområdet.

28 Med hensyn til boligudbygning udlægges nye områder til boligformål og erhvervsområder ønskes omlagt til boligområde, dog må der maksimalt udvides med 75 boliger årligt i Viby/Dåstrup. (Ramsø Kommune, 2001a) Af lokalplaner der beskæftiger sig med handelslivet i Viby, er det især lokalplan nr. 67, der er interessant. Lokalplan nr. 67 for Vibys bymidte er en såkaldt rammelokalplan, der beskriver nogle overordnede rammer for centerområdet i Viby. Den aflyser adskillige tidligere lokalplaner og skaber helhedsrammer for området. Det at typen er en rammelokalplan kræver, at der udarbejdes yderligere lokalplaner inden for rammerne ved påbegyndelsen af større bygge- og anlægsarbejde. Lokalplan nr. 67 arbejder overordnet med fokus på at sikre 4 hovedpunkter, nemlig liv og aktivitet for forskellige målgrupper, et aktivt handelsliv, bevaring af kulturhistoriske bygninger, samt en forskønnelse af bymidten. Lokalplanen udlægger områder til bymæssige formål, til grønne områder, trafikale formål og offentlige funktioner. (Ramsø Kommune, 2006a). Der byder sig nogle potentialer for Viby, men de er til dels bundet på nogle større strukturer. Især er muligheden for, at byen kan blive en del af Fingerplanen og derved det ydre storbyområde. Det er der dog lange udsigter til ifølge dialogprojektet (se kap. 1, Udvikling af Viby). Det betyder at planlægning skal overholde reglerne for området det øvrige hovedstadsområde i Fingerplanen Denne planlægning er også den mest dominerende, da retningslinjer fra Landsplanredegørelsen, Region 2005 og den Regionale udviklingsplan enten ligger i Fingerplanen 2007, eller ikke har betydelig indvirkning på udviklingen i Viby. Kommuneplanlægningen for Ramsø kommune er relevant for at se hvilke problematikker den gamle kommune arbejdede med, og hvad der fortsat skal arbejdes med. I forhold til problemstillingen ses det tydeligt, at Ramsø Kommune arbejdede for et mere aktivt og spændende byliv i Viby. Nogle at disse tanker kan trækkes videre i den nye plan(del)strategi for handelslivet i Viby, men har først større betydning i forbindelse med kommuneplanudarbejdelsen frem for til planstrategien. Planlovens kapitel 2d stiller regler op for, hvordan der skal planlægges for butiksformål. I forbindelse med udviklingen af et mere aktivt handelsliv i Viby, er det relevant at se nærmere på disse bestemmelser, for at afklare, hvad der er muligt i en by som denne. Til grund for teksten ligger opslag i Planloven, en vejledning fra Skov- og Naturstyrelsen vedr. revision af detailhandelsbestemmelserne i Planloven, der fortolker på Planlovens bestemmelser, samt Lærebog i miljøret. Det er Planloven, der sætter rammerne for, hvordan man må lave fysisk planlægning for detailhandelen. Planlovens bestemmelser i forhold til detailhandel fremgår primært af kap. 2d Planlægning til butiksformål, 5l - 5t.

29 Planlovens formål med hensyn til detailhandel er, at planlægningen skal: 1) fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer, 2) sikre, at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikanter, herunder især den gående, cyklende og kollektive trafik, og 3) fremme en samfundsmæssig bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. (LBK nr. 1027, 2008, 5l) Planlovens kapitel 2d fokuserer altså på to hovedtemaer; at sikre et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer, samt at sikre at disse er lokaliseret steder, der er hensigtsmæssige i forhold til muligheden for bæredygtig transport for alle trafikanter. Hensigten med loven er at bevare en detailhandelsstruktur, hvor bymidterne spiller en væsentlig rolle, for at imødegå tendensen med at mere og mere handel samles i butikscentre i de større byers periferi. Udgangspunktet er, at butikslivet skaber liv i bymidterne, og det derfor ikke er ønskeligt at dræne disse for liv. (Revsbech & Puggaard, 2008, s. 83). Dette sikres blandt andet gennem 5m, der fastslår at arealer til butiksformål skal udlægges i den centrale del af en by. (LBK nr. 1027, 2008, 5m stk. 1). I den forbindelse ligger der en specifik statistisk metode til grund for beregning af byernes bymidters udstrækning. Samtidig siger 5m stk. 3 at de eksisterende afgrænsninger af bymidter skal opretholdes, uanset hvad den statistiske beregning siger. Derfor fastholdes den afgræsning af bymidten som Ramsø Kommune allerede har arbejdet med for Viby. Dog må der uden for bymidten udlægges arealer til enkelte butikker, der betjener en begrænset del af en bydel eller landsby, samt udlægges arealer til pladskrævende varer jf. 5n. For Viby betyder det, at al detailhandel skal ligge i den del af bymidten, der udgøres af centerområdet. Der kan dog etableres enkelte butikker med dagligvarer til betjening af lokalområder i byen, f.eks. i form af en kiosk. Desuden er det muligt at udlægge arealer til pladskrævende varer uden for centerområdet. Men da Viby har under indbyggere er det, jf. 5m stk.2, ikke muligt at etablere deciderede bydelscentre. I Planloven gælder også forskellige regler, med hensyn til bruttoetageareal af butikker, for de større og de mindre byer, som derfor deles op i tre hovedgrupper: mindre og mellemstore byer, samt de enkelte bydele i de større byer. Viby karakteriseres som en mindre by, hvilket gør, at det er rammerne for denne type by der lægges vægt på. I 5q er der for bymidter og bydelscentre angivet en maksimalstørrelse af bruttoetageareal for de enkelte butikker. Dagligvarebutikker må ikke udlægges med et bruttoetageareal på over 3.500kvm, mens udvalgsvarebutikker ikke må udlægges med et større bruttoetageareal end 2.000kvm. For butikker i lokalcenter der kun betjener et begrænset område, må bruttoetagearealet ikke overstige 1000kvm. Derudover giver Planloven kommunalbestyrelsens kompetence til at fastsætte regler om størrelsen af pladskrævende varegrupper. (LBK nr. 1027, 2008, kap. 2d) Der er derved mere tale om, at Planloven lægger begrænsninger på de storcentre, der er en trussel for bymidterne, end at den giver ekstra gode vilkår for detailhandelen i bymidten. Loven fastlægger nogle overordnede rammer for butiksstørrelserne, men derudover er det op til den enkelte kommune at sætte de nærmere rammer. Kommunerne skal derfor selv lægge rammerne for butiksarealerne i de specifikke områder, og eventuelt også størrelsen for de enkelte butikker. (LBK nr. 1027, 2008).

30 I relation til planlægningen i Viby giver Planloven mulighed for at specificere butiksstørrelser. Derved kan planlægningen, sammen med reglerne for lokalplanlægningen, detaljeret definere, hvorledes arealerne i bymidten anvendes. Ganske vist kan man ikke gennem lovgivningen, bestemme hvem der må bebo de enkelte butikslokaler, hvilket kunne være hensigtsmæssigt i forbindelse med udviklingen af at aktivt og spændende handelsliv. Det kunne være gavnligt, hvis man kunne fravælge butikker, der ikke bidrager til et godt bymiljø i det pågældende område. Ved at opstille præcise rammer for det enkelte byggeri, der retter sig mod specifikke grupper af handelsdrivende i henhold til deres respektive behov og kundegrupper, kan man forsøge at håndtere dette. Ud over ovenstående konkrete krav til hvor og hvordan detailhandlen kan udbygges i byerne, opstiller Planloven også nogle måder hvorpå kommunerne skal styre disse krav. I Planlovens 11 a, stk. 1, nr. 3 beskrives der, at kommuneplanen skal indeholde retningslinjer for tre emner, og på den måde styre detailhandlen: afgrænsning af områder til butiksformål, fastlæggelse af rammer for detailhandelsudbygningen i de enkelte områder, og fastlæggelse af den maksimale butiksstørrelse på de enkelte butikker. (LBK nr. 1027, 2008, 11a) Derudover skal der i rammerne for kommuneplanen jf. 11e stk. 4, redegøres detaljeret for detailhandlen på det respektive områder. Dette vil dog ikke blive nævnt nærmere her, men bliver gennemgået detaljeret under udarbejdelse af rammerne. (se kap. 5, Redegørelsesdelen til rammebestemmelserne for Viby)

31 I arbejdet med en ny plan(del)strategi for udviklingen af handelslivet i Viby, knytter der sig en række analyser, som behandles i dette kapitel. Pointerne fra analyserne samles op i en SWOT-analyse, som leder frem til udarbejdelsen af en strategi for Viby og dens handelsliv. I sammenhæng med de nye strategier ses der på, hvad Roskilde Kommunes oprindelige planstrategi er for hele Viby, og det vurderes, hvorledes dette stemmer overens med analyserne og den nye strategi. Den endelige strategiformulering kommer til udtryk i det særskilte plan(del)strategiprodukt; Udvikling med omtanke version Det er væsentligt i forbindelse med planlægning at danne sig et overblik over de fysiske strukturer for at afdække problemfelter og sammenhænge. Her er der kort redegjort for disse inden de egentlige analyser påbegyndes. (se appendiks 1) Viby består hovedsageligt at åben-lav bebyggelse. Byen har dog i mindre omfang både etage- og rækkehusbebyggelser, men det er parcelhusene der dominerer. I centrum af Viby ligger et omsorgscenter for ældre mennesker samt nogle ældreboliger. Boliger og erhverv er skarpt adskilt, idet erhvervsområdet ligger for sig selv vest for stationen og detailhandel kun findes i byens centrum. Der findes skoler og børneinstitutioner fordelt tilpas rundt i byen.

32 Viby har et par grønne områder. Der ligger dels en grøn kile mellem Gl. Viby og Dåstrup og et dels et grønt område sydvest for bymidten lige op ad jernbanen. Kilen ligger med god tilgængelighed i forhold til de store parcelhusområder de to bydele. Herudover findes der både i Dåstrup og den sydlige del af Viby idrætspladser med mulighed for at dyrke sport.

33 Infrastrukturen i Viby fungerer overordnet godt. De større veje fordeler trafikken rundt i byen og i parcelhuskvarterene ender de mindre villaveje som oftest blindt hvilket sikrer rolige områder. Mellem boligområderne er der et velfungerende stisystem for både forgængere og cyklister. Et problem i byen er dog de to viadukter under banen, da disse kun er enkeltsporede. De er for lave til at lastbiler kan passere og desuden kun enkeltsporede, hvilket kan skabe flaskehalsproblemer. Der er ikke nogle indlysende uhensigtsmæssigheder ved byens fordeling af funktioner. Det er fornuftigt, at byen har et centrum, hvor handelslivet eksisterer, et afgrænset område til erhverv og boliger fordelt jævnt ud over byen. Desuden er der mulighed for rekreative ophold i forskellige dele af byen. Det største problem er infrastrukturelt, og gør det vanskeligt at komme fra den ene del af byen til den anden pga. den gennemgående jernbane.

34 Der vil herunder blive belyst, hvorledes befolkningstallet har ændret sig de seneste år i Roskilde Kommune og i Viby by. Desuden vil kundegrundlaget for handelslivet i og omkring Viby blive analyseret. Målet med dette er at finde sammenhæng mellem handelslivet i Viby og befolkningen. De anvendte data er dels baseret på Roskilde Kommune, Ramsø Kommune og byen Viby (postnummerområdet 4130 Viby) fra Danmarks Statistik, samt mosaic-analyser fra Geomatic. Som det fremgår af figur 11 er der sket en jævn positiv vækst i befolkningstallet i Viby de sidste 30 år. Udviklingen er sket i takt med udbygningen af byen, i de parcelhuskvarterer der er skudt op omkring byen. Denne vækst var specielt kraftig i årene frem til 1986, hvorefter den aftog. Roskilde Kommunes befolkning har til sammenligning udviklet sig i nogenlunde samme grad. Dog var der frem til 1986 tale om et fald i Roskilde modsat Vibys kraftige tilvækst.

35 I fremtidsprognoserne for Roskilde Kommune ser der ud til at være en jævn befolkningstilvækst de kommende år. (se figur 12). Tallene kan dog variere fra år til år, da uforudsete faktorer, så som flere ansøgere til RUC eller ændringer i samfundet, kan påvirke denne. Det er også en generel tendens i Danmark, at andelen af ældre vil dog stige relativt mere. (Danmarks Statestik, 2009). Dette er værd at tage med i den fysiske planlægning, da det kan give incitament for at lægge vægt på nogle ting frem for andre ting i den kommunale planlægning. For at se nærmere på hvem der bor i Viby og som bruger handelslivet, ses på figur 13 en befolkningspyramide for Ramsø Kommune fra Det antages, at disse tal tilnærmelsesvis illustrerer de gældende forhold i Viby og omegn og derved også selve Viby by. Dermed kan denne aldersfordeling benyttes til at se, hvem der er de mulige brugere af handelslivet i Viby i dag, og hvem der muligvis vil komme til at bruge det fremover. Det ses, at der er en forholdsvis lille andel personer i alderen fra 20 til 30 år i forhold til de øvrige aldersgrupper. Det er karakteristisk for Viby, da byen ikke har uddannelsesinstitutioner og natteliv, som denne gruppe ofte tiltrækkes af. Dermed kan denne aldersfordeling siges at være umiddelbar naturlig. Til sammenligning ses det af den tilsvarende befolkningspyramide for hele landet, at denne har et noget mere kontinuert forløb i aldersgrupperne. Der er ganske vist et generelt underskud af unge i alderen 20-30år, men det er ikke så markant, som tilfældet er i Viby. Modsat Viby har Roskilde en relativ stor andel af unge, hvilket først og fremmest skyldes udbuddet af uddannelsesinstitutioner i byen. (Danmarks Statestik, 2009)

36 Viby har forholdsvis et generelt højt uddannelsesniveau (se figur 14). Langt de fleste har en bachelor, lang eller mellemlang uddannelse, mens kun et fåtal har grundskolen som eneste baggrund. På baggrund dette må det antages at borgerne i Viby har en fornuftig indtægt, som medfører et tilsvarende forbrug af udvalgsvarer. Geomatic har inddelt befolkningen i mosaic-grupper (se figur 14). Der findes en lang række definitioner af de enkelte grupper, som der ikke beskrives nærmere her. Det ses for Viby, at der er en stor overvægt af gruppen Boligejere med overskud. Denne gruppe består ifølge Geomatic s analyse, af de boligejere, der typisk bor i enfamiliehuse på ca. 130kvm fra omkring 1970 erne. Det er oftest par enten med hjemmeboende børn eller børn, der er flyttet hjemmefra. Omkring 95 % har egen bil, og de har som regel opsparet en form for formue. (Geomatic, 2009). Det må ligeledes på baggrund af dette antages, at indbyggerne i Viby er af typen, der har råd til at støtte et lokalsamfund, hvor tingene måske er lidt dyrere end i storcentre. Desuden skaber deres økonomiske overskud også ofte et merforbrug, som kan komme Vibys handelsliv til gavn. Mosaic-analyserne og befolkningspyramiden fortæller noget om de potentiale muligheder for udviklingen af handelslivet i Viby. Forretninger som frisører og dagligvareforhandlere kan der umiddelbart ikke konkluderes nærmere på, da dette er noget alle har brug for og det dermed ikke er specielt aldersrelateret. Det vil derfor ikke være oplagt at placere yderst modeprægede tøjforretninger, da antallet i denne målgruppe er lille i Viby. De har til gengæld gode muligheder for at finde butikker skræddersyet til deres aldersgruppe i Roskilde pga. den store andel af unge der. Derimod vil det være hensigtsmæssigt at satse på butikker henvendt til børnefamilier, da befolkningspyramiden udtrykker en større andel i aldersgrupperne, 30 til 40 år, hvor familiestiftelse er almindeligt. Dermed ikke sagt, at byen kun skal bestå er børnetøjs- og legetøjsbutikker, men en blanding af forretninger til børn og forældre kunne være velfungerende. Det tyder også på, at andelen af ældre er voksende i Viby og derfor bør denne målgruppe også indtænkes. Generelt kan det antages, at der er et forholdsvis solidt kundegrundlag i byen, da størstedelen af byens borgere sandsynligvis har en god indtægt og et væsentligt forbrug i forhold til f.eks. studerende. Dog kan det være et problem at fastholde kunderne i Viby, da det ud fra analysen trafikale forhold (se kap. 5, Trafikale forhold

37 Viby) kan ses, at mange borgere i byen pendler på arbejde hver dag. Dette betyder at det vil være hensigtsmæssigt at byen rummer faciliteter, som kan benyttes efter endt arbejdsdag. Det være sig dagligvareindkøb, caféer og fritidsmuligheder. Det kunne endda måske være muligt at forretningerne havde en form for siesta midt på dagen og dermed havde længere åben om aftenen, hvor borgerne kommer hjem. Samlet set har Viby et potentiale i befolkningen ved en øget befolkningstilvækst og et godt kundegrundlag. Desuden er det vigtig at tilpasse handelslivet i Viby til den type mennesker, der bor i byen. Denne detailhandelsanalyse for Viby er en forudgående analyse til kommuneplanstrategien. Formålet med analysen er at analysere detailhandelsforholdene i Viby med henblik på status og udvikling, for dermed at underbygge kommuneplanstrategiens indhold. Det er desuden et mål at skitsere generelle tendenser i detailhandelen, da dette skal tænkes ind i den kommende udvikling af butikslivet i Viby. Analysen er inspireret af detailhandelsanalyser fra Holbæk og Helsingør, og vil bl.a. benytte eksempler fra disse. Analysen bygger på generelle detailhandelstendenser, da det har været problematisk at skaffe de nødvendige data for Roskilde Kommune. Især omsætningstal for butikkerne har været vanskelige at fremskaffe, hvilket gør det svært at lave komparativ analyse af handelens omfang. Analysen bygger desuden på en spørgeundersøgelse som er foretaget i forbindelse med projektet. (se yderligere om denne i bilag 2) Når man snakker om handelslivet, indebærer det flere typer af forretninger. De anvendte definitioner stammer fra Roskildes Kommune (Roskilde Kommune, 2005): Dagligvareforretninger: Kolonialvarer, fødevarer osv. Udvalgsvarer/specialvarer: Tøj, sko, legetøj, elektronik, cykler, bøger osv. Pladskrævende varer: biler, tømmer, byggematerialer, planter og havebrugsvarer, møbler og køkkenelementer osv. Herudover findes i gadebilledet forretninger i liberalt erhverv så som læge, tandlæge, advokat, bank, forsikring, revisor, ejendomsmægler, frisør osv. Selvom der fokuseres generelt på et aktivt og spændende handelsliv, hvor alle tre kategorier spiller ind, fokuseres der primært på udvalgsvarer/specialvarer, da de gør byrummet spændende og giver liv på en anden måde end delvist lukkede supermarkeder eller liberalt erhverv. Der er gode muligheder for at handle dagligvarer i Viby. Byen rummer både en SuperBest, en Fakta og en Rema1000. Sværvægteren i den forbindelse er SuperBest, der drives af en aktiv købmand, der har været længe i byen. Omvendt er udbuddet af udvalgsvarer begrænset i byen. Det vil i den forbindelse være interessant at se på, hvor byens indbyggere handler henholdsvis deres dagligvarer og udvalgsvarer. Som nævnt har det været vanskeligt at finde konkrete tal, og derfor er der i projektarbejdet blevet lavet en spørgeundersøgelse (se bilag 2). Spørgeundersøgelsen blev foretaget en tidlig morgen i november 2008 på stationen i Viby. Undersøgelsen er derfor baseret på en mindre gruppe af indbyggere, der

38 bruger toget hver dag, og dermed passerer bymidten, når de skal med toget. Det kan have betydning for resultatet, da andre grupper af befolkningen ikke er repræsenteret. Som det ses i figur 15 viste spørgeundersøgelsen, at 84 % af indbyggerne i byen handler dagligvarer i Viby, mens kun 3 % handler deres specialvarer i Viby De fleste vælger at købe ind i forbindelse med den daglige pendling og gør det som oftest, hvor det er belejligtligt i henhold til ruten fra arbejde. Da pendlere i bil ikke indgår i undersøgelsen, er der en risiko for, at billedet ikke er helt retvisende. På trods af dette giver tallene stadig en væsentlig indikation af, hvordan de handlende benytter Vibys forretninger. I henhold til det reelle udbud af udvalgsvareforretninger virker det naturligt, at de fleste foretrækker at gøre deres indkøb i Roskilde. Som flere af de adspurgte kommenterede, så findes der hverken en herretøjsforretning eller en isenkræmmer i byen, og man må derfor søge andre steder hen. Der har gennem en årrække været tendens til at bygge storcentre uden for de større byer. Dette er dog blevet bremset af Planlovens ændring i Der er flere eksempler på at byer, som et modtræk til storcentrenes tiltrækning, har forbedret bymidternes bymiljø, samarbejdet mellem forretningerne, og gjort indsats for flere kultur- og oplevelsesarrangementer i bymidten. På den måde har bymidterne vundet kunderne tilbage fra storcentrene. I den forbindelse er det en tendens at opføre mindre centre i bymidterne. Undersøgelser viser, at afstanden mellem bymidten og et mindre butikscenter ikke bør overstige m afhængig af byens størrelse for at opnå en synergieffekt af kundegrundlaget. Det vil dermed sige, at hvor butikkerne ligger tæt, kan der opnås en synergieffekt. Butikkerne trækker kunder til hinandens butikker. (Jensen, 2007, s. 44). Viby

39 har alle muligheder hvad det angår. Butikkerne ligger i bymidten og ingen butikker ligger mere end 300m fra hinanden, så alle afstande er overskuelige også til fods. Desuden er der plads i bymidten til udbygning af detailhandelsbutikker for at opnå denne synergieffekt. Parkeringsmulighederne i bymidten er gode og samtidig rummer bymidten en jernbanestation, hvor mange mennesker passerer til hverdag. Dermed er der gode muligheder for at komme til og rundt i bymidten. Butikkerne i byen har primært hjemme i små lokaler målt på butiksarealet. Antal butikker i bymidten fordelt på størrelse Antal butikker > < kvm SuperBest, Kroen og Fakta, autohandlere og trælasten anvender alle store butiksarealer. De tre førstnævnte findes i bymidten. Derimod er der mange mindre forretninger, især i bymidten i ældre huse med tilhørende beboelse. For at en udvidelse af detailhandlen i Viby skal harmonere med eksisterende forretninger, bør der i bymidten kun etableres få arealmæssige store forretninger. Dagligvarebutikkerne omsætter for ca. 150mio. kr. 2 I forhold til at der er ca husstande i oplandsområdet og en gennemsnitlig husstand hvert år bruger knap kr (Danmarks Statestik, 2009) på dagligvarer (mad, drikkevarer, tobak). Det giver en omsætning på omkring 90mio. kr. Dog skal det nævnes, at en del af omsætningen i dagligvareforretningerne også bygger på non-foodvarer. Der er altså et stort spring op til den reelle omsætning af dagligvarer. Og der er intet der tyder på, at borgerne i Viby har et markant højere forbrug end landsgennemsnittet. Dermed må det antages at dagligvarebutikkerne rent faktisk tiltrækker kunder fra andre områder end lige postnummer Denne påstand styrkes også af en kundeundersøgelse foretaget af SuperBest, der viste at 23% af deres kunder kommer fra andet postnummer end (kontaktperson: Olesen, 2008). 2 3

40 Holbæk Kommune har lavet en detailhandelsanalyse. I Holbæk Kommune er der byer, der størrelsesmæssigt er sammenlignelige med Viby og der kan derfor drages paralleller fra disse til Viby. Der er tale om en sammenligning, som udelukkende går på antallet af butikker ikke på omsætning, butiksareal, konkurrenceparametre o.a. Tølløse ligger uden for Holbæk og er som Viby en stationsby, som ligger i samme afstand til Holbæk som Viby til Roskilde. Jyderup ligger ca. midt på strækningen mellem Holbæk og Kalundborg med omkring 25km til begge byer. Den er mindre end Viby, men ligger derimod noget længere væk fra større byer, hvilket kan gøre, at den lokale forsyning har god mulighed for at være mere omfattende. Dette skal der tages forbehold for ved en sammenligning med Viby. Antal butikker fordelt på brancher Indbyggertal Antal dagligvareforretninger Antal beklædningsforretninger Antal øvrige udvalgsvareforretninger Antal pladskrævende varer Viby Tølløse Jyderup I forhold til indbyggertallet er Viby lidt bagud ved sammenligning med de to byer. I direkte sammenligning med Tølløse falder det især i øjnene, hvor stor en forskel der er på antallet af dagligvarebutikker og øvrige udvalgsvarebutikker. Tølløse har et betydeligt bredere udbud af udvalgsvarer og dagligvarer end Viby. Lokale forhold gør sig naturligvis gældende, med hensyn til byens strukturelle opbygning, byens opland osv., men differencen er stadig iøjnefaldende. Det samme ses med Jyderup, men tallene skal også her ses i forbindelse med byens placering, som nævnt ovenover. Bruttoetageareal (kvm) fordelt på brancher Indbyggertal Dagligvareforretninger Beklædningsforretninger Øvrige udvalgsvareforretninger Pladskrævende varer Viby Ca Ca Ca. 700 Ca Ca Tølløse Jyderup Den samme forskel kommer til udtryk, når man betragter bruttoetagearealet for butikker fordelt på de samme brancher. For øvrige oplysninger omkring udregningen se bilag 1.

41 Ud fra tabellen ses det, at Viby halter bagefter, især mht. øvrige udvalgsvarer. For beklædningsbutikkernes vedkommende ses det, at gennemsnitsstørrelserne for de enkelte butikker i Viby er under det halve af, hvad de er i Tølløse og Jyderup. Der anvendes altså langt større arealer til beklædning i disse byer på trods af, at begge har et lavere indbyggerantal. Det må ud fra denne sammenligning med Jyderup, Tølløse og Viby konkluderes, at der er potentiale for flere udvalgsvareforretninger i Viby. Den almindelige forbruger søger mere end indkøb og går ofte decideret efter oplevelser i forbindelse med indkøbene. I relation til handel skelnes mellem at købe ind og at shoppe. Hvor det første er et dagligdags gøremål, dækker begrebet shopping samtidig over, at man oplever noget i forbindelse med indkøbene. Selv den daglige indkøbstur må gerne indeholde et element af noget ekstraordinært (Jørgensen, 2007). Den enkelte butik er nødt til at levere en speciel oplevelse for at få kundens gentagne opmærksomhed. Det gælder i mindre grad dagligvarebutikker, hvor man ikke nødvendigvis får et nærmere forhold til varerne, da der er tale om kortvarige forbrugsgoder. Det er derfor specielt et fokusområde for udvalgsvarebutikker, og derved også en del af udfordringen for Vibys butikker. Specielt på det område er konkurrencen med Roskildes handelsliv hård. Byen rummer et væld af butikker i midtbyen og dertil kommer et par områder uden for midtbyen Ros torv og Hyrdehøjcentret. Konkurrencen bliver endda ekstra hård i og med, at en stor del af Vibys borgere dagligt pendler til eller forbi Roskilde. Tilgængeligheden af butikkerne i Roskilde er derfor ekstra stor i forhold til kunder fra Viby. For butikker der er enmandsdrevne, kan det være svært at holde forretningen i gang, når den pågældende ejer ikke længere ønsker at have butik. Det er i hvert fald en tendens i mindre byer, som Viby, at generationsskifte kan være svært, især for forretninger, der ikke er tilknyttet et kædesamarbejde (Jensen, 2007). Når en indehaver vælger at stoppe, har det ofte den konsekvens at butikken lukker. I den forbindelse vurderes det også generelt, at forretningskæder har en fordel, via støtte og rekruttering i forhold til øvrige forretninger. (Jensen, 2007, s. 46n). I Viby er det, udover tjenesteydelsesforretninger (banker, ejendomsmæglere) og dagligvareforretninger, kun blomsterhandleren (Interflora), der er tilknyttet en kæde. Ellers er alle udvalgsvareforretningerne uden for et kædesamarbejde, hvilket efter ovenstående vurdering ikke gør det nemmere at være handelsdrivende. Derfor kunne det måske være hensigtsmæssigt for handelslivet i Viby at eksisterende eller nye forretninger tilknyttede sig en større kæde af butikker. Derudover er det en generel antagelse, at kædebutikker har en større tiltrækningskraft til kunderne. Kædebutikker har nemmere ved at markedsføre sig selv, og det at kunderne kender butikken på forhånd, enten via reklamer eller andre kilder, har en effekt, der kommer det samlede handelsliv til gavn. Butikker som Fona kender de fleste og ved derved også, hvad den står for, og hvad butikken kan tilbyde. Den lokale radioforhandler er derimod et lidt mere usikkert bud, hvis man ikke kender hans udbud i forvejen. SuperBest og Rema1000 er baseret på en kæde af selvstændige købmænd i modsætning til Fakta, der er drevet af hovedkoncernen bag butikkerne. Byens udvalgsvarebutikker er små og har meget få eller ingen ansatte. De er ikke tilknyttet en kæde med de fordele det giver i form af fælles indkøb, annoncering o.a.. Disse

42 selvstændige vil oftest være mere engagerede og idealistiske end det personale, der skal varetage en fjern arbejdsgivers interesser. Samlet set kan det konkluderes, at der bør være grobund for flere butikker i Viby. Set i relation til omsætningen i dagligvarebutikkerne må det konstateres, at der faktisk er mange kunder, der bruger disse i byen. Der er altså et stort kundeflow igennem dagligvarebutikkerne. Det burde kunne komme de øvrige butikker til gavn og også give mulighed for yderligere detailhandel på udvalgsvareområdet. Handel i forbindelse med de daglige behov er dækket af de butikker, der findes i Viby. Tal fra spørgeundersøgelsen viser også, at langt de fleste handler deres dagligvarer i Viby. Derimod er udbuddet for udvalgsvarer ikke imponerende. Det er svært at planlægge, at der skal være flere udvalgsvareforretninger, da det ikke blot er nok at udlægge nogle arealer med mulighed for at åbne butik. Det er lige så vigtigt at skabe et miljø, som er rart at færdes i. Det kan være forskellige aktiviteter, men også det at gøre Viby til en pæn by, vil gøre noget for dette. Når en by er rar at være i, skabes en øget grobund for detailhandelen i byen. I forbindelse med at udvikle handelslivet i Viby og ønsket om at få flere udvalgsvarebutikker til Viby er det relevant at være opmærksom på, at der findes en støtteordning, der kan fremme denne udvikling. ErhvervsSamarbejdet Sjælland (ESSJ) er et samarbejde mellem Roskilde, Ringsted og Lejre kommuner. Det har til formål at udvikle erhvervslivets muligheder i de tre kommuner. Øvrige kommuner er velkomne til at tilmelde sig samarbejdet. Organisationen startede op i Roskilde og sekretariatet ligger derfor her. ESSJ giver iværksættere mulighed for at få rådgivning i forbindelse med opstart af egen virksomhed. Det gælder også for butiksejere, omend det ikke er organisationens hovedmålgruppe. Der rådgives om finansiering, forretningsstrategi, marketing og alt hvad der i øvrigt vedrører opstart. Der bliver løbende afholdt kurser for iværksættere udover de gratis konsulenttimer den enkelte kan få. Det er altså en mulighed for folk, der ønsker at starte egen butik. ESSJ tilbyder hjælp både til nybegyndere, men også til etablerede kædebutikker i og med, at det er en paraplyorganisation med kontakter til erhvervslivet bredt i de tre kommuner. ESSJ har over 700 medlemmer indenfor kategorien handel og detail. En overvejende del af iværksætterne i kommunerne er inde omkring ESSJ i forbindelse med opstart. Nogle får blot en henvisning til de tilknyttede relevante specialister, som stiller deres viden gratis til rådighed. Det handler om alt fra advokater, revisorer til hjælp med marketing og teknik. Derudover besidder ESSJ et større kartotek over ledige butikslokaler i kommunerne. Op til 10 % af alle henvendelser er fra forretningsdrivende. (Erhvervssamarbejdet Sjælland, 2008) Denne støtteordning er en stor fordel for handelsdrivende, idet organisationen tilbyder alle former for støtte, man for brug for som iværksætter. Dette giver en god basis for opstart af egen virksomhed.

43 I arbejdet med udarbejdelsen af en plan(del)strategi, der rummer problemstillingen med udviklingen af et aktivt og spændende handelsliv, tages der i første omgang fat på den eksisterende planstrategi for Roskilde Kommune. Dens visioner og strategier vurderes der på, hvorefter der samles op på forudgående analyser, som leder frem til Planstrategi 2008 Udvikling med omtanke - version Den eksisterende planstrategi for Roskilde Kommune er udarbejdet i løbet af 2007, og vedtaget endeligt af byrådet i april Der tages her udgangspunkt i denne og det vurderes, hvorvidt byrådets tanker og visioner om Viby er realistiske, og hvorledes de kan/skal inddrages i den nye plan(del)strategi. Planstrategien indleder med at beskrive kommunen i år 2030 fra et fugleperspektiv. I scenariet skitseres en aktiv kommune, der bl.a. er ekspanderet omkring Viby. Med korte mellemrum standser et tog. De fleste af dem, som stiger ud, sætter kursen mod Grønningen, som er centrum for en række kontorvirksomheder. Enkelte har retning mod den velbevarede og charmerende bymidte med forretningerne på hovedgaden og Multihuset, hvor forskellige kultur- og serviceerhverv holder til. (Skovog Naturstyrelsen, 2007b, s. 4) I forhold til udvikling af Viby sætter strategien fokus på hyppigere togafgange, en markant omdannelse af erhvervsområdet, udvikling af bymidten samt et multikulturhus samme sted. En ambitiøs udmelding vedrørende en udvikling af Viby over de næste 20 år! I planstrategien nævnes flere gange muligheden for regional udvikling i Viby, som konsekvens af en inddragelse i fingerbyen (se kap. 3, Fingerplanen 2007). Byrådet vil [ ] arbejde for Viby som et regionalt byvækstområde. (Roskilde Kommune, 2007a) s. 13) I Fingerplan 2007 lægges der stor vægt på, at de eksisterende rammer for udbygning samt fortætnings- og omdannelsesmuligheder i hovedstadsområdet skal udnyttes til fulde, før der bliver tale om at inddrage yderområderne i udviklingen. Det er svært at forudse, hvornår det bliver Vibys tur, da det uudnyttede potentiale er ret stort i den eksisterende fingerby (Skov- og Naturstyrelsen, 2007b, s. 27). Når udbygningsmulighederne i den nuværende fingerby i højere grad er udtømte, end tilfældet i dag, vil der være behov for forlængelser af en eller flere byfingre. (Skov- og Naturstyrelsen, 2007b, s. 28). Inden da er der oven i købet yderligere muligheder i og med Fingerplanen udpeger alt, der ligger i 2km afstand af s-togs- og regionaltogsbanerne uden for den 4. grønne ring 4 som potentiel byzone. Fra den 4. grønne ring, hvor dette 2km bælte starter, er der langt til Viby. På et borgermøde som Roskilde Kommune afholdt d i forbindelse med områdefornyelsesprojektet udtrykte de tilstedeværende ingen interesse i at få nye faciliteter, der kan rumme kulturaktiviteter og lign. (se appendiks 2). Derimod havde de et ønske om, at få vedligeholdt de eksisterende og ført disse ajour med det tekniske niveau i dag. Kommunens tanker vedrørende et medborgerhus/kulturområde i Viby, virker altså skudt

44 over mål med mindre, der ses meget langt ud i fremtiden længere end den 12-årlige planperiode. Et sådan multikulturhus vil være bedre egnet til en by, der er større end Viby er i dag. På trafikområdet forestiller byrådet sig en fremtid med en bedre kollektiv trafikbetjening i Viby. Byrådet ønsker, at byens banebetjening forbedres, og at fingerbyen på sigt forlænges til Viby. (Roskilde Kommune, 2007a, s. 15). Et resultat af en større udbygning af kapaciteten på jernbanenettet, vil være en bedre betjening i Viby. Roskilde byråd arbejder for at 5. sporsløsningen (se kap. 1, Udvikling af Viby) vælges, det vil give mere togtrafik gennem Roskilde og dermed også gennem Viby. Det ser dog ud til at der pt. er politisk flertal for nybygningsløsningen i folketinget. (DR Nyheder, 2008). Uanset hvilken løsning, der vælges for togtrafikken, vil det for betjeningen af Viby give mulighed for flere togafgange. Hvis det er nybygningsløsningen der vælges, vil det betyde færre gennemkørende tog i Viby, men samtidig bliver der mere plads i køreplanen til, at de eksisterende tog kan stoppe oftere. Dermed er der øget mulighed for regionaltogsdrift mellem Ringsted og Roskilde. Mht. til vejnettet nævnes problemet med viadukterne under banen som en flaskehals. På nuværende tidspunkt opleves trafikmængden ikke problematisk gennem viadukterne, så en udbygning af disse, vil have lav prioritet de kommende år. Ved en evt. større udvidelse af byen vil det dog være nødvendigt med en udbygning. Alle borgere skal have god adgang til køb af dagligvarer og udvalgsvarer. Dagligvarer skal i videst muligt omfang kunne købes i nærheden af boligen. I Roskilde bymidte skal handelen styrkes (Roskilde Kommune, 2007a, s. 10). Strategien giver ikke noget præcist bud på en detailhandelsstruktur. Dagligvarer skal kunne købes i nærområdet, men strategien nævner ikke noget om, hvorledes udvalgsvarehandelen skal struktureres. Givetvis som konsekvens af dette, lægger byrådet op til, at der skal udarbejdes en analyse af detailhandelen i kommunen (Roskilde Kommune, 2007b, s. 4). Man må på den baggrund kunne formode, at byrådet vil tage emnet nærmere op på et senere tidspunkt i en senere strategi eller kommuneplan. Umiddelbart virker vægtningen af planstrategiens emner fornuftig. Dog kan der ud fra Fingerplan 2007 og dens mulige nye udlæg til byggeri argumenteres for, at en fingerudvidelse til Viby er meget ambitiøs, og at en del af strategiens temaer derfor er ligeså. På baggrund af de forudgående analyser dannes en række delkonklusioner og pointer i forhold til problemstillingen omkring forbedringen af handelslivet i Viby. Disse pointer udgør tilsammen grundlaget for en SWOT-analyse, som bygger på styrker/svagheder/muligheder/trusler for det pågældende arbejdsfelt. Styrker og svagheder beskæftiger sig med selve temaet, mens mulighederne og truslerne er udefrakommende elementer, som kan påvirke en udvikling. Hele SWOT-analysen er todelt, så der først samles op på pointerne i

45 forhold til hvert af de fire begreber. Derefter udarbejdes konklusioner i SWOT-syntesen til det videre arbejde med udvikling af plan(del)strategien ved at koble relevante pointer sammen på kryds og tværs. Styrker Svagheder God forsyning af dagligvarebutikker Solidt kundegrundlag Mange handler i byens dagligvarebutikker hver dag Muligheder På lang sigt: fingerudvidelse Planloven regulerer mod storcentre Tyndt udbud af udvalgsvarer En stor del af befolkningen pendler til og gennem Roskilde Trusler Det store udbud af udvalgsvarebutikker i Roskilde Planloven lægger vægt på bæredygtighed i form af korte transportveje i relation til indkøb Forskellige muligheder for støtte til opstart af egen butik i Roskilde Kommune Shopping/oplevelsesindkøb I skemaet ses delkonklusioner fra analyserne i forbindelse med planstrategien. De enkelte pointer vil ikke blive omtalt nærmere her, men blot henvise til afsnittet med Analyser til planstrategi. Dog er der en enkelt af mulighederne, som er vigtig at kommentere nærmere på. Det handler om muligheden for en fingerudvidelse, da denne trods alt er en mulighed, omend i et begrænset omfang. Omtalen af denne mulighed ses i nedenstående afsnit Fingerudvidelse i fremtiden? Muligheden for en fingerudvidelse medvirker til planlægning af strategier i flere sammenhænge. På trods af at realiteten af en fingerudvidelse helt til Viby givetvis ligger længere ud i fremtiden end den 12-årige kommuneplanlægningsperiode, er det intet til hindring for, at Roskilde byråd alligevel planlægger mod denne udvikling og på at forberede byen til dette. En fingerudvidelse til Viby begrundes primært med, at byen ligger centralt placeret på jernbanenettet. Sekundært er argumentet, at langt de fleste af byens funktioner er koncentreret i bymidten nær stationen, samt at byen har store udbygnings- og omdannelsesmuligheder i det stationsnære kerneområde. En inddragelse i Roskilde-fingeren vil givetvis medføre flere arbejdspladser, øget indbyggertal og mere liv i Viby, hvilket vil gavne både byen og kommunen på flere punkter. En mere effektiv udnyttelse af de stationsnære arealer kan medvirke til en styrkelse i brugen af offentlig transport. En fingerudvidelse vil desuden gøre, at Viby opfattes som mere attraktiv, hvilket kan tiltrække flere til byens butikker og dermed bliver oplandet større.

46 Selv om fingerudvidelsen ikke er umiddelbart forestående, er det nødvendigt, at den planlægning der sker indtil da ikke modvirker den mulige udvikling. Det er vigtigt, at der ikke planlægges noget i modstrid med Fingerplanens rammer, og som vil forhindre en fingerudvidelse. Dog skal der på den anden side ikke nødvendigvis planlægges direkte for en inddragelse i fingerbyen. Eksempelvis skal der i Viby planlægges med en vis tæthed i bymidten for at udnytte den bedst muligt i forhold til fremtidig inddragelse i fingerbyen. Det er vigtigt, at der planlægges med henblik på en helhedsfornemmelse, så der ikke opstår uheldige elementer i bybilledet, der kan sinke udviklingsmulighederne og inddragelsen i fingerbyen. Det at fremme udviklingen af et aktivt og spændende handelsliv i Viby er et af redskaberne til at sikre, at fingerudvidelsen på (lang) sigt kan blive en realitet. På baggrund af SWOT-analysens pointer konstrueres forskellige kombinationer af pointerne, der leder frem til den endelige plan(del)strategi. Disse ses i skemaet nedenfor. Punkter vil ikke blive omtalt enkeltvis, men indgå som en del af nedenstående afsnit Plan(del)strategi og Planstrategi 2007, hvori der findes begrundelser for det endelige produkt. Syntese Styrker Svagheder Muligheder Trusler Det solide kundegrundlag giver basis for etablering af nye butikker vha. kommunens støtteordninger til iværksættere Mange passerer bymidten pga. deres daglige indkøb, hvilket kan imødegå det, at de fleste lægger deres udvalgsvareindkøb i Roskilde Fingerudvidelsen giver mulighed for flere udvalgsvarebutikker, da der sikkert vil komme flere arbejdspladser til byen Planloven støtter op om butikslivet i byen ved at regulere mod storcentre De forskellige støttemuligheder for iværksættere gør det nemmere at etablere egen butik Bæredygtighedsprincippet i forhold til transport fra Planloven vil tilskynde mere lokalt placeret detailhandel Befolkningens pendling gør, at mange handler i Roskilde, hvilket gør det svært for butikkerne i Viby. Handelslivet i Roskilde vil altid udgøre den væsentligste hindring for flere udvalgsvarebutikker i Viby

47 Der vil i dette afsnit blive redegjort for den endelige plan(del)strategi, som tager udgangspunkt i ovenstående SWOT-synteses pointer. I Planstrategi 2007 nævnes adskillige visioner for Viby, som er omtalt i ovenstående afsnit Vurdering af eksisterende planstrategi. Den udarbejdede delstrategi er en kort uddybning af området Detailhandel, der kun er overfladisk behandlet i den eksisterende strategi. Da tilføjelsen til Planstrategi 2007 er en uddybning af, hvordan detailhandlen i Roskilde skal udvikles, vil de elementer, der tilføjes, ikke influere særligt på andre dele af strategien, Selve plan(del)strategien, Udvikling med omtanke version 2008, bygger på pointer fra SWOT-syntesen. Det er dog ikke alle syntesepointer, der er direkte anvendelige i forhold til det fortsatte arbejde med strategien. Følgende pointer fra SWOT-syntesen er relevante for revidering af planstrategien i forhold til detailhandel: Planlovens bæredygtighedsprincip i forhold til transport vil tilskynde mere lokalt placeret detailhandel Planloven støtter op om butikslivet i byen ved at regulere mod storcentre Det solide kundegrundlag giver basis for etablering af nye butikker i Viby vha. kommunale støtteordninger til iværksættere Ud fra ovenstående pointer vil følgende fire elementer blive tilføjet afsnittet om detailhandel i Planstrategi 2007, s.10: 1. Omfanget af privat transport skal mindskes ved at samle butikker 2. Handelen skal styrkes både i Roskilde, Jyllinge og Viby 3. Der skal åbnes mulighed for flere butikker 4. Kommunen skal give iværksættere mulighed for støtte til opstart via forskellige ordninger I henhold til Planlovens formålsparagraf vedr. planlægning i forhold til detailhandel, skal der planlægges således, at der er god tilgængelighed til butikker, samt at transportafstandene i forbindelse med indkøb skal begrænses. Ved at sikre flere funktioner samlet i bymidterne, vil det være muligt, at borgerne klarer flere ærinder på samme tid, da det kun kræver en enkelt køretur i bil. Vægtningen af handelsliv i den eksisterende strategi ligger kun på Roskilde som handelsby. I henhold til planstrategien 2007 s intension om at skabe en hel kommune vil en styrkelse af handelslivet i områdebyerne Jyllinge og Viby også være hensigtsmæssig. Det vil gøre, at der blandt borgerne i de respektive byer vil komme et forstærket indtryk af deres by, som en ligeværdig medspiller i arbejdet i den nye storkommune. På denne måde lever den reviderede strategi også op til formålet fra Planlovens paragraf 5l stk. 1 om detailhandel, hvor der lægges vægt på, at planlægning skal fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer. Udbuddet skal ikke kun findes i de større byer. Udtrykket mindre byer dækker byer med op til indbyggere i henhold til Planlovens paragraffer om detailhandel.

48 Hvis byrådet vil sende et signal om at udvikle detailhandelen, skal der åbnes mulighed for, at der kan etableres nye butikker. For Vibys vedkommende betyder det, at centralt beliggende og for tiden uudnyttede arealer i et eller andet omfang skal kunne komme til at rumme butikslokaler. Kommunen har andre muligheder for at støtte op om detailhandelen end blot gennem planlægningen. I samarbejde med andre kommuner driver Roskilde Kommune ESSJ, der giver iværksættere mulighed for at få rådgivning og hjælp til opstart og drift af forretninger. På baggrund af dette kan den endelige plan(del)strategi formulering ses i det separate planprodukt Udvikling med omtanke version Planstrategiens tilføjelser går kun på en udbygning af strategierne for detailhandel. Der er ikke udarbejdet nye strategier inden for andre temaer end dette. Vejen til et mere aktivt handelsliv i Viby kunne have været lagt ud på flere måder. Man kan sige, at det er en diskussion om hønen og ægget og hvad der kom først. I dette projekt prioriteres detailhandelen ved at skabe mulighed for nye butikker. Omvendt kunne man prøve at tiltrække flere borgere til byen ved at satse boligudbygning og derved give et kundegrundlag, der gør, at handelslivet vil udvikle sig. Et eksempel på hvordan man kan tiltrække borgere til Viby kunne være, at sætte Viby på Danmarkskortet. Visionen kunne være, at Viby skal være kendt! Med den overskrift kunne byrådet skabe en masse opmærksomhed, tiltrække nye beboere, flere turister og dermed mere handelsliv. Der kunne altså have været sat fokus på noget sekundært for at opnå det primære mål om et aktivt og spændende handelsliv. Eksempler på måder hvorpå man kunne gøre Viby kendt: Der kunne være lagt planer for etablering af et stort stadion og satset på et godt fodboldhold for at skabe opmærksomhed omkring byen og gøre den kendt. Der kunne indgås et samarbejde med virksomheder og etableres en arbejdsgruppe, hvis opgave er at skabe en niche for byen. Nicheskabelse kunne måske være vejen frem for Viby på samme måde som Billund er kendt for LEGO. Der kunne lægges andre strategier for byens udvikling. En strategi baseret på det, at gøre byen kendt for noget helt specielt der ikke er relateret til fysiske strukturer, ville kræve en helt anden form for indsats. Hvis man skal holde sig til, hvad der ligger indenfor planlæggernes kompetencer er det dog begrænset til at opstille de fysiske rammer for byens udvikling.

49 Den udarbejdede plan(del)strategi Udvikling med omtanke version 2008, udgør det politiske grundlag og dermed retningslinjerne for den efterfølgende kommuneplan, som behandles i dette kapitel. I Planloven fastlægges, hvad en kommuneplan skal indeholde, men der gives ingen entydig opskrift på, hvordan kommuneplanen skal udformes, så længe den har alle indholdselementerne. Det ses tydeligt, hvis man sammenligner forskellige kommuners kommuneplaner. Det vil nedenfor blive gjort klart, hvorledes kommune(del)planproduktet (Kommuneplan ) skal forstås i sammenhæng med problemstillingen og i forhold til Roskilde Kommunes eksisterende kommuneplan. Planloven ridser klart op, hvad en kommuneplan skal indeholde. I Planloven står der, at Kommuneplanen på grundlag af en samlet vurdering af udviklingen i kommunen fastlægger 1) en hovedstruktur, som angiver de overordnede mål for udviklingen og arealanvendelsen i kommunen, 2) retningslinjer for arealanvendelsen m.v., jf. 11a, 3) rammer for lokalplanernes indhold for de enkelte dele af kommunen, jf. 11b. (LBK nr. 1027, 2008, 11, stk. 2) Som nævnt er der mange måder at opfylde disse krav på, hvilket også er tilfældet for Roskilde Kommunes nuværende kommuneplan, som består af både Gundsø, Roskilde og Ramsøs kommuneplaner. Disse udtrykker tre forskellige måder at lave kommuneplan på. Roskilde Kommune er i øjeblikket i gang med at udarbejde den kommende kommuneplan over planperioden De har i den forbindelse udarbejdet et dokument kaldet Kommissorium for kommuneplanlægning i Roskilde Kommune, hvori det kortfattet beskrives, hvordan Roskilde Kommune tænker opbygningen af og arbejdet med den nye kommuneplan. Det fremgår heraf, at arbejdet vil tage udgangspunkt i den eksisterende planstrategis hovedtemaer. Derudover ønsker byrådet at underbygge disse med tre supplerende udviklingsstrategitemaer. (Roskilde Kommune, 2007b). Hovedtemaer i Planstrategi Bymønster - Kultur og idræt - Det åbne land Supplerende temaer (tre udviklingsstrategier) - Uddannelses-kommunen - Den musiske kommune - Sundheds- og idræts-kommunen

50 Opbygningen i kommuneplanen for Gl. Roskilde Kommune ligner den opbygningen af den nye, i og med at hovedstrukturen ligger i en række temahæfter. Temahæfter for Gl. Roskilde Kommune - Byudvikling - Roskilde i Blåt og Grønt - Erhverv i Roskilde - Musikbyen Roskilde - Den dynamiske bymidte - Roskilde Bymidte Heraf kan et enkelt, Byudvikling - Roskilde i Blåt og Grønt, ses som et overordnet temahæfte, der indeholder flere undertemaer. Undertemaerne beskæftiger sig med: den grønne ring, boligudvikling, detailhandel, erhverv, grusgrave og trafik. De øvrige hæfter er af mere specifik tematisk karakter og omhandler kun det enkelte tema. På baggrund af dette, anses det for sandsynligt, at en kommende kommuneplan i en eller anden grad har en form, der ikke afviger væsentligt fra den gamle kommuneplan. De tre emner fra planstrategien (Bymønster, Kultur og dræt og Det åbne land) antages at blive det overordnede temahæfte, som Byudvikling - Roskilde i Blåt og Grønt er nu, hvor flere temaer indgår. Mens de supplerende temaer (Uddannelses-kommunen, Den musiske kommune, Sundheds- og idræts-kommunen) bliver specifikke temahæfter. I den forbindelse antages det, at der i den nye udgave af Byudvikling - Roskilde i Blåt og Grønt, vil være et kapitel med titlen Bymønster, som bl.a. omfatter detailhandelen i kommunen. Derfor foretages en revision af den eksisterende tekst om detailhandel fra dette hæfte. Der tages altså udgangspunkt i det afsnit i Byudvikling - Roskilde i Blåt og Grønt, der omhandler detailhandel. Dette afsnit revideres i henhold til problemstillingen og den nyudarbejdede plan(del)strategi og tænkes som et underafsnit til Bymønster i den nye Kommuneplan Som med hovedstrukturen er der flere måder at udarbejde rammedelen på. I forbindelse med revision af de eksisterende rammer tages der udgangspunkt i det materiale, som Roskilde Kommune allerede har liggende. Rammebestemmelserne for Gl. Roskilde Kommune er udformet i fire hæfter, kaldet: Bymidten, Østbyen, Sydbyen og Vestbyen. Disse hæfter er stort set opbygget på samme måde og i forbindelse med, at Roskilde Kommune er blevet større, vil der sandsynligvis i forbindelse med Kommuneplan blive udarbejdet tilsvarende hæfter for hele den nye kommune, og dermed også et for Viby. Det forudsættes, at Roskilde Kommune bibeholder de geografiske afgrænsninger af eksisterende rammeområder fra Gl. Roskilde, Ramsø og Gundsø Kommuner. Dette kræver dog, at nogle af rammeområderne fra de tidligere kommuner navngives på ny, da de i den samlede kommune ikke længere er entydige. Hvordan rammerne eksisterer og tænkes i sammenhæng med den nye kommune kan ses i skemaet:

51 Områdenavne fra Gl. Roskilde, Ramsø og Gundsø Nyt områdenavn og -nummer i Roskilde Kommune Gl. Roskilde 1. Bymidten 1. Roskilde Bymidte 2. Østbyen 2. Roskilde øst 3. Sydbyen 3. Roskilde syd 4. Vestbyen 4. Roskilde vest Ramsø Viby 5. Viby Gadstrup Det åbne land 6. Gadstrup 7. Det åbne land syd Gundsø Jyllinge 8. Jyllinge Gundsømagle Trekantsområdet Det åbne land 9. Gundsømagle 10. Trekantsområdet 11. Det åbne land nord Kommuneplanens rammedel bliver på den baggrund opdelt i 11 hæfter, hvoraf det 5. Viby er et af dem. Rammebestemmelserne for Viby vil på baggrund af det ovenstående blive udformet med nogenlunde samme struktur som Bymidten. Rammebestemmelserne vil primært omhandle detailhandel og implementere mål og strategier fra planstrategien og hovedstrukturen. Det betyder også, at produktet ikke vil svare fuldstændig til det som Roskilde Kommune ville have lavet, da selve de specifikke lokalplanrammebestemmelser kun vil blive udarbejdet for bymidten. Det gøres for at relatere produktet direkte til problemstillingen, der beskæftiger sig med handelslivet. Rammerne for de omkringliggende boligområder o.a. er mindre væsentlige i denne sammenhæng. I projektets øvrige analysearbejde foreligger desuden ikke grundlag for at kunne udarbejde specifikke rammer for øvrige områder i Viby.

52 Dette afsnit skal frembringe pointer, der er relevante i forhold til udarbejdelse af en ny kommuneplan for Roskilde Kommune med henblik på udviklingen af handelslivet i Viby. Analyserne indledes med Bycentrums udseende og butikker, der skal afdække, hvorledes bymidten anvendes i relation til detailhandelen. De trafikale forhold analyseres, da tilgængeligheden i forhold til butikkerne er vigtig af kende. Det handler både om den private og den kollektive trafik. De relevante aktører i henhold til udviklingen af byen skitseres som del af den sidste analyse. Det skal bidrage med relevante synspunkter i forhold til bymidtens opbygning/faciliteter. Det er hensigten med analysen at illustrere, hvilke funktioner bymidten har, hvorledes bymidten ser ud og hvordan bymidten opleves. Disse behandles med henblik på en forbedring af handelslivet. Analysen er opdelt i to, således at bymidten først beskrives på et overordnet plan, hvad angår aktivitet og placering af forretninger. Herefter dykkes der konkret ned på to delområder i bymidten, som hver især har en vigtig betydning for udviklingen af handelslivet i Viby. Her sættes der fokus på udseende, funktion og oplevelse. Analysen har derved det formål, at give et kendskab til bymidten og på den baggrund danne grundlag for udarbejdelsen af kommuneplanen og senere en bebyggelsesplan. Der vil gennem analysen blive brugt begreber fra Lynch, (Landmark, Path, Nodes, Districts, Edges) uden at det laves en egentlig visuel analyse. (Lynch, 1960). På de næste sider gennemgås bymidten meget faktuelt med henblik på at danne overblik over, hvor der ligger hvilke forretninger, og hvor der er aktivitet.

53

54 Det primære butiksstrøg i Viby var oprindeligt Søndergade, der fra stationsbyens første tid var hovedgaden, med hvad det fulgte af funktioner. Gaden rummer i dag kun få udvalgsvarebutikker og en række forretninger med tjenesteydelser. Det handler om et par tøjbutikker, en genbrugsbutik, en bager, tre ejendomsmæglere, fire frisører, en cykelhandel og et solcenter. Dertil kommer Viby Kro og en nyere café. Den nærmere placering og type fremgår af figur 17. Gadens udseende er typisk for forretningsgader fra forrige århundredeskifte med de tæt liggende huse, der har facader mod gaden. Der er dog ikke tale om butikker, der trækker kunder til på et dagligdags plan. Det er altså stadig gaden med de fleste butikker, men ikke med mest aktivitet. Søndergade springer ud af stationspladsen med stationen og byens kro. Udover en lille ventesal rummer stationsbygningen en kiosk, der dækker de mindre og umiddelbare behov. På Tofthøjvej, parallelt med Søndergade, ligger tre store dagligvarebutikker (Fakta, SuperBest og Rema1000), som står for størstedelen af handelen i byen. Disse er omgivet af parkeringspladser, hvilket gør det nemt at komme til med bil. Især SuperBest dækker mange daglige behov ved at være en dagligvarebutik med et stort udbud af varer. Da al dagligvarehandelen er samlet her, er det omkring Tofthøjvej næsten al aktivitet er til daglig. Torvet, som giver mulighed for at komme til fods fra Tofthøjvej til Søndergade, rummer en parkeringsplads for ca. 28 biler. I enden mod Tofthøjvej findes det bedste bud på en koncentreret detailhandelsstruktur i bymidten. Ved fællesarrangementer såsom høstfest og juletræstænding, er det ofte Torvet som anvendes. Udover disse forretninger der ligger i bymidten, er der i udkanten af denne og i erhvervsområdet vest for banelegemet andre handelsdrivende. Det er tale om en malerforretning, en grill, et autoværksted, et byggemarked og en gardinbutik/montør.

55 Der sættes her fokus på to delområder i bymidten, som har stor betydning for opfattelsen af byen samt udviklingen af handelslivet. Det handler om Søndergade og Torvet. Søndergade er ca. 800 m. lang, men der arbejdes kun med de første 400 meter med udgangspunkt i stationen. Gaden afgrænses af Stationstorvet mod nord og 100 meter syd for dette, ligger på østsiden af Søndergade byens torv; Torvet. Roskilde Kommune har i arbejdet med udvikling af Viby, lavet en Byarkitektonisk analyse af Viby bymidte. Analysen er lavet for at identificere planmæssige sammenhænge til brug i arbejdet med lokalplaner i Viby bymidte. Analysen beskriver bymidtens udvikling, bystruktur, skalaforhold bygninger, beplantning, funktioner og bevaringsværdier og opstiller pointer primært i forhold til Søndergade. Relevante pointer fra Byarkitektonisk analyse: Søndergade fremstår som en sammenhængende gade på grund af flere ting: Størstedelen af bygningerne er bygget med tagrygning parallelt med Søndergade og opført i 1,5 til 2,5 etage. Dermed skaber bygningerne sammenhængende linjer, der udgør afgrænsningen i gaderummet. Husene mod Søndergade er større end husene bagved. Derved skabes der ikke visuel forvirring om, hvor gadelinjerne går, og om hvor gaderummet slutter. Bygningerne er ikke ens, men har en række fælles træk, der alligevel skaber et ensartet udtryk for hele gaden. Fællestrækkene er: Fine håndværksmæssige detaljer ved tage og vinduer. Tagrygge parallelle med Søndergade. Høje kviste ud imod Søndergade, placeret centralt på bygningerne. De fleste bygninger er opført i mursten (ikke pudset), med tag af teglsten. (Roskilde Kommune, 2007c) Bredden af Søndergade varierer mellem 10 og 18 meter, men dog bredest i nærheden af stationstorvet og Torvet. Mellem Vestergade og stationen er der fartbegrænsning på 30 km/t og parkeringszone, hvilket vil sige, at der skal tages hensyn til de parkerede biler og folk der stiger ind og ud af disse. I den nordlige ende af Søndergade ligger stationstorvet. Det har et stort egetræ i midten og fremstår cirkulært på grund af kørebanen rundt om egetræet. I randen af stationstorvet er der 3 4 meter fortov, der er udstyret med bænke, træer og stoppesteder. Stationstorvet har en omtrentlig diameter på 35 meter.

56 Søndergade fungerer som en path i kombination med butiksgade Fortov i begge sider Parkeringsbåse langs kørebanen i vestre side Gadelamper står i østre side Kørebane og parkeringsbåse er belagt med asfalt Fortove og overgange i gaden er belagt med kvadratiske cementfliser (ca. 40 * 40 cm) Ved alle overgange mellem asfalt- og cementflisebelægning, ligger der fem rækker chaussesten Specielt for den nordlige ende af Søndergade - Stationstorvet Markant landmark i form af et egetræ midt på stationstorvet Mange anvendelsesformål: Cykelparkering, busstoppested, vartegn for bymidten, opholdssted for borgere med god tid Åbne sider mod syd og vest og aflukkede edges mod nord og øst Meget liv i myldretiden Søndergades primære funktion er at huse byens mindre butikker, hvilket den også gør. Gaden opleves helt klart som en butiksgade med udstillingsvinduer og plads til gående og langsom trafik. Dog ses det tydeligt, at flere butiksbygninger, primært mellem Vænget og Vestergade, er omdannet til ren beboelse hvor vinduer står tildækkede, mens andre forretninger står tomme. Derved opstår der en slags huller i rækken af forretninger. Dette gør, at den ellers tidligere yderst aktive forretningsgade ikke fremstår som en typisk butiksgade, men virker delvis tom og død. Samtidig er der tale om, at de nuværende butikker er passive forstået således, at der ikke er megen daglig aktivitet. Enkelte butikker vælger at holde lukket visse hverdage, og andre har kun åbent nogle timer pr. dag Generelt ligger de ældre huse helt ud til fortovet. Enkelte steder er der bygget lidt væk fra gaden og etableret en mindre forhave. Dog er der tre huse, der skiller sig ud. De to ligger umiddelbart overfor Torvet (Frisør samt Apotek og bank se figur 17) og den tredje bygning huser et revisorfirma lige ved Torvet. De er alle bygget i 1980erne med fladt tag og falder derfor markant udenfor det generelle billede af Søndergade. Det er ikke alle bygninger i Søndergade, der er velholdte og pæne, hvilket også giver indtryk af, at Søndergade tidligere har været mere aktiv. Det samlede indtryk af gadens arkitektur er efter kommunens mening, at den har en bevaringsværdig karakter. Det vil gennem en renovering være relevant at bevare bygningernes håndværksmæssige detaljer, da disse har historisk værdi. Gadens skarpe gadelinjer, i form af bygningernes facader, kan opfattes som edges, hvor selve gaden som funktion kan betragtes som en path med gennemkørende trafik. På trods af fartbegrænsning i gaden bruger mange den som gennemkørselsvej.

57 Dette bevirker, at man som fodgænger i visse tilfælde kan føle sig lidt utryk ved at opholde sig på gaden. Fortovene udgør sikkerhedszonen for forgængere og det er vigtig, hvis Søndergade fremover skal fremstå som en hovedgade med butikker, at disse bibeholdes eller funktionen på anden måde bevares. Det vil givetvis være relevant at lave yderligere foranstaltninger, som kan dæmpe farten for motoriserede køretøjer. Dog er det i et vist omfang stadig vigtig at bevare en del af parkeringsbåsene i Søndergade, så der skabes kort afstand fra parkering til forretningerne. Da stationstorvet, i den nordlige ende af Søndergade, ligger i direkte tilknytning til togperronen (tre trin op), fungerer det primært som af- og pålæsningsplads i forbindelse hermed. I umiddelbar tilknytning til stationstorvet er der 350 parkeringspladser til cykler (DSB, 2009), hvoraf hovedparten er overdækkede. Til hverdag er alle de overdækkede i brug. Derudover fungerer det også som stoppested for bussen. Centrum for stationstorvet er det gamle egetræ, der på den måde er et landmark for byen. Omkring myldretid kan det give problematiske situationer, at trafikken er koncentreret om dette landmark. Der er flere indfaldsveje (Skolegade, Søndergade fra syd og Søndergade fra nord) til stationstorvet, og der findes ingen konkrete anvisninger på trafikregler. Der er i udkanten af stationstorvet placeret nogle bænke, der skaber mulighed for ophold. Dog er det ikke det mest idylliske sted i bymidten at opholde sig, da man sidder direkte op ad de gennemkørende toge, som der er op til seks af i timen. Generelt indbyder selve Søndergade ikke i væsentligt grad til ophold. I og med at gaden fungerer som gennemkørende trafikåre, fungerer området ikke som opholdsområde. Der findes ingen former for bænke, naturlige mødesteder eller anden mulighed for at betragte gaden. Dette bidrager ikke til at skabe mere liv i gaden. Eneste undtagelse fra dette er området lige omkring stationstorvet, men selv dette giver ikke lyst til længere ophold, pga. de susende toge. I bymidten ligger Torvet afgrænset mod nord af revisorfirmaet Westergaard og supermarkedet SuperBest, mod syd af Pharmacosmos-bygningerne, forretningen Tøj, Sko og Mode, en ejendomsmægler og den lille lokale afdeling af Danske Bank. Torvet er åbent i både østlig og vestlig ende. Torvet er todelt, så den vestlige del hovedsageligt er parkeringsplads med beplantning omkring. Den østlige del er en flisebelagt flade mellem butikkerne. Cirka midt på Torvet står en trægruppe bestående af fire træer med lav beplantning omkring.

58 Karakteristiske træk for Torvet Aflangt tragtformet torv Klar opdeling af funktioner i parkering, åben plads og butiksfortov Ingen bænke, skulpturer og andet udstyr Parkeringsarealet er tydeligt pakket ind i lav hækbeplantning med enkelte træer Den primære funktion for Torvet er at være parkeringsplads for de handlende og være gennemgang for gående fra Tofthøjvej til Søndergade. Dermed er det en såkaldt path. Pladsen mellem parkeringspladsen og den snævre del af Torvet kan betragtes som et district, i form af en tom åben plads. På denne plads er der ingen bænke, hyggelig beplantning, springvand eller anden form for kulturelle elementer (kunst). Pladsen bruges til juletræ i december, og til den årlige Høstfest i august, men ellers er det ikke indtrykket, at denne plads bruges aktivt. De omkringliggende bygninger er bl.a. revisorbygningen, der er mørkegrå med store søjleformede facadeelementer og fladt tag. Det flade tag går igen på SuperBest-bygningen, og tilbygningen mellem mejeriet og Danske Bank (ejet af Phamascosmos A/S), hvilket skaber en kontrast til bygningerne ned langs Søndergade. Alle tre fremstår som mørke og forholdsvis lukkede bygninger og bidrager dermed ikke til en fornemmelse af glæde og aktivitet på Torvet. De signalerer ikke energi, positiv stemning og aktivitet ud til den del af Torvet, hvor parkeringspladen og den åbne plads befinder sig. Det gør, at Torvet i denne ende virker tom og uden liv.

59 I den anden ende af Torvet, hvor SuperBest har sin indgang og hvor Tøj, sko og mode har sin forretning med udstilling af varer fornemmes en rigtig detailhandelsstemning med liv og aktivitet. Denne stemning fornemmes dog kun indtil man når den åbne plads. Hækken omkring parkeringspladsen og den lille trægruppe viser, at det er forsøgt at gøre Torvet lidt hyggeligt. Bilerne skjules delvist af hækken. Det ville være godt for oplevelsen af Torvet, hvis revisorbygningen og mellembygningen til Pharmacosmos kunne fremtræde lysere. En skulptur eller andet at kigge på og mulighed for at sidde ned ville kunne skabe mere liv.

60 Som det fremgår, er der primært to områder i bymidten, der er interessante i forhold til forbedring af handelslivet i Viby. Et gennemgående karakteristika for områderne er, at de ikke umiddelbart indbydes til ophold og aktivitet. Det er ikke muligt direkte at planlægge, hvilke forretninger der skal komme og hvor de skal være. Men gennem planlægningen er det muligt at skabe rammer for aktivitet og liv i gaderne, og derved gøre det attraktivt for butikker at etablere sig i disse områder. I Søndergader kunne man skabe bedre forhold for gående og bløde trafikanter, mens biler stadig skal have mulighed for at køre igennem med passende fart. Gaden kan evt. gøres ensrettet for bilister. På stationstorvet kan det tænkes, at trafikforholdende skal forbedres. Omkring Torvet kan der sættes fokus på at forbedre oplevelsen af de kedelige facader og på at inddrage den åbne plads mere aktivt i handelslivet. Analysen skal give et indblik i hvilke begrænsninger/muligheder de trafikale forhold giver handelslivet i byen. Det skal vurderes, hvorvidt faciliteterne er tilstrækkelige i forhold til behovene. Af pendlertal ses det, at befolkningen i Viby først og fremmest består af folk i arbejde andetsteds end i Viby. Mindst 70 % (Skov- og Naturstyrelsen, 2007a) af befolkningen har brug for at rejse væk fra byen i forbindelse med deres arbejde. Det handler om en større gruppe end dem, der pendler ind. Der findes kun tal for Ramsø Kommune 2006 (Danmarks Statistik). Omkring 3800 pendlede ud og kun ca pendlede ind af kommunens beboere var beskæftiget i kommunen. (Danmarks Statestik, 2009). Pendlertrafikken mærkes især på stationen om morgen og om eftermiddagen. 800 forlader byen om morgenen (mellem 05 og 09) med toget og kun 60 ankommer til byen i samme tidsrum (se bilag 6.) Det har ikke været muligt at skaffe information om, hvor mange personer der pendler ud af byen i bil hver dag, men det handler om en stor del set i relation til ovennævnte tal for den samlede antal pendlere. Desuden kan antagelsen om mange bilpendlere underbygges ved, at mange i dag alligevel har bil, og at de offentlige forbindelser til henholdsvis Holbæk (nord-vest) og Køge (øst) ikke er et godt alternativ til bilen. Da daglige indkøb oftest planlægges, så det foregår hensigtsmæssigt i forhold til pendlingen, betyder det, at handelslivet i Viby er relativt ringe stillet i forhold til byer med en større andel af indpendlere. Pga. stationens beliggenhed lige midt i byen er denne nemt tilgængelig i forhold til den centrale del af Viby og dermed butikkerne, der alle ligger indenfor 300m af stationen. Det er dog ikke et oplagt transportmiddel for de handelssøgende. Folk, der måtte benytte toget, kommer enten fra Roskilde eller Ringsted/Borup. Alle disse steder findes tilstrækkeligt med udvalg af detailhandel, og Viby byder ikke umiddelbart på butikker, der kan noget ud over det sædvanlige. Det antages derfor, at toget ikke bidrager med kunder, der ikke i forvejen bor i byen eller i nærområdet. Toget gør det dog nemt at komme til Roskilde. Det tager otte minutter, og der stopper toget ligeledes lige midt i et stort udbud af forretninger. Det er hurtigere at komme til Roskilde med tog end med bil, som er en 13km køretur på landevej svarende til ca. 15 min. Togets pendlingsmuligheder kan være en væsentlig faktor for

61 handelslivet i byen. Stationen tiltrækker derved mange mennesker til bymidten, som kan finde det oplagt at handle i Viby, nu hvor de alligevel er der. Byen er betjent af bus nr. 215, der kører mellem Gadstrup og Roskilde Station. Den kører dog kun på hverdage og da kun seks gange pr. dag ca. hver anden time mellem kl og Der er bl.a. stoppested ved stationen. På trods af den beskedne driftsfrekvens giver den adgang for nogle af oplandsbyerne til Viby. Længere væk på ruten kommer man nærmere Roskilde, og beboerne vil så givetvis vælge at tage dertil. Bilen er så afgjort det foretrukne transportmiddel i Viby. Over 80 % af alle husstande ejer en bil. (Hovedstadens udviklingsråd [2], 2005) Parkeringsmulighederne er mange i den centrale del af byen: Umiddelbart overfor SuperBest, på Tofthøjvej, er en stor parkeringsplads med plads til knap 100 biler. Bag og ved stationen er der en parkeringsplads af ca. samme størrelse. Denne er primært tiltænkt pendlere og derfor til rådighed for handlende om lørdagen. På Torvet kan knap 30 biler parkere. Bag SuperBest og ved Rema1000 er der i alt plads til 60 biler. Derudover findes en del mindre parkeringspladser hist og her. Eksempelvis er der i Søndergade en lang række parkeringsbåse(google Maps, 2009). Hvis man skal handle i Viby, er det altså nemt (og oplagt) at komme i egen bil. Viby ligger placeret i en slags trafikalt vakuum i trekanten mellem Roskilde, Køge og Ringsted. Det er stort set kun folk med ærinde i byen, der kører dertil. Byen har dermed ikke gavn af en stor grad af gennemgående trafik, der i givet fald ville have kunnet bidrage til aktiviteten og omsætningen i byen. Viby ligger kun 4,5 km fra hovedvej 14, landevejen mellem Ringsted og Roskilde, men det ville dog havde været bedre, hvis byen lå endnu tættere på denne strækning. Ligeledes er der omkring 15 km til motorvejen E20 og E47/E55 mod sydøst. Byens stisystem giver gode rammer for cyklisterne. På den sydlige side af stationen er der plads til 350 cykler i cykelstativer, hvoraf de fleste er overdækkede af et halvtag. (DSB, 2009). Det er med til at gøre det attraktivt at cykle til stationen og benytte toget. Denne mulighed er der mange, der anvender. Byen er desuden gennemskåret af stisystemer især på vestsiden af banen, hvilke giver mange genveje for cyklisterne. Generelt kan man sige, at byen byder på gode muligheder for at komme til handelslivet, for så vidt man kan transportere sig selv i bil eller på cykel. Antallet af parkeringspladser er tilstrækkelig og tilgængeligheden er god. Oplandsbyerne har mulighed for tilgang via offentlig bus. Antallet af afgange er dog ganske få.

62 I arbejdet med at udvikle Vibys handelsliv er der en række aktører, det vil være nødvendigt at inddrage for Roskilde Kommune. De vigtigste aktører er de lokale handelsdrivende, der bliver direkte påvirket. Derudover vil det være relevant at inddrage grundejerne i bymidten, samt de handlende borgere i Viby. I det følgende belyses disse aktørers forhold til handelslivet i Viby. Efter kommunesammenlægningen står Roskilde Kommune overfor nye udfordringer i forhold til at skabe en fornuftig detailhandelsstruktur i kommunen. Byrådet og forvaltningen er forpligtet til at varetage hele kommunens interesser, og har som planmyndighed ansvaret for udviklingen af Viby. Mange af borgerne i Viby arbejder uden for kommunen, hvor der er let adgang til mange forskellige butikker. Det er i byrådets interesse at styrke detailhandlen generelt i kommunen, så mest mulig handel holdes inden for kommunegrænserne. De lokale erhvervsdrivende skal inddrages tidligt i processen, dels for at sikre, at de ikke stiller sig på bagbenene i forhold til en ny udvikling i byen og dels for at få input til udviklingen. Analysen baseres primært på interviews med forskellige handelsdrivende i byen (se bilag 4). Den vil fokusere på, hvorledes de handelsdrivendes syn er på mulighederne for at drive forretning i Viby. Langt de fleste af de handelsdrivende i Viby har mest travlt i deres forretning om eftermiddagen, når folk kommer hjem fra arbejde. Det kan endda mærkes, når toget kommer ind fra København, hvordan der kommer flere kunder i butikkerne. Flere af de handelsdrivende i de mindre forretninger har, som konsekvens af at det er svært for dem at drive en forretning i Viby, måttet trække andre ting ind i forretningen, end det ellers var tanken. F.eks. sælger blomsterhandleren også chokolade, vin og værtsgaver, og cykelhandleren reparerer andet end kun cykler. De opfatter dog ikke Roskilde som en direkte trussel. De ved, de ikke kan tilbyde hvad Roskilde kan, men tror på at folk sætter pris på det lokale. Det mærker de også hver dag på deres kunder. Folk er glade for de forretninger, der er i byen og der er en generel opbakning fra borgerne, når der arrangeres noget.

63 Ejeren af SuperBest har haft ansøgt om tilladelse til overdækning af Torvet mellem Super Best og Tøj, Sko og Mode. Det vil skabe et mindre center midt i Viby. Tegningerne og investoren er klar. Der mangler bare godkendelse fra kommunen. (kontaktperson: Olesen, 2008). Denne overdækning er der delte meninger om blandt de handelsdrivende i byen. De, der har butik længere nede af Søndergade, er ikke tilhængere af den og mener ikke, at et center vil gavne byen som helhed. En holdning der kom til udtryk hos flere af de handelsdrivende var, at det at drive forretning kræver meget arbejde. Det er måske især vilkårene i Viby. Det kræver først og fremmest, at man går helhjertet ind i projektet og holder åbent hele dagen i normal åbningstid. Det er ikke holdbart for en forretning kun at have åbent tre dage om ugen. Desuden gav flere udtryk for, at byen bare mangler nogle initiativer - nogen der tør starte en forretning - så skal kunderne nok komme. Især blev det påpeget, at det er vigtigt at gøre kunderne opmærksomme på, hvad det betyder for den enkelte specialforretning, at kunderne handler der frem for i supermarkedet. Kunderne skal have det at vide eller måske skal der endda laves en kampagne for at få flere til at købe lokalt. City-foreningen er en forening, der varetager alle erhvervsdrivendes interesser. Den har pt. knap 100 medlemmer. Foreningen er af den overbevisning, at det er muligt, at der åbnes flere butikker i Viby. Cityforeningen arbejder primært i bymidten og interesserer sig for, hvordan husene ser ud. Derudover laver de arrangementer for at skabe liv og aktivitet. (kontaktperson: Abildgaard, 2008) (kontaktperson: Westergaard, 2008). Foreningen gør en indsats for at fremme bylivet ved bl.a. at arrangere forskellige fester og sammenkomster nær bymidten. For at skabe et større kundegrundlag arbejdes med at få mere liv i bymidten. Det skulle så gerne have den effekt, at det bliver mere attraktivt at åbne forretning. Cityforeningen er ganske nystartet og skal også lige selv finde ind i en måde at gøre tingene på. Derfor gør den pt. ikke særlig meget for at hjælpe nye forretningsdrivende. Udover de handelsdrivende er det også vigtigt at inddrage borgerne i udviklingen af handelslivet. Dette skal gøres dels for at imødekomme borgernes ønsker, dels for at sikre, at der ikke bliver planlagt noget, der strider direkte imod deres ønsker og interesser. Der findes et bredt udvalg af foreninger med diverse aktiviteter i byen. Det være sig alt fra kæledyrsklub, vinklub til folkedanser forening og en mængde idrætsforeninger (se bilag 3). På biblioteket afholdes desuden diverse forskellige arrangementer. Det signalerer en aktiv og engageret befolkning. Borgernes engagement kom også til udtryk på et borgermøde afholdt den 6/ på Viby Kro. Arrangør var Planafdelingen i Roskilde Kommune og emnet var et kommende områdefornyelsesprojekt i Viby. Formålet med mødet var at høre borgernes synspunkter på en række konkrete problemstillinger vedr. bymidten. Ved mødet var der cirka 50 borgere tilstede. Det var både kvinder og mænd, der aldersmæssigt spredte sig fra 30 år til 70 år. Nogle af de fremmødte var handelsdrivende og medlemmer af den lokale handelsstandsforening: Cityforeningen. Det var tydeligt at disse deltagere talte deres forretningers sag. Borgerne blev først præsenteret for planafdelingens syn på og langsigtede planer for Viby, hvorefter det blev fremlagt, hvordan områdefornyelsesprojekter har været gennemført i andre byer. Borgerne skulle derefter i

64 grupper bl.a. tage stilling til, hvad der konkret skulle ske med stationstorvet, Torvet, Søndergade og et muligt fremtidigt medborgerhus. Nedenfor er borgernes ideer og holdninger til udvikling af handelslivet og de fysiske rammer omkring handelslivet samlet. I appendiks 2 findes et mere fyldestgørende referat fra mødet. Synspunkter der relaterer sig til udvikling af handelslivet Der skal skabes en bedre forbindelse/sammenhæng mellem stationstorvet, Torvet og Søndergade. Stationsbygningen skal tages aktivt i brug, som f.eks. café, medborgerhus, ungdomsklub, lokal-tv eller lokalhistorisk arkiv. Pharmacosmos-grunden skal tages i brug til f.eks. park, nye forretninger, boliger eller parkering. Det er et stort område, der kan bruges til mange ting. Der skal bygges overdækning i den smalle ende af Torvet ved SuperBest Torvet skal bruges til byfester og lignende. Der skal arbejdes på at få flere butikker i Søndergade, f.eks. ved at tillade brug af første sal til butik eller kontor og ved at udvide butiksarealet til gaden. Til at begynde med skal der satses på den del af Søndergade, der ligger mellem Vestergade og stationen. Søndergades udstyr skal forbedres: Belysning, parkeringspladser, helleanlæg og belægning. Borgerne var meget engagerede på mødet, og det var tydeligt at borgere og handelsdrivende er interesserede i, at der sker en udvikling af bymidten. Målet skal være at få flere butikker og mere liv i de bygninger, der nu står tomme. Derudover har borgermødet vist, at der i Viby er aktive og engagerede borgere, som er glade for deres by og gerne vil gøre det til et endnu bedre sted at bo. Indehaverne af de forretninger og mindre virksomheder, der ligger i bymidten, vil være interesserede i en styrkelse af handelslivet, selvom det kan skabe større konkurrence, hvis der kommer flere butikker med samme varegrupper. Grundejerne vil være interesserede i at udvikle deres butikslokaler, evt. bygge til for at få større lokaler, hvad enten de selv bruger dem eller lejer dem ud. Grundejerne vil aktivt gå ind i arbejdet for at skabe bedre fysiske forhold omkring butikslivet og evt. være med til at finansiere mindre projekter i byrummet, hvis det gavner deres egne lokaler. Der kan opstå mindre konflikter mellem grundejere og kommunens forvaltning, da grundejernes handlefrihed nogle gange kan blive indskrænket af den kommunale planlægning. KFI er en større dansk investeringsfond, der har til formål at styrke forholdene for de frie købmænd. KFI er den tredjestørste ejer af supermarkeder i Danmark og har således stor kapital til investeringer i ejendomme og forretninger landet over. Det er KFI, der ejer de bygninger hvori SuperBest, Fakta og Sko, Tøj & Mode ligger, hvilket er en betragtelig del af bygningsmassen i bymidten. KFI er naturligvis interesseret i at forøge værdien af disse ejendomme. KFI vil også være villig til at investere yderligere i området omkring Torvet, blot for at styrke SuperBests position. (KFI-holding A/S, 2009) (kontaktperson: Olesen, 2008).

65 Fabrikken (Pharmacosmos) flyttede produktionen af medicinalvarer til Holbæk for få år siden og efterlod fabriksbygningerne tomme og forladte. De Pharmacosmos ejede arealer ligger lige op til Torvet og er på omkring 5000kvm. Virksomheden så gerne, at der blev bygget nyt på grunden, men et projektforslag (se bilag 5) forelagt Ramsø Kommune for et par år siden nåede ikke at blive godkendt inden kommunesammenlægningen, hvorved processen gik i stå. Forslaget indebar en ret intensiv udnyttelse af grunden med bebyggelse i en samlet bebyggelse på 2 ½ plan mod Torvet og Søndergade samt en 3 ½ etagers blok bagtil. I alt 60 boliger. Pharmacosmos anser ikke nogle af bygningerne på grunden for bevaringsværdige i modsætning til kommunen.

66 De indledende analyser har frembragt en række foreløbige pointer, der alle vedrører handelslivet i Viby. Byens styrker omhandler to delemner: Aktørerne samt de strukturelle forhold i bymidten. Svaghederne derimod kredser om enkeltbygninger i bymidten, trafikale forhold samt det tynde udbud af udvalgsvarer. Styrker Aktiv City-forening Koncentreret bymidte med centralt beliggende torve Stationsnær bymidte Gode parkeringsforhold Engagerede borgere En arkitektonisk helhed i bymidten Sammenhæng mellem eksisterende butikker og fysiske rammer Muligheder Svagheder Tyndt udbud af udvalgsvarebutikker Dårlig offentlig trafik fra oplandsbyerne Tomme bygninger i Søndergade, der skaber huller i butiksgaden Lukket facade på Pharmacosmos-grundens bygninger mod Torvet Ikke naturligt trafikalt flow gennem byen Bygninger der ikke passer arkitektonisk ind i bymidten Få naturlige opholdsrum i byen Trusler Områdefornyelsesprojektet På langt sigt: Fingerudvidelse, regionalt sigte Ubenyttede arealer og bygninger i bymidten Investor, der er parat til at skyde penge i bymidten At skabe en stærk profil for byen Flere arbejdspladser til byen Roskildes handelsliv med storcentre og mange udvalgsvarebutikker Da SWOT-analysen er en opsamling af foregående analyser, vil der ikke her blive knyttet yderligere kommentarer.

67 Ovenstående pointer fra SWOT-analysen sammenfattes i nedenstående SWOT-synteseskema, hvorefter de enkelte pointer nærmere vil blive gennemgået. Sammenfatningen sker ved at sammenholde henholdsvis Vibys styrker med muligheder, svagheder med muligheder, trusler med styrker og svagheder med trusler. Syntese Styrker Svagheder Muligheder 1. Fingerudvidelse oplagt pga. stationsnær og koncentreret bymidte 2. Udnyt aktiv Cityforening og engagerede borgere til at få mest muligt ud af områdefornyelsesprojektet 3. At skabe en stærk identitet gennem den charmerende stationsnære bymidte 4. Områdefornyelsesprojektet vil kunne styrke bymidten og byens arkitektoniske helhed 5. Den stationsnære bymidte vil være et aktiv i forhold til en evt. fingerudvidelse 6. Bymidten kan blive endnu mere koncentreret ved at udnytte de pt. uudnyttede arealer 8. Fingerudvidelse kan styrke den offentlige trafik, også for oplandsbyerne 9. Områdefornyelsesprojektet vil kunne skabe bedre rammer for ophold i bymidten 10. Investor kan investere i Pharmacosmos-grunden og derved gøre det til en aktiv del af byen 11. En stærk profil for Viby vil gøre det mere attraktivt at starte forretning/virksomhed i byen 12. Pharmacosmos-bygningen åbnes op, således at det giver mulighed for nye butikker og en evt. udvidelse af det eksisterende Torv 7. Nem adgang til erhvervsområde via stationen, sandsynliggør etableringen af flere arbejdspladser, der vil give mere liv i bymidten. Trusler 13. Byens styrker tilsammen danner et grundlag for konkurrencen med Roskildes handelsliv 14. Lavt antal af udvalgsvarer styrker ikke konkurrencen mod Roskildes handelsliv SWOT-syntesen frembringer en lang række pointer, som her skitseres. Numrene i parenteserne i nedenstående tekst henviser til de enkelte pointer.

68 Som nævnt i forbindelse med plan(del)strategiudarbejdelsen (og andre steder) vil en kommende fingerudvidelse åbne en lang række muligheder for Viby. Det er dog en udvikling, der ligger så langt ude i fremtiden, at der her er valgt at se bort fra den som direkte redskab. Det skal blot konstateres, at der ikke må ske nogen form for planlægning, der vil arbejde imod den formodede udvikling. Dog skal det nævnes, at pga. af byens koncentration omkring bymidten, de stadig ledige arealer tæt på stationen, samt muligheder for byomdannelse, vil det være naturligt at indlemme Viby i fingerbyen, når behovet engang opstår (1). Den aktive Cityforening samt den store gruppe engagerede borgere skal inddrages i planlægningen af byen. Her tænkes i første omgang på arbejdet med områdefornyelsesprojektet, der vil give bymidten et løft (2). Alle parter skal inddrages aktivt ikke bare i henhold til lovgivningen men også med det formål at få den bedst mulige løsning ud af projektet. Det er at forvente, at de investeringer, der sker i de offentlige arealer vil have en afsmittende effekt på private grundejeres investeringer i bygningsmassen (4). Det vil derfor givetvis også have en effekt på anvendelsen af de bygninger, der pt. er uudnyttede, men som faktisk har potentiale som butikslokaler. Den byarkitektoniske analyse viser, at Viby har en klar identitet som stationsby. Det vil være oplagt at tage fat på denne og dyrke den med det formål at profilere byen med henblik på at styrke mulighederne for handelslivet i byen.(3) Det vil naturligvis også gøre Viby mere attraktiv som bosætningssted på sigt. Der ligger nogle muligheder i, at handelslivet udgør et fællesskab via Cityforeningen, der på den måde kan udgøre en samlet enhed. På trods af, at der hersker konkurrence butikkerne imellem, er det i alles interesse at kunne fastholde de nuværende kunder og tiltrække nye til selve Viby, frem for at de søger mod andre byer herunder især Roskilde. Fællesskabet er med til at skabe mulighed for større events og arrangementer end den enkelte butik kan håndtere. Det kan både være med til at give opmærksomhed til butikkerne og være medvirkende til at kunderne (borgerne) får lyst og lejlighed til at komme forbi bymidten. Cityforeningen vil også kunne føre kampagner med henblik på, at få folk til at handle lokalt. Bymidten kan planlægges endnu tættere end tilfældet er nu, uden at der nødvendigvis skal bygges for meget i højden, så byidentiteten trues. Der er ubenyttede og ledige arealer i ganske kort afstand fra stationen (6). Ligeledes vil den yderst stationsnære bymidte være et stærkt kort i spillet om en kommende fingerudvidelse (5). Den stationsnære beliggenhed af erhvervsarealerne gør, at det vil være nemt for visse virksomhedstyper at etablere sig i byen (7). Det gælder især hvis virksomheden og dennes medarbejdere i høj grad er afhængig af kollektiv togtrafik. Det skulle i så fald være kontorvirksomheder, hvor transportaspektet primært er aktuelt i forbindelse med medarbejdernes rejser til og fra arbejde. Hvis Viby på sigt inddrages i fingerbyen, vil man være nødt til at indtænke den offentlige trafik i forbindelse med oplandsbyerne igennem. Den sparsomme dækning i dag ville ikke kunne dække det behov, der ville opstå, hvis stationen i Viby i højere grad blev et trafikknudepunkt med afsæt for transport til hovedstadsområdet (8). Det igangværende områdefornyelsesprojekt vil sætte fokus på bymidtens udseende og dermed også dens funktion som opholdsted (9). For tiden er der ikke meget, der indbyder til ophold, hverken langs Søndergade

69 eller på Torvet. Ligeledes vil en kommende investor kunne bidrage til bymidtens udtryk ved aktivt at tænke den nuværende Pharmacosmos-grund ind i den samlede helhed (10). Grunden ligger yderst centralt og vil kunne inddrages og udstyres med fælles byfunktioner til gavn for hele Viby. Det kunne f.eks. gøres ved at udlægge dele af grunden til offentlige formål såsom park eller torv. Ved at gøre byen mere attraktiv og derigennem skabe en stærk profil, bliver byen eftertragtet af nye forretninger og virksomheder (11), hvilket modsvarer de tomme forretninger nu. Torvet vil kunne opnå en højere funktionsværdi ved aktivt at udnytte den lange facade på Pharmacosmosbygningernes nordside. Som det ser ud pt. er den ikke specielt inspirerende at passere, men ved at inddrage den aktivt i bybilledet vil passagen over Torvet blive mere tillokkende(12). I samme forbindelse er det vigtigt, at passagen her opretholdes, da den er forbindelsen mellem detailhandelsbutikkerne på Søndergade og den store parkeringsplads i byen. Vibys primære konkurrent i forhold til handel er Roskilde. De mange butikker med det brede udvalg lokker folk til, og da Roskilde kun ligger 13km væk er det nemt og hurtigt at komme dertil. Viby har dog en del styrker at trække på i den konkurrence (13). Den koncentrerede bymidte giver muligheder for handelslivet. Adgangsforholdene for kunderne er gode. Parkeringspladserne ligger godt i forhold til butikkerne, der samtidig ligger stationsnært. Der er alle muligheder for at havne lige midt i udvalget af butikker i Viby. Denne kategori skitserer udviklingen, som den helst ikke skal forløbe. Overordnet set, viser det den virkelighed, der ønskes ændret. Nemlig det lille antal af udvalgsvarebutikker i Viby, som tvinger kunderne til Roskilde, der har det store udvalg (14). Der er tale om en ond cirkel, der skal vendes. Ovenstående pointer anvendes til dels i arbejdet med hovedstruktur, men i endnu højere grad i forbindelse med redegørelsesdelen til rammerne. Som tilfældet var med SWOT-syntesen i forbindelse med planstrategien er ikke alle pointer direkte anvendelige i kommuneplan udarbejdelsen. Pointer der omhandler bymidtens fysiske udseende og strukturer tages først op i rammedelen, mens det der vedrører den overordnede detailhandelsstruktur berøres i hovedstrukturen.

70 I arbejdet med hovedstrukturdelen tages der udgangspunkt i det eksisterende hovedstrukturhæfte for Roskilde, Byudvikling - Roskilde i Blåt og Grønt. Hæftet indeholder intet om det åbne land, da den del af planlægningen ikke lå under kommunen før kommunalreformen. I hæftet er der afsat fire sider til detailhandelstemaet. De omhandler: Her står Roskilde: Status for detailhandelen i Roskilde Udviklingen i detailhandelen i Roskilde: Generelle udviklingstendenser, den specifikke udvikling for Roskilde Målsætninger for detailhandelen Planændringer: De nødvendige planændringer i henhold til forrige kommuneplan Centerstruktur: herunder Det regionale center, Bydelscentre, Lokalcentre, Lokalcentre for udvalgsvarer og Særligt pladskrævende varegrupper Dertil kommer et skema over fysiske rammer for udviklingen af detailhandelen i Roskilde Kommune, samt et kort med angivelse af placeringen af detailhandelen i kommunen. Gennem revisionen er der ikke taget stilling til det eksisterende indhold, som kun vedrører Roskilde. Derimod er der tale om en supplering på alle områder mht. detailhandel i Viby. Jyllinge nævnes stort set sideløbende med Viby, da de to byers roller i forhold til Roskilde på mange punkter er ens. De ligger i den samme afstand til Roskilde og rummer relativt de samme funktioner og serviceudbud i henhold til respektive indbyggertal. Det er derfor nærliggende at antage, at de vil blive behandlet under et i kommuneplanen, som det også delvist er sket i planstrategien. Det skal dog nævnes, at der ikke er foretaget nogen dybdegående analyse af Jyllinge i denne sammenhæng. Ændringerne bygger på den forudsætning, at kommuneplanen nu skal omhandle et område, der dækker de tre gamle kommuner. Den eksisterende tekst omhandler stort set kun Roskilde by, da den gamle kommune derudover kun indeholdt Svogerslev og Trekroner. De ligger dog begge så tæt på Roskilde, pga. udbygningen af Roskilde i vest og Trekroner i øst, at de efterhånden er at betragte som forstæder til Roskilde. Roskilde Kommune har altså fået en markant anden struktur ved sammenlægningen med Ramsø og Gundsø Kommuner. Det ændrer dog først og fremmest noget på det offentlige serviceniveau, mens det betyder mindre (eller intet) i forhold til det private og dermed detailhandelen. Folks indkøbsvaner er sjældent bundet op på administrative skel, såsom kommunegrænser, men mere på hensigtsmæssigheder i forhold til deres øvrige transportbehov og butikkernes specifikke udbud. Opgaven med at skrive Viby ind i den eksisterende kommuneplan bygger derved på en enkelt forudsætning at definere et nyt lag i kommunens centerstruktur. Det samme lag defineres i planstrategien, hvor byrollerne i kommunen defineres i fire niveauer. Her benævnes det områdebyerne og betegnelsen dækker Viby og

71 Jyllinge, der er byerne i niveauet lige under Roskilde, hvad angår udbud af privat og offentlig service (se Udvikling med omtanke version 2008 s. 10). Det nye lag i centerstrukturen hedder derfor Områdebycentrene (se Byudvikling Roskilde i Blåt og Grønt s. 21). Begge skal rumme handel med både dagligvarer og udvalgsvarer for henholdsvis den sydlige og nordlige del af kommunen. Det indledende statusafsnit Her står Roskilde Kommune i produktet nævner ikke Viby, og skal derfor tilføjes en kort beskrivelse af tilbagegangen i antallet af butikker i Vibys bevaringsværdige bymidte, samt skitsere at byrådet ønsker at handelsmulighederne styrkes med henblik på, at endnu mere handel foregår lokalt (se Udvikling med omtanke version 2008 s. 10). Der arbejdes hen imod en handelsstruktur, der bygger på en central (og regional) handelsby Roskilde der suppleres af de to områdebyer og en række mindre lokalcentre. Afsnittet om Udviklingen i detailhandelen i Roskilde er ikke tidssvarende og behandler kun Roskilde. Det erstattes derfor med et nyt afsnit indeholdende flere detaljer om fordelingen af detailhandelen internt i kommunen (se Byudvikling Roskilde i Blåt og Grønt s. 20). I den eksisterende beskrives handelsbalanceindekset for Roskilde. Der er ikke lavet tilsvarende for Viby og Jyllinge, så i stedet bruges nogle værdier for fordelingen af borgenes detailhandelsindkøb. Fordelingen af handelen fremgår af den indsatte tabel. Det er entydigt, at en stor del af folk fra Viby lægger pengene i Roskilde, hvilket først og fremmest vedrører udvalgsvarehandelen. Det samme viste den anvendte spørgeundersøgelse (se bilag 2). Afsnittet Målsætninger for detailhandelen skal tilføjes nogle punkter for at være fyldestgørende for hele kommunen. Det nævnes i statusafsnittet, at handelen generelt bedst udvikles i de byer, hvor der er andre tilbud end blot handelsmuligheder. Det gør, at der for Vibys vedkommende skal satses på bymidten som attraktionen i sig selv. Hvis man kan skabe et image og en identitet for byen, hvad enten det være sig som stationsby med de specifikke arkitektoniske kvaliteter eller et andet, vil det gavne detailhandelen. (jf. pkt. 3 og 11 fra SWOTsyntese kommuneplan) Specielt for Viby ligger mulighederne i den gamle bymidte, der ganske vist er blevet lidt ødelagt af nyere bygninger, som ikke passer ind i det klassiske stationsbymiljø (se Byudvikling Roskilde i Blåt og Grønt s. 20). For ikke at begrænse mulighederne for evt. kommende butikker i Viby lægges ingen samlede rammer for udbygningen af nye butikker. Derimod er der ret stramme rammer for bruttoetagearealet for den enkelte udvalgsvarebutik i forhold til andre områder af kommunen. Formålet med det er at sikre, at der virkelig udvikles et varieret handelsliv i byen. Dermed undgår man at den i forvejen sparsomme plads i bymidten optages af få store butikker (se Byudvikling Roskilde i Blåt og Grønt s. 21). Det er ganske vist ønskeligt, at der kommer kædebutikker til byen, men hensynet til byens arkitektoniske særpræg gør, at disse ikke må være for store i relation til det eksisterende. Ligeledes skal der åbnes mulighed for, at der kan etableres flere butikker til særligt pladskrævende varer på Grønningen (se Byudvikling Roskilde i Blåt og Grønt s. 21), hvor trælasthandelen i forvejen ligger. Først og fremmest sættes der adresse på, så det er klart hvor sådanne butikker evt. skal etableres. Området er i forvejen udlagt til erhverv, men flere store arealer står ledige.

72 Kommuneplanlægningen i Roskilde Kommune tager udgangspunkt i Kommissorium for kommuneplanlægningen i Roskilde Kommune (Roskilde Kommune, 2007b). Det antages, at Roskilde Kommune reviderer de eksisterende rammebestemmelseshæfter fra den gamle kommune (Bymidten, Østbyen, Sydbyen og Vestbyen) og derudover laver tilsvarende hæfter for Viby, Jyllinge, det åbne land osv. (se kap. 5, Opbygning af kommuneplan) Der tages udgangspunkt i disse hæfter og primært i rammebestemmelserne for Roskilde Bymidten, da denne relaterer sig mest til problemstillingen om at skabe et aktivt og spændende handelsliv i Viby.Rammebestemmelser for Bymidten, består af tre dele: Indledning, Redegørelse og Lokalplanrammer. Nedenfor ses, hvad de tre dele indeholder. Indledning Redegørelse Læsevejledning Beskriver hvad Kommuneplanen består af. Beskriver hvordan rammerne skal læses. Definerer de anvendte betegnelser for rammeområder. Beskriver hvilke ændringer der er sket siden sidste kommuneplan. Bymidtens hovedtræk Beskriver bydelen med funktioner og byen på et visuelt plan. Bymidten Det regionale center Beskriver bymidten som et regionalt center og hvilke ændringer, der er gjort. Kommuneplanen Rammer Sætter fokus på byomdannelse og udpeger relevante områder. Generelle rammebestemmelser Rammer for bymidten Angiver de generelle rammebestemmelser for grundstørrelse, grønne områder, detailhandel, parkering, bygningsudformning osv. Beskriver de specifikke rammer i delområder for lokalplanlægningen.

73 Udarbejdelsen af rammebestemmelserne er inddelt i henholdsvis en redegørelsesdel og en rammedel, herunder de specifikke rammer for delområderne. Redegørelsesdelen skal tilpasses så, den passer til Viby. Nedenfor beskrives de steder, hvor der tilføjes større ændringer og justeringer. Der skal i rammebestemmelserne indgå en beskrivelse af byen og forholdene i denne på nuværende tidspunkt, hvis det skal minde om de eksisterende rammehæfter. Til dette formål bruges viden og pointer fra de forudgående analyser knyttet til kommuneplanen og planstrategien. Da alle pointer fremgår af disse, vil det ikke blive nærmere gennemgået her, men blot indgå som en del af produktet til redegørelsen af rammebestemmelserne. (se Rammebestemmelser til Kommuneplan , Viby s. 11) Det skrives ind i rammedelen, at der i den kommunale planlægning skal fokuseres på bevaring af eksisterende bymiljø og bedre anvendelse af Torvet. (se Rammebestemmelser til Kommuneplan , Viby s. 13) Udviklingen af bymidten er tæt knyttet til de muligheder, der ligger i den pt. uudnyttede grund, der er ejet af Pharmacosmos A/S. Der er tale om ca. 5000kvm midt i byen, som venter på en investor, der indgår i et samarbejde med Roskilde Kommune. For en by af Vibys størrelse giver et sådant uudnyttet areal centralt lokaliseret mange muligheder for udvikling af bymidten. Først og fremmest skal grunden integreres i den øvrige by i og med, at den har en placering så centralt, hvor den næsten fuldstændigt er omgivet af servicefaciliteter. Detailhandel og liberale erhverv mod vest, nord og øst, samt offentlig service i form af et bibliotek og et ældrecenter mod øst og syd. Pt. er grunden lukket af og spærrer for en adgang mellem de to parallelle hovedgader Søndergade og Tofthøj. Det vil være vigtigt, at området kommer til at tjene som gennemgangsområde for gående på tværs af byen. (jf. pkt. 6 og 10 i SWOT-syntese kommuneplan) Mod nord støder Pharmacosmos-grunden op til Torvet, hvis primære formål er parkeringsplads. Mellem parkeringspladsen og butikkerne er der et flisebelagt areal på ca. 500kvm, som anvendes ved forskellige arrangementer. Arealet er dog ikke specielt indbydende i sig selv, da det er omgivet af passive og tomme facader. Tanken er at gøre dette område mere attraktivt, dels ved at gøre det større og dels ved at aktivere omgivelserne samt evt. ved at lægge nogle funktioner (eller muligheder for samme) ind i Torvet. Udvidelsen kan kun ske ved, at man inddrager noget af Pharmacosmos-grundens nordlige del. En udvidelse af Torvet skaber plads til at etablere nye butikker. Dette skal være med til at skabe sammenhæng mellem butikkerne på Tofthøjvej og dem på Søndergade. Der vil blive et yderligere incitament for at bevæge sig mellem de to dele af byen. (jf. pkt. 12 i SWOT-syntese kommuneplan) Ved at nedrive de nyere bygninger på Pharmacosmos-grunden fritlægges den gamle mejeribygning, der var blevet en integreret del af fabrikken. Dens facade mod Søndergade er dog i den grad et vidnesbyrd om en anden tid og dermed et vigtigt element i det kulturhistoriske miljø for Viby. Derfor ønskes bygningen bevaret. Det samme gælder de to byhuse, der ligger lige syd for mejeriet. Alle bygninger står tomme i dag, men forventes at indgå aktivt i den nye plan for bymidten.

74 Hovedpræmissen for rammerne for bymidten er dog det specielle stationsbymiljø, der stadig er præget af den unikke arkitektur fra starten af forrige århundrede. Enkelte fremmedelementer har sneget sig ind de seneste 40 år, men ved de her angivne rammer skulle det gerne sikres, at der ikke sker yderligere forringelser af det byarkitektoniske miljø. Derfor skal nybyggeri i en eller anden grad skabes i overensstemmelse med de generelle principper for det eksisterende byggeri. Der reguleres på tre felter: bygningshøjder, materialer og tagkonstruktioner. Der skal gælde to forskellige bygningshøjder, da der er forskel på hvorledes bygningerne opfattes fra de primære trafikstrøg. Dem der ligger nærmest Søndergade og Torvet må ikke bygges højere end 14m, mens det bagvedliggende må bygges op til 17m. At de bagvedliggende bygninger må bygges op til 17m er ganske vist i modstrid med en af pointerne fra den byarkitektoniske analyse, der påpeger det smukke i, at bagvedliggende bygninger underordner sig bygnings-hierarkiet ved at være lavere end de, der ligger langs Søndergade. Derved bliver afgrænsningen af gaden mere tydelig. Det vurderes dog, at hvis der skal være en vis realisme i økonomien i forbindelse med byggeri af grunden, så skal man være i stand til at udnytte grunden mere intensivt end en bebyggelseshøjde, der svarer til Søndergades, berettiger til. Mht. materialer noteres det blot, at det skal være i overensstemmelse med det eksisterende og uddybes noget nærmere i lokalplanen for området. En stor del af de nyere bygninger er med helt fladt tag, hvilket er ganske anderledes end de traditionelle bygninger i byen. Der vil dog blive stillet krav om, at nye bygninger skal være med rejst tag, da dette vil være i tråd med den fremherskende arkitektur i stationsbyen. Ifølge 11e stk.4-7 i Planloven skal der ved planlægning på kommunalt niveau i rammerne redegøres for byens forsyning med butikker. Det indebærer en forklaring af de eksisterende forhold og deraf behovet for etablering af nye arealer til butiksformål. Det skal angives hvor stort et område, det forventes at butikkerne betjener og henvender sig til, samt beskrives hvordan tilgængeligheden for de fremtidige kunder er. Derudover skal der tages stilling til forholdene omkring pladskrævende varegrupper. Disse emner bliver nedenfor gennemgået med henblik på at kunne udarbejde en redegørelsesdel til rammebestemmelserne. (se Rammebestemmelser til Kommuneplan , Viby s. 13) Stk. 4. Redegørelsen for den del af kommuneplanen, der indeholder rammer for forsyningen med butikker, jf. 11 b, stk. 1, nr. 7, skal indeholde 1) en vurdering af omfanget af det eksisterende bruttoetageareal til butiksformål i bymidten, bydelscentre, lokalcentre, områder til særlig pladskrævende varer og aflastningsområder fordelt på hovedbutikstyper og disses omsætning (LBK nr. 1027, 2008, 11e, stk. 4 nr. 1)

75 Som det fremgår af tabellen, der er udarbejdet i forbindelse med detailhandelsanalysen (se kap. 4, Detailhandelsanalyse), er Viby bagud i forhold til byer med nogenlunde samme størrelse og afstand til større handelsbyer. Især på udvalgsvaresiden er der et bemærkelsesværdigt spring op til byer, der er sammenlignelige rent størrelsesmæssigt. Selvom der mht. dagligvarer også er en difference, virker det til, at byens behov dækkes af tre dagligvarebutikker. Bruttoetageareal for butikker/kvm Indbyggertal Dagligvarer Beklædning Øvrige udvalgsvarer Pladskrævende varer Viby Ca Ca Ca. 700 Ca Ca Tølløse Jyderup Der står enkelte butikslokaler tomme i bymidten. Dertil kommer, at flere gamle butikslokaler er blevet omdannet til boliger. Det handler kun om lokaler på Søndergade. De fleste kan forholdsvis nemt indrettes til butikker og igen indgå aktivt i handelslivet i byen. På Grønningen er der mulighed for etablering af yderligere arealkrævende butikker. Det ser ikke ud til, at der umiddelbart er et behov.

76 Uden for bymidten er der kun enkelte butikker i Viby. Der er tale om udvalgsvarebutikker lokaliseret langs enten Grønningen eller Dalen. Der er ikke på nuværende tidspunkt brug for at etablere flere dagligvarebutikker udenfor bymidten. Viby er i øvrigt ikke i nærheden af en størrelse, der på nogen måde berettiger etablering af lokalcentre. De tilgængelige data vedr. omsætning er ganske sparsommelige. Det vides kun, at detailhandelen omsætter for ca. 150mio. kr. i år. 2) en vurdering af behovet for nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål, (LBK nr. 1027, 2008, 11e, stk. 4 nr. 2). Da der for tiden er et overskud af butikslokaler i bymidten, er der ikke et presserende behov for nybyggeri. Som et led i omdannelsen af den eksisterende bymidte, skal der alligevel tænkes langsigtet. I forbindelse med en omdannelse af Pharmacosmos-grunden er det vigtigt at forbedre bymiljøet, så bymidten tiltrækker flere kunder. Dermed kan det være aktuelt med omdannelse eller nybyggeri til butiksformål. Nye lokaler, der bliver så centralt placeret som tilfældet er med Pharmacosmos-grunden, vil være attraktive for nye handelsdrivende. Nybyggede butikker i netop denne del af byen vil styrke den koncentrerede bymidte, handelslivet og byens fremtoning ud ad til. Detailhandelens opland 3) en angivelse af målene for detailhandelsstrukturen, herunder en angivelse af, hvilket opland der forudsættes betjent af de butikker, der kan placeres inden for de udlagte arealer (LBK nr. 1027, 2008, 11e, stk. 4 nr. 3) Det er målet for detailhandelsstrukturen, at detailhandelen i Viby skal udvides til at omfatte endnu flere udvalgsvarer end tilfældet er i dag. Byen skal betjene et opland på størrelse med den gamle Ramsø Kommune. I Gadstrup skal der være et tilstrækkeligt udbud af dagligvarer, der kan dække det lokale behov, men ikke et stort udbud af udvalgsvarer. Dermed er strukturen i overensstemmelse med strategien, der siger, at dagligvarer skal kunne købes i nærheden af boligen af hensyn til lovens krav om bæredygtige trafikforbindelser til indkøbsmuligheder. Viby skal derimod være områdebycenter for udvalgsvarer i den sydlige del af Roskilde Kommune. Der er ganske vist hård konkurrence fra Roskilde by og det udbud skal Viby på ingen måde matche. Dermed er oplandet for Viby omkring mennesker. (Danmarks Statestik, 2009). Tal fra 2005 viser at borgere i Ramsø Kommune lægger 55,7% af deres handel i kommunen og 24,5% i Roskilde (Roskilde Kommune, 2009). Der er ikke grund til at tro, at tallene er meget anderledes i dag. Hvis der er sket en ændring, er den sikkert til fordel for Roskilde by, da det antages, at detailhandelen ikke har stået stille der, som det er tilfældet for Vibys vedkommende. Det forventes endvidere, at detailhandelen i Viby vil kunne tiltrække kunder fra nabokommuner.

77 Varieret butiksudbud og bymiljø 4) oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale hovedstruktur, herunder hvordan forslaget fremmer et varieret butiksudbud i de mindre og mellemstore byer samt bymiljøet i de områder, der foreslås udlagt til butiksformål, ( (LBK nr. 1027, 2008) 11 e, stk. 4 nr. 4) Da det jf. hovedstrukturen er byrådets hensigt, at detailhandelen i byen skal udvikles, vil etablering af nye butikker være i overensstemmelse med den gældende strategi. Målene for detailhandelen er i overensstemmelse med Planlovens formålsparagraf vedr. udvikling af detailhandel i mindre og mellemstore byer. Hvis deres etableres lokaler til butiksformål omkring Torvet, øger man tætheden i Vibys bymidte og dermed kvaliteten af bymiljøet. Tilgængelighed Og 5) en angivelse af tilgængeligheden for de forskellige trafikanter til de udlagte arealer til butiksformål. (LBK nr. 1027, 2008, 11 e, stk. 4 nr. 5) Stort set al detailhandel er lokaliseret centralt og indenfor ganske få hundrede meter. Da der i tilknytning til centrum findes ca. 400 parkeringspladser, er tilgængeligheden i høj grad til stede for kunder, der benytter bil. Bycentret og dermed butikkerne ligger alle nær stationen og tilgængeligheden via de kollektive trafikmidler, er derved også ret god. Den lokale busdrift kan dog forbedres. I henhold til Lov om planlægning 11 e stk. 7 skal der redegøres for etablering af møbelbutikker uden for bymidten jf. 5 n stk. 1 nr. 3. Denne redegørelse skal indeholde 1) Hvorfor disse ikke må placeres i bymidten 2) Mulighederne for disses placering i bydelscenter 3) Vurdering af andre placeringsmuligheder 4) Konsekvensen af disses placering med henblik på bymiljø, trafikal tilgængelighed og parkering Det er byrådets intension at skabe en central og koncentreret bymidte med et bredt udbud af udvalgsvarer. Møbelbutikker vil, pga. deres krævede areal, ikke i samme grad bidrage til en stærk og samlet identitet for Viby, som hvis pladsen blev udnyttet til flere mindre butikker, der kunne give et bredere udbud af udvalgsvarer. Derfor bør møbelbutikker ligge uden for bymidten. Muligheden for at placere disse i et bydelscenter i Viby eksisterer ikke, da Viby ikke rummer et sådanne og det vil ikke være relevant at etablere et. Der fokuseres på handelslivet i bymidten, og etablering af nogen form for bydelscenter i Dåstrup eller Gl. Viby vil svække mulighederne for udvikling af bymidten. Alternativer for placeringer for disse varegrupper, frem for i bymidten, vil være i erhvervsområdet ved Grønningen (vest for stationen). Her ligger allerede et byggemarked, som efter 5 n stk. 1 nr. 3 defineres som værende pladskrævende. En arealudvidelse af bymidten vil ikke være hensigtsmæssig, da der på nuværende tidspunkt stadig er rig mulighed for etablering af mindre butikker.

78 Placeringen giver god adgang for alle former for trafikanter, da det stadig ligger stationsnært og er let tilgængeligt vha. bil. Parkeringsmulighederne er ligeledes fornuftige i dette område og butikker af denne art kræver oftest, at man kommer i egen bil. I arbejdet med de generelle rammer og retningslinjer for Viby tages der udgangspunkt i de generelle rammebestemmelser for Roskilde Bymidte (Roskilde Kommune [5], 2005) (Ramsø Kommune, 2006a). Lokalplan nr. 67 bruges primært i forbindelse med de specifikke rammebestemmelser for bymidten. De generelle rammebestemmelser for Bymidten kan benyttes direkte til Viby, dog med visse justeringer. For de helt specifikke lokalplanrammer for delområderne tages der udgangspunkt i de gældende rammer for Viby bymidte, som vurderes i forhold til den nye planstrategi og kommuneplanens hovedstruktur. Måden hvorpå rammeområderne er defineret og beskrevet i produktet, er gjort med inspiration fra rammebestemmelserne i Bymidten. Viby-området er overordnet inddelt i områder som følgende; erhverv (E), bebyggelse parcelhus (BP), bebyggelse tæt-lav (BT), offentlige formål (OF) samt området omkring bymidten

79 (CO) henviser til Center Områdeby. Heraf laves der kun specifikke lokalplanrammer for centerområdet 5.CO, som ses under de specifikke rammebestemmelser, da kun denne del er af vigtig betydning for udviklingen af handelslivet i Viby. Afsnittet om de generelle rammebestemmelser for Bymidten har følgende emner, hvor der til hvert delemne knyttes en kommentar. Der argumenteres for, hvordan de generelle rammebestemmelser skal lyde i rammebestemmelserne for Viby. For ikke at ridse alt op hvad der står i de eksisterende rammer vil det være hensigtsmæssigt at læse nedenstående begrundelser i sammenhæng med de generelle rammebestemmelser i selve produktet. (Rammebestemmelser til kommuneplan , Viby s. 16). De rammer, der er stillet op for grundstørrelser i Roskilde, er meget generelle og kan bruges i alle kommunens bydele. Der er ingen umiddelbar grund til at gøre disse anderledes i Viby, da grundstørrelserne i byen ligger omkring de kvm. Ved at benytte uudnyttede tagetager uanset bebyggelsesprocenten, skabes mulighed for at bruge arealerne ovenpå forretningerne. Det vil være med til at give liv i byen, og det vil ikke skabe problemer i bymiljøet i øvrigt. Det er dog vigtigt, at en sådan ibrugtagen kun gennemføres, hvis det ikke påvirker de bevaringsværdige bygninger. Denne bestemmelse medtages derfor uden nogle rettelser. Der er ingen specielle forhold i Viby, og der vil derfor ikke blive rettet i rammebestemmelserne. Hovedstrukturen lægger op til at koncentrere butikkerne omkring bymidten/centerområdet i Viby. I henhold til lokalplan 67 må nye butikker maksimalt have en størrelse af 400kvm. Det stemmer godt overens med princippet om at man i centrum skal sikre at det kulturhistoriske miljø skal bevares. Både ramme- og redegørelsesdelen lægger op til, at der skabes mulighed for at etablere pladskrævende forretninger omkring Grønningen i område 5.E. Definitionen på en lokalbutik, er en butik, der kun betjener det nære lokalområde. Det er vigtigt, at der kun gives mulighed for lokalbutikker, der handler med dagligvarer, for netop at koncentrere udvalgsvarehandlen ét sted i byen, nemlig centerområdet. Det at skabe mulighed for sådanne forretninger f.eks. i Dåstrup eller Gl. Viby, vil ikke skade handelslivet i bymidten. De generelle rammebestemmelser vedr. parkering i Roskilde Kommune er ens i alle bydele i den gamle Roskilde Kommune. Derfor videreføres disse bestemmelser direkte til bestemmelserne omkring Viby. Dog er der nogle få linjer, som omhandler parkering omkring sygehus og biograf, der ikke er relevante for Viby og derfor ikke medtages.

80 Der ses ingen grund til at ændre disse forhold. Desuden findes de samme krav i Ramsøs Kommuneplan. For Viby er det vigtigt, at skiltningen ikke dækker over eller ødelægger det arkitektoniske udseende især på de bevaringsværdige bygninger ned gennem Søndergade. Derudover er det almindelig fornuft, at skiltningen ikke skal genere naboerne, hverken de handelsdrivende eller beboerne. Skiltningen skal medvirke til at skabe et godt bymiljø og det er derfor vigtig, at der er retningslinjer for disse. Denne bestemmelse anses ikke for nødvendig at rette, da bestemmelsen uden problemer kan gælde for Viby. Det er især i Søndergade, at der er bevaringsværdige bygninger, der er relevante at sætte rammer for. Da Roskilde bymidte ligeledes har en række ældre bygninger, passer disse bestemmelser udmærket. Disse bestemmelser er udført på bymidten i Roskilde, og da disse skal gælde for hele Viby, må der ske nogle justeringer. Bygningshøjden skal stemme overens med nabobygningerne, som allerede nævnes i Roskildes rammebestemmelser. Derudover bør bestemmelsen om, at brede facader bør underinddeles gælde og det samme gælder omkring etablering af nye former for arkitektur. Bestemmelsen om at der ikke må etableres ny bebyggelse, der ligger over eksisterende skel, skal ikke gælde for Viby, da der er flere ubenyttede arealer i byen, hvor det kan være relevant at etablere nybyggeri, og hvor det ikke vil være problematisk at bygge over af skel. Udover de ovenfor nævnte rammeområder, vil det for Viby være relevant at have generelle rammebestemmelser for støj. Den gennemkørende togtrafik i Viby skaber støj, som kan være generende. En generel rammebestemmelse omkring støj vil derfor være relevant. Derudover har Viby erhvervsområder, hvorfra støjgener også kan forekomme. Fra Ramsø Kommune behandles også dette emne, hvori de blandt andet nævner, at det støjfølsomme område indebærer områder med støjbelastning på mere en 60 db fra jernbanetrafik. (Ramsø Kommune, 2001a). Den valgte formulering omkring støj er fra rammebestemmelserne for Østbyen. I arbejdet med at udfærdige de områdespecifikke rammebestemmelser for Viby, er der taget udgangspunkt i ovenstående generelle rammer, lokalplan nr. 67 for Viby bymidte og kommuneplantillæg nr. 14, der er vedtaget i december Kommuneplantillægget nr. 14 er blevet til i forbindelse med lokalplan nr. 67, der skitserer nogle anvendelsesmuligheder, der ikke var mulige inden for de eksisterende rammer. Tillægget erstatter rammerne fra den oprindelige kommuneplan på flere punkter. Dels bliver området C211 revideret (se figur 23) og der ændres på bebyggelsesprocenter og bygningshøjder med fokus på byfortætning under hensynstagen til stationsmiljøet. De nye rammebestemmelser ses i Rammebestemmelser til Kommuneplan , Viby s Område C211 i Ramsø Kommuneplantillæg nr. 14 svarer til område 5.CO i de nye rammebestemmelser. (se figur 23)

81 Rammebestemmelser i henhold til Kommuneplantillæg nr. 14: Anvendelse: af området skal være til butikker, liberalt erhverv, station, stationsforplads, parkering, kulturelle oplevelser, mindre ikke genererende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikker, centerorienterede håndværk, boligbebyggelse og offentlig formål. Bebyggelsesprocenten må for den enkelte grund ikke overstige: 75 % Dog for området omkring Torvet (afgrænset af Skolevej, Tofthøjvej og Søndergade) 150 % Hvor bebyggelsesprocenten maks. må være 75 %, må der ikke bygges over 2 etager i maks. 10,5m over terræn. Hvor bebyggelsprocenten maks må være 150 %, må der ikke bygges over 3½ etager i maks. 17m over terræn. Dog må der langs Søndergade kun bygges i 2½ etage i maks. højde af 14m over terræn. Bebyggelse omkring Søndergade skal opføres med sammenhængende facaderække. (Ramsø Kommune, 2006b) Rammekort baseret på kort fra kommuneplantillæg nr. 14 (Ramsø Kommune, 2006b)

82 %!, -. / & /,0 %%) %! #!!!! <= < I 2007 blev en samlet rammelokalplan for bymidten vedtaget. I denne er C211 groft sagt inddelt i ni mindre områder med individuelle viduelle bebyggelsesprocenter, max. etagehøjder, etagehøjder bestemmelser for parkering o.a. De ni dækker lidt mere end C211 i og med at et par bygninger på Skolevej er medtaget. Til gengæld er biblioteket og beboelsesejendommen på Tofthøjvej 16 ikke med. I de nye rammer inddeles rammeområderne for bymidten på baggrund af Lokalplan nr. nr 67 og Kommuneplantillæg nr. 14. På baggrund af dette er der valgt at underinddele C211/5.CO C211/5 så de nye afgrænsninger af rammeområderne bliver 5.CO1, 5.CO2 og 5.CO3. (se figur 23) Ved denne inddeling bliver de enkelte områder mere ensartede, og det bliver nemmere at lave rammer for de enkelte dele af bymidten. bymidten Det er også kun for disse områder, der laves specifikke lokalplanrammebestemmelser, lokalplanrammebestemmelser da dette er det primære centerområde, hvor detailhandel vil forekomme, og hvorom dette projekt er orienteret. Nedenfor gennemgås de enkelte områder, områder hvor der tages udgangspunkt i bestemmelserne for lokalplan nr. 67, Kommuneplantillæg nr. 14.!' Rammekort Rammekort fra rammelokalplan rammelokalpl nr. 67 (Ramsø Kommune, 2006a) 8%. ) %! %!! Området 5.CO1 er afgrænset af Tofthøjvej, Tofthøjvej den nordligste del af Søndergade og den vestlige del af Skolegade, hvilket svarer til den blå afgrænsning.. (se figur 23). På området ligger to parkeringsområder områder, Viby Kro, stationen, Rema 1000, en tankstation og enkelte boliger. For området gælder, at der kun må etableres boliger over stueplan. Der gælder desuden for området: Max bebyggelsesprocent: 75 Max etager: 2 Max højde over jordoverfladen: 10,5m (Ramsø Kommune, 2006a) '%

83 På baggrund af dette laves følgende rammer: Område Anvendelse Omfang og placering Andre forhold 5.CO1 Tofthøjvej, Skolevej vest og Søndergade nord Området må anvendes til detailhandel, service 5, liberale erhverv og boliger over stueplan Bebyggelsesprocenten for områderne må ikke overstige 75 og etageantallet må højst være 2. Der henvises til de generelle rammebestemmelser for bydelen. Efter bygningen af butikken(rema1000) i 2003, på hjørnet af Skolevej og Tofthøjvej, er der reelt ikke flere udbygningsmuligheder på området med mindre noget nedrives. De eksisterende rammer fastholdes derfor. (s. 19) Området 5.CO2 er afgrænset af Skolevej, det sydlige Tofthøjvej, den nordlige del af Søndergade og mod syd Pharmacosmos-grunden, hvilket svarer til den gule afgrænsning (se figur 23). På området ligger SuperBest og Fakta, mindre forretninger, boliger samt tre parkeringsområder. For området gælder, at facader ud mod Søndergade og Torvet skal give en klar rumlig afgrænsning af de pågældende gader. Vinduer ud mod Søndergade og Torvet må desuden ikke blændes. Jf. lokalplan nr. 67 gælder forskellige maksimum værdier for omfanget af bebyggelse. De enkelte områder som omtales nedenfor svarer til områderne på figur 24 og ligger inden for området 5.CO2. Max etager: 2 Max højde over terræn: 10,5m Max etager: 2½ Max facadehøjde over terræn: 8m Max højde til kip: 14m Max etager: 3½ Max højde over terræn: 17m (Ramsø Kommune, 2006a) Dertil kommer at for hele området er en maksimal bebyggelsesprocenten på 150 %. (Ramsø Kommune, 2006b) På baggrund af dette laves følgende rammer:

84 Område Anvendelse Omfang og placering Andre forhold 5.CO2 Torvet, Søndergade og Tofthøjvej syd Området må anvendes til detailhandel, service, liberale erhverv og boliger. Det må ikke bygges ny åben-lavt byggeri på grunden. Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige 100 og etageantallet må højst være 3½. For bygninger mod Søndergade og Torvet dog kun 2½ etage. Der henvises til de generelle rammebestemmelser for bydelen. De eksisterende rammer skaleres ned fra 150% til 100%, da det vurderes at 150 % er en alt for intensiv udnyttelse af grunden. Det vil betyde en yderst koncentreret bymidte i flere plan, der ikke vil harmonere med den eksisterende bebyggelse. I og med at en del af grunden med denne kommuneplan udlægges til torv er det under alle omstændigheder nødvendigt at sætte bebyggelsesprocenten ned for ikke at give mulighed for meget tæt byggeri på den resterende del af grunden. Området 5.CO3 er overordnet afgrænset af grunde, der ligger ud mod Søndergade. 5.CO3 er det stykke af Søndergade, der ligger mellem Skolevej og Lindevej, hvilket svarer til den grønne afgrænsning. Undtaget er dog huse i den østlige side af Søndergade fra nr. 1 til og med nr. 15, som er den del af 5.CO2. Området består af bygninger, hvoraf mange af dem har butiksfacade mod Søndergade. Det er dog ikke alle huse med butiksfacader, der drives butik i. For området gælder følgende rammer: Max bebyggelsesprocent: 75 Max etager: 2 Max højde over terræn: 10,5m (Ramsø Kommune, 2006a) På baggrund af dette laves følgende rammer: Område Anvendelse Omfang og placering Andre forhold 5.CO3 Søndergade midt-nord Området må anvendes til detailhandel, service, liberale erhverv og boliger over stueplan Bebyggelsesprocenten for områderne må ikke overstige 75 og etageantallet må højst være 2 Der henvises til de generelle rammebestemmelser for bydelen. I området er det ikke muligt at lave de store ombygninger/nybygninger, da området stort set er fuldt udbygget. Der er ikke sket nogen ændringer i området siden sidste revision af rammerne, der giver anledning til nogen form for ændringer. Derfor fastholdes de eksisterende rammer.

85 På trods af, at der ikke er tilføjet i andre temaer end detailhandelsafsnittet i planstrategien, kunne denne have udløst tilføjelser på andre områder end i detailhandel på kommuneplanniveau. Plan(del)strategien Udvikling med omtanke version 2008 nævner blandt andet, at der skal skabes gode transportmuligheder i forbindelse med handelscentre, hvilket kunne have været implementeret i et trafik-tema i hovedstrukturen. Det er valgt fra, dels pga. manglende ressourcer i projektarbejdet, men også fordi forholdene i Viby, med hensyn til parkering og offentlig transport til bymidten allerede er forholdsvis gode. Udbygningen af handelslivet vil ikke medfører væsentlig større transport behov, end byen allerede kan håndtere. Dermed nødvendiggør udviklingen af handelslivet ikke i større grad, at hovedstrukturen omhandler specifikke retningslinjer for trafik i Viby. For rammernes vedkommende er disse kun udarbejdet for Viby-området, og måden, hvorpå de er opbygget i produktet som helhed, er i tråd med, hvad kommunen ville have gjort. De primære ændringer der er foretaget i forhold til eksisterende rammer er skærpelse af bebyggelsesprocenten i område 5.CO2. Bygningerne på Pharmacosmos-grunden bevares, men derudover fastholdes rammerne fra kommuneplantillæg nr. 14 og lokalplan nr. 67. Rammebestemmelserne menes at være fornuftige. Hvis man f.eks. tillod at bygge væsentlig højere og højere bebyggelsesprocent, ville det helt sikkert udmønte sig i noget tættere og højere byggeri. En sådan udnyttelse af byrummet ville skade bymidtens historiske og arkitektoniske træk i en sådan grad, at det ikke længere ville være et særpræg for byen. Der er set eksempler på en udnyttelse af Pharmacosmos-grunden, der er noget mere sammenklemt, og som derfor kommer til at stå som en stor kontrast til Søndergade, frem for at bebyggelsen falder ind i eksisterende bymiljø (se bilag 5). Med de fastsatte værdier i form af nye rammer, bør det være muligt at kunne bevare bymidtens udtryk og charme. Hvis den luftighed der er omkring husene i Søndergade skulle være retningsgivende for den nye bebyggelse, så skulle bebyggelsesprocenten endda have været endnu lavere.

86 Det vil gavne Viby på flere punkter, hvis den forholdsvis store Pharmacosmos-grund kan omdannes og inddrages i arbejdet med at skabe et bedre bymiljø. Først og fremmest kan det være med til at skabe mulighed for, at flere får lyst til at opholde sig på Torvet og handle i byen, hvilket kan give flere handelsdrivende mod på at starte forretning i byen. Pharmacosmos-grunden indeholder tre bevaringsværdige bygninger, men derudover karakteriseres grunden ved tomme fabriksbygninger og arealer, som står og falder hen. Den ubenyttede grund dominerer bymidten og bidrager ikke til hverken et aktivt, spændende eller livligt bymiljø på nuværende tidspunkt. (se kap. 5, Bycentrums udseende og butikker) I udformningen af en bebyggelsesplan for området skal det overordnede fokus være at forsøge at skabe et bedre bymiljø for alle og dermed gå et skridt imod et mere aktivt og spændende handelsliv. I Rammebestemmelser til Roskilde Kommuneplan , Viby lægges der op til, at Pharmacosmos-grunden på område 5.CO2 skal omdannes til en blanding af butikstorv og boliger. I forbindelse med dette skal der udarbejdes en bebyggelsesplan for området. Før en bebyggelsesplan kan udformes konkret, skal der opstilles en kravspecifikation. Denne giver overblik over hvilke krav, planen skal leve op til, og hvilke problemer den skal kunne løse. Derudover skal det klarlægges, hvilke bindinger der ligger i forhold til en omdannelse af området. Baggrunden for udarbejdelse af kravspecifikationen tager udgangspunkt i Udvikling med omtanke version 2008, Rammebestemmelser til Roskilde Kommuneplan , Viby, samt pointer fra analyserne. Bebyggelsesplanens kravspecifikation skal ses som værende Roskilde Kommunes tanker for området.

87 Pharmacosmos-grunden ligger i ejerlavet Viby by, Syv. Grunden er afgrænset af følgende matrikler: 9 g, 9 l, 9 m, 9 iq og 9 if, som alle er ejet af Pharmacosmos A/S. Bebyggelsesplanens område indbefatter også vejlitra 7000 k, som ejes af Roskilde Kommune. Pharmacosmos-grunden ligger øst for Søndergade med facade lige ud til denne. Mod nord afgrænses den af Torvet. Mod øst går grunden langs med Fakta-bygningen og helt ud til Tofthøjvej. Den sydlige afgrænsning forløber langs forskellige beboelsesejendomme.

88 Grundens form bærer især præg af, at den ligger lige op ad både Faktabygningen og en etageejendom med boliger. De to grundstykker gør en slags indhug i Pharmacosmos-grunden. Fordi Pharmacosmos-grunden ligger så tæt på Torvet, vil dette også have en relevans i forbindelse med en bebyggelsesplan. Torvet er afgrænset af området mellem Tofthøjvej og Søndergade, men det område, der især er interessant, er den vestlige del af Torvet. Pharmacosmos bygninger er placeret langs med Søndergade og Torvet, mens der i den sydlige ende af grunden ingen bygninger er. Da grunden senest har været brugt til erhvervsområde er størstedelen af grunden asfaltbelagt med beplantninger i nærheden af skel mod de sydlige nabogrunde. Der stilles, i de nye rammebestemmelser for Kommuneplan , rammer op for lokalplanlægningen, som bebyggelsesplanen skal overholde. Rammerne for 5.CO2 stiller følgende krav til bebyggelse på området: Området må anvendes til detailhandel, service, liberale erhverv og boliger. Det må ikke bygges ny åben-lavt byggeri på grunden. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 100 %. Etageantallet må højst være 2½ for bygninger direkte ud til Søndergade og Torvet. Bagvedliggende bebyggelse må være 3½ etager. Der udover lægger redegørelsesdelen i rammerne op til at de tre bygninger mod Søndergade er bevaringsværdige. (se Rammebestemmelser til kommuneplan , Viby)

89 De tre bevaringsværdige bygninger på 5.CO2 ligger alle på Pharmacosmos-grunden, nærmere bestemt på matriklerne: 9 g, 9 l og 9 m. På matrikel 9 l og 9 m ligger to mindre bevaringsværdige byhuse med tilhørende skure. Begge byhuse har facadefront ud mod Søndergade. Det er kun byhusene, der er bevaringsværdige, hvorfor de bagvedliggende skure gerne må rives ned. På matrikel 9 g ligger en bygning, hvor en del af den tidligere har været brugt til mejeriproduktion, den såkaldte mejeribygning. Resten af bygningen er en slags tilbygning til mejeribygningen og har været brugt til Pharmacosmos produktion. Det samlede bebyggede areal på matriklen er 1836m 2, hvoraf kun 370m 2 af det bebyggede hører til mejeribygningen. Det er kun selve mejeribygningen, der er bevaringsværdig. De tre bygninger er bevaringsværdige, da der er tale om ældre bygninger, der er med til at give Søndergade sit karakteristiske udseende. For at bevare dette indtryk af Søndergade, er det nødvendigt, at der ikke gøres et større indgreb, således at bygningernes placering og udseende bevares.

90 På området er der tinglyst to servitutter med særlig betydning. Til ejendommen i Søndergade 13 er der indlagt naturgas. Ledningen ligger i indkørselen til Søndergade 11 og dermed på en anden matrikel. Der må ikke bygges i en afstand af 2 meter fra ledningsmidten. (Dokument om naturgas med anlæg mv., 1995) I den anden side af grunden, på matrikel 9 iq, rager Fakta-bygningen en anelse ind over grunden. Ligeledes hænger tagrenden inde over matrikel 9 iq. Denne ret opretholdes indtil nabobygningen nedrives eller på anden måde ændres således, at der ikke mere er grund til at opretholde servitutten. (Deklaration angående tagudhæng, 1999) Valget af målgruppen bygger på konklusioner fra analysen Befolkning og butikkernes kundegrundlag. (se kap. 4, Befolkning og butikkers kundegrundlag). Heraf fremgår det, at et stort udsnit af befolkningen i Viby er mellem 50-60år. Andelen af ældre bliver stadig større Det vil være oplagt at nye boliger på Pharmacosmos-grunden, henvender sig til den ældre del af befolkningen. Der er ikke tale om plejekrævende ældre, men derimod de ældre, som gerne vil have en overskuelig bolig at blive gammel i (Kähler, 2007). Ved at skabe boliger med kvaliteter, der kan få den ældre generation til at flytte ud af deres parcelhuse og ind i de nye boliger, kan der frigøres parcelhuse til unge familier med børn. Dette har flere fordele for Viby. Dels kan den ældre del af befolkningen få en bolig uden den store have, der typisk hører til parcelhuset. De ældre får en ny bolig, der er til at overskue, og som det er godt at blive gammel i. Omvendt

91 er det sandsynligt at unge familier flytter til Viby, da det her er muligt at få et parcelhus med have til færre penge end tættere på København (kontaktperson: Abildgaard, 2008). Det, at målgruppen er ældre, stiller nogle krav til bebyggelsen. Der skal være elevator til alle lejligheder, og der bør ikke være niveauforskelle i og udenfor boligerne. Ifølge en rapport fra Ældresagen er ønskestørrelsen for boliger til enlige ældre 80-90kvm, mens den for par ligger på kvm. (Kähler, 2007, s. 12). På baggrund af dette skal boligerne i bebyggelsesplanen være mindst 80kvm. Da grunden er forholdsvis lille, må boligstørrelsen maks. være 110kvm. Bebyggelsesplanen skal være med til at fremme handelslivet i bymidten i Viby. Det er vigtigt, at der kommer til at ske mere i bymiljøet i fremtiden. Dette kan gøres på mange måder, men et sted at starte er, at skabe et byrum, som lægger op til udendørsaktiviteter. Ifølge arkitekt og professor Jan Gehl viser det sig, at hvor der skabes bedre fysiske muligheder, vil udeaktiviteterne have tendens til at vokse i antal, varighed og mangfoldighed (Gehl, 2003, s. 33). Det vil sige, at når der er mulighed for at opholde sig i byrummet og lave en form for udendørsaktivitet, fremmer det mængden af den samlede aktivitet i gadebilledet. Jan Gehl har observeret menneskers adfærd i byrummet og har konstateret følgende interessante sammenhæng: Når mennesker færdes på gader og stræder, er det hovedsageligt menneskelig aktivitet, der tiltrækker opmærksomheden. Mennesker standser op for at kigge på gøglere og gademusikanter, mens det er meget få, der standser op for at kigge på en bank el. lign. (Gehl, 2003, s. 27) Det vil sige, at ved at etablere funktioner, hvor mennesker kan udfolde sig aktivt, skabes bevægelse i byrummet, som tiltrækker flere mennesker. For at folk får lyst til at udfolde sig aktivt i byrummet, kræves det, at omgivelserne indbyder til dette. Det kan for eksempel gøres ved at begrænse biltrafikken, fastsætte fartbegrænsninger eller helt udelukke motorkøretøjer og prioritere de bløde trafikanter. Pladser og gader hvor kun disse har adgang skaber mulighed for sikkert ophold og aktivitet. Bænke, kunstværker og legeelementer for børn er nogle af de ting som medvirker til, at der skabes aktivitet i bymiljøet. Det vil derfor være godt, hvis elementer og funktioner som disse bliver en del af bebyggelsesplanen. Derudover er det vigtig for bymidten, at der skabes gode muligheder for at etablere flere udvalgsvareforretninger. Det vil også medvirke til, at flere folk kommer forbi bymidten og bruger byen frem for at tage til andre byer. Men da hverken en bebyggelsesplan eller anden fysisk planlægning kan starte nye forretninger ud af det blå, men kun indbyde til at iværksættere griber chancen, er det som sagt andre funktioner, der skal ligges vægt på i udarbejdelsen af bebyggelsesplanen. To vellykkede pladser kan tage sig vidt forskelligt ud. Dog vil de som oftest have nogle fællestræk, der gør, at mennesker har lyst til at opholde sig på dem. En vellykket plads vil ofte være omkranset af forskellige bygninger. Der kan f.eks. ligge en cafe, et par butikker, en skole, en kirke eller byens rådhus. Fordelen ved at have huse med forskellige funktioner er, at forskellige mennesker har ærinder på pladsen på forskellige tidspunkter af dagen. Pladsen skal have en funktion, men den skal også indeholde elementer, som kun er til for udsmykningens skyld. Dette kan være en smuk stenbelægning eller en interessant skulptur. (Dansk Arkitektur Center, 2009)

92 Pladsen skal være et rum i sig selv, men samtidig må den ikke være lukket fuldstændig af. Der skal være mange indgangsmuligheder til pladsen, dog uden at pladsen blot bliver et gennemgangsområde, hvor folk alligevel ikke stopper op. (Dansk Arkitektur Center, 2009). Til slut er det vigtigt, at husene har den rigtige størrelse i forhold til pladsen. Er pladsen stor kræver den større huse, er den lille kræver den mindre huse. Dette har betydning for, hvordan man oplever pladsen. Opleves husene for store forsvinder pladsen, men hvis husene er for små så opleves pladsen for stor og er ikke rar at opholde sig på. (Dansk Arkitektur Center, 2009). For at udnytte de ressourcer og midler der er bundet i grunden, vil det være nødvendigt at overveje, hvorledes den udnyttes bedst muligt. Den offentlige vurdering af grunden og de eksisterende bygninger er på omkring kr. (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009). Dermed sagt, at der skal være en vis mængde boliger for at udviklingen af grunden bliver rentabel. Nærmere udregninger af økonomiske konsekvenser vedr. det projekterede byggeri har ikke været en del af projektet. Pharmacosmos A/S har fremlagt et forslag til bebyggelse, der ville indebære nedrivning af alt på grunden og dermed mulighed for at etablere 60 boliger indenfor de gældende kommuneplanrammer (se bilag 5). Da den hidtidige analyse har vist, at det vil være hensigtsmæssigt at bevare bygningerne langs Søndergade, samt at udlægge en del af grunden til et nyt og større torv, begrænser det mulighederne for boligbyggeri. Derfor vurderes det, at det er realistisk, at der kan bygges mellem 25 og 40 boliger på grunden indenfor gældende rammer.

93 Nedenstående skema samler op på foregående afsnit om hvilke krav bebyggelsesplanen skal opfylde. Tema Afgrænsning af område Kommuneplan Krav og bindinger Matrikel 9 g, 9 l, 9 m, 9 iq, 9 if og 7000 k Området er udlagt til detailhandel, service, liberale erhverv og boliger. Det må ikke bygges ny åben-lavt byggeri på grunden Der må maks. bygges i 3½ etage og bebyggelsesprocenten må maks. være 100 Ud til Torvet og Søndergade må kun bebygges i 2½ etage Bevaring Den gamle mejeribygning og de to byhuse, der ligger syd for denne ud mod Søndergade, skal bevares. Tinglysning Der må ikke bygges i en afstand af 2 meter fra ledningsmidten på matr. 9 g og 9 l. Fakta-bygningen rager en anelse ind over matr. 9 iq og har ret til dette, indtil bygningen rives ned eller på anden måde ændres således, at der ikke mere er grund til at opretholde servitutten. Målgruppe Bebyggelsen skal rumme ældrevenlige boliger. Boligerne skal være i størrelsen kvm. Funktioner Ved opholdspladser skal der være gennemgangsmulighed, men samtidig skabe incitament for, at folk standser op. Der skal ske en fortætning af bebyggelse på området for at intensivere bymiljøet. Bebyggelsen skal være med til at fremme aktiviteten i midtbyen. Midtbyen skal have flere funktioner, således at der er liv på forskellige tidspunkter; f.eks. udvalgsvare- og dagligvarebutikker, bibliotek, restaurationer og boliger. Der skal skabes mulighed for etablering af nye forretninger, så udbuddet af udvalgsvarer bliver større i byen. Udformning af det nye torv Pharmacosmos-grunden skal omdannes, så der skabes et mere anvendeligt torv og dermed livligt bymiljø i midtbyen. Der skal etableres siddepladser, områder hvor børn kan lege, en plads til byfester og noget at se på. Pladsens bygninger skal dimensioneres rigtigt; stor plads store huse, lille plads mindre huse. Udnyttelse af grunden Der skal bygges 25 til 40 boliger

94 Ifølge kravspecifikationen skal der ske en omdannelse af Pharmacosmos-grunden på en måde, så der skabes rammer for, at denne kan blive en aktiv del af bymidten. De overordnede principper for bebyggelsesplanen på området er, at den nordlige del af grunden skal omdannes til et torv, mens der på den sydlige del af grunden skal bygges boliger. De bevaringsværdige bygninger, bindingen om at der skal bygges boliger, samt Pharmacosmos-grundens fysiske form gør, at de forskellige muligheder for hvordan bebyggelsen kan placeres er forholdsvis begrænset. Overvejelser for og imod principper i kravspecifikationen har ført til følgende to grundskitser for Pharmacosmos-grunden. De vil hver især blive objektivt beskrevet ift., hvordan det nye torv, samt de bagvedliggende boliger kan placeres. Skitseforslag 1 (S1) Skitseforslag 2 (S2)

95 Skitseforslag 1 Torvet Der placeres en tilbygning op ad Fakta-bygningen i 2½ etage. Der skal være forretninger i stuen og 1½plans boliger ovenpå. Mellem denne og mejeribygningen placeres en vinkelbygning ligeledes i 2½ plan. Denne får samme funktioner som bygningen langs Fakta. Bygningen har tagflade mod det nye torv. Bygningen har, som den nye bebyggelse øst for, ligeledes butikker i stueetagen og boliger ovenover. Der er seks 1½plansboliger i bygningerne ud til det nye torv. I mejeribygningen kan der etableres butik i stueplan ud mod det gamle torv. Boligerne ud mod det nye torv skal have altan. Boliger På den sydlige del af grunden anlægges 4 bygninger af 2½ etage. Længst mod syd lægges rektangulære bygninger. Mellem det nye torv og bygningerne på den sydlige del af grunden anlægges endvidere to bygninger. Også disse er i 2½ plan. Hvor resten af bebyggelsen på grunden er lagt vinkelret på de eksisterende linjer, er disse to buede bygninger, som ligger mere tilfældigt på grunden. Der er 39 boliger i de 4 bygninger. Til alle boliger i stuen udlægges et lille haveareal og til boligerne på 1. sal anlægges altan. Indkørslen til boligerne vil gå fra Tofthøjvej og ind i området. Derudover skal der være gennemgange for fodgængere. Skitseforslag 2 Torvet Der placeres en tilbygning op ad Fakta-bygningen i 1½ etage, hvor der skal være forretninger i stuen og beboelse på tagetagen. Denne bygning har tagryggen parallelt med mejeribygningen. Mellem denne og mejeribygningen placeres en bygning ligeledes i 1½ etage. Denne har tagfladen mod det nye torv. Bygningen har som den nye bebyggelse øst for butikker i stueetagen og boliger ovenpå. Der er seks 1-plansboliger i bygningerne ud til det nye torv. I mejeribygningen kan der ligeledes etableres butikker i stueplan. På den måde bliver der dannet et butikstorv med mulighed for udvalgsvareforretninger rundt om det nye torv. Boliger På den sydlige del af Pharmacosmos-grunden bag ved det nye torv ligger en bygning parallel med den sydlige bygning på det nye torv. Denne bygning er 2½ etage høj, altså en etage højere end bygningerne ud til det nye torv og benyttes kun til boligformål. Bygningen ligger en smule forskudt i forhold til gavlen på den føromtalte bygning. Denne bygning ligger på modsatte led, så den følger grundens udformning. Det er den største bygning på området med en højde på 3½ etage 12m bred og 48m lang. Bygningen skal bruges til boligformål. Der er 30 boliger i disse to bygninger. Til alle boliger i stuen udlægges et lille haveareal. I det sydvestlige hjørne af grunden udlægges et areal til fællesområde med græs og beplantning. Indkørslen til boligerne vil gå fra Tofthøjvej og ind i området. Derudover er der flere gennemgangsmuligheder.

96 Jf. kravspecifikationen lægger begge skitseforslag op til, at der udlægges et nyt torv omkranset af butikker med seks boliger ovenpå. Begge forslag lægger desuden op til, at den eksisterende gade, Torvet, inddrages i det nye torv, således at det optræder som et samlet rum. Begge skitseforslag lægger desuden op til, at der bygges boliger i flere etager på den sydlige del af grunden. Den store forskel på udformningen af det nye torv, er højden for bebyggelsen. S2 har kun ½ etage ovenpå butikkerne, mens S1 har 1½. Ulempen ved realisering af S1 er, at bygningerne pga. højden ikke spiller harmonisk ind med den eksisterende omkringliggende bebyggelse. Ved opførelsen af en 2½-etagers bygning ud mod det nye torv vil den fremstå meget markant i forhold til det omkringliggende, især mejeriet, og vil dermed forvrænge det samlede udtryk. De to billeder viser S1 og S2 som 3D-skitser. Bygninger med vinduer og andre detaljer er de nye bygninger, mens bygninger uden detaljer er allerede eksisterende bebyggelse. En anden væsentlig forskel på de to skitseforslag er, at S1 giver ikke mejeribygningen samme frie selvstændige position, som S2. Mejeribygningen vil komme langt mere til sin ret i S2, da der ikke bygges på langs af den. Da det er vigtigt, at det nye torv passer harmonisk ind i bymidten, vil grundplanen for S2 mht. udformning af det nye torv og højden på bebyggelsen, være den mest oplagte.

97 De bagvedliggende boliger kan placeres på forskellige måder, og skitseforslagene er blot to mulige udformninger af flere. På S1er alle fire bygninger på 2½ etage, mens den ene bygning på S2 er 2½ og den anden er 3½. På trods af, at der på S2 er færre bygninger, er antallet af boliger i området nogenlunde ens for begge forslag. Placeringen af boligerne på S1 er i konflikt med hensyn til de sikkerhedskrav, der stilles for bebyggelsen i tilfælde af brand. For bygninger med en højde på under 10,8m over terræn til underkanten af den fjerneste redningsåbning gælder det, at der skal være en ganglinje på en længde på maks. 40m fra en befæstet vej til den udsatte bygning. (Erhvervs- og Byggestyrelsen, 2008). For at kunne opfylde dette krav, er det nødvendigt at placere den buede bygning længst mod øst meget tæt op ad nabobygningen. Denne løsning vil forårsage, at solindfaldet til boligerne i de buede bygninger bliver yderst begrænset S2 kræver, at en af de kommende bygninger opføres i 3½ etage. Umiddelbart er det højt for en bygning i bymidten. Den opleves dog primært fra det nye torv, hvor den primært vil være skjult bag den 2½ etagers bygning. Fra Søndergade opleves bygningen kun i mellemrummene mellem husene og i en afstand af 50m. Den primære anke mod S1 er altså bygningernes tætte placering. På trods af den tættere placering bliver bebyggelsesprocenten ikke nødvendigvis højere, men bygningernes indbyrdes placering gør at området bliver for tæt bebygget, således forstået at bygningskroppene kommer til at ligge for tæt. Med S2 bliver der desuden mulighed for, at det fælles friareal bliver noget større end ved S1. Dette er endda et sted, hvor lysindfaldet er stort. Samtidig giver løsningen nærmest optimal sol til hovedparten af boligerne. På trods af den høje etagebygning, vil det være mest hensigtsmæssigt at placere boligerne som vist på S2. Dette fordi, det giver mest friareal til både brandveje og udendørsarealer for beboerne.

98 På baggrund af ovenstående analyse af bebyggelsens placering, vil den blive placeret som på S2. Skitsen er overordnet og vil nedenfor blive gennemgået nærmere i detaljer. Det vil her være hensigtsmæssigt at orientere sig i produktet Bebyggelsesplan for Pharmacosmos-grunden. En opførelse af bygninger på det nye torv giver plads til etablering af 5-8 specialvareforretninger i stueplan, med beboelse placeret på første sal. De nye bygninger skal opføres i 1½ etage. Butiksarealerne bliver relativt små for at få flere mindre forretninger, som passer til Vibys eksisterende butikker. Den sydlige bygning på det nye torv skal trækkes næsten midt op på mejeribygningen for ikke at få et for stort torv. Hvis torvet bliver for stort, vil det komme til at virke tomt og øde. Ved at dimensionere bygninger og torv i forhold til hinanden, bliver stedet mere tillokkende. Også derfor er torvets bygninger ikke højere end 1½ etage. På det nye torv skal der være en skulptur eller lignende, således at der også er noget at se på udenfor forretningernes åbningstid. Ligeledes skal det nye torv indrettes med en mængde siddemuligheder. Skulpturer i børne- og siddehøjde skal placeres, så det er nemt og attraktivt at benytte dem. Dermed indbyder torvet til ophold. Skiltningen til de nye bygninger skal fremstå harmonisk med resten af torvet, og skal fungere som en helhed. Dermed begrænses skiltningen til værende opstilling af et enkelt skilt uden for butikken, samt at området over

99 butiksvinduet kun rummer forretningens navn og dertilhørende logo. Der findes på torvet en let beplantning i form af små buske og enkelte træer. Parkeringspladsen og den åbne plads som det gamle torv bestod af bliver renoveret, og indgår som en del af et samlet torv. Nogle af parkeringspladserne inddrages til det nye torv, men det skal stadig være muligt at parkere. Parkeringspladserne skal integreres på en måde, så de kan afspærres og bruges i forbindelse med større arrangementer på det nye torv. Øvrige elementer på det nye torv skal placeres således, at det ikke hindre en fleksibel udnyttelse af torvets muligheder. Det er hensigten, at der generelt skal være god tilgængelighed til det nye torv og området som helhed. I den sydlige del af området er der planlagt to etageejendomme, der begge er forbeholdt boliger. Omfanget af denne bebyggelse er ca. 30 boliger, som primært skal tilgodese de ældres behov. Størrelsen på boligerne er mellem kvm pr. bolig. Boligerne ligger i to etageejendomme, hvoraf den ene er i 3½ etage med ca. 22 boliger alt efter boligernes eksakte størrelse. Den anden etageejendom i 2½ plan kan indeholde omkring 8 boliger. I disse boligejendomme etableres der elevator i opgangene, og områderne omkring skal have jævne flader til fordel for gangbesværede. På det nye torv er der også mulighed for beboelse, hvilket er med til at give stemning til torvet med lys i vinduerne, når forretningerne ikke har åbent. Boligerne ligger ovenover butikkerne og da bygningerne kun er i 1½ etage vil disse boliger være præget af skråvægge. Dog vil der herfra være godt overblik over torvet og dets aktiviteter. Boligernes størrelse er omkring 90kvm, og da der ikke vil blive gjort noget specielt for gangbesværede i disse bygninger, vil de være interessante for en bredere målgruppe Det nye torvs bygninger skal opføres i rødt murværk med tegltag. Taghældningen skal svare til de eksisterende bygninger langs Søndergade, således at bebyggelseskarakteren falder ind med den nuværende bebyggelse. Lejlighederne på 1. sal får såkaldte taskekviste ud mod torvet. Mejeriet bibeholder dets pudsede overflade og andre essentielle arkitektoniske træk. Etageejendommene med boliger er ligeledes bygget i traditionelt murværk med teglsten på taget.

100 Bebyggelsesplanen er afgrænset af en række matrikler. For en bedre udnyttelse af området, i forbindelse med etablering af nybebyggelse, kan det være hensigtsmæssigt, ikke at være bundet af de interne matrikulære skel på grunden. Da alle matrikler, undtagen litra 7000 k, ejes af Pharmacosmos A/S, bør det ikke blive et problem at ommatrikulere grunden. Dog bør der i forbindelse med en ommatrikulering laves en aftale mellem Roskilde Kommune og Pharmacosmos, da en del af Pharmacosmos-grunden skal inddrages til torv. Ommatrikulering af Pharmacosmos-grunden skal ske på en måde, så der udstykkes et område alene for at sikre, at en del af grunden vil blive brugt til torv. Der er beregnet bebyggelsesprocent for de fire nye matrikler på Pharmacosmos-grunden. Nedenfor er vist et eksempel på hvordan udregningen er foretaget: Område Grundareal m 2 (GA) Bebygget areal m 2 (BA) Bebyggelsesprocent % (BA/GA*100) Det nye torv Boligområde Byhus Byhus Hele området På bebyggelsesprocenterne ses det, at de for det nye torv og boligområdet holder sig indenfor den i rammerne gældende bebyggelsesprocent på 100. For grundene med de to byhuse er bebyggelsesprocenten noget lavere end for det nye torv og boligområdet, hvilket er med til at trække den samlede bebyggelsesprocent for området

101 ned. Ud fra tallene er det altså helt legalt at bygge tættere på både det nye torv og i boligområdet. Dette vil dog skabe en bebyggelse, der ligger meget tæt og højt, hvilket ikke harmonerer med bymidtens udseende og arkitektur. Dette skal der derfor reguleres for i lokalplanen. Det kan bemærkes at arealet for de nye grunde tilknyttet byhusene er markant mindre end de generelle rammebestemmelser nævner. Det vurderes dog, at der i dette tilfælde ikke har så store en betydning, blot kommunen godkender størrelse af de nye grunde. Ved større udstykningsprojekter ville det være langt vigtigere at overholde de generelle rammebestemmelser. Det nye torv skaber helt klart, i form af sin plads og offentlige tilgængelighed, et opholdsareal, som allerede beskrevet i afsnittet Det nye torv. Der er i forbindelse med de nye boligejendomme tilknyttet opholdsarealer, som beboerne kan benytte. Disse ligger primært på den sydvestlige del af Pharmacosmos-grunden. Det har græsbelægning, mindre buske og træer, men ikke beplantning af højere art. En høj beplantningen ville kunne skygge for meget for solindfaldet til bygningerne. De to enkelte bevaringsværdige huse har deres egen lille private have, mens den resterende del af arealet er forbeholdt etageejendommene. Adgang til boligbyggeriet fås fra en kort asfaltbelagt vej fra Tofthøjvej. Eftersom Tofthøjvej ender blindt ved ældrecentret, er vejen dimensioneret således, at den skal kunne håndterer den fornødne mængde trafik, der hovedsageligt vil komme fra etageejendommenes beboere.

102 Af brandhensyn placeres den 3½ etagers høje ejendom 8m fra det østlige skel. Derved bliver der også mulighed for at beboerne kan køre helt hen til indgangen og læsse af. Det vil også være muligt at placere enkelte parkeringspladser langs denne vej. Med hensyn til brandadgang til bygningen på 2½ etage, skal det være muligt for redningsberedskabet at komme til bygningen med håndstiger, hvilket umiddelbart ikke vil være et problem. (Erhvervs- og Byggestyrelsen, 2008) Mellem den fritliggende bygning på torvet og etageejendommen i 2½ plan anlægges en sti. Denne sti er en 2m bred og starter sit forløb ved Tofthøjvej og løber videre i retning mod Søndergade. Til denne sti knytter der sig andre stiforløb. Det er en sti, der fører ned langs boligbebyggelsen i 3½plan, og en anden sti, der fører hen til den nye del af torvet, hvormed den forbindes med Søndergade og dermed stationen. Al parkering placeres ved indkørselen fra Tofthøjvej, da dette område ikke egner sig til bebyggelse. Arealet skal udnyttes bedst muligt, da pladsen er sparsom. Der vil også være plads til en række biler langs den høje bygning. Mindst to af de anlagte pladser skal være handicappladser. Der vil som tidligere nævnt givetvis blive nedlagt pladser på Torvet. Disse anvendes af kunderne i butikkerne, men det skønnes, at den eksisterende kapacitet er tilstrækkelig også til et udvidet butiksudbud. Det er ikke nemt at give alle boliger perfekt solindfald. Ofte tilstræbes det, at stuen ligger mod syd og køkkenet mod nord. I dette tilfælde ligger den højeste af ejendommene i nord-sydlig retning, hvilket gør at solindfaldet om formiddagen kommer fra øst og om eftermiddagen fra vest. Dette gør, at det kun er en kort periode på dagen, hvor der ikke kommer naturligt lys ind i boligerne.

103 Den 2½ plans bygning ligger øst-vest, hvilket gør, at de har solen stående på de sydvendte ruder hele dagen, mens den nordvendte del at boligen kan virke mørk. Fordi bygningen mod det nye torv ikke er højere end 1½ plan, og da disse bygninger ligger med forholdsvis god afstand, vil værelserne mod nord ikke blive for mørke. Der er ikke taget særligt hensyn til solindfaldet til boligerne ovenover butikkerne på torvet, da det vigtigste er at skabe et hyggeligt torv. Solindfaldet på selve torvet er forholdsvis godt, da de høje bygninger ligger i en sådan afstand, at det ingen betydning har. I forbindelse med parkeringspladsen på grundens østlige del, skal der etableres renovationsfaciliteter. Der er visse krav til adgangsforholdene ved afhentningen af affald, men da der bliver tale om et relativt åbent areal, vil disse være nemme at overholde. Cykler skal parkeres enten i cykelstativer tæt op ad væg eller i cykelkælder. Bebyggelsesplanen lægger op til en relativ intensiv udnyttelse af Pharmacosmos-grunden. En 3½ etagers bygning i bymidten kan virke voldsom og den falder mere i hak med den allerede eksisterende 2½ etagers bygning, der ligger på Tofthøjvej end bebyggelsen på Søndergade. Der kunne godt bygges mindre tæt, men for at sikre at bebyggelsesplanen er økonomisk rentabel, er det nødvendigt med en vis bebyggelsestæthed på området. Bebyggelsesplanen lægger op til, at der skal bygges i samme stil som langs Søndergade. Det er ikke nødvendigvis altid en god idé at bygge noget, der minder om det gamle, og et moderne byggeri kunne måske være med til at bidrage med noget godt til det eksisterende. Det kan også lade sig gøre at bygge noget, der gengiver visse principper fra byggemetoderne i starten af forrige århundrede, men som er udført i mere moderne materialer. Her er det dog valgt at materialerne skal stemme overens med det eksisterende, da det er en måde, hvorpå man kan sikre en vis overensstemmelse mellem udtrykket i det gamle og det nye. Det nye torv skal binde bymidten sammen, så den nuværende opdeling af et handelsområde i Søndergade og et omkring butikkerne på Tofthøjvej, undgås. En kritik af målet med flere butikker kunne være, at det bliver svært at udleje de nye butikslokaler, da der i forvejen står ledige lokaler i Søndergade. Ved at gøre bymidten mere samlet skulle det gerne blive mere attraktivt at starte butik i Viby. Den nye gennemgang over Pharmacosmosgrunden gør det mere oplagt for kunderne i Viby at bevæge sig mellem de to områder. Der skal skabes et inspirerende torv, der giver kunderne lyst til at færdes i byen. At udnytte en del af grunden til torv, med de aktiviteter butikker genererer, skaber derfor en mere hel bymidte. Målgruppen for de bagvedliggende boliger er ældre. Der kan sættes spørgsmålstegn ved, om det er hensigtsmæssigt at bygge boliger rettet mod ældre i flere etager, da byggeri til denne målgruppe ofte opføres i ét plan. Det er hensigten, at de enkelte lejligheder skal være i ét plan. Samtidig giver etablering af elevatorer mulighed for at komme til alle lejligheder uden at benytte trapper. Beliggenheden i bymidten, med korte afstande til både offentlig trafik og indkøbsmuligheder, er desuden attraktiv for seniorer, da de daglige gøremål kan klares, uden at man skal bevæge sig særlig langt.

104 Lokalplanen skal muliggøre realiseringen af bebyggelsesplanen. Der tages udgangspunkt i Planlovens 15 stk. 1, som skal sikre, at lokalplanen kommer til at indeholde oplysninger om bebyggelsesplanens formål og retsvirkninger. (LBK nr. 1027, 2008, 15). I udformningen af produktet tages der udgangspunkt i Roskilde Kommunens måde at udføre lokalplaner på. Bestemmelserne i lokalplanen er reguleret i henhold til Lov om planlægning 15. Stk. 2 indeholder det såkaldte lokalplankatalog, der rummer en liste på 25 emner, der kan behandles i en lokalplan. Det er ikke alle 25, der er relevante at regulere for i denne lokalplan. Helt konkret findes der i lokalplanen forhold, som reguleres i henhold til punkterne 2, 4, 6, 7, 8, 9, 11 og 14. For så vidt at de enkelte emner nævnes her, angives disse som fodnoter. Der henvises til de respektive bestemmelser i den udarbejdede lokalplan Nybyggeri i Viby Pharmacosmosgrunden ved at angive disse i parentes med et paragraf-tegn f.eks. ( 1.2) I dette kapitel behandles enkeltemaer fra lokalplanen, for så vidt disse kræver uddybning eller nærmere forklaring. En del af de emner der reguleres i lokalplanen har fundet begrundelse i foregående kapitel. På baggrund af studier af en række vedtagne lokalplaner fra Roskilde Kommune fra det seneste år, fremgår det, at planafdelingen anvender en standardskabelon for lokalplaner. Der er meget få variationer fra denne. Ligeledes fremgår det, at en del af teksten i lokalplanerne, er standarder, der ikke afviger fra den ene til den anden. Det drejer sig bl.a. om forordet. Udover dette findes en lang række standardformuleringer á la Indenfor delområde X må der opføres bebyggelse til der nås en bebyggelsesprocent på X %. Lokalplanen er udarbejdet med udgangspunkt i denne skabelon og de anvendte standardformuleringer fra denne. Derfor fremgår det ikke af den endelige produkttekst helt præcist, hvad der er taget fra eksisterende lokalplaner, og hvad der er selvstændige formuleringer. Man kan derfor sige, at der er her er anvendt en skabelon, hvori de specifikke krav/forhold for netop dette lokalområde er indflettet.

105 Det indledende afsnit skitserer planens formål og hovedprincipper 6 og er dermed retningsgivende for hvorledes planen skal læses. Det skal give et overblik over hvilke principper, der skal være bærende for bebyggelsen. Det væsentlige i denne plan nævnes indledningsvist: det nye torv samt dettes omgivelser. Da lokalplanen er kommunens syn på og interesse i sagen, kommer det derfor til udtryk i, at det nye torv er det primære fokus i teksten. Det samme gælder bevaringshensynene i henhold til bygningerne på Søndergade og det, at ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med disses udseende. Kommunens planlæggere tænker i helheder modsat den enkelte bygherre, der kan finde på at nøjes med at fokusere på enheder. I relation til dette er det som bygherre vigtigt at holde sig for øje, at byggeriet skal være tilpasset ældres behov (se Nybyggeri i Viby Pharmacosmos-grunden s. 4). Det betyder f.eks., at der ikke skal være høje dørtrin i lejlighederne. Der er ikke hjemmel i lovgivningen til at regulere for, hvorledes bygninger indrettes indvendigt. Der vil derfor være tale om en vurderingssag, hvorvidt det endelige byggeri lever op til lokalplanens formål. I lokalplanen er bebyggelsesplanområdet underinddelt i fire mindre områder efter deres fremtidige funktion. Der gør sig forskellige forhold gældende mht. til bygningshøjder, anvendelse osv. Derfor er det hensigtsmæssigt at beskrive disse forhold for mindre områder end hele lokalplanområdet.

106 I praksis er indholdet i lokalplanen blevet til på baggrund af det udarbejdede forslag til bebyggelsesplanen, der i dette tilfælde betragtes, som kommunens udkast til en bebyggelsesplan. Da grunden ligger, hvor den gør, og da der skal ske en nedrivning af en større fabriksbygning, indebærer projektet lokalplanpligt i henhold til Planloven 13 stk. 2. Bygningens volumen og fylde i bymidten gør, at der ikke kan være tvivl om lokalplanpligten. Det skal bemærkes, at Regionplan 2005 ikke nævnes i lokalplanproduktet, da en af de tænkte forudsætninger for lokalplanen netop er, at der er udarbejdet en ny kommuneplan for Roskilde Kommune. Denne og de øvrige kommuneplaner i hovedstadsområdet skal afløse Regionplan 2005 for hovedstadsregionen. (se Nybyggeri i Viby Pharmacosmos-grunden s. 4) Så sent som i efteråret 2007, altså efter kommunesammenlægningen, blev der udarbejdet et tillæg til den eksisterende kommuneplan, der angiver (ny) rækkefølge for udbygningen af boliger i kommunen (Roskilde Kommune, 2007d). Som følge af, at Pharmacosmos A/S inden da havde forelagt et projekt for udbygning af grunden med butikker og boliger, blev denne nye rækkefølgeangivelse udarbejdet og Pharmacosmos-grunden fik (sammen med et par andre) første prioritet. Det betyder bl.a., at den skal udbygges før de nye arealer, der er udlagt til boliger. Det handler om et tomt areal lige nord for bymidten og et i den sydøstlige del af byen (se kap 5, figur 22). Det nye torv er skitseret allerede i kommuneplanrammerne (se Rammebestemmelser til Kommuneplan , Viby s.13), hvor det fremgår, hvorledes kommunens syn på udviklingen af bymidten skal tage sig ud. I henhold til Planlovens 16 stk. 6, skal der i forbindelse med lokalplaner, der åbner op for bygning af nye butikker, redegøres for bebyggelsens påvirkning af bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold. Som helhed forventes projektet at bidrage positivt til bymidten i og med, at det nye torv vil være med til at skabe langt større sammenhæng mellem Søndergade og Tofthøjvej, end det er tilfældet i dag. (se Nybyggeri i Viby Pharmacosmos-grunden s. 6) Ved at sikre, at der bliver indrettet detailhandel i lokalerne på det nye torv, vil aktivitetsniveauet sandsynligvis stige betragteligt i bymidten. Der vil blive meget mere trafik til torvet og givetvis også på tværs af det, da åbningerne giver mulighed for langt flere smutveje gennem bymidten, end det er tilfældet i dag. Til hverdag er det tydeligt, at parkeringskapaciteten er langt større end behovet. Der er masser af ledige parkeringspladser. Belastningen er større på en lørdag, omend der til gengæld er en del ledige pladser ved stationen, da denne ikke benyttes af togpendlere om lørdagen. Der er ikke foretaget nogen undersøgelse af om Pharmacosmos-grunden er forurenet. Derfor er den ikke rubriceret i Regionens oversigt over områder, der er kategoriseret efter Vidensniveau 1 eller 2. Udover den

107 standardkategorisering, der definerer al byzone som lettere forurenet, er der ingen form for oplysninger vedr. forurening på grunden. Da Pharmacosmos A/S har drevet virksomhed på grunden i omkring 40 år, og da der inden det har været drevet mejeri på stedet, kan det antages, at der kan være forekommet hændelser med jordforurening til følge. Hvis det ikke er direkte relateret til produktionen kan f.eks. en lækkende olietønde, der har stået på grunden, være skyld i forurening. Det formuleres derfor i lokalplanen således, at en evt. senere byggetilladelse er betinget af, hvad en sådan undersøgelse måtte vise (se Nybyggeri i Viby Pharmacosmos-grunden s. 8) Et af hovedformålene med at få åbnet op til Pharmacosmos-grunden er, at det vil give langt flere muligheder for at bevæge sig på tværs af bymidten. Det er altså et krav, at der skal være offentlig adgang fra Tofthøjvej til Søndergade 8 ( 5.1). Denne mulighed for gennemgang er vigtig at få pointeret i lokalplanen, da der ellers kan blive skabt en lukket bebyggelse uden gennemgang. Da Tofthøjvej er blind og kun, i sin forlængelse fra indkørselen til Pharmacosmos-grunden, giver adgang til byens store ældrecenter, vil der ikke blive tale om en voldsom stigning i trafikken i denne ende af vejen. De omkring 30 boliger vil naturligvis betyde, at der kommer flere biler til bycentrum, men det må siges at være overskueligt. På denne baggrund bestemmes det, at det ikke vil være nødvendigt med omlægning af trafikforholdene. Da kommunen har klare mål for, hvorledes det kommende torv skal udformes, er bestemmelserne vedr. bebyggelsen op ad det nye torv relativ præcise 9 ( 6), og det nye torvs udformning og størrelse fremgår af et bilag til lokalplanen (se bilag 2 til Nybyggeri i Viby Pharmacosmos-grunden). Der overlades ikke meget til en kommende bygherre. Bebyggelsesprocenterne er opgjort ud fra det udarbejdede projektforslag 10. (se kap. 6, Detaljeret beskrivelse af bebyggelsesplan). Området deles op i tre mindre dele for at tydeliggøre hensigterne med de enkelte bygninger/arealer, da der er tale om vidt forskellige bebyggelser. De ligger ret tæt op ad de rammer, der er udstukket for området i kommuneplanen. Bebyggelsen umiddelbart op ad det nye torv levnes ikke meget fleksibilitet mht. omfang og placering, hvilket er en del af målet med lokalplanen at skabe et godt offentligt rum i form af et nyt torv 11. I henhold til Planlovens 15 stk. 8 skal redegørelsen indeholde bestemmelser om bruttoetageareal for de enkelte butikker og det samlede bruttoetageareal for så vidt lokalplanen giver mulighed for etablering af butikker. Da bebyggelsen omkring torvet i forvejen er ret nøje beskrevet er det relativt nemt at fastlægge de maksimale rammer for de enkelte butikker og dermed også for det samlede butiksareal ( 6.7).

108 Det angives præcis hvorledes det nye torv skal udstykkes vha. et kortbilag med måleangivelser, da det er det væsentlige for kommunen 12 ( 4.2). Der kan forelægge en aftale mellem kommunen og ejeren på forhånd om, at en bestemt del af arealet skal udstykkes til torv ved, at Roskilde Kommune køber det. Alternativt kan de ønskede kvadratmeter eksproprieres, men det er et redskab, som den kommunale forvaltning sjældent er interesseret i at anvende. (se kap. 7, Vurdering af lokalplanforslaget). Anlæggelsen af torvet kan være en opgave, som bygherren tager sig af mod, at der gives specielle (favorable) vilkår i forbindelse med det øvrige byggeri. Da det nye torv skal kunne tjene en lang række forskellige formål, er det vigtigt at dette også indrettes således at muligheden for de mange funktioner sikres ( 8.3). Det gøres først og fremmest ved at sikre, at der ikke er nogen forhindringer på torvet, der gør, at man så vidt muligt er i stand til at udnytte hele dets udstrækning til diverse arrangementer. Det kan være alt fra koncerter og marked til fodboldturneringer, osv. Af samme årsag skal belægningen være ensartet uden niveauspring. For at sikre oplevelsen af Søndergade som hovedgaden, er det vigtigt, at ny bebyggelse ikke kommer til at fremtræde for markant set fra Søndergade. På baggrund af bebyggelsesplanen vurderes det, at de eksisterende rammer for bygningshøjde mod Torvet og Søndergade, som lyder på 2½ etage, er for overvældende på det nye torv. Derfor strammes dette op, så det langs disse gader kun er muligt at opfører bebyggelse op til 1½ etage. Det betyder også at højden af bygninger i 1½ etage maks. må være 9m.

109 I henhold til den byarkitektoniske analyse (Roskilde Kommune, 2007c) giver den ensartede facadehøjde, samt det faktum at bagvedliggende bygninger ikke er højere end dem ud til gaden, Søndergade et homogent udtryk. Derfor indsættes en bestemmelse om, hvor langt der skal være fra midten af Søndergade til en bebyggelse af en vis højde 13 ( 6.3). Bestemmelsen indebærer i praksis, at der ikke må bygges over 12 meters højde tættere end 45m fra Søndergades vejmidte. Det vurderes, at bygninger på denne afstand og længere væk er så langt fra Søndergade, at den visuelle effekt af deres højde er begrænset. De må dog stadig ikke overstige 17m. Der er ikke meget ubebygget jord tilbage, når grunden er fuldt bebygget. Et område til fællesarealer mod sydvest skal udgøre have for de to boligejendomme 14 ( 8.2). Ubebygget terræn defineres i denne forbindelse som alt uden bygninger. Derfor rummer 8 også bestemmelser, der vedrører det nye torv (se Det nye torv i dette kap.) Der er i Roskilde Kommune udarbejdet en lokalplan, som udstikker retningslinjer for skiltning i midtbyen 15. I princippet gælder den kun for Roskilde midtby, men i praksis administreres der efter den for hele kommunen (Roskilde Kommune, 1994). Derfor henvises der til denne i 8.5. Tilsvarende henvises til Roskilde Kommunes regulativer for adgangsforhold for renovationsmedarbejderne. 16 For at skabe sikre forhold omkring ibrugtagningen af bebyggelsen stilles visse krav til diverse tilslutninger inden endelig godkendelse gives 17 ( 11.2). Det handler først og fremmest om tilslutning til kloaksystem, vandtilførsel, el-nettet og naturgasforsyningen. Derudover skal udenomsarealerne være i en sådan stand, at man sikkert kan færdes omkring bygningerne. I øvrigt nævnes under retsvirkninger, at for så vidt ikke andet er nævnt, så gælder byggelovens bestemmelser for bebyggelsen. Det er et væsentligt princip i planen, at de bygninger, der ligger mod Søndergade, skal bevares i deres nuværende form 18 ( 10). Det ene af de to huse (nr. 13) er indrettet med store vinduesflader og er direkte egnet til butik, mens det andet er mere oplagt til beboelse. Der er dog en undtagelse i forhold til mejeribygningen, da den pt. er sammenbygget med fabriksbygninger. Det er ikke til at sige, hvorledes denne sammenbygning er foretaget, men når fabrikken nedrives, vil

110 mejeribygningen komme til at stå frit. Der skal i så fald genetableres en mur på bagsiden, der nu vil komme til at vende mod det nye torv. Selvom der her skal indrettes detailhandel, skal facaden indrettes således, at det er i overensstemmelse med bygningens øvrige udseende. Der er tinglyst to servitutter på grunden, som stadig er gældende (se kap. 6, Bindinger). Den ene kan have betydning for bebyggelse tæt på Søndergade, men da det af bygningernes omfang og placering fremgår, at der ikke må bygges mindre end 25m fra vejmidten på Søndergade, vil det næppe komme i konflikt med denne servitut. Entreprenøren er under alle omstændigheder forpligtet til at konsultere ledningsregistret, inden byggeriet sættes i gang. Den anden handler om et udhæng i den østlige ende af grunden, hvor der vil blive etableret parkering. Der er ingen konflikt mellem denne anvendelse og servitutten. Alligevel anvendes standardvendingen i lokalplanen ( 13), således at alle tilstandsservitutter ophæves. Da lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et skitseforslag til bebyggelse, er den naturligvis stærkt inspireret af dette. Kommunen har dog valgt at specificere helt præcist, hvad der skal ske omkring det nye torv, da det er her, byudviklingen har størst offentlig interesse. Hvad der sker bagtil mht. boliger står mere åbent. Der lægges nogle rammer, som gør, at byggeriet ikke vil komme til at dominere byen. Derefter er der mere frie hænder for arkitekten til at udforme byggeriet. Det kommer bl.a. til udtryk i bygningshøjderne, hvor det anføres at bygninger mod det nye torv skal være i 1½ etage, hvorimod dem på M.2 (se figur 33 i dette kapitel) kun er begrænset via en maksimal højde. Ligeledes er der specifikke krav til taghældningen på bygningerne omkring det nye torv og en bredere ramme for øvrige bygninger. Pga. grundens begrænsede størrelse, kombineret med det ønskede antal boliger, bliver bestemmelserne dog alligevel snævre. Det vil reelt ikke være muligt at placere boligerne på særlig mange forskellige måder på grunden. Arkitektens kreativitet må derfor komme til udtryk i indretning og funktionalitet.

111 Da lokalplanen er udsprunget af et konkret skitseforslag, bliver den i sin natur begrænsende. Den skal dermed udtrykke de tanker, der ligger bag bebyggelsesplanforslaget og man ender med en lokalplan, der er ganske entydig. Byrådet stiller sig tilfreds med et vist detaljeringsniveau. Alt derunder har ingen relevans for den overordnede planlægning i kommunen. Det er især vedr. bygningernes udseende, at det kommer til udtryk. Grundens specielle udformning gør sammen med de omkringliggende bygninger, at variationsmulighederne for placering af ny bebyggelse er begrænset, når grunden skal rumme et vist antal boliger. Der kan derfor argumenteres for, at man ikke behøver at regulere nærmere for bygningernes placering end tilfældet er. For kommunen er ét at udarbejde lokalplanen. Et andet er at realisere den, således at intensionerne i den bliver ført ud i livet. For så vidt at lokalplanen udarbejdes direkte på grundlag af et foreslået projekt, og kun med det formål, at netop dette skal virkeliggøres, giver det hele som regel sig selv. Her er situationen, at der udover at skabe rammer for byggeriet også er offentlige interesser forbundet med lokalplanen. Det er først og fremmest udvidelsen af det eksisterende torv, men også den ønskede sikring af offentlig vejadgang på tværs af grunden fra Tofthøjvej til Søndergade, der karakteriserer lokalplanen. Spørgsmålet er derfor, hvorledes kommunen sikrer det offentliges interesser i de to arealer. M.h.t. til udvidelse af Det nye torv er ekspropriation en reel mulighed, da den lever op til Planlovens 47 om, at Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. (LBK nr. 1027, 2008, 47). Det antages at kommuneplanen og lokalplanen er lovlige og at grundejeren ikke har gjort sin indsigelsesret gældende i henhold til de offentlige høringsperioder (eller ikke fået ret i en indsigelse). Derfor er det et lovligt offentligt formål, at der skal ligge et torv på området. Ekspropriation er en mulighed, men en mulighed som de fleste kommuner helst undgår, da det at beslaglægge (mod erstatning) betragtes ofte som et voldsomt indgreb. Alternativt og mere realistisk vil det være, at kommunen overtager grunden i henhold til Planlovens 48 Stk. 2. Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en del af en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange den pågældende del af ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Hvis restejendommen ikke kan udnyttes på rimelig måde som selvstændig ejendom, kan ejeren forlange hele ejendommen overtaget af kommunen. (LBK nr. 1027, 2008, 48 Stk. 2) Det er oplagt, at den del af matriklen, der er omfattet af det nye torv vil blive forlangt overtaget af Roskilde Kommune. Tilbage er erstatningsfastsættelsen og grundejerens vurdering af, hvorvidt han vil være i stand til at udnytte den resterende grund. I modsat fald kan den også kræves overtaget af kommunen. Da der i lokalplanen (og kommuneplanen) lægges ret faste rammer for bygninger på denne grund, er det yderst tænkeligt, at en erstatning for ejendommen vil være at foretrække ud fra et økonomisk synspunkt. Erstatningsreglerne er i øvrigt de samme ved overtagelse som ved ekspropriation og er reguleret i henhold til reglerne derom i Lov om offentlige veje (LBK nr. 432, 2008).

112 Derudover har kommunen i princippet samme muligheder mht. køb af fast ejendom som alle øvrige på det private ejendomsmarked. Man kunne lave en udstykning af matr. 9g (Viby by, Syv) til to parceller, hvoraf det ene ville være udvidelsen af Torvet. Kommunen kunne i så tilfælde erhverve den ene matrikel og evt. slå den sammen med den eksisterende 7000k for at få et sammenhængende torv. Det ville i så fald være en erhvervelse på markedsvilkår. Alternativt kan man forestille sig, at der vil blive udarbejdet en aftale mellem kommune og developer. Aftalen kunne give udvidet mulighed for udnyttelse af grunden, mod f.eks. at området tiltænkt torv skulle friholdes for byggeri. Roskilde Kommune vil i så fald givetvis nøjes med at bekoste en del af nedrivningen og anlæggelsen af det nye torv. Mht. offentlighedens adgang på tværs af grunden, er det lidt anderledes. Som tilfældet er med Torvet, som er en aflang matrikel med offentlig adgang, kunne der ske en ommatrikulering, der på samme måde gav en smal matrikel med offentlig adgang. Derved er problematikkerne de samme som ovenfor. Man kunne også forestille sig, at der blev stiftet en servitut, der gav offentlig adgang på et nærmere defineret areal mellem Tofthøjvej og Søndergade. Det ville i så fald kræve, at Roskilde Kommune overtog/købte grunden og tinglyste nævnte servitut inden eventuel videresalg. Det er kun grundejeren selv, der kan stifte servitutter på en given grund. En privat grundejer vil næppe have nogen interesse i tinglysningen af en sådan rådighedsret, da den alt andet lige vil reducere værdien af grunden. En løsning kunne dog være, at han gjorde det som del af en aftale mellem ham og kommunen. Aftalen ville i så fald evt. give ham nogle begunstigelser i form af rettigheder vedr. udnyttelsen af grunden i øvrigt f.eks. som dispensationer fra lokalplanen. Det igangværende områdefornyelsesprojekt (se kap. 1, Udvikling i Viby) giver Roskilde Kommune direkte mulighed for at gøre noget ved bymidtens offentlige arealer. De økonomiske rammer er ganske vist ikke uendelige, men for de 9 mio. kr. der er afsat til projektet, kan man trods alt få en del. At bymidten på den måde får et løft vil under alle omstædigheder være godt for detailhandelen, da en tiltrækkende bymidte nemmere vil kunne lokke kunderne til. Ligeledes vil det gøre at bymidten bliver mere attraktiv for investorer. Lokalplanen kan ikke udløse handlepligt af grundejerne. Det gælder bevaringen af de bygninger på Søndergade, som kommuneplan og lokalplan udpeger som bevaringsværdige. Ejeren af ejendommen kan ikke via lokalplanen tvinges til at renovere eller bringe bygningen til en bestemt tilstand. Da det er en privatejet grund, har Roskilde Kommune ligeledes ingen virkemidler til at sikre en realisering her og nu, medmindre den kaster sig ud i et ejerskab af grunden og selv bliver bygherre på projektet. Det kræver dog den nuværende ejers samtykke. At der udarbejdes en lokalplan vil altså ikke nødvendigvis betyde, at der kommer til at ske noget, men lokalplanen sikrer det juridiske grundlag for en projektering af bebyggelse på grunden.

113 Dette kapitel samler op på de fire planprodukter, med en kort beskrivelse til hver af dem. Herefter samles der op på problemformuleringen gennem en konklusion. Gennem rapporten er der blevet præsenteret en stribe analyser af relevante emner og forhold, der relaterer sig til udvikling af handelslivet i Viby. Alle analyser er foretaget med det for øje, at der skulle udarbejdes fire planprodukter: kommuneplan(del)strategi, kommune(del)plan, bebyggelsesplan og lokalplan. Alle produkter er udarbejdet på en måde, der gør, at de er i tråd med de eksisterende planprodukter fra Roskilde Kommune. Planstrategien er meget overordnet i forhold til udviklingen i Viby. Tilføjelsen angiver en retning for, hvordan udviklingen af detailhandel i Roskilde, Jyllinge og Viby skal ske. Udvikling med omtanke version 2008 giver en vision om, at det ikke kun er Roskilde by, men også Roskilde Kommunes områdebyer, der skal udvikles handelsmæssigt. I forhold til hvilke midler der skal til for at dette kan ske, lægger denne planstrategi op til, at Roskilde Kommune vil støtte iværksættere, der ønsker at starte forretning. Planstrategien er dermed i overensstemmelse med Planlovens formål om at skabe gode muligheder for butikslivet også i de mindre byer. Det samlede produkt for Kommuneplanen ligger som to separate dokumenter: et for hovedstrukturen og et for rammedelen. Hovedstrukturen tager udgangspunkt i, at der i planstrategien Udvikling med omtanke version 2008 står, at udbuddet af udvalgsvarer skal øges i områdebyerne, herunder Viby. I hovedstrukturen; Byudvikling Roskilde i Blåt og Grønt angives det, at et middel til at styrke og få mere handel til Viby er, at byens identitet skal styrkes. I forbindelse med udvikling af identiteten skal bycentret forskønnes på en måde, så både byens borgere, men også folk fra oplandet, får lyst til at komme til byen og opholde sig der. I redegørelsesdelen i Rammebestemmelser til kommuneplan , Viby lægges der helt konkret op til en omdannelse af Pharmacosmos-grunden i Viby bymidte. I detailrammerne for Viby bymidte er der ikke ændret betydeligt fra tidligere gældende rammer. Dog er der sket ændringer i form af en lavere bebyggelsesprocent, som er udarbejdet på baggrund af problemformuleringens fokus på detailhandel. Netop fordi de skitserede rammer er mere snævre end de gældende og dermed giver mulighed for en mindre intensiv udnyttelse af arealerne i bymidten, synes de at være mere i overensstemmelse med principperne om bevarelse af stationsbymiljøet. I bebyggelsesplanen gives et konkret bud på, hvordan en omdannelse af Pharmacosmos-grunden kan tage sig ud, hvis den skal rumme et større torv med butikker og give bedre mulighed for ophold. Det er grundtanken, at Vibys identitet som charmerende stationsby skal bevares og forstærkes. Det gøres ved at skabe rammer for nye og flere forretninger centralt i byen. Ved at omdanne Pharmacosmos-grunden er det

114 intentionen at skabe et miljø, som initiativrige iværksættere kan se perspektiv i. Forretningsliv på det nye torv kan forhåbentlig også skabe en synergieffekt, der bidrager til, at der kommer mere liv i Søndergade. De kvaliteter byen i forvejen rummer forstærkes med denne plan, der især er med til at fremhæve det gamle mejeri som en af byens vigtige bygninger. Bebyggelsesplanen er et kompromis mellem harmoni med det eksisterende og en formodet rentabel udnyttelse i forhold til områdets og bygningernes værdi. Bebyggelsesplanen kan ikke alene skaffe en masse nye forretninger til Viby, men den kan være et skridt på vejen til realisering af planstrategiens mål. Der er i den udarbejdede lokalplan angivet forholdsvis snævre rammer for, hvor stort det nye torv skal være, samt hvordan forretninger og beboelse omkring det skal tage sig ud. Hvordan den konkrete placering af de bagvedliggende boliger udformes, betyder ikke så meget for butikslivet. Derfor er der relativ stor frihed på området, så længe den nye bebyggelse spiller sammen med den eksisterende. Lokalplanen giver netop mulighed for etablering af flere butikker på en konstruktiv måde, der er med til at samle bymidten. Det nye torv, der bliver omgivet af butikker, kan være medvirkende til at skabe aktiviteter for hele byen. Pga. dets placering og mulighed for indretning kan det blive et samlende sted for byen som helhed. De overordnede spørgsmål, som blev stillet allerede i indledningen, kan besvares således, at Viby i fremtiden skal have en mere karakteristisk rolle i kommunen, end den har i dag. Viby skal være en områdeby med tilbud og funktioner til borgerne i et sådan omfang, at borgerne ikke behøver at tage til andre byer for at klare indkøb af dagligvarer samt almindelige specialvarer. Dermed sagt, at Viby har brug for udvikling af handelslivet især mht. udbuddet af udvalgsvarer. Det ligger også klart, at en udvidelse af fingerbyen fra Roskilde til Viby ikke kommer i den nærmeste fremtid. Derfor er den fysiske planlægning ikke direkte rettet mod en fingerbyudvidelse, men omvendt forhindrer planlægningen heller ikke en sådanne. Det væsentlige er, at det er udviklingen af detailhandelen i Viby, der skal satses på, for at byen kan få sin egen identitet og udfylde rollen som områdeby. Ved at satse på denne udvikling sættes der desuden ingen stopklods for en evt. fingerudvidelse, men derimod gøres byen mere attraktiv og oplagt til en sådan udvikling. Der er flere potentialer og kvaliteter, som i samarbejde med nye tiltag bør styrkes, jf. problemformuleringen. Det være sig blandt andet det eksisterende bymiljø i form af bevaringsværdige bygninger, det byhistoriske helhedsindtryk af Søndergade og stemningen af en stationsby. Desuden er det en styrke for Viby bymidte, at Pharmacosmos-grunden bliver udnyttet på bedre vis, end tilfældet er i dag. Disse kvaliteter bliver styrket gennem de enkelte planprodukter, men fremtræder stærkest i tre af disse. I Rammebestemmelser til kommuneplan , Viby fastsættes bestemmelser, for hvorledes bymidten må anvendes og bebygges. Ved at udlægge et nyt torv og boligbebyggelse bidrager Bebyggelsesplanen for Pharmacosmos-grunden med nye tiltag til at skabe en bedre og mere indbydende bymidte. Dog er det især i lokalplanen Nybyggeri i Viby Pharmacosmos-grunden, at Vibys potentialer bliver udnyttet til fulde, ved at lægge specifikke (og juridisk bindende) rammer for udviklingen af bymidten (Pharmacosmos-grunden). I denne

115 fastlægges også bestemmelser for hvor og hvordan, man må bygge/renovere i et mindre område i bymidten, med henblik på at styrke eksisterende bymiljø og samtidig udvikle handelslivet. Ved at planlægge for et nyt torv og nye boliger i Viby, skabes der mulighed for en mere attraktiv og spændende bymidte. Måden hvorpå denne udvikling er tilrettelagt medvirker til at gavne byen i dag, men også til at ruste byen til en fremtidig udvikling i et regionalt perspektiv. Hvis der planlægges i et større format, ville det muligvis overrumple byen og dermed ikke gavne den på nuværende tidspunkt. Men ved at fokusere på indbyggernes behov i dag, og planlægge og udvikle i byens nuværende format, skabes der gode forudsætninger for byen til at blive et område med regionalt perspektiv. Det ligger i opgaveformuleringen, at de enkelte produkter skal have et udtryk, som Roskilde Kommune selv kunne have udarbejdet. Derfor ville det have været oplagt at få kritik på projektet af Roskilde Kommunes planlæggere, da det er deres arbejde, der er forsøgt efterlignet. Projektets tidsramme har desværre ikke muliggjort en evaluering fra disse, hvilket bestemt kunne have været interessant. De ovenstående løsninger er realistiske bud på planafdelingens bidrag til processen fra planstrateginiveau ned til lokalplanniveau. For at Viby bliver en aktiv og spændende by i virkeligheden, kræver det ildsjæle, der tør satse på at drive forretning i Viby, hvilket der ved realisering af planerne bør være gode fysiske rammer for.

116 I dette kapitel sættes projektet i perspektiv, og nogle centrale problemstillinger diskuteres. I forbindelse med udvikling af handelslivet og det at tilføre en bymidte flere forretninger, er der mange andre faktorer end blot de fysiske rammer, der spiller ind. Spørgsmålet er, hvor meget og hvordan byrådet gennem fysisk planlægning kan påvirke handelslivet i kommunen. På baggrund af tal fra detailhandelsanalysen kan det konkluderes, at der rent fysisk og i relation til omsætningspotentiale bør være mulighed for etablering af flere forretninger i Viby. Umiddelbart er udvalget af specialvarer i Roskilde rigeligt, og det er også der mange af byens borgere handler, når de skal have andet end dagligvarer. Derfor kunne man tro, at der simpelthen ikke var interesse for et bredere og mere lokalt udbud i Viby. Interviews med de handelsdrivende og borgernes engagement til borgermødet i byen viste, at der blandt byens borgere endda er stor interesse for at udvikle handelslivet og gøre bymidten mere interessant. Der er forskellige parametre, som ikke kan styres gennem den fysiske kommuneplanlægning. Disse parametre er bl.a.: Markedsmekanismerne - Et element der er svært håndterligt. Det, at finansmarkedet oplever gode og dårlige tider, og måden hvorpå kunderne prioriterer deres forbrug og behov, er ikke noget der kan reguleres. Generelle tendenser i samfundet Disse kan have indvirkning på kundernes adfærdsmønstre. Et eksempel på dette er tendensen til, at folk vil underholdes, mens de gør deres indkøb. Det trækker kunderne til de større butikscentre, hvor der oftest er større kapacitet til disse ting. Ligeledes påvirker reguleringen af detailhandelen i Planloven detailhandelsstrukturen. Denne regulering er afhængig af politiske forhold. Initiativtagere - Som kommunalbestyrelse er det umuligt at styre hvorvidt, der er initiativtagere der tør satse på at åbne forretning i en by som Viby. Kommunalbestyrelsen kan blot sørge for at rammerne er til stede. Ovenstående parametre kan være uforudsigelige og svære at planlægge efter. De påvirker alle udviklingen af handelslivet i en eller anden retning, hvilket man skal være opmærksom på i forhold til hele den fysiske planlægning og realiseringen af denne.

117 På trods af at byrådet ikke kan styre de ovenstående parametre, er det uholdbart for byrådet blot at vente på, at en udvikling af handelslivet kommer af sig selv. Det er derfor nødvendigt at gøre noget aktivt for at skabe et miljø, der kan trække flere butikker til Viby. Det er byrådets og dermed også planlæggernes opgave, at være på forkant med kommunens udvikling. Det er vigtigt, at byrådet sender et signal til borgerne om, at de ønsker at gøre hele kommunen til et bedre sted at leve. Det kan de blandt andet gøre ved at udvikle visioner og planer som i dette tilfælde. Det at planlægge for et bedre handelsliv og bymiljø i Viby, vil gøre denne del af kommunen til et bedre sted at være. Ved at sætte fokus på området og gøre noget aktivt tilkendegiver politikerne handlekraft. Ifølge den offentlige vurdering, når Pharmacosmos-grundens og bygningernes værdi op omkring kr. (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009). Det gør, at man skal udnytte grunden på en måde, der sikrer finansieringen af dette beløb. Hvis man kun skulle betragte det ud fra en synsvinkel, der skulle gøre Viby til en mere attraktiv by, kunne det have været mere hensigtsmæssigt at anvende hele grunden til offentlige formål såsom park, legepladser, idrætsfaciliteter o.a. Det er der næppe penge til i kommunekassen, og det er spørgsmålet, om en decideret park på stedet vil kunne gøre mere for byen som helhed end et velindrettet torv. De projekterede boliger skal ikke kun finde deres begrundelse i, at det er en måde, hvorpå man kan finansiere projektet. Hvis man får flere beboere i bymidten, vil det naturligvis bidrage til aktiviteten der - også selvom det primært vil være ældre mennesker, der flytter ind. Netop det at den målgruppe ikke er på arbejde i dagtimerne, kan være med til at sikre liv i hverdagene. Et alternativ ville være at åbne mulighed for kontorerhverv i bymidten. Det vil dog have den uheldige effekt at bygningerne står tomme efter kl , hvilket på ingen måde bidrager til en levende bymidte. Om konstruktionen af det nye torv vil få den ønskede effekt på bymidten må tiden vise. Det vil være op til borgerne, de handelsdrivende og byens foreninger, herunder Cityforeningen, at få det bedste ud af de muligheder, som de nye rammer giver. Der skal givetvis tænkes kreativt, så der kommer til at foregå mere end de få aktiviteter, der nu finder sted i bymidten i løbet af året. Hvis der nedsættes et udvalg til koordinering af arrangementer, kan ansvaret for det enkelte sagtens uddelegeres til enkelte foreninger eller borgere. Man skal nok ikke forvente at opnå sydeuropæiske tilstande, hvor byens torv er stedet, hvor alle mødes og hænger ud, men ved en gennemtænkt indretning kan det nye torv blive et rart og spændende sted at opholde sig.

118

119

120

121 Strukturanalysen deles op i tre faser. Den første fase er at analysere separate strukturer hver for sig. Det handler om bebyggelsesstrukturen, den grønne struktur og infrastrukturen. I anden fase sammenkobler man de enkelte strukturer og analyserer sammenhænge. I tredje fase ser man på, hvorledes strukturerne er velfungerende eller konfliktskabende i forhold til de eksisterende planer.(kiib & Marling, 1992). Denne sidste fase bliver indirekte udført gennem rapporten, da strukturanalysen er gennemgående redskab til at forstå byens opbygning. Analyserne er baseret på oplysninger fra Google Maps, OIS og Roskilde Kommune. Dertil kommer observationer af forholdene i byen. Der skal i denne analyse redegøres for, hvorledes de forskellige funktioner er fordelt i byen. I henhold til problemformuleringen fokuseres der primært på handelslivet og dets lokalisering i forhold til byens boligområder. Analysen tager derfor primært udgangspunkt i strukturer omkring bymidten, men nævner også kort forholdene i Gl. Viby og Dåstrup. Samtidig rummer analysen en oversigt over, hvorledes boligstrukturen er i Viby med henblik på at kunne sige noget om befolkningsgrundlaget. Al detailhandel i byen er samlet i centerområdet syd-sydøst for stationen. Stort set alle byens butikker er samlet indenfor en radius af 300 meter fra Torvet. Udvalget rummer hvad der kræves af daglige fornødenheder. Langs Tofthøjvej ligger byens tre større dagligvarebutikker, mens byens butikker for udvalgsvarer primært er lokaliseret omkring Søndergade. Byens bibliotek og kommunens borgerservice ligger også i centerområdet. En del af bygningerne til butiksformål rummer boliger på 1. sal eller i forbindelse med baglokaler. Lige omkring bymidten ligger byens eneste større deciderede lejlighedsbyggeri - Hybenparken - i form af tre ejendomme med i alt 96 lejligheder. Der er tale om almennyttigt boligbyggeri fra 1970 bestående af 1, 2, 3 og 4 værelses lejligheder på op til 95kvm. (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009). Umiddelbart nord-øst for bycenteret ligger en ejendom med 36 ældreegnede lejligheder. Bygningen udgør en privat andelsforening i sammenhæng med 11 1-planshuse i en tæt-lav bebyggelse lige øst her for. Det hele ligger på en gammel fabriksgrund og er opført indenfor de sidste 3 år. Ydermere ligger byens store ældrecenter umiddelbart op ad bymidten til syd. Her er 22 plejehjemsboliger samt 46 ældreboliger.

122 Længst mod øst i Viby ligger et seniorbofællesskab med 36 boliger i rækkehuse opført i (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009), (Roskilde Kommune, 2009). Skole og børnehaver Syv Skole ligger 400m vest for bymidten omkranset af åben-lav bebyggelse. Den betjener hele stationsbyen og har omkring 430 elever. I forbindelse med skolen ligger der et fritidshjem, samt en integreret institution for 0- til 6-årige. Bydelens anden børnehave ligger lige syd for omsorgscenteret tæt på bymidten. (Roskilde Kommune, 2009). Boligtyper Syd for bymidten er boligmassen domineret af åben-lav bebyggelse, der er udbygget i etaper fra Søndergade siden 1940erne. Eneste markante undtagelser fra dette er Blommehaven ( ca. 50 boliger) og Granparken ( ca. 40 boliger), der begge er tæt-lav bebyggelser. Der er tale om almene boligbyggerier. (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009). Erhvervsområde Vest for banen ligger byens store erhvervsområde. Her er forskellige typer erhverv repræsenteret. Der er dog især tale om arealekstensive formål såsom en betonelementfabrik, materieludlejninger og en trælasthandel. I kvarteret ligger ligeledes enkelte boliger enten som selvstændige eller i tilknytning til virksomheder. Lige nord for erhvervsområdet ligger et boligkvarter, der er bygget i 1970erne og 1980erne. Nord for dette ligger en andelsforening bestående af 15 rækkehuse. (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009). Gl. Viby På den vestlige side af banen og nord for Ørstedvej ligger et større boligkvarter. Parcelhuse er også her den dominerende boligtype, omend der er et par større bebyggelser med tæt-lav almennyttigt boligbyggeri. Det handler om bebyggelserne Bodbjergvangen, Kastanielunden og Bodsbjerghaven, der rummer i alt 75 boliger og bygget omkring Den sydlige del af kvarteret, Emilsgave, er udstykket fra 1977 og fuldt bebygget få år derefter. Den del der hedder Gl. Viby består af et par enkelte husrækker, hvoraf de ældste er fra 1870erne. Samtidig er der enkelte nyere huse, som er bygget inden for de seneste år. (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009). Den centrale del af Dåstrup består ligeledes af en del ældre bebyggelse. Der ligger blandt andet et par gårde, som stadig er i funktion og dermed med til at skabe en form for landsbymiljø. Omkring centrum af Dåstrup har byen spredt sig i parcelhuskvarterer i årene efter Nord for byen ligger et stort kvarter centreret omkring Engvej, der er udbygget fra 1960 og frem. (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009). Dåstrup skole ligger centralt og rummer 438 elever. (Roskilde Kommune, 2009). I sammenhæng med skolen ligger en fritidsordning og tæt derpå en børnehave og vuggestue. Byens eneste kirke ligger her midt i det gamle landsbymiljø.

123 Opsamling Overordnet set er Viby en stærkt funktionsopdelt by. Boliger, erhverv, institutioner og centerområder/handel er tydelig lokaliseret hver for sig. Lav bebyggelse er langt den mest udbredte i byen. Det handler primært om åben-lav parcelhuskvarterer, men der er også større områder med tæt-lav rækkehusbebyggelse. Dertil kommer enkelte lejlighedsblokke, men de udgør en absolut mindretal blandt bebyggelsestyper i byen. Disse er til gengæld placeret tæt på centrum, således at de grunde med den højeste bebyggelsesprocent ligger relativt tæt på byens faciliteter såsom indkøb og kollektiv trafik. Ejerforholdet er i den grad domineret af private ejendomme. Der findes almennyttigt byggeri i form af lejligheder og rækkehusbebyggelse, men det handler om under 500 husstande ud af knap (Erhvervs- og byggestyrelsen, 2009), (Skov- og Naturstyrelsen, 2007a). Hvor meget af den samlede boligmasse, der er lejeboliger vides ikke. Samlet set er der en del senior- og senioregnede boliger i Viby og især blandt de boliger der er bygget gennem de sidste 10 år er disse stærkt repræsenteret. Disse er, som lejlighedsbyggeriet, også lokaliseret centralt.

124 Formålet med denne analyse er at redegøre for, hvorledes den grønne struktur indgår i bysamfundet i Viby. Ligeledes tages stilling til adgangsforholdende til disse arealer, hvordan dette giver kvalitet eller problemer til byen, og til sidst ses der på de grønne arealer i relation til et aktivt og spændende handelsliv. Analysen bygger primært på observationer fra Viby. Overordnet betragtes Viby, Dåstrup og Gl. Viby som en samlet by. De enkelte bydele adskilles dog alligevel via grønne elementer. Mellem Dåstrup og Gl. Viby løber en å, hvoromkring der er etableret offentligt rekreativt område med stier for cyklister og gående, samt store græsarealer med tilknytning til en mindre skov. Dette område ligger desuden i forlængelse af Dåstrups idrætsanlæg med tilhørende græsplæner. Det grønne område ligger strukturelt som en slags kile mellem bebyggelserne og adskiller bydelene. Desuden ligger der i den østlige del af stationsbyen Viby store arealer til idrætsformål. I den sydvestlige del af stationsbyen ligger et grønt område udlagt som en lille park. Jernbanen med de mange gennemkørende tog løber ganske vist lige forbi, så det er ikke en stille grøn oase. At den er placeret nær banestrækningen, kunne spille en rolle i forhold til at den ikke er så besøgt, som det rekreative område i Dåstrup/Gl.Viby. Generelt er adgangsforholdene til det offentlige rekreative område og idrætsanlæggene fornuftige.

125 Som det fremgår af del-analysen for bygninger består hovedparten af boligområderne i Viby af åben-lav bebyggelse. Det gør, at der i disse områder er forholdsvis mange natur-relaterede elementer som græs, buske, træer og blomster. Selvom det ofte virker som mere organiseret natur end f.eks. en skov, indgår det som et grønt element i byen. Denne betragtning af det grønne element kan stilles i kontrast til de typiske bro-kvarterer i de større byer, hvor det grønne ikke indgår naturligt. Denne direkte adgang til grønne områder, som mange af beboerne i Viby har, medvirker til en naturlig oplevelse af årstidernes ændring på naturen, oplevelse af havemiljø og fugles kvidren. Dette pust af den friske luft, gør at borgernes behov for offentlige parker og grønne områder givetvis ikke er særlig stort. Det at der fra alle steder i byen er forholdsvis nem og kort afstand til det åbne landskab har også en betydning for antallet af grønne områder i selve byen. Det er dog vigtigt for byen af have større grønne græsområder, hvor der er mulighed for fysiske udfoldelser som fodbold, rundbold og andet, der er med til at aktivere både børn og voksne. Disse skal derfor bevares. Det vil desuden være relevant at bibeholde kilerne mellem bydelene ved en større byudvikling. I relation til udviklingen af et aktivt og spændende handelsliv har den nuværende grønne struktur ikke så stor betydning, da arealerne ikke ligger i betydelig nærhed af bymidten. Det ville dog være relevant at implementere grønne elementer i form af buske, træer og blomster omkring butikkerne, da dette allerede er et gennemgående element i bybilledet i Viby. Der tages her fat på de infrastrukturelle forhold. Det handler både om selve Viby men også om større omkringliggende strukturer. Det gøres således, at der startes med strukturen af de større veje, som landeveje, og efterfølgende nævnes fordelingsveje, villaveje og til sidst stier. Parkeringspladsers placering kommes der også ind på, med henblik på om de ligger hensigtsmæssigt i forhold til brugen af disse. Analysen bygger primært på observationer fra Viby. En af de veje der er størst og befinder sig nær Viby, er en 2-sporet landevej. Denne vej er beliggende vest for byen og er højttrafikeret, eftersom det er den mest direkte vej at benytte for folk fra Roskilde, der skal mod Sydsjælland eller Fyn. Viby er dog placeret et godt stykke væk fra landevejen. For at komme til Viby er man derfor nødt til at benytte fordelingsveje, som har til formål at fordele trafikken fra hovedvejene til biveje.

126 I Viby fungerer Vibyvejen og Ørstedvej/Dalen/Assendløsevejen 19, som fordelingsveje. Disse er begge forbundet med landevejen og føres hhv. ind til Viby og tværs igennem fra Dåstrup og ud mod oplandsbyerne beliggende øst for byen. Trafikken fra disse fordelingsveje ledes herefter ved hjælp af tre interne fordelingsveje (Parkvej(4-spor), Søndergade, Vibevej) ned igennem byen og fordeler trafikken fra Ørstedvej/Assendløsevejen ud til de mindre villaveje. En af de flaskehalse, der er i Viby, er ved viadukten under jernbanen på Ørstedvej. På trods af at vejen er 2-sporet ændres dens forløb til værende en enkelt-sporet vej for biler, omkring underføringen for at give plads til en gang- og cykelsti. Der er dog et trafiklys til for at styre trafikken, hvilket begrænser muligheden for en kontinuerlig trafikstrøm på tværs af jernbanen. En ting der er kritisabel ved denne underføring samt viadukten ved Vestergade er, den utilstrækkelig højde på disse. Højden er 3,5m, hvilket sætter en begrænsning for hvilke køretøjer, der kan passere under jernbanen. Størstedelen af vejene i Viby er mindre villaveje. Disse veje er dem, som er mindst trafikerede. Vejene her er oftest forbundet med fordelingsveje, og for Vibys tilfælde ender de også blindt, hvilket forhindrer gennemkørende trafik. For ikke at hindre cyklisters og fodgængeres let fremkommelighed i byen, er der etableret et velfungerende stisystem. Stierne er hovedsageligt placeret for enden af villaveje, så de enkelte villakvarterer sammenkobles. Der er derfor tale om et stisystem, som rummer en form for små forbindelses-stier frem for lange kontinuerlige stier.

127 Ved stationen er der en enkelt underføring til brug for fodgængere og cyklister. Den giver adgang til det sydgående togspor. Derfor vil en del af de pendlere, der er bosiddende på vestsiden af banen vælge at parkere deres cykel på denne side af banen. Der er i alt otte store parkeringspladser, som er godt fordelt i byen. (se figur 38) Ud af de otte p-pladser, befinder tre af disse sig et godt stykke fra midtbyen i hhv. Dåstrup og den østlige del af Viby og betjener skoler, børneinstitutioner samt idrætsanlæg. De resterende fem forholdsvis store p-pladser er hovedsagligt anlagt ved bymidten, hvoraf de to største er placeret langs Tofthøjvej hhv. ved stationen og ved SuperBest. Disse to kan hver især rumme knap 100 biler. Parkeringen ved jernbanen har til formål at give pendlere mulighed for at parkere tæt på stationen, hvorimod den anden store p-plads, giver handlende mulighed for at parkere bilen nær dagligvarebutikkerne. Til supplering af den sidstnævnte, er der to andre arealer, som har det samme formål, som er placeret tættere mod Søndergade.

128 Efter at have vurderet på de enkelte strukturer hver for sig, foretages nu en analyse, hvor delanalyserne sættes op imod hinanden, så det fremgår, hvordan strukturen fungerer som en helhed. Det grønne område mellem Gl. Viby og Dåstrup ligger mellem to bebyggelsesområder med mange boliger, hvilket gør at mange borgere har nem adgang til det. Det andet der ligger i den sydvestlige del at Viby stationsby ligger mere isoleret fra boligområder. I forhold til de tættest bebyggede dele af byen, dvs. midtbyen med etageboliger, ligger de grønne områder dog noget fjernt. Der er ganske vist aldrig særlig langt til det åbne land, men de rekreative områder er alle placeret langt væk. Tilgængeligheden af de grønne områder er gode for borgerne, eftersom de direkte forbindes med vejnettet og stinettet. Ses der kun på den interne struktur i det grønne, er der gode lange stier, som er anlagt, således at man kommer igennem hele området og dermed får sig en god rekreativ oplevelse. Jernbanen har en væsentlig rolle i opdelingen af byen på tværs. De små underføringer er ikke med til at få byen til at fungere som en enhed og er derfor med til at rive Dåstrup og Gl. Viby fra den sydlige del af Viby, på trods af at de ligger tæt op ad hinanden. Tilgængeligheden til byens skoler er god, hvis der ses på stisystemet. Fortovene og stisystemet bidrager til en sikker skolevej.

129 Planafdelingen i Roskilde Kommune har i forbindelse med et områdefornyelsesprojekt i Viby afholdt et borgermøde på Viby Kro. Formålet med mødet var at høre lokalbefolkningens syn på udviklingen af bestemte dele af bymidten. Ved mødet var der cirka 50 borgere tilstede. Det var en god blanding af kvinder og mænd i alderen 30 år til 70 år. Nogle af de fremmødte var handelsdrivende og medlemmer af den lokale handelsstandsforening - City-foreningen. Det var tydeligt, at disse deltagere talte deres forretningers sag. Borgerne blev først præsenteret for planafdelingens langsigtede planer for Viby og deres syn på byens bevaringsværdier, hvorefter der blev fremvist eksempler på, hvordan områdefornyelsesprojekter har været gennemført i andre byer. Borgerne skulle derefter i grupper bl.a. tage stilling til, hvad der konkret skulle ske med stationstorvet, Torvet, hovedgaden Søndergade og behovet for et medborgerhus. Borgerne i de forskellige grupper fremlagde følgende pointer og idéer, uden at der dog nødvendigvis var generel enighed om dem: Stationstorvet: Torvet: De trafikale forhold på stationstorvet skal forbedres: Flere busforbindelser, bedre adskillelse af trafikken, og nedbringelse af mængden af trafik. Der skal skabes en bedre forbindelse/sammenhæng mellem stationstorvet, Torvet og Søndergade. Stationsbygningen skal tages aktivt i brug, som f.eks. café, medborgerhus, ungdomsklub, lokal-tv eller lokalhistorisk arkiv. Der skal bygges overdækning af større eller mindre omfang over Torvet for at skabe et centerområde. Pharmacosmos-grunden skal tages i brug til f.eks. park, nye forretninger, boliger eller parkering. Det er et stort område, der kan bruges til mange ting. Parkeringsmulighederne omkring Torvet skal ændres. Torvet skal bruges til byfester og lignende Søndergade: Der skal arbejdes på at få flere butikker i Søndergade, f.eks. ved at tillade brug af første sal til butik eller kontor og ved at udvide butiksarealet til gaden. Der skal være forbindelser mellem Søndergade og parallelle gader. Der skal fortsat køre biler igennem gaden, men det skal være på de handlendes præmisser.

130 Søndergades udstyr skal forbedres: Belysning, parkeringspladser, helleanlæg og belægning. Til at begynde med skal der satses på den del af Søndergade, der ligger mellem Vestergade og stationen. Medborgerhus: Der er ikke brug for et medborgerhus. De eksisterende faciliteter i hallerne og forsamlingshuset er tilstrækkelige, og en forbedring af disse skal prioriteres i stedet. Et medborgerhus kunne bruges til aktiviteter for unge, arrangementer under Ramsø Musikforening eller som opholdssted for dagplejemødre. Hovedpointerne fra mødet var, at Viby-borgerne ikke er interesserede i et nyt medborgerhus, men hellere ser, at der sker en udvikling af bymidten, i området omkring stationen, Søndergade og Torvet, med det for øje, at der skal være flere butikker og mere liv i de bygninger, der nu står tomme. Derudover har borgermødet vist, at der i Viby er en stor gruppe aktive og engagerede borgere, som gerne vil noget med den by de bor i.

131 I tabellerne ses en liste over forretningerne i Viby og deres samlede erhvervsareal. Areal-tallet stammer fra BBR-meddelelser fra for de enkelte adresser. Arealerne er blevet brugt til detailhandelsanalysen, og i den forbindelse er der udført nogle beregninger, som illustreres sidst i bilaget. Søndergade lige numre Nr. Funktion kvm Søndergade 1A Tøjbutik, Chili 607 x Søndergade 1E Børnetøj x Dagligvarer Beklædning Øvrige udvalgsvare Pladskrævende vare Søndergade 1 Ejendomsmægler x Søndergade 3A Frisør 50 x Søndergade 3 Briller og ure x Søndergade 5 Nummer findes ikke Søndergade 7 Revisorfirma 453 x Søndergade 9 Nummer findes ikke Søndergade 11 Fabrik 797 x Søndergade 13 Ikke udnyttede erhverv 228 x Søndergade 15 Ikke udnyttede erhverv 20 x Søndergade 17 Genbrugsbutik 291 x Søndergade 19 Pizzabar 168 x Søndergade 21 Optiker/Frisør 56 x Søndergade 21A Solcenter 35 x Søndergade 23 Brolæggeriet Aps 115 x Søndergade 27 Snedker 10 x Søndergade 29 Baghuset, ting og sager 55 x Søndergade 33 Antik butik 42 x Søndergade lige numre Søndergade 2 Kiosk 167 x Søndergade 4 Cykelbutik 253 x Søndergade 6 Frisørsalon, Anettes klip 49 x Søndergade 8 Bank og apotek 480 x Søndergade 10 Frisør, klip x Søndergade 12 Cafe/Restaurent, Monlita cafe 181 x Søndergade 14 Frisør salonen 100 x Søndergade 16 Baagø Data Aps 35 x Søndergade 18 Bageri 54 x Søndergade 20 Nummer findes ikke Søndergade 22 Tidligere Posthus, fitness 239 x Søndergade 24 Galleri 97 x Søndergade 26 Røgeri 100 x Medregnes ikke

132 Adresse Funktion / butikstype kvm Andre veje Dagligvarer Beklædning Øvrige udvalgsvare Pladskrævend e vare Kastanievej 1 Ejendomsmægler, Danbolig 140 x Vestergade 2A Blomsterhandler 125 x Torvet 6 Skotøjsforhandler 219 x Torvet 8 Ejendomsmægler 84 x Torvet 10 Den danske bank 343 x Tofthøjvej 10 Fakta 1089 x Tofthøjvej 8 SuperBest/posthus 2313 x Tofthøjvej 2 Rema x Tofthøjvej 3 Liberalt erhverv 137 x Skolevej 1 Kro 1117 x Skolevej 3 Servicestation 200 x Vænget 2 Ingeniør og rådgivningsfirma 143 x Grønningen 1 Bigma Viby trælast 2535 x Fabriksvænget 2 Autoforhandler 446 x Fabriksvænget 2b Autoforhandler 600 x Assendløsevejen 80 Autoforhandler 450 x Dalen 5 Maler 130 x Dalen 11 grill 169 x Der er under detailhandelsanalysen anvendt en graf for fordelingen af butikkers størrelser. Denne graf er lavet på baggrund af ovenstående tabeller, som er sorteret efter kvm-størrelse. Sorteringen er inddelt i intervaller og antallet af butikker i det pågældende interval er fundet. Dette ses i tabellen nedenfor, som ligger til grund for grafen. Medregnes ikke Kvm Antal butikker > < 4 i alt 42 Antal butikker Antal butikker i bymidten fordelt på størrelse > < kvm I detailhandelsanalysen indgår der også en tabel, der viser noget om bruttoetagearealet for butikstyper eller brancher. Denne tabel indgår som en del af afsnittet Der er potentiale for mere detailhandel i Viby. Tabellen

133 bygger som den foregående på opgørelsen af erhvervsarealerne for forretningerne i Viby. I tabellernes højre side angives der, hvorvidt det pågældende areal hører under kategorien dagligvare-, beklædnings-, øvrige udvalgsvareforretninger eller pladskrævende varer. Disse arealer adderes og resulterer i følgende tal (se Bilag 1, Tabel 3). Det vil dermed sige, at det angiver det samlede bruttoareal for den pågældende varegruppe. Optællingen går kun på udvalgsvarer, så serviceforretninger som f.eks. ejendomsmæglere og banker indgår ikke i optællingen. Dagligvarer Beklædning Øvrig udvalgsvarer Pladskrævende vare Antal butikker Samlet etageareal Til disse tal skal der dog nævnes et lille forbehold. F.eks. indgår der i butiksarealet for Søndergade 1, også areal til en ejendomsmægler, som er i gruppen serviceforretninger og derfor ikke bør medregnes. Desuden står der tomme lokaler i bygningen, som givetvis også er medregnet i erhvervsarealet. Hvis man sammenligner udvalgsvarebutikkerne med størrelsen af skotøjsforhandleren på Torvet 6, vil et kvalificeret bud på etageareal til de to tøjforretninger i Søndergade 1 være omkring 200kvm. Derfor bør det samlede tal for beklædning korrigeres for dette. Derudover er det angivne areal til pladskrævende varegrupper udregnet en smule højere end virkeligheden sikkert er. Det skyldes at en del af arealet for autoforhandlerne bruges til værksted, som ikke går ind under detailhandelsvarer. Derfor bør dette også nedjusteres. Generelt er det svært præcist at angive, hvor meget areal der går til igangværende forretninger på adresser, der indeholder flere forretninger og hvor noget står tomt. Det skal der tages forbehold for, men ved ovenstående justeringer antages det at tallene er nogenlunde realistiske. De endelige tal for bruttoetagearealet bliver derfor som følgende: Dagligvarer Beklædning Øvrig udvalgsvarer Pladskrævende varer Samlet etageareal Ca Ca. 700 C.1000 Ca. 3000

134 Spørgeundersøgelsen er udført en tirsdag morgen i november i tidsrummet kl. 7:00-8:15 på Viby Station på perronen i retning mod Roskilde/København. Dette tidspunkt er valgt ud fra DSB s trafikanalyse 2007, der viser, at det er i dette tidsrum på dagen at flest tager toget fra Viby. (DSB, 2007). Respondenternes alder og køn blev noteret og nedenstående spørgsmål blev stillet: - Hvor skal du hen? (by, ærinde) - Hvordan kom du til stationen? - Hvor handler du dagligvarer? - Hvor handler du specialvarer? Svarene blev noteret og efterfølgende behandlet Generelle data Antal adspurgte: 92 Aldersfordeling: år Kønsfordeling: 31 mænd, 51 kvinder, 10 intet køn noteret De unge, under 25, skal hovedsageligt i skole i Roskilde. Enkelte skal på arbejde. De voksne, over 25, skal alle på arbejde. I alt 62 af de adspurgte. 74 % skal på arbejde i København og Storkøbenhavn 26 % skal på arbejde i Roskilde 85 % af de adspurgte handler deres dagligvarer i Viby. 15 % handler deres dagligvarer andre steder, som København, Havdrup, Roskilde eller Gadstrup (se bilag 2, Figur 1).

135 Hvor det er 84 % af de adspurgte der handler dagligvarer i Viby, så er det kun 3 % der handler specialvarer i Viby. Derimod tager 72 % til Roskilde, 9% til København, 8 % til enten Roskilde eller København, mens 8 % handler sine specialvarer andre steder (se bilag 2, Figur 2). For at få så mange svar som muligt var alle fem i gruppen på stationen for at stille spørgsmål. Det, at vi var så mange, gør, at vi dels kan have præsenteret os og spurgt forskelligt, og dels kan have tolket de adspurgtes svar forskelligt. Dette skaber dog ikke de store udsving, da alle spørgsmålene er forholdsvis simple. Den dag spørgeundersøgelsen blev lavet, var det regnvejr, hvilket gjorde, at det var svært at notere svarene, og derfor var enkelte svar svære at tyde under den efterfølgende bearbejdning. Derudover mangler der nogle steder svar, hvilket kan skyldes regnen, men også at det generelt gik lidt hurtigt med at spørge. Det er dog hovedsageligt respondenternes køn, der ikke er noteret, hvilket ikke betyder så meget i det samlede billede.

136 Denne tabel er sorteret efter hvor respondenterne handler dagligvarer 92 adspurgte KBH Grå er de der var på vej mod København Roskilde Hvid er de der var på vej mod Roskilde Nummer Alder Køn Hvor skal du hen? Hvilket ærinde? Hvordan kom du til stationen? Hvor foretager du dagligvareindkøb? Mand Kvinde Roskilde KBH Skole Arbejde Gå Cykel Bil Hvor foretager du specialvareindkøb? Roskilde+Viby Nykøbing F Roskilde+Ringsted Viby Roskilde Andet Viby Roskilde København Roskilde+KB H Andet

137 Nummer Alder Køn Hvor skal du hen? Hvilket ærinde? Hvordan kom du til stationen? Hvor foretager du dagligvareindkøb? Hvor foretager du specialvareindkøb? Mand Kvinde Roskilde KBH Skole Arbejde Gå Cykel Bil Viby Roskilde Andet Viby Roskilde København Roskilde+KB H Andet Roskilde+Viby Køge Storcentre

138 Nummer Alder Køn Hvor skal du hen? Hvilket ærinde? Hvordan kom du til stationen? Hvor foretager du dagligvareindkøb? Hvor foretager du specialvareindkøb? Mand Kvinde Roskilde KBH Skole Arbejde Gå Cykel Bil Viby Roskilde Andet Viby Roskilde København Roskilde+KB H Andet Viby+Roskilde Gadstrup Alle Viby+KBH Havdrup Havdrup Roskilde+Borup 1 Roskilde+Borup Viby+Roskilde Viby+Roskilde KBH i alt

139 Bilaget redegør for de forskellige foreninger der er i Viby, som medvirker til aktivitet i byen. Viby Idrætsforening: Ramsø Tennisklub: HH-rideskole: EasyWay Linedancers: Tilbyder: Fodbold, Håndbold, Badminton, Gymnastik, Jujitsu, Løb, Petangue ( Flere oplysninger kan findes på: Flere oplysninger kan findes på: Undervisning for både begyndere og øvede på Dåstrup Skole Flere oplysninger kan findes på: Viby Musikforening: Ramsø Folkedanser- Flere oplysninger kan findes på: Flere oplysninger kan findes på: forening og Spille- mandslaug: Dåstrup Forsamlingshus: Danske ølentusiaster: Viby Bibliotek: Laver arrangementer, men der er også mulighed for at leje lokaler. Flere oplysninger på. Bryggeriet Roskilde Øl ligger i Viby. Dette er medlem af Danske ølentusiater, som afholder medlemsmøder og arrangementer. Flere oplysninger kan finde på: Her arrangeres forskellige foredrag til voksne og underholdning til børn. Arrangementer kan findes på

140 Foretaget en tirsdag formiddag d Der var ikke på forhånd aftalt møde med de adspurgte. Derfor er det tilfældigt, hvem af de handelsdrivende der er blevet interviewet. Samtalerne tog udgangspunkt i følgende spørgsmål, men samtalerne kom flere steder til at brede sig meget udover disse. Udgangspunktet for samtalerne: Hvornår er der aktivitet i forretningen? Hvordan ser butikken på konkurrencen med andre byer f.eks. Roskilde. Hvem er kunderne og hvor kommer de fra? Er det kun lokale? Hvordan ses der på fremtiden? Hvad kan sætte handelslivet i gang i Viby? Nedenstående er en kort sammenfatning af, hvad de handelsdrivende sagde under samtalerne. Resumeerne er inddelt i tre temaer. (Søndergade nr. 4) Talte med indehaverne Jesper Jensen. Den nuværende bygning er ca. 35 år gammel. Han håber på at kunne få lov til at udvide forretningen, ved at bygge ovenpå. Så kommer den måske også til at ligne mere Jørgens Abildgaards ejendom bygning, den gamle brugs. Han har kunder hele dagen, men mest om morgen (åbner kl. 8) og igen om eftermiddagen, når folk kommer fra arbejde. Om lørdagen kommer de ofte først omkring kl. 11 om formiddagen. Han har kunder fra Viby, Osted, Borup, Havdrup og enkelte fra Roskilde. Han føler sig ikke truet af konkurrence, da han laver mange ting. Han sælger og reparerer cykler, reparerer knallerter, kørestole og andre ting i den stil. Han tror på en positiv udvikling i fremtiden. Cykler har man altid brug for. Dog er det sæsonbetonet, hvor travlt de har. Der er startet flere forretninger i Viby, men har måttet lukke igen, da de ikke kunne få det til at løbe rundt. Huslejen skal ikke være for dyr for at det kan lade sig gøre. Der er ikke nok gang i den når folk kun kommer om eftermiddagen. Et godt eksempel er Borup, hvor de at bygget rigtig mange boliger hvilket også påvirker handelslivet.

141 Talte med indehaveren selv, der kun er sig selv i forretningen. Kunder har hun hele dagen. De bestiller som oftest tid og kun få kommer direkte ind fra gade for at blive klippet. Men der er travlt i forretningen. Hun har kunder fra Viby primært, men også mange fra oplandet. Frisørerne i byen har et stort opland og rigtig travlt. Hun har også kunder fra Greve og Solrød. Det er trofaste kunder. Det store opland skyldes nok mest at rygtet spredes fra mund til mund. Der er ikke direkte konkurrence mellem de mange frisører i byen, de er nærmere afhængige af hinanden. Afhængige på den måde, at de har rigtig, rigtig travlt og det er meget bedre at henvise kunderne til hinanden, end det er at måtte sige nej. Ved at hjælpe hinanden kommer kunderne igen, frem for hvis man bare sagde nej. Frisørerne står sammen for at holde på kunderne. Det er nogle meget trofaste og loyale kunder. Hun føler sig ikke truet af fremtiden. Der skal nok være nok at lave, hvis man vil kæmpe for det De forretninger, der har været startet i Viby, har tit kun haft åbent nogle dage eller nogle timer. Det kan man ikke få en forretning til at køre på. Man skal gå ind i det helhjertet. Det er hårdt at starte en forretning, men det kan lade sig gøre, også i Viby, mener hun. (Vestergade nr. 2a) Talte med medstifteren og ejer af forretningen Maiken Sørensen. Der kommer flest kunder om eftermiddagen, når folk kommer fra arbejde, især efter kl Om formiddagen er der så en masse praktisk arbejde i forretningen, f.eks. kører ud med blomster. Der er som regel rigtig travlt på fredage og lørdage. Kunderne kommer primært fra Viby og omkring (Osted). Dvs. meget lokale kunder og kun får fra Borup. Hun synes der er stor opbakning fra de lokale folk, når der arrangeres noget i byen. Indbyggerne støtter de lokale forretninger. Hun har en lille konkurrence fra en blomsterhandler der ligger ude på en gård, men den største trussel er supermarkeder. For at overleve i Viby er man nødt til at kæmpe. Hun har også taget andre varer, end blomster, ind i sin forretning for at overleve og trække kunder til. Det er ting som gave artikler, vaser, vin chokolade, marmelade, honning, gave æsker osv.. Og så er Service, Service, Service rigtig rigtig vigtig. Det er rigtig vigtigt at tage sig tid til at snakke med kunderne. Så vender de tilbage. Man kunne stoppe boligudbygningen i Roskilde og bygge i Viby i stedet. Et center på Pharmacosmos-grunden vil ødelægge Søndergade. En overdækning ved SuperBest er heller ikke ønskelig. Måske man kunne sætte restriktioner på hvor mange forretninger der må være af hver slags i byen. Men omvendt så går noget af den frie konkurrence måske af. Det er vigtig at få kunderne til at tænke over, hvad det betyder at støtte de lokale. Blomsterhandleren skal ikke kun leve, når der er begravelse eller bryllup, men også mandag, tirsdag og onsdag. Så gør kunderne opmærksomme på, hvad det betyder for de handelsdrivende at de handler lokalt. Køber ikke 3 blomster for en 20 i Fakta, men køb dem hos blomsterhandleren. For kunderne sætter jo stor pris på blomsterhandleren, når de skal have en blomst med til værtindegave.

142 Talte med en ekspedient ikke indehaver. Der er mest travlt lige når de åbner og om eftermiddagen, og når folk kommer fra arbejde. Der er mere at lave om fredagen og især om lørdagen. Kunderne kommer fra Borup, oplandet, Viby, og Gadstrup. Det virker ikke på folk, som om de hiver efter at komme til Roskilde og handle. Hun synes dog ikke, der skal komme flere kvindelige tøjforretninger, men tror, der er mange, der savner en herretøjsforretning i byen. En overdækning ved Super Best ville være helt perfekt. Talte med indehaveren af forretningen og en veninde der stater ny forretning i Viby i Hun har mest travlt når toget kommer ind om eftermiddagen. Der er meget aktivitet om lørdagen. Ellers er der flest mennesker, når det er godt vejr og mødregrupperne kommer forbi. Kunderne kommer primært fra Viby, men også fra Havdrup, Osted og Lejre. Hun vender ryggen til Roskilde, det kan hun ikke hamle op med. Men satser mere på kunder syd fra. Hun forsøger at tage vare/mærker hjem som kunderne ønsker og som de også handler med i Roskilde. Hun tror på, at der bare er nogen, der skal starte en forretning, så skal kunderne nok komme. Vibys borgere vil gerne støtte op om det lokale, de skal bare lige kende til det først, så skal de nok komme. Den anden, som starter ny forretning i vinduerne ved siden af, er overbevist om, at der er en ændrende tendens på vej. Folk er trætte af at handle i Bilka og Føtex, hvor de ikke kan få kvalitet. Kunderne vil have kvalitet og hun tror på at en ny tendens er på vej, hvor folk hellere vil handle hos specialvareforretninger og handle lokalt frem for i storcentre. Hun starter tøjforretning med tøj for kvinder fra 20 til 40 års alderen, i kendte tøjmærker som VILA og Coffee. Foruden ovenstående samtaler med handelsdrivende i Viby har projektgruppen haft kontakt til Hans Olesen der bestyrer dagligvareforretningen SuperBest i Viby. Kontakten har foregået henholdsvis pr. telefon d. 26/ og ved en samtale i forbindelse med at besøg i Hans Olesens forretning d. 11/ Nedenstående tekst er ikke direkte et referat af de to samtaler, men et resume/opsamling af pointer, der er kommet frem ved disse samtaler.

143 SuperBest har ligget i Viby siden 2003, hvor Hans Olesen overtog Kvicklys gamle butik. Hans Olesen har været købmand i byen i 27år (siden han var 24) og er bestyrelsesmedlem af Cityforeningen Butikken har et specielt stort udvalg af varer ( varer hvor andre SuperBest-forretninger har 6000 varer) og forretningen er en af de flotteste i DK (top10!). Samtidig er det en af de billigste forretninger. Hans Olesen har 62 ansatte, ekspeditioner på ugebasis og en omsætning på 110 mil. om året. Hans Olesen har mange kunder uden for Viby. 23 % af alle SuperBests kunder kommer fra andre postnumre end 4130 Viby Sj., men kommer i stedet fra Lejre, Osted, Borup, Ejby, Havdrup, Gadstrup. Butikslokalerne er ejet af Marcus Choleva (KFI), der er storinvester indenfor branchen. Marcus Choleva vil gerne investere i en udvidelse af forretningen. De har sammen investeret 24-26mio i byen indtil nu. De har ansøgt om en udvidelse af butikken, der inkluderer en (delvis) overdækning af Torvet. Denne overdækning skal forstås som en slags arkade, der også skulle indbefatte en renovering og forbedring af vejforholdene mod Tofthøjvej. Gennem selve arkaden skulle der være mulighed for gennemgang indtil kl , hvilket kunne være årsag til at Ramsø/Roskilde Kommunen har været forbeholden overfor det. Projektet er en gang blevet afvist af kommunen. Hans Olesen mener, at politikerne (de lokale der sad i det gamle byråd i Ramløse) har glemt byen lidt, og svigtet de løfter de gav for 5-6år siden

144 Nedenfor ses forslaget af en bebyggelsesplan, som Pharmacosmos A/S forsøgte at få godkendt i kommunen. Billederne er udleveret af Robert Guglielmetti fra Pharmacosmos A/S.

145

146

147

148

149

150 Rettelse til Roskilde Kommunes Planstrategi 2007 Dette er et rettelsesblad til Roskilde Kommunes Planstrategi Det er afsnittet Bymønster side 8 11 der er redigeret i. Originalversionen findes på Roskilde Kommunes hjemmeside på følgende adresse:

151 8 Jyllinge Gundsømagle Ågerup / Store Valby Roskilde Svogerslev Vindinge Gadstrup Viby Hovedby Områdeby Lokalby Landsby (Over 200 indbyggere)

152 Byernes roller Den nye kommune har allerede i dag et logisk bymønster, som byrådet vil styrke og bygge videre på. Den fremtidige byudvikling og lokalisering af offentlig og privat service skal svare til byernes størrelse og rolle i den samlede kommune. Placeringen af byudviklingen skal være trafikalt bæredygtig og sikre den mest effektive service. Hovedbyen Roskilde Roskilde by er - i kraft af sin størrelse, beliggenhed, trafikforbindelser og mange funktioner - kommunens naturlige hovedby. Kommunens største byudvikling skal ske i og omkring Roskilde, herunder Trekroner. En del af udviklingen skal ske som fortætning og omdannelse af eksisterende byområder. Det største omdannelsesprojekt er Unicongrunden. Roskilde skal ikke blot være en stærk hovedby til gavn for alle dele af kommunen. Som en del af fingerbyen markerer Roskilde by kommunens sammenhæng med hovedstadsområdet. Det er desuden byrådets mål, at Roskilde by skal give kommunen en stærk regional position i den nye Region Sjælland, specielt på sygehusområdet og på erhvervsområdet. Fastholdelse og videreudvikling af Roskildes alsidige byfunktioner er af stor betydning. Funktioner og aktiviteter, der dækker hele kommunen - og måske et større opland - skal generelt placeres i Roskilde. Det gælder både offentlige og private arbejdspladser, et bredt detailhandelsudbud, kulturinstitutioner og større begivenheder. Hvis Roskildes position skal fastholdes, er det nødvendigt at skabe plads til nye aktiviteter og at sikre en forbedret kollektiv trafikforsyning som supplement til privattrafikken. Det er byrådets mål, at Roskilde, herunder bymidten, skal have stor tilgængelighed for alle kommunens indbyggere. Roskildes bymidte danner rammerne om et varieret byliv, både til hverdag, og når der er særlige begivenheder. Udviklingen af bymidten skal ske på en måde, så Roskildes særpræg og identitet bevares.

153 Områdebyerne Jyllinge og Viby De to byer supplerer hovedbyen, Roskilde. Begge byer har en række værdifulde bykvaliteter og servicefunktioner. De har god tilgængelighed, og de ligger geografisk godt i forhold til hovedbyen og i forhold til kommunens samlede udstrækning. Sammen med Roskilde giver Jyllinge og Viby kommunen en samlet, balanceret hovedstruktur, som er et godt udgangspunkt for kommunens videre udvikling. De to områdebyer skal rumme funktioner, service og aktiviteter for henholdsvis kommunens nordlige og sydlige del. Det gælder bl.a. børneinstitutioner, grundskoler, ældreboliger, kultur- og fritidstilbud og butikker. I både Viby og Jyllinge er desuden Borgerservice, hvor de mest efterspurgte kommunale serviceydelser er samlet ét sted. Lokalbyerne Gundsømagle, Ågerup/St. Valby, Svogerslev, Vindinge og Gadstrup Lokalbyerne skal rumme et minimum af både offentlig og privat service så som børneinstitutioner, skoler, ældreboliger og dagligvarebutikker. Lokalbyernes primære styrke skal dog være det lokale fællesskab i form af foreningsliv inden for kultur, fritid, idræt og lignende. Landsbyerne Roskilde Kommune rummer mange landsbyer, hvoraf de største er Herringløse, Gundsølille, Veddelev, Vor Frue og Snoldelev. Landsbyerne skal bevares. I landsbyerne vil som udgangspunkt ikke eller kun i begrænset omfang blive lokaliseret offentlig og privat service. Til gengæld er landsbyerne ofte karakteriseret ved tætte sociale netværk og et aktivt foreningsliv. Detailhandel Alle borgere i kommunen skal have god adgang til køb af dagligvarer og udvalgsvarer. Dagligvarer skal i videst muligt omfang kunne købes i nærheden af boligen, og udbuddet af udvalgsvarer skal øges i tilknytning til områdebyernes handelscentre, så transport i forbindelse med indkøb mindskes. I bymidterne i Roskilde, Jyllinge og Viby skal handelen styrkes, ved at åbne plads for etablering af flere butikker, og ved at støtte iværksættere i arbejdet med at starte nye forretninger. Byrådet vil finde placeringsmuligheder for nye butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Byrådet vil gennemføre en samlet analyse af detailhandelen i hele kommunen, og på den baggrund fastlægge rammerne for detailhandelens udvikling.

154

155

156

157

158 Forslag til Kommuneplan 2009 Detailhandelsafsnit Dette er et forslag til et afsnit, der omhandler detailhandel i Roskilde Kommunes Kommuneplan Den gamle kommuneplan er inddelt i fem hæfter, der beskæftiger sig med forskellige temaer. Det temahæfte, der indeholder detailhandel, hedder: Byudvikling - Roskilde i Blåt og Grønt. Forslaget er udarbejdet på baggrund af dette hæfte. Temahæftet kan hentes på Roskilde Kommunes hjemmeside på følgende link:

159 Detailhandel Her står Roskilde kommune Roskilde er en attraktiv handelsby med et varieret og mangfoldigt butiksudbud. Det giver Roskilde en position som et regionalt center for detailhandel med et stort opland. Denne position ønsker Roskilde Byråd at fastholde og udvikle. Områdebyerne Jyllinge og Viby er lokale handelscentre, der forsyner borgere i kommunens nordlige og sydlige del. Jyllinge har med Jyllingecentret en velfungerende basis for detailhandel og salg af dagligvarer. Viby har en bevaringsværdig bymidte der tidligere har været ramme om en del mindre butikker, men i dag er udbuddet reduceret væsentligt. I både Jyllinge og Viby ønsker Roskilde Byråd at detailhandelen skal styrkes og udvides, så borgerne kan foretage en stor del af deres indkøb lokalt og i forbindelse med indkøb af dagligvarer. Der er sket en betydelig udvikling i detailhandelen i Roskilde. Ro s Torv er etableret, samtidig med at der er sket en stadig udskiftning og fornyelse af detailhandelen i bymidten. Endelig er der igangsat en bymæssig omdannelse med etablering af udvalgsvarebutikker langs Københavnsvej. oplever et øget pres i forhold til for eksempel butikstyper, butikskoncepter, tilknyttede oplevelser og trafikal tilgængelighed. Roskilde er ikke kun i konkurrence med nabocentre som for eksempel Høje Taastrup, men også med blandt andet Hundigecentret, Fisketorvet i Københavns Havn og Fields i Ørestaden. De byer, der kan tilbyde andre oplevelser end blot egentlig handel, såkaldte kreative byer, er de byer, hvor detailhandelen løbende udvikler sig bedst. Det er ikke alene de konkrete, fysiske rammer for handelen, forstået som udvidelsesmuligheder med videre, der er afgørende. I dag skal et regionalt center tilbyde attraktive muligheder for at handle i et dynamisk miljø med tilknyttede oplevelser og aktiviteter. Det kan være kulturaktiviteter, et godt bymiljø med smukke byrum og forskelligartede aktiviteter på gader og stræder, samt en god trafikal tilgængelighed. Roskilde er en by med en markant kulturel identitet og et mangfoldigt og rigt kulturliv. Disse styrkepositioner kan udnyttes til en yderligere udvikling af Roskildes position som regionalt center for detailhandel, og til en styrkelse og tydeliggørelse af Jyllinge og Vibys individuelle identiteter og positioner som lokale handelscentre. Denne udvikling i Roskilde er i overensstemmelse med den generelle strukturudvikling inden for detailhandlen og kan opleves i alle handelsbyer. Tendensen er klar. Butikkerne bliver større, butikkerne søger ofte sammen i centre, og samtidig opstår der løbende nye butikskoncepter inden for udvalgsvarehandelen, for eksempel sportstøj, hårde hvidevarer og radio/tv. Et andet træk er den øgede konkurrence mellem byerne om detailhandel. Detailhandelen i Roskilde og de andre regionale centre i Hovedstadsregionen 19

160 Fordeling af detailhandelen Som hovedby udgør Roskilde centrum for hele kommunens handel. Derudover er byen regionalt handelscentrum. Ro s torv er blevet udvidet over flere gange, samtidig med at der er sket udvikling i bymidten. Procent Sted for ærinde Gundsø Ram sø Roskilde Resten af landet Gundsø 51,7 0 17,2 31 Ram sø 0 55,7 24,5 19,8 Gl. Roskilde 0,8 0 84,6 14,6 Roskilde Kom m une 81,7 18,3 Som det ses af tabellen handler folk fra de gamle Ramsø og Gundsø kommuner for en stor dels vedkommende i Roskilde. Andelen er for Ramsøs vedkommende større, da der også er en større andel der arbejder i Roskilde. Tallene er fra før sammenlægningen, men det antages at fordelingen er den samme efter. Selvom mange af kommunens beboere pendler til København vælger de fleste at foretage deres dagligvareindkøb i nærområdet. En undersøgelse har vist at borgerne handler dagligvarer lokalt og udvalgsvarer i Roskilde. Byrådet arbejder for at behovet for transport i forbindelse med indkøb ikke stiger yderligere, og på sigt falder, ved at sikre både en let tilgængelig dagligog udvalgsvareforsyning i Roskilde, Jyllinge og Viby. 20 Målsætninger for detailhandelen Roskilde Byråd har følgende mål for detailhandelen i Roskilde Kommune: Roskilde skal fastholde og udvikle sin position som regionalt center, bydelscentrene og områdebyerne Jyllinge og Viby skal tilbyde et alsidigt butiksudbud, der skal betjene bydelen lokalt med både daglig- og udvalgsvarer og forsyningen i lokalområderne skal fastholdes og udvikles. I forbindelse med den skitserede byudvikling i Vindinge skal mulighederne for udvikling af detailhandelen i Vindinge vurderes nærmere. Der skal arbejdes for at skabe tydelige identiteter for handelscentrene i kommunen, bl.a. gennem forskønnelse af bymidterne i Jyllinge og Viby Der skal fremover arbejdes med udvikling af kreative bymiljøer, frem for etablering af flere butikscentre. Planændringer Byrådet ønsker at fastholde den detailhandelsstruktur, der er fastlagt i den foregående kommuneplan. Der sker dog en række mindre justeringer af plangrundlaget: Den samlede maksimale ramme for detailhandel i det regionale center (Bymidten og det indre Københavnsvej) er hævet, og der er fremover ingen samlet ramme for detailhandel. Hvad angår særligt pladskrævende varegrupper, kan der etableres en butik på m 2 i området ved Industrivej/Betonvej (Lokalplan 407) og i Viby. Afgrænsningen af lokalcentret for udvalgsvarer langs Københavnsvej justeres. Området omkring Stenagervej udgår af lokalcenterets afgrænsning.

161 Det regionale center Bymidten Ingen ramme Ingen ramme Det indre Københavnsvej Områdebycentre Ingen ramme Ingen ramme Jyllinge Ingen ramme Ingen ramme Viby Ingen ramme Ingen ramme Bydelscentre Hyrdehøj Trekroner Lokalcentre Bakkegården Dommervænget Himmelev Holbækvej Klosterengen Kongebakken Rørmosen Sdr. Ringvej Maks. samlet ramme for detailhandel (i alt) Ramme for nybyggeri og omdannelse Maks. butiksstr. Dagligvarer Maks. butiksstr. Udvalgsvarer Svogerslev Østervangscenteret Lokalcenter for udvalgsvarer Lokalcenter for udvalgsvarer Særligt pladskrævende varegrupper Særligt pladskrævende varegrupper Ingen ramme Ingen ramme (Dog en butik på i både Roskilde, Jyllinge og Viby) Definitioner Dagligvarer: Kolonialvarer, fødevarer mv. Udvalgsvarer: Tøj, sko, legetøj, elektronik, cykler, bøger mv. Særligt pladskrævende varegrupper: Grupper af varer, som i sig selv er store, eller som kræver store udstillingsarealer, som for eksempel biler, tømmer, byggematerialer, planter og havebrugsvarer, møbler og køkkenelementer. Beklædning, elektronik, radio/tv og hårde hvidevarer tilhører ikke gruppen af særligt pladskrævende varer. 21

162 Afgrænsningen af de arealer, hvor der er mulighed for etablering af særligt pladskrævende varegrupper, justeres. Muligheden for etablering udgår i området mellem Betonvej, Søndre Mellemvej, Industrivej via Metalvej og Trekroner Station, området mellem jernbanen og Søndre Mellemvej og i den nordlige del af arealet mellem Søndre Mellemvej, Østre Ringvej, Industrivej og Betonvej. Centerstruktur Detailhandelen i Roskilde Kommune er baseret på en centerstruktur med fem centerkategorier: Det regionale center: Bymidten og det Indre Københavnsvej mod Ro s Torv udgør tilsammen det regionale center. I den historiske bymidte skal butikkerne overvejende bestride bymidtefunktioner, og på den indre del af Københavnsvej kan der etableres flere større udvalgsvarebutikker. Områdebycentrene: Jyllinge og Viby udgør hver for sig centrum for handelen i henholdsvis kommunens nordlige og sydlige del. Begge steder skal der være et bredt udvalg af både dagligvarer og udvalgsvarer, der skal forsyne de respektive oplande. I begge byer er der ingen ramme for udbygning eller omdannelse. Bydelscentre: Detailhandelen i den vestlige (Hyrdehøj) og østlige del (Trekroner) af Roskilde skal rumme et alsidigt og specialiseret butiksudbud til betjening af de enkelte bydele med både daglig- og 22 udvalgsvarer. Der er en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse på m 2 i Trekroner bydelscenter. Hyrdehøj bydelscenter er fuldt etableret. Lokalcentre: Lokalcentrene skal primært forsyne det nære lokalområde med dagligvarer og evt. en mindre forsyning med de mest almindelige udvalgsvarer. Forsyningen med øvrige udvalgsvarer skal dækkes af bydelscentrene og det regionale center. Lokalcenter for udvalgsvarer: Større udvalgsvarebutikker og mere pladskrævende udvalgsvarer kan lokaliseres langs Københavnsvej (mellem Byageren/Bymarken til Østre Ringvej). Der tillades ikke dagligvarebutikker eller butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Særligt pladskrævende varegrupper: Der er mulighed for etablering af en butik til særligt pladskrævende varegrupper på m 2 i området ved Industrivej/Betonvej (Lokalplan 407). Alle øvrige butikker til denne gruppe kan max. være m 2. Denne mulighed gives, fordi disse butikker har særlige arealbehov, som kun vanskeligt kan fungere eller indpasses i de udlagte centre. Endvidere er der mulighed for etablering af lokalbutikker (både dagligog udvalgsvarer) med et maksimalt bruttoetageareal på 300 m 2 uden for centerstrukturen. I Viby kan der etableres en butik til særligt pladskrævende varegrupper på 5000 m 2. Det skal i så fald ske ved omdannelse af erhvervsareal på Grønningen.

163

164

165

166

167

168

169

170

171

172

173

174

175

176

177

178

179

180

181

182

183

184

185

186 Lokalplan nr. 600 FORSLAG

187

188

189 Redegørelse 5* 673 ) >?*-30 7* );*7' 1/3 <* * )0 )0 C1)3)4-A6;/.07+8,7>/ ;76+/07.)1/.2./39)*8./ ' 7;73+A :36*-307* 25,/00*A36 / *',74:*13-307* )0-6D7*' 8)4 7* 1) ?,7+ /9 ) >76827*-)673 5* <*567+ >/* ;76+/07+.)1/.2./ * 673 ) >?*-30' 7* 2./373 *7+.-0+, )* : )1/.2./3)4*567 <*567+8 ;76+/07.87 /9.)1/.2./373 1/3 251./078' 9)* 85 ; /305* 82?*0845. )4 2./3738.);.-0>76' >7*A367* 6738.);.-07 7* 1/ /078 );7* 2./ >).6./ ; /+A*1./073:;37+./073 81/. ;:*7 4)6+/07+ /9 /+A*1./073:; A07* 9*/ ) ?*7.873 / )1/.2./3 2?*0845. )4 2./3738.);.-0>76 1/3-36,* )* 6)48+) )* * 9*/ ) ?*7.873 / )1/.2./3!"## $% >/*4/=)84)8 0*A ,<,<4-6+7 >/*.: A,73<++7+ > )447 9/,*-18,<03-307* ;-8 9/,*-180*A3673 A63< ,A+-117* )0,).-07* ;-. 67* 1A337 81/, *7 82: )0 /1+-;-+7+89<.6+,< A;:*7367 7@7* /9 0*A3673 >/*.:307?3817+ /+ :36*7 0*A36738 /3; )1/.2./373 7* A6/*,7@67+ 25,/00*A36 /9 7+ 9)*8./ ,7,< /3 " & "% ' ( Facade mod Torvet på fabriksbygning på Pharmacosmos-grunden )1/.2./373 6:117* 7+ /*7/. 25 =/ " % 4 ' -367>) >/*4/=)84)8 0*A3673 )0 )*;7+ - -,< >/*4/=)84)8 0*A * - -,<,< )4 ;-8+ );739)* *A3673,78+5* / /+*-1.7* )0 /90*:3878 4)6 3)*6 /9 )*;7+ ) ?**7 9)** ,<03-30' 4)6 ;78+ /9?367*0/67' 4)6?8+ /9 )9+>?@;7@ )0 73,7,)7.8787@736)4 476 /6* )9+>?@;7@' )0 4)6 8<6 / ? /+*-1.7* 5 0*A * 8+/ /4.7 9/,*-18,<03-307*' 7+ 0/ @7*- )0 +) 4-36*7 >A /9 0*A3673 7* 6:117+ /9 73 9/8+,7.: @7*-7+ )0 67 >A87 4)6